日北京SOLANA藍(lán)色港灣項目定位與運(yùn)營推廣方案

SOLANA·藍(lán)色港灣總結(jié)時間：SOLANA是國內(nèi)首座LifestyleShoppingPark，引進(jìn)全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準(zhǔn)確詮釋了“家庭消費(fèi)模式”的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購物休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在ShoppingCenter大行其道的市場環(huán)境下，開創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點。合作團(tuán)隊：發(fā)展商——北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)顧問——世邦魏理仕商業(yè)策劃及市場顧問——全球商業(yè)咨詢行業(yè)領(lǐng)跑者加拿大托瑪斯（THOMAS）顧問公司酒店管理----新加坡悅榕酒店管理集團(tuán)BanyanTreeGroup建筑規(guī)劃及園林景觀設(shè)計——全球三大商業(yè)建筑設(shè)計公司之一美國JERDE國際建筑師事務(wù)所建筑規(guī)劃——美國FiveDesignGroup公司（FDG）景觀設(shè)計——泛亞國際水景設(shè)計——FLUIDITYDESIGNCONSULTANTA燈光設(shè)計——美國專業(yè)燈光設(shè)計公司KaplanGehringMccaroll(KGM)標(biāo)識系統(tǒng)及環(huán)境設(shè)計—美國著名標(biāo)識及環(huán)境設(shè)計公司SelbertPerkinsDesign(SPD)目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運(yùn)營推廣項目定位項目分析：區(qū)域交通客流用地國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀項目定位：總體定位客戶定位商戶定位項目定位——區(qū)域分析區(qū)域SOLANA核心消費(fèi)區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域。項目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬人次的外國人士進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項活動。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國公司；近200家國際新聞機(jī)構(gòu)；100多家全球500強(qiáng)企業(yè)；以及長城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級酒店。麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈便利交通道路狀況：SOLANA處于東四環(huán)、機(jī)場高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號線（08年通車）、地鐵14號線（08年開建）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。軌道交通狀況：軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號線在SOLANA項目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至SOLANA僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。公共交通狀況：SOLANA項目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路便捷的到達(dá)城市各個區(qū)域。項目定位——交通分析人流狀況據(jù)北京交通局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬次，客流量約為100萬次；東四環(huán)路日車流量約為30萬次，客流量約為70萬次。周邊高端物業(yè)（約600萬平方米）及已有成熟社區(qū)，超過20萬的穩(wěn)定日人流；周邊寫字樓（約90萬平方米）及酒店，日均人流量10余萬；距離項目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過100萬；朝陽公園目前年客流量為300萬，隨著2007年摩天輪正式運(yùn)營，及公園內(nèi)新建娛樂項目的相繼落成，預(yù)計年客流量將超過500萬；綜合以上數(shù)據(jù)，SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為32萬人次。項目定位——人流分析朝陽公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)農(nóng)展館工體占地面積：13萬平方米建筑面積：地上兩層，6萬平方米，地下兩層，9萬平方米容積率：0.63綠化率：30.72℅項目定位——用地條件分析周邊環(huán)境：朝陽公園：亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽公園西北湖岸，其南岸為奧運(yùn)沙灘排球比賽場館，東岸為全世界最高的摩天輪“朝天輪”，還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等數(shù)個大型項目，在未來將成為北京全新的魅力亮點。亮馬河：SOLANA項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。從市場需求分析，一方面北京未來大型的購物中心將層出不窮，目前市場的將很難消化如此大體量的商鋪，即使在未來3到5年恐怕這也將是一個重大的挑戰(zhàn)。另一方，大型購物中心幾乎百店一貌，鮮有創(chuàng)新的模式，這將最終體現(xiàn)在購物中心對客流的吸引力下降上。在藍(lán)色港灣周邊就有新光天地、華貿(mào)購物中心以及燕莎友誼商城等眾多高端商業(yè)分布，無論是招商定位還是地理位置，藍(lán)色港灣較之都處于劣勢。隨著購物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對“克隆商場”的期待值就越低。大型購物中心只有能推陳出新，創(chuàng)造出新穎的商業(yè)模式才有可能在市場的重圍中脫穎而出。而這種新穎的商業(yè)模式一定要讓消費(fèi)者帶著愉悅的新鮮感前來體驗。因此，SOLANA不僅將自己和ShoppingMall有效隔離，將注重消費(fèi)體驗的商業(yè)模式與朝陽公園完美結(jié)合起來，致力于打造全國第一家LifestyleShoppingPark。SOLANA的理念就是為所有的顧客提供一個無所不包的消費(fèi)樂園。項目定位——北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀LifestyleShoppingPark項目定定位——項目整整體定定位SOLANA是一個個擁有有景觀觀優(yōu)勢勢的開放消消費(fèi)環(huán)環(huán)境除了購購物外外，更更加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)娛娛樂、、休閑閑、購購物、、餐飲飲等業(yè)業(yè)態(tài)的的體驗式式商業(yè)業(yè)中心心為消費(fèi)費(fèi)者創(chuàng)創(chuàng)造一一個北北京前前所未未有的的開放式式水岸岸消費(fèi)費(fèi)環(huán)境境，有著著高低低錯落落的建建筑和和閑適適的街街道以以及街街邊樹樹蔭下下的咖咖啡座座相比較較ShoppingMall，SOLANA更加注注重消消費(fèi)過過程的的精神神享受受！項目定定位——項目整整體定定位國際購購物中中心協(xié)協(xié)會對對LifestyleShoppingCenter的定義義：位于密度較較高的的住宅宅區(qū)域域迎合本商圈圈中消費(fèi)費(fèi)顧客客對零零售的的需求求及對對休閑閑方式式的追追求具有露天開開放及良好環(huán)環(huán)境的的特征征主要有有高端端的全全國性性連鎖鎖專賣賣店，，或以以時裝裝為主主的百百貨主主力店店，多業(yè)態(tài)態(tài)集合合以休閑閑為目目的，包括括餐飲飲、娛娛樂、、書店店、影影院等等設(shè)施施，通通過環(huán)環(huán)境、、建筑筑及裝裝飾的的風(fēng)格格營造造出別別致的的休閑消消費(fèi)場場所Lifestyle購物中中心是是由商商業(yè)步步行街街和Shoppingmall在市場場的作作用下下演變變而來來的，，也是是消費(fèi)費(fèi)群細(xì)細(xì)分、、業(yè)態(tài)態(tài)細(xì)分分的必必然結(jié)結(jié)果。。Lifestyle購物中中心在在中國國的出出現(xiàn)和和發(fā)展展，亦亦將成成為符符合市市場發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律的的必然然。項目定定位——項目整整體定定位Lifestyle購物中中心的的七大大特點點特點一一：休休閑第第一，，所謂休休閑，，廣義義包括括餐飲飲、娛娛樂等等服務(wù)務(wù)功能能。該該服務(wù)務(wù)功能能也是是Lifestyle購物中中心的的靈魂魂所在在。特點二二：環(huán)環(huán)境第第一，，與Shoppingmall和傳統(tǒng)統(tǒng)的商商業(yè)步步行街街相比比，Lifestyle購物中中心更更加注注重環(huán)環(huán)境和和建筑筑設(shè)計計，突突出合合理的的布局局、特特色的的風(fēng)格格和環(huán)環(huán)境的的舒適適、閑閑雅，，與消消費(fèi)者者階層層生活活品味味、消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣相相匹配配。特點三三：規(guī)規(guī)模適適中，，美國的的Lifestyle購物中中心的的規(guī)模模平均均在5-6萬平左左右。。如今今國內(nèi)內(nèi)的Shoppingmall從規(guī)模模上一一般在在美國國Lifestyle購物中中心體體量的的兩倍倍左右右，比比較而而言，，Lifestyle購物中中心從從建筑筑形式式和規(guī)規(guī)模上上更貼貼近于于傳統(tǒng)統(tǒng)的商商業(yè)步步行街街。特點四四：業(yè)業(yè)態(tài)專專精，，Lifestyle購物中中心將將更注注重消消費(fèi)者者對““生活活方式式”的的精神神享受受和追追求，，而Shoppingmall則更注注重于于消費(fèi)費(fèi)者基基本的的實際際性購購物需需求，，兩者者附加加值的的差異異也因因此形形成了了消費(fèi)費(fèi)階層層的顯顯著區(qū)區(qū)分。。特點五五：消消費(fèi)高高端，，精神層層次的的需求求創(chuàng)造造了Lifestyle購物中中心巨巨大的的附加加值。。高檔檔的環(huán)環(huán)境、、高檔檔的產(chǎn)產(chǎn)品和和倡導(dǎo)導(dǎo)的時時尚理理念，，營造造了高高檔人人群的的聚集集氛圍圍，促促進(jìn)了了高端端消費(fèi)費(fèi)。特點六六：經(jīng)經(jīng)營利利潤高高，Lifestyle購物中中心的的消費(fèi)費(fèi)層面面較窄窄，但但由于于總租租用成成本占占經(jīng)營營收益益的比比重較較低，，且經(jīng)經(jīng)營品品項本本身即即為高高消費(fèi)費(fèi)、高高利潤潤率和和高附附加值值的產(chǎn)產(chǎn)品，，致使使Lifestyle購物中中心的的業(yè)主主的零零售凈凈利潤潤率平平均達(dá)達(dá)30%以上。。特點七七：發(fā)發(fā)展勢勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁，，Lifestyle購物中中心在在美國國誕生生、興興起和和發(fā)展展的歷歷程和和趨勢勢，一一些專專家預(yù)預(yù)測Lifestyle購物中中心在在美國國的開開發(fā)熱熱潮將將持續(xù)續(xù)三到到五年年，之之后才才會與與Shoppingmall形成一一個均均衡局局面，，形成成一個個相對對穩(wěn)定定的商商業(yè)地地產(chǎn)格格局。。以家庭庭為核核心的的消費(fèi)費(fèi)對象象SOLANA目標(biāo)客客戶為周邊高檔城城市社社區(qū)、、燕莎莎商圈圈、麗麗都商商圈、、使館館區(qū)、、三元元橋商商務(wù)區(qū)區(qū)乃至至CBD商圈中中的消消費(fèi)人人群,主力消消費(fèi)人人群是是在半半徑5公里以以內(nèi)生生活和和工作作的高高檔消消費(fèi)人人群，，并且且將25歲-49歲的人人群作作為項項目的的主要要客群群。與家庭消消費(fèi)在我國國消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)中所所占比比例越越來越越大，，在未未來將將成為為主流流，SOLANA迎合這這種趨趨勢，，其豐豐富的的業(yè)態(tài)態(tài)非常常適合合一家家人前前來消消費(fèi)，，同時時以娛娛樂休休閑為為引爆爆點開開啟了了家庭庭消費(fèi)費(fèi)模式式這一一嶄新新的商商業(yè)消消費(fèi)模模式。。到達(dá)SOLANA每一個個家庭庭的成成員們們都將將在SOLANA找到屬屬于自自己的的休閑閑方式式，在在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的配配置上上考慮慮到了了所有有家庭庭成員員的愛愛好及及需求求，在在享受受著豐豐富的的業(yè)態(tài)態(tài)的同同時，，SOLANA還有著漂亮亮的景觀和和眾多的室室外空間，，讓人們在在消費(fèi)之余余亦可進(jìn)行行各種休閑閑娛樂活動動。項目定位——客戶定位根據(jù)項目的的整體定位位及客戶定定位，同時時避免同周周邊成熟商商圈產(chǎn)生業(yè)業(yè)態(tài)競爭，，SOLANA將引入的商商戶定位在在中高檔，基于這樣樣的商業(yè)定定位，開發(fā)發(fā)商在整體體項目業(yè)態(tài)態(tài)上劃分出出30%餐飲、酒酒吧以及及娛樂休休閑和70%的零售，，通過加加重餐飲飲、酒吧吧等業(yè)態(tài)態(tài)的比例例來吸引引人們在在此進(jìn)行行全天候的的消費(fèi)。目前引入入的主力店有：美瑞百貨貨、BHG精品超市市、傳奇奇時代影影城、ZARA和無印良良品等國國際、國國內(nèi)知名名品牌。。選擇主力力店的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：希望引引入有特特色的主主力店，，選擇一一些可以以和藍(lán)色色港灣整整體定位位相配合合，和國國際接軌軌的并能能給消費(fèi)費(fèi)者帶來來新的體體驗，和和現(xiàn)有店店鋪業(yè)態(tài)態(tài)形成互互動的品品牌。項目定位位——商戶定位位側(cè)重于休休閑娛樂樂的中高高檔消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)目錄錄項目分析析及定位位項目規(guī)劃劃項目招商商運(yùn)營推廣廣項目規(guī)劃劃功能分區(qū)區(qū)交通分析析開放空間間分析建筑體分分析業(yè)態(tài)分析析占地面積積：13萬平方米米建筑面積積：地上上兩層（（局部三三層），，6萬平方米米(部分挑高高9米)地下兩層層，9萬平方米米容積率：：0.63綠化率率：30.72℅物業(yè)類型型：綜合合性商業(yè)業(yè)車位位：地上上1300地下800美瑞時尚尚百貨SOLANAMALL活力城品牌街西廣場鐘樓廣場場中央廣場場亮馬食街街水岸街酒吧街美食廣場場項目規(guī)劃劃——功能分區(qū)區(qū)項目規(guī)劃劃——交通分析析交通分析析動線設(shè)計計外部交通通分析內(nèi)部交通通分析項目規(guī)劃劃——交通分析析大型購物物中心如如何保證證客流是是一個至至關(guān)重要要的課題題，購物物中心從從選址到到定位、、建筑規(guī)規(guī)劃、招招商、運(yùn)運(yùn)營等一一系列決決策都在在相當(dāng)大大的程度度上決定定客流，，換句話話說，客流的聚聚集不是是從購物物中心開開始營業(yè)業(yè)起需要要考慮的的問題，，而是當(dāng)當(dāng)購物中中心還在在圖紙上上時就應(yīng)應(yīng)該重點點考慮的的問題。對于一個個大型商商業(yè)項目目而言，，商業(yè)動動線的規(guī)規(guī)劃是體體現(xiàn)項目目設(shè)計者者對商業(yè)業(yè)理解程程度的標(biāo)標(biāo)志，根根據(jù)統(tǒng)計計，好的動線線將使得得商業(yè)項項目的客客流增加加15%到20%。項目規(guī)劃劃——交通分析析區(qū)別于一一般購物物中心重重點關(guān)心心的豎向向交通問問題，SOLANA藍(lán)色港灣灣最大的的問題不不是層高高，而是是太大的的面積。?！?”字形自成回路路的內(nèi)部街道道系統(tǒng)在商鋪內(nèi)內(nèi)、街道道上、公公共共享享空間都都設(shè)置了了多個通道道，使顧客客可以快快速轉(zhuǎn)換換購物空空間，增增加可選擇性性通過眾多多的連廊、臺臺階以及小道的設(shè)計使使內(nèi)外水水平和垂垂直交通通相互貫貫連利用地勢勢高差，，形成更多的沿沿街面，讓商鋪鋪擁有了了更多的的展示空空間停車位設(shè)計考慮慮到顧客客購物的便便捷性，顧客可可以通過過地下二二層車庫庫不出地地面而抵抵達(dá)任何何藍(lán)色港港灣絕大大多數(shù)店店鋪如何才能能讓消費(fèi)費(fèi)者逛的的明白又又舒服？？項目規(guī)劃劃——交通分析析SOLANA的商業(yè)動動線呈“8”字形自成成回路的的內(nèi)部街街道系統(tǒng)統(tǒng)，打破了了將商業(yè)業(yè)動線依依照業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的傳統(tǒng)手手法。“8”字形回路路形成了了大量的的沿街商業(yè)業(yè)，有效避避免了死死角店鋪鋪的產(chǎn)生生，零售售、餐飲飲、娛樂樂等業(yè)態(tài)態(tài)既集中中在各自自的主題題區(qū)域，，又在動線的節(jié)節(jié)點上互相滲滲透。項目規(guī)劃劃——交通分析析在街區(qū)的的百貨店店內(nèi)設(shè)計計有多個出口口，隨便一一個通道道便可快快速轉(zhuǎn)換換的商業(yè)業(yè)步行街街部分。。而在特特色商業(yè)業(yè)街內(nèi)，，也有多個臺階階通道，消費(fèi)者者可以自自由選擇擇更為可貴貴的是，，藍(lán)色港港灣還在在其中央央廣場的的公共通通道設(shè)計計了步行臺階階和滾動動電梯兩種設(shè)計計，方便便消費(fèi)者者購物。。項目規(guī)劃劃——交通分析析SOLANA還通過眾眾多的連廊、臺臺階以及小道的設(shè)計使使內(nèi)外水水平和垂垂直交通通相互貫貫連，流流暢自由由。SOLANA不僅利用用環(huán)形道道路引導(dǎo)導(dǎo)客流，，同時在在道路設(shè)設(shè)計上也也注重與與周邊建建筑的尺度呼應(yīng)，行行走在道道路上的的消費(fèi)者者能夠感感覺到街街、巷、、廣場、、環(huán)路、、大道之之間的不不同體驗驗，逛街街的樂趣趣油然而而生。項目規(guī)劃劃——交通分析析SOLANA同時打破破了商業(yè)業(yè)項目在在水平面面的統(tǒng)一一，擁有有了下沉沉的中央央廣場，，以及東東部略微微突起的的坡地和和二層環(huán)環(huán)路設(shè)計計，這使使得整個個項目高高低錯落落，充滿滿情趣。。同時，，廣場層層的存在在，讓在在廣場層層周邊的的建筑擁擁有了兩兩層不同同的臨街街面，使使得商鋪擁有了更更多的展示空空間項目規(guī)劃——交通分析停車位設(shè)計合合理。整個商業(yè)共共計擁有5萬平方米的地地上地下免費(fèi)費(fèi)停車空間，，開車過來購購物的消費(fèi)者者，可以快速速實現(xiàn)停車購購物。另外通過B2的地下車庫，顧客可以不不出地面而抵抵達(dá)任何藍(lán)色色港灣絕大多多數(shù)店鋪，這這樣做的優(yōu)點點讓顧客得以以避免挑戰(zhàn)寒寒風(fēng)刺骨的北北京冬天。交通分析——外部交通市政道路商業(yè)區(qū)內(nèi)外部部道路地面停車項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通`扶梯樓梯`電梯客梯共8部，觀光梯1部，客貨梯梯7部，扶梯34部項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通`````扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析項目規(guī)劃——開放空間分析析室內(nèi)開放空間室外開放空間室內(nèi)展示空間室內(nèi)交通購物空間室內(nèi)游憩空間室外廣場室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析析室內(nèi)開放空間間——展示空間項目規(guī)劃——開放空間分析析室內(nèi)開放空間間——交通空間/購物空間項目規(guī)劃——開放空間分析析室內(nèi)開放空間間——游憩空間室外開放空間間——室外廣場水平面寬：約約500米垂直進(jìn)深：約約200米F1建筑面積：約約3萬平米室外場地面積積：約1.5萬平米水平室內(nèi)面積積：室外面積積=2:1中央廣場：面積：6500平米面寬：180米進(jìn)深：45米鐘樓廣場：面積：1500平米面寬：30米進(jìn)深：50米廣場：面積：2700平米面寬：90米進(jìn)深：30米街道：面積：4300平米寬度：6米、9米、15米廣場項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外廣場中央廣場面積約5000平方米集休閑、娛樂樂、消費(fèi)等多多功能為一體體的綜合廣場場，可以舉辦辦商品展示會會、時裝發(fā)布布會、歌舞晚晚會等各類活活動具體功能空間間包括音樂燈燈光噴泉、露露天音樂廣場場、森林樹屋屋、極限運(yùn)動動區(qū)以及小型型靈活的流動動花車等項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析析主體音樂噴泉泉室外開放空間間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析析間歇式噴泉室外開放空間間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析析可參與性噴泉泉室外開放空間間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析析西部廣場——舉行活動空間間室外開放空間間——室外廣場中心廣場中布布置了各種形式的座座椅，通過不同形形式的座椅進(jìn)進(jìn)行功能空間間的劃分；同同時座椅的布布置擺放方式式也兼顧到各各種顧客的不不同使用需求求。項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外廣場隨時入目的時令花卉和陶缽花冠，，讓購物環(huán)境境生機(jī)盎然，，充滿異國情情調(diào)。項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外廣場花壇、花池、、花缽除了裝裝飾之用，同同時還承擔(dān)著著一定的具體功能：如劃分空間間、路口圍擋擋等。項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外街道開放式水岸酒酒吧街，擁有朝陽公公園西北湖岸岸優(yōu)美自然環(huán)環(huán)境。項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外街道酒吧街有內(nèi)街和外街之分，目前內(nèi)內(nèi)街還沒有商商家進(jìn)駐，外外街引入較高高檔酒吧或西西餐廳，每日日下午9點到11點為人流高峰峰期，消費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在100-500元/人。項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外街道位于項目北側(cè)側(cè)的亮馬食街面對亮馬河，，但距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，且中間有有一條車行道道將二者隔離離，景觀優(yōu)勢勢并不十分明明顯，經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀略顯低迷迷，人氣不足足。項目規(guī)劃——開放空間分析析室外開放空間間——室外街道水岸街位于用地南側(cè)側(cè)，酒吧街西西側(cè)，是聯(lián)系系項目西側(cè)好好運(yùn)街食街同同酒吧街的重重要一環(huán)，將將已經(jīng)形成商商業(yè)氛圍的老老項目同新項項目串聯(lián)在一一起，面臨朝朝陽公園水體體及綠地，景景觀資源良好好，目前還沒沒有商家入駐駐。項目規(guī)劃——開放空間分析析19棟2到3層的地中海式式建筑層數(shù)：地下2層，地上3層層高：B1—B2：5米；F1—F3：4.5米（局部6米）柱距：8.4米店鋪分割方式式：水平分割（百百貨、MALL、活力城）垂直分割（食食街、品牌街街、水岸街、、酒吧街）店鋪面積：水平分割：100—300平米垂直分割：300—1000平米店鋪進(jìn)深：水平分割：10—20米垂直分割：主主要為17—25米個別9—15米或30米左右項目規(guī)劃——建筑單體空調(diào)系統(tǒng)：所所有商鋪，均均為中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)，分戶戶計量；影院院、超市、大大型娛樂場采采用全空氣系系統(tǒng),其余為風(fēng)機(jī)盤盤管+新風(fēng)系統(tǒng)，提提供冷熱風(fēng)，，經(jīng)過過濾、、加濕，保持持四季舒適度度給水：生生活冷水由市市政提供，避避免二次污染染，24小時提供酒店店餐飲等用戶戶生活熱水中水：直直接連通市政政中心系統(tǒng)網(wǎng)網(wǎng)智能化化：樓宇設(shè)備備監(jiān)控自動化化系統(tǒng)酒酒店管理系統(tǒng)統(tǒng)停停車場場管理系統(tǒng)綜綜合布線線系統(tǒng)數(shù)數(shù)字程控交換換機(jī)系統(tǒng)有有限電視及及衛(wèi)星電視系系統(tǒng)（酒店、、酒吧、SPA、KTV等處設(shè)衛(wèi)星電電視）電電視會議系統(tǒng)統(tǒng)背背景音音樂及緊急廣廣播系統(tǒng)公公共安全監(jiān)監(jiān)控自動化系系統(tǒng)巡巡更更系統(tǒng)火火災(zāi)自動報警警及聯(lián)動控制制系統(tǒng)移移動通訊增強(qiáng)強(qiáng)系統(tǒng)智智能化集成管管理系統(tǒng)信信息庫管理理系統(tǒng)自自動人流統(tǒng)計計系統(tǒng)項目規(guī)劃——設(shè)施設(shè)備弱電系統(tǒng)：閉閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬寬帶主體結(jié)構(gòu)：鋼鋼筋混凝土框框架結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防：烈烈度8度樓板厚載：500kg/㎡人防等級：六六級建筑耐火等級級：1級項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃重視體驗性消消費(fèi)業(yè)態(tài)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上上，為了充分分滿足人們體體驗性購物的的需要，將餐餐飲、休閑、、娛樂等參與與性體驗性消消費(fèi)的內(nèi)容占占到30%以上的高比例例。同時在引引入的參與性性消費(fèi)業(yè)態(tài)中中，注重業(yè)態(tài)態(tài)彼此間的互互補(bǔ)和互動，，業(yè)態(tài)之間相相互依托，為為顧客提供更更加全方位的的服務(wù)。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店在商鋪引入上上，除了引入入國際知名品品牌入駐，還還兼顧到中國國傳統(tǒng)的知名名老字號。酒吧街家居館美食廣場SOLANAMALLSAGA傳奇時代影城城地下一層業(yè)態(tài)態(tài)分布特點：：根據(jù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)及功能等要要求，將超市、影城、、美食廣場等業(yè)態(tài)布置于于地下一層。。在下沉廣場主主要且展示面面較大的位置置作為主要品牌外租租區(qū)。將影城、家居、、美食廣場等目的性較強(qiáng)強(qiáng)的業(yè)態(tài)分布布于整個商業(yè)業(yè)街內(nèi)部位置置。超市則布置于商業(yè)業(yè)街入口位置置，以便于商商業(yè)街周邊及及內(nèi)部消費(fèi)人人群購物需要要。將卸貨區(qū)布置于該層居居于美食廣場場、家居館、、mall中間的位置，，即利于各功功能分區(qū)卸貨需要，同同時由于靠近近盡端位置，，也避免影響響美觀。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街SOLANAMALL亮馬食街美瑞百貨飾品品、家居館全明星滑冰俱俱樂部/運(yùn)動品牌店品牌街水岸街首層業(yè)態(tài)分布布特點：飾品館布置在在商業(yè)街入口口位置，增強(qiáng)強(qiáng)整個商業(yè)街街整體檔次。。在首層層主要要且展展示面面較大大的位位置作作為主主要品品牌外外租位位置。?；盍罨畹倪\(yùn)運(yùn)動品品牌系系列與與滑冰冰俱樂樂部布布置在在一起起，同同時由由于屬屬消費(fèi)費(fèi)目的的較強(qiáng)強(qiáng)業(yè)態(tài)態(tài)，因因此布布置在在商業(yè)業(yè)街內(nèi)內(nèi)部位位置。。在靠近近好運(yùn)運(yùn)街各各餐廳廳較近近且從從好運(yùn)運(yùn)街視視角可可以看看到的的位置置設(shè)置置食街街，從從而使使美食食消費(fèi)費(fèi)從好好運(yùn)街街順延延至solana。項目規(guī)規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃酒吧街街亮馬食食街美瑞百百貨服服裝城城活力活活待租租區(qū)品牌街街水岸街街二層業(yè)業(yè)態(tài)分分布特特點：：美瑞百百貨由由于和和開發(fā)發(fā)商的的合作作關(guān)系系，，布置置在二二層（（租金金最低低位置置），，將租租金較較高，，且零零散不不成規(guī)規(guī)模的的業(yè)態(tài)態(tài)放置置于首首層及及M層。其次，，美瑞瑞百貨貨的檔檔次較較其他他業(yè)態(tài)態(tài)較低低，故故將其其放置置于二二層。。項目規(guī)規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃活力活活待租租區(qū)目錄錄項目分分析及及定位位項目規(guī)規(guī)劃項目招招商運(yùn)營推推廣項目招招商招商業(yè)業(yè)態(tài)招商活活動截至2007年11月，藍(lán)藍(lán)色港港灣SOLANA開業(yè)前前夕，，商鋪的的出租租率達(dá)達(dá)到80%以上。藍(lán)色港港灣在在招商商的過過程中中非常常注意意兒童童品牌牌、餐餐飲和和娛樂樂的招招商，，因為為其周周邊有有著龐龐大的的家庭庭消費(fèi)費(fèi)，諸諸多的的兒童玩玩具教教育品品牌成功的的吸引引了周周邊的的家庭庭前來來進(jìn)行行多重重消費(fèi)費(fèi)。項目招招商——招商業(yè)業(yè)態(tài)華聯(lián)旗旗下BHG超市的的引入入同樣樣起到到吸引引周邊邊家庭庭消費(fèi)費(fèi)并引引發(fā)多多重消消費(fèi)的的作用用。餐飲、、冰場場、酒酒吧、、電影影院、、游戲戲廳等等休閑娛娛樂業(yè)業(yè)態(tài)的累計計，讓讓藍(lán)色色港灣灣受到到了很很多人人的歡歡迎，，也使使的項項目更更加符符合該該區(qū)域域的消消費(fèi)傳傳統(tǒng)。。項目招招商——招商業(yè)業(yè)態(tài)在藍(lán)色色港灣灣共計計入住住了300多家品品牌商商鋪，，來自自歐美美等國國外的的產(chǎn)品品和品品牌占占據(jù)了了半壁壁江山山。其中有有不少少國外外品牌牌是第第一次次在中中國或或者北北京開開設(shè)店店鋪，其中中包括括來自自美國國的海海鮮自自助品品牌都都太海海鮮，，美國國的戶戶外領(lǐng)領(lǐng)先用用品品品牌，美國國的時時尚女女鞋品品牌UGG，來自自英國國的歐歐洲第第一兒兒童品品牌mothercare、來自自意大大利的的時尚尚女裝裝品牌牌PAOLAFRANI、法拉拉利家家居等等，這這些國國際高高端品品牌的的引入入迅速速的提提升了了該區(qū)區(qū)域的的國際際化商商業(yè)氛氛圍。。其他的的租戶戶還包括體體操王王子李李寧旗旗下的的全明明星冰冰場、、傳奇奇時代代影城城、高高級度度假酒酒店悅悅椿（（BanyanTree）、美美國著著名的的夜總總會Crobar、風(fēng)靡靡美國國購物物中心心的大大型自自助餐餐Todai、華聯(lián)聯(lián)BHG精品超超市以以及國國際知知名的的零售售品牌牌ZARA、Guess、Promod、Sephora、Stefanel、Clark、Nike、Adidas等。項目招招商——招商業(yè)業(yè)態(tài)2006年07月10日，SOLANA藍(lán)色港港灣前前往香港舉行專專場招招商、、宣傳傳活動動。參參加本本次招招商活活動的的有150多個國國際知知名品品牌，，如英英國服服裝品品牌Kent&Curwen,EmilionPucci，法國國知名名化妝妝品牌牌嬌韻韻詩（（Clarins），以以及國國際最最大的的連鎖鎖免稅稅店DFS，和著著名娛娛樂機(jī)機(jī)構(gòu)蘭蘭桂坊坊（LanKwaiFongHoldings）等。。2007年7月8日，SOLANA藍(lán)色港港灣應(yīng)應(yīng)意大利利貿(mào)易易委員員會（（ICE）與奧奧地利利商會會的邀請請，赴赴意大利利和奧奧地利利招商。。本次次SOLAN招商的的范圍圍極為為寬泛泛，其其目的的是將將歐洲洲時尚尚、美美味和和商業(yè)業(yè)模式式引進(jìn)進(jìn)中國國。通過外貿(mào)大大集，藍(lán)色色港灣灣與其其中的的部分分外貿(mào)貿(mào)企業(yè)業(yè)進(jìn)行行了深深入的的洽談?wù)?，希希望通通過靈靈活的的合作作方式式能在在藍(lán)色色港灣灣長期期經(jīng)營營，這這也成成為外外貿(mào)企企業(yè)入入駐SOLANA的途徑徑之一一。項目招招商——招商活活動目錄錄項目分析析及定位位項目規(guī)劃劃項目招商商運(yùn)營推廣廣運(yùn)營推廣廣外貿(mào)大集集燈光節(jié)、、攝影大大賽國際家庭庭日、兒兒童手繪繪瓷磚生態(tài)環(huán)保?！放粕至址N植活活動愛音樂用用正版運(yùn)營推廣廣SOLANA藍(lán)色港灣灣推廣的的整體思思路是公關(guān)活動動加商品促銷銷的模式，，將兩者結(jié)結(jié)合起來來是其營營銷推廣廣的關(guān)鍵。藍(lán)色港港灣的每每次活動動都能吸吸引眾多多的客流流，而在在此時開開啟大型型商品促促銷，效效果非常常明顯，，諸多商商鋪的最最高銷售售額都是是在舉辦辦公關(guān)活活動時實實現(xiàn)的。。除了以帶帶動銷售售為目的的的每個個公關(guān)活活動，SOLANA同時還會會舉辦一一些意在在塑造項目目的氣質(zhì)質(zhì)的活動動，其目的的是將項項目打造造成一個個新鮮好好玩的場場所，在在吸引顧顧客的同同時，公公關(guān)活動動可以塑塑造一個個項目的的氣質(zhì)文文化，對對消費(fèi)者者形成內(nèi)內(nèi)在的吸吸引，讓讓消費(fèi)者者既有的的玩又有有的花，，以此吸吸引年輕輕人形成成偏好，，而從長長遠(yuǎn)來看看，這種種偏好將將最終促促進(jìn)銷售售。運(yùn)營推廣廣外貿(mào)大集集外貿(mào)大集集是由北北京市商商務(wù)局組組織舉辦辦的大型型外貿(mào)產(chǎn)產(chǎn)品展銷銷會，以以其豐富富多樣的的外貿(mào)產(chǎn)產(chǎn)品和實實在的價價格火爆爆京城，，在西四四環(huán)的金金源燕莎莎舉辦的的首期外外貿(mào)大集集獲得了了巨大成成功。藍(lán)藍(lán)色港灣灣外貿(mào)大大集二期期在3月17號開集，，每天都都吸引了了大量的的市民從從四面八八方前來來淘貨，，不少攤攤位被搶搶購一空空，同時時藍(lán)色港港灣也趁趁機(jī)賺足足了人氣氣。其美食廣廣場營業(yè)業(yè)額比之之前最高記記錄足足足翻了一一倍還多。。運(yùn)營推廣廣藍(lán)色港灣灣首屆燈燈光節(jié)藍(lán)色港灣灣首屆燈燈光節(jié)于于2008年12月19日開幕，，前后持持續(xù)了近近兩個多多月的時時間。借燈光節(jié)節(jié)同時舉舉辦了圣誕晚會會、新年年倒數(shù)晚會以及及商品促促銷活動動，取得得了良好好的商業(yè)業(yè)效益和和社會效效益。結(jié)合燈光光節(jié)，還還舉辦了了首屆燈光光節(jié)攝影影大賽，最終受受到了攝攝影愛好好者所拍拍攝的照照片近500幅，擴(kuò)大大了燈光光節(jié)的影影響力，，提升了了項目的的品質(zhì)形形象。本次活動動吸引了了數(shù)十萬萬市民，，打破了了人們對對北方室室外購物物場所經(jīng)經(jīng)營困難難的質(zhì)疑疑，也體體現(xiàn)了燈燈光節(jié)巨巨大的商商業(yè)價值值。對新一屆屆燈光節(jié)節(jié)的規(guī)劃劃：藍(lán)色色港灣將將自己定定位為一一個平臺臺，將以以這個平平臺整合合世界范范圍內(nèi)最最優(yōu)秀的的燈光團(tuán)團(tuán)隊和人人才，往往后的若若干屆燈燈光節(jié)打打造成一一個真正正集科技技、環(huán)保保和藝術(shù)術(shù)為一體體的頂級級燈光節(jié)節(jié)。而燈燈光節(jié)必必將與項項目共同同成長。。運(yùn)營推廣廣國際家庭庭日與兒兒童手繪繪瓷磚2007年10月13日，《CITYWEEKEND》和SOLANA聯(lián)合主辦辦的“國國際家庭庭日”活活動隆重重召開，，現(xiàn)場有有大型娛娛樂表演演、環(huán)球球美食、、中華傳傳統(tǒng)才藝藝以及眾眾多互動動小游戲戲等環(huán)節(jié)節(jié)，吸引引了附近近大量的的高層次次人群參參加，其其中國際際友人數(shù)數(shù)目占到到一半以以上。SOLANA將家庭消消費(fèi)定位位為未來來的主流流的消費(fèi)費(fèi)群體，，而此次次舉辦的的國際家家庭日活活動正是是以家庭庭為主要要對象的的大型活活動。手繪藝術(shù)術(shù)瓷磚工工藝非常常復(fù)雜，，首先需需要用特特殊的陶陶瓷顏料料在瓷磚磚上繪畫畫，然后后這些作作品將在在700度高溫的的窯里燒燒制，最最后成為為釉上彩彩的藝術(shù)術(shù)瓷磚。。這些手手繪瓷磚磚經(jīng)過燒燒制和遴遴選后將將后在SOLANA中央廣場場兒童活活動區(qū)永永久展示示，并伴伴隨著小小朋友共共同成長長?！癐don‘tknow,either.It’’s...something?！边\(yùn)營推廣廣生態(tài)環(huán)保?！放粕至址N植活活動2009年3月12日SOLANA藍(lán)色港灣灣舉辦了了“根植植SOLANA，共享商商業(yè)繁茂茂”——歡迎商戶戶入駐暨暨品牌森林林種植活活動，SOLANA的兩百多多位入駐駐商戶代代表將園園區(qū)內(nèi)的的眾多樹樹木都系系上了紅紅色的絲絲帶，而而每個絲絲帶都代代表著一一個入駐駐商戶的的品牌，，這些樹樹木將共共同構(gòu)成成“SOLANA品牌森林林”。運(yùn)營推廣廣愛音樂用用正版在2009年3月6日，SOLANA藍(lán)色港灣灣與HITFM共同舉辦辦了一個個名為““愛音樂樂用正版版”的活活動，承承諾將率率先在公公共區(qū)域域使用正正版授權(quán)權(quán)音樂，，并呼吁吁所有商商業(yè)項目目跟進(jìn)。。運(yùn)營推廣廣9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。14:31:0614:31:0614:311/1/20232:31:06PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月-2314:31:0614:31Jan-2301-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。14:31:0614:31:0614:31Sunday,January1,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2314:31:0614:31:06January1,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。01一一月月20232:31: