盱眙萬誠項目診斷報告改

萬誠項目營銷診斷報告淮安·盱眙上海智旭&聯(lián)旭謹(jǐn)呈目錄樓市綜合掃描樓市綜合問診痊愈判斷項目問診找出病癥對癥下藥下藥方略居住類用地成交面積年份成交面積（㎡）成交數(shù)量(幅）成交金額（萬元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城鎮(zhèn)出讓居住類用地面積總和為1737258.1平米。2008年居住類用地出讓面積大幅減少。土地市場掃描—盱眙土地市場受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，土地市場一直處于疲軟期

時間名稱2007年2008年2009年合計盱眙縣住宅和商住綜合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城鎮(zhèn)住宅和商住綜合土地成交量（㎡）/所占全縣比率113870392%44289073%15566588%173725886%預(yù)計全縣建筑面積（以平均容積率1.8計算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計盱城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計算，㎡）20496657972022801973127064預(yù)計投入市場時間2008下半年開始2009開始2010開始盱眙縣商品房實際成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商鋪5510033800600094900合計444000236000486007286002007年以來成交土地預(yù)計銷售周期（年）以07年的銷售量計算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計算3629194/340000=10.1年

盱眙縣2007年以來土地存量與預(yù)計銷售周期表

右表可以看出，盱眙的房地產(chǎn)市場銷售壓力非常大，需要我們集中精力制定準(zhǔn)確而有效的銷售方針并高效率的執(zhí)行把脈問診—后市供應(yīng)分析區(qū)域市場及本項目周邊的市場調(diào)研經(jīng)過調(diào)查，我們將盱城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場分為幾個版塊：城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊城中版塊城南版塊下面對幾個重要樓盤進(jìn)行簡要分析綜合掃描—盱眙住宅市場城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊海通時代廣場開發(fā)商杭州海通控股有限公司占地面積總占地20萬平方米，建筑面積32萬平方米項目定位購物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體開發(fā)模式分二期開發(fā)規(guī)劃棟數(shù)一共21棟項目位置盱馬路和金源北路交匯處一期總套數(shù)578套剩余套數(shù)338套，其中住宅252套，非住宅86套開工時間一期于2007年6月11日開工建設(shè)預(yù)計交付時間2009年底主力戶型80㎡~90㎡；兩室一廳一廚一衛(wèi)銷售價格商鋪均價：4000元/平米住宅均價：2100元/平米項目評價項目很大，按照規(guī)劃想打造一個集購物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體小型的城。優(yōu)點在于種類齊全，交通方便（目前有3路車直達(dá)）。周邊配套設(shè)施相對齊全（建成后）。缺點就是比較亂，沒有純粹的住宅小區(qū)有競爭力。得房率低（80%）威脅點分析戶型小，總價低；樓盤位置相對較好；一期房子已經(jīng)接近封頂，有說服力。綜合掃描—盱眙住宅市場城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商江蘇金國園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積415畝項目定位五星酒店、辦公樓、商鋪、會所、住宅于一體綜合社區(qū)開發(fā)模式多期規(guī)劃棟數(shù)6棟高層項目位置金源北路1號一期總套數(shù)剩余套數(shù)開工時間預(yù)計交付時間主力戶型住宅90㎡二房，106-138㎡三房銷售價格住宅2600-3100元/平米項目評價威脅點分析綜合掃描—盱眙住宅市場東城名都開發(fā)商江蘇騰宇置業(yè)有限公司占地面積14萬㎡項目定位商住綜合，打低價位促銷策略開發(fā)模式分二期開發(fā)開盤時間預(yù)計在09年4、5月項目位置新海大道與寶山東路交接處開工時間一期目前正在打地基預(yù)計交付時間2010年底主力戶型81.17㎡的兩室兩廳、93.14㎡的三室兩廳銷售價格/優(yōu)惠價格商鋪均價：未定住宅均價：1700元/平米預(yù)定交兩萬，打95折項目評價周邊配套設(shè)施都近似，主打低價策略。小區(qū)布局就三長排，較丑。位置相對較偏，威脅點分析低價?？拷潞ｋ娮訌S。城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場城北區(qū)其他樓盤■四季華庭：一期接近尾盤，售價在2900元/㎡左右，該項目處金源北路和甘泉西路交匯處，生活配套設(shè)施相對便利，基本售完?！龈活D中央·陽光城市：位于金源北路一號，售價在2600—3100元/㎡之間，該項目開始定位太高，現(xiàn)在又無法延續(xù)其定位，處于滯銷狀態(tài)?！鼋鹪椿ㄔ罚荷虡I(yè)銷售價格在12000元/平米，住宅售價在2600左右，該項目地處繁華地段，生活配套便利，銷售狀況良好?！鏊而P凰城：售價在1700元/平米左右，一期房子已經(jīng)封頂，銷售狀況一般?！錾詈：劳ィ壕鶅r在2700左右，別墅樓盤，共8棟，處于滯銷狀態(tài)。城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場城北與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊的共性就是屬于正在或者將要開發(fā)地區(qū)，周邊生活、商業(yè)配套設(shè)施相對不足，價格也在1400~2400元/平米之間。銷售差價大，越靠近老城區(qū)售價越高。城中板塊金源花苑開發(fā)商江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積46248.7㎡，總建筑面積為90180㎡。其中商業(yè)用房總面積為18900平方米規(guī)劃棟數(shù)19棟，其中多層17棟，小高層2棟。開發(fā)模式多期開發(fā)，一期已經(jīng)交付使用，目前推出二期目前推出總套數(shù)共709套。已售套數(shù)334套剩余套數(shù)375套項目位置甘泉西路和金源大道交匯處主力戶型90㎡的兩房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。價格范圍商業(yè)底層12000元/平米左右，均價6000元/平米，住宅在2600元/平米左右開盤時間一期06年12月預(yù)計交付時間一期08年8月30日二期09年9月30日項目評價項目位置地段好，交通便利，生活配套設(shè)施完善成熟。一期銷售狀況良好。威脅點分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場城中中板板塊塊怡和家園開發(fā)商淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司占地面積38898.8㎡規(guī)劃棟數(shù)8棟，其中多層4棟，小高層4棟。開發(fā)模式兩期開發(fā)，目前現(xiàn)房出售目前推出總套數(shù)340套已售套數(shù)258套剩余套數(shù)82套，其中住宅40套，非住宅42套。項目位置虎宣路和淮河?xùn)|路交匯處主力戶型81.3㎡的兩房。123.13㎡的三房和162㎡的復(fù)式價格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右開盤時間一期07年預(yù)計交付時間一期08年3月；二期08年12月項目評價地段好，周邊生活配套設(shè)施成熟完善，準(zhǔn)現(xiàn)房出售。據(jù)從淮安網(wǎng)上樓市看還是有房源出售的，但是到現(xiàn)場銷售人員說已經(jīng)出售完。威脅點分析分流潛在客戶。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場場城中中板板塊塊城中中片片區(qū)區(qū)其其他他樓樓盤盤■騰騰宇宇花花苑苑：：售售價價1700元/平米米左左右右，，純純住住宅宅項項目目，，就就兩兩棟棟多多層層，，目目前前還還有有20套房房源源左左右右。。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場場城中中版版塊塊周周邊邊生生活活和和商商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施相相對對成成熟熟，，售售價價在在2400~2800元/平米米之之間間，，相相差差不不大大。。城南南板板塊塊

華夏國際中心開發(fā)商江蘇華冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積19714㎡，總建筑面積52907平方規(guī)劃棟數(shù)共5棟，由三幢多層住宅，一幢9層小高層及沿街的酒店式公寓組成開發(fā)模式兩期開發(fā)，一期已經(jīng)交付，現(xiàn)在出售二期目前推出總套數(shù)161套已售套數(shù)65套剩余套數(shù)96套，其中住宅76套，非住宅20套項目位置金源大道和二橫路交匯處主力戶型73.83、85.53、93.18㎡的兩房。107.9、115.51㎡的三房。價格范圍商業(yè)10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商鋪有2000元的優(yōu)惠開盤時間二期09年2月19日預(yù)計交付時間2010年7月31日項目評價在老城區(qū)的市中心，有著完善成熟的生活商業(yè)配套設(shè)施。一期銷售狀況良好，給二期做了一個良好的鋪墊。威脅點分析分流潛在客戶。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場場城南南板板塊塊城南南版版塊塊其其他他項項目目簡簡析析■城城市市桃桃源源：：售售價價2500元/平米米，，位位于于穆穆山山巷巷內(nèi)內(nèi)，，購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠95折■龍龍城城雅雅苑苑：：售售價價商商業(yè)業(yè)5800元/平米米,住宅宅2500元/平米米，，位位于于原原龍龍泉泉酒酒廠廠邊邊。?！龌莼菰丛淳泳印せㄔ吩罚海荷躺虡I(yè)業(yè)售售價價3600元/平米米，，住住宅宅2300元/平米米，，現(xiàn)現(xiàn)房房出出售售。。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場場城南南項項目目的的共共性性是是老老城城區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)和和生生活活設(shè)設(shè)施施完完善善，，靠靠近近南南邊邊的的有有淮淮河河真真景景。。差差價價小小，，屬屬于于比比較較穩(wěn)穩(wěn)定定成成熟熟的的版版塊塊。。價格格分分析析

區(qū)域價格城南版塊城中版塊城北及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊價格老城區(qū)，成熟的生活、商業(yè)配套設(shè)施，對老盱城鎮(zhèn)人有較大的向心力和認(rèn)可度。價格較高，各項目差價小，均價為2800元/㎡左右老城區(qū)衍生版塊，各種配套設(shè)施也比較成熟，價格為2400元/㎡~2700元/㎡左右，價格相差也較小。待開發(fā)的新城區(qū)，各種配套設(shè)施相對不完善，價格從1400元/㎡~2500元/㎡左右，價格相差大。結(jié)論綜合上面的數(shù)據(jù)，我們可以看出，城南版塊的中心和城中版塊的南部應(yīng)該是盱城鎮(zhèn)價格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈遞減的方式，但是前期經(jīng)營得好的，口碑好，認(rèn)可度高的樓盤售價也高，比如四季華庭，目前尾盤售價達(dá)2900元/㎡。綜合合以以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，我我們們可可以以得得出出以以下下表表格格：：綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場場綜合合掃掃描描—成交交分分析析

8月9月10月11月12月1月2月3月

騰宇花園

8412

融匯公寓

3514

中國龍蝦城

14200

華廈國際中心

49531

世紀(jì)名城

24373434

金和城市桃源

15105113

星月灣花園

082720

酈水嘉園

1464032110822

葵花新寓40139741244

金惠花園62317011

東方都市10號樓79703824

桂香苑210510443

新城花苑238412910168

海通時代廣場1647287287-25

益民花園8851071135

陽光城市9542381100

楚東嘉苑21106002

天泉山莊1-1000000

大明公館735329191121

水岸·鳳凰城169965202912

龍泉雅苑106964134016

怡和家/p>

四季華庭162-11228

森海豪庭00003054

文化公寓00000000

金諾·墨香苑33339104111

半坡疊墅02303141

陽光人家01000000

龍城新天地200001736

惠源居花苑1112428231920

金源花苑87441071840

東方都市43420111

華廈國際廣場03400002

錦繡家園46243147在經(jīng)經(jīng)歷歷了了2008年的的低低迷迷期期后后，，隨隨著著剛剛性性需需求求的的短短期期內(nèi)內(nèi)噴噴發(fā)發(fā)，，市市場場成成交交略略有有回回升升，，但但是是經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境并并沒沒有有得得到到好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，要要警警惕惕市市場場““回回光光返返照照””的的增增長長。。9月份份之之前前的的小小陽陽春春需需要要抓抓住住時時機(jī)機(jī)。。樓市市持持續(xù)續(xù)低低迷迷、、成成交交量量大大幅幅萎萎縮縮;積壓壓房房源源多多，，各各樓樓盤盤去去化化不不理理想想;后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，短短期期內(nèi)內(nèi)無無法法快快速速去去化化；；政府府大大量量救救市市政政策策將將潛潛在在客客戶戶拉拉入入持持續(xù)續(xù)觀觀望望的的怪怪圈圈;各樓樓盤盤推推出出各各種種優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施,多數(shù)數(shù)樓樓盤盤成成交交量量增增加加不不明明顯顯;總之之———盱眙眙樓樓市市仍仍在在低低谷谷中中徘徘徊徊，，形形勢勢不不容容樂樂觀觀!樓市市診診斷斷樓市市診診斷斷—樓市市冰冰雪雪襲襲擊擊盱盱眙眙癥結(jié)結(jié)一一:積壓壓房房源源多多截止止目目前前，，市市調(diào)調(diào)的的34個樓盤積積壓房源源達(dá)3055套盱眙從現(xiàn)現(xiàn)在開始始即使沒沒有新地地塊，要要全力推推廣現(xiàn)有有供應(yīng)，，8年內(nèi)難以以消化完完……在這場房房地產(chǎn)生生死存亡亡斗爭中中,唯有走低低價盡快快出貨,才能有出出路。癥結(jié)二:部分樓盤盤短期爆爆發(fā)，多多數(shù)樓盤盤銷售吃吃緊預(yù)計全縣建筑面積（以平均容積率1.8計算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計盱眙城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計算，㎡）20496657972022801973127064盱眙縣商品房實際成交量（㎡）44400023600048600728600預(yù)計銷售周期以07年的銷售量計算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計算3629194/340000=10.1年樓市診斷斷—樓市冰雪雪襲擊盱盱眙癥結(jié)三:紛紛患上上促銷打打折病，，無促銷銷便無銷銷量在僅有幾幾個熱銷銷樓盤中中,各樓盤均均是憑借借低價優(yōu)優(yōu)勢癥結(jié)四:維持原價價靜止不不動，低低價跑量量成救命命招在其它樓樓盤都進(jìn)進(jìn)入滯銷銷時，世世紀(jì)名門門后發(fā)制制人,橫空出世世,短期內(nèi)快快速去化化，主要要是走低低價策略略，從而而為自己己殺出一一條血路路，尋求求生存機(jī)機(jī)會。而而富頓中中央堅持持原價，，基本無無成交。。癥結(jié)五:無二手房房市場支支撐,一手房市市場難以以做大一個城市市房產(chǎn)市市場是否否成熟,主要看二二手房市市場是否否活躍,是否健全全，但盱盱眙二手手房市場場幾乎是是空白,市場上現(xiàn)現(xiàn)有存量量房、老老公房不不能流動動,換房市場場肯定啟啟動不了了，那么么整個樓樓市只能能以一手手房拉動動消費(fèi)，，一手房房市場就就難以做做大做強(qiáng)強(qiáng)。樓市診斷斷—四大危言言殃及樓樓市危言一：：09年年底各各開發(fā)商商為回籠籠資金,支付工程程款和銀銀行貨款款，將掀掀起新一一輪價格格促銷戰(zhàn)戰(zhàn)，房市市火拼戰(zhàn)戰(zhàn)場將變變得更加加殘酷。。危言二：：09年大量經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、保保障房、、廉租房房相繼上上市，以以低價擠擠壓商品品房市場場，瓜分分本已稀稀少的市市場份額額，將使使現(xiàn)有商商品房市市場更加加雪上加加霜，苦苦不堪言言。樓市診斷斷—四大危言言殃及樓樓市危言三：：市場進(jìn)入入了深一一輪調(diào)整整，成交交量經(jīng)過過一輪小小陽春后后將繼續(xù)續(xù)萎縮，，客戶將將繼續(xù)觀觀望，商商品房未未來市場場形勢嚴(yán)嚴(yán)峻。危言四：：０９年樓樓市市場場大量放放量，現(xiàn)現(xiàn)有存量量樓盤與與新開樓樓盤都將將創(chuàng)市場場新高，，競爭將將更加激激烈，在在這場博博殺中，，將使許許多開發(fā)發(fā)商淘汰汰出局。。病愈預(yù)測測—死扛房價價必將雪雪崩診斷結(jié)論論目前樓市市總體一一片蕭條條,即使那些些曾經(jīng)強(qiáng)強(qiáng)硬唱多多的開發(fā)發(fā)商,也悄悄把把自己囤囤積的土土地和住住房轉(zhuǎn)讓讓,玩金蟬脫脫殼,應(yīng)該說,這是非常?，F(xiàn)實的的選擇。。少數(shù)樓盤盤的春后后回暖亦亦是低價價策略的的結(jié)果，，在成交交量如此此低迷的的情況下下,任何幻想想、死扛扛房價只只會導(dǎo)致致2009年房價的的全面雪雪崩!病愈預(yù)測測—死扛房價價必將雪雪崩其一,目前高房房價對當(dāng)當(dāng)?shù)刭徺I買能力的的透支,已經(jīng)到了了無法修修補(bǔ)的地地步,房價下跌跌是必然然也是唯唯一的趨趨勢,任何外力力都無法法阻止或或改變這這種趨勢勢。其二,目前所謂謂高房價價的綁架架作用,吞噬了普普通民眾眾的購買買力,是導(dǎo)致我我國內(nèi)需需不振的的一個重重要根源源。另一一方面,我國已經(jīng)經(jīng)連續(xù)10多年在保保障性住住房方面面欠賬。。為了抗抗拒金融融危機(jī),盡快激活活內(nèi)需,政府現(xiàn)在在做兩點點:把被高房房價綁架架的購買買力釋放放出來;建設(shè)保障障性住房房彌補(bǔ)欠欠賬缺口口并拉動動經(jīng)濟(jì)增增長。這這正是9000億元的保保障性住住房政策策出臺的的深層次次背景。。而這兩兩個政策策選擇,都必然促促使房價價的下跌跌。個別別地方政政府的變變相抵制制,無濟(jì)于事事,因為,它無法改改變大環(huán)環(huán)境,也無法改改變民眾眾購買力力不足的的現(xiàn)狀.病愈預(yù)測測—死扛房價價必將雪雪崩其三,以目前的的房價和和民眾的的收入水水平來看看,商品房的的供應(yīng)是是嚴(yán)重過過剩的。。在如此艱艱難的情情況下,理性的開開發(fā)商當(dāng)當(dāng)然會選選擇降價價,而且是越越快降價價越好,價格傳遞遞的滯后后效應(yīng)決決定著,在市場步步入衰退退周期的的情況下下,先降價的的開發(fā)商商總比后后降價的的開發(fā)商商更能占占據(jù)主動動。目前前的房價價由于過過度透支支民眾的的購買力力,本身就就有崩崩盤的的風(fēng)險險,一旦多多數(shù)開開發(fā)商商死抗抗,試圖守守株待待兔,那么,等待他他們的的只能能是2009年的樓樓市大大崩盤盤.先降價價者有有出路路,硬挺者者最終終出局局。09年地方方政府府與開開發(fā)商商死扛扛的結(jié)結(jié)果必必然是是房價的的徹底底崩盤盤。結(jié)論總總結(jié)08年年底底各開開發(fā)商商為回回籠資資金,支付工工程款款和銀銀行貨貨款，，掀起起了一一輪價價格促促銷戰(zhàn)戰(zhàn)，房房市火火拼戰(zhàn)戰(zhàn)場殘殘酷不不堪。。鳳凰城城12月份停停牌，，部分分項目目停止止開發(fā)發(fā)，富富頓中中央開開發(fā)商商更遞遞等一一系列列危機(jī)機(jī)事件件后，，盱眙眙全部部樓盤盤不同同程度度的陷陷入品品牌危危機(jī)。。０９年年盱眙眙樓市市市場場大量量放量量，現(xiàn)現(xiàn)有存存量樓樓盤與與新開開樓盤盤都將將創(chuàng)市市場新新高，，競爭爭將更更加激激烈，，在這這場博博殺中中，將將使許許多開開發(fā)商商淘汰汰出局局。09年盱眙眙房市市進(jìn)入入了深深一輪輪調(diào)整整，09年9月前的的小陽陽春是是良機(jī)機(jī)。面對如如此嚴(yán)嚴(yán)峻的的市場場形勢勢，萬誠項項目如如何突突破僵僵局、、走出出寒冬冬將成成為核核心所所在！！關(guān)鍵所所在??！樓市診診斷世紀(jì)名城開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積55700平方米規(guī)劃棟數(shù)17棟。其中多層11棟，小高層6棟開發(fā)模式多期開發(fā)，目前一期推出5棟多層，共469套一期總套數(shù)共469套已售套數(shù)159套剩余套數(shù)310套，其中住宅119套，非住宅191套項目位置城北甘泉西路與新世紀(jì)大道交匯處主力戶型93.7㎡的兩房；107.9㎡與109.4㎡的三房價格范圍商業(yè)5000元/平米左右，住宅在2200元/平米左右開盤時間2008年10月26日預(yù)計交付時間2010年12月項目評價項目位置不錯，銜接城中片區(qū)和城北片區(qū)。邊上就是盱眙五中和新馬外國語中學(xué)。交通較為便利。但和城北大多項目一樣，周邊生活配套設(shè)施不完善。把脈問問診—世紀(jì)名名城項目通通過直直銷的的方法法，并并配合合低價價使得得項目目得到到了快快速去去化。。但是本本案存存在兩兩個問問題：：在盱眙眙老百百姓心心目中中，開開發(fā)商商口碑碑存在在一定定的問問題。。房子雖雖然已已經(jīng)起起到三三四層層了，，但工工地基基本處處于停停工狀狀態(tài)。。儷水家園開發(fā)商江蘇萬鼎置業(yè)有限公司占地面積53334㎡左右，總建筑面積為96400㎡規(guī)劃棟數(shù)18棟，其中多層13棟，小高層5棟，共850套開發(fā)模式多期開發(fā)，目前一期推出7棟多層一期總套數(shù)共313套已售套數(shù)154套剩余套數(shù)138套，其中住宅65套，非住宅73套項目位置盱眙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金桂大道東側(cè)、工五路北側(cè)主力戶型92.35的兩房；104㎡的三房價格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在1500元/平米~1800元/平米左右。還可95折優(yōu)惠。最終成交價在1400左右開盤時間2008年8月28日預(yù)計交付時間2010年6月項目評價項目位置較偏，但是項目邊上緊靠蘇郢。周邊生活配套設(shè)施相對欠缺。把脈問問診—儷水家家園類似的的銷售售方法法，相相似的的開發(fā)發(fā)商口口碑，，相同同的工工地現(xiàn)現(xiàn)狀。。項目本本身的的位置置也處處于較較大的的劣勢勢。找出病病因----問診萬萬誠項項目病因一一：儷水家家園地段認(rèn)認(rèn)知度度不高高、生生活配配套不不全、、交通通不便便將成為為本項項目銷銷售的的一大大阻力力主要體體現(xiàn)為為：項目地地塊離離市區(qū)區(qū)約4-5公里，，雖然然道路路通暢暢，但但地塊塊所處處區(qū)域域仍處處于發(fā)發(fā)展階階段，，路上上車流流、人人流量量較少少，缺缺乏人人氣。。區(qū)域僅僅存有有3路一班班公交交車，，造成成居民民出行行不便便。周邊生生活配配套設(shè)設(shè)施匱匱乏，，附近近無學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院、菜菜場、、銀行行、郵郵局、、超市市等生生活配配套。。找出病病因----問診萬萬誠項項目病因二二：在營銷銷推廣廣中一一直缺缺乏新新的促促銷優(yōu)優(yōu)惠措措施推推出（（優(yōu)惠惠方式式比較較單一一），，無法法直接接刺激激客戶戶的神神經(jīng)，，加速速現(xiàn)場場客戶戶的成成交。。病因三三：對外銷售案案場色彩陳陳舊，視覺覺沖擊不強(qiáng)強(qiáng)，與周圍圍環(huán)境混合合在一起，，門頭引導(dǎo)導(dǎo)系統(tǒng)不醒醒目，無法法達(dá)到“臨臨門一腳””的現(xiàn)場效效果。病因四：一是到現(xiàn)場場工地看房房路線不方方便,沒有引導(dǎo)廣廣告,世紀(jì)名門被被海通和富富頓中央攔攔截，儷水水家園還有有新城花苑苑的直接競競爭。二是至今沒沒有戶外廣廣告牌渲染染現(xiàn)場氣氛氛。找出病因----問診萬誠項項目病因五：一直以來,項目媒體渠渠道單一，，僅采用了了一些小眾眾媒體,沒有建立““萬誠”的的品牌，必必須以“組組合拳”形形成一個全全面推廣網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。病因六：沒有一套系系統(tǒng)持續(xù)的的促銷活動動對案場進(jìn)進(jìn)行支持，，緊緊依靠靠成本較高高的直銷模模式。病因七：對樓盤的賣賣點挖掘不不夠深入，，僅僅停留留在空泛的的概念上，，無法引導(dǎo)導(dǎo)客戶產(chǎn)生生“理性””購買的行行為。病因八：在操盤過程程中沒有長長期積累型型客戶支持持，往往臨臨時抱佛腳腳,希望在短時時間內(nèi)抓客客戶促成其其購買,然適得其反反。以上原因只只是一些淺淺表層面的的原因,其真實原因因在于：操作過程中中對項目的的挖掘不夠夠深入,對產(chǎn)品性價價比掌握不不夠，對案案場的把控控能力較弱弱,沒有進(jìn)行規(guī)規(guī)范化的操操作!找出病因----問診萬誠項項目1、案場及工工地現(xiàn)場重重新包裝—抓住“現(xiàn)場場客戶”2、導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)及廣告牌牌完善—攔截“外圍圍客戶”3、拓寬營銷銷推廣渠道道—全方位鎖定定“目標(biāo)客客戶”4、強(qiáng)化公關(guān)關(guān)、促銷活活動的推進(jìn)進(jìn)—快速促成““客戶成交交”5、重新整合合樓盤傳播播要點—刺激“客戶戶的購買行行為”6、重整銷售售體系,加強(qiáng)現(xiàn)場管管理—加強(qiáng)案場““客戶逼定定行為”7、直銷模式式的改進(jìn)藥方重新命名的的原因:一是無論在在區(qū)域內(nèi)或或競爭對手手中,項目形象已已經(jīng)形成。。在產(chǎn)品品本質(zhì)未改改變的前提提下,繼續(xù)使用原原名推廣,只會浪費(fèi)子子彈。二是重新使使用推廣名名給市場一一種全新的的感覺,一種全新的的沖擊,將會達(dá)到事事半功倍的的效果。三是有前例例證明重新新命名市場場效果是明明顯的,推廣名改變變了樓盤的的形象。【重新命名,全新亮相】突圍—解決品牌危危機(jī)萬誠·金月瀾灣萬誠·雍景苑萬誠·湖濱花園萬誠·藍(lán)湖郡萬誠·藍(lán)泊灣上城世家時代花園逸流嘉苑萬誠晶典萬誠·城市之星【展示攻略—形象圍墻】形象圍墻戶外廣告形象墻+戶外廣告項目形象+主推廣語突圍—解決品牌危危機(jī)“城界界定”——大型廣告光光柱，體現(xiàn)現(xiàn)大氣魄【展示攻略—城界確定】突圍—解決品牌危危機(jī)展示物：——具有文化底底蘊(yùn)住宅-園林局部實實物展示——特色模型——宣傳片——3D動畫演示——萬誠品牌宣傳【展示攻略—售樓處】突圍—解決品牌危危機(jī)藝術(shù)化、格格調(diào)化品質(zhì)化、氣氣質(zhì)化突圍—解決品牌危危機(jī)【展示攻略—售樓處】銷售培訓(xùn)：：邀請酒店店服務(wù)人員員，定期針針對業(yè)務(wù)員員形象及服服務(wù)進(jìn)行培培訓(xùn)；此外外針對業(yè)務(wù)務(wù)說辭及接接待能力也也將定期進(jìn)進(jìn)行專業(yè)培培訓(xùn)。業(yè)務(wù)考核：：初級上崗崗考核完成成，定期進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)、、接待能力力考核、表表單標(biāo)準(zhǔn)化化考核突圍—解決品牌危危機(jī)【展示攻略—售樓處】競品對比說辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件優(yōu)優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備深化每月進(jìn)行競競品說詞擬擬定及培訓(xùn)訓(xùn)，應(yīng)從項項目全局的的優(yōu)缺點細(xì)細(xì)化到各戶戶型的具體體比較。重重點擬定競競爭項目的的弱化說詞詞及本案劣劣勢的轉(zhuǎn)化化說詞，并并統(tǒng)一由小小組長制作作成PPT為各位置業(yè)業(yè)顧問進(jìn)行行講解，小小組長應(yīng)輪輪序完成。。突圍—解決品牌危危機(jī)【展示攻略—銷售執(zhí)行】競品對比說辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件優(yōu)優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備深化在我司前期期提及的流流程鏈下可可考慮立即即啟動客戶戶感動計劃劃，在人力力資源較充充沛的情況況下請務(wù)必必在現(xiàn)場設(shè)設(shè)立案場日日常接待督督導(dǎo)，可由由項目經(jīng)理理或銷售主主管完成，，主要把握握現(xiàn)場接待待的規(guī)范化化、禮儀化化和專業(yè)化化?！菊故竟ヂ浴N售執(zhí)行】突圍—解決品牌危危機(jī)競品對比說辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件優(yōu)優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備深化從一一對對一一培培訓(xùn)訓(xùn)來來完完善善成成交交率率較較低低的的狀狀態(tài)態(tài)，，通通過過行行動動學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)來來進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)揮揮置置業(yè)業(yè)顧顧問問的的主主動動性性，，月月末末周周會會要要主主動動分分析析高高成成交交率率置置業(yè)業(yè)顧顧問問的的主主要要原原因因，，單單獨獨了了解解低低成成交交率率置置業(yè)業(yè)顧顧問問的的不不足足并并不不斷斷提提醒醒其其發(fā)發(fā)展展的的方方向向。?！菊故臼竟スヂ月浴N售售執(zhí)執(zhí)行行】突圍圍—解決決品品牌牌危危機(jī)機(jī)競品對比比說辭銷售流程程細(xì)化成交率提升銷售售硬硬件件優(yōu)優(yōu)化化建建議議銷售售道道具具包包裝裝：：海報報1、內(nèi)內(nèi)容容以以濃濃縮縮樓樓書書中中的的形形象象與與賣賣點點為為主主，，結(jié)結(jié)合合不不同同的的營營銷銷活活動動制制作作不不同同主主題題2、海報報比樓樓書、、折頁頁成本本低，，表現(xiàn)現(xiàn)的內(nèi)內(nèi)容可可更豐豐富、、活潑潑3、可用用于對對登記記客戶戶直郵郵4、4開對折折、彩彩頁、、雙面面【展示攻攻略—銷售執(zhí)執(zhí)行】突圍—解決品品牌危危機(jī)根據(jù)不不同景景觀和和花園園組合合特性性的差差異將將各種種產(chǎn)品品進(jìn)行行系列列化演演繹——讓房子子發(fā)生生故事事“熱情桑桑巴””/“休閑馬馬爾代代夫””/“理查軒軒尼詩詩”/“羅馬假假日””/“不列顛顛盛宴宴”/“紐約時時代””/“富士山山腳””/………加快部部分樓樓宇的的施工工進(jìn)度度，最最好能能讓部部分樓樓結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂頂。工程進(jìn)進(jìn)度與與形象象對銷銷售的的促進(jìn)進(jìn)作用用是非非常直直接的的，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭的加加劇，，理性性購買買對此此的要要求是是很大大的。。突圍—解決品牌牌危機(jī)【展示攻略略—樣板區(qū)、、樣板房房】競品對比說辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件件優(yōu)化建建議【展示攻略略—銷售執(zhí)行行】突圍—解決品牌牌危機(jī)現(xiàn)場包裝裝：看樓通道道要點：在在配置形形成后，，保證通通道的采采光與通通風(fēng)；保保證整潔潔、干凈凈、有裝裝飾；墻墻面應(yīng)有有處理，，布置一一定的展展板；有有導(dǎo)示牌牌指引方方向；注意點：：通風(fēng)與與采光要要好，燈燈光展示示板宣染染出氣氛氛，通道道中的導(dǎo)導(dǎo)示明顯顯；大門及售售樓處附附近的綠綠化注意點：：室外廣廣場的狀狀態(tài)直接接表達(dá)了了開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)理念，，環(huán)境的的提高透透示的是是一種信信心、實實力的體體現(xiàn)。目目前廣場場較大且且主要以以草坪為為主，所所以建議議增加客客戶在綠綠化區(qū)域域的停留留時間和和自我感感染時間間，在現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)礎(chǔ)上建議議增加互互動性強(qiáng)強(qiáng)的小品品及大量量沿路布布局的單單排休閑閑坐椅。。形象墻注意點：：在前期期提及地地點增加加大面積積、個性性化的形形象墻展展示，這這將是對對消費(fèi)者者的多層層滲透的的一部分分。同時時可以吸吸引“眼眼球”，，擴(kuò)大項項目影響響力。戶外導(dǎo)示示、昭示示系統(tǒng)注意點：：建立更更為明確確的戶外外導(dǎo)示、、昭示系系統(tǒng)可以以更大程程度的節(jié)節(jié)省推廣廣成本，，“眼球球”效應(yīng)應(yīng)明顯。。園林市政路形象墻戶外形象柱/牌停車場前廣場外展廳接待區(qū)展示區(qū)體驗區(qū)強(qiáng)勢視覺覺識別系系統(tǒng)人流匯集集焦點城市臺階階/觀景電梯梯洽談區(qū)主體核心心體驗系系統(tǒng)樣板房核心洽談?wù)剠^(qū)過渡性體體驗系統(tǒng)統(tǒng)核心售賣賣系統(tǒng)突圍—解決品牌牌危機(jī)【展示攻略略—全線展示示】【品牌策略略】建立萬誠誠會，豎豎立品牌牌形象。。簡化入會會程序——銷售中心心辦卡/增加人氣氣增加會員員權(quán)益——消費(fèi)折扣扣/增強(qiáng)信心心與連鎖商商場聯(lián)合合，為所所有會員員提供消消費(fèi)打折折優(yōu)惠，，體現(xiàn)發(fā)發(fā)展商的的實力以以及回饋饋客戶務(wù)務(wù)實的行行動與某學(xué)校校結(jié)成友友好單位位萬誠會小小主人夏夏令營，，以階段段性傳遞遞項目的的新信息息為導(dǎo)向向，舉辦辦親子活活動與學(xué)校聯(lián)聯(lián)合設(shè)置置獎學(xué)金金突圍—解決品牌牌危機(jī)將萬誠從從項目營營建商品品牌提升升至具有有高度社社會責(zé)任任感的城城市運(yùn)營營企業(yè)【品牌構(gòu)造造】參加國際際、國家家級建筑筑規(guī)劃或或居住價價值評選選金塊獎建設(shè)部住住宅設(shè)計計創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)典示范范樓盤獎獎建設(shè)部中中國人居居環(huán)境獎獎突圍—解決品牌牌危機(jī)圍繞各種種人物評評選、地地方評選選、選美美、選秀秀、大賽賽、排行行榜、頒頒獎等評評選活動動來進(jìn)行行活動營營銷的媒媒體活動動。目的：通過評選選頒獎等等吸引眼眼球及社社會關(guān)注注度，提提升品牌牌及項目目形象【品牌構(gòu)造造】突圍—解決品牌牌危機(jī)推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【推廣策略略】大地覆蓋蓋計劃——占位、搶搶奪客源源片區(qū)整合合計劃——挖掘片區(qū)區(qū)價值關(guān)鍵事件件營銷——眼球經(jīng)濟(jì)濟(jì)媒體推廣廣計劃——營銷推廣廣重在高形形象掌握握話語權(quán)權(quán)整合增值值舉措——提高產(chǎn)品品附加值值1、“扼守要道道”——大型戶外外廣告牌牌；2、基于分分流競爭爭對手客客戶的形形象墻更更新/調(diào)整/大型現(xiàn)場場導(dǎo)示牌牌；3、道旗、、燈桿旗旗；4、分展場場，建議議更改現(xiàn)現(xiàn)有售樓樓處位置置。推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【大地覆蓋蓋計劃】讓盱眙新新客站板板塊的聲聲音繼續(xù)續(xù)維持，，整合媒媒體、聯(lián)聯(lián)合各發(fā)發(fā)展商再再次宣傳傳片區(qū)價價值；推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【片區(qū)整合合計劃】讓萬誠的的一舉一一動通過過新聞的的形式進(jìn)進(jìn)入盱眙眙人的視視線新聞事件件一：集集團(tuán)？周周年，集集團(tuán)盱眙眙？周年年新聞事件件三：各各類公益益、商業(yè)業(yè)活動進(jìn)進(jìn)展新聞事件件三：萬萬誠會小小主人夏夏令營新聞事件件四：與與學(xué)校聯(lián)聯(lián)合設(shè)置置獎學(xué)金金新聞事件件五：項項目工程程進(jìn)度【關(guān)鍵事件件營銷—制造新聞聞事件計計劃】推廣策略略—新聞、活活動營銷銷舉辦各類類體驗活活動，形形成活動動專場，，聚集銷銷售中心心人氣攻略一：：舉辦萬萬誠龍蝦蝦節(jié)攻略二：：舉辦萬萬誠城樣樣板間體體驗日攻略三：：舉辦萬萬誠會員員訪談【關(guān)鍵事件件營銷—暖場活動動計劃】推廣策略略—新聞、活活動營銷銷文化品鑒鑒咖啡/雪茄/紅酒美食活動動意大利/法國等各各地美食食產(chǎn)品品鑒鑒會所/樣板房/園林/觀景電梯梯/廊橋…………2009年4月起，活活動不斷斷，重點點在展示示成熟后后藝術(shù)展覽覽名畫/雕塑/個人收藏藏品/攝影/室內(nèi)設(shè)計計推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【關(guān)鍵事件件營銷—暖場活動動計劃】攻略一：：分期推推出樣板板房，保保持銷售售熱度攻略二：：請名家家設(shè)計主主題樣板板房，提提倡萬誠誠城市生生活方式式攻略三：：推出萬萬誠主人人樣板房房，邀請請來訪客客戶做客客推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【關(guān)鍵事件件營銷—樣板房推推出計劃劃】攻略一：：短信提提示來電電客戶到到訪線路路，注意意交通安安全攻略二：：定期短短信提示示會員及及針對區(qū)區(qū)域客戶戶天氣變變化，注注意身體體攻略三：：定期短短信宣傳傳萬誠提提倡的健健康生活活方式攻略四：：對會員員及針對對區(qū)域客客戶發(fā)送送節(jié)日祝祝福推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【關(guān)鍵事件件營銷—暖心計劃劃】1、拋開以以往單一一式狹窄窄式的媒媒體傳播播渠道，，拓寬傳傳播層面面，重新新掀起一一場全方方位的廣廣告集合合攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)；2、充分運(yùn)運(yùn)用派報報、電視視、電臺臺、短信信、現(xiàn)場場包裝、、道旗看看板、SP活動等媒媒體，聯(lián)聯(lián)合宣傳傳樓盤形形象。推廣策略略—新聞、活活動營銷銷【媒體組合合策略】拋開之前前以景觀觀環(huán)境為為主的營營銷模式式，將其其轉(zhuǎn)移到到主推““小三房/低總價”的戰(zhàn)場場上來，，集中優(yōu)優(yōu)勢資源源，進(jìn)攻攻目標(biāo)客客戶。突突出本案案“實用用、實惠惠、實際際”的經(jīng)經(jīng)濟(jì)小三三房戶型型特點上上來，力力求讓許許多人知知道“要買小三房房，到萬誠誠來”的理想效效果。推廣策略—新聞、活動動營銷【媒體組合策策略】在推廣形式式上將采取取“從外向向內(nèi)聯(lián)合夾夾擊”之勢勢形成一個個包圍圈。。外以大量派報報為主，戶戶外輔助等等形式塑造造樓盤整體體形象，在在外圍上鎖鎖定一批市市內(nèi)及周邊邊地區(qū)客戶戶。內(nèi)以現(xiàn)場周邊邊道旗引導(dǎo)導(dǎo)、現(xiàn)場樓樓體巨幅廣廣告及售樓樓處外圍廣廣告等手段段抓住區(qū)域域內(nèi)客戶。。推廣策略—新聞、活動動營銷【媒體組合策策略】在營銷表現(xiàn)現(xiàn)形式上將將采取“軟軟硬結(jié)合””的方式進(jìn)進(jìn)行賣點訴訴求。軟以軟文形式式和SP活動相結(jié)合合進(jìn)行宣傳傳。硬適當(dāng)配以硬硬廣告強(qiáng)化化本案的產(chǎn)產(chǎn)品賣點和和擴(kuò)大樓盤盤知名度。。推廣策略—新聞、活動動營銷【媒體組合策策略】建立直效營營銷渠道豪華影院大大片的獨家家廣告放映映權(quán)立體化DM直郵（產(chǎn)品品說明書））報紙（形象象持續(xù)、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點））電視（重點點欄目冠名名）網(wǎng)絡(luò)（印象象、口碑、、大蝦）電臺（促進(jìn)進(jìn)銷售的利利器）樓盤電梯廳廳海報/展板萬誠客戶資資料寄送推廣策略—新聞、活動動營銷【媒體組合策策略】攻略一：選選擇一天之之內(nèi)在盱眙眙各大超市市、百貨、、賣場等地地發(fā)放萬誠誠提供或贊贊助的多功功能購物袋袋攻略二：買買斷一段時時間內(nèi)的公公交車身廣廣告攻略三：買買斷一定期期間內(nèi)的公公交站牌廣廣告【一夜傾城計計劃】推廣策略—新聞、活動動營銷此次活動系系公益活動動，通過盱盱眙各大媒媒體的報道道，影響力力大，定能能擴(kuò)大企業(yè)業(yè)及項目知知名度，增增加項目來來訪量。與有一定的的知名度大大型超市聯(lián)聯(lián)合，利用用其品牌效效應(yīng)可做到到引起市場場轟動。費(fèi)用低，作作用大，配配合其他推推廣及促銷銷方式在房房交會期間間引起社會會各界的關(guān)關(guān)注，增加加客戶來訪訪量，提高高銷售成交交率。推廣策略—新聞、活動動營銷【關(guān)鍵事件營營銷—環(huán)保購物袋袋計劃】故事一：加加油站出入入口處可設(shè)設(shè)置小型廣廣告展板；；故事二：專專人派發(fā)印印有樓盤信信息的紙巾巾盒、發(fā)票票袋；故事三：重重點推廣時時期，“油油站小姐””的面對面面推廣；【關(guān)鍵事件營營銷—加油站de故事】推廣策略—新聞、活動動營銷名校戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟——全方位整合合資源舉措措與各知名小小學(xué)達(dá)成聯(lián)聯(lián)盟購房可獲得得學(xué)位推廣策略—新聞、活動動營銷【增值舉措】整合政府公公交線路站點安排推廣策略—新聞、活動動營銷【增值舉措】增值舉措——裝修聯(lián)盟與百安居、、樂安居等等知名家具具、裝修建建材企業(yè)達(dá)達(dá)成合作聯(lián)聯(lián)盟，萬誠誠客戶在聯(lián)聯(lián)盟企業(yè)購購買物料等等服務(wù)可以以享受額外外優(yōu)惠，同同時得到周周到及個性性化的服務(wù)務(wù)！——為客戶提供供實在的增增值服務(wù)??！推廣策略—新聞、活動動營銷【增值舉措】營銷策略—多種促銷手手段總價加1元即送1、首付10%，剩余首付付款可一定定期限內(nèi)分分期支付；；2、送裝修基基金一萬元元3、集中抽獎獎，100%中獎，最高高3000元?！?元行動】地點：大型居民民區(qū)、人流流集中地下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)趕大集時時（有重點點發(fā)放）時間：周六、周日日全天；周周一至周五五11：30至2：00周期：小區(qū)每個點點三天的時時間；人流流集中地根根據(jù)情況進(jìn)進(jìn)行；各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以兩個個集為時間間頻率道具：易拉寶、宣宣傳桌椅、、樓書、樓樓書袋、太太陽傘……[目的]：直接面對對客群，打打開消費(fèi)市市場，讓更更多的人知知道項目的存在，加加深形象認(rèn)認(rèn)知度。一一對一上門門服務(wù)，相相對延長客客戶談話時間，更更深了解項項目特點，，增加成交交可能性。。[人員]：人員2人[受眾]：潛在客戶吸引客戶有需求客戶戶關(guān)注營銷策略—【鏗鏘雙人行行——直銷推廣法法】人員組成：社會關(guān)系系廣泛、與與項目目標(biāo)標(biāo)客戶接觸觸較多的人人群，如保保險從業(yè)人人員、醫(yī)藥藥代表、導(dǎo)導(dǎo)游等工作程序：：為招聘人員員印發(fā)統(tǒng)一一的優(yōu)惠卡卡或名片，，客戶持卡卡或其他能能證明方式式，確認(rèn)兼兼職人員的的業(yè)績，同時該客戶戶交由當(dāng)班班售樓員接接待利潤分配：兼職人員員每介紹成成交一個客客戶按售樓樓員傭金的的20%提成，負(fù)責(zé)責(zé)接待的售售樓員得80%目的：眾人人拾材火焰焰高，充分分發(fā)動利用用群眾的力力量，突破破以單純售售樓部這種種點式較窄窄的銷售局局面，形成成面的優(yōu)勢勢，從而使使銷售得以以更快地進(jìn)進(jìn)行營銷策略—【群眾力量大大——招聘兼職,大眾營銷法法】人員員：已在萬誠誠購房的老老客戶優(yōu)勢勢：1、首先老客客戶本身對對項目非常常認(rèn)可，也也希望別人人對自己的的購買行為為認(rèn)可，因因此介紹起起來不遺余力；2、老客戶本本身已經(jīng)在在此買房，，介紹起來來有說服力力；3、老客戶一一般來講接接觸的人群接近于我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶，便便于銷售開開展。獎勵制度：老業(yè)戶每每介紹成交交一個客戶戶獎勵500元超市購物物卡一張或或免一年物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，新客戶戶享受優(yōu)惠大禮；；累計積分分，老客戶戶連續(xù)性帶帶來新客戶戶，所贈送送的物業(yè)費(fèi)費(fèi)只按一次次計算，購購物卡按實際成交量量計算。但但每成交一一套，則累累計10點積分，累累計達(dá)到50點積分，可可以兌換現(xiàn)現(xiàn)金，每點積分可以以兌換50元。兌換后后，積分歸歸零。進(jìn)一步提升升銷售速度度以老帶新十重大禮營銷策略—【衣不如新，，人不如舊舊——老客戶帶新新客戶】乘風(fēng)破浪會會有時，直直掛云帆濟(jì)濟(jì)滄海！同心協(xié)力，，共度淡市市！謝謝大家?。?、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，