北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場－社區(qū)商業(yè)及底商 NXowerLie

鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目

競爭市場研究報(bào)告

（社區(qū)商業(yè)及底商）二OO四年四月1目錄重要結(jié)論摘要3研究背景及方法11競爭項(xiàng)目分析13競爭項(xiàng)目：社區(qū)商業(yè)及底商141.現(xiàn)代城152.蘋果社區(qū)底商213.萬泉商務(wù)花園底商274.華騰園底商335.北京財(cái)富中心商業(yè)配套396.珠江駿景底商457.望京新城A5區(qū)底商518.清芷園底商579.第五大道底商63重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應(yīng)量總結(jié)分析2003年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不少于30萬平方米，同比增長100％以上；南城大批住宅項(xiàng)目都進(jìn)行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)；目前北京商鋪投資相對(duì)于股市和住宅，其回報(bào)率較高，資金回收周期一般是6至8年，此后年出租收益率為16％左右。北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢(shì)重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城的社區(qū)商業(yè)及底商經(jīng)營情況總結(jié)分析：階段性供過于求；北京商鋪空置率15％到20％；北京市各商鋪售價(jià)情況：普通社區(qū)商業(yè)售價(jià)1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià)2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià)3—4.5萬/平方米。北京市及南城各沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r：租金上大致可分三檔商鋪；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，占有率為50％左右；南城沿街商鋪的租金以3—5元/天/平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，但在未來拆遷可能性極大，因此我司認(rèn)為南城商鋪在未來幾年中，租金提升空間較大。重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商未來發(fā)展趨勢(shì)分析：社區(qū)底商市場供需兩旺；社區(qū)底商投資以地段為首；社區(qū)底商的租售價(jià)格隨行就市；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；未來社區(qū)商業(yè)形成的特點(diǎn)：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)是生鮮方面；未來小型底商需求量有增加趨勢(shì)；北京商鋪成交急升，投資潛力大。重要結(jié)論摘要現(xiàn)代城：作為北京概念型商鋪的典型；現(xiàn)代城商業(yè)開發(fā)規(guī)模略大，影響后期經(jīng)營的穩(wěn)定，本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要謹(jǐn)慎判斷；如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開發(fā)商后期的一項(xiàng)重要工作； 鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問題，主要原因就是商鋪完全出售，本項(xiàng)目應(yīng)有所警惕。蘋果社區(qū)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套；作為社區(qū)商業(yè)，和本項(xiàng)目類似，其理念值得參考借鑒；本項(xiàng)目商鋪分割時(shí)，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法；注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)合；商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營銷。綜合調(diào)查情況，以下社區(qū)商業(yè)及底商對(duì)于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)：重要結(jié)論摘要萬泉商務(wù)花園：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務(wù)底商；本項(xiàng)目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內(nèi)人口數(shù)量而定；有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設(shè)施，有利于商業(yè)后期的成功運(yùn)營； 本項(xiàng)目提升商鋪價(jià)格，首要問題是挖掘能夠提升商鋪銷售價(jià)格的影響因素；新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過高。華騰園：以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔；因?yàn)殚_發(fā)商前期原因，底商僅賣得住宅略高價(jià)格，開發(fā)商利益沒有最大化，屬于開發(fā)商需要警惕的操作方式；該項(xiàng)目最大的借鑒在于商業(yè)底商項(xiàng)目的低價(jià)值操作。重要結(jié)論摘要北京財(cái)富中心：北京目前乃至未來真正的國際商務(wù)核心區(qū)底商該項(xiàng)目底商的規(guī)劃設(shè)計(jì)均有效推動(dòng)商鋪價(jià)值空間，值得本項(xiàng)目借鑒；底商的品質(zhì)是本項(xiàng)目需要關(guān)注的；現(xiàn)代消費(fèi)觀念的不斷提高，本項(xiàng)目應(yīng)更多的關(guān)注如何體現(xiàn)出整體化、人性化和專業(yè)化。 珠江駿景：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過大，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，本項(xiàng)目應(yīng)做適當(dāng)規(guī)模的商業(yè)，不應(yīng)偏大；本項(xiàng)目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場的方式；物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。重要結(jié)論摘要望京新城A5區(qū)：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民；其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項(xiàng)目參考；望京新城A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的特點(diǎn)，其成功對(duì)本項(xiàng)目“浙江城”類似概念有借鑒價(jià)值；本項(xiàng)目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)。清芷園：服務(wù)于本社區(qū)居民每個(gè)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合自身情況準(zhǔn)確定位；應(yīng)引入主力商戶來帶動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展。重要結(jié)論摘要第五大道：以對(duì)外為主，對(duì)內(nèi)為輔；引入主力商戶，為本項(xiàng)目增加亮點(diǎn)；關(guān)注知名商家的品牌效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)商鋪銷售價(jià)格存在實(shí)效性；良好的經(jīng)營管理，易受到知名商家的青睞。研究背背景及及方法法11研究背背景及及方法法研究目目的：：通過對(duì)對(duì)北京京市現(xiàn)現(xiàn)有成成熟及及新建建社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)底商商的調(diào)調(diào)研，，了解解其定定位、、地位位、經(jīng)經(jīng)營、、業(yè)態(tài)態(tài)以及及前景景商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)狀狀況相關(guān)評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)潛在在問題題及市市場機(jī)機(jī)會(huì)進(jìn)進(jìn)行分分析為本案案市場場定位位提供供業(yè)態(tài)態(tài)以及及經(jīng)營營方面面的參參考信信息。。研究方方法：：實(shí)地地調(diào)查查調(diào)研地地點(diǎn)：：北京市市被訪商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目營營業(yè)面面積：：3000平米米以上上競爭項(xiàng)項(xiàng)目分分析13競爭項(xiàng)項(xiàng)目：：社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)及底底商141、現(xiàn)現(xiàn)代城城底商商關(guān)于現(xiàn)現(xiàn)代城城底商商位置：：北京朝朝陽區(qū)區(qū)建國國路；；定位：：社區(qū)區(qū)底商商；地位：：作為為概念念型底底層商商鋪的的典型型；規(guī)模：：商業(yè)業(yè)面積積為1.9萬萬平方方米；；業(yè)態(tài)組組合：：物品品、服服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)；；經(jīng)營狀狀況：：通過過幾年年時(shí)間間的經(jīng)經(jīng)營打打造，，現(xiàn)代代城朝朝社區(qū)區(qū)里面面的商商鋪經(jīng)經(jīng)營狀狀況比比較好好；經(jīng)營理理念：：以中中檔消消費(fèi)為為主，，主要要服務(wù)務(wù)于本本社區(qū)區(qū)；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：社區(qū)商商業(yè)日日趨成成熟，，已被被大家家廣為為熟知知；硬環(huán)境境：地地下停停車位位充足足，商商鋪環(huán)環(huán)境良良好；；商鋪檔檔次：：中低低檔次次皆有有；人氣：：受到到寫字字樓工工作人人員及及本社社區(qū)住住戶的的歡迎迎；租金：：USD30-35/月月/平平方米米；現(xiàn)代城城底商商優(yōu)劣劣勢(shì)分分析優(yōu)勢(shì)1、交交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、各各檔次次餐飲飲齊聚聚，各各種特特色口口味豐豐富；；3、寫寫字樓樓和社社區(qū)內(nèi)內(nèi)SOHO族、、金領(lǐng)領(lǐng)等消消費(fèi)人人群的的強(qiáng)大大支撐撐；4、停車位位充足足，有有地下下和停停車樓樓。劣勢(shì)1、現(xiàn)現(xiàn)代城城底商商的規(guī)規(guī)模不不夠大大，無無法滿滿足其其后期期發(fā)展展；2、底商商北側(cè)側(cè)的招招商與與定位位不一一致；；3、現(xiàn)現(xiàn)代城城是帶帶產(chǎn)權(quán)權(quán)的商商業(yè)商商務(wù)經(jīng)經(jīng)營用用房，，開發(fā)發(fā)商在在銷售售后對(duì)對(duì)經(jīng)營營用房房沒有有約束束力，，導(dǎo)致無經(jīng)經(jīng)營主主題現(xiàn)現(xiàn)象是是不可可避免免的；；4、、租租金金過過高高，，后后期期商商戶戶經(jīng)經(jīng)營營壓壓力力過過大大，，導(dǎo)導(dǎo)致致商商戶戶頻頻頻頻更更換換?！，F(xiàn)代代城城底底商商前前景景分分析析前景景：：社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)已已趨趨于于成成熟熟，，但但其其對(duì)對(duì)體體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的發(fā)發(fā)掘掘遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠夠，，無無法法適適應(yīng)應(yīng)未未來來消消費(fèi)費(fèi)的的需需求求。。該項(xiàng)項(xiàng)目目突突破破口口：：對(duì)體體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的發(fā)發(fā)掘掘及及延延伸伸本項(xiàng)項(xiàng)目目參參照照性性分分析析結(jié)合現(xiàn)代代城底商商的優(yōu)缺缺點(diǎn)，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.現(xiàn)代代城商業(yè)業(yè)開發(fā)規(guī)規(guī)模略大大，影響響后期經(jīng)經(jīng)營的穩(wěn)穩(wěn)定，本本項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)要要謹(jǐn)慎判斷斷；2.如何何避免商商鋪招商商與前期期定位存存在差異異，是開開發(fā)商后后期的一一項(xiàng)重要要工作；3.鑒于于現(xiàn)代城城后期出出現(xiàn)的問問題，主主要原因因就是商商鋪完全全出售，，本項(xiàng)目目應(yīng)有所警警惕。2、蘋果果社區(qū)底底商關(guān)于蘋果果社區(qū)底底商位置：北京CBD核心心區(qū)東南南，距國國貿(mào)橋600米米；定位：高高檔社區(qū)區(qū)底商；；商業(yè)性質(zhì)質(zhì)：社區(qū)區(qū)商業(yè)配配套及區(qū)區(qū)域商務(wù)務(wù)配套；；規(guī)模：總總長約2千米，，總建筑筑面積為為8萬平平米；商業(yè)組合合：由““蘋果商商業(yè)街””和“蘋蘋果二十十二院街街”組成成；經(jīng)營狀況況：尚未未銷售；；經(jīng)營理念念：““蘋果商商業(yè)街””針對(duì)社社區(qū)內(nèi)居居住人群群消費(fèi)為為主，““蘋果二二十二院院街”面面對(duì)社區(qū)區(qū)內(nèi)商務(wù)務(wù)消費(fèi)為主；；商業(yè)環(huán)境境：全力打造造高檔社社區(qū)配套套及商務(wù)務(wù)配套氣氣息；硬環(huán)境：：地下停停車位2000個(gè)，商商鋪?zhàn)杂捎蛇B通；；商鋪檔次次：中高高檔次皆皆有；人氣：尚尚未開業(yè)業(yè)；蘋果社區(qū)區(qū)底商優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析優(yōu)勢(shì)1、地理理位置：：位于CBD核核心區(qū)東東南，是是最新興興起的CBD后后花園；；2、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)：：在蘋果果社區(qū)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中，，商務(wù)區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)、住住宅區(qū)功功能區(qū)分分嚴(yán)謹(jǐn)，，商業(yè)區(qū)的功功能規(guī)劃劃十分全全面；；3、藝術(shù)術(shù)氛圍：：該項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)商今典典集團(tuán)一一向以注注重項(xiàng)目目的藝術(shù)術(shù)含量而而著稱，，在該項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)上上更是以以“項(xiàng)目目未見，，藝術(shù)現(xiàn)現(xiàn)行”為為宣傳手手段，包包裝售樓樓處，征征集詩歌歌組織編編輯《非常常童話》》，極力力體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的人人文氣息息，有利利于后期期商業(yè)街街藝術(shù)氛氛圍的形形成；；4、停車位充充足。劣勢(shì)1、項(xiàng)目進(jìn)度度：蘋果果社區(qū)近近兩年來來在各大大媒體頻頻頻曝光光，主要要圍繞著著一些概概念進(jìn)行行，受到了很多多準(zhǔn)業(yè)主主的熱烈烈追捧，，但由于于各種原原因，目目前項(xiàng)目目仍未出出地面，，其售樓樓處也剛剛初具具雛形，，導(dǎo)致了了部分意意向購房房者的不不滿，對(duì)對(duì)開發(fā)商商的實(shí)力力及信用用產(chǎn)生懷懷疑。。蘋果果社社區(qū)區(qū)底底商商前前景景及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合分分析析前景景：：蘋果果社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的概概念念超超前前，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)部部分分目目前前并并未未開開始始銷銷售售，，其其他他部部分分的的銷銷售售也也剛剛剛剛開開始始，，未未來來形形成成的的人人流流及及項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的的形形成成還還有有待待時(shí)時(shí)間間考考驗(yàn)驗(yàn)。。該項(xiàng)目目突破破口：：商家的的選擇擇，招招商的的力度度。業(yè)態(tài)組組合：：1、蘋蘋果街街：由由美術(shù)術(shù)館、、6廳廳電影影院、、潛水水俱樂樂部、、小劇劇場、、上萬萬平方方米大大型品品牌超超市，，2000戶地地下停停車庫庫，及及600余余間商商鋪構(gòu)構(gòu)成；；2、蘋蘋果二二十二二街院院：由由錯(cuò)落落有致致、獨(dú)獨(dú)具特特色的的數(shù)十十個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代院院落組組成的的酒吧吧、餐餐吧、、茶吧吧一條條街。。本項(xiàng)目目參照照性分分析結(jié)合蘋蘋果社社區(qū)底底商的的優(yōu)缺缺點(diǎn)，，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.作作為社社區(qū)商商業(yè)，，和本本項(xiàng)目目類似似，其其理念念值得得參考考借鑒鑒；2.本本項(xiàng)目目商鋪鋪分割割時(shí)，，可以以考慮慮“自自由連連通式式”的的鋪位位分割割方法法；3.注注重文文化元元素與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的適適當(dāng)結(jié)結(jié)合；；4.商商鋪在在營銷銷策略略中，，可借借鑒蘋蘋果社社區(qū)多多種方方式的的宣傳傳手段段為其其營營銷。3、萬萬泉商商務(wù)花花園底底商關(guān)于萬萬泉商商務(wù)花花園底底商位置：：海淀區(qū)區(qū)巴溝溝南路路35號(hào)，，蘇州州橋萬萬泉河河路往往西；；定位：：高檔檔社區(qū)區(qū)底商商；商業(yè)性質(zhì)質(zhì)：高檔檔住宅商商業(yè)配套套及高檔檔商務(wù)底底商；規(guī)模模：：總總商商業(yè)業(yè)面面積積為為20000平平方方米米；；業(yè)態(tài)態(tài)組組合合：：快餐餐廳廳、、咖咖啡啡廳廳、、美美容容美美發(fā)發(fā)、、商商務(wù)務(wù)中中心心等；經(jīng)營狀況：美美容美發(fā)已經(jīng)經(jīng)開業(yè)；經(jīng)營理理念：：高品品質(zhì)、、高檔檔次服服務(wù)于于社區(qū)區(qū)住宅宅及商商務(wù)配配套；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：新古典典主義義歐陸陸風(fēng)格格商業(yè)業(yè)街；；硬環(huán)境境：停停車位位充足足，綠綠化率率較高高，外外立面面可視視性好好；商鋪檔檔次：：中高高檔次次；人氣：：尚未未形成成較大大人氣氣；住宅售售價(jià)：：11000元元/平平方米米；商業(yè)售售價(jià)：：20000元元/平平方米米；商商鋪?zhàn)庾饨穑海?——12元/天/平方方米；；萬泉商商務(wù)花花園底底商優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析優(yōu)勢(shì)1、位位于西北三三環(huán)地地帶，，交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、比比鄰中中關(guān)村村地區(qū)區(qū)，較較高收收入消消費(fèi)人人群對(duì)對(duì)其有有效的的支撐撐；3、其其自身身較好好的社社區(qū)環(huán)境及及硬件件優(yōu)勢(shì)勢(shì)。劣勢(shì)1、鋪鋪位分分割較較大，，其中中最小小分割割300平平米；；2、其昂貴貴的租租金，，會(huì)使使商戶戶望而而卻步步。泉商務(wù)務(wù)花園園底商前前景分分析前景：：底商仍仍處于于銷售售階段段，尚尚未形形成人人氣；；高售售價(jià)、、高租租金使使其商商業(yè)遲遲遲不不能正正式運(yùn)運(yùn)營，，前途途堪憂憂。該項(xiàng)目目突破破口：：鋪位分分割合合理、、準(zhǔn)確確定價(jià)價(jià)。本項(xiàng)目目參照照性分分析結(jié)合萬萬泉商商務(wù)花花園底底商的的優(yōu)缺缺點(diǎn)，，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.本項(xiàng)目目的底商規(guī)規(guī)模需要參參考社區(qū)內(nèi)內(nèi)人口數(shù)量量而定；2.有效改改善社區(qū)環(huán)環(huán)境及硬件件設(shè)施，有有利于商業(yè)業(yè)后期的成成功運(yùn)營；；3.本項(xiàng)目目提升商鋪鋪價(jià)格，首首要問題是是挖掘能夠夠提升商鋪鋪銷售價(jià)格格的影響因素；4.新生生商業(yè)需需要培育育，在此此階段租租金需要要提升，，不可在在培育期期中過高高。4、華騰騰園底商商關(guān)于華騰騰園底商商位置：朝陽東三三環(huán)雙井井勁松橋橋北100米；；定位：社社區(qū)底商商；商業(yè)性質(zhì)質(zhì)：以社社區(qū)內(nèi)住住宅人群群為主，，社區(qū)周周邊為輔輔；規(guī)模：住住宅面積積40萬萬平米，，商業(yè)面面積約3萬平方方米左右右；業(yè)態(tài)組合合：餐飲飲、洗染染、健身身、保齡齡中心等等；經(jīng)營狀況況：餐飲飲經(jīng)營情情況最佳佳，其他他業(yè)態(tài)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展；經(jīng)營理念念：以中中高檔休休閑餐飲飲為主，，主要服服務(wù)于本本社區(qū)；商業(yè)環(huán)境：：社區(qū)商業(yè)仍仍在發(fā)展階階段，商業(yè)業(yè)環(huán)境初步步形成；硬環(huán)境：地地下停車位位充足，綠綠化面積較較高；商鋪檔次：：中高檔；；人氣：受到到本社區(qū)住住戶的歡迎迎；商鋪售價(jià)：：7000元/平方方米，（商商業(yè)以住宅宅價(jià)格銷售售，只售不不租）；華騰園底商商優(yōu)劣勢(shì)分分析優(yōu)勢(shì)1、位于東東三環(huán)邊，，交通便利利，多條公公交路線可可以到達(dá)；；2、底商以以住宅價(jià)格格出售，價(jià)價(jià)格低廉，，招來眾多多大型主力力商家青睞睞；3、底商定定位以餐飲飲、休閑為為主，迎合合社區(qū)居民民消費(fèi)心理理；4、停車位充足足，有地下下車位。劣勢(shì)1、開發(fā)商商首次開發(fā)發(fā)商業(yè)規(guī)模模過大，售售價(jià)低廉，，開發(fā)商損損失較大；；2、社區(qū)商商業(yè)主要以以餐飲、服服務(wù)業(yè)態(tài)組組成，過分分單一，不不利于商業(yè)業(yè)未來發(fā)展展。華騰園底商商前景分析析前景：社區(qū)商業(yè)處處于發(fā)展階階段，前景景主要以服服務(wù)于社區(qū)區(qū)內(nèi)部方向向發(fā)展。該項(xiàng)目突破破口：合理分配物物品、服務(wù)務(wù)、體驗(yàn)業(yè)業(yè)態(tài)比例。。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合華騰園園底商的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)，本本項(xiàng)目應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1.因?yàn)殚_開發(fā)商前期期原因，底底商僅賣得得住宅略高高價(jià)格，開開發(fā)商利益沒有最大大化，屬于于開發(fā)商需需要警惕的的操作方式式；2.該項(xiàng)目目最大的借借鑒在于商商業(yè)底商項(xiàng)項(xiàng)目的低價(jià)價(jià)值操作。。5、北京財(cái)財(cái)富中心商業(yè)配套關(guān)于北京財(cái)財(cái)富中心商商業(yè)配套區(qū)位：東三環(huán)北路路23號(hào)(3501廠院內(nèi))；定位：商業(yè)業(yè)配套；地位：北京京目前乃至至未來真正正的國際商商務(wù)核心區(qū)區(qū)；規(guī)模：商業(yè)業(yè)面積55000平平方米（一一期1萬多多商業(yè)面積積）；業(yè)態(tài)組合：：精品店、餐餐飲、銀行行、文化休休閑娛樂等等；經(jīng)營狀況：：2005年?duì)I業(yè)；；經(jīng)營理念：：頂級(jí)、時(shí)時(shí)尚、文化化；商業(yè)環(huán)境：：北京財(cái)富中中心是北京京中心商務(wù)務(wù)區(qū)(CBD)目前前建筑規(guī)模模最大、功功能最全的的商務(wù)建筑群；；售價(jià)：商鋪鋪均價(jià)RMB36000/平平方米，住住宅均價(jià)RMB13800/平方米；；北京財(cái)富中中心商業(yè)配配套優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便便利，多條條公交路線線可以到達(dá)達(dá)，占據(jù)CBD規(guī)劃劃的核心區(qū)區(qū)域；2、財(cái)富中中心與周邊邊眾多大型型購物中心心及特色娛娛樂休閑場場所共同打打造國際化化生活社區(qū)區(qū)；3、財(cái)富中中心未來的的商業(yè)將兼兼顧物品、、服務(wù)、體體驗(yàn)業(yè)態(tài)，，滿足了不不同客戶的的需求。前景：財(cái)富中心出出售率和出出售價(jià)格比比較高，它它的客流量量比較大，，且擁有極極佳的地理理位置，商商鋪的升值值是顯而易易見的。北京財(cái)富中中心商業(yè)配配套前景分分析業(yè)態(tài)組合：：頂級(jí)名品店店:8000平方米米；商商業(yè)街:25000平方米；；

餐飲飲:7000平方米米；康康樂休閑:10000平方米米；文文化娛樂:5000平方米（（劇場、影影院）；共共計(jì):55000平方米米。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合北京財(cái)財(cái)富中心商商業(yè)配套的的優(yōu)缺點(diǎn)，，本項(xiàng)目應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1.該項(xiàng)目目底商的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)均均有效推動(dòng)動(dòng)商鋪價(jià)值值空間，值得本項(xiàng)目目借鑒；2.底商的的品質(zhì)是本本項(xiàng)目需要要關(guān)注的；；3.現(xiàn)代消消費(fèi)觀念的的不斷提高高，本項(xiàng)目目應(yīng)更多的的關(guān)注如何體現(xiàn)出整整體化、人人性化和專專業(yè)化。6、珠江駿駿景底商關(guān)于珠江駿駿景底商區(qū)位：南中軸路木木樨園橋西西南角永外外果園43號(hào)珠江駿駿景園；定位：社區(qū)區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：：服務(wù)于本本社區(qū)及周周邊居民；；規(guī)模：一、、二期商業(yè)業(yè)面積共20000平方米左左右；業(yè)態(tài)組合：：餐飲、超市市、便利店店等；經(jīng)營狀況：：一期底商商已經(jīng)營業(yè)業(yè)，其狀況況不是很理理想；經(jīng)營理念：：方便于本本社區(qū)和周周邊的居民民；商業(yè)環(huán)境：：小區(qū)配套設(shè)設(shè)施完善，，有地下停停車庫和服服務(wù)于本小小區(qū)的會(huì)所所；售價(jià)：商鋪鋪均價(jià)RMB15000/平平方米，住住宅均價(jià)RMB6300/平平方米；珠江駿景底底商優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便便利，多條條公交路線線可以到達(dá)達(dá)；2、本社區(qū)區(qū)的配套設(shè)設(shè)施完善，，方便本社社區(qū)的居民民；3、、本本社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美，，珠珠江江駿駿景景斥斥資資開開鑿鑿了了京京城城最最后后一一口口溫溫泉泉井井，，并并提提供供溫溫泉泉入入戶戶。。劣勢(shì)勢(shì)1、、周周邊邊是是北北京京大大型型的的服服裝裝批批發(fā)發(fā)市市場場的的集集散散地地，，治治安安有有些些混混亂亂；；2、本本社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模過過大大，，社社區(qū)區(qū)居居民民難難以以支支撐撐這這么么大大的的商商業(yè)業(yè)市市場場；；3、底商商地下一一層的出出租困難難，出租租率極低低，嚴(yán)重重影響了了社區(qū)商商業(yè)氣氛氛。珠江駿景景底商前前景分析析前景：商業(yè)規(guī)模模過大，，社區(qū)居居民難以以支撐如如此大規(guī)規(guī)模的商商業(yè)。該項(xiàng)目突突破口：：把二期的的商業(yè)面面積做成成體驗(yàn)業(yè)業(yè)態(tài)的形形式，來來彌補(bǔ)本本區(qū)域的的市場空空白。本項(xiàng)目參參照性分分析結(jié)合珠江江駿景的的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注注意以下下幾點(diǎn)：1.鑒于于珠江駿駿景商業(yè)業(yè)規(guī)模過過大，商商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大，，本項(xiàng)目目應(yīng)做適適當(dāng)規(guī)模的商業(yè)業(yè)，不應(yīng)應(yīng)偏大；；2.本項(xiàng)項(xiàng)目如有有地下商商業(yè)面積積，建議議采取下下沉廣場場的方式式；3.物品品、服務(wù)務(wù)、體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)態(tài)三三者兼顧顧有利于于本項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值的實(shí)實(shí)現(xiàn)。7、望京京新城A5區(qū)底底商關(guān)于望京京新城A5區(qū)底底商區(qū)位：望京；定位：社社區(qū)底商商；商業(yè)性質(zhì)質(zhì)：服務(wù)務(wù)于本社社區(qū)及周周邊居民民；規(guī)模：商商業(yè)面積積約2.5萬平平方米；；業(yè)態(tài)組合合：餐飲、超超市、銀銀行、健健身俱樂樂部等；；經(jīng)營狀況況：已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了了穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的階階段，很很少有商商鋪空而而待租；；經(jīng)營理念念：方便便于本社社區(qū)及周周邊居民民；商業(yè)環(huán)境境：小區(qū)配套套設(shè)施完完善，有有餐飲、超超市、銀銀行、健健身俱樂樂部；人氣：方方便了周周邊及本本社區(qū)的的居民，，人氣指指數(shù)極高高；望京新城城A5區(qū)區(qū)底商優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析優(yōu)勢(shì)1、交通通便利，，多條公公交路線線可以到到達(dá)；2、本社區(qū)的的配套設(shè)施完完善，在北京京享有很高的的聲譽(yù)；3、本社區(qū)擁擁有足夠的客客戶基礎(chǔ)，各各商鋪生意較較好。劣勢(shì)1、望京地區(qū)區(qū)整體商業(yè)氛氛圍不濃厚；；2、商業(yè)底商商過于分散，，不利于經(jīng)營營。望京新城A5區(qū)底商前景景分析前景：商業(yè)規(guī)模適中中，本社區(qū)的的居民完全可可以支撐，已已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展階階段。該項(xiàng)目突破口口：可以適當(dāng)?shù)臄U(kuò)擴(kuò)充一下商業(yè)業(yè)面積，來彌彌補(bǔ)本區(qū)域的的市場空白。。本項(xiàng)目參照性性分析結(jié)合望京新城城A5區(qū)的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注意以以下幾點(diǎn)：1.其底商的的成長、成熟熟過程無疑是是北京底商發(fā)發(fā)展歷史的經(jīng)經(jīng)典案例，值值得本項(xiàng)目參考考；2.望京新城城A5區(qū)成為為韓國人聚居居地，并且當(dāng)當(dāng)?shù)氐咨叹哂杏械湫晚n國城城的特點(diǎn)，其成功功對(duì)本項(xiàng)目““浙江城”類類似概念有借借鑒價(jià)值；3.本項(xiàng)目商商業(yè)的定位、、規(guī)劃需要從從望京新城A5區(qū)的發(fā)展展中吸取經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。8、清芷園底底商關(guān)于清芷園底底商區(qū)位：位于宣武育新新街47號(hào)；；定位：社區(qū)底底商；商業(yè)性質(zhì)：服服務(wù)于本社區(qū)區(qū)居民；規(guī)模：商業(yè)面面積約3000平方米；；業(yè)態(tài)組合：餐飲、健身俱俱樂部等；經(jīng)營狀況：已已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)發(fā)展的階段，，經(jīng)營狀況良良好；經(jīng)營理念：方方便于本社區(qū)區(qū)的居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)周邊環(huán)境境較好；人氣：方便了了本社區(qū)的居居民，人氣指指數(shù)較好；租金：RMB1.5-5.0/平方方米/天；清芷園底商優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利利，多條公交交路線可以到到達(dá)；2、本社區(qū)的的配套設(shè)施完完善，為住戶戶提供周到的的服務(wù)；3、本社區(qū)商商業(yè)定位準(zhǔn)確確，得到了消消費(fèi)者的認(rèn)可可；4、本社區(qū)商商業(yè)成功的引引入了主力商商戶，帶動(dòng)了了社區(qū)商業(yè)的的發(fā)展。劣勢(shì)1、本社區(qū)的的商業(yè)規(guī)模過過小，難以滿滿足本社區(qū)及及周邊居民的的需求；2、商業(yè)氛圍打造造不突出，缺缺乏自身宣傳傳。清芷園底商前前景分析前景：社區(qū)商業(yè)定位位清晰，得到到了社區(qū)居民民的認(rèn)可，已已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展階階段。該項(xiàng)目突破口口：應(yīng)加大社區(qū)商商業(yè)面積，滿滿足更多人的的需求。本項(xiàng)目參照性性分析結(jié)合清芷園底底商的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意以下幾幾點(diǎn)：1.每個(gè)項(xiàng)目目應(yīng)結(jié)合自身身情況準(zhǔn)確定定位；2.應(yīng)應(yīng)引入入主力力商戶戶來帶帶動(dòng)本本項(xiàng)目目的發(fā)發(fā)展。。9、第第五大大道底底商關(guān)于第第五大大道底底商區(qū)位：：亞運(yùn)村村大屯屯路與與安立立路的的交叉叉口；；定位：：社區(qū)區(qū)底商商；商業(yè)性性質(zhì)：：以對(duì)對(duì)外為為主，，對(duì)內(nèi)內(nèi)為輔輔；規(guī)模：：商業(yè)業(yè)面積積約36000平方方米；；業(yè)態(tài)組組合：：餐飲、、娛樂樂、家家居等等；經(jīng)營狀狀況：：已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入了初初步發(fā)發(fā)展的的階段段，經(jīng)經(jīng)營狀狀況良良好；；經(jīng)營理理念：：滿足足大范范圍高高收入入居住住區(qū)居居民的的高品品質(zhì)生生活需需求；；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：周邊商商業(yè)環(huán)環(huán)境較較好，，處于于亞奧奧商圈圈內(nèi)；；售價(jià)：RMB25000-35000/平方米米，產(chǎn)權(quán)40年；租金：RMB8-20/平方方米/天，，租約為3－5年；；第五大道底底商優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便便利，多條條公交路線線可以到達(dá)達(dá)；2、第五大大道位于亞亞奧商圈內(nèi)內(nèi)，發(fā)展前前景極好；；3、周邊居居民整體素素質(zhì)比較高高，高消費(fèi)費(fèi)者居多；；4、第五大大道成功的的引入了主主力商戶，，將帶動(dòng)本本商業(yè)的發(fā)發(fā)展。劣勢(shì)1、商業(yè)氛氛圍濃厚，，影響到社社區(qū)內(nèi)安靜靜的居住環(huán)環(huán)境；2、缺乏大大眾餐飲，，現(xiàn)有餐飲飲檔次較高高。第五大道底底商前景分分析前景：商戶基本上上已完全入入駐，其經(jīng)經(jīng)營效果還還未真正的的展現(xiàn)出來來。該項(xiàng)目突破破口：加大自身的的宣傳力度度。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合第五大大道底商的的優(yōu)缺點(diǎn)，，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意以下下幾點(diǎn)：1.引入主主力商戶，，為本項(xiàng)目目增加亮點(diǎn)點(diǎn)；2.關(guān)注知知名商家的的品牌效應(yīng)應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)動(dòng)商鋪銷售售價(jià)格存在在實(shí)效性；；3.良好的的經(jīng)營管理理，易受到到知名商家家的青睞。。9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:22:2813:22:2813:221/1/20231:22:28PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2313:22:2813:22Jan-2301-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。13:22:2813:22:2813:22Sunday,January1,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2313:22:2813:22:28January1,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。01一一月月20231:22:28下下午13:22:281月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:22下下午1月-2313:22January1,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/113:22:2813:22:2801January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。1:22:28下下午午1:22下下午午13:22:281月月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、很很