房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

【學(xué)習(xí)目標(biāo)】

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的內(nèi)涵；2.各類型市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略；3.房地產(chǎn)市場(chǎng)基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；4.不同類型房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。“戰(zhàn)略”一詞原本是軍事俗語，意指將軍指揮軍隊(duì)的藝術(shù)，是對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的謀劃和方略。20世紀(jì)60年代，“戰(zhàn)略”被引入企業(yè)，出現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略。菲利普?科特勒對(duì)出現(xiàn)在企業(yè)中的“戰(zhàn)略”做了非常清楚的描述：“當(dāng)一個(gè)組織搞清楚其目的和目標(biāo)時(shí)，它就知道今后要往何處去。問題是如何通過最好的路線到達(dá)那里。公司需要一個(gè)到達(dá)其目標(biāo)的全盤的、總的計(jì)劃，這就叫戰(zhàn)略?！笨梢?，企業(yè)戰(zhàn)略可以理解為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑，是指為了實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)，企業(yè)所制定的長(zhǎng)期性、全局性的行動(dòng)綱領(lǐng)和方案。在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中，“戰(zhàn)略”問題首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)中。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略

即房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而制定的長(zhǎng)期性、全局性的行動(dòng)綱領(lǐng)和方案，包括密集型發(fā)展戰(zhàn)略、一體化發(fā)展戰(zhàn)略和多樣化發(fā)展戰(zhàn)略三種基本類型，每一種戰(zhàn)略類型又有各自的細(xì)分戰(zhàn)略，如表6-1。通常房地產(chǎn)開發(fā)商選擇市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略的一般思路是：首先，選擇密集型發(fā)展戰(zhàn)略，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍內(nèi)尋找進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)；其次，選擇一體化發(fā)展戰(zhàn)略，增加某些與現(xiàn)有業(yè)務(wù)相關(guān)的新業(yè)務(wù)；再次，選擇多樣化發(fā)展戰(zhàn)略，考慮開發(fā)與現(xiàn)有業(yè)務(wù)無關(guān)但有較強(qiáng)吸引力的業(yè)務(wù)。一、密集型發(fā)展戰(zhàn)略所謂密集型發(fā)展戰(zhàn)略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行深層次開發(fā)，以推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，它適用于現(xiàn)有產(chǎn)品或現(xiàn)有市場(chǎng)尚存在營(yíng)銷機(jī)會(huì)的情況。即當(dāng)企業(yè)準(zhǔn)備發(fā)展壯大時(shí)，應(yīng)該首先考慮企業(yè)的現(xiàn)有產(chǎn)品是否有改進(jìn)的可能，或者是否存在尚未發(fā)掘的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而以現(xiàn)有產(chǎn)品和市場(chǎng)為基礎(chǔ)，從中挖掘更大的市場(chǎng)潛力。密集型發(fā)展戰(zhàn)略又包括三種類型的細(xì)分戰(zhàn)略。（一）市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助在市場(chǎng)上已經(jīng)形成的優(yōu)勢(shì)，積極擴(kuò)大現(xiàn)有產(chǎn)品在現(xiàn)有市場(chǎng)上的銷售額，提高其市場(chǎng)占有率。主要可通過降低產(chǎn)品價(jià)格、拓寬銷售渠道、增加廣告宣傳等途徑爭(zhēng)取顧客。通過市場(chǎng)場(chǎng)滲透戰(zhàn)戰(zhàn)略有可可能爭(zhēng)取取到以下下兩種顧顧客：①原有顧客客，促使使原有顧顧客再次購(gòu)買買本企業(yè)的的產(chǎn)品；；②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的顧顧客，將將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的顧客客其引過來來，轉(zhuǎn)而而購(gòu)買本本企業(yè)的的產(chǎn)品。。（二）市市場(chǎng)開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略市場(chǎng)開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略就就是以現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品去開開拓新市市場(chǎng)，即為現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品品尋找一一些新的的、有可可能進(jìn)入入但還未未進(jìn)入的的市場(chǎng)。。每類房地地產(chǎn)產(chǎn)品品都有吸吸引新的的消費(fèi)者者的潛能能，這些些消費(fèi)者者可能因因?yàn)椴涣肆私庠擃愵惍a(chǎn)品的的功能、、或者因因?yàn)閮r(jià)格格不當(dāng)、、或者其其他原因因等而拒拒絕購(gòu)買買該類產(chǎn)產(chǎn)品。此此時(shí)，開開發(fā)商可可以根據(jù)據(jù)不同情情況采取取相應(yīng)措措施，解決潛在在購(gòu)買問問題，最終將將其轉(zhuǎn)化化為新的的實(shí)際購(gòu)購(gòu)買者。。例如，前幾年，，躍層式住住宅對(duì)廣大城城市居民民來說還還只是一一個(gè)新事事物，購(gòu)購(gòu)買者寥寥寥無幾幾，因?yàn)闉橄M(fèi)者者對(duì)其功功能、質(zhì)質(zhì)量、定定價(jià)等方方面知之之甚少或或持有疑疑問。開發(fā)商通通過樣品展示示、廣告告宣傳等促銷措措施，并并在房?jī)r(jià)價(jià)上給予予一定的的優(yōu)惠，使廣大大消費(fèi)者者逐漸對(duì)對(duì)躍層式式住宅有有了一個(gè)個(gè)全面的的認(rèn)識(shí)，，購(gòu)買者者日益增增多，擴(kuò)擴(kuò)大了市市場(chǎng)需求求量，也也開辟了了一個(gè)新新的廣闊闊的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。市場(chǎng)開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略主主要途徑徑有：①在當(dāng)前銷銷售區(qū)域域中尋找尚未購(gòu)買買此產(chǎn)品品的潛在消費(fèi)費(fèi)者，他們或或是由于于支付能能力的限限制，或或是產(chǎn)品品設(shè)計(jì)與與其需求求不相符符等原因因，因而而還沒有有使用該該種產(chǎn)品品，但是是這類顧顧客具有有購(gòu)買意意愿。②增加銷售渠道道，如原先先采用代代理商銷銷售模式式，現(xiàn)在在可增加加網(wǎng)上銷銷售模式式；③在區(qū)外外設(shè)立新的的分銷網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，尤其是是目標(biāo)客客戶群不不僅僅限限于本地地時(shí)，此此種途徑徑被開發(fā)發(fā)商廣泛泛采用。。（三）產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略就就是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商通過過挖掘現(xiàn)有有產(chǎn)品的的新用途途或開發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品，來擴(kuò)大大本企業(yè)業(yè)產(chǎn)品在在現(xiàn)有市市場(chǎng)上的的銷售額額。拿“爛尾樓樓”來說，它它就像繁繁華都市市里的一一道傷疤疤，影響響了城市市的整體體規(guī)劃布布局，還還占用了了大量的的資金，，浪費(fèi)了了大量的的土地，，但許多多“爛尾尾樓”開開發(fā)較早早，基本本位于市市中心繁繁華地段段，交通通便捷，，商業(yè)氛氛圍濃厚厚，有些些甚至成成了黃金金地段，，如今在在這些地地段上想想找到一一塊閑置置土地已已非易事事。開發(fā)商若若能成功功收購(gòu)這這類“爛爛尾樓””，并加以改良良或者重重新賦予予它新的的用途，不僅能能規(guī)避拍拍地、設(shè)設(shè)計(jì)、籌籌款等麻麻煩，還還可以加加快企業(yè)業(yè)進(jìn)入此此類市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)程程。2009年8月SOHO中國(guó)以24.5億元的價(jià)價(jià)格收購(gòu)購(gòu)了“上上海第一一爛尾樓樓”——-上海東海海廣場(chǎng)一一期。在在過去6年里，SOHO中國(guó)做過過的12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中，，有6個(gè)在接手手前是空空置、爛爛尾。潘潘石屹可可以稱的的上地產(chǎn)產(chǎn)界“破破爛王””，他在在自己的的博客中中稱“收收購(gòu)東海海廣場(chǎng)邁邁出了我我們進(jìn)入入上海市市場(chǎng)的第第一步””。產(chǎn)品開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略主主要有兩兩種實(shí)現(xiàn)現(xiàn)途徑：：①利用現(xiàn)有技術(shù)術(shù)增加新產(chǎn)產(chǎn)品；②在現(xiàn)有有產(chǎn)品的的基礎(chǔ)上上，增加加更多的的花色品種種或更多多的規(guī)格格。從一定意意義上來來講，新產(chǎn)品開開發(fā)是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的核核心，因因?yàn)閷?duì)企企業(yè)來說說，市場(chǎng)場(chǎng)瞬息萬萬變，屬屬于企業(yè)業(yè)不可控控因素，，而產(chǎn)品品創(chuàng)新卻卻是企業(yè)業(yè)可以把把控的和和企業(yè)成成長(zhǎng)的動(dòng)動(dòng)力。二、一體體化發(fā)展展戰(zhàn)略一體化發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略是指房房地產(chǎn)開開發(fā)商將將其基本本業(yè)務(wù)范范圍向““業(yè)務(wù)鏈鏈”上供供和（或或）銷領(lǐng)域擴(kuò)展展。開發(fā)商實(shí)實(shí)施一體體化發(fā)展展戰(zhàn)略，，可以使使企業(yè)對(duì)對(duì)“業(yè)務(wù)務(wù)鏈”上上供、產(chǎn)、、銷進(jìn)行行自我獨(dú)獨(dú)立控制制，借此可可建立起起較為穩(wěn)定的營(yíng)銷環(huán)環(huán)境。但但企業(yè)實(shí)實(shí)施一體體化戰(zhàn)略略后，為為了達(dá)到到同樣的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入入量，需需要占用更多多的資金金和精力力。因此，該戰(zhàn)略往往往是在在企業(yè)財(cái)財(cái)力較為為富裕時(shí)時(shí)，或者者“業(yè)務(wù)務(wù)鏈”上上供（或或銷）對(duì)對(duì)該企業(yè)業(yè)營(yíng)銷有有較大影影響的情情況下才才考慮采采用。根據(jù)在““業(yè)務(wù)鏈鏈”上延延伸方向向的不同同，可將將一體化化戰(zhàn)略分分為后向一體體化、水水平一體體化和前前向一體體化三種類型型，如圖6-1所示。（一）后后向一體體化房地產(chǎn)開開發(fā)商實(shí)實(shí)施后向一體體化戰(zhàn)略略就是通過過收購(gòu)或兼兼并建筑筑材料供供應(yīng)商，形成可可靠的建建筑材料料供應(yīng)系系統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)供、產(chǎn)一一體化。該戰(zhàn)略的的實(shí)施，，可使房房地產(chǎn)開開發(fā)商對(duì)對(duì)生產(chǎn)過過程所需需建筑材材料的成成本、質(zhì)質(zhì)量和供供應(yīng)情況況等進(jìn)行行有效控控制，從從而保證了生生產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)正常、、穩(wěn)定地地進(jìn)行。（二）前前向一體體化房地產(chǎn)開開發(fā)商實(shí)實(shí)施前向一體體化戰(zhàn)略略，就是通通過收購(gòu)或兼兼并代理理商，或自設(shè)設(shè)營(yíng)銷機(jī)機(jī)構(gòu)，達(dá)達(dá)到擁有有或控制制分銷系系統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷一體體化的目的。。該戰(zhàn)略的的實(shí)施，，使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商能夠夠控制分分銷系統(tǒng)統(tǒng)，有利利于更好好地掌握市場(chǎng)場(chǎng)信息和和市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，及時(shí)改改進(jìn)產(chǎn)品品，使其其更加符符合目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者的需求求。（三）水水平一體體化房地產(chǎn)開開發(fā)商實(shí)實(shí)施水平一體體化戰(zhàn)略略，就是通通過收購(gòu)購(gòu)或兼并并同類型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，或者與與同類型型企業(yè)合合資經(jīng)營(yíng)營(yíng)等方式式，以獲獲得更大大的發(fā)展展空間。。該戰(zhàn)略的的實(shí)施，，可以使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模，增加產(chǎn)產(chǎn)品品種種和產(chǎn)品品銷售額額，減少少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，提高市場(chǎng)場(chǎng)占有率率。三、多樣樣化發(fā)展展戰(zhàn)略多樣化發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，就是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商涉足目目前所未涉足的的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)領(lǐng)域或其他業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍，即企企業(yè)采取取跨行業(yè)業(yè)的多種種經(jīng)營(yíng)。。當(dāng)企業(yè)的的財(cái)力富裕裕，但是在在目前的的業(yè)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域又沒有更多或更更好的發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)；或者如果果在目前前的業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域里里繼續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)過于于集中，可考慮慮采取多多樣化發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。（一）同同心多樣樣化所謂同心心多樣化化，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商基于現(xiàn)有的技技術(shù)、特特長(zhǎng)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，不斷向向外拓展展業(yè)務(wù)范范圍。如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商原來來專營(yíng)民用住宅宅，現(xiàn)在參參與工業(yè)用房房和商業(yè)用房房的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，此此即為同同心多樣樣化戰(zhàn)略略。（二）水水平多樣樣化所謂水平平多樣化化，就是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商發(fā)展與與現(xiàn)有技技術(shù)或經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)無多少少關(guān)聯(lián)，，但在市場(chǎng)和分分銷渠道道上具有相同性的產(chǎn)品品或業(yè)務(wù)務(wù)。如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)民用住宅宅的同時(shí)，，又開展展室內(nèi)裝修修業(yè)務(wù)，就屬于于水平多多樣化的的做法。。（三）集集團(tuán)多樣樣化集團(tuán)多樣樣化，又又稱為復(fù)復(fù)合多樣樣化，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商將經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)的范圍圍擴(kuò)展到到與現(xiàn)有市市場(chǎng)、現(xiàn)現(xiàn)有技術(shù)術(shù)和現(xiàn)有有分銷渠渠道完全全無關(guān)的其他經(jīng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域中去。。如某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在經(jīng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的同時(shí)，，又經(jīng)營(yíng)營(yíng)家用電器器、家具或從事其其他商貿(mào)貿(mào)活動(dòng)等等。值得注意意的是：：實(shí)施集團(tuán)團(tuán)多樣化化戰(zhàn)略，，正如“不把雞雞蛋放進(jìn)進(jìn)同一個(gè)個(gè)籃子里里”，擴(kuò)大了了企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域的同時(shí)時(shí)，也在在某種程程度上分散了企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。但集團(tuán)多多樣化是是一把典典型的““雙刃劍”，在分分散原有有風(fēng)險(xiǎn)的的同時(shí)，，另一種種風(fēng)險(xiǎn)卻卻產(chǎn)生了了：企業(yè)要觸觸及過去去從未接接觸過的的領(lǐng)域，，一切要要重新開開始，““各行如如隔山””，實(shí)施難度度顯然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于前兩種種多樣化化戰(zhàn)略。。案例：大大連萬達(dá)達(dá)集團(tuán)大連萬達(dá)達(dá)集團(tuán)成成立于1988年，經(jīng)過過20年發(fā)展，，萬達(dá)集集團(tuán)已成成為以商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、高級(jí)級(jí)酒店、、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、連連鎖百貨貨為四大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，資產(chǎn)產(chǎn)300億元，年年銷售額額200億元，年年納稅超超過10億元。萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)的目標(biāo)標(biāo)是到2010年，企業(yè)業(yè)資產(chǎn)超超過600億元，年年銷售額額超過400億元，年年利潤(rùn)超超過60億元，年年納稅超超過30億元，成成為中國(guó)國(guó)民營(yíng)企企業(yè)的龍龍頭企業(yè)業(yè)。已經(jīng)建成成北京、、上海、、寧波、、長(zhǎng)春、、青島、、濟(jì)南、、南京、、南昌、、長(zhǎng)沙、、天津、、沈陽(yáng)、、南寧、、武漢、、哈爾濱濱和大連連15個(gè)購(gòu)物中中心，在在建7個(gè)。首度廣廈廈獎(jiǎng)萬萬達(dá)達(dá)三折桂桂由國(guó)家住住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部、中中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)主辦辦的首屆屆廣廈獎(jiǎng)獎(jiǎng)評(píng)選2008年3月21日在北京京落下帷帷幕，大大連萬達(dá)達(dá)集團(tuán)在在全國(guó)的的3個(gè)項(xiàng)目獲獲得該獎(jiǎng)獎(jiǎng)，成為為中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)獲獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)目最多多的企業(yè)業(yè)之一，，萬達(dá)的的獲獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)目中北北京萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)、、武漢萬萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，大連萬萬達(dá)華府府是住宅地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。首屆廣廈廈獎(jiǎng)入圍圍項(xiàng)目?jī)H僅109個(gè)，其中中廉租房房項(xiàng)目2個(gè)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房項(xiàng)目8個(gè)，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)類類項(xiàng)目7個(gè)，其他他住宅類類項(xiàng)目92個(gè)。萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)獲評(píng)中中國(guó)房地地產(chǎn)綜綜合實(shí)力力前十名名3月29日上午，，2008年中國(guó)房房地產(chǎn)百百?gòu)?qiáng)研究究報(bào)告在在釣魚臺(tái)臺(tái)國(guó)賓館館隆重發(fā)發(fā)布，來來自全國(guó)國(guó)各地的的名企囊囊括了各各大榜單單。萬達(dá)達(dá)集團(tuán)獲獲評(píng)中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)綜合實(shí)實(shí)力前十十名、規(guī)規(guī)模性前前十名及及年度社社會(huì)責(zé)任任感企業(yè)業(yè)。王健林，，中共黨黨員，高高級(jí)工程程師，現(xiàn)現(xiàn)任大連連萬達(dá)集集團(tuán)股份份有限公公司董事事長(zhǎng)兼總總裁。1954年生，1970年15歲到沈陽(yáng)陽(yáng)軍區(qū)服服兵役，，28歲被任命命為正團(tuán)團(tuán)職干部部，1986年遼寧大大學(xué)畢業(yè)業(yè)進(jìn)入大大連市西西崗區(qū)人人民政府府任辦公公室主任任。1989年涉足足住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)。1993年3月起任任大連連萬達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)股份份有限限公司司董事事長(zhǎng)兼兼總裁裁。并并當(dāng)選選全國(guó)國(guó)人大大代表表、政政協(xié)委委員。。王健林林簡(jiǎn)介介寧波萬萬達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)寧波萬萬達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)位位于寧寧波市市鄞州州中心心區(qū)，，是寧寧波新新的商商業(yè)中中心，，是寧寧波迄迄今為為止投資額額最大大、占占地面面積最最大、、停車車位最最多的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，是寧寧波萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)這這個(gè)大大型城城市綜綜合體體的主主要組組成部部分。。寧波波萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目目總占占地面面積21萬平方方米，，總建建筑面面積55萬平方方米，，其中中商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)面積積27萬平方方米，，引入入沃爾爾瑪、、百安安居、、HOLA特力屋屋、喜喜百度度、蘇蘇寧電電器、、石浦浦酒樓樓、神神采飛飛揚(yáng)電電玩城城、大大歌星星KTV、萬達(dá)達(dá)國(guó)際際影城城、銀銀泰百百貨等等11家主力力店和和近二百百家中中小型型商家家，包括有有百貨貨、超超市、、餐飲飲、娛娛樂、、建材材、家家具家家居等等業(yè)態(tài)態(tài)，是是寧波波市最最大的的一站站式購(gòu)購(gòu)物休休閑中中心。將為社社會(huì)新新增近近萬就就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，，每年年貢獻(xiàn)獻(xiàn)超億億元的的稅收收。2006年12月22日寧波波萬達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)業(yè)，并并舉行行了隆隆重的的開業(yè)業(yè)典禮禮。寧波萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)是是萬達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)在長(zhǎng)長(zhǎng)三角角腹地地的旗旗艦項(xiàng)項(xiàng)目，，是萬萬達(dá)集集團(tuán)城城市綜綜合體體的經(jīng)經(jīng)典之之作，，同時(shí)時(shí)也是是寧波波歷史史上最最大投投資額額、最最大占占地面面積、、最多多停車車位的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目。項(xiàng)項(xiàng)目位位于寧寧波鄞鄞州區(qū)區(qū)，總總投資資超過過30億元元，，商商業(yè)業(yè)部部分分由由7棟單單體體建建筑筑及及連連接接主主體體部部分分的的2層商商業(yè)業(yè)步步行行街街構(gòu)構(gòu)成成。。此此外外，，這這個(gè)個(gè)城城市市綜綜合合體體還還包包括括一一個(gè)個(gè)白白金金五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店，，高高度度150米的的5A級(jí)高高檔檔寫寫字字樓樓、、高高級(jí)級(jí)公公寓寓等等設(shè)設(shè)施施。。寧寧波波萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)是是這這個(gè)個(gè)城城市市綜綜合合體體的的靈靈魂魂。。寧波波萬萬達(dá)達(dá)購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)由由世世界界著著名名商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)專專家家———澳大大利利亞亞拜拜肯肯集集團(tuán)團(tuán)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。同月月內(nèi)內(nèi)還還上上海海萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、北北京京萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)二二個(gè)個(gè)大大型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心開開業(yè)業(yè)，，這這三三個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成的的自自有有商商業(yè)業(yè)面面積積已已超超過過70萬平平方方米米，，年年租租金金收收入入達(dá)達(dá)8億元元。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)基基本本競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略1980年，，““競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略之之父父””邁邁克克爾爾?波特特在在《競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略》一書書中中是是這這樣樣描描述述競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的：：“競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略是企企業(yè)業(yè)采采取取進(jìn)進(jìn)攻攻或或防防御御性性活活動(dòng)動(dòng)，，在在行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)建建立立起起進(jìn)進(jìn)退退有有據(jù)據(jù)的的地地位位，，從從而而為為公公司司贏贏得得超超常常的的投投資資收收益益。。””他將將競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略劃劃分分為為三三種種基基本本類類型型，，即即:成本本領(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略差異異化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略（又又稱稱別別具具一一格格戰(zhàn)戰(zhàn)略略））專一一化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略（又又稱稱集集中中一一點(diǎn)點(diǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略略））一、、總總成成本本領(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略所謂謂總成成本本領(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略，也也稱稱低低成成本本戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，是是指指企企業(yè)業(yè)通通過過內(nèi)內(nèi)部部加加強(qiáng)強(qiáng)成成本本控控制制，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)研研究究、、開開發(fā)發(fā)、、生生產(chǎn)產(chǎn)、、銷銷售售和和服服務(wù)務(wù)等等領(lǐng)領(lǐng)域域最最大大限限度度地地降降低低成成本本，，從從而而以以成成本本取取得得行行業(yè)業(yè)中中的的領(lǐng)領(lǐng)先先地地位位。。該戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的核核心心是是企企業(yè)業(yè)通通過過降降低低產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本使使其其低低于于行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的成成本本，，從從而而獲獲得得成本本上上的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，這這樣樣，，盡盡管管存存在在著著激激烈烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，但但處處在在低低成成本本情情況況下下的的企企業(yè)業(yè)仍仍然然可可以以獲獲得得行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)平均均水水平平以以上上的的利利潤(rùn)潤(rùn)。實(shí)踐踐過過程程中中，，房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)全全過過程程的的每每個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)均可可作作為為實(shí)實(shí)施施低低成成本本的的切切入入點(diǎn)點(diǎn)，，例例如如可可通通過過擴(kuò)擴(kuò)大大開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模降降低低成成本本，，還還可可通通過過降降低低設(shè)計(jì)計(jì)成本本、、工藝藝成本本、、采購(gòu)購(gòu)成本本、、資金金運(yùn)運(yùn)用用成本本、、銷售售成本本等等使使產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本降降低低。?？偝沙杀颈绢I(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略應(yīng)應(yīng)該該是是一一種種價(jià)價(jià)格格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略。?？偝沙杀颈绢I(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的缺缺陷陷首先先，，成成本本不能能無無限限度度地地降降低低，否否則則會(huì)會(huì)引引發(fā)發(fā)嚴(yán)嚴(yán)重重的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題。。其次次，，科科學(xué)學(xué)技技術(shù)術(shù)的的進(jìn)進(jìn)步步，，消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念的的改改變變，，促促使使各各個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商不不斷斷創(chuàng)創(chuàng)新新，，新產(chǎn)產(chǎn)品品不不斷斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)，倘倘若若本本企企業(yè)業(yè)無無視視這這種種變變化化，，只只是是一一味味地地將將注意意力力集集中中在在降降低低成成本本上，，那那么么有有可可能能使使開開發(fā)發(fā)出出的的產(chǎn)產(chǎn)品品因因不不能能滿滿足足市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求而而滯滯銷銷。。第三三，，建建筑筑材材料料、、人人工工費(fèi)費(fèi)等等成本本的的上上漲漲，會(huì)會(huì)使使成成本本優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)不不復(fù)復(fù)存存在在。。第四四，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品是是極極易易被被模模仿仿的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，本本企企業(yè)業(yè)的的低成本技技術(shù)很容易被被其它企企業(yè)學(xué)習(xí)習(xí)和掌握握。二、差異異化戰(zhàn)略略差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略，又又稱別具具一格戰(zhàn)戰(zhàn)略，是是指企業(yè)業(yè)設(shè)法使使自己的的產(chǎn)品或或服務(wù)有有別于其其它企業(yè)業(yè)，在全全行業(yè)樹樹立起別別具一格格的特色色，從從而而在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)獲獲取取有有利利地地位位。。對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商來來說說，，這這種種別別具具一一格格的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特特色色，，可可以以通通過過開開發(fā)發(fā)出出與眾眾不不同同的的產(chǎn)產(chǎn)品品來實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，即即在在開開發(fā)發(fā)區(qū)位位、產(chǎn)產(chǎn)品品性能能、設(shè)計(jì)計(jì)、質(zhì)量量及服務(wù)務(wù)、良良好好的的品牌牌形形象象等內(nèi)內(nèi)在在因因素素方方面面與與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手形形成成差差異異；；或或者者通通過過充充分分利利用用定價(jià)價(jià)、、銷銷售售渠渠道道、、促促銷銷手手段段等外外在在因因素素方方面面的的不不同同與與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手形形成成差差異異化化。。與總總成成本本領(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略所所不不同同的的是是，，差異異化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略是是非價(jià)價(jià)格格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的一一種種主主要要形形式式，，也是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商保保持持長(zhǎng)期期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)主要要的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略之之一一。。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)首先先，，差差異異化化可可能能不被被消消費(fèi)費(fèi)者者認(rèn)認(rèn)可可，尤尤其其當(dāng)當(dāng)消消費(fèi)費(fèi)者者需需要要的的是是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)，，低低成成本本領(lǐng)領(lǐng)先先戰(zhàn)戰(zhàn)略略就就可可能能極極易易擊擊敗敗差差異異化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略。。其次次，，差差異異化化有有可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致市市場(chǎng)場(chǎng)占占有有率率的的喪喪失失。。該該戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的實(shí)實(shí)施施，，可可能能使使產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本加加大大，，這這樣樣一一來來，，就就要要失去去部部分分對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格敏敏感感的的消消費(fèi)費(fèi)者者，所所以以推推行行這這一一戰(zhàn)戰(zhàn)略略有有時(shí)時(shí)會(huì)會(huì)與與爭(zhēng)爭(zhēng)取取更更大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)占占有有率率相相矛矛盾盾。。第三三，，差差異異化化有有可可能能被競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手迅迅速速模模仿仿。因此此，，房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商只只有有在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者者難以以迅迅速速或或廉廉價(jià)價(jià)模模仿仿的的獨(dú)獨(dú)特特性性上實(shí)實(shí)施施差差異異化化時(shí)時(shí)，，采采取取這這種種競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略方方能能取取得得成成功功。。三、、專專一一化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略專一化戰(zhàn)戰(zhàn)略，又又稱聚焦戰(zhàn)略略或集中戰(zhàn)略略，是指企企業(yè)將經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍集中于于某個(gè)特殊殊的消費(fèi)費(fèi)群體、、某個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)或某個(gè)個(gè)地區(qū)市市場(chǎng)。即集中所所有資源源為某一一特殊的的市場(chǎng)提提供服務(wù)務(wù)結(jié)果是通通過滿足足特殊市市場(chǎng)的需需求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了差異化，或者在在服務(wù)過過程中實(shí)實(shí)現(xiàn)了低成本，甚至二二者兼得得，所以專一一化戰(zhàn)略略往往是是總成本本領(lǐng)先戰(zhàn)戰(zhàn)略與差差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略在某特殊殊市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的體現(xiàn)現(xiàn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上，專一一化戰(zhàn)略略可體現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品品專一化化和區(qū)域域?qū)Ｒ换瘍蓚€(gè)方方面。在產(chǎn)品專專一化方方面，萬科最為為成功地地實(shí)施了了該戰(zhàn)略略。經(jīng)過過十余年年調(diào)整，，萬科成成為一家家專做房房地產(chǎn)的的企業(yè)，，并被譽(yù)譽(yù)為“中國(guó)房地地產(chǎn)的領(lǐng)領(lǐng)跑者”?！鹃喿x案例例6-1】】?jī)煞N戰(zhàn)略略兩種種命運(yùn)萬科和金金田這個(gè)個(gè)例子告告訴我們們，企業(yè)業(yè)走多樣樣化的道道路不一一定能成成功，而而走專業(yè)業(yè)化的道道路勝算算可能會(huì)會(huì)更大一一些。正正如諾基基亞總裁裁約瑪?奧利拉所所說的那那樣：““一個(gè)企企業(yè)不可可能在方方方面面面都領(lǐng)先先，因此此，你必必須學(xué)會(huì)會(huì)專注。?！敝Z基基亞與摩摩托羅拉拉、愛立立信相比比，實(shí)力力并不占占優(yōu)勢(shì)，，而諾基基亞能后后來居上上，短短短6年內(nèi)就在在手機(jī)生生產(chǎn)上超超過兩個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，很很重要的的一點(diǎn)就就是，諾諾基亞的的戰(zhàn)線相相對(duì)較短短，走專專業(yè)化道道路。在區(qū)域?qū)Ｒ换椒矫妫鶕?jù)中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)TOP10研究組對(duì)對(duì)2005年中國(guó)房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)百?gòu)?qiáng)之之星企業(yè)業(yè)的研究究發(fā)現(xiàn)，，這些企業(yè)業(yè)的一個(gè)個(gè)顯著特特點(diǎn)是專注于特特定區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)的開開發(fā)，并并成為區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)先先者。福建正榮榮、河南南蠢苑、、廣西東東方航洋洋、天地地源等區(qū)域性房房地產(chǎn)百百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)，立足于于本區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，形形成區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，，它們的的銷售額額分別占占本地市市場(chǎng)占有有率的3％～5％，占據(jù)據(jù)了區(qū)域域市場(chǎng)的的優(yōu)勢(shì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)地位位。第三節(jié)不不同同類型房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略一般來說說，任何何開發(fā)商商的市場(chǎng)場(chǎng)角色不不外乎四四種類型型，即市場(chǎng)領(lǐng)先先者、市市場(chǎng)挑戰(zhàn)戰(zhàn)者、市市場(chǎng)跟隨隨者、市市場(chǎng)補(bǔ)缺缺者。角色不不同，其其市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略存在較較大差別別一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先者者市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略的選擇擇房地產(chǎn)市市場(chǎng)領(lǐng)先先者是指指在相關(guān)關(guān)產(chǎn)品的的市場(chǎng)上上，市場(chǎng)場(chǎng)占有率率最高的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商，它經(jīng)經(jīng)常在價(jià)格變動(dòng)動(dòng)、新產(chǎn)產(chǎn)品引入入、營(yíng)銷銷覆蓋率率及促銷銷密集度度上領(lǐng)先于于其他開開發(fā)商。。由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先者者的地位位是在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中形形成的，，這種地地位并不不是一成成不變的的，隨時(shí)時(shí)有被其其他競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者取代代的危險(xiǎn)險(xiǎn)，所以以為保持持市場(chǎng)第第一的地地位，領(lǐng)先者必必須時(shí)刻刻保持警警惕，并并采取強(qiáng)強(qiáng)有力的的措施。措施如如下：（一）擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)需求總總量當(dāng)某類房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)需求求總量擴(kuò)擴(kuò)大時(shí)，，受益最最大的是是處于該該類產(chǎn)品品領(lǐng)先者者地位的的開發(fā)商商。道理理顯而易易見，因因?yàn)轭I(lǐng)先先者所占占的市場(chǎng)場(chǎng)占有率率最高，，所以新新增市場(chǎng)場(chǎng)需求的的相當(dāng)部部分屬于于該類企企業(yè)。通常，開開發(fā)商可可以通過過實(shí)施密集型發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略來達(dá)到這這一目的的。（二）保保護(hù)現(xiàn)有有市場(chǎng)占占有率領(lǐng)先者在在努力擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)需求總總量的同同時(shí)，還還必須時(shí)時(shí)刻保護(hù)護(hù)好現(xiàn)有有業(yè)務(wù)，，防范競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)對(duì)自己的的挑戰(zhàn)、、攻擊和對(duì)本企企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)占有率率的侵蝕蝕。保護(hù)市場(chǎng)場(chǎng)占有率率最根本本的辦法法還在于于企業(yè)不不斷創(chuàng)新新，不斷斷提高產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、開發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品、降低低產(chǎn)品成成本、開開辟新的的銷售渠渠道、樹樹立起良良好的品品牌形象象，從而而使自己己真正處處于領(lǐng)先先者地位位。此外，軍軍事上的的防御戰(zhàn)戰(zhàn)略也可可運(yùn)用到到這里。。領(lǐng)先者者常采用用以下六六種防御御戰(zhàn)略：：1．陣地防防御即企業(yè)在在現(xiàn)有市市場(chǎng)范圍圍內(nèi)，利利用企業(yè)業(yè)現(xiàn)有實(shí)實(shí)力，構(gòu)構(gòu)筑起一一個(gè)牢固固的防御御工事，，防止競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者入入侵。這種戰(zhàn)略略被認(rèn)為為是一種種消極、、被動(dòng)的的防御戰(zhàn)戰(zhàn)略，在在短期內(nèi)內(nèi)和特定定市場(chǎng)范范圍內(nèi)是是有效的的。例如，當(dāng)當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手紛紛紛以不同同方式調(diào)調(diào)整價(jià)格格時(shí)，處處于領(lǐng)先先者地位位的可以以憑借品品牌、信信譽(yù)、服服務(wù)、質(zhì)質(zhì)量等方方面的強(qiáng)強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，仍以以不變的的價(jià)格固固守市場(chǎng)場(chǎng)。2．側(cè)翼防防御側(cè)翼，可可理解為為企業(yè)的的薄弱環(huán)環(huán)節(jié)或次次要業(yè)務(wù)務(wù)。側(cè)翼翼防御，，就是企企業(yè)通過過治理薄弱弱環(huán)節(jié)來預(yù)防競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手乘虛而而入，或或者建立一些些次要業(yè)業(yè)務(wù)作為防御御的前沿沿陣地。。進(jìn)攻者者在發(fā)動(dòng)動(dòng)進(jìn)攻時(shí)時(shí)，往往往是以被被攻擊者者的薄弱弱環(huán)節(jié)作作為突破破點(diǎn)。每每個(gè)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷活活動(dòng)中都都可能存存在這樣樣或那樣樣的薄弱弱環(huán)節(jié)：：或營(yíng)銷銷策劃方方案存在在缺陷，，或產(chǎn)品品存在質(zhì)質(zhì)量缺陷陷，或銷銷售力量量不足，，或價(jià)格格過高過過低，或或宣傳不不到位等等等。這些薄弱弱環(huán)節(jié)往往往決定定了營(yíng)銷銷的成敗敗，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)薄弱弱環(huán)節(jié)的的防御，，將有效效地保護(hù)護(hù)原有市市場(chǎng)，這這也正是是“木桶原理理”所揭示示的道理理。3．以攻為為守這是一種種“先發(fā)發(fā)制人””的防御御戰(zhàn)略，，即在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手來攻擊擊之前，，就利用用對(duì)方的的弱點(diǎn)，，主動(dòng)出出擊。以以攻為守守的戰(zhàn)略略思想非非常明確確：進(jìn)攻是最最好的防防御，先先下手為為強(qiáng)。例如，某大型房房地產(chǎn)公公司是某地區(qū)高高檔寫字字樓的領(lǐng)先者，當(dāng)獲悉悉競(jìng)爭(zhēng)企企業(yè)有意意進(jìn)軍本本細(xì)分市市場(chǎng)時(shí)，，它通過過廣告、、公共事事件等方方式宣傳傳：公司司未來五五年戰(zhàn)略重點(diǎn)點(diǎn)依然是高高檔寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)，并且且已在考考慮降低產(chǎn)品品的價(jià)格格，希望借借此消息息在心理理上威嚇嚇競(jìng)爭(zhēng)企企業(yè)，使使其不敢敢冒然進(jìn)進(jìn)入這個(gè)個(gè)產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)域。不不過，這這種“虛虛張聲勢(shì)勢(shì)”的做做法有如如“狼來來了”，，只能偶偶爾為之之。4．反擊式式防御當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手無視視領(lǐng)先者者的地位位而對(duì)其其發(fā)動(dòng)進(jìn)進(jìn)攻時(shí)，，領(lǐng)先者者采取的的反擊措措施。例如，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手降價(jià)價(jià)促銷或或者進(jìn)入入領(lǐng)先者者的銷售售領(lǐng)域時(shí)時(shí)，若領(lǐng)領(lǐng)先者不不采取措措施進(jìn)行行反擊，，它的市市場(chǎng)份額額可能很很快失去去，或者者雖然暫暫時(shí)丟失失不多，，但將來來反攻很很難，因因此現(xiàn)在在必須進(jìn)進(jìn)行反擊擊。反擊的方方式可以以是正面回?fù)魮鬧1]，可以是是側(cè)