商業(yè)-綜合體報告

利港銀河新城商業(yè)定位及營銷方案動力火焰2013.04前提目標：利港商業(yè)街4月推廣、5月開盤銷售；目標解讀：在招商未啟動前，蓄積商業(yè)人氣、促進銷售?，F(xiàn)有條件：商業(yè)立面6月27日呈現(xiàn)、次主力店尚未招商、商業(yè)整體業(yè)態(tài)定位未落定;第一部分利港銀河新城商業(yè)整體定位利港銀河新城位置優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢提煉1、高端生活區(qū)域?qū)傩?、城市未來第一商圈核心3、未來盤錦新城的中心4、周邊大盤林立、地塊熱度較高、關注點較多5、未來周邊項目入駐后，人口量豐富6、商業(yè)體量較大、規(guī)模感強劣勢分析1、盤錦商業(yè)處于升級階段，價值未呈現(xiàn)2、目前商業(yè)氛圍未呈現(xiàn)3、周邊競品較多4、現(xiàn)階段常住人口量小利港銀河新城商業(yè)定位思考規(guī)模需求——打造該區(qū)域乃至盤錦地區(qū)新商業(yè)消費中心客流需求——定位全市級商業(yè)，吸引大量客流，構筑城市新商圈業(yè)態(tài)需求——以指向性、特定性消費為主，確保商業(yè)運營，擴大消費客層定位需求——以差異化定位為主要方向，成為盤錦最新、最時尚的消費中心商業(yè)整體定位24小時生活不夜城盤錦未來城市中心商圈最全、最具特色、最時尚、最好吃、最好玩的24小時生活場集購物、娛樂、餐飲、休閑、投資、旅游、高端商務為一體的中心不夜城第二部分集中商業(yè)業(yè)態(tài)定位與劃分集中商業(yè)定位全客層、集吃、喝、玩、樂、購一站式購物中心品類占比：餐飲、娛樂配套55%

專業(yè)次主力店：25%

服裝服飾類：20%各樓層具體業(yè)態(tài)定位1F：快時尚次主力店、時尚男裝、化妝品集合店業(yè)態(tài)組合2F：時尚淑女裝、兒童及教育業(yè)態(tài)組合購物教育餐飲娛樂差異化/全客層/長逗留/高人氣3F：大型量販KTV及電玩城業(yè)態(tài)組合4F：影院、主題餐飲業(yè)態(tài)組合第三部分商業(yè)街業(yè)態(tài)定位與劃分商業(yè)街業(yè)態(tài)定位24小時主題商業(yè)街品類占比：餐飲、娛樂配套35%

特色商業(yè)：25%

金融配套：5%

特色服飾：10%

社區(qū)服務：5%早9點-晚8點業(yè)態(tài)午12點-晚12點客流動向分析集中客流一級商業(yè)指向商業(yè)指向商業(yè)各主題業(yè)態(tài)劃分全客層中心商業(yè)區(qū)特色服飾金融金融特色商業(yè)特色商業(yè)社區(qū)社區(qū)服務餐飲餐飲酒吧、休閑KTV餐飲餐飲社區(qū)服務社區(qū)特色服飾——外貿(mào)服飾小百特色商業(yè)——盤錦當?shù)靥禺a(chǎn)、中國特產(chǎn)專營店本地：河蟹、大米、白酒其他：海參、魚翅、山貨、禮品、蜂蜜、煙酒、茶品特色餐飲——盤錦特色餐飲、東北特色餐飲外街：品牌特色餐飲店內(nèi)街：盤錦特色小吃街主題酒吧——酒吧、KTV、咖啡吧外街：特色酒吧街、KTV娛樂、咖啡吧內(nèi)街：網(wǎng)吧、棋牌、臺球吧、中醫(yī)理療、裝修公司展示廳主題休閑——臺球、棋牌、網(wǎng)吧社區(qū)商業(yè)——社區(qū)服務類小型超市、洗衣店、美發(fā)、美容、藥房、水果店、寵物店第四部分銷售策略與手段建議4月5月6月簽約儀式新聞發(fā)布會4.105月商鋪開盤6月末商鋪外立面呈現(xiàn)宣傳炒作期蓄客認籌期開盤熱銷期事件話題不夜城，點亮大盤錦5.1活動暖場活動暖場活動銷售目標：一期剩余產(chǎn)品消化銷售策略：主力店簽約推動、特色商業(yè)業(yè)態(tài)確定推廣主題：簽約點亮盤錦推廣形式：事件營銷模式銷售目標：二期產(chǎn)品銷售銷售策略：返租推廣主題：火熱開盤,包租穩(wěn)賺!推廣形式：線上媒體+線下活動銷售目標：二期產(chǎn)品消化銷售策略:帶租約銷售推廣主題：投資盤錦核心產(chǎn)業(yè),即買即賺!推廣形式：商業(yè)街包裝線上媒體+線下活動產(chǎn)品說明會活動主題：關愛中小學生安全，利港點亮前程大行動活動時間：4月10日~4月30日活動形式：聯(lián)合全市的中小學，向?qū)W生發(fā)放光明前程大行動調(diào)查卡。學生家長填完卡片后，憑調(diào)查卡至售樓處，便可領取反光貼條一枚。4月推廣策略4月推廣策略陣地包裝——精神堡壘返租策略建議1期外街與內(nèi)街1層策略：購鋪返租3年，每年返10%；運作說明：1、返租租金由銷售費用中增加，不需開發(fā)商負擔；2、返租由買房日開始計算；3、返租3年內(nèi)，店鋪使用權為開發(fā)商所有；4、銷售時與消費者簽署兩份合同，1份代表開發(fā)商簽署銷售合同、1份代表第三方簽返租合同。2期與1期外街1拖2、內(nèi)街2層策略：購鋪返租5年，每年返8%；運作說明：1、返租租金與日期計算同上；2、返租5年，更適合品牌商或餐飲、休閑類需求；3、自營業(yè)主購鋪，享有優(yōu)先選鋪權。5月銷售策略5月推廣策略推廣主題：主標：誰是利港包租婆？副標：買商鋪/返租金/最高每年返10%一脈好商鋪/一顆搖錢樹/固定收益/穩(wěn)賺不賠推廣渠道：廣播、DM單、短信、候車廳、戶外廣告牌、網(wǎng)絡軟文、外展展架5月推廣策略線下活動：商鋪產(chǎn)品說明會活動時間：商鋪二期開盤之前活動形式：邀請商鋪業(yè)主、意向客戶參加商鋪產(chǎn)品說明會，向客戶介紹利港商業(yè)定位，三大主力店，特色風情街，項目優(yōu)勢，銷售政策等5月推廣策略線下活動：投資理財講座活動時間：2013年5月活動形式：邀請意向客戶參加理財投資講座，聘請理財師向客戶傳遞理財之道，估算各理財產(chǎn)品投資回報率，結合本項目的商鋪產(chǎn)品，進行投資比例分析，向客戶傳遞投資理財最保險的產(chǎn)品即是投資商鋪。5月推廣策略線下活動：特色活動——河蟹盛宴爭霸賽活動時間：2013年5月活動形式：征集會做河蟹的廚師、居家煮婦等參與活動，只要能做一道特色河蟹美食，便可參與大眾評審的評判，比賽分為周冠軍及月冠軍，最后將獲得利港提供的終極大獎。大眾評審由全城市民組成，報名參與活動，經(jīng)過嚴格篩選便可成為大眾評審，品賞美味的河蟹盛宴帶租約銷售策略建議2期剩余可招商房源：帶租約銷售；運作說明：1、招商順利前提下，先租后售，品牌商家店鋪售價，可實現(xiàn)高溢價；2、招商后置的情況下，可先以第三方名義與業(yè)主簽約，費用由提升售價實現(xiàn)；3、簽約期內(nèi)，店鋪使用權為開發(fā)商所有，便于開發(fā)商進行前期招商與運營炒作。6月銷售策略6月推廣策略推廣主題：主標：上一秒買鋪，下一秒收租副標：中心旺鋪帶租約銷售/鋪生錢/不用等/馬上賺推廣渠道：廣播、DM單、短信、候車廳、戶外廣告牌、網(wǎng)絡軟文、外展展架6月推廣策略線下活動：利港臺灣美食文化節(jié)活動時間：2013年6月活動形式：邀請臺灣美食小店的店主來到售樓處，共同舉辦臺灣特色美食節(jié)，同時，還可以展銷臺灣特色文化小擺件、小商品等等線下活動：當日致電，當日到訪，即送大米1斤6月推廣策略活動時間：2013年6月活動