中信地產(chǎn)-產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理-

產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理------中信惠州地產(chǎn)開(kāi)編語(yǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理，是獨(dú)立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，是以“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度、投資控制”為理念，以營(yíng)銷為目的，以合同管理為核心，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的思想，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行高效的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理，最終實(shí)現(xiàn)盈利。提綱一、工程管理目標(biāo)二、工程管理任務(wù)三、工程管理重點(diǎn)控制內(nèi)容四、實(shí)施過(guò)程的管理五、實(shí)施過(guò)程溝通體系六、工程管理與營(yíng)銷相結(jié)合七、后續(xù)服務(wù)的工程管理八、工程管理發(fā)展方向探討一、工程管理目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，工程管理的目標(biāo)就是項(xiàng)目竣工后達(dá)到既定的盈利目標(biāo)，同時(shí)產(chǎn)生相應(yīng)的社會(huì)效益，并以優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量塑造品牌，形成品牌效應(yīng)。二、工程管理任務(wù)1、工程管理體系的建立2、工程管理目標(biāo)控制3、項(xiàng)目管理4、組織與協(xié)調(diào)2.1、工程管理體系的建立

工程管理的首要任務(wù)，是以自身制度和經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，借鑒行業(yè)標(biāo)竿企業(yè)的管理模式，以“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度、投資控制”為理念，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，使各部門(mén)在統(tǒng)一的平臺(tái)上，達(dá)成共同的工作語(yǔ)言和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，由不同職能部室組成的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，在工程管理體系中至關(guān)重要。目前工程管理的組織結(jié)構(gòu)形式有三種：1、職能組織結(jié)構(gòu)（表1）2、線性組織結(jié)構(gòu)（表2）3、矩陣組織結(jié)構(gòu)（表3）職能組織結(jié)構(gòu)：領(lǐng)導(dǎo)指令源太多，易造成管理混亂；矩陣組織結(jié)構(gòu)：充分發(fā)揮了公司的整體資源優(yōu)勢(shì)。線性組織結(jié)構(gòu)：沒(méi)有合理的橫向聯(lián)系及合作；

集團(tuán)化、多項(xiàng)目運(yùn)作，矩陣組織結(jié)構(gòu)更具優(yōu)勢(shì)，有利于集團(tuán)化戰(zhàn)略發(fā)展。2.2、工程管理目標(biāo)控制包括投資控制、產(chǎn)品質(zhì)量控制、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制。投資控制是一項(xiàng)科學(xué)的管理活動(dòng)，是企業(yè)達(dá)到預(yù)期盈利目標(biāo)的保證手段，產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度在一定程度上影響著投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目投資控制是項(xiàng)目運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵。2.3、項(xiàng)目管理包括合同管理、信息管理。合同管理作為工程管理的重要環(huán)節(jié)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)過(guò)程中起到重要作用，在工程管理中應(yīng)該以合同管理為核心，以信息管理為手段。2.4、、組織與與協(xié)調(diào)組織與協(xié)協(xié)調(diào)貫穿穿于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全全過(guò)程，，主要是是通過(guò)建建立項(xiàng)目目溝通體體系來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)。三、工程程管理重重點(diǎn)控制制內(nèi)容1、投資資控制2、產(chǎn)品品質(zhì)量控控制3、經(jīng)營(yíng)營(yíng)進(jìn)度控控制3.1、、投資控控制3.1.1確定定投資控控制目標(biāo)標(biāo)，建立立責(zé)任成成本體系系；投資控制制具有目目標(biāo)性，，應(yīng)滿足足項(xiàng)目定定位和項(xiàng)項(xiàng)目銷售售要求,不能能是盲目目的降低低成本，，要通過(guò)過(guò)優(yōu)化的的投資方方案，選選擇高生產(chǎn)力力的施工工單位，，選擇高高性價(jià)比比的材料料和設(shè)備備，并通通過(guò)嚴(yán)格的的管理、、組織和和協(xié)調(diào)來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。。3.1.2招投投標(biāo)制度度和程序序體系的的建立招投標(biāo)制制度和程程序體系系的建立立，是投投資控制制非常關(guān)關(guān)鍵的環(huán)環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)方案案階段是是投資控控制的源源頭，通通過(guò)招投投標(biāo)進(jìn)行行方案的的選擇，，優(yōu)化方方案，優(yōu)優(yōu)化工程程設(shè)備選選型，從從設(shè)計(jì)階階段嚴(yán)格格控制投投資；在在施工階階段通過(guò)過(guò)招投標(biāo)標(biāo)，選擇擇施工能能力高、、價(jià)格低低、維保保能力強(qiáng)強(qiáng)的施工工單位，，選定性性價(jià)比高高的材料料和設(shè)備備。招投投標(biāo)流程程模式（（表4）），可根根據(jù)工程程的實(shí)際際情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。3.1.3投投資控制的實(shí)實(shí)踐項(xiàng)目初期，由由設(shè)計(jì)院出具具投資概算；；施工圖出來(lái)來(lái)后，我們做做出完整詳細(xì)細(xì)的項(xiàng)目預(yù)算算，作為主包包單位發(fā)包及及合同金額的的主要依據(jù)；；項(xiàng)目竣工后后做好項(xiàng)目結(jié)結(jié)算；設(shè)計(jì)階段組織織工程技術(shù)和和營(yíng)銷人員，，對(duì)設(shè)計(jì)方案案討論優(yōu)化，，盡量減少設(shè)設(shè)計(jì)變更，保保證設(shè)計(jì)方案案的實(shí)施性。?？刂仆顿Y的的主要任務(wù)在在發(fā)展商，要要減少設(shè)計(jì)變變更、返工、、簽證；施工組織階段段，根據(jù)營(yíng)銷銷推廣方案，，做好營(yíng)銷場(chǎng)場(chǎng)地的準(zhǔn)備，，避免返工；；嚴(yán)格控制簽證證，不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用整體打打包到工程總總價(jià)中，不另另行辦理。根據(jù)中信城市市廣場(chǎng)、中信信海闊天空雅雅居、中信··棲湖別墅等等項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，制定了簽簽證流程（表表8），對(duì)關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)審定定時(shí)間進(jìn)行了了明確的規(guī)定定?，F(xiàn)場(chǎng)簽證采取取“聯(lián)簽”制度度，對(duì)于必須發(fā)發(fā)生工程量變變化的部位，，工程管理人人員必須會(huì)同同成本核算人人員、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)監(jiān)理人員，及及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)發(fā)生情況進(jìn)行行確認(rèn)，并做做好相關(guān)文字字記錄，要特特別注重簽證證的時(shí)效性，，以方便工序序能繼續(xù)順利利進(jìn)行。案例：中信海海闊天空雅居居中信海闊天空空雅居通過(guò)嚴(yán)嚴(yán)格招投標(biāo)，，嚴(yán)格簽證程程序，簽證控控制在工程總總造價(jià)的1％％以內(nèi)。通過(guò)組織多次次專家的論證證，優(yōu)化調(diào)整整鋼筋混凝土土中含鋼量，，節(jié)約鋼筋造造價(jià)的14％％，約為1160萬(wàn)元。。高壓進(jìn)線電纜纜接駁點(diǎn)，通通過(guò)協(xié)調(diào)政府府部門(mén)，由距距離項(xiàng)目原4公里減少為為1公里，節(jié)節(jié)約成本170余萬(wàn)元。。3.2、產(chǎn)品品質(zhì)量控制產(chǎn)品質(zhì)量控制制的任務(wù)，是是在施工過(guò)程程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)施工工藝，，是否滿足設(shè)設(shè)計(jì)要求和合合同規(guī)定，對(duì)對(duì)所選用的材材料和設(shè)備進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)價(jià)，對(duì)整個(gè)工工程的工作質(zhì)質(zhì)量水平進(jìn)行行評(píng)估，將取取得的質(zhì)量數(shù)數(shù)據(jù)，與國(guó)家家相關(guān)規(guī)范、、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行比較，并并作出評(píng)判。。案例：中信信海文花園園（一）嚴(yán)格格控制質(zhì)量量的工作內(nèi)內(nèi)容1、建立質(zhì)質(zhì)量管理體體系（表5）2、原材料料檢驗(yàn)3、工程配配套設(shè)備檢檢驗(yàn)4、控制質(zhì)質(zhì)量措施5、事前、、事中、事事后三階段段控制（表表6）質(zhì)量管理體體系（表5）事前、事中中、事后三三階段控制制表（表6）（二）制定定相應(yīng)的質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)書(shū)，編入施施工合同；；完善設(shè)計(jì)計(jì)圖紙會(huì)審審及交底，，避免施工工過(guò)程中產(chǎn)產(chǎn)生誤區(qū)；；實(shí)行技術(shù)術(shù)方案、工工程樣板先先行的原則則，實(shí)施過(guò)過(guò)程中的質(zhì)質(zhì)量控制尤尤為重要。。（三）在實(shí)實(shí)施過(guò)程中中，首先是是施工單位位的自檢、、自查；發(fā)發(fā)揮監(jiān)理的的積極性，，對(duì)關(guān)鍵部部位、關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)，監(jiān)監(jiān)理要旁站站管理；然然后，甲方方參加隱蔽蔽工程的驗(yàn)驗(yàn)收，必要要時(shí)采取數(shù)數(shù)碼拍照；；重要部位位、重要結(jié)結(jié)構(gòu)樓層，，如地下室室、轉(zhuǎn)換層層的驗(yàn)收，，我們都邀邀請(qǐng)了政府府質(zhì)檢部門(mén)門(mén)參加。（四）采用用技術(shù)討論論會(huì)的形式式，對(duì)施工工措施及工工藝進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化調(diào)整，，杜絕工程程事故及質(zhì)質(zhì)量漏洞；；對(duì)周邊的的環(huán)境進(jìn)行行評(píng)測(cè)，關(guān)關(guān)注天氣動(dòng)動(dòng)態(tài)，合理理優(yōu)化工序序，避開(kāi)不不適合施工工的時(shí)段。。（五）將業(yè)業(yè)主與物業(yè)業(yè)管理，帶帶進(jìn)工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督與與驗(yàn)收中來(lái)來(lái)，促進(jìn)了了施工單位位質(zhì)量意識(shí)識(shí)的提高。。由于中信海海文花園建建立了嚴(yán)格格的質(zhì)量保保證體系，，層層把關(guān)關(guān)、步步跟跟蹤，實(shí)行行技術(shù)方案案先行、工工程樣板先先行的原則則，工程綜綜合驗(yàn)收被被評(píng)為優(yōu)良良，并獲深深圳市優(yōu)秀秀樣板工程程。3.3、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控控制3.3.1制定項(xiàng)目目整體進(jìn)度度計(jì)劃首先，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)、項(xiàng)目難難度、項(xiàng)目目周邊環(huán)境境及施工季季節(jié)，進(jìn)行行項(xiàng)目整體體進(jìn)度計(jì)劃劃的編制，，并以營(yíng)銷銷推廣計(jì)劃劃相結(jié)合，，計(jì)劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（里程碑碑）要根據(jù)據(jù)市場(chǎng)分析析，使工程程在銷售旺旺季達(dá)到開(kāi)開(kāi)盤(pán)條件，，找出合理理的開(kāi)工時(shí)時(shí)間，有利利于整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益的體現(xiàn)現(xiàn)。3.3.2制定實(shí)施施階段工程程總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃在工程進(jìn)行行之前，制制定實(shí)施階階段的工程程總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，設(shè)置置如開(kāi)工、、封頂、開(kāi)開(kāi)盤(pán)、竣工工、驗(yàn)收等等里程碑節(jié)節(jié)點(diǎn)，采取取按周計(jì)劃劃、月計(jì)劃劃、季度計(jì)計(jì)劃為基本本單位的進(jìn)進(jìn)度考核制制度，利用用周例會(huì)的的形式核對(duì)對(duì)完成情況況，及時(shí)解解決進(jìn)度滯滯后產(chǎn)生的的問(wèn)題。3.3.3、施工期期間的進(jìn)度度控制在實(shí)施階段段，動(dòng)態(tài)的的進(jìn)度計(jì)劃劃調(diào)整隨時(shí)時(shí)可能發(fā)生生，我們根根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的的實(shí)際情況況，會(huì)同監(jiān)監(jiān)理定期對(duì)對(duì)施工情況況進(jìn)行檢查查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題及時(shí)處處理，隨時(shí)時(shí)根據(jù)實(shí)際際情況進(jìn)行行工期調(diào)整整，但關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)及總總的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃不能變變！若現(xiàn)場(chǎng)特殊殊情況造成成工期滯后后，馬上組組織相關(guān)單單位，對(duì)工工程的施工工方案進(jìn)行行合理優(yōu)化化，壓縮關(guān)關(guān)健節(jié)點(diǎn)工工期，采取取搭接作業(yè)業(yè)和平行作作業(yè)的手段段，以控制制總的進(jìn)度度計(jì)劃。在施工過(guò)程程中加強(qiáng)旁旁站、監(jiān)督督到崗及施施工過(guò)程，，甲方工程程管理人員員要嚴(yán)格檢檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題立即即要求施工工管理人員員進(jìn)行整改改，堅(jiān)決防防止進(jìn)度滑滑動(dòng)現(xiàn)象的的出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)多年的的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，我們制制定了相應(yīng)應(yīng)的工程進(jìn)進(jìn)度控制流流程（表7）3.3.4進(jìn)度計(jì)劃的的形式常用橫道圖圖法和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖法表示示。①橫道圖法法。在時(shí)間間坐標(biāo)上用用一種直線線條表示出出各項(xiàng)工程程內(nèi)容和進(jìn)進(jìn)度的方法法。橫道圖圖法簡(jiǎn)單明明了，但看看不出各項(xiàng)項(xiàng)工作之間間相互依賴賴和相互制制約關(guān)系。。案例:中信信城市時(shí)代代②網(wǎng)絡(luò)圖法法。其基本本原理是首首先應(yīng)用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)來(lái)表示計(jì)劃劃中各項(xiàng)工工作的先后后順序和相相互關(guān)系；；其次通過(guò)過(guò)計(jì)算找出出計(jì)劃中的的關(guān)鍵工作作和關(guān)鍵路路線，在計(jì)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)過(guò)程中進(jìn)行行有效的控控制和監(jiān)督督，保證合合理地使用用人力、物物力、財(cái)力力，完成目目標(biāo)任務(wù)。。案例:中信信城市時(shí)代代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：：4月開(kāi)盤(pán)盤(pán)、7月幕幕墻落架、、10月1日竣工、、12月底底入伙3.3.5、進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的監(jiān)測(cè)測(cè)定期取得工工程實(shí)際進(jìn)進(jìn)展情況，，與原進(jìn)度度計(jì)劃對(duì)比比、檢查，，找出進(jìn)度度滑動(dòng)原因因，保證工工期按時(shí)完完成，防止止進(jìn)度滑動(dòng)動(dòng)。3.3.6、、進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃的的衡量量工工程程進(jìn)進(jìn)度度的的指指標(biāo)標(biāo)有有實(shí)實(shí)物物量量、、形形象象進(jìn)進(jìn)度度、、工工作作量量，，衡衡量量、、分分析析與與修修訂訂工工作作一一般般每每月月一一次次。。四、、實(shí)實(shí)施施過(guò)過(guò)程程的的管管理理4.1合合同同管管理理1、、合合同同管管理理作作為為工工程程管管理理的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，將將在在實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)中中起起到到重重要要作作用用。。工工程程管管理理應(yīng)應(yīng)以以合合同同管管理理為為主主線線，，充充分分利利用用合合同同這這一一經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)杠杠桿桿調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)施施工工及及供供應(yīng)應(yīng)單單位位的的積積極極性性，，控控制制施施工工及及供供應(yīng)應(yīng)單單位位的的工工作作滿滿足足合合同同要要求求。。2、強(qiáng)化化工程款款項(xiàng)的支支付約定定，將支支付進(jìn)度度款與質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度掛鉤鉤，在工工程竣工工后保留留15-20%的工程程款未支支付。3、將業(yè)業(yè)主入住住后的質(zhì)質(zhì)量投訴訴、質(zhì)量量維修責(zé)責(zé)任在合合同中約約定給施施工承包包方，不不僅要負(fù)負(fù)責(zé)維修修，還應(yīng)應(yīng)承擔(dān)業(yè)業(yè)主提出出的賠償償責(zé)任。。4.2、、信息管管理信息管理理指對(duì)信信息的收收集、整整理、處處理、存存儲(chǔ)、傳傳遞及應(yīng)應(yīng)用。信息管理理是以電電子計(jì)算算機(jī)為手手段，為為工程管管理的組組織、規(guī)規(guī)劃及決決策，提提供真實(shí)實(shí)、完整整、及時(shí)時(shí)的信息息服務(wù)，，我們?cè)谠诠こ虣n檔案管理理中推行行了信息息管理（（表9））。信息管理理系統(tǒng)（（表10）。在信息管管理中，，應(yīng)做好好如下基基礎(chǔ)工作作：1、建立立工程管管理的會(huì)會(huì)議制度度、報(bào)告告制度、、文件管管理制度度。2、監(jiān)理理實(shí)施細(xì)細(xì)則、施施工組織織設(shè)計(jì)會(huì)會(huì)審、設(shè)設(shè)計(jì)與施施工技術(shù)術(shù)交底會(huì)會(huì)和施工工圖會(huì)審審等資料料存檔。。3、按約約定時(shí)間間編寫(xiě)、、提交管管理月報(bào)報(bào)，管理理月報(bào)內(nèi)內(nèi)容包包括進(jìn)度度報(bào)告與與月變更更結(jié)算報(bào)報(bào)告。4、編輯輯、整理理、歸檔檔項(xiàng)目的的技術(shù)文文件，收收集整理理匯編全全部工程程資料，，編寫(xiě)工工程項(xiàng)目目總結(jié)。。工程管理理牽涉到到建設(shè)單單位、監(jiān)監(jiān)理公司司、施工工單位、、材料供供應(yīng)商、、設(shè)計(jì)單單位、政政府相關(guān)關(guān)部門(mén)等等，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的建設(shè)牽牽涉面廣廣，加上上利益糾糾纏，非非常復(fù)雜雜，工程程管理的的組織和和協(xié)調(diào)，，通過(guò)建建立相應(yīng)應(yīng)的溝通通體系實(shí)實(shí)現(xiàn)。五、溝通通體系的的建立溝通對(duì)象象與內(nèi)容容表案例：中中信城市市廣場(chǎng)、、中信地地下商場(chǎng)場(chǎng)在中信地地下商場(chǎng)場(chǎng)工程管管理中，，我們首首先處理理好了與與施工單單位的關(guān)關(guān)系。施施工單位位有總包包、分包包，有乙乙分包還還有甲分分包。我我們成功功避免了了因進(jìn)度度、質(zhì)量量、工程程款、工工程量的的確認(rèn)、、設(shè)計(jì)變變更、施施工工作作面移交交、配合合、驗(yàn)收收、成品品保護(hù)等等方方面面面與施施工方發(fā)發(fā)生爭(zhēng)議議。中信地下下商場(chǎng)溝溝通體系系內(nèi)容的的建立（一）與與施工單單位溝通通體系的的建立處理與施施工方的的關(guān)系，，我們采采取的最最有效的的辦法是是訂定了了詳細(xì)的的、與建建筑慣例例相符的的合同條條款，在在施工過(guò)過(guò)程中，，嚴(yán)格按按合同、、規(guī)范來(lái)來(lái)執(zhí)行。。（二）與與監(jiān)理單單位溝通通體系的的建立我們?cè)谂c與監(jiān)理協(xié)協(xié)作、配配合中，，充分發(fā)發(fā)揮了監(jiān)監(jiān)理的作作用，在在工作中中我們既既要支持持監(jiān)理的的工作，，又要監(jiān)監(jiān)督監(jiān)理理的工作作，更要要控制監(jiān)監(jiān)理的行行為。（三）與與設(shè)計(jì)單單位溝通通體系的的建立我們經(jīng)常常與設(shè)計(jì)計(jì)單位保保持必要要的聯(lián)系系，對(duì)于于與設(shè)計(jì)計(jì)單位的的聯(lián)系函函，都必必須經(jīng)過(guò)過(guò)我方工工程管理理人員傳傳遞。（四）與與質(zhì)監(jiān)等等政府相相關(guān)部門(mén)門(mén)溝通體體系的建建立認(rèn)真研究究各種質(zhì)質(zhì)監(jiān)方面面的條文文規(guī)定,認(rèn)真真對(duì)待質(zhì)質(zhì)監(jiān)的監(jiān)監(jiān)督方案案,借借助他他們的力力量，促促進(jìn)施工工質(zhì)量和和施工進(jìn)進(jìn)度。（五）公公司內(nèi)部部各部門(mén)門(mén)溝通體體系的建建立處理好了了工程與與設(shè)計(jì)、、合同、、預(yù)算部部門(mén)的關(guān)關(guān)系，通通過(guò)多溝溝通減少少了分歧歧，消除除了誤解解。（六）現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理人員之之間溝通通體系的的建立爭(zhēng)吵也是是工程監(jiān)監(jiān)管的一一個(gè)重要要手段，，因此，，需要現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人員員在爭(zhēng)吵吵過(guò)程中中充當(dāng)不不同的角角色。中信城市市廣場(chǎng)、、中信地地下商場(chǎng)場(chǎng)地處深深南中路路鬧市區(qū)區(qū),市政政府對(duì)面面。地下施工工、暗挖工程，地地下管網(wǎng)網(wǎng)極其復(fù)復(fù)雜(如如高壓管管線、水水管、光光纜、軍軍用電纜纜、燃?xì)鈿饪偣艿鹊?，涉涉及單位位就有14家之之多。合作方多多，拆遷遷難度大大，施工工技術(shù)復(fù)復(fù)雜，我我們通過(guò)過(guò)建立項(xiàng)項(xiàng)目的溝溝通體系系，較好好地協(xié)調(diào)調(diào)了地鐵鐵公司、、政府部部門(mén)、關(guān)關(guān)聯(lián)單位位、附近近居民等等復(fù)雜關(guān)關(guān)系，確確保了安安全施工工。中信城市市廣場(chǎng)最最終以優(yōu)優(yōu)秀的品品質(zhì)和形形象，成成為深圳圳市標(biāo)志志性建筑筑。中信地鐵鐵商場(chǎng)獲獲得深圳圳市優(yōu)質(zhì)質(zhì)工程獎(jiǎng)獎(jiǎng)。六、工程程管理與與營(yíng)銷相相結(jié)合案例：中中信棲湖湖別墅（一）按按營(yíng)銷方方案進(jìn)行行產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)別墅營(yíng)銷銷方案中中列出了了產(chǎn)品戶戶型、樓樓宇外觀觀、小區(qū)區(qū)園林、、配套等等要求，，工程管管理人員員為了達(dá)達(dá)成營(yíng)銷銷目的，，盡量按按照營(yíng)銷銷構(gòu)思去去完成產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體體，并督督促和協(xié)協(xié)助設(shè)計(jì)計(jì)單位將將營(yíng)銷理理念技術(shù)術(shù)化并形形成了施施工圖紙紙。（二）按按營(yíng)銷推推廣方案案安排施施工計(jì)劃劃別墅營(yíng)銷銷方案中中牽涉到到銷售中中心、看看樓通道道、樣板板房、園園林展示示、會(huì)所所展示、、現(xiàn)場(chǎng)包包裝等，，工程管管理在安安排施工工計(jì)劃時(shí)時(shí)，充分分考慮到到了銷售售準(zhǔn)備工工作和各各個(gè)營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)的的工程展展示，使使?fàn)I銷推推廣和工工程進(jìn)度度相輔相相成，有有效地促促進(jìn)銷售售。（三））利用用優(yōu)質(zhì)質(zhì)的施施工過(guò)過(guò)程來(lái)來(lái)進(jìn)行行營(yíng)銷銷將優(yōu)質(zhì)質(zhì)的施施工過(guò)過(guò)程展展示給給了消消費(fèi)者者，如如工法法樣板板房、、材料料樣板板房等等，增增加了了消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)別墅墅質(zhì)量量的信信心，，有力力推動(dòng)動(dòng)了產(chǎn)產(chǎn)品的的銷售售。中信·棲湖別別墅在在按排排工程程進(jìn)度度計(jì)劃劃中,提前前施工工禮賓賓大道道,為為客戶戶營(yíng)造造尊貴貴的看看樓感感受。。提前施施工園園林景景觀工工程，，使客客戶提提前感感受居居住環(huán)環(huán)境。。提前施施工銷銷售中中心和和樣板板房,為銷銷售創(chuàng)創(chuàng)造條條件及及看樓樓環(huán)境境。中信·棲湖別別墅銷銷售取取得了了片區(qū)區(qū)同類類樓盤(pán)盤(pán)均價(jià)價(jià)最高高、銷銷售率率100％％的的好成成績(jī)，，獲中中國(guó)經(jīng)經(jīng)典別別墅金金獎(jiǎng)及及國(guó)際際花園園城市市獎(jiǎng)。。七、后后續(xù)服服務(wù)中中的工工程管管理1、后后續(xù)服服務(wù)也也就是是在項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工后后，施施工方方已向向開(kāi)發(fā)發(fā)商正正式移移交了了建筑筑物之之后，，在房房屋接接管、、轉(zhuǎn)交交、裝裝修、、維修修和物物業(yè)管管理中中提供供的服服務(wù)。。2、工工程方方面的的后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)包括括：移移交、、裝修修監(jiān)督督與指指導(dǎo)、、物業(yè)業(yè)整改改與維維修。。3、參參與接接管、、移交交工作作，有有利于于知道道問(wèn)題題所在在，并并在以以后的施工工監(jiān)督督過(guò)程程中加加以防防范。。4、產(chǎn)產(chǎn)品品品牌的的重要要特點(diǎn)點(diǎn)是產(chǎn)產(chǎn)品的的后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)到位位，物物業(yè)和和維修修是很很好的的維護(hù)護(hù)品牌牌形象象的方方法。。八、工工程管管理發(fā)發(fā)展方方向探探討1、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)全程程信息息化管管理2、健健全監(jiān)監(jiān)理及及合作作商評(píng)評(píng)價(jià)體體系3、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)全程程精細(xì)細(xì)化管管理1、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程程信息化管管理：使用計(jì)算機(jī)機(jī)的現(xiàn)代化化工程管理理，能夠?qū)?duì)工程管理理過(guò)程中的的進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量、成本本進(jìn)行跟蹤蹤管理，如如采用因特特網(wǎng)和電腦腦技術(shù)，進(jìn)進(jìn)行有效地地獲取和交交換工程項(xiàng)項(xiàng)目資料；；利用電子子方式進(jìn)行行工程圖紙紙、資料管管理及圖紙紙審查管理理；利用數(shù)數(shù)碼相機(jī)技技術(shù)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工情況況進(jìn)行適時(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理理。信息技技術(shù)的應(yīng)用用必將大大大提高工程程管理的效效率。2、健全監(jiān)監(jiān)理及合作作商評(píng)價(jià)體體系為體現(xiàn)集團(tuán)團(tuán)化發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，充分分利用社會(huì)會(huì)資源，實(shí)實(shí)現(xiàn)降低綜綜合運(yùn)營(yíng)成成本、提高高整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)質(zhì)量和效效率、增強(qiáng)強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的目標(biāo)標(biāo)，業(yè)務(wù)外外包是發(fā)展展的必然趨趨勢(shì)，隨之之而來(lái)的是是合作商數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)的建建立和評(píng)價(jià)價(jià)體系的建建立，特別別是監(jiān)理的的評(píng)價(jià)體系系。3、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程程精細(xì)化管管理精細(xì)化管理理對(duì)每一項(xiàng)項(xiàng)工作、每每一個(gè)工序序、每一個(gè)個(gè)流程都有有相應(yīng)的制制度來(lái)約束束和考核，，制度到位位與否，直直接關(guān)系到到精細(xì)化管管理的程度度，制度創(chuàng)創(chuàng)新是精細(xì)細(xì)化管理最最為核心最最為細(xì)致也也是最大的的難點(diǎn)所在在，首先要要樹(shù)立精細(xì)細(xì)化管理的的觀念和思思路，然后后就是制度度創(chuàng)新的問(wèn)問(wèn)題，精細(xì)細(xì)化管理必必將成為房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理趨趨勢(shì)。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的工工程管理，，應(yīng)結(jié)合實(shí)實(shí)際情況形形成系統(tǒng)的的、科學(xué)的的、獨(dú)立統(tǒng)統(tǒng)一的管理理模式，因因地制宜、、隨機(jī)應(yīng)變變、降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，真正正建立以““產(chǎn)品質(zhì)量量，經(jīng)營(yíng)進(jìn)進(jìn)度，投資資控制”為為核心的工工程管理體體系，以建建筑產(chǎn)品為為中心，以以客戶需求求為導(dǎo)向，，全新演繹繹房地產(chǎn)工工程系統(tǒng)協(xié)協(xié)調(diào)，全面面實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效效益和社會(huì)會(huì)效益。結(jié)束語(yǔ)謝謝聆聽(tīng)，，多加指正正!9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。14:32:1914:32:1914:321/7/20232:32:19PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2314:32:1914:32Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。14:32:1914:32:1914:32Saturday,January7,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2314:32:1914:32:19January7,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。07一一月月20232:32:19下下午14:32:191月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232:32下午午1月-2314:32January7,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/714:32:1914:32:1907January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:32:19下午2:32下下午14:32:191月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。14:32:1914:32:1914:321/7/20232:32:19PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2314:32:1914:32Jan-2307-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。14:32:1914:32:1914:32Saturday,January7,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2314:32:1914:32:19January7,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像