學(xué)看房屋預(yù)算分析案例(共8)

學(xué)會看房屋預(yù)算分析預(yù)算和做預(yù)算先講一份標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算報價單的組成和形式一、抬頭需要有裝修公司名稱：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：客戶名稱：聯(lián)系電話：施工地址：預(yù)算員：設(shè)計師：預(yù)算日期和版本：房型結(jié)構(gòu)：這些是客戶和裝修公司的基本資料，可以基本看出一個裝修公司對預(yù)算的重視程度和正規(guī)程度二、預(yù)算書項目分類一般是這樣的序號---項目名稱---單位---數(shù)量---主材單格---敷料單格---人工單格---合計---具體說明---備注序號：常規(guī)的都有項目名稱：可以看出你家有多少項目需要施工的，結(jié)合圖紙可以看出哪里有缺項和漏項單位：可以知道裝修公司是以什么方式來計價格的，是以平方米還是米來計算，有了這個項目，你可以通過自己的換算，把一些有問題的內(nèi)容換算成市場上常規(guī)的計價方式來比較例：有些裝修公司把門套是按米計算的，你只要知道常規(guī)的一個門套是5米左右，就可以知道這個門套是多少費用了數(shù)量：是計算出總工程量的一個數(shù)據(jù)，可以通過這個數(shù)據(jù)來核實裝修公司是多算數(shù)量還是少算數(shù)量了那么，如何計算數(shù)量呢？這個我以后會漸漸講的，結(jié)合圖片形式讓一般消費者能夠快速計算出數(shù)量來主材單價：主材是裝修工程中選購金額最大的一個項目，因此其精確?????性直接影響到裝修的總支出，因此肯定要認(rèn)真核實敷料單價：敷料是半包的裝修公司贏利的主要內(nèi)容，關(guān)系到他能賺多少錢，因此在跑完主料價格后，這個敷料里面就是要和裝修公司詳談的內(nèi)容，或許是整個預(yù)算里談判最重要的一個項目了人工單價：肯定要有這個項目，牽涉到以后的結(jié)算，尤其對清包工的TX來說。由于就一個總價格，以后假如施工數(shù)量消滅問題，如何計算就成了麻煩。例：某家油漆人工只報了個總價3500，后來房東增加了很多家具，油漆工工作增加了很多，施工隊就重新報了個價格，但你沒方法接受，這時候，人工單價就起作用了，增加了多少油漆面積，再乘單價，就得出總價格，誰也不欠誰的了同時，人工單價也可以看出活的質(zhì)量例：某施工隊報出乳膠漆施工費15元/平方米的價格，但常規(guī)是6元/平方米，你就知道，除非他做的格外好，否則就不值這個價格，那么，達不到15元/平方米的做工價格，你可以順理成章的拒絕付款合計：是把前三項的單價相加，然后乘以數(shù)量的價格具體說明：這個項目可以看出部分的施工工藝?yán)貉b修公司會在乳膠漆里的這個項目上寫一底兩面，假如你要求一底三面，那么就加錢假如裝修公司寫了一底三面，那么他少做一面，你就扣他一面的錢備注：這個項目主要是寫主材料或者敷料的品牌和型號的，以及其它具體的商定。例：假如門鉸鏈只寫不銹鋼的，那么你要求他供應(yīng)型號和品牌，由于不同品牌、不同型號，價格是有很大區(qū)分的。你做不到不讓裝修公司賺錢（事實上也是不對的），但你至少可以通過對預(yù)算的談判和爭辯，讓裝修公司少蒙你，做到明明白白的消費三、裝修公司預(yù)算常用手法裝修公司經(jīng)常在預(yù)算中做手腳，以達到更高的利潤，同時把單項預(yù)算降低，麻痹消費者的警惕心理，下面我就以這些手法做為分析對象，使TX們能夠自行分析預(yù)算價格組成，維護自身的利益

1、拆項法裝修公司最常用的手法之一，這種手法在上海格外普遍，是惡性價格競爭的后遺癥，杭州的一些大裝修公司也在逐步實行這種手法，用看起來的低價來和小裝修公司競爭例1：混水門套：數(shù)量1個，主材180，敷料80，人工80

門套線：數(shù)量10米，主材15，敷料5，人工3（柳安線條5CM寬）合計總價格：570元/個一個完整的門套，應(yīng)當(dāng)是包含門套線的，象上面的柳安門套，總體價格應(yīng)當(dāng)是在400左右，通過拆項目，其總價格可以達到570甚至更高，但分成兩個項目后，單位總價格下來了，消費者很簡潔上當(dāng)。附：這個混水門套簡潔的材料分析細木工板：0.75張*100=75元九厘板0.5張*70=35元柳安三夾板：0.5張*30=15元門套線11米*10元/米=110元膠水、釘子等敷料：70左右人工80~100

合計成本：405元/個，而且用料已經(jīng)很好了例2：地面大理石或者?；u：主料自購，敷料20，人工20

地面找平：主料12，敷料2，人工6

合計：60元/平方米（不包括主料）分析：鋪貼大理石是接受干鋪的工藝，一般有4CM厚的水泥和黃砂，都是一次成型的，不存在地面找平的另外工序材料分析：水泥0.5包*20=10元黃砂：3包*2元=6元其它：膠水及工具類：3元人工：20左右合計：39元/平方米例3：乳膠漆（多樂士超易洗一底兩面）：主料10，敷料3，人工3

墻頂面批嵌（2遍）：主料3，敷料2，人工3

合計：24元/平方米分析：乳膠漆施工是包含批膩子這個內(nèi)容的，分開的目的只是為了賺更多的敷料方面的費用材料分析：乳膠漆：假設(shè)底漆和面漆同樣價格，一桶多樂士超易洗可以刷60平方米/遍，則主料價格應(yīng)當(dāng)是140/60*3=7元/平方米，損耗是20%，則成本是8.4元/平方米敷料：老粉、801膠水、熟膠粉、繃帶：成本價格應(yīng)當(dāng)在2元/平方米工具：刷子、滾筒，0.5元/平方米人工6元/平方米合計：16.9元/平方米可以看出，利潤最大的一塊在敷料上（人工不考慮裝修公司賺多少）這個是通過拆項法獲得敷料最大利益的一個方式，假如裝修公司通過主材摻水等方式，利潤更高如何應(yīng)對裝修公司的拆項法：技巧1：你拆項，我就并項找出那些項目是他們拆開的，你就把他們合并起來看總價，然后和市場上同樣的東西比較一下價格就知道了技巧2：問總價，套口風(fēng)例：杭州的裝修公司寵愛建議客戶做門，你就可以問他，一扇門要用多少材料。他會告知你用了2張面板、2張細木工板和多少多少的敷料，然后說，你看，我在這扇門上沒賺你錢吧這時候你連續(xù)問：門是900寬，2米高，細木工板和飾面板的規(guī)格是1.2米*2.4米，那做門裁下來的材料你們是用來那里呢？是正好用在門套上吧，那門套的價格你就得給我降下來，由于我買門已經(jīng)付過這些材料的費用了，你門套不應(yīng)當(dāng)向我多收這些材料的費用知道了裝修公司的這個手法，你就能合理的砍下他們預(yù)算中的水分，給他們合理的利潤就可以了2、漏項法這個是小裝修公司最卑鄙惡劣的手法，哄騙消費者不懂，有意漏項少報項目，使預(yù)算看起來很低，真正施工時，以預(yù)算中沒有這個項目，要求重新報價，然后漫天開價，會引起很多糾紛。消費者在裝修時處于弱勢群體，只有忍氣吞聲，伸頭挨宰啦。一般來說，大裝修公司也怕消滅糾紛，因此報價具體，這類漏項法多消滅在工頭出身的小裝修公司老板那里，因此遇到這類裝修公司肯定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。例：小樹的第一份預(yù)算應(yīng)當(dāng)她很了解，里面有個不合理的條款：客戶必需具體分析預(yù)算項目發(fā)覺缺項漏項，裝修公司不對此負(fù)責(zé)，意思是這個，原文我不記得了應(yīng)對這個漏項法，消費者唯一的解決方法是；要學(xué)會自己做預(yù)算我會在后面講到的，自己如何做預(yù)算3、單位變換裝修公司經(jīng)常在單位上玩花樣，最常見的就是把單個門套、窗套變成米計算，把大理石用米來計算，反正哪個單位對裝修公司有利就用哪個例：窗臺大理石，米黃（300寬）---單位，米---主材價格180元/米磨邊、倒角另外計算分析：大理石去選購的時候都是按平方米計算的，無論大小一般米黃價格在300/平方米

300寬的大理石/米的面積是0.3平方米，按300元/平方米計算就是90元4、主料暫定價全包的預(yù)算書經(jīng)常有這個說法，主料暫定，因此裝修公司一般實行報個低價的方式，使總價看起來比較低事實上，當(dāng)消費者去看的時候，這個價格根本就買不到自己合適的主材料，于是自己的預(yù)算方案會大變動，不斷超支。解決方法：你先看中型號，然后報給裝修公司，讓他們供應(yīng)精確?????的價格，這樣可以很好的把握自己的裝修預(yù)算5、虛高的主材料單價對一些比較透亮?????的主材料（主要是標(biāo)準(zhǔn)品），裝修公司無計可施，但對一些非標(biāo)準(zhǔn)品，或者有等級區(qū)分、有損耗的主材料，那么這里就會動足腦筋啦例1：石膏板吊頂：單位，平方米---主材價格：45，敷料價格：25，人工：20

施工工藝分析：我們先分析一下石膏板吊頂中的施工工藝先用木龍骨打架子，一般大面積吊頂?shù)脑捊邮茌p鋼龍骨或者30*30的木龍骨打成300*300的木框價小面積的吊頂一般接受50*100的木龍骨打成排骨狀架子然后上石膏板（家裝中一般都不做防火涂料的）牽涉到的材料有：木龍骨、石膏板、一些敷料那么：主材料就是石膏板了，敷料就是龍骨和釘子之類成本分析：石膏板10元左右/平方米，大面積時損耗在10%，小面積的話損耗在20~30%

也就是說主料成本價格在15元以內(nèi)但裝修