農(nóng)產(chǎn)品公司招商營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

亳州農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)

項(xiàng)目招商策劃亳州新農(nóng)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2011年3月15日專(zhuān)注農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)百姓Merchants大綱目錄一、招商戰(zhàn)略意義二、招商項(xiàng)目定位三、招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)四、招商整體思路五、招商執(zhí)行方案六、招商規(guī)劃設(shè)計(jì)一、招商戰(zhàn)略意義招商戰(zhàn)略意義對(duì)于本項(xiàng)目，招商的重要性尤其重要，必須提高到開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的高度來(lái)對(duì)待，因?yàn)椋卷?xiàng)目的招商與否及招商成功與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、競(jìng)爭(zhēng)、信心等重大開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成功與否。招

商

為

經(jīng)

營(yíng)對(duì)于如此大規(guī)模的項(xiàng)目——農(nóng)產(chǎn)品蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，招商可以說(shuō)是后期經(jīng)營(yíng)的必要條件，也就是說(shuō)，沒(méi)有招商，無(wú)論銷(xiāo)售好壞，都不可能形成后期的經(jīng)營(yíng)。因此，從后期經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，招商是一定的，不管是銷(xiāo)售型招商還是服務(wù)性招商，不管銷(xiāo)售前招商還是銷(xiāo)售后招商，都要面對(duì)招商的現(xiàn)實(shí)。招商戰(zhàn)略意義1招

商

為

銷(xiāo)售2招商戰(zhàn)略意義對(duì)于本項(xiàng)目如此大的規(guī)模和如此大的鋪位面積，招商是銷(xiāo)售的前提條件，也就是說(shuō)，招商成功了可能銷(xiāo)售不一定成功，但沒(méi)有招商的成功，銷(xiāo)售一定成功不了。這是我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，需要引起賽爾集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度認(rèn)可，任何時(shí)候都不能輕視招商對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生的戰(zhàn)略意義。招

商

為

競(jìng)爭(zhēng)3招商戰(zhàn)略意義參考目前的合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以及目前周邊在建的幾個(gè)項(xiàng)目，我們要有“招商為競(jìng)爭(zhēng)”的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。將本項(xiàng)目整體定位為：集農(nóng)產(chǎn)品展示、交易、零售、氣調(diào)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無(wú)公害檢驗(yàn)檢測(cè)等多功能為一體的新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺(tái)。招

商

為

信心

4招商戰(zhàn)略意義從整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣來(lái)看，“信心”將是本項(xiàng)目的第一營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。而招商正是建立市場(chǎng)信心的決定性因素，首先是要通過(guò)招商建立眾多商家對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的高度信任度和信心，然后通過(guò)招商樹(shù)立項(xiàng)目在政府、市民心目中的“責(zé)任開(kāi)發(fā)”形象，樹(shù)立項(xiàng)目的公眾美譽(yù)度。此外，招商可以為我們的投資者樹(shù)立信心，讓他們清楚地看到我們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必勝付出的努力和自信。二、招商項(xiàng)目定位（一）、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃用地地位于亳州市市譙城區(qū)二里里鋪，位于京京九鐵路以西西，市五中以以東，湯陵北北路以北，江江寧路以南，，項(xiàng)目用地符符合當(dāng)?shù)爻鞘惺薪ㄔO(shè)規(guī)劃。。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)規(guī)模較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)在于于建立亳州市市農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售售終端的供應(yīng)應(yīng)母體，并成成為輻射周邊邊100公里里的區(qū)域大型型農(nóng)產(chǎn)品流通通中心。項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)初期以以建設(shè)亳州市市菜籃子工程程，保障亳州州市40萬(wàn)市市民農(nóng)產(chǎn)品供供應(yīng)為基礎(chǔ)，，逐漸提升現(xiàn)現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)市場(chǎng)，，加強(qiáng)本項(xiàng)目目的批發(fā)交易易市場(chǎng)的規(guī)模?；?，并進(jìn)一一步拓寬經(jīng)營(yíng)營(yíng)道路。招商項(xiàng)目定位位招商項(xiàng)目定位位(二）、項(xiàng)目概概況1、項(xiàng)目目名稱(chēng)：：安徽亳亳州農(nóng)副副產(chǎn)品綜綜合批發(fā)發(fā)市場(chǎng)；；2、項(xiàng)目目?jī)?nèi)容：：農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品綜合合型批發(fā)發(fā)市場(chǎng)及及綜合配配套；3、項(xiàng)目目主功能能：農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品展示示、檢測(cè)測(cè)、加工工、交易易、冷藏藏、儲(chǔ)存存、物流流等；4、項(xiàng)目目占地面面積：共共510畝土地地，一期期310畝（110畝畝為原有有市場(chǎng)、、100畝作為為新建市市場(chǎng)用地地、100畝作作為拆遷遷安置及及經(jīng)營(yíng)者者之家)；二期期約200畝(100畝作為為新建市市場(chǎng)用地地、100畝作作為拆遷遷安置及及經(jīng)營(yíng)者者之家)；5、投資資資金：總總投入4.09億元，，一期為為1.86億元元、二期期為2.23億億元。。(二）、項(xiàng)目定位位、建設(shè)設(shè)規(guī)模和和建設(shè)內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目定位位以建設(shè)亳亳州市菜菜籃子工工程，保保障亳州州市40萬(wàn)市民農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品供供應(yīng)為首首要任務(wù)務(wù)，繼而而形成以以亳州為為中心周周邊100公里區(qū)域域內(nèi)，農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品的集散散、交易易、價(jià)格格形成與與信息中中心。建設(shè)規(guī)模模根據(jù)對(duì)亳亳州市現(xiàn)現(xiàn)有水果果、水產(chǎn)產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場(chǎng)的的調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)結(jié)合對(duì)亳亳州農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的的預(yù)測(cè)，，并考慮慮到本地地農(nóng)產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展等等各種綜綜合因素素，項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)規(guī)模擬定定：在原原有110畝老市場(chǎng)場(chǎng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上改擴(kuò)擴(kuò)建總占占地面積積319畝，建筑筑面積319015㎡㎡的新型農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品綜合批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)。招商項(xiàng)目定位位建設(shè)內(nèi)容容1.交易易區(qū)蔬菜、水水果、水水產(chǎn)、肉肉類(lèi)、冷冷凍品、、糧油、、農(nóng)資、、副食干干貨、花花卉、綜綜合交易易大廳，，建筑面面積117000㎡。。2.物流流區(qū)包括大型型冷庫(kù)、、倉(cāng)儲(chǔ)加加工配送送區(qū)、物物流區(qū)、、大小停停車(chē)場(chǎng)，，建筑面面積32000㎡,其其中停車(chē)車(chē)場(chǎng)面積積15000㎡㎡。3.配套區(qū)區(qū)包括金融、、通信、餐餐飲、住宿宿、購(gòu)物及及其他沿街街商業(yè)房，，建筑面積積151775㎡。。4.公共設(shè)設(shè)施包括辦公行行政綜合樓樓（含辦公公、安全監(jiān)監(jiān)控、檢驗(yàn)驗(yàn)檢測(cè)、電電子結(jié)算等等）、垃圾圾處理中心心、公共廁廁所，建筑筑面積18240㎡㎡。招商項(xiàng)目定位（三）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)分析1、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略1）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)任務(wù)A、“產(chǎn)地市市場(chǎng)”。依依托亳州當(dāng)當(dāng)?shù)丶Z食、、蔬菜、畜畜牧三大農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)和中華華藥都香調(diào)調(diào)料集散地地優(yōu)勢(shì)，充充分發(fā)揮市市場(chǎng)功能，，促使生產(chǎn)產(chǎn)與流通相相互推動(dòng)、、良好發(fā)展展格局的形形成；促使使當(dāng)?shù)丶Z食食、蔬菜、、畜牧三大大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)一步深深化發(fā)展；；促使當(dāng)?shù)氐剞r(nóng)業(yè)增效效、農(nóng)民增增收。B、作為亳州州市及周邊邊四省區(qū)域域“菜籃子子工程”，，形成“銷(xiāo)銷(xiāo)地市場(chǎng)””，并同時(shí)時(shí)保障亳州州百姓吃上上“安全、、新鮮、豐豐富、便利利”的農(nóng)副副產(chǎn)品。2、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)到2012年底建成功功能完善、、設(shè)施先進(jìn)進(jìn)、管理科科學(xué)的現(xiàn)代代化大型產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)結(jié)合型型的農(nóng)產(chǎn)品品綜合批發(fā)發(fā)市場(chǎng)。到到2013年，擁有固固定商戶(hù)1500戶(hù)，實(shí)現(xiàn)交交易量295多萬(wàn)噸，交交易額70億元。招商項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)實(shí)施1）市場(chǎng)舉舉辦主體升升級(jí)首先完成現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)主主體升級(jí)，，通過(guò)亳州州新農(nóng)市場(chǎng)場(chǎng)置業(yè)有限限公司收購(gòu)購(gòu)亳州蔬菜菜批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，建立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、、權(quán)責(zé)明確確、政企分分開(kāi)、管理理科學(xué)的現(xiàn)現(xiàn)代化新型型企業(yè)制度度，真正建建立企業(yè)法法人制度、、企業(yè)自負(fù)負(fù)盈虧制度度、出資者者有限責(zé)任任制度、組組織管理制制度和科學(xué)學(xué)領(lǐng)導(dǎo)體制制的亳州農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場(chǎng)主體體。2）市場(chǎng)硬硬件升級(jí)作為首批““農(nóng)業(yè)部定定點(diǎn)市場(chǎng)””的亳州蔬蔬菜批發(fā)市市場(chǎng)，于1997年年建立，占占地8萬(wàn)平平方米，蔬蔬菜為主打打經(jīng)營(yíng)品種種。在保障障城市菜籃籃子供應(yīng)、、推動(dòng)農(nóng)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和增加農(nóng)農(nóng)民收入等等方面作出出了重要貢貢獻(xiàn)。由于于市場(chǎng)建立立時(shí)間較早早，現(xiàn)有場(chǎng)場(chǎng)地與相關(guān)關(guān)配套硬件件設(shè)施都已已嚴(yán)重滯后后于市場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)發(fā)展展，硬件等等設(shè)施亟待待改造升級(jí)級(jí)。在新型型企業(yè)制度度下，我公公司將投資資4.09億元，用用于老市場(chǎng)場(chǎng)向東邊及及北邊進(jìn)行行擴(kuò)建，全全力打造占占地510畝，上規(guī)規(guī)模、上檔檔次的現(xiàn)代代化農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品綜合批批發(fā)市場(chǎng)，，從而完成成市場(chǎng)硬件件上的改造造提升，進(jìn)進(jìn)而為農(nóng)副副產(chǎn)品提供供展示、檢檢測(cè)、加工工、交易、、冷藏、儲(chǔ)儲(chǔ)存、物流流等專(zhuān)業(yè)、、系統(tǒng)的服服務(wù)。3）市場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)在硬件升級(jí)級(jí)的基礎(chǔ)上上，將原市市場(chǎng)單一的的經(jīng)營(yíng)模式式，擴(kuò)充為為集蔬菜、、水果、水水產(chǎn)、花卉卉、糧油、、副食品、、調(diào)味品、、干貨、農(nóng)農(nóng)資等綜合合性農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)，配有有萬(wàn)噸冷庫(kù)庫(kù)等相關(guān)配配套設(shè)施的的現(xiàn)代化農(nóng)農(nóng)批市場(chǎng)。。發(fā)展電子子商務(wù)、拍拍賣(mài)、期貨貨等多元化化交易模式式。在依托托當(dāng)?shù)厥卟瞬恕⑿竽?、、香調(diào)料三三大產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)上，做做好產(chǎn)地市市場(chǎng)的同時(shí)時(shí)，積極形形成全國(guó)性性的銷(xiāo)地市市場(chǎng)的大流流通格局。。招商項(xiàng)目定位招商項(xiàng)目定位本項(xiàng)目具有有一定的市市場(chǎng)后發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。首先先，本項(xiàng)目目面臨的不不再是一個(gè)個(gè)未開(kāi)發(fā)的的領(lǐng)域，具具備了在許許多方面借借鑒先行者者的可能性性；其次，，本項(xiàng)目將將跳躍過(guò)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批零零市場(chǎng)發(fā)展展過(guò)程中混混亂無(wú)序階階段；市場(chǎng)場(chǎng)后發(fā)帶來(lái)來(lái)的最大的的機(jī)會(huì)是本本項(xiàng)目可以以站在行業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的前前沿，利用用大量先進(jìn)進(jìn)的技術(shù)和和管理技能能，使農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品交易流流通市場(chǎng)的的功能更完完備多樣：：如采取電電子商務(wù)和和現(xiàn)代管理理實(shí)現(xiàn)商品品標(biāo)準(zhǔn)化、、代理儲(chǔ)運(yùn)運(yùn)、價(jià)格維維護(hù)、信譽(yù)譽(yù)擔(dān)保、結(jié)結(jié)算服務(wù)、、無(wú)公害檢檢測(cè)等功能能；同時(shí)采采用先進(jìn)的的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，例如如發(fā)展物流流配送、連連鎖經(jīng)營(yíng)、、展會(huì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)等，并開(kāi)開(kāi)辟超市型型零售專(zhuān)區(qū)區(qū)及配套特特色餐飲，，這些都將將變成一定定的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力從而而挑戰(zhàn)老牌牌市場(chǎng)的市市場(chǎng)地位。。三、招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)架構(gòu)招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)從以上分析析來(lái)看，招招商是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成功與否否的“引擎擎”、“發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)”，，也是“牽牽一發(fā)而動(dòng)動(dòng)全身”的的“一發(fā)””，其重要要性不言而而喻！招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)從目前的市市場(chǎng)來(lái)看，，專(zhuān)業(yè)的招招商公司還還很少見(jiàn)，，鑒于我們們項(xiàng)目的特特殊性和招招商的四大大戰(zhàn)略意義義，在沒(méi)有有找到合適適的招商公公司合作之之前，我們們有必要組組建自己的的招商部門(mén)門(mén)，可稱(chēng)為為“招商營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心””，簡(jiǎn)稱(chēng)““招商中心心”。成立立招商中心心刻不容緩緩，不容置置疑。［詳詳見(jiàn)招商中中心架構(gòu)及及職責(zé)制定定］由于招商的的重要性,建議首先先成立招商商營(yíng)銷(xiāo)中心心,招聘招招商項(xiàng)目總監(jiān),下設(shè)招商商項(xiàng)目經(jīng)理和招商商策劃經(jīng)理理,由其對(duì)對(duì)招聘的人人員進(jìn)行培培訓(xùn)和進(jìn)行行招商方案案制定及執(zhí)執(zhí)行。兼于本項(xiàng)目目的招商僅僅為銷(xiāo)售服服務(wù)，這決決定了前期期階段招商商以主力店店、品牌店店為主，由由于項(xiàng)目以以農(nóng)產(chǎn)品交易易批發(fā)為主題,也也就決定了了區(qū)域當(dāng)以以亳州當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘袨橹鱗相對(duì)其他他類(lèi)型的品品牌更具營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)影響力力]。隨著項(xiàng)目臨臨近建設(shè)[項(xiàng)目的外外立面展現(xiàn)現(xiàn)為界]，，招商工作作立足亳州本地的商家家，以滿鋪鋪開(kāi)業(yè)為主主。期間招商重重點(diǎn)的變化化，也必然然影響招商商部門(mén)的工工作人員之之工作分工工、部門(mén)架架構(gòu)有一定定的變化。。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)架構(gòu)思路1人員配備2招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)本著“既分分工又協(xié)作作”“有德德有才破格格重用、有有德缺才培培養(yǎng)使用、、無(wú)德有才才限制使用用、無(wú)德無(wú)無(wú)才堅(jiān)決不不用”的用用人原則，，本方案采采取難易搭搭配，時(shí)間間交錯(cuò)，以以此分設(shè)2個(gè)小組，，每組設(shè)主主任1名，，代表５名名。參見(jiàn)以下銷(xiāo)銷(xiāo)售招商隊(duì)隊(duì)伍架構(gòu)圖圖：部門(mén)架構(gòu)建議3前期階段招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目策劃經(jīng)經(jīng)理租售1組司機(jī)、文員員租售2組主任1名代表5名主任1名代表5名項(xiàng)目總監(jiān)1、向總經(jīng)理理負(fù)責(zé)；2、總領(lǐng)招商商的具體工工作，包括括擬定招商商及租賃、、合作方案案，主持、、組織、策策劃商業(yè)招招商的開(kāi)展展與執(zhí)行，，確保完成成招商指標(biāo)標(biāo)；3、協(xié)同銷(xiāo)售售部掌握市市場(chǎng)行情，，制定并執(zhí)執(zhí)行相應(yīng)的的招商策略略、計(jì)劃、、方案；4、挖掘新的的主力店、、品牌店、、經(jīng)營(yíng)商家家來(lái)源、跟跟蹤潛在商商家，并對(duì)對(duì)商家資料料進(jìn)行整理理歸檔；5、與新舊商商家保持良良好關(guān)系，，協(xié)助商家家解決在招招商、銷(xiāo)售售過(guò)程中的的問(wèn)題；6、負(fù)責(zé)辦理理招商過(guò)程程中的各項(xiàng)項(xiàng)手續(xù)，做做好配套服服務(wù)工作；；A、招商部部職能5組織相關(guān)職職能招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)7、統(tǒng)籌或主主持本部門(mén)門(mén)的人事招招聘、培訓(xùn)訓(xùn)及考核等等工作，提提名本部門(mén)門(mén)人員的聘聘任、辭退退、升職，，經(jīng)人事部部，報(bào)總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)；；8、負(fù)責(zé)抓好好部門(mén)員工工的思想動(dòng)動(dòng)態(tài)、精神神文明、道道德教育及及職業(yè)操守守工作，穩(wěn)穩(wěn)定和提高高本部門(mén)員員工隊(duì)伍素素質(zhì)等企業(yè)業(yè)文件建設(shè)設(shè)工作；9、負(fù)責(zé)招商商部門(mén)的考考核、薪酬酬發(fā)放評(píng)定定、部門(mén)的的財(cái)、物的的管理工作作；10、監(jiān)控本部部門(mén)的招商商費(fèi)用；11、負(fù)責(zé)召集集招商會(huì)議議及業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作；；12、負(fù)責(zé)招商商合同的簽簽定，協(xié)助助財(cái)務(wù)部門(mén)門(mén)追收商家家的保證金金、履約金金；13、負(fù)責(zé)招商商合同、協(xié)協(xié)議的管理理、歸類(lèi)、、匯編工作作；14、配合其他他部門(mén)做好好客戶(hù)服務(wù)務(wù)工作。A、招商部職職能招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)B、招商策劃劃副經(jīng)理職職能1、對(duì)招商經(jīng)經(jīng)理、招商商副總負(fù)責(zé)責(zé)；2、根據(jù)公司司有關(guān)經(jīng)營(yíng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略略，制訂年年度、季度度、月度招招商策劃方方案，呈報(bào)報(bào)招商經(jīng)理理、招商副副總；3、負(fù)責(zé)整理理、匯編招招商主管提提交的商家家信息，深深入了解項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色和區(qū)區(qū)域經(jīng)營(yíng)情情況，制訂訂相應(yīng)的招招商策劃方方案，配合合招商工作作開(kāi)展；4、定期收集集各行業(yè)信信息，不斷斷推出各種種招商促銷(xiāo)銷(xiāo)手段和措措施；5、根據(jù)公司司有關(guān)招商商工作的要要求，實(shí)施施各項(xiàng)推廣廣方案及措措施；6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目目招商的公公關(guān)活動(dòng)的的組織、策策劃、實(shí)施施工作；7、負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的服務(wù)管管理工作，，制訂相關(guān)關(guān)服務(wù)措施施及相應(yīng)的的管理制度度。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)C、招商主管管職能1、負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)應(yīng)區(qū)域或行行業(yè)的招商商業(yè)務(wù)及管管理工作；；2、負(fù)責(zé)指導(dǎo)導(dǎo)本組的招招商資料的的登記、保保管、整理理、存檔等等管理工作作；3、負(fù)責(zé)本組組人員的崗崗位培訓(xùn)，，提高招商商顧問(wèn)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)技巧；；4、了解市場(chǎng)場(chǎng)及周邊鋪鋪位、商戶(hù)戶(hù)信息狀況況，獲取最最新市場(chǎng)行行業(yè)信息，，為招商策策劃提供可可靠信息和和依據(jù)；5、編制本組組月、季、、年度招商商、租賃計(jì)計(jì)劃和工作作總結(jié)，確確保完成部部門(mén)下達(dá)的的各項(xiàng)任務(wù)務(wù)；6、負(fù)責(zé)主動(dòng)動(dòng)尋求各部部門(mén)對(duì)招商商的配合，，并將信息息反饋給相相關(guān)部門(mén)；；7、妥善處理理客戶(hù)投訴訴；協(xié)助經(jīng)經(jīng)理妥善處處理部門(mén)內(nèi)內(nèi)外的聯(lián)系系與溝通與與工作；8、搜集和整整理客戶(hù)的的租售資料料，并妥善善分類(lèi)、保保管和存檔檔，每月編編寫(xiě)統(tǒng)計(jì)及及分析報(bào)表表，呈送有有關(guān)部門(mén)經(jīng)經(jīng)理和招商商策劃經(jīng)理理；9、督促本組組人員妥善善做好檔案案資料管理理；10、積極完成成上司臨時(shí)時(shí)安排的工工作任務(wù)。。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)D、招商顧問(wèn)問(wèn)1、協(xié)助主管管做好招商商工作，完完成上級(jí)交交付的招商商工作任務(wù)務(wù)；2、及時(shí)提交交工作計(jì)劃劃及總結(jié)；；3、負(fù)責(zé)與客客戶(hù)溝通聯(lián)聯(lián)系，為客客戶(hù)解決困困難，但不不準(zhǔn)有超越越權(quán)限的承承諾；4、協(xié)助主管管、經(jīng)理處處理投訴問(wèn)問(wèn)題的落實(shí)實(shí)、解決；；5、及時(shí)匯報(bào)報(bào)工作的實(shí)實(shí)際執(zhí)行情情況；6、及時(shí)向上上級(jí)反映商商家、行業(yè)業(yè)、區(qū)域、、經(jīng)營(yíng)等市市場(chǎng)信息；；7、做好對(duì)外外公關(guān)工作作；8、積極完成成上級(jí)臨時(shí)時(shí)安排的工工作。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)三、招商整整體思路（一）前期期階段前期招商部部門(mén)架構(gòu)和和職能需明明晰、招商商人員必須須熟悉項(xiàng)目目的核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)、熟悉悉本地市場(chǎng)場(chǎng)的業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)特征、、數(shù)量、租租金、分布布狀況和經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況，，以及消費(fèi)費(fèi)者特征等等基礎(chǔ)。前期的招商商以落實(shí)前前期的主力力店為主,拓展小主主力店和品品牌店為輔輔。前期招商核核心主力店店簽訂《協(xié)協(xié)議書(shū)》為為主，確定定租金、位位置、面積積等，中小小主力店簽簽訂意向書(shū)書(shū)為主，不不確定租金金、位置、、面積等。。（注：此此階段可按按照主力店店要求確定定自留物業(yè)業(yè)部分）前期的招商商以聯(lián)合銷(xiāo)銷(xiāo)售共同拓拓展市場(chǎng)為為主，單獨(dú)獨(dú)的招商次次之。前期的招商商以亳州本地商商家為主，其他他區(qū)域次之之。招商整體思思路前期的異地地招商以政政府關(guān)系行行業(yè)協(xié)會(huì)招招商為主，，本地招商商以登門(mén)拜拜訪舉辦座座談會(huì)為主主。前期的招商商以蔬菜、水果果、糧油商商鋪主題業(yè)態(tài)為為主，其他他花卉、糧糧油、副食食品、調(diào)味味品、干貨貨商鋪為輔，并兼兼顧餐飲娛樂(lè)休閑業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)態(tài)（（高級(jí)酒店店、特色餐餐館、茶館館、咖啡吧吧）、休閑業(yè)態(tài)（（洗浴、按按摩、美容容美發(fā)、SPA、健健身美體））、娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)（KTV量販、、迪士高、、演藝吧）），盡量保保證有一些些不同業(yè)態(tài)態(tài)的品牌進(jìn)進(jìn)駐。本階段的招招商以引導(dǎo)導(dǎo)商家進(jìn)駐駐項(xiàng)目建成成東邊片區(qū)區(qū)為主，面面積愈大愈愈佳，北邊未建部分分作為儲(chǔ)備備區(qū)，招而而不進(jìn)。本階段的招招商以招商商對(duì)象的質(zhì)質(zhì)量為主。。本階段招商商的商家數(shù)數(shù)量以確定定主力商家家20—30家、次主主力商家30—50家為宜，不不確定商家家200家為宜宜。（一）前期期階段招商整體思思路由于本項(xiàng)目目的商業(yè)規(guī)規(guī)模較大，，客戶(hù)對(duì)各各片區(qū)的認(rèn)認(rèn)同感較為為懸殊，這這必然導(dǎo)致致弱勢(shì)片區(qū)區(qū)的銷(xiāo)售需需要借助主主力店或類(lèi)類(lèi)主力店的的影響力。。作為領(lǐng)軍軍行業(yè)的主主力店的租租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于物業(yè)正正常的回報(bào)報(bào)率，若以以項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化為出出發(fā)點(diǎn)，必必然導(dǎo)致盡盡量減少主主力店的面面積、且主主力店的位位置盡量安安排在一、二層，盡量在在不同的區(qū)區(qū)域都有涉涉及。然而而，主力店店在各自的的行業(yè)中往往往是強(qiáng)勢(shì)勢(shì)方，對(duì)城城市的介入入、具體位位置、租金金水平、優(yōu)優(yōu)惠措施、、技術(shù)對(duì)接接要求也往往往較高；；這已決定定了主力店店的招商難難度非常。。相對(duì)而言言，小主力力店和品牌牌店則相對(duì)對(duì)可行性高高得多，此此外，由于于項(xiàng)目返租租至今沒(méi)有有確定，依依據(jù)商業(yè)街街商鋪的特特點(diǎn)及國(guó)家家增值稅政政策的落實(shí)實(shí)，商鋪返返租的可能能性較小，，除非到了了萬(wàn)不得已已的地步，，而購(gòu)買(mǎi)商商鋪客戶(hù)的的純投資比比例較高[經(jīng)營(yíng)者不不投資，投投資者不經(jīng)經(jīng)營(yíng)]，為為客戶(hù)展開(kāi)開(kāi)服務(wù)性招招商是其中中一個(gè)較為為有效的方方式。但散散戶(hù)商家的的招商真正正產(chǎn)生作用用的時(shí)段主主要集中在在交付前4個(gè)月左右右，或者說(shuō)說(shuō)，目前項(xiàng)項(xiàng)目的散戶(hù)戶(hù)招商只是是一個(gè)意向向而已，屆屆時(shí)的變數(shù)數(shù)很大。以以上已足以以說(shuō)明本階階段的招商商工作以主主力店和品品牌店為主主，主要是是為銷(xiāo)售服服務(wù)。招商整體思思路（二）后期期階段后期階段（（交付前6個(gè)月）的的招商以亳州為主，周邊邊地市為輔輔，其他區(qū)區(qū)域次之。。后期階段的的招商以拓拓展以市場(chǎng)場(chǎng)的散戶(hù)商商家為主，，落實(shí)中小小主力店和和品牌店為為輔。后期階段的的招商以報(bào)報(bào)紙宣傳和和投資說(shuō)明明會(huì)招商為為主，結(jié)合合掃街式小小散戶(hù)，DM宣傳、訪問(wèn)式次次之。后期階段的的招商以分分次舉行單單行業(yè)招商商為宜，如如按餐飲行行業(yè)、娛樂(lè)樂(lè)行業(yè)、休休閑行業(yè)等配套性行業(yè)業(yè)等，是一一個(gè)由招商商容易、商商家數(shù)量多多的行業(yè)向向招商難度度大的過(guò)程程。后期階段的的招商以引引導(dǎo)商家進(jìn)進(jìn)駐項(xiàng)目門(mén)門(mén)面位置為為先，非門(mén)門(mén)面和二層層以上的位位置次之。。后期階段的的招商以租租金增加彈彈性和租金金折扣，以以保證滿鋪鋪經(jīng)營(yíng)為主主。后期階段的的招商以招招商對(duì)象的的數(shù)量為主主，開(kāi)業(yè)滿滿鋪經(jīng)營(yíng)為為主。招商整體思思路四、招商執(zhí)執(zhí)行方案招商執(zhí)行方方案現(xiàn)代步行街街區(qū)和購(gòu)物物中心管理理運(yùn)營(yíng)的精精髓就是要要把松散的的經(jīng)營(yíng)單位位和多樣的的消費(fèi)形態(tài)態(tài)，集中到到一個(gè)相對(duì)對(duì)統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題和和信息平臺(tái)臺(tái)之上。即即“統(tǒng)一管管理,分散散經(jīng)營(yíng)”的的管理模式式。其中“招商商管理”又又是統(tǒng)一管管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)和起源。。這項(xiàng)工作作的成敗得得失不僅決決定了發(fā)展展商前期的的規(guī)劃是否否成功，而而且決定著著后期步行行街區(qū)和購(gòu)購(gòu)物中心的的營(yíng)銷(xiāo)、商商業(yè)運(yùn)營(yíng)能能否成功。。按照本項(xiàng)目目的特點(diǎn)，，項(xiàng)目招商商有以下幾幾部分組成成：招商策策略，招商商渠道、租租金設(shè)定，，招商推廣廣等。（一）、招招商策略招商執(zhí)行方方案1、先形象象，后拓展展在招商工作作的籌備階階段，應(yīng)著著重于本項(xiàng)項(xiàng)目整體形形象的宣傳傳使商家及及目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)市民對(duì)農(nóng)產(chǎn)品綜合合批發(fā)市場(chǎng)的形象有一一個(gè)清晰晰而深刻刻的印象象，在公公開(kāi)招商商工作進(jìn)進(jìn)行時(shí)，，重點(diǎn)向向商家宣宣傳項(xiàng)目目所在的的城市——亳州的發(fā)展前前景、城城市地位位、功能能規(guī)劃，，使商家家認(rèn)同本本項(xiàng)目的的農(nóng)產(chǎn)品批批發(fā)為主題定位位，奠定定項(xiàng)目在在商家心心目中““一站式式、壟斷斷性、唯唯一性、、超前性性”的““農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)結(jié)合合”的形象與其其發(fā)展前前景。2、先主力力/核心，后后散戶(hù)招商執(zhí)行行方案核心租戶(hù)戶(hù)→品牌牌租戶(hù)→→商業(yè)租戶(hù)→散散戶(hù)在各版塊塊的功能能依據(jù)““群概念念/組組團(tuán)概概念”的的功能劃劃分后，，應(yīng)先將將各目標(biāo)標(biāo)行業(yè)具具有號(hào)召召力的品品牌商戶(hù)戶(hù)核心，，商戶(hù)引引入本項(xiàng)項(xiàng)目，將將核心租租戶(hù)和品品牌分散散安排在在銷(xiāo)售區(qū)區(qū)的端點(diǎn)點(diǎn)，商業(yè)租戶(hù)放在在專(zhuān)設(shè)位位置，散散戶(hù)租戶(hù)戶(hù)放在兩兩端點(diǎn)區(qū)區(qū)的中端端，對(duì)非非散戶(hù)部部分商戶(hù)戶(hù)盡量將將租金放放寬，讓讓其落實(shí)實(shí)進(jìn)場(chǎng)意意向，從從而逐漸漸使本項(xiàng)項(xiàng)目最終終得到旺旺場(chǎng)。按按照本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，主主力核心心商家就就是蔬菜水果果各大省省級(jí)經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)商。3、先收緊緊，后放放松招商執(zhí)行行方案在遵循““高品位位，低門(mén)門(mén)檻”等等的前提提下，對(duì)對(duì)商家的的入場(chǎng)條條件適當(dāng)當(dāng)抓緊，，但對(duì)核核心店適適當(dāng)放松松，而到到了開(kāi)業(yè)業(yè)前則應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)所所有商戶(hù)戶(hù)適當(dāng)放放松，力力求在開(kāi)開(kāi)業(yè)能達(dá)達(dá)到商戶(hù)戶(hù)滿場(chǎng)的的效果，，開(kāi)業(yè)一一段時(shí)間間后逐步步淘汰不不大適合合在項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)的的商戶(hù)。。4、先需要要，后保保證在招商過(guò)過(guò)程中，，有必要要對(duì)每一一個(gè)承租租戶(hù)進(jìn)行行評(píng)價(jià)，，預(yù)測(cè)它它們的經(jīng)營(yíng)前前景，作作為店面面出租的的指導(dǎo)。。招商執(zhí)行行方案5、先打壓壓，后拉拉攏招商執(zhí)行行方案由于項(xiàng)目目的特殊殊性，必必須用““一站式式、壟斷斷性、唯唯一性、、超前性性”來(lái)打打壓目前前的正在在經(jīng)營(yíng)的的商家和和正在出出售的商商業(yè)項(xiàng)目目，首先先做到主主題消費(fèi)費(fèi)的NO·1，，然后做做到主題題消費(fèi)Only·1。。6、先“暗暗”，后后“明””招商執(zhí)行行方案招商執(zhí)行行方案由于項(xiàng)目目前期的的宣傳重重點(diǎn)是整整體形象象的傳遞遞和銷(xiāo)售售，并且且此時(shí)的的招商主主要是主主力店招招商，因因此，前前階段的的招商不不易明目目張膽，，要以人人海戰(zhàn)術(shù)術(shù)為策略略，通過(guò)過(guò)各種關(guān)關(guān)系渠道道而招（二）招招商渠道道招商執(zhí)行行方案亳州境外外招商不不同于在在境內(nèi)舉舉辦的各各種招商商活動(dòng)，，它是一一種跨地地域、跨跨經(jīng)濟(jì)形形態(tài)、跨跨文化的的傳播和和溝通，，涉及經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化領(lǐng)域域，前往往地區(qū)的的對(duì)外投投資條例例、投資資習(xí)性、、營(yíng)商習(xí)習(xí)慣乃至至地區(qū)商商會(huì)的支支持程度度都將對(duì)對(duì)舉辦招招商活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生直直接的影影響。本本項(xiàng)目的的招商要要根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目擬引引進(jìn)的商商家（主主力店、、次主力力店、普普通散戶(hù)戶(hù)商家））情況，，選擇恰恰當(dāng)?shù)恼姓猩糖赖馈８鶕?jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模和鋪鋪型特點(diǎn)點(diǎn)，建議議本項(xiàng)目目的招商商渠道可可從以下下方面入入手：主力店店：項(xiàng)項(xiàng)目洽洽談會(huì)會(huì)招招商發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)連連鎖加加盟見(jiàn)見(jiàn)面會(huì)會(huì)行行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)推推薦次主力力店：：發(fā)布布會(huì)技技術(shù)術(shù)合作作交流流會(huì)招招商商說(shuō)明明會(huì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)研研討會(huì)會(huì)散戶(hù)商商家：：招商商說(shuō)明明會(huì)投投資資研討討會(huì)招招商座座談會(huì)會(huì)媒媒體體廣告告登登門(mén)拜拜訪（三））、對(duì)對(duì)主力力/品牌店店的招招商步步驟和和技巧巧招商執(zhí)執(zhí)行方方案招商執(zhí)執(zhí)行方方案A:對(duì)對(duì)主主力店店的招招商步步驟和和技巧巧第一步步：按按擬定定的市市場(chǎng)定定位和和業(yè)態(tài)態(tài)定位位確定定初步步主力力店條條件。。通過(guò)過(guò)相關(guān)關(guān)網(wǎng)站站、招招商會(huì)會(huì)、研研討會(huì)會(huì)等各各種渠渠道接接觸、、了解解符合合條件件的零零售商商或其其他服服務(wù)商商，并并掌握握其拓拓新店店的計(jì)計(jì)劃，，最后后再確確定主主力店店目標(biāo)標(biāo)名單單，并并將其其設(shè)立立成三三大區(qū)區(qū)域目目標(biāo)群群。第一區(qū)區(qū)域：：2X家；；第二區(qū)區(qū)域：：3X家；；第三區(qū)區(qū)域：：2X家X表示示擬招招主力力店的的個(gè)數(shù)數(shù)，不不同業(yè)業(yè)態(tài)要要分開(kāi)開(kāi)。第二步步：召召開(kāi)主主力店店招商商懇談?wù)剷?huì)，，邀請(qǐng)請(qǐng)前期期已掌掌握的的相關(guān)關(guān)目標(biāo)標(biāo)群所所有的的客戶(hù)戶(hù)參加加，懇懇談會(huì)會(huì)的內(nèi)內(nèi)容主主要是是征求求他們們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目主主力店店合作作的條條件、、可能能性及及其他他方面面的建建議，，而這這些建建議均均可用用于制制訂合合理的的招商商條件件和政政策。。召開(kāi)開(kāi)懇談?wù)剷?huì)時(shí)時(shí)，可可邀請(qǐng)請(qǐng)當(dāng)?shù)氐卣嚓P(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或職職能局局的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參參加，，并請(qǐng)請(qǐng)他們們?cè)跁?huì)會(huì)上介介紹當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡耐顿Y資情況況和表表示支支持的的態(tài)度度。當(dāng)當(dāng)然，，最好好能邀邀請(qǐng)當(dāng)當(dāng)?shù)赜杏杏绊戫懙拿矫襟w派派記者者參加加懇談?wù)剷?huì)。。第三步步：視視招商商懇談?wù)剷?huì)的的情況況，會(huì)會(huì)后逐逐個(gè)向向分層層次的的目標(biāo)標(biāo)群進(jìn)進(jìn)一步步介紹紹項(xiàng)目目情況況及合合作條條件，，采用用每隔隔一周周溝通通一次次的跟跟蹤辦辦法專(zhuān)專(zhuān)人跟跟進(jìn)。。而且且，要要重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)第第一層層目標(biāo)標(biāo)群的的各個(gè)個(gè)管理理層進(jìn)進(jìn)行充充分的的溝通通，加加快其其投資資決策策的步步伐。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案招商執(zhí)執(zhí)行方方案B、對(duì)品品牌店店的招招商技技巧：：品牌店店本質(zhì)質(zhì)是對(duì)對(duì)主力力店的的強(qiáng)化化和補(bǔ)補(bǔ)充。。一方方面要要依托托主力力店的的客源源分流流，另另一方方面也也能營(yíng)營(yíng)造自自有的的客源源。數(shù)個(gè)核核心主主力店店適合合分散散放在在經(jīng)營(yíng)營(yíng)軸線線的端端點(diǎn)，，不宜宜集中中放置置在中中間，，這樣樣才能能達(dá)到到組織織人流流的效效果。。品牌牌店則則應(yīng)相相對(duì)分分散錯(cuò)錯(cuò)落在在各核核心主主力店店的周周?chē)?，，形成成人流流?dòng)線線的均均好性性。品牌店店的招招商與與主力力店大大致相相同，，但需需要在在確定定主力力店后后在進(jìn)進(jìn)行為為宜。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案（四））租金金設(shè)定定招商執(zhí)執(zhí)行方方案租金設(shè)設(shè)定根根據(jù)招招商的的不同同階段段和業(yè)業(yè)態(tài)的的不同同變動(dòng)動(dòng)性很很大，，一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，制制定租租金政政策根根據(jù)招招商先先后階階段劃劃分有有以下下策略略：A、招商商先期期：主力店店：可可以簽簽訂招招商協(xié)協(xié)議書(shū)書(shū)，具具備法法律效效力，，內(nèi)容容涉及及進(jìn)駐駐范圍圍、經(jīng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容、、商鋪鋪面積積、經(jīng)經(jīng)營(yíng)年年限、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)租金金等。。一般般的大大主力力店租租金在在10年——20年之間間，具具體租租金范范圍根根據(jù)商商家和和當(dāng)前前項(xiàng)目目周邊邊商家家經(jīng)營(yíng)營(yíng)現(xiàn)狀狀推導(dǎo)導(dǎo)而定定。品牌店店：主主要是是簽訂訂招商商意向向協(xié)議議書(shū)，，不具具備法法律效效力，，里面面主要要涉及及商家家名字字、商商家意意向面面積、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍圍等，，加蓋蓋公章章。此此時(shí)的的協(xié)議議書(shū)只只是一一種客客戶(hù)資資源的的搜集集而已已，由由于沒(méi)沒(méi)有租租金及及招商商政策策的明明確制制定，，因此此不具具備實(shí)實(shí)質(zhì)性性意義義，未未來(lái)的的變動(dòng)動(dòng)性很很大。。B、招商商后期期：品牌店店：租租金高高于主主力店店租金金，略略低低于散散戶(hù)的的租金金。建建議租租金設(shè)設(shè)置可可采用用免租租期長(zhǎng)長(zhǎng)高租租金定定價(jià)策策略，，以突突出商商鋪的的升值值價(jià)值值。散戶(hù)：：租金金明確確制定定，建建議租租金在在30——60元之間間·平米/月。具具體根根據(jù)周周邊商商家實(shí)實(shí)際情情況及及項(xiàng)目目的未未來(lái)發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)加加權(quán)制制定。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案（五））招商商推廣廣建議議1、招商商口號(hào)號(hào)：為為經(jīng)營(yíng)營(yíng)者創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值為了使使我們們的招招商不不偏離離方向向，必必須制制定出出我們們招商商的一一個(gè)響亮亮而且且明確確的口口號(hào)，，經(jīng)過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目面面對(duì)商商家的的把握握和理理解，建建議提提出：：“為為經(jīng)營(yíng)營(yíng)者創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值””的服服務(wù)理理念，，也可可以叫做““為商商家而而戰(zhàn)””。從這一一原則則出發(fā)發(fā)，我我們的的所有有的招招商推推廣都都要圍圍繞““為經(jīng)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造造價(jià)值值”這這個(gè)理理念而而科學(xué)學(xué)制定定，任任何有有悖于于這個(gè)個(gè)招商商理念的活活動(dòng)或或廣告告都要要堅(jiān)決決制止止，決決不多多花一一分錢(qián)錢(qián)冤枉枉錢(qián)。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案2、招商商活動(dòng)動(dòng)：活活動(dòng)決決定廣廣告發(fā)發(fā)布招商執(zhí)執(zhí)行方方案可以說(shuō)說(shuō)，農(nóng)產(chǎn)品品綜合合批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的整個(gè)個(gè)招商商過(guò)程程就是是不斷斷宣傳傳、教教育、、培訓(xùn)訓(xùn)、引引導(dǎo)商商家的的資源源過(guò)程程。為了秉秉承““為經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者創(chuàng)造造價(jià)值值”的的招商商理念念，我我們通通過(guò)對(duì)對(duì)亳州州市場(chǎng)場(chǎng)的了了解和和把握握，并并結(jié)合合成功功大型型農(nóng)批市市場(chǎng)的招商商經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，建建議采采用以以下招招商活活動(dòng)作作為整整個(gè)招招商營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的的主線線。（1）、為經(jīng)銷(xiāo)商尋找消費(fèi)者活動(dòng)主題：與各地商會(huì)、、行業(yè)協(xié)會(huì)、、連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)協(xié)會(huì)溝通，獲獲取商家客戶(hù)戶(hù)資源；（2）、為經(jīng)銷(xiāo)商尋找供貨商活動(dòng)主題：尋找客戶(hù)資源源［提供最佳的的供貨平臺(tái)］］（3）、為經(jīng)銷(xiāo)商提供行業(yè)支持持活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)成立新聞發(fā)布布會(huì)［強(qiáng)大的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力力和影響力］］招商執(zhí)行方案案（5）、為經(jīng)銷(xiāo)商尋求政策支持持活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)管理委員會(huì)成成立［為商家家尋求政府保保護(hù)］農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)招商政策征求求意見(jiàn)見(jiàn)面會(huì)會(huì)［人性化制制定政策，不不盲目］（6）、為經(jīng)銷(xiāo)商尋求品牌加盟盟活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)品牌連鎖加盟盟供求見(jiàn)面會(huì)會(huì)［建立對(duì)接接的橋梁，培培養(yǎng)商家］（7）、為經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行培訓(xùn)教育育活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)投資報(bào)告告會(huì)［專(zhuān)家口口吻，告知這這里的經(jīng)營(yíng)價(jià)價(jià)值］農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)招商簽約說(shuō)明明會(huì)［現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)說(shuō)法，促進(jìn)旁旁觀商家加速速簽約進(jìn)駐］］招商執(zhí)行方案案注：以上活動(dòng)動(dòng)的時(shí)間、地地點(diǎn)、參加人人員、事前宣宣傳、事后報(bào)報(bào)道、媒體選擇擇等均根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階階段和工程進(jìn)進(jìn)度以及市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際情況而定定，具體計(jì)劃劃待定。招商執(zhí)行方案案3、招商道具小報(bào)＋折頁(yè)＋＋手冊(cè)招商執(zhí)行方案案A、招商小報(bào)報(bào)報(bào)名：《農(nóng)產(chǎn)品綜合批批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)報(bào)》發(fā)行范圍：業(yè)業(yè)內(nèi)發(fā)行，主主要是面對(duì)我我們所找的商商家進(jìn)行派送送發(fā)放方式：郵郵局配送、招招商人員派送送、每次活動(dòng)動(dòng)順便發(fā)放發(fā)行周期：一一月一次紙張：建議采采用雙膠紙，，對(duì)開(kāi)。印制數(shù)量：５５—１０萬(wàn)份份／每期主要內(nèi)容：農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展歷史史、現(xiàn)狀、未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)對(duì)亳州城城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的帶動(dòng)亳州當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場(chǎng)面臨的機(jī)遇及及歷史挑戰(zhàn)亳州農(nóng)產(chǎn)品的介紹及文化化的介紹亳州城市規(guī)劃劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的影響中國(guó)各地美食食文化的研究究等每一次招商活活動(dòng)的報(bào)道和和圖片展示每一階段近期期的招商商家家和招商活動(dòng)動(dòng)的公告項(xiàng)目工程進(jìn)度度項(xiàng)目銷(xiāo)售廣告告……招商執(zhí)行方案案招商執(zhí)行方案案B、招商折頁(yè)頁(yè)印制數(shù)量：３３—５萬(wàn)份印制標(biāo)準(zhǔn)：２２５０克精品品紙，四折頁(yè)頁(yè)即可用途：主要用用于招商人員員出門(mén)拜訪客客戶(hù)所用，招招商見(jiàn)面會(huì)所所用，外地巡巡展所用。主要內(nèi)容：亳亳州城市概述述＋項(xiàng)目簡(jiǎn)介介＋項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)價(jià)值優(yōu)勢(shì)＋＋管理公司介介紹＋后期保保障措施＋主主力店商家＋＋招商范圍＋＋電話＋地址址＋經(jīng)銷(xiāo)商等招商執(zhí)行方案案C、招商手冊(cè)印制數(shù)量：３３０００本頁(yè)數(shù)：２８ＰＰ紙張：精品紙紙用途：招商見(jiàn)見(jiàn)面會(huì)用，主主力商家派送送，政府行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)派送，，各種招商活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)使用主要內(nèi)容：亳亳州城市概述述＋項(xiàng)目簡(jiǎn)介介＋項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)價(jià)值優(yōu)勢(shì)＋＋管理公司介紹紹＋后期保障障措施＋主力力店商家＋招招商范圍＋項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)明＋＋項(xiàng)目功能分分區(qū)圖＋項(xiàng)目目鋪型圖等。。招商執(zhí)行方案案招商執(zhí)行方案案此外，還可以以借助網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)紙、電視視、戶(hù)外等形形式對(duì)重要招商活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行全方位位的宣傳，視視具體情況而而定。說(shuō)明：整個(gè)招招商宣傳其實(shí)實(shí)也是銷(xiāo)售宣宣傳，因此兩兩者必須要統(tǒng)統(tǒng)籌兼顧，而而招商活動(dòng)的的主要目的與與其說(shuō)是為了了招商，不如如說(shuō)是為了銷(xiāo)銷(xiāo)售，因此，，千萬(wàn)不能犯犯了舍本逐末末的錯(cuò)誤，““招商為銷(xiāo)售售”這一戰(zhàn)略略意義絕不能能動(dòng)搖。（六）招商流流程市場(chǎng)調(diào)研地域市場(chǎng)分析析目標(biāo)客戶(hù)分析析行業(yè)經(jīng)營(yíng)分析析項(xiàng)目熟悉熟悉項(xiàng)目特征征熟悉項(xiàng)目SWOT提煉項(xiàng)目核心心賣(mài)點(diǎn)招商執(zhí)行方案案制定策略確定招商市場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)招商定位制定市場(chǎng)策略略確定招商渠道道編制計(jì)劃制定招商費(fèi)用用預(yù)算制定年度實(shí)施施計(jì)劃制定月度實(shí)施施計(jì)劃制定周實(shí)施計(jì)計(jì)劃招商執(zhí)行方案案招商準(zhǔn)備賣(mài)場(chǎng)包裝宣傳包裝氛圍包裝客戶(hù)資料準(zhǔn)備備（規(guī)劃設(shè)計(jì)資資料、招商銷(xiāo)講說(shuō)辭辭、招商物料料、宣傳工具具客戶(hù)開(kāi)發(fā)客戶(hù)分類(lèi)確定重點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)象[主力店，品品牌店，散戶(hù)戶(hù)]拜訪，接洽，，回訪招商執(zhí)行方案案評(píng)估客戶(hù)客戶(hù)資格考察察[評(píng)估核準(zhǔn)準(zhǔn)]確定合作對(duì)象象與客戶(hù)溝通、、談判方案修改與認(rèn)認(rèn)同跟進(jìn)處理信息歸檔簽訂意向書(shū)技術(shù)對(duì)接條款對(duì)接（對(duì)口工程、、對(duì)口銷(xiāo)售部門(mén)門(mén)、對(duì)口業(yè)主主）招商執(zhí)行方案案簽訂協(xié)議交納定金進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備提供租賃面積積認(rèn)定書(shū)交納租金提供租賃許可可證提供裝修方案案及電腦效果果圖招商執(zhí)行方案案開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)場(chǎng)裝修人員招聘開(kāi)張營(yíng)業(yè)商家優(yōu)化招商執(zhí)行方案案總之，“花香香蝶自來(lái)”，，整個(gè)項(xiàng)目無(wú)無(wú)論從大到小小、從粗到細(xì)細(xì)、從整體到到局部的所有有規(guī)劃設(shè)計(jì)都都必須圍繞基基本定位進(jìn)行行，以確保在在本地的最大大市場(chǎng)占有率率。五、招商規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）、項(xiàng)目平面面、外立面、、相關(guān)配套設(shè)設(shè)計(jì)建議1、外立面：：選擇流行風(fēng)風(fēng)格，規(guī)劃廣廣告位并統(tǒng)一一報(bào)批及安裝制作廣告燈燈箱；2、門(mén)口廣場(chǎng)場(chǎng)：建議設(shè)計(jì)計(jì)有特色的綠綠化及設(shè)置休休閑設(shè)施；3、劃分車(chē)位位，制作標(biāo)識(shí)識(shí)牌；4、智能化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安安裝、調(diào)試；；5、外街增加加特色餐飲及及商業(yè)配套區(qū)區(qū)。64招商規(guī)劃設(shè)計(jì)（二）、銷(xiāo)售招商大廳廳的包裝建議議1、銷(xiāo)售招商大大廳的裝修：：設(shè)計(jì)時(shí)要求求有創(chuàng)意性，，設(shè)有接待廳廳、總經(jīng)理室室、營(yíng)銷(xiāo)室、、財(cái)務(wù)室、簽簽約室、會(huì)議議室，前臺(tái)一一張，小工作作臺(tái)和辦公設(shè)設(shè)備等；2、室內(nèi)包裝：：效果圖、樓樓盤(pán)模型、銷(xiāo)銷(xiāo)控表、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品圖片、區(qū)區(qū)域規(guī)劃圖、、地理位置圖圖、領(lǐng)導(dǎo)考察察照片、奠基基儀式照片等等。3、具體平面布布置詳見(jiàn)附圖圖65（三）、銷(xiāo)售策略建議議及統(tǒng)籌1、銷(xiāo)售目標(biāo)①、打造高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)綠色生態(tài)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批零市市場(chǎng)；②、塑造開(kāi)發(fā)商商的成功品牌牌；③、創(chuàng)造贏利，，快速回籠資資金；④、實(shí)力優(yōu)先，，保證可持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)及旺場(chǎng)場(chǎng)。662、銷(xiāo)售策略通過(guò)對(duì)目前的的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手段和策策略的調(diào)查分分析來(lái)看，雖雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸成為房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的一個(gè)組成部部分、一個(gè)新新的產(chǎn)品，但但是在農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)市場(chǎng)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手段和策策略上依然停停留在“農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)”這個(gè)個(gè)顯而易見(jiàn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單性質(zhì)上，，未能充分發(fā)發(fā)掘農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)這樣的產(chǎn)品品的潛在商業(yè)業(yè)價(jià)值，在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略上不不夠重視，縮縮手縮腳的進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，也也就是說(shuō)從營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的角度上上沒(méi)有足夠的的投入和重視視。因因此我們們?cè)诒景傅臓I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略上，，要打破固有有的思路，我我們不能將本本案視為僅僅僅是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，從一個(gè)新新的角度來(lái)設(shè)設(shè)計(jì)和開(kāi)展本本案的營(yíng)銷(xiāo)，，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)提升升到一個(gè)新的的高度。當(dāng)然然，鋪位以出出讓使用權(quán)的的方式銷(xiāo)售，，是決定投資資者接受度的的關(guān)鍵。本項(xiàng)項(xiàng)目采用的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略建議議為：進(jìn)行主題式（（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)））租售，租售售同步。①、租后帶租約約發(fā)售；②、售后委托開(kāi)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招招商（返租三三年）；③、對(duì)于投資者者：在簽訂買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同的同同時(shí)需委托開(kāi)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)營(yíng)。④、鼓勵(lì)自營(yíng)者者購(gòu)買(mǎi)，并給給予適當(dāng)優(yōu)惠惠；⑤、入市時(shí)機(jī)：：開(kāi)盤(pán)前60天作誘導(dǎo)性宣宣傳，此前30天啟動(dòng)全部部媒體進(jìn)行全全方位的宣傳傳，以產(chǎn)生轟轟動(dòng)效應(yīng)。3、創(chuàng)新模式1）、恰當(dāng)運(yùn)用銷(xiāo)銷(xiāo)售“三步曲曲”，對(duì)盡快快回籠資金，，品牌帶動(dòng)、、減輕壓力、降低低風(fēng)險(xiǎn)特別關(guān)關(guān)鍵。“三步曲”即即階梯式銷(xiāo)售售：①優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品（（約40%））的銷(xiāo)售，投投資回本；②贏利產(chǎn)品（（約40%））的銷(xiāo)售，投投資回報(bào)及照照顧關(guān)系客戶(hù)戶(hù)；③阻力產(chǎn)品（（約20%））的銷(xiāo)售，保保本配套。2）、以“低開(kāi)高高走”策略、、“大商家入入駐”迅速打打開(kāi)市場(chǎng)。3）、以“升級(jí)硬硬件”為持續(xù)續(xù)賣(mài)點(diǎn)，提高高“贏利產(chǎn)品品”的價(jià)格，，獲取高額投投資回報(bào)。4）、以“按時(shí)并并隆重試業(yè)””為賣(mài)點(diǎn)，促促進(jìn)“阻力產(chǎn)產(chǎn)品”的銷(xiāo)售售。694、付款方式建建議為迅速回籠資資金，又能增增強(qiáng)投資者的的信心，達(dá)到到雙贏的目的的，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)選取的付款款方式建議為為：A、一次性付付款：30天天內(nèi)付清全款款，可優(yōu)惠至至九折；B、按工程進(jìn)進(jìn)度分期付款款：首付50%，交鋪付付50%，可可優(yōu)惠至九五五折。5、銷(xiāo)售計(jì)劃：：（參見(jiàn)《廣告告推廣建議及及租售計(jì)劃》》）70（四）、招商策略建建議及統(tǒng)籌1、招商策略：：、實(shí)力商家，，品牌優(yōu)先：：在高起點(diǎn)的的定位下，優(yōu)優(yōu)先考慮大型型主力店、高高檔品牌代理理商、實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)的品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，分散經(jīng)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃賣(mài)場(chǎng)，科科學(xué)合理分區(qū)區(qū)，使區(qū)內(nèi)商商鋪錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)、互為補(bǔ)充充、互相促進(jìn)進(jìn)、相得益彰彰。為了避免免經(jīng)營(yíng)商戶(hù)良良莠不齊，需需全程跟蹤，，統(tǒng)一招商，，嚴(yán)格篩選。。在推廣上，，本項(xiàng)目作為為一個(gè)整體對(duì)對(duì)外進(jìn)行推廣廣，提高市場(chǎng)場(chǎng)的知名度和和吸引力。、規(guī)劃業(yè)態(tài)，，做到專(zhuān)而不不亂。71③、階梯策略：：讓利啟動(dòng)（（優(yōu)勢(shì)位置））--大眾招招商（二級(jí)位位置）--旺旺場(chǎng)填充（邊邊角位置）A、規(guī)模策略略：主力商家家----中中型商家----小型商商家B、品牌策略略：國(guó)際品牌牌----國(guó)國(guó)內(nèi)品牌----區(qū)域品品牌C、地域策略略：遠(yuǎn)----近D、時(shí)間策略略：制定倒計(jì)計(jì)時(shí)計(jì)劃E、目標(biāo)策略略：實(shí)行重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)鎖定，，快速完成當(dāng)當(dāng)期目標(biāo)任務(wù)務(wù)722、業(yè)態(tài)規(guī)劃：：確定招商區(qū)區(qū)域，規(guī)劃相相關(guān)業(yè)態(tài)，參參見(jiàn)附件。3、優(yōu)惠方式建建議：以面積標(biāo)準(zhǔn)確確定優(yōu)惠；以簽約時(shí)間確確定優(yōu)惠；以交租時(shí)間確確定優(yōu)惠；老帶新優(yōu)惠；；知名品牌的優(yōu)優(yōu)惠。4、招商計(jì)劃：：（參見(jiàn)《廣廣告推廣建議議及租售計(jì)劃劃》）73（五）、廣告推廣建建議及租售計(jì)計(jì)劃74依照前面的基基本定價(jià)，按按目前商用物物業(yè)的推廣行行情，預(yù)計(jì)需需投入的宣傳傳推廣費(fèi)用總總額約為：￥￥５00萬(wàn)元元，該費(fèi)用的的具體分配及及租售計(jì)劃如如下表：75（六）、項(xiàng)目對(duì)對(duì)外洽談工作作1、有關(guān)政府單單位；2、裝修設(shè)計(jì)公公司；3、廣告公司；；4、重要報(bào)社的的新聞媒體人人員;5、行業(yè)協(xié)會(huì)、、品牌商家的的邀請(qǐng)；6、采購(gòu)商的組組織和宣傳。。76（七）、項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)運(yùn)作模式建議議771、市場(chǎng)整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式：專(zhuān)專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)導(dǎo)+大經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)帶動(dòng)型利用專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)帶動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)銷(xiāo)售量——做做旺銷(xiāo)售方吸收大戶(hù)業(yè)主主帶動(dòng)市場(chǎng)供供貨質(zhì)量———做旺供貨方方2、市場(chǎng)物業(yè)管管理及配套服服務(wù)運(yùn)作模式式：自營(yíng)與分分包相結(jié)合A、自營(yíng)部分分：商鋪、宿宿舍、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)，市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，品牌建設(shè)設(shè)B、分包部分分：餐飲、裝裝卸、冷庫(kù)等等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)大項(xiàng)目3、、市場(chǎng)品牌牌建設(shè)與推廣廣A、設(shè)立市場(chǎng)場(chǎng)推廣基金B(yǎng)、導(dǎo)入CIS管理系統(tǒng)統(tǒng)C、組建專(zhuān)門(mén)門(mén)市場(chǎng)推廣小小組，成立運(yùn)運(yùn)營(yíng)部，加強(qiáng)強(qiáng)應(yīng)對(duì)危機(jī)公公關(guān)能力。（詳見(jiàn)附件《《項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方方案》）。（八）、銷(xiāo)售招商隊(duì)隊(duì)伍培訓(xùn)1、組建專(zhuān)業(yè)業(yè)精英隊(duì)伍；；2、制定招商商及銷(xiāo)售手冊(cè)冊(cè)；3、培培訓(xùn)著著裝、、禮儀儀、儀儀容、、態(tài)度度、服服務(wù)、、口才才等；4、熟悉項(xiàng)目資料和現(xiàn)場(chǎng)，理解項(xiàng)目的發(fā)展方向及優(yōu)劣勢(shì)；5、掌握租售工作流程和租售動(dòng)態(tài)；6、了解周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，同客戶(hù)溝通時(shí)做到有理有據(jù)；7、熟記項(xiàng)目基本工程數(shù)據(jù)，了解本房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識(shí)；8、本樓盤(pán)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。78（九））、售售后服服務(wù)——商業(yè)業(yè)管理理方案案建議議1、協(xié)協(xié)助發(fā)發(fā)展商商成立立物管管部和和運(yùn)營(yíng)營(yíng)部；；2、協(xié)協(xié)助客客戶(hù)辦辦理開(kāi)開(kāi)業(yè)前前的裝裝修手手續(xù)；；3、客客戶(hù)入入伙流流程的的了解解；4、清清潔區(qū)區(qū)域的的承包包洽談?wù)劊?、協(xié)協(xié)助物物管部部人員員的其其他相相關(guān)工工作；；６、提提供開(kāi)開(kāi)業(yè)優(yōu)優(yōu)惠方方案、、可持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的促銷(xiāo)銷(xiāo)方案案建議議。79物業(yè)經(jīng)經(jīng)理工程主主任保安主主任運(yùn)營(yíng)主主任消防指指導(dǎo)維修電電工定位保保安巡邏保保安停車(chē)保保安文案設(shè)設(shè)計(jì)平面設(shè)設(shè)計(jì)廣告執(zhí)執(zhí)行80參見(jiàn)以以下物物業(yè)管管理部部組織織架構(gòu)構(gòu)圖：：[招商重重要性性]本項(xiàng)目目成在在招商商，必必須把把招商商放到到一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略的高高度來(lái)來(lái)認(rèn)識(shí)識(shí)！在招商商過(guò)程程中將將會(huì)涉涉及