2022年行業(yè)分析金融危機(jī)背景下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

金融危機(jī)背景下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究2022年在美國(guó)爆發(fā)的次級(jí)住房按揭貸款危機(jī)在美國(guó)引發(fā)全面金融系統(tǒng)危機(jī)之后，影響逐步從美國(guó)擴(kuò)展到了全世界金融體系。更為嚴(yán)峻的是，這場(chǎng)全球金融系統(tǒng)中的危機(jī)正在加速向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域擴(kuò)散，除房地產(chǎn)行業(yè)之外，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易行業(yè)甚至能源行業(yè)都受到了巨大的沖擊，金融體系中的危機(jī)正對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生越來(lái)越大的破壞和影響。

中國(guó)作為世界新興經(jīng)濟(jì)體之一，經(jīng)濟(jì)、金融體系與美國(guó)存在較大差別，特殊是中國(guó)的銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與美國(guó)有著很大差異。在這場(chǎng)全球性金融危機(jī)中，中國(guó)銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)是否穩(wěn)定關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

一、次級(jí)房貸引發(fā)的金融系統(tǒng)危機(jī)

1.美國(guó)次貸危機(jī)的生成機(jī)理

在美國(guó)金融系統(tǒng)危機(jī)全面爆發(fā)之前，次級(jí)住房抵押貸款引發(fā)的危機(jī)大致經(jīng)受了三個(gè)進(jìn)展階段。辛喬利(2022)認(rèn)為，第一階段是危機(jī)醞釀階段，從2022年初美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策開(kāi)頭了從加息轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息的周期，到2022年6月聯(lián)邦基金利率已經(jīng)進(jìn)行了13次下調(diào)，降低到1%，這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率也同期下降，美國(guó)資本市場(chǎng)的寬松和活躍極大刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展和富強(qiáng)，各種低月供、還款額度敏捷的金融貸款產(chǎn)品層出不窮，為次級(jí)房貸市場(chǎng)埋下隱患；其次階段是危機(jī)產(chǎn)生階段，從2022年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)頭連續(xù)兩年13次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，利率從1%提高到4.25%，到2022年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25%，連續(xù)升息提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的借貸成本，引起了房?jī)r(jià)走低以及按揭違約風(fēng)險(xiǎn)的增加；第三階段是危機(jī)爆發(fā)階段，連續(xù)升息引發(fā)的市場(chǎng)作用在2022年開(kāi)頭大面積的顯現(xiàn)出來(lái)，次級(jí)房屋貸款者的斷供和違約開(kāi)頭大面積消失，次級(jí)房屋貸款危機(jī)開(kāi)頭爆發(fā)。

杜厚文(2022)認(rèn)為，美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)參加者不僅包括了基本的貸款申請(qǐng)者和貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)，同時(shí)衍生出大型投資金融機(jī)構(gòu)及其附屬或投資機(jī)構(gòu)，次級(jí)貸款在各種衍生工具和證券化操作的催化下，通過(guò)內(nèi)部及外部的信用增級(jí)最終使信用鏈條發(fā)生了巨大變化，以次級(jí)貸款為源頭的金融產(chǎn)品被無(wú)節(jié)制地創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過(guò)掩飾得以積聚。次級(jí)房屋貸款的危機(jī)生成與傳導(dǎo)機(jī)制如圖1（略）所示。

2.次貸危機(jī)向全面金融危機(jī)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的演化進(jìn)程

次級(jí)房屋貸款引發(fā)的危機(jī)在整個(gè)美國(guó)金融系統(tǒng)中快速擴(kuò)散，首先產(chǎn)生的影響結(jié)果是與次級(jí)貸款有關(guān)的各類資產(chǎn)價(jià)格急劇萎縮，從而使涉及次級(jí)貸款的金融機(jī)構(gòu)不得不擔(dān)當(dāng)巨大資產(chǎn)減值的損失，盈利力量大幅降低，形成市場(chǎng)預(yù)期虧損。隨著危機(jī)日益深化，金融系統(tǒng)擔(dān)當(dāng)?shù)膿p失不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致了金融系統(tǒng)內(nèi)部巨大的信用危機(jī)，伴隨而來(lái)的是金融系統(tǒng)內(nèi)部流淌性的嚴(yán)峻不足，在缺乏準(zhǔn)時(shí)、強(qiáng)大的外部支持條件下，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)頭消失破產(chǎn)、倒閉，由此引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的更大恐慌，導(dǎo)致資產(chǎn)進(jìn)一步貶值。至此，次級(jí)房屋貸款泡沫的裂開(kāi)效應(yīng)已經(jīng)擴(kuò)散至整個(gè)金融系統(tǒng)，整個(gè)美國(guó)金融體系陷入了惡性循環(huán)之中。于是那些與美國(guó)金融體系聯(lián)系較深的國(guó)家和地區(qū)開(kāi)頭受到影響，全球的金融系統(tǒng)危機(jī)開(kāi)頭顯現(xiàn)，這種最初暴露在金融系統(tǒng)中的逆境很快向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，其中房地產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、鋼鐵行業(yè)等最先產(chǎn)生反應(yīng)，金融危機(jī)開(kāi)頭向更深層次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)演化。我們通過(guò)追溯過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)的重要大事可以發(fā)覺(jué)從次貸危機(jī)產(chǎn)生到全面金融危機(jī)乃至影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的演化過(guò)程：

二、中美房地產(chǎn)市場(chǎng)比較

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展成熟度不同

一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)展水平親密相關(guān)，鄧亞平(2000)指出，美國(guó)具有高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，與其相對(duì)應(yīng)的是一個(gè)具有充分多元化和多樣性的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)。而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)的多元化，同時(shí)在房地產(chǎn)信用和貸款支持方面也相對(duì)成熟，例如美國(guó)個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)分類非常具體，如表1所示。

相對(duì)于美國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速進(jìn)展階段，而且還是一個(gè)不健全、不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從20世紀(jì)80年月起，我國(guó)開(kāi)頭轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的福利分房舊體制，從1998年開(kāi)頭全面推動(dòng)住房改革，明確了居民住房產(chǎn)權(quán)私有化和擁有住房渠道的市場(chǎng)化，供需雙方建立了合理的市場(chǎng)關(guān)系，住房商品化、社會(huì)化問(wèn)題得到了較好的解決。然而與成熟發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊存在許多問(wèn)題，如房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)依舊單一，資金來(lái)源過(guò)多依靠信貸資金，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)依靠程度高等。

2.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不同

房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)和美國(guó)各自整體經(jīng)濟(jì)中所占的比重和地位有很大差別。楊紅(2022)認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀(jì)的30和40年月前后經(jīng)受了長(zhǎng)時(shí)間的高速進(jìn)展階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)、鋼鐵行業(yè)和汽車(chē)行業(yè)作為美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中占有非常重要的地位。然而隨著美國(guó)科技水平的快速提升，與高新科技親密相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域得到快速進(jìn)展，高新技術(shù)和高端服務(wù)類產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和地位已經(jīng)大不如前。雖然目前居住仍舊是美國(guó)居民消費(fèi)和信貸的重要部分，但居民住房方面的平均開(kāi)支占稅后收入的34%，與食品、服裝、交通方面的開(kāi)支相當(dāng)，每月住房還貸平均占債務(wù)總額的35%，低于信用卡債務(wù)40%的比重。而在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)正處于興盛進(jìn)展階段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和滿意房地產(chǎn)需求起到重要作用。隨著中國(guó)房?jī)r(jià)步步上升，中國(guó)居民的住房開(kāi)支和房屋信貸占收入和債務(wù)的比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和生活的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)融資方式不同

中美兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依靠程度和融資方式有很大不同。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的開(kāi)發(fā)商借款和購(gòu)房者貸款有70%以上依靠商業(yè)銀行貸款，因此商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展產(chǎn)生直接而重要的影響，同時(shí)也擔(dān)當(dāng)著房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)產(chǎn)生的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而在美國(guó)，TheNBERSummerInstitute(1993)的討論指出，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)銀行依靠程度相對(duì)較低，許多開(kāi)發(fā)商本身就是大型財(cái)團(tuán)或上市集團(tuán)公司，或者都以大型財(cái)團(tuán)或大型集團(tuán)公司為背景，因此他們的融資渠道廣泛，對(duì)銀行貸款的依靠程度較低。與此同時(shí)美國(guó)購(gòu)房者獲得貸款的渠道除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行外，市場(chǎng)中還存在大量獨(dú)立的貸款機(jī)構(gòu)和數(shù)量浩大的貸款經(jīng)紀(jì)人。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)方式不同

在中國(guó)和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府和相關(guān)職能部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策干預(yù)方式和影響程度也不同。美國(guó)政府為了防止房地產(chǎn)泡沫急劇裂開(kāi)而對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，實(shí)行的是間接掌握利率的較為緩和的調(diào)控手段，通過(guò)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制本身逐步消化和汲取房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，然而提高利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用緩慢，抑制房?jī)r(jià)效果難以很快顯現(xiàn)。而在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為了有效防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，政府及相關(guān)部門(mén)通過(guò)制定一系列房地產(chǎn)行業(yè)新政策，強(qiáng)化監(jiān)管手段，完善監(jiān)管體制，同時(shí)不斷提高利率，增加供需雙方的交易成本，從而實(shí)現(xiàn)了全面而直接地干預(yù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、金融危機(jī)條件下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析

1.危機(jī)條件下中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)、負(fù)債及不良貸款分析

我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)近三十年的不斷進(jìn)展和壯大，已經(jīng)形成了具有中國(guó)特色的金融服務(wù)體系。截至2022年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額達(dá)52.6萬(wàn)億元，負(fù)債總額達(dá)49.6萬(wàn)億元。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、貸款連續(xù)穩(wěn)步上升，整體加權(quán)平均資本充分率為8%，達(dá)到國(guó)際監(jiān)管水平。從機(jī)構(gòu)類型看，資產(chǎn)規(guī)模較大的依次為國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)，這三類機(jī)構(gòu)資產(chǎn)占銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的份額分別為53%、14%和11%。圖2、圖3為2022年至2022年9月我國(guó)銀行業(yè)總資產(chǎn)、總負(fù)債變化狀況。

與此同時(shí)，中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量不斷改善，尤其是近幾年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加快了改革步伐，加大不良貸款核銷(xiāo)力度，資產(chǎn)質(zhì)量明顯改善。從2022年6月至2022年9月，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)五級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)的不良貸款余額和占比都保持了整體下降的趨勢(shì)，次級(jí)類貸款、可疑類貸款和損失類貸款的余額和占比變化參見(jiàn)圖4、圖5所示。

可以看出，截至2022年第三季度中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良貸款余額持續(xù)下降，其中次級(jí)類貸款和可疑類貸款余額保持連續(xù)下降趨勢(shì)，損失類貸款余額存在波動(dòng)，從2022年開(kāi)頭有小幅上升。但由于貸款總量的增加，不論是不良貸款總額還是次級(jí)、可疑和損失類貸款占比都保持了連續(xù)的下降趨勢(shì)，說(shuō)明我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的整體不良貸款狀況有很大改善，資產(chǎn)質(zhì)量逐年提升。

2.中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信貸實(shí)證討論

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化，中國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。截至2022年底，金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.76萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額達(dá)2.6萬(wàn)億元，分別占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的6.76%和9.99%。圖6是2022年1月至2022年9月中國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額的變化。

我們選取2000年1月至2022年9月共105個(gè)月的中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款、貸款、建筑業(yè)貸款額以及貨幣發(fā)行、國(guó)內(nèi)信貸和外匯儲(chǔ)備六個(gè)指標(biāo)量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS16.0對(duì)上述指標(biāo)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果表明：(1)在中國(guó)，存款月度變化大于貸款變化；(2)國(guó)內(nèi)信貸的變化率也明顯高于貸款變化率的平均水平，說(shuō)明我國(guó)國(guó)內(nèi)信貸額的波動(dòng)較大，這主要是由于各項(xiàng)政策措施導(dǎo)致的信貸投放額發(fā)生相對(duì)猛烈的變化；(3)國(guó)內(nèi)信貸額與存貸款總額之間具有高度相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)均高于0.99；(4)國(guó)內(nèi)信貸與貨幣發(fā)行量以及外匯儲(chǔ)備之間具有顯著的相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)分別為0.96和0.97，同時(shí)P值(雙側(cè))均小于0.001，顯示出了很好的統(tǒng)計(jì)特性；(5)國(guó)內(nèi)信貸的投放與存款總額、貸款總額之間有顯著的正比例關(guān)系，對(duì)存貸款總額的依存度較高。

進(jìn)一步對(duì)中國(guó)2022年1月至2022年9月的國(guó)內(nèi)信貸額、固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額三個(gè)指標(biāo)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以得到統(tǒng)計(jì)結(jié)果，如表3。

從上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析來(lái)看，中國(guó)2000年1月至2022年9期間固定資產(chǎn)投資完成額與國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模之間存在較高的相關(guān)性，Pearson相關(guān)系數(shù)為0.848；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額與信貸規(guī)模之間的Pearson相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.827，兩者之間同樣存在較高的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可以知道在近十年的時(shí)間內(nèi)，信貸支持是中國(guó)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)的重要保障，房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長(zhǎng)是建立在社會(huì)固定資產(chǎn)投資不斷加大的基礎(chǔ)上的，兩者之間保持了高度的相關(guān)性。

五、結(jié)論

1.金融危機(jī)條件下中國(guó)銀行業(yè)基本保持良好

在美國(guó)次貸危機(jī)逐步擴(kuò)散至全球金融系統(tǒng)危機(jī)的大背景下，虛擬經(jīng)濟(jì)體系中的風(fēng)險(xiǎn)正在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)體系滲透。中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益親密，在全球金融危機(jī)條件下雖然無(wú)法獨(dú)善其身，出口等外向型經(jīng)濟(jì)也受到不同程度的沖擊和壓力，但目前中國(guó)金融體系尤其是商業(yè)銀行體系依舊保持了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的良好狀態(tài)。從2022年至2022年9月，中國(guó)銀行業(yè)進(jìn)展快速，自身規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)品種的不斷創(chuàng)新使中國(guó)銀行業(yè)具備了抵擋風(fēng)險(xiǎn)的力量，在國(guó)際金融環(huán)境日趨惡化的狀況下依舊保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。更加難能珍貴的是，中國(guó)主要銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、營(yíng)利水平和風(fēng)險(xiǎn)掌握力量進(jìn)一步增加，整個(gè)銀行業(yè)保持了良好的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期但其信貸風(fēng)險(xiǎn)依舊可控

自2022年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入高速進(jìn)展期，在這期間銀行業(yè)信貸支持在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)貸款在銀行業(yè)貸款中占比較高，但其規(guī)模和數(shù)量處于合理范圍之內(nèi)，