新區(qū)國(guó)際寫字樓營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略全案

河南省鄭州市鄭東新區(qū)國(guó)際寫字樓營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略全案盛世元年（中國(guó)）二○○七年八月二十日.21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)一切研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶目標(biāo)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為定位之本、以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為營(yíng)銷之本?！⑹涝甑禺a(chǎn)（中國(guó)）.21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我們相信通過這次提案能夠回答以下問題：項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)？項(xiàng)目的市場(chǎng)地位？我們有什么可以引導(dǎo)市場(chǎng)？我們?nèi)绾我龑?dǎo)市場(chǎng)？如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì).21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道為了這個(gè)答案，我們計(jì)劃如下：市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì).21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)【第一章市場(chǎng)思考】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄭州寫字樓市場(chǎng)正處于高速增長(zhǎng)期；政策性因素將影響寫字樓市場(chǎng)健康發(fā)展；未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、其中高端寫字樓同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇；寫字樓品牌化趨勢(shì)逐漸明顯；鄭東高端寫字樓不斷推出將進(jìn)一步拉動(dòng)價(jià)格攀升；未來將形成新舊兩區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局。寫字樓宏觀市場(chǎng)六大特征市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)I鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng).21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道河南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃面積150平方公里，規(guī)模相當(dāng)于鄭州原有已建成市區(qū)面積；、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)為先期建設(shè)重點(diǎn)，占地面積約33平方公里；確定發(fā)展金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)階段發(fā)展以物流、會(huì)展為主。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì).21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)鄭東新區(qū)內(nèi)外環(huán)共計(jì)60棟高層，包括：綠地世紀(jì)峰會(huì)、峰會(huì)天下、藍(lán)碼地王大廈、聯(lián)合中心、中煙大廈、中油大廈、格拉姆大廈、國(guó)泰財(cái)富中心、商會(huì)大廈、中華大廈、嘉億廣場(chǎng)、國(guó)龍大廈、金融大廈、順馳第一國(guó)際等。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)鄭東新區(qū)寫字樓總體市場(chǎng)投放量巨大、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中未來兩年還有30—40萬(wàn)平米純寫字樓有待消化；政策性利好致使鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景看好，但是短期內(nèi)受鄭州城市自身發(fā)展及產(chǎn)業(yè)限制，商務(wù)氛圍不夠濃厚。.21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)檔次———目目前鄭鄭東新新區(qū)外外環(huán)30座座寫字字樓均均屬于于鄭州州中端端和中中高端端寫字字樓行行列；；價(jià)格———鄭鄭東新新區(qū)在在售寫寫字樓樓銷售售價(jià)格格均高高于市市區(qū)大大部分分在售售樓盤盤，價(jià)價(jià)格島島逐漸漸形成成：產(chǎn)品———鄭鄭東新新區(qū)寫寫字樓樓產(chǎn)品品在硬硬件配配置、、立面面造型型、設(shè)設(shè)計(jì)理理念、、智能能化技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用等等方面面缺乏乏特色色，理理念落落后，，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，，產(chǎn)品品創(chuàng)新新商亟亟待突突破；；市場(chǎng)———鄭鄭東新新區(qū)寫寫字樓樓已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)大量量同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)產(chǎn)品且且推售售時(shí)間間集中中，未未來市市場(chǎng)激激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)局局面不不可避避免。。鄭東新區(qū)寫字樓市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)II寫字樓客戶調(diào)查研究最關(guān)心心物業(yè)業(yè)前三三項(xiàng)形形象因因素的的調(diào)查查結(jié)果果大堂、、樓宇宇造型型、外外墻是是最受受關(guān)注注的形形象因因素；；對(duì)于形形象和和檔次次起重重要支支撐作作用的的部分分，并并且能能直觀觀被客客戶所所感受受的部部分最最為客客戶關(guān)關(guān)心。。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)最關(guān)心心物業(yè)業(yè)前三三項(xiàng)硬硬件設(shè)設(shè)施的的調(diào)查查結(jié)果果寫字樓樓客戶戶的選選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)停停留在在看得得見和和感受受得到到的地地方；；電梯、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、空空調(diào)、、會(huì)所所是最最受關(guān)關(guān)注的的硬件件設(shè)施施。.21中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)最需要要的前前三項(xiàng)項(xiàng)商業(yè)業(yè)配套套調(diào)查查結(jié)果果寫字樓樓客戶戶對(duì)商商務(wù)配配套的的需求求很大大；；客戶對(duì)對(duì)銀行行、商商務(wù)中中心、、商場(chǎng)場(chǎng)、酒酒樓在在樓宇宇中的的設(shè)置置非常常關(guān)注注，而而郵局局、快快餐廳廳等有有關(guān)生生活配配套只只要是是周圍圍設(shè)有有即可可。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)最關(guān)心心的物物業(yè)服服務(wù)的的調(diào)查查結(jié)果果門禁安防租車服務(wù)秘書服務(wù)票務(wù)干洗衣物禮儀服務(wù)客人接送打印裝幀翻譯65.22%39.13%78.26%52.17%8.70%91.30%30.43%13.04%8.70%客戶對(duì)對(duì)禮儀儀服務(wù)務(wù)、秘秘書服服務(wù)等等能體體現(xiàn)商商務(wù)檔檔次的的服務(wù)務(wù)最為為關(guān)注注，門門禁安安防、、票務(wù)務(wù)、租租車等等日常常辦公公所必必須服服務(wù)也也有較較高需需求；；服務(wù)已已成為為客戶戶產(chǎn)生生購(gòu)買買動(dòng)機(jī)機(jī)的主主因。。.21中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)寫字樓客戶研究總結(jié)寫字樓客戶關(guān)注核心投資者經(jīng)營(yíng)者區(qū)位區(qū)位檔次形象外觀品質(zhì)交通狀況軟件配套與物業(yè)管理硬性指標(biāo)：技術(shù)參數(shù)、機(jī)電配比、電負(fù)荷置業(yè)門檻和投資回報(bào)軟性指標(biāo)：開發(fā)商經(jīng)營(yíng)思路、市場(chǎng)策略市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)【第二二章項(xiàng)項(xiàng)目思思考】】市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì).21中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)面對(duì)鄭鄭東新新區(qū)、、老城城區(qū)寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)何何在？？項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)如何何整合合才能能有利利促進(jìn)進(jìn)企業(yè)業(yè)的品品牌?項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)如何何整合合才能能跳出出市場(chǎng)場(chǎng)、贏贏得市市場(chǎng)?如何實(shí)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)目目標(biāo)客客戶的的銷售售策略略？如何啟啟動(dòng)市市場(chǎng)，，帶動(dòng)動(dòng)后續(xù)續(xù)良好好開發(fā)發(fā)？市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)從市場(chǎng)場(chǎng)、客客戶到到項(xiàng)目目…拼地段段？拼拼交通通？拼拼硬件件？拼拼價(jià)格格？拼拼優(yōu)惠惠？……….21中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)【第三三章運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略】】如何何把把握握本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售價(jià)價(jià)格格節(jié)節(jié)奏奏和和推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏？？如何何通通過過寫寫字字樓樓和和商商業(yè)業(yè)部部分分聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，，使使整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目更更具具有有整整體體性性？？如何在挖挖掘本項(xiàng)項(xiàng)目寫字字樓最佳佳價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)的同時(shí)時(shí)，降低低寫字樓樓的開發(fā)發(fā)成本，，增強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力？？如何細(xì)分分寫字樓樓的類型型及檔次次組合，，提升整整個(gè)項(xiàng)目目的形象象，以及及完善內(nèi)內(nèi)部乃至至城市功功能?核心問題的界界定如何科學(xué)的對(duì)對(duì)本項(xiàng)目寫字字樓物業(yè)做好好定位,使其其既能有效規(guī)規(guī)避鄭州寫字字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，又能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最大化化？15243市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—引導(dǎo)市場(chǎng)追隨者—搭便車，借勢(shì)跟進(jìn)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)龍頭，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者市場(chǎng)四種戰(zhàn)略分析.21中中管管網(wǎng)網(wǎng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道我們們是是——挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者—改改變變游游戲戲規(guī)規(guī)則則—強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)新新的的評(píng)評(píng)估估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特色色和和價(jià)價(jià)值值我們們的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者西有有裕裕達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)，，東東有有盛盛世世國(guó)國(guó)際際?。。。。?！目標(biāo)標(biāo)區(qū)位市場(chǎng)背景建筑形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)1）鄭汴一體化，鄭州門戶；2）十字黃金走廊：金水路、中州大道；交通核心樞紐；3）金水路——行政大道；4）中州大道——景觀大道。1）寫字樓市場(chǎng)的狀況；2）政府形象工程；1）雙子星雙塔設(shè)計(jì)；2）玻璃幕墻、大堂……硬件設(shè)施1）商業(yè)、寫字樓……業(yè)態(tài)單一；2）融休閑、購(gòu)物、娛樂、展示、商務(wù)功能于一體的綜合體?！疚椅覀儌兊牡氖惺袌?chǎng)場(chǎng)定定位位】】市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)鄭東東第第一一門門戶戶商商務(wù)務(wù)地地標(biāo)標(biāo)鄭東東：：超超越越金金水水路路，，站站在在城城市市的的高高度度，，以以城城市市東東部部，，借借助助鄭鄭東東之之東東風(fēng)，，利利用用時(shí)時(shí)間間差差，，挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)東東部部寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)?。￠T戶戶：：將將位位置置更更加加具具象象化化，，項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在位位置置，，乃乃鄭鄭州州內(nèi)內(nèi)外外往往來來必必經(jīng)經(jīng)??！地標(biāo)標(biāo)：：建建筑筑形形態(tài)態(tài)————雙雙子子星星塔塔樓樓設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，外外觀觀恢恢弘弘！！容容易易成成為為區(qū)區(qū)域域乃乃至城城市市的的標(biāo)標(biāo)簽簽！！【我我們們的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位】】.21中中管管網(wǎng)網(wǎng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)地標(biāo)標(biāo)式式甲甲級(jí)級(jí)純純商商務(wù)務(wù)綜綜合合體體5A智智能能化化配配置置；；中中央央空空調(diào)調(diào)；；1000多多個(gè)個(gè)停停車車位位；；27部部高高速速商商務(wù)務(wù)電電梯梯…………在在硬硬件件方方面面別別具具一一格格的的超超越越鄭鄭東東寫寫字字樓樓的的發(fā)發(fā)展展水水平平，，功功能能劃劃分分更更加加明明確確，，功功能能更更加加趨趨于于成成熟熟化化、、專專業(yè)業(yè)化化；；屬屬于于鄭鄭州州東東部部首首個(gè)個(gè)集集展展示示、、休休閑閑、、購(gòu)購(gòu)物物、、娛娛樂樂、、商商務(wù)務(wù)、、文文化化、、旅旅游游…………等等功功能能于于一一體體的的綜綜合合體體！！同同時(shí)時(shí)也也要要實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)““功功能能疊疊加加””的的聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)??！【我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位】】【我我們們的的客客戶戶定定位位】】市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)高端市場(chǎng)中高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)中低端市場(chǎng)低端市場(chǎng)獻(xiàn)給給助助力力中中原原的的總總部部企企業(yè)業(yè)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)誰(shuí)在在購(gòu)購(gòu)買買鄭鄭州州高高端端甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓？？盛世世元元年年地地產(chǎn)產(chǎn)所所操操作作的的鄭鄭州州國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)中中心心以以及及在在項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作過過程程中中對(duì)對(duì)其其它它高高端端寫寫字字樓樓的的調(diào)調(diào)查查中中發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)————主要集中在金金融、保險(xiǎn)、、、科研、電電子、貿(mào)易、、傳媒、旅游游、生物、醫(yī)醫(yī)藥、化工、、咨詢、創(chuàng)意意、設(shè)計(jì)、代代理、通信、、工程、律師師、會(huì)計(jì)、影影視、裝飾、、紙業(yè)、印務(wù)務(wù)等行業(yè)。.21中管管網(wǎng)房地產(chǎn)頻頻道依照“規(guī)?！Y金實(shí)力→→對(duì)商務(wù)氛圍圍依存度”深深入，高端甲甲級(jí)寫字樓的的客戶也可分分為“大公司司、中公司、、小公司”三三類，此外還還有少量的投投資型客戶。。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)1．大公司目前購(gòu)買高端端寫字樓的大大規(guī)模公司主主要集中于金金融、保險(xiǎn)、、通信、傳媒媒、外貿(mào)、旅旅游、科技等等行業(yè)，多數(shù)數(shù)選擇約800平方米以以上的面積，，最大的達(dá)到到7000平平方米，一般般這類型公司司購(gòu)置面積的的總和約占到到總體量的1/3強(qiáng)。公司在辦公場(chǎng)場(chǎng)所的選擇上上更為依賴于于商務(wù)環(huán)境，，加上公司形形象均較好，，因此在其辦辦公場(chǎng)所的選選擇上較為苛苛刻，一般選選擇高層區(qū)。。同時(shí)他們對(duì)對(duì)寫字樓的物物業(yè)管理者要要求較高，一一般認(rèn)同國(guó)內(nèi)內(nèi)外相對(duì)知名名的物業(yè)管理理公司（如世世邦魏理仕、、第一太平戴戴維斯）。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)2．中公司借助大公司的的“羊群效應(yīng)應(yīng)”。一個(gè)個(gè)行業(yè)的大公公司進(jìn)駐，平平均可以帶來來約10個(gè)中中等規(guī)模的關(guān)關(guān)聯(lián)公司進(jìn)駐駐。中公司平平均購(gòu)置面積積約300平平方米，這些些公司所購(gòu)置置面積的總和和約占到總體體量的1/3強(qiáng)。這些實(shí)業(yè)型公公司比較喜歡歡中高層區(qū)寫寫字樓，價(jià)格格承受能力較較強(qiáng)；企業(yè)決決策層風(fēng)格比比較務(wù)實(shí)和理理性，追求性性價(jià)比；一次次性付款與按按揭付款比例例相當(dāng)。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)3．小公司在高端寫字樓樓的客戶群中中，也有一小小部分小規(guī)模模公司。這些些公司度過了了創(chuàng)業(yè)期，處處于穩(wěn)定上升升階段。他們們實(shí)力較強(qiáng)，，非常有活力力。此類公司司在辦公場(chǎng)所所的選擇上對(duì)對(duì)商務(wù)環(huán)境依依存度高。小小公司購(gòu)置面面積的總和一一般在總體量量的15%左左右。這些外向型以以及服務(wù)行業(yè)業(yè)的公司對(duì)形形象要求較高高，需求面積積一般較小，，比較喜歡中中低層區(qū)，價(jià)價(jià)格承受能力力一般；24小時(shí)辦公；；企業(yè)決策層層風(fēng)格較為開開放和沖動(dòng)，，絕大部分采采用按揭付款款。4．投資型客客戶對(duì)于投資型客客戶，建議謹(jǐn)謹(jǐn)慎的限制和和篩選，以維維護(hù)整個(gè)寫字字區(qū)辦公的純純正度。允許許少量個(gè)人和和機(jī)構(gòu)投資者者進(jìn)入，一方方面可以保持持整個(gè)寫字區(qū)區(qū)的活力；另另一方面，也也是為了滿足足部分企業(yè)的的擴(kuò)張性需要要。投資型客客戶購(gòu)置面積積的總和約占占總體量的10%左右。。這些投資者對(duì)對(duì)價(jià)格、地段段和租金回報(bào)報(bào)非常關(guān)注，，需求面積一一般較小，比比較喜歡低層層區(qū)，價(jià)格敏敏感度非常高高；該類客戶戶非常理性；；絕大部分采采用按揭付款款。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)寫字樓客戶特征匯總傾向于選址寫寫字樓密集的的商務(wù)核心地地帶大中型公司是是購(gòu)置辦公樓樓的主體，購(gòu)購(gòu)置面積集中中在300——800平方方米購(gòu)置1000平方米以上上的大公司多多集中在金融融、保險(xiǎn)、通通信、傳媒、、外貿(mào)、旅游游、科技等行行業(yè)對(duì)商務(wù)氛圍和和環(huán)境依存度度較高大公司特別是是總部型企業(yè)業(yè)的羊群效應(yīng)應(yīng)非常明顯企業(yè)向大體量量綜合型寫字字區(qū)會(huì)集產(chǎn)生生聚集效應(yīng)多數(shù)企業(yè)在購(gòu)購(gòu)置辦公場(chǎng)所所的同時(shí)意在在擁有自有資資產(chǎn)多數(shù)企業(yè)傾向向于選擇有全全球管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的物業(yè)公司司服務(wù)5A寫字樓是是購(gòu)置辦公樓樓的基本需求求多數(shù)公司更看看重商務(wù)環(huán)境境對(duì)企業(yè)文化化和發(fā)展的促促進(jìn)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)【第四章價(jià)價(jià)值體系】】盛世元年地產(chǎn)產(chǎn)建議：在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上上，將項(xiàng)目所所屬板塊價(jià)值值+產(chǎn)品價(jià)值值+品牌價(jià)值值進(jìn)行優(yōu)化組組合，打造本本項(xiàng)目的核心心價(jià)值體系，，為項(xiàng)目的差差異化經(jīng)營(yíng)，，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略。鄭東第一門戶商務(wù)第標(biāo)板塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值鄭州城區(qū)核心區(qū)城市行政大道硬件軟件發(fā)展商+合作伙伴提高城市品位、振興城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)式建筑雙子星中原之首四季如春城市經(jīng)濟(jì)、文化、政治的中心區(qū)域會(huì)呼吸幕墻寫字樓、商業(yè)中央空調(diào)、集中供暖智能化文化體系展示城市魅力國(guó)際管家節(jié)能、環(huán)保盛世國(guó)際廣場(chǎng)——開發(fā)核心理念：開創(chuàng)鄭州門戶商務(wù)地標(biāo)時(shí)代！中原第一高歷史使命商務(wù)板塊行政板塊商業(yè)板塊交通板塊中庭30米挑空如意造型27部高速電梯文化板塊屈指可數(shù)一千停車位生態(tài)辦公物業(yè)管理魅力價(jià)值（區(qū)位、品牌）感性價(jià)值感性認(rèn)同對(duì)廣義消費(fèi)者目標(biāo)客戶魅力誘惑產(chǎn)生的行為品牌認(rèn)同心理認(rèn)同附加值認(rèn)同受眾從多種途徑了解項(xiàng)目，表現(xiàn)極大興趣受眾關(guān)注本項(xiàng)目的進(jìn)程，多次親臨現(xiàn)場(chǎng)了解，進(jìn)行意向登記受眾對(duì)本項(xiàng)目生活方式，附加值的認(rèn)同和實(shí)現(xiàn)欲望形成核心價(jià)值（產(chǎn)品）理性價(jià)值理性認(rèn)同（購(gòu)買價(jià)值認(rèn)同）對(duì)狹義消費(fèi)者(目標(biāo)客戶)的理性引導(dǎo)成功客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶在置業(yè)客戶對(duì)本項(xiàng)目充滿期待和信心，形成口碑效應(yīng)，帶動(dòng)客戶網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境認(rèn)同對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品認(rèn)同對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)同對(duì)發(fā)展商信心認(rèn)同對(duì)本項(xiàng)目配套功能價(jià)值的認(rèn)同【項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值運(yùn)用】市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)【第五章營(yíng)營(yíng)銷策略】】如何突破市場(chǎng)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)？？？市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)“樹?展展?創(chuàng)””盛世國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷模式樹形象展產(chǎn)品創(chuàng)品牌銷售延續(xù)及品牌培育期開盤強(qiáng)銷期造勢(shì)蓄客期07年9—10月11月—08年1月3月—11月—09年9月形象營(yíng)銷產(chǎn)品營(yíng)銷品牌營(yíng)銷市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)盛世國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷模式實(shí)現(xiàn)盛世國(guó)際際廣場(chǎng)整體營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)盛世國(guó)際際廣場(chǎng)整體營(yíng)營(yíng)銷銷控目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)盛世國(guó)際際廣場(chǎng)整體營(yíng)營(yíng)銷價(jià)格目標(biāo)標(biāo)“三大招式，，三大目標(biāo)””市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷策略市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)一、“虎??狼”攻攻勢(shì)實(shí)現(xiàn)盛世國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)整整體營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)充分挖掘盛盛世國(guó)際廣廣場(chǎng)項(xiàng)目市市場(chǎng)價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)投資資利潤(rùn)最大大化。實(shí)現(xiàn)盛世國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益和品牌牌價(jià)值的雙雙豐收。凝聚市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，呼應(yīng)應(yīng)盛世國(guó)際際廣場(chǎng)項(xiàng)目目入市，實(shí)實(shí)現(xiàn)盛世項(xiàng)項(xiàng)目和盛世世項(xiàng)目的良良性互動(dòng)。。營(yíng)銷策略樹虎威在項(xiàng)目導(dǎo)入入形象階段段，就要壯壯大項(xiàng)目聲聲勢(shì)，擴(kuò)大大形象魅力力，通過感感性形象輸輸出，以極極高的姿態(tài)態(tài)制造關(guān)注注，喚起市市場(chǎng)期待！！市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)做快狼項(xiàng)目產(chǎn)品階階段，以速速度和理性性的組合進(jìn)進(jìn)攻，從區(qū)區(qū)域、配套套、產(chǎn)品、、交通、辦辦公形態(tài)等等多個(gè)方面面蠶食目標(biāo)標(biāo)，以達(dá)到到快速促進(jìn)進(jìn)目標(biāo)群了了解項(xiàng)目，，購(gòu)買項(xiàng)目目的目的?。∈袌?chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)寫字樓階段銷售率09年9月07年9/10月07年11月08年3月09年6月100%寫字樓項(xiàng)目籌備階段開盤階段強(qiáng)銷階段持銷階段尾盤階段20%40%90%20%50%10%100%80%60%40%20%10%15%50%30%35%20%商業(yè)階段銷售率商業(yè)階段招商率40%50%100%85%100%商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷持續(xù)期07年9月下旬08年3月開售期07年11月09年10月尾盤沖刺期09年12月誠(chéng)意招商期誠(chéng)意招商期80%營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)計(jì)劃以寫字樓引引爆市場(chǎng)，，寫字樓與與商業(yè)聯(lián)動(dòng)動(dòng)式營(yíng)銷傳傳播，延續(xù)續(xù)市場(chǎng)關(guān)注注度，打造造連綿不斷斷的營(yíng)銷攻攻勢(shì)?。。?！市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)二、“乾坤坤大挪移””——貨源組組合實(shí)現(xiàn)盛世國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)整整體營(yíng)銷銷銷控目標(biāo)每次推售以以“大盤小小做”的靈靈活手法，，制造供不不應(yīng)求的熱熱銷局面，，引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)。盛世元年地地產(chǎn)“高中中低組合，，中間匯聚聚”的銷售售模式，調(diào)調(diào)控銷售樓樓層即使價(jià)價(jià)格的穩(wěn)步步提升，推推售單位依依然保持明明顯的性價(jià)價(jià)比。既滿滿足不同客客戶的置業(yè)業(yè)要求，也也保障了銷銷售體系的的良性運(yùn)作作。類似盛盛世元年地地產(chǎn)所操作作的鄭州國(guó)國(guó)貿(mào)中心，，越銷售到到后期，所所推售的樓樓層單位最最好。營(yíng)銷策略低樓層6—10F中樓層11—20F高樓層21—28F樓層劃分示意1）“大盤盤小做”———每次推售樓樓層，分別別從高、中中、低樓層層挑選部分分樓層進(jìn)行行批量組合合銷售，杜杜絕出現(xiàn)一一窩蜂的粗粗放型銷售售局面。2）“高中中低組合，，中間匯聚聚”——統(tǒng)觀全局，，把握推售售步驟，通通過樓層遞遞減法，將將高、低連連同部分中中間樓層穩(wěn)穩(wěn)步消化，，最終引導(dǎo)導(dǎo)銷售貨源源集中于中中間樓層，，也就是消消化面相對(duì)對(duì)廣的承接接樓層。杜杜絕一刀切切的粗放型型銷售局面面。貨源組合合計(jì)劃貨源組合合備注：商商場(chǎng)銷售售按照同同等原則則進(jìn)行分分區(qū)域銷銷售市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)三、“縱縱云梯””——價(jià)格格把控實(shí)現(xiàn)盛世世國(guó)際廣廣場(chǎng)整體體營(yíng)銷價(jià)價(jià)格目標(biāo)標(biāo)在確定銷銷售均價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，““低開高高走”的的入市策策略，引引爆市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注。?！靶〔娇炜熳摺钡牡膬r(jià)格模模式，調(diào)調(diào)控銷售售價(jià)格的的穩(wěn)步提提升，結(jié)結(jié)合貨源源組合策策略，引引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)追捧。。類似盛盛世元年年地產(chǎn)所所操作的的鄭州國(guó)國(guó)貿(mào)中心心，在確確定均價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通通過15輪價(jià)格格調(diào)控，，令前期期業(yè)主不不斷感到到升值，，在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)所確定定的銷售售均價(jià)的的同時(shí)，，也帶動(dòng)動(dòng)了業(yè)主主的口碑碑傳播。。這對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目、企企業(yè)的品品牌帶來來良好的的促進(jìn)作作用。營(yíng)銷策略盛世元年地產(chǎn)產(chǎn)在鄭州所操操作的寫字樓樓項(xiàng)目，在一一年8個(gè)月時(shí)時(shí)間內(nèi)，通過過15輪價(jià)格格調(diào)控引導(dǎo)，，實(shí)現(xiàn)前期所所確定的銷售售均價(jià)的同時(shí)時(shí)，也實(shí)現(xiàn)100%的銷銷售率。15輪調(diào)控———100%銷售市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目銷售籌劃階段項(xiàng)目開盤階段項(xiàng)目強(qiáng)銷階段項(xiàng)目持銷階段項(xiàng)目尾盤階段寫字樓營(yíng)銷各各階段工作安安排：【第六章銷銷售執(zhí)行】】市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目銷售售籌劃階段（（07.9———10月））階段工作重點(diǎn)點(diǎn)：（1）項(xiàng)目造造勢(shì)，塑造項(xiàng)項(xiàng)目形象，建建立市場(chǎng)影響響力和關(guān)注度度；（2）通過發(fā)發(fā)展商的公司司內(nèi)部關(guān)系客客戶和社會(huì)關(guān)關(guān)系客戶以及及我司客戶資資源積累，建建立基礎(chǔ)客戶戶網(wǎng)群。（3）聯(lián)系媒媒體資源，通通過房展會(huì)獲獲取“2007鄭州城市市運(yùn)營(yíng)地標(biāo)寫寫字樓最佳綜綜合體”、““2007最最具國(guó)際影響響力城市地標(biāo)標(biāo)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”主訴求點(diǎn)：項(xiàng)項(xiàng)目形象營(yíng)銷銷——鄭東第一一門戶商務(wù)地地標(biāo)！市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)媒體配合，營(yíng)營(yíng)銷推廣策略略指導(dǎo)思路（1）戶外廣廣告、樓體廣廣告的設(shè)置、、投放，包括括路牌、道旗旗等交通線路路包裝、地塊塊/工地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝等（2）開始投投入報(bào)紙形象象廣告，車體體廣告（3）樓宇液液晶電視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、廣播、、專業(yè)雜志、、短信的運(yùn)用用（4）銷售中中心及銷售隊(duì)隊(duì)伍的組建和和培訓(xùn)完成（5）銷售中中心開放儀式式系列活動(dòng)（6）接受市市場(chǎng)意向登記記銷售目標(biāo)：主要以發(fā)展商商關(guān)系客戶和和社會(huì)關(guān)系客客戶以及我司司積累客戶資資源，要求積積累登記客戶戶400組。。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目開盤盤階段（07.11月））階段工作重點(diǎn)點(diǎn)：（1）確定首首批推售單位位及價(jià)格，掀掀起第一輪銷銷售高潮（2）全面釋釋放前期積蓄蓄的客戶能量量，全面擴(kuò)大大客戶網(wǎng)群（3）為第二二期開盤積蓄蓄客戶群（4）總結(jié)分分析首期銷售售的經(jīng)驗(yàn)，安安排第二期的的詳細(xì)貨型貨貨量（5）完善客客戶資料數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)，開始跟跟進(jìn)售后服務(wù)務(wù)（6）“走出出去，請(qǐng)近來來”創(chuàng)新直銷銷模式及傳統(tǒng)統(tǒng)坐銷模式配配合啟動(dòng)主訴求點(diǎn)：重重點(diǎn)演繹“門門戶地標(biāo)商商務(wù)旗艦??！”市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)直銷模式連接接：實(shí)踐證明明，直銷是甲甲級(jí)寫字樓最最經(jīng)濟(jì)、最實(shí)實(shí)用、最理性性的推廣模式式。寫字樓不同于于住宅，以廣廣告、公關(guān)促促銷為主要手手段的推廣模模式對(duì)甲級(jí)寫寫字樓來說已已經(jīng)黯然失色色。直效推廣廣模型是在直直銷基礎(chǔ)上建建立并發(fā)展、、完善起來的的，目前已成成為面向客戶戶銷售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)效效手段，在住住宅和寫字樓樓項(xiàng)目領(lǐng)域都都有應(yīng)用，尤尤其適用于高高檔住宅和寫寫字樓，效果果良好。直效推廣的具具體流程為：：利用市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法→對(duì)對(duì)客戶進(jìn)行挖挖掘、接觸→→建立目標(biāo)客客戶數(shù)據(jù)庫(kù)→→專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷話務(wù)員員進(jìn)行再溝通通→房地產(chǎn)銷銷售職業(yè)經(jīng)理理人與客戶建建立聯(lián)系→現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)演示、促促進(jìn)成交。（（手法包括：：電話行銷，，郵寄銷售，，雜志定投，，人員直銷，，現(xiàn)場(chǎng)直銷，，當(dāng)然也需要要廣告配合，，但廣告配合合以形象廣告告為主，展示示形象，并輔輔之以項(xiàng)目信信息告知型廣廣告。）采取這種直效效推廣模式具具有很多優(yōu)勢(shì)勢(shì)：每天到銷銷售處的客源源穩(wěn)定；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成交穩(wěn)定成成熟；針對(duì)真真正的潛在受受眾群體進(jìn)行行宣傳，確保保營(yíng)銷投入的的實(shí)效性；現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)演示說明明的方式是最最有效的推介介方式之一；；不受季節(jié)性性因素影響，，對(duì)市場(chǎng)培植植充分；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)效應(yīng)明顯，，對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)可以產(chǎn)生良良性促進(jìn)；形形成優(yōu)秀的客客戶網(wǎng)絡(luò)關(guān)系系等等。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)媒體配配合，，營(yíng)銷銷推廣廣策略略指導(dǎo)導(dǎo)思路路（1））與商商業(yè)簽簽約相相結(jié)合合的盛盛大開開盤活活動(dòng)（2））報(bào)紙紙廣告告的有有重點(diǎn)點(diǎn)加量量投入入，車車體廣廣告更更新（3））重點(diǎn)點(diǎn)地段段戶外外廣告告繼續(xù)續(xù)加量量投入入，更更新（4））樓宇宇液晶晶電視視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、廣播播、專專業(yè)雜雜志、、短信信的運(yùn)運(yùn)用銷售目目標(biāo)：：預(yù)計(jì)計(jì)完成成本項(xiàng)項(xiàng)目首首輪銷銷售20%的銷銷售目目標(biāo)。。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)3、項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)銷階階段（（07.11月月———08.1月））階段工工作重重點(diǎn)：：（1））掀起起第二二輪銷銷售高高潮（2））“走走出去去，請(qǐng)請(qǐng)近來來”創(chuàng)創(chuàng)新直直銷模模式及及傳統(tǒng)統(tǒng)坐銷銷模式式配合合啟動(dòng)動(dòng)，全全面擴(kuò)擴(kuò)大客客戶網(wǎng)網(wǎng)群（3））為商商業(yè)開開盤積積蓄客客戶群群（4））總結(jié)結(jié)分析析兩輪輪銷售售的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，安排排第三三期的的詳細(xì)細(xì)貨型型貨量量（5））完善善客戶戶資料料數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)主訴求求點(diǎn)：：重點(diǎn)點(diǎn)演繹繹“地地標(biāo)式式純甲甲級(jí)商商務(wù)綜綜合體體！””，同同時(shí)透透露商商業(yè)認(rèn)認(rèn)籌登登記信信息媒體配配合，，營(yíng)銷銷推廣廣策略略指導(dǎo)導(dǎo)思路路（1））“地地標(biāo)式式純甲甲級(jí)商商務(wù)綜綜合體體”主主題展展示（2））報(bào)紙紙廣告告的有有重點(diǎn)點(diǎn)加量量投入入，車車體廣廣告更更新（3））重點(diǎn)點(diǎn)地段段戶外外廣告告繼續(xù)續(xù)加量量投入入，更更新（4））樓宇宇液晶晶電視視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、廣播播、專專業(yè)雜雜志、、短信信的運(yùn)運(yùn)用銷售目目標(biāo)：：預(yù)計(jì)計(jì)完成成本項(xiàng)項(xiàng)目第第二輪輪銷售售20%的的銷售售目標(biāo)標(biāo)。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)4、項(xiàng)項(xiàng)目持持銷階階段（（08.3月———09.6月月）階段工工作重重點(diǎn)：：（1））引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)保持持銷售售熱點(diǎn)點(diǎn)（2））“走走出去去，請(qǐng)請(qǐng)近來來”創(chuàng)創(chuàng)新直直銷模模式及及傳統(tǒng)統(tǒng)坐銷銷模式式配合合啟動(dòng)動(dòng)，全全面擴(kuò)擴(kuò)大客客戶網(wǎng)網(wǎng)群（3））商業(yè)業(yè)開盤盤儀式式活動(dòng)動(dòng)（4））總結(jié)結(jié)分析析月度度銷售售的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，安排排下一一階段段的詳詳細(xì)貨貨型貨貨量（5））完善善客戶戶資料料數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)主訴求求點(diǎn)：：產(chǎn)品品營(yíng)銷銷———全面面演繹繹“地地標(biāo)式式純甲甲級(jí)商商務(wù)綜綜合體體！””市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)媒體配配合，，營(yíng)銷銷推廣廣策略略指導(dǎo)導(dǎo)思路路（1））““地地標(biāo)標(biāo)式式純純甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)綜綜合合體體””主主題題展展示示系系列列活活動(dòng)動(dòng)（2）報(bào)報(bào)紙廣告告分時(shí)間間段有重重點(diǎn)加量量投入，，車體廣廣告選擇擇更新（3）重重點(diǎn)地段段戶外廣廣告分時(shí)時(shí)間段投投入，更更新（4）樓樓宇液晶晶電視、、網(wǎng)絡(luò)、、廣播、、專業(yè)雜雜志、短短信的交交替運(yùn)用用銷售目標(biāo)標(biāo)：預(yù)計(jì)計(jì)完成本本項(xiàng)目第第三輪銷銷售50%的銷銷售目標(biāo)標(biāo)。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)5、項(xiàng)目目尾盤階階段（09.7月———09.9月））階段工作作重點(diǎn)：：（1）加加快銷售售速度，，完成尾尾盤的全全面銷售售（2）““走出去去，請(qǐng)近近來”創(chuàng)創(chuàng)新直銷銷模式及及傳統(tǒng)坐坐銷模式式配合啟啟動(dòng)，保保持穩(wěn)定定客戶網(wǎng)網(wǎng)群（3）商商業(yè)準(zhǔn)備備開業(yè)儀儀式活動(dòng)動(dòng)（4）總總結(jié)分析析月度銷銷售的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，完完成尾盤盤剩余單單位的促促銷策略略（5）完完善客戶戶資料數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)主訴求點(diǎn)點(diǎn)：品牌牌營(yíng)銷———稀缺缺性引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)““交樓在在即，僅僅存數(shù)席席虛位以以待！””市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)媒體配合合，營(yíng)銷銷推廣策策略指導(dǎo)導(dǎo)思路（1）““商業(yè)———白宮宮不夜城城”主題題系列活活動(dòng)（2）報(bào)報(bào)紙廣告告間斷性性投入（3）重重點(diǎn)地段段戶外廣廣告更新新（4）樓樓宇液晶晶電視、、網(wǎng)絡(luò)、、廣播、、專業(yè)雜雜志的間間斷性運(yùn)運(yùn)用銷售目標(biāo)標(biāo)：預(yù)計(jì)計(jì)完成本本項(xiàng)目尾尾盤銷售售10%的銷售售目標(biāo)。。市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)為保障開開發(fā)商隨隨時(shí)、及及時(shí)掌握握銷售最最新情況況，把控控項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作方向向。盛世世元年地地產(chǎn)通過過及時(shí)提提交系統(tǒng)統(tǒng)的日?qǐng)?bào)報(bào)表、周周報(bào)表、、月報(bào)表表以及周周工作例例會(huì)，月月工作會(huì)會(huì)議等工工作模式式，與開開發(fā)商保保持良好好的、透透明的溝溝通！市場(chǎng)思考項(xiàng)目思考運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略價(jià)值體系營(yíng)銷策略銷售執(zhí)行盛世元年優(yōu)勢(shì)盛世元年年地產(chǎn)銷銷售執(zhí)執(zhí)行流程程、報(bào)表表管理………選房落定閱讀《***認(rèn)購(gòu)書》和《鄭州市商品房買賣合同》（預(yù)售），繳納定金每套人民幣貳萬(wàn)元整，并簽署《***認(rèn)購(gòu)書》；繳納定金不足者簽署《***臨時(shí)定金協(xié)議》，并于24小時(shí)內(nèi)補(bǔ)足定金。交首期，七天內(nèi)簽署《鄭州市房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售）七天內(nèi)送交國(guó)土局備案合同一次性付款客戶可領(lǐng)合同原件一份；按揭客戶可領(lǐng)合同復(fù)印件一份，原件交按揭銀行保管付款按揭提交按揭所需資料：身份證、戶口簿復(fù)印件、收入證明等繳納抵押登記費(fèi)、貸款印花稅、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等與按揭銀行簽署貸款合同，一月后領(lǐng)貸款合同、借款借據(jù)和存折等供樓入伙繳納入伙費(fèi)用：預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、煤氣、電視、電話等開戶費(fèi)，裝修押金等，客戶驗(yàn)樓。如有異議，15天內(nèi)提出。領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》公布入伙通知，辦理入伙手續(xù)；辦證繳納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用：契稅，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，印花稅費(fèi)等；一次性付款客戶可領(lǐng)房產(chǎn)證原件；按揭客戶的房產(chǎn)證由銀行保管?，F(xiàn)場(chǎng)銷售售執(zhí)行－－流程銷售人員接待客戶客戶提出優(yōu)惠申請(qǐng)銷售人員將客戶情況反應(yīng)給項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理視情況填寫《客戶優(yōu)惠申請(qǐng)單》向發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人書面申請(qǐng)發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人書面批準(zhǔn)確認(rèn)后現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)額外外優(yōu)惠審審批流程程老帶新轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介優(yōu)惠惠流程已購(gòu)房業(yè)主轉(zhuǎn)介新客戶到售樓處現(xiàn)場(chǎng)新老客戶到銷售員處登記，填寫《老帶新確認(rèn)表》發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人進(jìn)行確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)備份留底新客戶成交后，老業(yè)主憑底單享受優(yōu)惠來訪客戶戶登記表表登記日期期：年年月月日日登登記記人：客戶姓名交通工具電話項(xiàng)目□第一次來（□電話預(yù)約客戶）□回頭客來客類別□單獨(dú)來□夫妻來□全家來□與朋友來□與部分家人來區(qū)域□市中心□東郊□西郊□南郊□北郊□附近居住□周邊區(qū)、縣□外地媒體□大河報(bào)□東方經(jīng)報(bào)□電視□戶外廣告□公交車身□房展□□介紹□過路□其他房型需求面積需求樓層職業(yè)購(gòu)房動(dòng)機(jī)單價(jià)反映□過高□尚能接受□比其他項(xiàng)目便宜月供反映□過高□能接受□便宜總價(jià)反映□沒能力接受□需家人協(xié)助□尚能接受□錢不是問題考慮因素（可復(fù)選）□區(qū)域□樓盤位置□交通□學(xué)區(qū)□小區(qū)規(guī)劃□小區(qū)環(huán)境□小區(qū)配套□生活配套□建材□景觀□工期□戶型□價(jià)格□付款方式□月供款□車位□使用率□物業(yè)管理□品牌信譽(yù)□其他（注明）未購(gòu)因素（可復(fù)選）□單價(jià)太高□總價(jià)過高□首付太高□樓層不合□房型不滿□朝向不滿□擔(dān)心信譽(yù)□工期太長(zhǎng)□對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境不滿□對(duì)位置不滿□對(duì)小區(qū)社區(qū)配套不滿□小區(qū)設(shè)計(jì)風(fēng)格不滿□綠化太少□家人不滿□無決定權(quán)□與其他樓盤再比較□其他（注明）客戶意愿□A級(jí)：接近或已成□B級(jí)：有可能回籠□C級(jí)：意愿平平□D級(jí)：觀光客□替別人拿資料備注主管審閱序號(hào)時(shí)間客戶咨詢重點(diǎn)客戶需求信息客戶姓名預(yù)約聯(lián)系電話置業(yè)顧問樓盤位置價(jià)格及月供小區(qū)環(huán)境配套戶型其他戶型面積樓層接受不接受

來電客戶戶登記表表登記日期期：年年月月日日本日銷售情況：銷售形式單位面積置業(yè)顧問總價(jià)優(yōu)惠比例優(yōu)惠總價(jià)備注小定

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今日發(fā)生總來訪量登記來訪量來電量小定量大定量簽約量退房量大定面積簽約面積大定金額簽約金額

住宅商鋪?zhàn)≌啼佔(zhàn)≌啼?/p>

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昨日累計(jì)總來訪量登記來訪量來電量小定量大定量簽約量退房量大定面積簽約面積大定金額簽約金額

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今日累計(jì)總來訪量登記來訪量來電量小定量大定量簽約量退房量大定面積簽約面積大定金額簽約金額

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推廣活動(dòng)：案場(chǎng)反映：現(xiàn)場(chǎng)日?qǐng)?bào)報(bào)表示意意銷售日日志志月日日星星期天天氣廣廣告現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)銷售道具檢查工地進(jìn)度來電量次預(yù)約看房人來訪量共人（次）回訪量人（次）A級(jí)人B級(jí)人C級(jí)人D級(jí)人預(yù)定成交套足定成交套補(bǔ)定套退定套成交戶型一房套二房套三房套四房套其他套預(yù)定戶別：足定戶別：補(bǔ)定戶別：退定戶別：當(dāng)日銷售情況分析：明日需解決的重點(diǎn)問題：項(xiàng)目經(jīng)理：助理：☆本表為為每日晚晚例會(huì)專專用表格格，上交交項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理審定定，營(yíng)銷銷部作考考核憑證證。經(jīng)理周周/月月記項(xiàng)目：：月月份第第周周項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理：：本周來電：次來訪人（次）回訪量人（次）預(yù)定成交套足定成交套補(bǔ)定套退定套本周合同簽定套廣告次活動(dòng)次總成交戶型二房套三房套四房套其他套預(yù)定成交面積：交足定金面積：本周銷售分析：本周退定分析：現(xiàn)場(chǎng)管理問題及解決：客戶問題及解決：部門協(xié)調(diào)：需公司重點(diǎn)處理協(xié)調(diào)答復(fù)的事項(xiàng)及時(shí)限：序號(hào)客戶年齡性別聯(lián)系方式認(rèn)購(gòu)單位戶型面積㎡標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元）付款方式付款/折扣折后總價(jià)（元）購(gòu)卡時(shí)間簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)間合同簽定時(shí)間首期款置業(yè)顧問姓名時(shí)間款額1

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認(rèn)購(gòu)客客戶檔檔案管管理登記日日期：：年年月月謝謝謝1月-2301:11:4001:1101:111月-231月-2301:1101:1101:11:401月-231月-2301:11:402023/1/61:11:409、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:11:4001:11:4001:111/6/20231:11:40AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2301:11:4001:11Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:11:4001:11:4001