新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)策略

PART3新政下的市場(chǎng)思考新政下的市場(chǎng)思考綱要第二部分歷史研究及案例發(fā)現(xiàn)問(wèn)題分析問(wèn)題第三部分未來(lái)研判與策略?xún)?nèi)容

本輪市場(chǎng)周期政策后市場(chǎng)表現(xiàn)政策前后主要城市量?jī)r(jià)走勢(shì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)五一上海房展會(huì)表現(xiàn)上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)

上一輪調(diào)控期開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略（常見(jiàn)弱市營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)手段）案例（遠(yuǎn)洋、龍湖、萬(wàn)科、保利等）弱市策略解決問(wèn)題第一部分現(xiàn)狀分析與解讀

政策走勢(shì)及政策預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品策略?xún)r(jià)格策略開(kāi)盤(pán)策略研究思路新政下的市場(chǎng)思考城市：由點(diǎn)及面，各地樓市全面火爆攀升的本輪市場(chǎng)周期?？驮矗河蓜傂孕枨笾镣顿Y投機(jī)客大舉入市，非常具有代表性的一輪發(fā)展周期。2009年－2010年城市成交變化情況08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷復(fù)蘇狂熱變盤(pán)09年1季度09年2季度09年3季度上升加速哈爾濱，蘇州，廈門(mén)等二三線(xiàn)城市大幅回暖杭州，蘇州，?？诔山涣繚q幅居前，一線(xiàn)城市成交放量速度加快上海，北京等一線(xiàn)城市成交創(chuàng)年內(nèi)新高全國(guó)樓市成交均到頂峰，南京，成都環(huán)比漲4成，價(jià)格均創(chuàng)紀(jì)錄全國(guó)9成城市成交量大跌，南京，成都，杭州二線(xiàn)城市尤其明顯領(lǐng)跌全國(guó)。銀川，烏魯木齊等三四線(xiàn)城市領(lǐng)漲全國(guó)2009年－2010年房地產(chǎn)客源變化情況改善型開(kāi)始增加改善型和投資客的比例明顯增加投資比例大幅增加大量投資、投機(jī)占據(jù)市場(chǎng)價(jià)格高位，多處于觀(guān)望期剛性需求08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷復(fù)蘇狂熱變盤(pán)09年1季度09年2季度09年3季度上升加速現(xiàn)狀分析與解讀1新政下的市場(chǎng)思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：受到需求面不同的影響，主力成交產(chǎn)品也呈現(xiàn)明顯的變化。政策：政策由扶持到制約，體現(xiàn)政府對(duì)樓市的掌控思路。2009-2010年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化08年4季度09年4季度10年1季-2度低谷復(fù)蘇狂熱變盤(pán)09年1季度09年2季度09年3季度上升加速產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的中小戶(hù)型為成交主力中、大戶(hù)型抬頭高單價(jià)的大戶(hù)型產(chǎn)品及豪宅受到青睞豪宅市場(chǎng)井噴大多數(shù)項(xiàng)目成交面臨變盤(pán)點(diǎn)普通住宅成交為主，中小戶(hù)型多次下調(diào)存貸款利率和準(zhǔn)備金率以及減免交易稅出臺(tái)信貸新政，貸款利率享受7折優(yōu)惠出臺(tái)保障房和安居房規(guī)劃出臺(tái)集約土地通知，規(guī)范限制土地繼續(xù)從緊政策，收緊流動(dòng)性，大幅提高信貸門(mén)檻密集出臺(tái)從緊政策，中止優(yōu)惠，提高信貸門(mén)檻2009年－2010年房地產(chǎn)政策變化情況08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷復(fù)蘇狂熱變盤(pán)09年1季度09年2季度09年3季度上升加速政策扶持期政策從緊期政策穩(wěn)定期本輪市場(chǎng)周期解析新政下的市場(chǎng)思考新政出臺(tái)前后一周成交量對(duì)比

政策出臺(tái)前后一周相比，全國(guó)各主要城市成交面積均出現(xiàn)了大幅度的下跌，杭州、重慶、深圳等成交大幅下降60%以上。新政下的市場(chǎng)思考4月第三周與第四周全國(guó)主要城市供求情況（新政出臺(tái)前后對(duì)比）上海市商品住宅供求走勢(shì)

新政出臺(tái)后——供應(yīng)：開(kāi)發(fā)商集中加速推盤(pán)成交：去化速度減緩集中加速推出房源成交量大幅下跌周末出臺(tái)新政后春節(jié)階段新政下的市場(chǎng)思考典型城市新政前后市場(chǎng)表現(xiàn)上海市商品住宅可售量走勢(shì)

新政出臺(tái)后，網(wǎng)上房地產(chǎn)可售面積、可售套數(shù)猛增，作為重點(diǎn)調(diào)控城市之一，上海開(kāi)發(fā)商反應(yīng)及時(shí)，快速出貨意圖明顯。周末出臺(tái)新政可售量突增新政下的市場(chǎng)思考典型城市新政前后市場(chǎng)表現(xiàn)2010年4月27日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，推出1、2號(hào)樓共約800套房源，主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等戶(hù)型，均價(jià)18500元/平米（帶裝修），一次性付款98折，實(shí)際成交均價(jià)18338元/㎡（截至2010年5月6日）。該項(xiàng)目選擇在非雙休低調(diào)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日推出800套房，綠地對(duì)外宣稱(chēng)售出600套，截至5.6網(wǎng)上備案350套，總金額約6.71個(gè)億。已按照建設(shè)部新規(guī)執(zhí)行一房一價(jià)表——截至2010年5月6日資料來(lái)源：北京網(wǎng)上房地產(chǎn)新政下的市場(chǎng)思考競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)：綠地新里西斯萊公館(北京大興項(xiàng)目)——價(jià)格策略：低價(jià)入市綠地集團(tuán)在本屆房展會(huì)上打出了大幅優(yōu)惠，別墅在房展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)有40萬(wàn)每套的優(yōu)惠，買(mǎi)別墅送世博門(mén)票和旅游等；

旭輝依云灣競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綠地公園壹品最近在五一房展會(huì)上打出了大幅優(yōu)惠的廣告，總價(jià)最高優(yōu)惠達(dá)40萬(wàn)元。新政下的市場(chǎng)思考競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)：顧村綠地公園壹品——

總價(jià)大幅優(yōu)惠

福美來(lái)4月上、下半月人均帶看量對(duì)比圖

新政出臺(tái)后，新增房源量迅速增加，拋盤(pán)涌現(xiàn)受政策影響，下半月帶看數(shù)量隨著新增客戶(hù)的減少而明顯低于上半月;

上海八成購(gòu)房者推遲買(mǎi)房投資客信心遭受重挫;4月下半月過(guò)半房源滯銷(xiāo)，5月巨大供應(yīng)恐致房?jī)r(jià)回調(diào)；二手房房?jī)r(jià)的回調(diào)會(huì)早于一手房。

福美來(lái)4月上、下半月全市加盟店平均新增房源量對(duì)比圖新政下的市場(chǎng)思考上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)違約率達(dá)50%上海中原地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，，目前在二手手房市場(chǎng)上，，買(mǎi)家違約退退單現(xiàn)象大幅幅增加。如徐徐匯匯翠板塊塊、長(zhǎng)寧天山山、閔行七寶寶、普陀真光光等板塊，違違約率甚至達(dá)達(dá)到50%。。其中主要原原因，是首付付款大幅提高高至五成和1.1倍的貸貸款利率，令令買(mǎi)家難以接接受。成交量銳減上海中原研究究咨詢(xún)部對(duì)28家門(mén)店分行經(jīng)經(jīng)理調(diào)查顯示示，總體掛牌牌量并未因政政策出臺(tái)而明明顯增加，但但門(mén)店來(lái)訪(fǎng)量量急劇減少，，普遍減少的的幅度都在30%-50%。如普陀昌化化、長(zhǎng)寧天山山、嘉定嘉城城等板塊均減減少了40%以上。成交量量銳減，70%-80%的意向購(gòu)房者者都選擇了觀(guān)觀(guān)望。議價(jià)有空間，，價(jià)格向低走走新政前房東跳跳價(jià)現(xiàn)象非常常明顯，普遍遍跳價(jià)幅度為為5%-10%，而新政出臺(tái)臺(tái)后跳價(jià)現(xiàn)象象基本不存在在，反而是出出現(xiàn)了一定的的議價(jià)空間，，幅度基本在在5%左右，綜合讓讓利幅度在10%左右。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考上海二手房市市場(chǎng)表現(xiàn)——幾個(gè)現(xiàn)象半數(shù)觀(guān)展者為為考察市場(chǎng)行行情六成觀(guān)展者看看跌上海房?jī)r(jià)價(jià)八成觀(guān)展者年年內(nèi)觀(guān)望在220個(gè)參展樓盤(pán)中中，約有4成樓盤(pán)尚不明明確何時(shí)開(kāi)盤(pán)盤(pán)及開(kāi)盤(pán)價(jià)格格，僅有1成項(xiàng)目進(jìn)行小小幅促銷(xiāo)。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考五一上海房展展會(huì)表現(xiàn)：現(xiàn)象1——沒(méi)有打折促銷(xiāo)銷(xiāo)，只有價(jià)格格未定；八成觀(guān)展者選擇觀(guān)望。在嘉興、昆山山等異地置業(yè)業(yè)的展廳里，，稀疏的參觀(guān)觀(guān)人群讓整個(gè)個(gè)展館顯得頗頗為冷清。新政對(duì)于上海海周邊樓盤(pán)，，尤其是昆山山、千燈等樓樓盤(pán)影響非常常明顯。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考五一上海房展展表現(xiàn)：現(xiàn)象2——異地置業(yè)政策策收緊，上海海周邊樓盤(pán)展展位冷清，開(kāi)開(kāi)發(fā)商后悔參參展由于不少商業(yè)業(yè)項(xiàng)目并不受受本次新政影影響，商鋪、、小戶(hù)型寫(xiě)字字樓、酒店式式公寓都成為為新政外仍可可關(guān)注的產(chǎn)物物，在本次展展會(huì)上，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)有所抬抬頭；本次參展項(xiàng)目目中，除了上上海部分商業(yè)業(yè)項(xiàng)目被看展展人關(guān)注外，，不少外地項(xiàng)項(xiàng)目也紛紛舉舉起“商業(yè)牌”。五一上海房展展會(huì)表現(xiàn)：現(xiàn)象3——不受新政影響響，可銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)猛抬抬頭新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考針對(duì)有購(gòu)房意意愿的受訪(fǎng)者者，新浪樂(lè)居居的調(diào)查顯示示，近半數(shù)(48%)的受訪(fǎng)者是自自住需求，26.3%為改善性需求求，11.6%為婚房，還有有1.2%為拆遷需求。?？梢哉f(shuō)基本本上都是以剛剛性需求為主主，占87%以上。而投資資的比例目前前只有8.4%。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考五一上海房展展會(huì)表現(xiàn)：現(xiàn)象4——八成以上購(gòu)房房者為剛需據(jù)新浪樂(lè)居調(diào)調(diào)查顯示，受受房貸新政影影響，有近五五成(44.2%)的受訪(fǎng)者考慮慮置業(yè)的戶(hù)型型在90平米以下。但但同時(shí)也有6.3%的受訪(fǎng)者是鎖鎖定150平米以上的大大戶(hù)型。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考五一上海房展展會(huì)表現(xiàn)：現(xiàn)象5——120㎡以下下面積段需求求占八成以上上從2008年市場(chǎng)調(diào)整期期間開(kāi)發(fā)商促促銷(xiāo)手段而言言，存一抵幾幾、折扣優(yōu)惠惠降價(jià)仍成為為最為常見(jiàn)的的手段，但效效果并非最佳佳歷史研究及案例

2新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考成交表現(xiàn)：成成交火爆，價(jià)價(jià)格直線(xiàn)上揚(yáng)揚(yáng)低開(kāi)高走，乘乘熱打鐵價(jià)格策略——低價(jià)入市，營(yíng)營(yíng)造轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)開(kāi)盤(pán)策略——主次分明，中中心房源后期期推案產(chǎn)品策略——以滿(mǎn)足客戶(hù)需需求產(chǎn)品為主主成功案例新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考弱市營(yíng)銷(xiāo)成功功案例：北京-遠(yuǎn)洋沁山水——新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格策略案例例在價(jià)格策略運(yùn)運(yùn)用上，采用用了低價(jià)入市市的手法，其其自降身價(jià)的的姿態(tài)立馬吸吸引了購(gòu)房者者足夠的關(guān)注注。從上表中可以以看到，遠(yuǎn)洋洋·沁山水11000元/㎡開(kāi)盤(pán)的價(jià)格明明顯低于板塊塊均價(jià)，價(jià)差差在2000－3000元/㎡之多，區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要在售的的二手房項(xiàng)目目如新興年代代等售價(jià)也都都集中在13000元/平米左右，這這使得該項(xiàng)目目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)相當(dāng)明顯，，從而使得本本項(xiàng)目08年弱市中北京京市難得一見(jiàn)見(jiàn)的通宵排隊(duì)隊(duì)買(mǎi)房的熱鬧鬧景象。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考弱市營(yíng)銷(xiāo)成功功案例——價(jià)格策略：低低價(jià)入市，營(yíng)營(yíng)造轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)以低價(jià)入市，，但最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整盤(pán)均價(jià)接接近板塊均價(jià)價(jià)從該項(xiàng)目所推推房源位置看看，與眾多項(xiàng)項(xiàng)目采用的操操作手法基本本一致，先期期推案房源1-5號(hào)樓無(wú)一例外外都處于整個(gè)個(gè)項(xiàng)目最邊緣緣，位于主干干道旁，相對(duì)對(duì)位置一般，，而二期開(kāi)盤(pán)盤(pán)的6-9號(hào)樓中6號(hào)和9號(hào)樓則處于小小區(qū)正中央，，可以更好的的享受到社區(qū)區(qū)景觀(guān)，可以以免受主干道道噪音干擾。。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考弱市營(yíng)銷(xiāo)成功功案例——開(kāi)盤(pán)策略：主主次分明，中中心房源后期期推案從該項(xiàng)目的推推案節(jié)奏來(lái)看看，其采用了了連續(xù)大批量量推案的方式式，項(xiàng)目一期期和二期間隔隔時(shí)間只有短短短一個(gè)月的的時(shí)間，且每每期推案量都都在600套以上，實(shí)屬屬少見(jiàn)。遠(yuǎn)洋洋開(kāi)發(fā)商此種種策略一方面面建立在項(xiàng)目目前期熱銷(xiāo)的的基礎(chǔ)上，另另一方面也顯顯示出開(kāi)發(fā)商商對(duì)于項(xiàng)目本本身的自信。。另外，推案房房源戶(hù)型上，，一期和二期期都是以小戶(hù)戶(hù)型的二房為為主導(dǎo)，占據(jù)據(jù)了三分之二二以上，且二二期二房面積積跨度更大，，比前期更加加小巧，購(gòu)房房者可以更好好控制總價(jià)，，選擇余地也也更大。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考弱市營(yíng)銷(xiāo)成功功案例——乘熱打鐵，連連續(xù)大批量小小戶(hù)型推案2003200420052006200720082009二手房交易營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，抑制制過(guò)度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過(guò)房房貸新政，提提高投資門(mén)檻檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松松，減免商品品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸貸條件，降低低利率年末開(kāi)始收緊緊，打擊屯地地及投機(jī)扶持打打壓提高個(gè)人住房房貸款門(mén)檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱弱下半年嚴(yán)格土土地政策以及及相關(guān)貸款金金融政策開(kāi)始限制2920331017561680208789326432003-2009上海商品住宅宅成交量走勢(shì)勢(shì)（單單位:萬(wàn)平方米）“市場(chǎng)低迷——扶持；市場(chǎng)過(guò)過(guò)熱——限制/打壓”，歷年宏觀(guān)觀(guān)調(diào)控政策特特征明顯；但并非每次調(diào)調(diào)控都是成功功的，政府也也在不斷吸取取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，，出臺(tái)新政內(nèi)內(nèi)容和時(shí)機(jī)越越發(fā)成熟。未來(lái)研判與策略

3歷年宏觀(guān)調(diào)控控政策走勢(shì)（以上海為例例）新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考2005年－2012年政策對(duì)房地地產(chǎn)走勢(shì)影響響模擬圖下降期快速拉升期07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度盤(pán)整恢復(fù)09年1季度-3季度下降期快速拉升期盤(pán)整恢復(fù)09年4季度-10年1季度……前一輪政策周周期上一輪政策周周期從歷史政策周周期研判，本本輪調(diào)控周期期預(yù)計(jì)至少將將維持在9個(gè)月以上，弱弱市調(diào)整已成成定局！新一輪政策周周期新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考政策周期研判判北京成成為全全國(guó)行行政性性限購(gòu)購(gòu)住宅宅的第第一個(gè)個(gè)城市市。意意味著著接下下來(lái)，，估計(jì)計(jì)還會(huì)會(huì)有幾幾個(gè)城城市出出臺(tái)類(lèi)類(lèi)似措措施。。北京房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控細(xì)則則出臺(tái)臺(tái)，全全面落落實(shí)國(guó)國(guó)十條條，其其中最最嚴(yán)厲厲的措措施是是：““規(guī)定定自本本通知知發(fā)布布之日日起，，暫定定同一一購(gòu)房房家庭庭只能能在本本市新新購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一套套商品品住房房?！薄贝溯喺{(diào)調(diào)控下下，一一線(xiàn)城城市房房?jī)r(jià)明明顯下下跌基基本成成為定定局，，而且且市場(chǎng)場(chǎng)降溫溫的速速度會(huì)會(huì)明顯顯快于于2008年，三三季度度就可可能出出現(xiàn)最最低迷迷的態(tài)態(tài)勢(shì)。。四季季度個(gè)個(gè)別政政策就就有可可能松松動(dòng)。。買(mǎi)房需需查驗(yàn)驗(yàn)戶(hù)口口本結(jié)結(jié)婚證證：提供供虛假假信息息騙購(gòu)購(gòu)多套套住房房的，，將不不予辦辦理房房產(chǎn)證證。同同時(shí)，，申報(bào)報(bào)需承承諾遵遵守““限購(gòu)購(gòu)令””，冒冒險(xiǎn)騙騙購(gòu)須須承擔(dān)擔(dān)違約約責(zé)任任開(kāi)發(fā)商商串通通騙購(gòu)購(gòu)將重重罰——如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商商和中中介被被發(fā)現(xiàn)現(xiàn)與購(gòu)購(gòu)房人人串通通騙購(gòu)購(gòu)，將將被重重罰。。開(kāi)發(fā)發(fā)商將將暫停停其賣(mài)賣(mài)房資資格，，中介介也將將無(wú)法法再進(jìn)進(jìn)行房房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)代代理的的業(yè)務(wù)務(wù)。新政下下的市市場(chǎng)思思考持續(xù)政政策1：北京《京十二二條》——一家限限購(gòu)一一套房房,史無(wú)前前例的的行政政干預(yù)預(yù)，將將對(duì)全全國(guó)其其他城城市產(chǎn)產(chǎn)生很很強(qiáng)的的示范范效應(yīng)應(yīng)放貸緊緊縮不不利樓樓市提高存存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率對(duì)對(duì)樓市市的不不利十十分明明顯，，因?yàn)闉閷?duì)樓樓市的的放貸貸經(jīng)過(guò)過(guò)幾次次樓市市緊縮縮政策策后已已十分分緊，，此次次調(diào)整整令銀銀行的的貸款款空間間更小小，可可獲貸貸款更更少。。準(zhǔn)備備金率率的上上調(diào)對(duì)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫和價(jià)價(jià)格抑抑制作作用最最為明明顯。。房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款投放放或減減少——在目前前的情情況下下，央央行的的信貸貸收縮縮政策策造成成沖擊擊最大大的行行業(yè)當(dāng)當(dāng)屬房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)。存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率的的上調(diào)調(diào)，將將直接接影響響到商商業(yè)銀銀行的的放貸貸能力力，銀銀行可可能調(diào)調(diào)整貸貸款投投向，，減少少房地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的的貸款款投放放。新政下下的市市場(chǎng)思思考持續(xù)政政策2：上調(diào)存存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分分點(diǎn)回籠流流動(dòng)資資金2400億1234缺少長(zhǎng)長(zhǎng)效機(jī)機(jī)制短期看看跌，，長(zhǎng)期期看漲漲支持自自住，，形同同虛設(shè)設(shè)大膽猜猜測(cè)：：中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)行行業(yè)的的雙軌軌制將將模仿仿香港港模式式通過(guò)調(diào)調(diào)節(jié)供供求關(guān)關(guān)系來(lái)來(lái)平衡衡房?jī)r(jià)價(jià)是正正確的的，不不過(guò)當(dāng)當(dāng)前政政策只只采用用抑制制需求求的短短期措措施，，而沒(méi)沒(méi)有增增加供供應(yīng)的的長(zhǎng)期期準(zhǔn)備備。平平衡供供求關(guān)關(guān)系是是需要要長(zhǎng)期期保持持的，，只有有長(zhǎng)效效機(jī)制制才能能保持持長(zhǎng)期期穩(wěn)定定。政府的的決心心非常常大，，抑制制需求求的政政策已已密集集出臺(tái)臺(tái)，由由此我我們判判斷今今年下下半年年房?jī)r(jià)價(jià)必然然面臨臨調(diào)整整，這這是政政治需需要，，但調(diào)調(diào)整幅幅度約約在10%-30%，因城市市而異。。但從土土地政策策來(lái)看，，供應(yīng)不不足必然然加劇，，未來(lái)房房?jī)r(jià)必然然繼續(xù)上上漲。雖然“支支持居民民自住性性住房消消費(fèi)”被被寫(xiě)入政政府工作作報(bào)告，，但從實(shí)實(shí)際的細(xì)細(xì)化政策策來(lái)看，，住房保保障受支支持，而而市場(chǎng)化化的自住住消費(fèi)是是從緊的的，由此此也對(duì)今今年市場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)負(fù)負(fù)面的壓壓力。中國(guó)人多多地少的的基本國(guó)國(guó)情很難難改變，，不可能能通過(guò)無(wú)無(wú)限制的的土地供供應(yīng)來(lái)平平衡供求求關(guān)系。。從住房房保障政政策來(lái)看看，或許許我國(guó)將將模仿香香港模式式。保障障部分做做到位，，而完全全放開(kāi)商商品房部部分的房房?jī)r(jià)。集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部對(duì)于于新政后后的市場(chǎng)場(chǎng)研判5戰(zhàn)略：一一線(xiàn)房企企提高資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率、擴(kuò)擴(kuò)大二三三線(xiàn)城市市布局一線(xiàn)房企企回避前期期房?jī)r(jià)漲漲幅過(guò)快快的熱點(diǎn)點(diǎn)城市，，繼續(xù)看看好二三三線(xiàn)城市市；在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)整期，，低成本本獲得優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地地儲(chǔ)備。。一線(xiàn)房房企提高高資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率、、擴(kuò)大二二三線(xiàn)城城市布局局，是穩(wěn)穩(wěn)定開(kāi)工工率、增增加有效效供給的的舉措，，有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)盡盡快“軟軟著陸””。新政下的的市場(chǎng)思思考弱市已成成定局我們?nèi)绾魏蚊鎸?duì)？？營(yíng)銷(xiāo)策略略——產(chǎn)品策略略·價(jià)格策略略·開(kāi)盤(pán)策略略…新政下的的市場(chǎng)思思考在售項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)策策略新政下的的市場(chǎng)思思考策略1:服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略4:團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略5:開(kāi)盤(pán)策略略策略6:產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略3:精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略2:全員營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)門(mén)前接待待參觀(guān)沙盤(pán)盤(pán)看戶(hù)型戶(hù)戶(hù)模樣板間實(shí)地了解解小區(qū)情情況談判簽約約打消顧慮慮顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)激發(fā)想象象主動(dòng)詢(xún)問(wèn)問(wèn)對(duì)講解服務(wù)的的需求銷(xiāo)售顧問(wèn)問(wèn)親切的問(wèn)候和和寒暄真實(shí)全面面展示行車(chē)道路路和停車(chē)設(shè)施清楚展示示沙盤(pán)的真實(shí)比比例準(zhǔn)確把握握客戶(hù)住房需求求針對(duì)戶(hù)型型不足提提出合理理建議結(jié)合客戶(hù)戶(hù)需求，，有針對(duì)對(duì)性的推推薦戶(hù)型型清楚介紹紹戶(hù)型的的優(yōu)勢(shì)與與不足通過(guò)戶(hù)模模直觀(guān)展展示未來(lái)來(lái)的生活活空間指導(dǎo)客戶(hù)戶(hù)更好的的使用空空間如實(shí)解釋釋交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)介紹裝修修對(duì)空間間布局的的修飾作作用生活化的的樣板間間布置通過(guò)樣板板間直觀(guān)觀(guān)了解戶(hù)戶(hù)外景觀(guān)觀(guān)樣板間深深度體驗(yàn)驗(yàn)，留給給客戶(hù)體體驗(yàn)時(shí)間間和空間間向客戶(hù)描描繪未來(lái)來(lái)在小區(qū)區(qū)中的生生活如實(shí)介紹紹樓盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度度多信息渠渠道提供供產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量保證證如實(shí)回答答與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)相相比的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的具體體實(shí)施（銷(xiāo)售階階段）新政下的的市場(chǎng)思思考門(mén)前接待待參觀(guān)沙盤(pán)盤(pán)樣板間詢(xún)價(jià)實(shí)地了解解小區(qū)情情況再次看房房保障得體體貼心服務(wù)務(wù)信息傳遞遞銷(xiāo)售人員員講解簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔生動(dòng)動(dòng)在沙盤(pán)中中為客戶(hù)戶(hù)指明意向戶(hù)型型的具體體位置全面展示示小區(qū)內(nèi)內(nèi)外的配套設(shè)施施和設(shè)計(jì)計(jì)理念全面反映映小區(qū)周周邊環(huán)境境及特色詳細(xì)介紹紹景觀(guān)設(shè)設(shè)計(jì)的理念與與特色保安接待待禮儀得得體保安服務(wù)務(wù)熱情周周到體驗(yàn)到高高水平的的物業(yè)管理和和服務(wù)尊貴的服服務(wù)體驗(yàn)驗(yàn)提供適當(dāng)當(dāng)?shù)慕煌ㄍüぞ咧艿降囊龑?dǎo)服務(wù)務(wù)讓客戶(hù)感感受到自自主權(quán)得得到尊重重一如既往往熱情耐耐心接待待對(duì)陪同看看房的親親友給予適當(dāng)關(guān)關(guān)注，并并提供有針對(duì)性性的服務(wù)務(wù)耐心解答答客戶(hù)疑疑問(wèn)給予更多多主動(dòng)權(quán)權(quán)，讓客戶(hù)與親親友充分分體驗(yàn)并并交換意見(jiàn)見(jiàn)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的具體體實(shí)施（銷(xiāo)售階階段）新政下的的市場(chǎng)思思考電話(huà)回訪(fǎng)訪(fǎng)實(shí)地看房房信息溝通通客戶(hù)活動(dòng)動(dòng)交房購(gòu)房后置置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)電話(huà)回回訪(fǎng)打消疑慮慮顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)激發(fā)想象象保障得體體貼心服務(wù)務(wù)信息傳遞遞購(gòu)房后營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)部做做電話(huà)滿(mǎn)滿(mǎn)意度調(diào)調(diào)查（一一個(gè)月、、三個(gè)月月、半年年）工程進(jìn)度度及時(shí)通通知客戶(hù)戶(hù)郵寄客戶(hù)戶(hù)生日賀賀卡，短信信祝福定期郵寄寄客戶(hù)會(huì)會(huì)雜志組織參觀(guān)觀(guān)旭輝異異地樓盤(pán)盤(pán)工地開(kāi)放放日活動(dòng)動(dòng)工地質(zhì)量量行客戶(hù)會(huì)的的征文、、攝影等等比賽持續(xù)多樣樣的客戶(hù)戶(hù)聯(lián)誼活活動(dòng)客戶(hù)會(huì)增增值服務(wù)務(wù)：推薦薦購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠、品品牌商家家聯(lián)動(dòng)盛大的交交房活動(dòng)動(dòng)：參考考開(kāi)盤(pán)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)房制度度：施工單位位自檢監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)他項(xiàng)質(zhì)質(zhì)檢開(kāi)發(fā)商工工程驗(yàn)收收政府竣工工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商客客戶(hù)中心心驗(yàn)收物業(yè)驗(yàn)收收客戶(hù)代表表抽檢工地開(kāi)放放日業(yè)主主預(yù)驗(yàn)收收服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的具體體實(shí)施（售后階段）新政下的市市場(chǎng)思考回訪(fǎng)業(yè)主活動(dòng)維修服務(wù)社區(qū)管理增值服務(wù)入住后三個(gè)個(gè)月做質(zhì)量量回訪(fǎng)打消疑慮顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)激發(fā)想象保障得體貼心服務(wù)信息傳遞入住后營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部做電話(huà)話(huà)滿(mǎn)意度調(diào)調(diào)查（三個(gè)個(gè)月、半年年）首問(wèn)負(fù)責(zé)制制社區(qū)配套設(shè)設(shè)施升級(jí)改改造十大客戶(hù)沙沙龍：讀書(shū)書(shū)沙龍、寵寵物沙龍、、乒乓球沙沙龍、美容容沙龍……業(yè)主互動(dòng)1+1：特長(zhǎng)交換換社區(qū)景觀(guān)升升級(jí)改造物業(yè)增值服服務(wù)：送貨服務(wù)、、代租代售售、報(bào)刊訂訂閱、電話(huà)話(huà)叫車(chē)、復(fù)復(fù)印傳真、、失物保管管及招領(lǐng)、、代訂餐點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)五大傳統(tǒng)節(jié)節(jié)日的客戶(hù)戶(hù)活動(dòng)：春春節(jié)、元宵宵、中秋、、重陽(yáng)先維修，后后分責(zé)20分鐘響應(yīng)制制服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的的具體實(shí)施施（入住階段）新政下的市市場(chǎng)思考全員營(yíng)銷(xiāo)/弱市下，首首選全員營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)全員營(yíng)銷(xiāo)，，樹(shù)立內(nèi)部部信心公司上下樹(shù)樹(shù)立營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)導(dǎo)向意識(shí)，，整合內(nèi)外外部資源形形成合力；；營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售人氣公司員工購(gòu)購(gòu)房員工推介獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)供應(yīng)商聯(lián)動(dòng)動(dòng)老客戶(hù)帶新新客戶(hù)業(yè)內(nèi)圈層編外銷(xiāo)售員員新政下的市市場(chǎng)思考精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)摒棄無(wú)效的的常規(guī)媒體體新政之下，，大量的投投放常規(guī)媒媒體效果不不一定好，，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用無(wú)疑打水水漂，弱市市之下，制制定符合項(xiàng)項(xiàng)目特質(zhì)的的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略將以以更少的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投投入獲得更更大的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)成果。加大老帶新新力度，拓拓展精準(zhǔn)的的渠道營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)在售項(xiàng)目加加大老帶新新的支持力力度，對(duì)于于老帶新客客戶(hù)給予更更大力度的的獎(jiǎng)勵(lì)，口口碑式的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)將在信信心缺乏的的市場(chǎng)下顯顯得更為高高效。拓展新客戶(hù)戶(hù)群體將更多的注注意力放在在自住客戶(hù)戶(hù)身上，積積極拓展新新客源、挖挖掘本地客客源。政府此次多多番出臺(tái)新新政，誓要要遏制住不不斷高漲的的投資性需需求，投資資性客戶(hù)群群體也是政政府此次出出臺(tái)政策重重點(diǎn)控制的的客戶(hù)群體體。現(xiàn)階段段必須將重重點(diǎn)放在滿(mǎn)滿(mǎn)足自住客客戶(hù)身上，，必須深入挖掘項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，，找到真正正能吸引客客戶(hù),滿(mǎn)足其購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的點(diǎn)點(diǎn)，牢牢把握握住越來(lái)越越少的客戶(hù)戶(hù)量，提高高銷(xiāo)售率。。營(yíng)|銷(xiāo)|策|略新政下的市市場(chǎng)思考團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)/弱市之下，，需要團(tuán)隊(duì)隊(duì)作戰(zhàn)，需需要不斷對(duì)對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)隊(duì)進(jìn)行激勵(lì)勵(lì)，銷(xiāo)售團(tuán)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)業(yè)能力是項(xiàng)項(xiàng)目完勝的的關(guān)鍵制定銷(xiāo)售人人員培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃/銷(xiāo)售人員獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃弱市之下，，要改變以以往銷(xiāo)售人人員單兵作作戰(zhàn)的模式式，形成小小團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)戰(zhàn)、銷(xiāo)售與與策劃作戰(zhàn)戰(zhàn)、同時(shí)不不斷提高銷(xiāo)銷(xiāo)售人員的的業(yè)務(wù)水平平，增加獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)以鼓舞舞士氣。提升營(yíng)銷(xiāo)條條線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)業(yè)能力（包包括執(zhí)行力力）及后臺(tái)臺(tái)能力！新政下的市市場(chǎng)思考銷(xiāo)售人員培培訓(xùn)計(jì)劃完備的培訓(xùn)訓(xùn)課程體系系客戶(hù)服務(wù)培培訓(xùn)/業(yè)務(wù)流程培培訓(xùn)/銀行按揭貸貸款培訓(xùn)/園林景觀(guān)培培訓(xùn)/銷(xiāo)售技巧培培訓(xùn)/建筑知識(shí)培培訓(xùn)/人員素質(zhì)培培訓(xùn)等案例培訓(xùn)體體系弱市營(yíng)銷(xiāo)成成功案例研研究培訓(xùn)銷(xiāo)售人員獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃晉升通道銷(xiāo)售代表評(píng)評(píng)級(jí)/案場(chǎng)經(jīng)理競(jìng)競(jìng)聘薪酬及保障障體系行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力的薪酬體體系，福利利待遇完善善銷(xiāo)售代表精精英會(huì)由所有樓盤(pán)盤(pán)TOPSALES組成其他激勵(lì)方方式賽季安排/最佳產(chǎn)能獎(jiǎng)獎(jiǎng)（金銀牌牌獎(jiǎng)）/最佳業(yè)績(jī)獎(jiǎng)/職業(yè)經(jīng)理人人獎(jiǎng)/優(yōu)秀員工獎(jiǎng)獎(jiǎng)/新人進(jìn)步獎(jiǎng)獎(jiǎng)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)/新政下的市市場(chǎng)思考開(kāi)盤(pán)策略/堅(jiān)持小步快快跑策略合理調(diào)整開(kāi)開(kāi)盤(pán)策略基于現(xiàn)在政政策初現(xiàn)，，市場(chǎng)后續(xù)續(xù)觀(guān)望之際際，調(diào)整開(kāi)開(kāi)盤(pán)策略，，在市場(chǎng)未未測(cè)的情況況下，不僅僅增強(qiáng)自身身的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力，又又能保障購(gòu)購(gòu)房信心，，滿(mǎn)足不同同層次客戶(hù)戶(hù)購(gòu)房需求求。改變推售房房源搭配：：必須考慮慮市場(chǎng)需求求發(fā)生變化化導(dǎo)致客戶(hù)戶(hù)群體發(fā)生生變化而引引發(fā)的需求求變化；價(jià)格策略：：在售項(xiàng)目目分期開(kāi)盤(pán)盤(pán)的，價(jià)格格策略要平平開(kāi)平走，，保持與上上期的價(jià)格格持平。物物業(yè)類(lèi)型不不同的除外外。新政下的市市場(chǎng)思考產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品、產(chǎn)品品、還是產(chǎn)產(chǎn)品！弱市之下，，捕捉客戶(hù)戶(hù)敏感需求求點(diǎn)，對(duì)于于項(xiàng)目產(chǎn)品品力的塑造造與提升將將顯得尤為為關(guān)鍵！營(yíng)|銷(xiāo)|策|略在售項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品重點(diǎn)維護(hù)樣板段段——要求項(xiàng)目在在銷(xiāo)售開(kāi)始始至銷(xiāo)售到到95%的階段，樣樣板區(qū)都要要盛裝亮相相，持續(xù)保保持開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)的效果、、品質(zhì)；交交房后維持持常態(tài)。持續(xù)做好產(chǎn)產(chǎn)品，重點(diǎn)點(diǎn)是營(yíng)造出出驚艷的樣樣板段。新政下的市市場(chǎng)思考新政下的市市場(chǎng)思考廊坊十九城城邦樣板段段——裸露的黃土土、枯死的的植物，缺缺乏生氣，，亟待整改改新政下的市市場(chǎng)思考競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案鳳鳳凰城樣板板段——盡管尚未開(kāi)開(kāi)盤(pán)，但項(xiàng)項(xiàng)目樣板段段打造呈現(xiàn)現(xiàn)出較高品品質(zhì)新政下的市市場(chǎng)思考競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案孔孔雀城樣板板段——與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案孔雀城較較比，本案案樣板段現(xiàn)現(xiàn)狀不具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，亟亟待整改擬售項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略策略3:服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策略6:團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略7:產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略5:精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略4:全員營(yíng)銷(xiāo)策略1:以銷(xiāo)定產(chǎn)策略2:低開(kāi)高走新政下的市市場(chǎng)思考以銷(xiāo)定產(chǎn)/開(kāi)盤(pán)必?zé)徜N(xiāo)銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策策略精準(zhǔn)把握市市場(chǎng)需求預(yù)預(yù)估1、通過(guò)對(duì)區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案的市場(chǎng)場(chǎng)追蹤，把把握其成交交價(jià)格及對(duì)對(duì)應(yīng)的去化化速度，結(jié)結(jié)合對(duì)自己己項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)積累的研研究和分析析，預(yù)估項(xiàng)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)需求；2、以銷(xiāo)定產(chǎn)產(chǎn)——在對(duì)于客戶(hù)戶(hù)需求有較較為精準(zhǔn)的的判斷之下下，通過(guò)合合理地控制制工程進(jìn)度度、及預(yù)售售許可證領(lǐng)領(lǐng)取的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)，合合理制定新新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目目的預(yù)售量量，以達(dá)到到開(kāi)盤(pán)必?zé)釤徜N(xiāo)的效果果！新政下的市市場(chǎng)思考低開(kāi)高走/低價(jià)入市，，營(yíng)造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)08年弱市之下下遠(yuǎn)洋沁山山水熱銷(xiāo)案案例1、以等競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)先面面世為原則則，視當(dāng)時(shí)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售情況況、市場(chǎng)反反應(yīng)等以決決定項(xiàng)目的的開(kāi)盤(pán)策略略、價(jià)格策策略；2、以低開(kāi)高高走為核心心，先期低低價(jià)入市，，營(yíng)造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，繼繼而乘熱打打鐵，達(dá)到到快速去化化，弱市之之下迅速回回籠資金。。新政下的市市場(chǎng)思考除此之外，，擬售項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)策策略也要堅(jiān)堅(jiān)持服務(wù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、全員員營(yíng)銷(xiāo)、精精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、、團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)和產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)。產(chǎn)品定位報(bào)建項(xiàng)目在在深入研究究各地新政政后市場(chǎng)需需求，調(diào)整整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)；理解政政府政策，，分析客戶(hù)戶(hù)對(duì)政策的的敏感和受受政策影響響程度，知知己知彼，，分類(lèi)型采采取相應(yīng)的的對(duì)策。報(bào)建建項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議90平米米以以下下戶(hù)戶(hù)型型因因受受政政策策影影響響小小，，可可以以著著重重開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售；；豪宅宅客客戶(hù)戶(hù)資資金金雄雄厚厚，，受受信信貸貸影影響響小小，，加加之之未未來(lái)來(lái)大大戶(hù)戶(hù)型型供供應(yīng)應(yīng)越越來(lái)來(lái)越越少少，，稀稀缺缺性性加加大大，，在在條條件件允允許許情情況況下下，，可可以以繼繼續(xù)續(xù)并并加加大大力力度度開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)；；中等等面面積積段段產(chǎn)產(chǎn)品品由由于于目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群實(shí)實(shí)力力不不足足，，對(duì)對(duì)政政策策敏敏感感度度高高，，日日后后銷(xiāo)銷(xiāo)售售難難度度較較高高。營(yíng)|銷(xiāo)|控|制新政政下下的的市市場(chǎng)場(chǎng)思思考考報(bào)建建項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略以上上應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)策策略略?xún)H僅為為拋拋磚磚引引玉玉的的通通用用原原則則，，請(qǐng)請(qǐng)大大家家在在各各地地調(diào)調(diào)控控的的實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則陸陸續(xù)續(xù)出出臺(tái)臺(tái)后后，，再再三三地地認(rèn)認(rèn)真真研研究究解解讀讀，，分分析析其其對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的具具體體影影響響，，根根據(jù)據(jù)各各地地的的實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則制制定定出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可執(zhí)執(zhí)行行的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略。。各項(xiàng)項(xiàng)目目的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略必必須須是是具具體體的的、、可可實(shí)實(shí)施施的的，，要要對(duì)對(duì)年年初初的的《整體體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)報(bào)報(bào)告告》進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整和和優(yōu)優(yōu)化化，，針針對(duì)對(duì)如如何何完完成成銷(xiāo)銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)想想辦辦法法、、提提措措施施，，提提出出兩兩到到三三套套不不同同的的應(yīng)應(yīng)變變方方案案。。報(bào)告告內(nèi)內(nèi)容容應(yīng)應(yīng)包包括括蓄蓄客客策策略略、、開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)策策略略、、價(jià)價(jià)格格策策略略、、推推廣廣策策略略、、產(chǎn)產(chǎn)品品策策略略等等，，于于5月30日之之前前提提交交到到集集團(tuán)團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部部。。在此此期期間間，，若若需需要要得得到到集集團(tuán)團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部部的的支支持持、、服服務(wù)務(wù)，，請(qǐng)請(qǐng)及及時(shí)時(shí)溝溝通通、、頻頻繁繁溝溝通通，，隨隨時(shí)時(shí)歡歡迎迎來(lái)來(lái)電電。。新政下的市場(chǎng)場(chǎng)思考謝謝1月-2301:15:2201:1501:151月-231月-2301:1501:1501:15:221月月-231月月-2301:15:222023/1/61:15:229、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。01:15:2301:15:2301:151/6/20231:15:23AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2301:15:2301:15Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:15:2301:15:2301:15Friday,January6,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2301:15:2301:15:23January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。06一一月月20231:15:23上上午午01:15:231月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:15上午午1月-2301:15January6,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/61:15:2301:15:2306January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或