成都某品牌地產(chǎn)公司高端項目后評估報告

成都【*********】項目后評估報告******集團(tuán)有限公司后評估工作小組二○○七年十二月成都【********】項目后評估報告前言：成都********項目用地通過公開招標(biāo)方式，于2003年4月10日競得，并于2003年5月正式動工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月達(dá)到后評估時點（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年6月30日）?；趯椖窟M(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。***********項目后評估過程中，成都公司同事認(rèn)真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc182640128"核心內(nèi)容提要1HYPERLINK\l"_Toc182640129"【項目概況及評估綜述】4HYPERLINK\l"_Toc182640130"【項目投資管理評估】4HYPERLINK\l"_Toc182640132"【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】7HYPERLINK\l"_Toc182640133"【項目營銷工作評估】13HYPERLINK\l"_Toc182640134"【項目進(jìn)度、工程管理評估】22HYPERLINK\l"_Toc182640135"【項目成本管理評估】27核心內(nèi)容提要【投資管理評估】***********是**地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目。該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項目，通過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價值和意義。經(jīng)過3年半的經(jīng)營建設(shè)，目前該項目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體比較成功。但其中的問題也值得在今后的項目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化?！矩攧?wù)管理評估】該項目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目實現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤的一個項目。但加強(qiáng)成本控制,特別是從各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制仍然是我們項目發(fā)展過程中的重要工作,建議要總結(jié)經(jīng)驗,完善成本預(yù)警體系,提高成本控制水平,實現(xiàn)動態(tài)控制?！疽?guī)劃設(shè)計工作評估】*******項目作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計、景觀設(shè)計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果?！緺I銷工作評估】********項目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項目，從項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤指標(biāo)的測算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機(jī)的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，****項目整體運(yùn)營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主的地位，推動了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大量的實際經(jīng)驗，同時更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達(dá)13個月，超出計劃3個月，嚴(yán)重影響了整個項目發(fā)展周期，也是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原因。*********小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工程，具有分包多，時間緊，成品保護(hù)困難等特點，通過實施裝修主包制、集成分判，減少分包、現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴經(jīng)驗。【成本管理評估】項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費用增加較大。實施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費用與控制指標(biāo)基本持平?！卷椖扛艣r及評估綜述】項目概況*********是***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國土資源局以311萬元/畝競得的與文里地塊項目。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學(xué)比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。項目?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目占地面積為76.231畝（合50,821.2㎡），容積率3.56?？偨ㄖ娣e208,109.64㎡，其中住宅（含1號樓商務(wù)公寓，下同）建筑面積為143,411.28㎡，共1,211戶；商業(yè)建筑面積為24,819.87㎡；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為4,256.05㎡（含部分商鋪，下同），車庫建筑面積為25,068.31㎡，不可售面積10,554.13㎡（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等）。項目開發(fā)周期*********于2003年4月24日與成都市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：5101武<2003>出讓和同第13號），截止到****B區(qū)全面入伙，項目發(fā)展總周期為3.57年，共計43個月。其中A1區(qū)、A2區(qū)及16#樓、B區(qū)建筑施工周期分別為1年零2個月（計406天）、1年零1個月（計176天）、2年零4個月（計813天）。項目綜合評估成都房地產(chǎn)市場自2003年以來步入了高速發(fā)展階段，為******的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機(jī)。*********是**地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開拍賣競得的地塊項目，是繼******之后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項目，其操作難度遠(yuǎn)高于**名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。成都公司通過充分的市場調(diào)研和準(zhǔn)確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了良好的控制。在工程實施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實現(xiàn)**地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機(jī)的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，****項目整體運(yùn)營及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷售時機(jī)，克服了“非典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者的普遍認(rèn)可【項目投資管理評估】項目背景及合同執(zhí)行情況【********】項目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。該項目凈用地面積為5.08萬平方米，容積率3.56?？偨ㄖ娣e20.81萬平方米，可售面積19.75萬平方米，其中住宅14.34萬平方米，商業(yè)2.48萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場0.43萬平方米，車庫2.51萬平方米；不可售面積1.06萬平方米。該項目由***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國土資源局成功競得，2003年4月24日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回顧【********】項目于2003年4月24日簽訂土地出讓合同，2003年10月23日首批A1區(qū)開盤銷售，截止至2007年6月30日，完成銷售面積17.83萬平方米，占全部可售面積的90％。在2003～2006年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好：GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由2003年的1,871億元和9,641元/人增長至2006年的2,750億元和12,789元/人，年均復(fù)合增長13.70％和9.9％；作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長率達(dá)到3.18％；良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由2003年的245.4億元增至2006年的619.17億元，年均復(fù)合增長率高達(dá)36.14％。該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在：市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長：2003～2006年投資額及銷售額年均復(fù)合增長率分別達(dá)到36.14％和39.55％，且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預(yù)期；銷售量和銷售價格同步增長，2006年全市商品房銷售面積和均價分別為1,533萬平方米和3,592元/平方米，與2003年相比年均復(fù)合增長16.6％和19.7％；供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，項目發(fā)展期內(nèi)國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政策，開展了對房地產(chǎn)市場的綜合治理整頓并逐步加大加深了調(diào)控力度，對成都市場及本項目均帶來了一定影響。2005年國家出臺“國八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也受到一定影響。規(guī)劃指標(biāo)變動評估可研指標(biāo)

（平方米米）實際指標(biāo)

（平方米米）指標(biāo)變化

（平方米米）變動率

（％）凈用地面積50,82150,82100.00%容積率3.503.5601.71%總?cè)莘e率面積177,874181,0403,1661.78%總建筑面積196,474208,11011,6365.92%?？墒勖娣e195,294197,5562,2621.16%住宅155,178143,411-11,767-7.58%商業(yè)18,51624,8206,30434.05%農(nóng)貿(mào)市場場3,0004,2561,25641.87%車庫18,60025,0686,46834.78%＃不可售面積1,18010,5549,374794.42%本項目各項規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在以下幾點：不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加11,636平方米，增幅5.92％：其中可售面積增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高達(dá)794％，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總建安成本及最終盈利。可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總量變化最大，與可研相比減少11,767平方米（減少了7.6％）；農(nóng)貿(mào)市場面積變化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了6,300～6,400平方米，增幅34％?？蓮母麂N售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動對收益的影響。（此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預(yù)計銷售情況”）銷售價格（元/平平方米）銷售面積（平方米米）可研階段實際建設(shè)增幅可研階段實際建設(shè)實際銷售銷售率?？墒勖娣e4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%商業(yè)*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%農(nóng)貿(mào)市場3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%車庫91011.11%18,60025,06815,20860.67%（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓）住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積98％；實際銷售價格與可研相比增幅較大，達(dá)到23.5％，而實際銷售額僅比可研增長11.9％，主要原因為該部分規(guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化，可采用分解技術(shù)對其進(jìn)行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】P：收益增加值A(chǔ)1：可研銷售價格B1：可研銷售面積A2：實際銷售價格B2：實際銷售面積其中：【（A2－A1）×B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻(xiàn)值【（B2－B1）×A2】可理解為面積指標(biāo)變動影響貢獻(xiàn)值商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的83％，且目前實際銷售面積超過可研預(yù)計銷售面積10.6％；其售價與可研相比增長2.8％，銷售總額增長了13.7％。經(jīng)測算，該部分物業(yè)售價變動因素和指標(biāo)變動因素對總收益增加值的影響均為正效應(yīng)，規(guī)劃指標(biāo)變動貢獻(xiàn)值較大。目前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變動將最終確定對項目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場實際建設(shè)面積為4,256平方米，與可研相比增加了41.9％，實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到254％，但實際銷售面積（1,999平方米）不甚理想，銷售率僅為46.5％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計銷售面積（3,000平方米），其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然該部分物業(yè)實際銷售收入增加了135.9％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實際銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。車庫部分實際建設(shè)面積面積為25,068平方米，與可研相比增加了34.8％，但銷售面積的實際銷售率僅為60.7％且實際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)（18,600平方米），而銷售價格僅比可研提高了11.1％，因此最終銷售成果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的85％。因此在可研階段對車位銷售價格及銷售比率的預(yù)測，應(yīng)在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計。小結(jié)：1.項目總體容積率面積略有增加（3,166平方米）且住宅容積率面積減少（-11,767平方米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304平方米）對項目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動則可能對項目盈利最大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響。2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。今后應(yīng)進(jìn)一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。項目綜合評價銷售收入項目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。今后需進(jìn)一步加強(qiáng)加深對各類型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評估。投資回收期投資回收期比原計劃略有提前，于2005年第4季度回收成本?！卷椖恳?guī)劃設(shè)計工作評估】項目基本情況項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)結(jié)構(gòu)體系框支剪力墻框架墻體維護(hù)材料空心磚空心磚外立面釉面磚、金屬氟碳碳漆花崗石材、鍍膜玻玻璃、鋁塑板板勾縫材料水泥砂漿摻加聚合合物水泥砂漿摻加聚合合物外窗及玻璃斷橋鋁合金型材，深深灰色粉末噴噴涂表面，摩摩砂面斷橋鋁合金型材，深深灰色粉末噴噴涂表面，摩摩砂面入口大堂墻面：石材、部分分木作；地面面：石材；頂頂棚：石膏吊吊頂，吊燈標(biāo)準(zhǔn)層公共空間墻面：?；u、部部分木作；地地面：?；u磚；頂棚：石石膏吊頂，筒筒燈小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位裝修標(biāo)準(zhǔn)客廳地面（強(qiáng)化）木地板墻面乳膠漆、木質(zhì)踢腳腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈燈位臥室地面（強(qiáng)化）木地板墻面乳膠漆；木質(zhì)踢腳腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈燈位衛(wèi)生間地面防滑地磚墻面瓷片天花鋁扣板吊頂設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍龍頭、座便器器、淋浴龍頭頭及花灑、化化妝鏡、浴霸霸廚房地面防滑地磚墻面瓷片天花鋁扣板吊頂，吸頂頂燈設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水水槽及水龍頭頭、嵌入式爐爐具、抽油煙煙機(jī)陽臺地面防滑地磚天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門及門套帶鎖鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為5,272.56㎡，甲供材料單方造價約278.96元/㎡。商務(wù)會館功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)?。值得借鑒和推廣的經(jīng)驗概念設(shè)計產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場、政策的互動，進(jìn)行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)”；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計中貫徹“景觀最大化”，打造“親水社區(qū)”、“親水生活”；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。項目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會所。多元化成就了*******城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。本項目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況，在明確重點、合理分配、適當(dāng)組合、綜合平衡的原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計中，重點控制景觀、朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾個要素；在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū),互不干擾，互利共生，并充分考慮項目分期開發(fā)的特性和要求。7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計，在太平南街開辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營管理；并結(jié)合入口設(shè)置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)”的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。戶型設(shè)計在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進(jìn)，臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。完善住宅功能：設(shè)計如生活陽臺，儲藏空間，衣帽間等多功能空間。生態(tài)空間：設(shè)計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶?？臻g可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地，如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點房間布置在臨河景觀面的同時，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在6～7㎡，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長度不應(yīng)小于2700mm，轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積6㎡左右，短邊大于1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個，與電話保持垂直，距地0.8米。并接后與管理中心報警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽臺外窗防范報警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預(yù)留門磁，窗磁管路。立面設(shè)計立面設(shè)計有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時覺得有一些風(fēng)險，但是由于設(shè)計風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計和施工的仔細(xì)，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感——塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的Modern感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細(xì)節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié)原本只是建筑必須的元素——窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等——對其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化——凸出、凹進(jìn)、穿透——依賴光線的變化形成豐富的層次。建筑立面配色原則：******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。立面設(shè)計特點：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩變化和檔次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。重點考慮商鋪的經(jīng)營需求，在立面設(shè)計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。環(huán)境設(shè)計******的景觀設(shè)計以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。同時強(qiáng)調(diào)“GREENWICH”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河——簡約——GREENWICH——**高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項目景觀設(shè)計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層）、屋頂綠化三個不同層次，三個層次的景觀設(shè)計綜合運(yùn)用了多種設(shè)計手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計裝飾設(shè)計以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計亮點為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點的細(xì)節(jié)處理，對成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計管理**設(shè)計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設(shè)計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較好。在二裝設(shè)計工作和施工配合工作中，由于有許多新的設(shè)計內(nèi)容以前沒有遇到過，再加上項目本身比較復(fù)雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項目的積累，也為之后項目的二裝設(shè)計工作的計劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗，進(jìn)一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品——精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當(dāng)時的市場產(chǎn)品進(jìn)行了全面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一步，結(jié)合市場實例為各種戶型中增加賣點，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽光室（當(dāng)時可不計算面積），為小戶型設(shè)計陽臺等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間設(shè)計的亮點進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設(shè)計上的突出亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具是**小戶型的最大賣點，通過****小戶型的實踐，在有限面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場地標(biāo)高，對總平設(shè)計提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（政府文件），避免因為資料不準(zhǔn)確，造成場地標(biāo)高設(shè)計失誤。與營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營銷和設(shè)計一起開展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。圖紙設(shè)計階段與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū)公司評審。與項目部配合，在施工圖設(shè)計階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計，立面方案設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計，指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計要求。提高二次裝修設(shè)計的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成一段時間（大約2～3個月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進(jìn)度的影響。項目結(jié)利、入伙階段與項目事務(wù)部、項目部配合，協(xié)助完成各項質(zhì)檢驗收工作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計工作的參考。有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實例1——空調(diào)外機(jī)位在******的5～7號樓的空調(diào)位設(shè)計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，達(dá)到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴露了設(shè)計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設(shè)計師在今后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。有待改進(jìn)的實例2——中心廣場的洗米石*******園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計經(jīng)驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。有待改進(jìn)的實例33——電梯廳的瓶瓶頸*********塔樓的底層層多數(shù)都做了了架空的設(shè)計計，為了節(jié)約約成本，除了了1號樓和2號樓下做了了轉(zhuǎn)換層以外外（其底層分分別為商業(yè)和和會館），其其余塔樓直接接將剪力墻的的柱子落下。架架空層的設(shè)計計，為底層的的單元大堂的的設(shè)計帶來了了很大的空間間，單元大堂堂個個都高大大開敞，突出出了樓盤的檔檔次。但是由由于沒有作轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，實際上上大堂的平面面組織是在住住宅平面上進(jìn)進(jìn)行，難免出出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來來在標(biāo)準(zhǔn)層不不明顯的一些些拐角，在單單元大堂的大大尺度空間中中就顯得特別別的狹小，再再加上裝修石石材厚度的影影響，局部通通道口尺寸只只有1,1000mm左右右。最后采用用將墻體切角角的辦法來處處理。此問題題反映了設(shè)計計師對空間把把握的不足，今今后的設(shè)計工工作中，應(yīng)該該對重要的公公共空間——如電梯廳、公公共走道等特特別是裝修復(fù)復(fù)雜的大堂空空間——進(jìn)行仔細(xì)的的推敲，結(jié)合合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)進(jìn)行局部的調(diào)調(diào)整優(yōu)化，以以滿足使用和和美觀要求，減減少公共空間間的“瑕疵”。可供借鑒的實例———商業(yè)外立面面設(shè)計*********商業(yè)外立面面在設(shè)計之初初更多的考慮慮為提高項目目檔次和在商商家不進(jìn)行裝裝修情況下的的外立面效果果，故大量使使用石才和玻玻璃幕墻，造造價很高。商商家未裝修經(jīng)經(jīng)營前，外立立面效果很不不錯，且非常常有檔次。但但實際上，商商家為了經(jīng)營營需要需進(jìn)行行二裝和大量量利用外墻做做戶外廣告，最最后外立面被被破壞殆盡，真真有點“勞民傷財”。由于現(xiàn)在公司項目目的進(jìn)度都比比較緊張，就就要求對原來來的流程進(jìn)行行靈活的調(diào)整整，比如適當(dāng)當(dāng)?shù)暮喕?，或或者壓縮時間間。為了不影影響對設(shè)計質(zhì)質(zhì)量的控制，應(yīng)應(yīng)該利用已有有的經(jīng)驗，早早做工作安排排，將部分二二裝工作提前前到方案深化化階段開始進(jìn)進(jìn)行，并且通通過建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)二裝設(shè)計資資料庫，合理理選用成熟的的設(shè)計和工藝藝，縮短二裝裝設(shè)計的周期期，適應(yīng)緊張張的開發(fā)節(jié)奏奏。同樣，景觀設(shè)計工工作在項目節(jié)節(jié)奏加快之后后，往往成為為影響項目營營銷推廣的難難點。主體施施工圖完成了了，而景觀總總平方案沒有有確定，模型型和樓書的制制作都很困難難，并影響推推廣效果。另另外一方面，還還會影響施工工圖設(shè)計中地地庫頂板的結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計，造造成之后的修修改。應(yīng)該提提前準(zhǔn)備景觀觀設(shè)計工作，保保證在施工圖圖完成后1個月內(nèi)，完完成景觀方案案設(shè)計定稿工工作，落實道道路、水景、堆堆坡和大型喬喬木的位置，確確保各項工作作的開展。由于**的主體設(shè)設(shè)計單位是深深圳的設(shè)計公公司，溝通起起來比較麻煩煩，在現(xiàn)在進(jìn)進(jìn)度緊張的項項目已經(jīng)不可可能應(yīng)用。但但是，現(xiàn)在常常用的**（香港）公公司進(jìn)行方案案、立面設(shè)計計與本地公司司進(jìn)行主體施施工圖設(shè)計的的模式，仍有有相似之處。如如何控制好***公司的工工作節(jié)奏是重重點。首先，合合同要理清楚楚，理仔細(xì)，明明確工作計劃劃及相關(guān)控制制措施；第二二，在設(shè)計過過程中，要充充分利用好各各個重要的控控制節(jié)點（本本地匯報與交交流），做好好各項會議準(zhǔn)準(zhǔn)備——比如提前進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部商討討，統(tǒng)一意見見；準(zhǔn)備好足足夠的材料樣樣板等——保證會議進(jìn)進(jìn)程快，質(zhì)量量高，并且形形成會議紀(jì)要要嚴(yán)格控制設(shè)設(shè)計單位下一一步工作進(jìn)程程和設(shè)計重點點，確保沒有有遺漏。第三三，根據(jù)實際際情況，適當(dāng)當(dāng)調(diào)整工作節(jié)節(jié)奏，避免出出現(xiàn)一段緊、一一段松的不良良工作節(jié)奏，影影響設(shè)計師工工作積極性和和設(shè)計成果的的質(zhì)量。第四四，靈活利用用各種設(shè)計控控制手段，比比如可以讓***設(shè)計師在在本地待上個個3～4天，進(jìn)行封封閉式設(shè)計，大大幅提高設(shè)計計交流的效率率，從而加速速重大節(jié)點的的設(shè)計進(jìn)程。第第五，通過努努力，確保設(shè)設(shè)計費用的按按時支付。綜合評價*******作作為成都公司司第二個項目目，比較成功功的實現(xiàn)了市市場定位和產(chǎn)產(chǎn)品策劃階段段決定的產(chǎn)品品形態(tài)，并且且在過程中不不斷的調(diào)整和和持續(xù)創(chuàng)新，保保證了產(chǎn)品的的先進(jìn)性；同同時由于前期期策劃較為充充分和較好的的過程控制，成成本及質(zhì)量都都得到了雙贏贏的結(jié)果。【項目營銷工作評評估】項目定位與銷售階階段市場變化化情況2004年市場特特征2004年成都房房地產(chǎn)盡管受受國家宏觀調(diào)調(diào)控政策的影影響，但依然然持了健康發(fā)發(fā)展態(tài)勢，呈呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模模穩(wěn)步擴(kuò)大、供供需基本平衡衡、商品房銷銷售持續(xù)走旺旺、商品房空空置率大幅下下降、房價漲漲幅明顯的特特征。2005年市場特特征上半年商品房供給給大規(guī)模放量量，房地產(chǎn)市市場競爭激烈烈；政府加大大經(jīng)濟(jì)適用房房力度建設(shè)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房大大規(guī)模放量；；市場總體處處于供求基本本平衡或供略略小于求的狀狀態(tài)，商品房房價格漲幅回回歸。下半年年受“國八條”等政策組合合拳影響，消消費者變得較較為理性，持持幣觀望的心心態(tài)較為普遍遍。2006年市場特特征2006年市場恢恢復(fù)良好的發(fā)發(fā)展態(tài)勢，項項目處于尾盤盤銷售階段，立立面呈現(xiàn)，銷銷售速度得以以提升。項目戶型定位與實實際情況對比比表戶型分類定位面積范圍（㎡㎡）套數(shù)比（％）建成面積范圍（㎡㎡）套數(shù)比（％）二房二廳單衛(wèi)大二房85～952589-9426三房二廳雙衛(wèi)小三房110～12040101124611大三房140～15030145-14934四房三廳雙衛(wèi)大四房160～17033153-16328復(fù)式單位200～23022361從上表可以看出：：大三房的戶戶型比例實際際建成后增加加4%，四房的戶戶型比例實際際建成后減少少5%。對住宅推售時機(jī)的的思考住宅各批次推售時時間：首批次推售時間20044年12月項目八月亮相以來來，項目形象象基本建立后后，即轉(zhuǎn)入商商業(yè)的推廣及及儲備，在9月商業(yè)開盤盤前，住宅基基本處于自然然儲備的過程程。10月正式啟動動住宅的客戶戶儲備。12月第一次開開盤，推售的的節(jié)點比較符符合客戶的消消費節(jié)奏，時時機(jī)把握較好好。二批次推售時間20055年3月三批次推售時間20055年6月從三批次儲客以來來，恰逢2005年“國八條”新政出臺，市市場觀望情緒緒較為嚴(yán)重。在在二批次物業(yè)業(yè)剩余將近200套的情況下下，三批次客客戶儲備相當(dāng)當(dāng)不理想。此此時再推售與與二批次剩余余物業(yè)同質(zhì)性性強(qiáng)的大三房房與四房單位位，預(yù)計開盤盤情況將不太太理想。因此此我們調(diào)整了了推售范圍，將將原計劃最后后批次推售的的90㎡7棟，調(diào)整為為本次推售，滿滿足了市場的的需要，又有有效回避了政政府宏觀調(diào)控控的不利影響響，完成了該該批次推售的的任務(wù)。四批次推售時間20055年9月四批次推售時，市市場正處于新新政影響后的的恢復(fù)期，為為保證開盤的的人氣與成交交額，將客戶戶關(guān)注較多的的商務(wù)公寓（1棟）打包推推出，增加項項目整體的關(guān)關(guān)注度，同時時又促成了成成交。分批次確定推售范范圍的總體原原則：以房源優(yōu)劣搭配為為原則，盡量量保證房源由由差到優(yōu)的推推售秩序，既既有利于實現(xiàn)現(xiàn)項目價值的的最大化，又又可以保證一一定時間內(nèi)的的成交量。比比如：四房的的推售每批次次都會將四房房中全臨河單單位與半臨河河單位搭配推推售，通過合合理的價差，引引導(dǎo)不同承受受力的需求四四房的客戶。三三房的推售同同理，每批次次都會將河景景三房與園景景三房搭配銷銷售。在市場場處于較理性性消費的情況況下，這種推推售房源的策策略有利的促促進(jìn)了銷售。各戶型銷售速度情情況銷售期各房型的去去化速度為：：小三房〉兩兩房〉四房〉〉大三房。原原因如下：小三房：房源數(shù)量量少，功能齊齊全，經(jīng)濟(jì)實實用，總價控控制較好，且且朝向最好，所所以每批次一一經(jīng)推出即銷銷售完畢，是是****最暢銷的的房型。兩房：總價低，投投資與居住兩兩相宜，在項項目銷售中處處于拉動成交交量的房型。四房：分臨河單位位和半臨河單單位，全臨河河單位由于其其位置的唯一一性與稀有性性，銷售速度度快于半臨河河單位。四房房單位在項目目銷售中處于于提升項目品品質(zhì)形象的地地位，銷售較較為平穩(wěn)。大三房：由于大三三房面積近150㎡，與160㎡的四房單單位在面積上上沒有拉開間間隔，影響了了客戶的選擇擇與判斷，因因此大三房去去化速度最為為緩慢。從房型、面積與實實際銷售走勢勢角度對比分分析：項目高高層住宅小三三房面積控制制較好但房源源配比過少；；大三房源配配比量過多且且面積定位過過大；兩房單單位房源與面面積配比適中中；四房房源源配置合理但但面積定位偏偏小，影響居居住舒適性。從從客戶購房心心理反饋，生生存型客戶注注重戶型的功功能性、實用用性，改善型型客戶注重戶戶型的舒適性性及房間設(shè)計計細(xì)節(jié)，享受受型客戶注重重戶型的豪華華與奢侈。銷售價格總結(jié)據(jù)項目發(fā)展策劃，高高層住宅銷售售目標(biāo)為2004年12月開盤，2006年底完成95％銷售，價價格定位為均均價4,400元/㎡。從實際際銷售結(jié)果看看，銷售周期期與節(jié)奏符合合發(fā)展計劃，銷銷售價格從首首批次推售4,900元/㎡到最后一一批次均價為為6,500元/㎡，項目整整體成交均價價5,309元/㎡，成交價價格比定位價價格高出900元/㎡，主要原原因為：定位期間與銷售期期間的市場環(huán)環(huán)境不同：定定位時期高層層住宅是“三低產(chǎn)品”即低價位、低低品質(zhì)、低市市場接受度。但但隨著土地市市場拍賣的規(guī)規(guī)范，涌現(xiàn)大大量高品質(zhì)的的高密度樓盤盤，高層住宅宅成為樓市的的主流，因此此高層住宅的的價格也水漲漲船高。公司品牌形象隨著著**名城入住住形成的良好好口碑得到提提升，對項目目的市場價值值產(chǎn)生積極的的推動。價格策略：初期為為建立熱銷的的市場形象，塑塑造項目品牌牌，采取低開開高走的策略略；銷售中期期，為均衡速速度與價格的的關(guān)系，鞏固固項目品牌，價價格逐漸提高高；銷售后期期，力爭利潤潤最大化，價價格攀升到最最高點。價格格策略的成功功運(yùn)用，對最最終實現(xiàn)較高高的銷售價格格產(chǎn)生了直接接的影響。物管費價格確定的的檢討住宅：現(xiàn)行物管費費2元/㎡·月，基本合合理，客戶滿滿意度較高。車位：地下車位775元/個·月，第二個個車位100元/個·月，客戶反反應(yīng)價格較貴貴，特別是雙雙車位物管費費的收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)應(yīng)較強(qiáng)烈。商業(yè)：1F6元元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合合理。****項目的物物業(yè)管理費取取費水平較為為合理，客戶戶總體較為滿滿意，對銷售售產(chǎn)生了積極極的影響。銷售價格對銷售速速度的影響住宅：銷售過程中中正確地評估估了各批次面面臨的市場環(huán)環(huán)境，有效的的控制了價格格與速度的關(guān)關(guān)系，住宅價價格穩(wěn)定、有有計劃的不斷斷攀升，既保保證良好的銷銷售趨勢，又又保證合理的的利潤。商業(yè)：商業(yè)外街銷銷售時對客戶戶的心理價格格把握較為準(zhǔn)準(zhǔn)確，較好地地控制了速度度與價格的關(guān)關(guān)系；商業(yè)內(nèi)內(nèi)街在銷售時時由于對租金金與售價之間間的關(guān)系未梳梳理清晰，過過于偏重對利利潤的追求，銷銷售價格偏高高，影響了銷銷售速度。農(nóng)貿(mào)市場：在項目目定位階段，對對供求關(guān)系評評估不夠準(zhǔn)確確，在銷售過過程過于偏重重對利潤的追追求，銷售價價格偏高，影影響了銷售速速度。商務(wù)公寓：由于對對政策風(fēng)險評評估過于謹(jǐn)慎慎，加上2005年的任務(wù)指指標(biāo)壓力，雖雖然實現(xiàn)了較較快的銷售速速度，但沒有有實現(xiàn)較高的的銷售利潤。車位：較好的協(xié)調(diào)調(diào)了速度與價價格的關(guān)系?？蛻艨偨Y(jié)通過銷售，********的的購買客戶與與該項目定位位階段基本一一致，總結(jié)如如下：購買目的******高層層住宅自住客客戶占87%，投資型客客戶占13%。05年受政府調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)市市場的相關(guān)政政策影響，自自住型客戶有有一個持幣觀觀望期，決策策周期增長，但但看重長期效效益的專業(yè)投投資客，其投投資行為并未未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然然是購買*****的主力軍軍，占成交量量的66%，尤其以武武侯區(qū)、成華華區(qū)、高新區(qū)區(qū)購買量最大大，本地客戶戶對價格敏感感度較高。外省及其他二級縣縣市客戶占成成交量的32%，外省客戶戶中上海客戶戶占到70%左右，這與與公司通過短短信及直郵方方式進(jìn)行拓展展有關(guān)。外省省客戶對價格格的敏感度較較低，購買主主要看重品牌牌與地段，購購買以投資為為主，相比之之下本地客戶戶還較為保守守與謹(jǐn)慎。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)業(yè)來看，企業(yè)業(yè)白領(lǐng)與私營營主是購買的的主力軍，占占成交量的62%，白領(lǐng)企業(yè)業(yè)注重生活品品質(zhì)，看中地地段便利，就就醫(yī)、就學(xué)等等生活配套；；自營客戶從從其購買的物物業(yè)看，呈兩兩級分化狀，即即臨河的高價價單位與總額額較低的兩房房、小三房，由由此看私營業(yè)業(yè)主分為少數(shù)數(shù)較有實力的的私營企業(yè)主主與大部分小小本工商業(yè)主主。購買原因地段是客戶選擇********的首要因素素，但通過與與業(yè)主的交流流中發(fā)現(xiàn)，不不同的業(yè)主看看重的地段價價值內(nèi)涵不一一樣，部分業(yè)業(yè)主看重地段段的稀缺性，部部分業(yè)主看重重地段優(yōu)勢賦賦予良好的教教育優(yōu)勢，部部分業(yè)主看重重交通購物的的便利性。發(fā)展商品牌雖是客客戶選擇*****的第二因因素，但卻是是其購買的決決定性因素。綜上所述，在**********客戶的整整體特征表現(xiàn)現(xiàn)為：本地客客戶以項目周周邊、城南片片區(qū)與沿河錦錦江片區(qū)為主主，外地客戶戶以上海為主主；消費實力力大約處于中中上水平，年年齡結(jié)構(gòu)偏年年輕，文化程程度較高，以以自住為主要要目的，看中中地段所帶來來的便利、配配套齊全，具具有品牌意識識，追究生活活美感。其它物業(yè)銷售總結(jié)結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場場特征區(qū)域商業(yè)消費需求求旺盛，商業(yè)業(yè)配套仍顯不不足：由于區(qū)區(qū)域住宅密集集，人口密度度大，區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)消費十十分旺盛，但但就目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)分分布而言，僅僅有科華北路路、致民路、宏宏濟(jì)中路的商商業(yè)配套，無無論在規(guī)模、檔檔次，還是商商業(yè)分布的密密度、業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)上都不能能滿足區(qū)域消消費的要求。缺乏商業(yè)核心，商商業(yè)分布分散散：目前該區(qū)區(qū)域商業(yè)主要要集中在沿街街底商或裙樓樓內(nèi)，由于缺缺乏統(tǒng)一規(guī)劃劃，形成臨街街自發(fā)商業(yè)為為主的商業(yè)形形態(tài)（除科華華北路形成以以好又多為中中心的商業(yè)帶帶外），分布布較為零散，缺缺乏核心商業(yè)業(yè)，商業(yè)輻射射力不強(qiáng)、凝凝聚力較差。九眼橋附近存在商商業(yè)覆蓋空白白點：從區(qū)域域商業(yè)分布來來看，目前區(qū)區(qū)域內(nèi)擁有包包括科華北路路一線、致民民路一線、以以及宏濟(jì)中路路一線等幾個個商業(yè)帶，但但這幾個商業(yè)業(yè)帶輻射力不不強(qiáng)。隨著九九眼橋區(qū)域太太平南街商業(yè)業(yè)帶的沒落（其其商業(yè)帶本身身也具有較強(qiáng)強(qiáng)的校園商業(yè)業(yè)傾向），九九眼橋區(qū)域出出現(xiàn)商業(yè)的空空白點。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項目的區(qū)域域市場特征、商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式，并充充分預(yù)估商業(yè)業(yè)發(fā)展中可能能出現(xiàn)的問題題，結(jié)合項目目自身特點，本本項目將商業(yè)業(yè)劃分為三個個板塊：沿望江路沿河會所所式商業(yè)板塊塊--品牌餐飲+商務(wù)休閑：：該路段現(xiàn)無無成熟商業(yè)，其其商業(yè)氛圍不不足，但其面面向府南河，視視野寬闊，風(fēng)風(fēng)景優(yōu)美，交交通便利，自自然條件優(yōu)越越。配合川大大及望江公園園的文化底蘊(yùn)蘊(yùn)，使得該路路段更適應(yīng)于于大型特色餐餐飲或休閑娛娛樂業(yè)的經(jīng)營營；該區(qū)段商商業(yè)經(jīng)營定位位考慮到商業(yè)業(yè)形態(tài)對住區(qū)區(qū)的影響，因因此采用獨棟棟、低層的建建筑形式，定定位品牌餐飲飲+商務(wù)休閑，促促進(jìn)商業(yè)、商商務(wù)、會所三三者的結(jié)合，一一方面可以提提高銷售價格格，另一方面面也會提升住住宅的品質(zhì)。培根路特色文化商商業(yè)板塊--培根文化酒酒吧街：培根根路本身具有有濃厚的歷史史和文化氛圍圍，其原有的的以文化、休休閑為特征的的酒吧文化休休閑街在成都都具有很強(qiáng)的的影響力和號號召力，因此此本項目的特特色文化商業(yè)業(yè)板塊將文化化休閑作為重重點挖掘；社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊塊--填補(bǔ)和滿足足區(qū)域生活消消費要求的中中小型超市和和農(nóng)貿(mào)市場(規(guī)劃要求)及滿足區(qū)域域日常生活與與川大校園消消費的配套型型商業(yè)。商業(yè)物業(yè)銷售階段段面臨的問題題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成成熟，項目商商業(yè)體量大：：區(qū)域內(nèi)消費費者消費意識識不成熟，消消費力也較低低，需要一定定時間的培養(yǎng)養(yǎng)和帶動；主力店范圍、面積積偏大，招商商的不明確性性。金融政策影響：隨隨著央行貸款款政策的進(jìn)一一步緊縮，各各商業(yè)銀行將將繼續(xù)加大對對商業(yè)貸款的的控制力度，貸貸款利率將有有可能上揚(yáng)，商商業(yè)投資貸款款的審批程序序也將更加嚴(yán)嚴(yán)格，這對商商業(yè)投資者將將形成一定打打擊。銷售與后期經(jīng)營的的矛盾：一方方面希望商業(yè)業(yè)實現(xiàn)高價、快快速的銷售；；另一方面又又希望商業(yè)能能形成良好的的經(jīng)營氛圍（這這對后期住宅宅銷售會構(gòu)成成一定影響）。因因此商業(yè)必須須在這兩方面面進(jìn)行協(xié)調(diào)和和平衡，保證證經(jīng)營者和投投資者雙方的的回報率，制制定有效的經(jīng)經(jīng)營管理模式式。住宅銷售與商業(yè)推推廣和經(jīng)營的的矛盾：2005年為了不影影響住宅銷售售，05年商業(yè)未正正式進(jìn)行推廣廣，未安排合合適的銷售節(jié)節(jié)點，因此出出現(xiàn)銷售斷檔檔。對商鋪銷售時機(jī)的的思考商鋪銷售時機(jī)有項項目預(yù)售時、項項目呈現(xiàn)時、商商家入駐后等等時機(jī)，不同同項目應(yīng)根據(jù)據(jù)實際情況靈靈活把握。銷銷售時機(jī)的選選擇是與市場場博弈的一個個過程，我們們應(yīng)充分研究究市場和消費費者心理，結(jié)結(jié)合項目特質(zhì)質(zhì)，確定最佳佳銷售時機(jī)。如果商業(yè)物業(yè)的自自身優(yōu)勢并不不明顯，就應(yīng)應(yīng)該在項目預(yù)預(yù)售時推出，這這時可以向投投資者灌輸對對物業(yè)的良好好預(yù)期，制造造緊俏場面，使使其在商鋪未未揭“蓋頭”時就盡快下下單，以免如如物業(yè)呈現(xiàn)后后不盡人意，反反而影響銷售售。****作為一個個住宅-商業(yè)復(fù)合的的地產(chǎn)項目，如如何對各功能能板塊的推售售時機(jī)進(jìn)行把把握，是我們們不得不面對對的問題。公公司在銷售本本項目商業(yè)時時，則住宅銷銷售暫緩；銷銷售住宅時，顧顧忌到商業(yè)宣宣傳對住宅的的影響，又停停止對商業(yè)的的銷售。這樣樣，從2005年全年幾乎乎未對進(jìn)行商商業(yè)任何推廣廣，導(dǎo)致一段段時間內(nèi)剩余余商業(yè)銷售遲遲滯。關(guān)于銷售價格的思思考據(jù)項目發(fā)展策劃，商商業(yè)一層價格格定位為14,0000元/㎡，二層定位位為7,000元/㎡，臨河會所所式商業(yè)定位位為8,500元/㎡，實際成交交價格均價為為一層為16,0000元/㎡，二層為7,000元/㎡，臨河會所所式商業(yè)為8,200元/㎡。對商業(yè)物物業(yè)銷售節(jié)奏奏及價格來看看，主要存在在以下問題：：培根走廊商業(yè)街價價格大體較為為合理，但商商業(yè)價格體系系制訂時過多多考慮指標(biāo)測測算，內(nèi)街售售價定得過高高，但使得后后期內(nèi)街商業(yè)業(yè)物業(yè)銷售面面臨“尷尬”：售價偏離離了市場租金金支撐的水平平，導(dǎo)致銷售售不暢。前期期外街商鋪的的火爆銷售帶帶部分內(nèi)街物物業(yè)銷售，后后期內(nèi)街物業(yè)業(yè)滯銷卻因擔(dān)擔(dān)心口碑和市市場形象，無無法實施強(qiáng)有有力的促銷政政策，影響了了銷售速度。銷售時機(jī)及銷控的的把握不到位位，影響銷售售價格。培根根走廊商業(yè)外外街火爆銷售售后，內(nèi)街物物業(yè)因推售住住宅物業(yè)而暫暫緩銷售，使使得錯過最佳佳銷售時機(jī)影影響銷售利潤潤。05年因利潤指標(biāo)壓力力，為達(dá)成階階段性銷售目目標(biāo)被迫采取取部分促銷政政策及調(diào)整內(nèi)內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，影響響商業(yè)價格預(yù)預(yù)期目標(biāo)和住住宅的居住氛氛圍。值得借鑒和推廣的的經(jīng)驗銷售與招商密切配配合，以招商商成果帶動銷銷售確定招商先行的方方針，借招商商工作彌補(bǔ)項項目短期人氣氣、商氣不足足的影響，尤尤其是外街一一樓商鋪招商商的提前考慮慮，得到了廣廣大客戶的認(rèn)認(rèn)可。外街三三大主力店的的設(shè)置被客戶戶所看好，均均認(rèn)同開發(fā)商商為保證后期期經(jīng)營效果設(shè)設(shè)置多重主力力店，認(rèn)為其其招商的成功功必會帶來后后期經(jīng)營的成成功。租售比例的把握一個大型商業(yè)項目目，往往需要要引進(jìn)主力店店。而主力店店往往以租賃賃形式入場，這這就要求事先先對項目的租租售比例有一一定控制。*****設(shè)置了較較多主力店。現(xiàn)現(xiàn)在雖主力店店招商基本完完成，但其后后期銷售難度度不小。針對對這一情況，公公司在引進(jìn)主主力店時，多多與對方簽定定了租轉(zhuǎn)售協(xié)協(xié)議，如其購購買租賃物業(yè)業(yè)，則前期租租金可轉(zhuǎn)為購購房款，且給給予其較寬松松的購買周期期。同時，如如商家放棄購購買權(quán)，則我我公司將其帶帶租約銷售。業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整整在*******項項目中公司對對商業(yè)物業(yè)做做了詳細(xì)的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，從從后期執(zhí)行情情況來看，較較好的達(dá)到了了預(yù)期的效果果，市場對商商業(yè)規(guī)劃基本本認(rèn)同。需要要注意的是，在在制定了總體體業(yè)態(tài)規(guī)劃后后，如實施中中如沒有特殊殊原因，原則則上不應(yīng)作大大的調(diào)整，尤尤其不能引進(jìn)進(jìn)互斥的業(yè)態(tài)態(tài)。如我們把把培根路商業(yè)業(yè)街二樓臨街街區(qū)域定位為為中高擋娛樂樂店，但在招招商攻堅期間間有中檔火鍋鍋店愿意以較較高租金入駐駐，公司在綜綜合考慮后拒拒絕了此商家家，才確保了了目前娛樂主主力店集群式式進(jìn)場的局面面；同樣，*****臨河商業(yè)業(yè)規(guī)劃為較安安靜的高檔休休閑業(yè)態(tài)，也也不能在其中中引入喧鬧的的酒吧等業(yè)態(tài)態(tài)。在整體格局不變的的情況下，局局部業(yè)態(tài)可以以根據(jù)市場情情況進(jìn)行微調(diào)調(diào)。如培根路路商業(yè)外街主主力店原規(guī)劃劃以餐飲為主主，但根據(jù)市市場情況，娛娛樂行業(yè)對該該區(qū)域更看好好，公司靈活活地進(jìn)行了業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，使使該區(qū)域商業(yè)業(yè)得以快速成成型。后期管理商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作作，體現(xiàn)在兩兩個大的方面面：一是商業(yè)業(yè)物業(yè)的成功功銷售；二是是商業(yè)持續(xù)旺旺場經(jīng)營。商商業(yè)持續(xù)旺場場經(jīng)營利于項項目的品牌塑塑造和物業(yè)的的升值，對后后續(xù)物業(yè)的銷銷售也有相當(dāng)當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用用。為保障********商業(yè)物物業(yè)的后期商商業(yè)管理，由由物管公司將將成立專門的的商業(yè)管理部部門，對*****商業(yè)物業(yè)業(yè)按照三權(quán)分分離的原則進(jìn)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營營管理，即產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)權(quán)、管理權(quán)相相對剝離：投投資者或業(yè)主主擁有所有權(quán)權(quán)并享受由此此帶來的收益益，但不參與與商業(yè)經(jīng)營活活動和管理；；入場經(jīng)營商商家獨立行使使經(jīng)營權(quán)，負(fù)負(fù)責(zé)具體的商商業(yè)經(jīng)營活動動；商管機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營秩序，塑塑造、維護(hù)品品牌以及服務(wù)務(wù)質(zhì)量等。通通過商管機(jī)構(gòu)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一促銷，從從而保證整個個商業(yè)物業(yè)持持續(xù)旺場經(jīng)營營，維護(hù)、塑塑造項目品牌牌，并達(dá)到使使物業(yè)升值的的目的。商務(wù)公寓物業(yè)市場定位總結(jié)基于區(qū)域環(huán)境擁有有諸多商務(wù)辦辦公的硬件條條件，臨近川川大良好的商商務(wù)辦公氛圍圍和龐大的校校園產(chǎn)業(yè)（辦辦公或投資）支支撐，商務(wù)公公寓有較好的的發(fā)展空間。項項目的商務(wù)公公寓一方面避避免了商住混混用帶來的諸諸多弊端，另另一方面也可可為項目貢獻(xiàn)獻(xiàn)更高的利潤潤。項目的商商務(wù)公寓定位位為：滿足成成長型中小企企業(yè)辦公需求求的高檔商務(wù)務(wù)公寓。定位為商務(wù)公寓，主主要是因為從從2003年的市場環(huán)環(huán)境來看商務(wù)務(wù)公寓的銷售售價格及利潤潤指標(biāo)優(yōu)于住住宅。但在規(guī)規(guī)劃設(shè)計時卻卻是以住宅性性質(zhì)報建，因因而當(dāng)05年新政政策策對商務(wù)公寓寓作了明確界界定后，后期期的推廣與銷銷售面臨政策策風(fēng)險而處境境尷尬，銷售售抗性增大。政策因素，使商務(wù)務(wù)公寓推廣與與銷售面臨尷尷尬。成都市規(guī)劃局規(guī)定定：“商務(wù)公寓”的建設(shè)在2004年7月有關(guān)規(guī)劃劃規(guī)定頒布之之后就不再批批準(zhǔn)，我公司司1號樓規(guī)劃定定性為住宅的的性質(zhì)是不可可改變的，銷銷售工作應(yīng)按按住宅執(zhí)行，不不可進(jìn)行該樓樓可用于商業(yè)業(yè)用途的宣傳傳銷售，竣工工驗收也將按按住宅進(jìn)行。律師建議宣傳方面面：文字資料料杜絕使用“辦公”字眼，盡量量用“居家創(chuàng)業(yè)”類代替，模模糊廣告用語語。概念替換換：可考慮使使用當(dāng)下流行行的SOHO類概念進(jìn)行行替換?？蛻舴治鲑徺I目的：商務(wù)公公寓自住比例例占59%，投資的客客戶占41%。實際成交交客戶的構(gòu)成成與前期定位位階段分析的的自住客戶為為主的構(gòu)成有有較大差異。投投資客戶對公公司品牌認(rèn)可可度較高，因因大客戶的整整層購買及***成都公司司的入住,增強(qiáng)了客戶戶的購買信心心與決心。購買原因：客戶對對寫字樓地段段、價格、品品牌、景觀等等各方面均好好性要求很高高，重視寫字字樓的立面和和外在的辦公公品質(zhì)，而對對后期的物業(yè)業(yè)管理及后期期使用成本同同樣注重。雖雖然目前辦公公性物業(yè)市場場比較低迷，競競爭十分激烈烈，但**品牌的號號召力為公寓寓的銷售提供供了強(qiáng)大的推推動力。信息來源：信息來來源較為分散散，****業(yè)主占13%，朋友介紹23%，廣告占15%，合作商23%，這說明前前期多渠道的的拓展客戶資資源，在***廣場的銷售售中效果比較較明顯。綜上所述：雖然辦辦公性物業(yè)市市場供大于求求，市場十分分低迷，***廣場在推廣廣方面難度較較大，但從認(rèn)認(rèn)購客戶的購購買目的、購購買原因、選選擇位置、信信息來源、購購買心理等角角度分析，***廣場銷售售成功的關(guān)鍵鍵在于有效的的拓展客戶渠渠道，運(yùn)用品品牌影響力，吸吸引客戶購買買。銷售價格據(jù)銷售發(fā)展策劃，商商務(wù)公寓的價價格定位為均均價5,000元/㎡，實際銷銷售均價達(dá)5,440元/㎡，從結(jié)果果來看，達(dá)到到了預(yù)期定位位價格。小戶型物業(yè)定位總結(jié)本項目位于一環(huán)路路旁，臨近城城市主要交通通干道，背靠靠川大，擁有有龐大的校園園市場支撐，具具備了小戶型型發(fā)展的基本本區(qū)位條件。同同時小戶型銷銷售市場形勢勢較好，投資資需求旺盛，租租賃市場良好好。而且小戶戶型地塊設(shè)置置于地塊西南南角，由東北北往西南角呈呈L型退臺式設(shè)設(shè)計，對容積積率貢獻(xiàn)大。因因此在本項目目設(shè)置了精品品小戶型住宅宅。銷售總結(jié)消費者選擇小戶型型的關(guān)鍵性因因素按重要程程度包括：地地段、交通、各各項生活配套套設(shè)施、工作作性質(zhì)。小戶戶型消費者購購房選擇的核核心還是成本本問題，降低低時間、交通通和生活成本本是消費者關(guān)關(guān)注的核心問問題。銷售策略：按客戶戶重要等級劃劃分銷售開拓拓了公司關(guān)系系營銷的先河河，形成市場場追捧的熱銷銷的局面。（公公司內(nèi)部員工工——公司關(guān)系客客戶——員工親友——普通客戶）值得借鑒和推廣的的經(jīng)驗從整體布局上看，小小戶型較適合合布置于農(nóng)貿(mào)貿(mào)超市上，在在空間上與住住宅分離，降降低對高檔住住宅社區(qū)的影影響，同時又又做到貢獻(xiàn)容容積率。從建筑規(guī)劃和密度度方面考慮，總總建筑面積控控制在10,0000㎡以內(nèi)，小小戶型的存在在空間較為寬寬松和適度。農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場在定位及及設(shè)計中有如如下問題據(jù)拍賣規(guī)劃要點農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場屬于于政策強(qiáng)制要要求配套3,000㎡，但在定定位時我們沒沒有充分考慮慮到區(qū)域市場場容量，將其其規(guī)模做到了了3,700㎡，超出了了市場實際需需求。對農(nóng)貿(mào)市場建筑成成本投入過大大，如外墻全全部采用干掛掛花崗石。農(nóng)貿(mào)市場腌鹵攤位位沒有排水點點，點殺區(qū)給給水和籠位設(shè)設(shè)置不合理等等。對部分有特殊要求求攤位電量、電電位配置不足足等?；谝?guī)劃要求及市市場狀況，加加上各級政府府對農(nóng)貿(mào)市場場的建立或改改建持支持的的態(tài)度，農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場定位于于新興農(nóng)貿(mào)市市場，體量為為3,7000㎡。農(nóng)貿(mào)市場場分兩期發(fā)售售，銷售率占占60%，招商及經(jīng)經(jīng)營困難，目目前面臨轉(zhuǎn)向向經(jīng)營的尷尬尬。造成目前前狀況的原因因為：周邊居民少，川大大通道被封閉閉，****交房時間間晚，人氣不不旺，商家無無法支撐經(jīng)營營。方園500米范圍圍內(nèi)同類市場場較多（致民民路菜市、老老媽路菜市、郭郭家橋菜市），競競爭激烈，租租賃情況不太太理想；攤位價格貴，對投投資客戶而言言投資回報率率不高，投資資風(fēng)險較大；；而高售價轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營商商家成為高租租金，經(jīng)營成成本高，經(jīng)營營難以為繼。農(nóng)貿(mào)市場的思考合理控制規(guī)模，設(shè)設(shè)計及施工階階段應(yīng)考慮消消防、上下水水、排污等因因素并應(yīng)考慮慮經(jīng)營品種分分類，干濕分分區(qū)?？裳堈垖I(yè)人士提提早對內(nèi)部設(shè)設(shè)計進(jìn)行規(guī)劃劃，結(jié)合實際際需要，完善善建筑細(xì)部設(shè)設(shè)計和功能配配套。本項目在銷售過程程中對攤位沒沒有進(jìn)行銷售售分區(qū)分期，而而進(jìn)行了分散散銷售，銷售售率不高，導(dǎo)導(dǎo)致未銷商鋪鋪和已售商鋪鋪混雜，后期期處理起來難難度很大。主動與知名的特色色品牌店接洽洽，招入主力力店，一方面面增強(qiáng)客戶購購買信心，另另一方面吸引引更多人氣。對于人氣不旺的區(qū)區(qū)域，可考慮慮先培育市場場再銷售，同同時在市場培培育時需要相相應(yīng)的策略（推推廣、優(yōu)惠）。前期采用低費用水水平的整體承承包或分別租租賃方式進(jìn)行行經(jīng)營，待市市場成熟后以以拍賣經(jīng)營權(quán)權(quán)的方式可以以獲取高收益益，安全系數(shù)數(shù)更高。和當(dāng)?shù)亟值擂k事處處密切合作，盡盡可能多的爭爭取政策的支支持?？梢钥紤]請專業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理公司司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市市場，而不是是由物業(yè)公司司經(jīng)營。據(jù)項目發(fā)展策劃，農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場的價價格定位為11,0000元/㎡，從實際際銷售角度來來看，價格定定位沒有尊重重商業(yè)物業(yè)價價值規(guī)律，過過多考慮指標(biāo)標(biāo)測算，從而而也是造成后后期銷售困難難。同時，05年因利潤指指標(biāo)壓力，為為達(dá)成階段性性銷售目標(biāo)出出貨，影響了了農(nóng)貿(mào)市場重重新整合。會所會所定位與實際結(jié)結(jié)果存在以下下問題:會所的定位設(shè)計時時將會所大堂堂入口設(shè)置在在小區(qū)內(nèi)部，一一方面不利于于會所后期對對外經(jīng)營，另另一方面存在在安全隱患。會所設(shè)計時未充分分考慮各功能能區(qū)的面積配配比，部分設(shè)設(shè)施僅是滿足足銷售期對其其類型的陳述述而未考慮功功能的實用性性，如健身房房等。會所內(nèi)配套設(shè)施設(shè)設(shè)置既要從經(jīng)經(jīng)營角度與后后期維護(hù)角度度考慮，又要要從為業(yè)主服服務(wù)角度考慮慮。車位車位定位與實際使使用對比效果果分析：**戶數(shù)車位比為為1：0.7，作為高品品質(zhì)項目，這這種車位配置置比例有利于于后期車位銷銷售，減少庫庫存積壓，但但在后期物業(yè)業(yè)管理方面存存在隱患，影影響項目品質(zhì)質(zhì)與口碑。由于項目物業(yè)形態(tài)態(tài)復(fù)雜，車位位定位時對商商業(yè)業(yè)主與住住宅業(yè)主實際際使用中對區(qū)區(qū)域流線劃分分未做到有郊郊分隔，存在在安全隱患。未未來開發(fā)的項項目中應(yīng)考慮慮各物業(yè)特點點及安防。由于前期設(shè)計對車車位采取最低低標(biāo)準(zhǔn)配置原原則，未預(yù)留留多余面積，造造成修建完成成后為達(dá)到政政策規(guī)定比例例，在車位劃劃分時“硬湊數(shù)量”，使得業(yè)主主后期使用時時存在車流動動線、車位面面積劃分不合合理的現(xiàn)象。品牌建設(shè)品牌建設(shè)的預(yù)期*******是是***進(jìn)入成成都以來的第第二個項目，并并于03年開始雙項項目運(yùn)作的模模式。品牌建建設(shè)的預(yù)期為為：通過***名城的后期期銷售，以及及****的銷售及及呈現(xiàn)，增加加市場份額的的同時，將***擅長的高高層豪宅開發(fā)發(fā)理念引入成成都，豐富成成都的產(chǎn)品線線，穩(wěn)步提高高市場地位。品牌建設(shè)工作〖*****〗時的的推廣，是以以項目開發(fā)塑塑品牌形象，在在〖**·****〗的營銷推廣廣中，更注重重公司品牌帶帶動項目品牌牌。品牌推廣語：光榮榮夢想|精品精粹|超越卓越。推廣要點集團(tuán)強(qiáng)大的背景支支持全國多個城市255年開發(fā)經(jīng)驗驗的積淀“誠信卓越精品永恒恒”的開發(fā)理念念推廣調(diào)性大氣、沉穩(wěn)，同時時更注重親和和力與溝通性性宣傳手段硬廣立勢，軟文炒炒作，雜志保保溫品牌建設(shè)的實際效效果企業(yè)品牌美譽(yù)度持持續(xù)提高：通通過****的一年多多的銷售，消消除了成都人人對高層電梯梯住宅的心理理抗性，同時時改變了九眼眼橋片區(qū)的居居住結(jié)構(gòu)，使使之成為目前前成都又一高高檔居住區(qū)。對項目銷售的有利利促進(jìn)：短短短一年內(nèi)，從從成都人不接接受高層住宅宅，到房價的的持續(xù)飆升，公公司品牌在成成都的召號力力已日益強(qiáng)大大?？蛻艋A(chǔ)的夯實：：****的銷售體體現(xiàn)的**物業(yè)增值值的潛力，以以及產(chǎn)品呈現(xiàn)現(xiàn)力，在成都都市場以及業(yè)業(yè)內(nèi)，培育了了數(shù)量較大的的**忠實客戶戶，為公司的的持續(xù)開發(fā)積積蓄了豐富且且高質(zhì)的資源源。綜合分析及建議品牌推廣的一些不不足之處品牌推廣目的性、系系統(tǒng)性有待提提高：04、05年的品牌推推廣僅僅依托托于項目推廣廣，并在項目目立勢前為項項目形象或銷銷售服務(wù)，無無系統(tǒng)的年度度推廣計劃及及主題。項目給品牌的支撐撐不夠：項目目推廣時只注注重自身推廣廣，沒有給到到品牌支持，項項目與公司品品牌的互動性性不夠，就品品牌而品牌的的推廣方式，缺缺乏本地產(chǎn)品品有力的支撐撐。品牌整合力度不夠夠：名城后期期銷售與*****亮相時間間有一定重合合，但對于名名城的借勢方方面力度不夠夠，項目推廣廣各做各，沒沒有形成整合合的推廣力，削削弱推廣力度度?？蛻絷P(guān)系維護(hù)多數(shù)數(shù)為銷售服務(wù)務(wù)：客戶回訪訪及客戶聯(lián)誼誼活動大多與與銷售節(jié)點掛掛鉤，節(jié)點性性、季節(jié)性的的客戶維系工工作力度不夠夠。對品牌推廣的建議議整合推廣；項目聯(lián)動；渠道多樣；搭建**會平臺；；整合客戶資源；加強(qiáng)與集團(tuán)的溝通通。項目總體評價*********項目作為集集住宅、商業(yè)業(yè)、商務(wù)公寓寓、小戶型、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場為一一體的多物業(yè)業(yè)形態(tài)的復(fù)合合項目，從項項目整體定位位中各物業(yè)規(guī)規(guī)模的關(guān)系考考慮與利潤指指標(biāo)的測算，到到定位中目標(biāo)標(biāo)客戶定位、產(chǎn)產(chǎn)品定位及價價格的定位，再再到營銷推廣廣中各物業(yè)推推售策略、推推售時機(jī)的選選擇、價格策策略的制訂等等大方向來看看，****項目整體體運(yùn)營及操作作較為成功。住住宅的成功銷銷售，改變了了成都市民對對高層住宅的的觀念，奠定定與鞏固了成成都公司市場場領(lǐng)導(dǎo)者的地地位；商業(yè)物物業(yè)成功招商商與銷售，重重新奠定了區(qū)域娛娛樂行業(yè)霸主主的地位，推動動了娛樂經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展；商商業(yè)物業(yè)、商商務(wù)公寓、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場的銷銷售使我們積積累了大量的的實際經(jīng)驗，同時更清晰的的認(rèn)識到短期期目標(biāo)與長期期目標(biāo)的關(guān)系系。【項目進(jìn)度、工程管管理評估】項目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行行及管理項目開發(fā)周期本項目分三個批次次開發(fā)。項目目發(fā)展總進(jìn)度度控制點如下下表：批次批次進(jìn)度控制點A1區(qū)A2、16#樓B區(qū)項目整體從拿地到到主要節(jié)點時時間原計劃節(jié)超簽定土地合同定位及規(guī)劃設(shè)計開工日期13個月10個月3個月開盤18個月17個月1個月地下室結(jié)構(gòu)封頂日日期/主體結(jié)構(gòu)封頂日期期工程質(zhì)監(jiān)驗收日期期入伙日期43個月43個月0個月主要施工進(jìn)度計劃劃與完成情況況對比表（B區(qū)）1施工項目名稱計劃完成時間實際完成時間（天天）計劃起止時間實際起止時間2開工113土方施工（含地基基換填）60874地下室施工60465三層轉(zhuǎn)換層施工48486十五層以下結(jié)構(gòu)施施工1381382004.12..17～7主體結(jié)構(gòu)封頂（332層）2472478機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂2632639主體驗收26526510屋面工程24242005.9.88～2005.9.88～11頂層外裝飾409912頂層下架409913十五層以上外飾工工程1501712005.9.88～2005.9.88～14十五層以下外裝飾飾1159415內(nèi)飾工程2652652005.9.88～2005.9.88～16大堂及架空層裝飾飾53532006.6.11～2006.6.11～17電梯安裝調(diào)試1321322006.1.44～2006.1.44～18消防工程29929919燃?xì)夤こ?812812005.9.88～2005.9.88～20外架下架2302302005.9.88～2005.9.88～21竣工驗收73173122室外綠化、景觀1461462006.5.88～2006.5.88～土建工程經(jīng)驗總結(jié)結(jié)綜合管理項目發(fā)展總體進(jìn)度度計劃的管理理。項目發(fā)展總體進(jìn)度度計劃是項目目發(fā)展的“綱”，編制總體體計劃一定要要結(jié)合項目特特點，集以往往經(jīng)驗和集體體智慧，認(rèn)真真推敲，過程程中根據(jù)實際際情況的變化化及時調(diào)整并并知會相關(guān)部部門，對要求求時間較長的的材料采購，材材料認(rèn)樣、設(shè)設(shè)計樣板等工工作要提早跟跟進(jìn)，做到未未雨綢繆。與公司各部門的協(xié)協(xié)調(diào)。設(shè)計出圖計劃及物物資采購計劃劃必須按照項目制定定的項目發(fā)展展計劃來制定。同時時項目應(yīng)充分分發(fā)揮對業(yè)務(wù)務(wù)部門的推動動作用，避免免過程中跟蹤蹤不夠，待提提交成果時間間臨近，相關(guān)關(guān)工作還未安安排的事件發(fā)發(fā)生。本工程程發(fā)展過程中中項目管理模模式經(jīng)歷了前前期的地盤經(jīng)經(jīng)理制和后期期的項目發(fā)展展經(jīng)理制，雖雖然此時的項項目發(fā)展經(jīng)理理制尚不完善，各各業(yè)務(wù)部門指指定的項目負(fù)負(fù)責(zé)人，實際際上僅為聯(lián)絡(luò)絡(luò)人，但相比比以前，聯(lián)系系更通暢了，協(xié)協(xié)調(diào)效率提高高了。建議今今后項目發(fā)展展經(jīng)理制度應(yīng)應(yīng)更深入實施施，使權(quán)責(zé)一一致。各施工單位之間的的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單單位的核心，主主包作用發(fā)揮揮不出來，工工程進(jìn)展會很很慢也很不協(xié)協(xié)調(diào)，要利用用總包去管理理分包，可以以減輕甲方的的壓力和節(jié)約約精力，但也也要進(jìn)行監(jiān)督督，要遏制顯顯失公平的事事情發(fā)生，要要支持分包不不能讓分包處處于絕對的弱弱勢，開展工工作才會順利利。由于甲方方直接分包的的單位太多，協(xié)協(xié)調(diào)、配合工工作量很大，主主要是通過開開協(xié)調(diào)會或相相關(guān)人員現(xiàn)場場碰頭的方式式來做好協(xié)調(diào)調(diào)、配合工作作，協(xié)調(diào)會主主要由總包單單位主持，甲甲方、監(jiān)理參參與決策。為為了減少扯皮皮，各分包單單位剛進(jìn)場就就應(yīng)做好以下下工作：組織織相關(guān)單位審審圖，解決圖圖紙沖突，明明確收邊收口口的責(zé)任劃分分；明確管理理制度，嚴(yán)格格執(zhí)行，先嚴(yán)嚴(yán)隱患少，先先松后嚴(yán)難。對監(jiān)理的管理。質(zhì)量控制中一定要要堅持施工單單位的自檢在在前，監(jiān)理的的檢查在中，甲甲方的檢查在在后，這樣不不僅檢查了質(zhì)質(zhì)量，同時也也對監(jiān)理的工工作起到了監(jiān)監(jiān)督和檢查作作用。對監(jiān)理理部定期進(jìn)行行考評，有效效利用新監(jiān)理理合同中監(jiān)理理費的獎金部部分的激勵作作用，根據(jù)考考評結(jié)果決定定獎金的支付付比例，考評評不合格的人人員不得留在在項目監(jiān)理，增增強(qiáng)監(jiān)理人員員的責(zé)任心和和危機(jī)感。同同時要發(fā)揮監(jiān)監(jiān)理的主觀能能動性，一方方面激勵他們們，充分相信信他們，另一一方面要加強(qiáng)強(qiáng)對監(jiān)理的監(jiān)監(jiān)督，對監(jiān)理理做出的不適適當(dāng)事宜及時時予以糾正，采采取問責(zé)制，對對監(jiān)理簽的字字或作的決定定依據(jù)事實進(jìn)進(jìn)行問責(zé)制。很很多時候監(jiān)理理的簽