房地產(chǎn)法律常識：建筑物區(qū)分所有

房地產(chǎn)法律常識：建筑物區(qū)分所有權在現(xiàn)代社會中，人口在不斷增長，高層建筑也越來越多，要理清建筑物中各個業(yè)主之間的專有和共有關系，首先就應該了解法律關于建筑物區(qū)分所有權的有關規(guī)定，下面了解物權法中關于建筑物區(qū)分所有權的相關規(guī)定。1、什么是建筑物區(qū)分所有權?《物權法》第七十條規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。一般認為建筑物區(qū)分所有權人享有三個方面的權利：①對專有部分享有的專有所有權；②對共有部分的共有權；③因共同關系所產(chǎn)生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區(qū)分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。共有所有權是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權利；其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等；部分所有人的共用部分主要有：各單元內(nèi)的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權利時應當以共

用部分的本來用途使用共用部分；并分擔共同的費用和負擔；不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時，請工人在和乙共用的墻壁上掏了一個高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來乙在挪動家具時不小心碰到了這面共用的墻壁，沒想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經(jīng)過仔細察看，是甲裝修時把墻壁掏的過深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復原狀，并賠償損失，而甲認為墻壁是他房子的一部分，他已經(jīng)出錢買了房子，就有權掏墻壁，而且甲還說是因乙自己的碰撞導致墻壁塌的，后訴至法院。本案爭議的焦點是二者房屋共有的墻壁到底歸誰所有和誰有權使用。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應該屬于部分區(qū)分所有人的共有部分，雙方對墻壁都享有一定的權利，但同時必須履行一定的義務，即在行使自己權利的同時，不得損害他人的合法權益。所以本案中，甲應當承擔修復墻壁和賠償乙的損害的責任。第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

1、專有所有權是建筑物所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利?！段餀喾ā返谄呤粭l業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。2、共有所有權《物權法》第73、74、79條明確規(guī)定以下部分屬于全體業(yè)主共有：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房;占用業(yè)主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;建筑物及其附屬設施的維修基金;

3、因共同關系所產(chǎn)生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區(qū)分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。依照《物權法》78?83條的規(guī)定：①全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，兩個組織的權利是：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會、業(yè)主委員會對建筑物內(nèi)的侵害他人合法權益的行為可以行事物上請求權及損害賠償請求權。管理方式:可以由業(yè)主自住管理，也可以委托（物業(yè)服務機構）管理，受托管理人受業(yè)主的監(jiān)督。③管理規(guī)則：重要事項應由業(yè)主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設施的，籌集、使用維修基金的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；其他重要事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。④改變建筑物用途的，《物權法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。⑤《物權法》第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

2、住宅小區(qū)的地下車庫歸誰所有?《物權法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！段飿I(yè)管理條例》第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

①如果開發(fā)商未將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中；也未承諾無償提供地下車庫；同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發(fā)成本之內(nèi)，則所有權應歸屬于開發(fā)商。但是即便如此，開發(fā)商也不能把車庫出售給任何非業(yè)主。如果按建設規(guī)劃要求，開發(fā)商必須為小區(qū)業(yè)主提供車庫，則開發(fā)商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主所有，此時，出售所得價款應歸開發(fā)商所有。②如果開發(fā)商已經(jīng)將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承