江寧路項(xiàng)目可行性研究-裝修房

第一章項(xiàng)目概況建設(shè)單位本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為上海xx置業(yè)有限公司。項(xiàng)目位置處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。項(xiàng)目規(guī)模1271011－262721900平方米。主要建筑技術(shù)指標(biāo)1－11－1主要建筑指標(biāo)表序號(hào)1指標(biāo)名稱(chēng)基地面積單位平方米指標(biāo)值2總建筑面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶88項(xiàng)目現(xiàn)狀200013000第二章市場(chǎng)研究為了明確接盤(pán)的可行性和項(xiàng)目定位的合理性，特對(duì)本案周邊物業(yè)進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研區(qū)域說(shuō)明本調(diào)研區(qū)域?yàn)榘策h(yuǎn)路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的閉合區(qū)域。辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為2－3元/天·平方米，詳見(jiàn)表2－1“本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表”。表2－1本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表序號(hào)個(gè)案名稱(chēng) 所處位置租金（元/天·平方米）包物業(yè)管理費(fèi)與否1藝海大廈 江寧路、康定路3不包2時(shí)美大廈 江寧路、康定路2包3和一大廈 江寧路、昌平路2.3－2.5包44新城大廈江寧路、新閘路3包住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價(jià)為8000－10000元/平方米，詳見(jiàn)表2－2“本區(qū)域住宅個(gè)案匯總表”。表2－2本區(qū)域住宅個(gè)案匯總表序個(gè)案名稱(chēng)所處位置個(gè)案類(lèi)別售價(jià)（元/平方交房狀號(hào)1康寧雅庭江寧路、康定路高層住宅米）7500－11000態(tài)毛坯2新格公寓江寧路、康定路酒店式公寓11000－14000全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅10000－12300全裝修42.4靜安晶華定位建議安遠(yuǎn)路、陜西北路高層住宅酒店式公寓7000－10000未定毛坯全裝修場(chǎng)特點(diǎn)，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場(chǎng)。第三章租售計(jì)劃銷(xiāo)售定價(jià)“銷(xiāo)售定價(jià)”針對(duì)裙房部分而言。的定價(jià)。裙房：均價(jià)0元平方米（不含設(shè)備報(bào)價(jià)，可售建筑面積按0平方米計(jì)，銷(xiāo)售收入為44000000元。租金定價(jià)“租金定價(jià)”針對(duì)酒店式公寓部分而言。實(shí)際年租金收入（實(shí)際年租金收入（/年（按入住率5％計(jì)）1201200實(shí)際年租金收入（合：人民幣年（按匯率3計(jì)）9969960表3－1酒店式公寓價(jià)格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價(jià)（USD/月）理論年租金（USD/年）兩房130441500792000三房1804420001056000小計(jì)881848000車(chē)位：600/月/40288000元。租售進(jìn)度及租售收入租售進(jìn)度假定接盤(pán)日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的銷(xiāo)售期為1.5年8個(gè)月，于4年2月1日銷(xiāo)售完畢。租售收入詳見(jiàn)表3－2“租售收入預(yù)測(cè)表”。表3－2租售收入預(yù)測(cè)表（單位：萬(wàn)元）銷(xiāo)售部序號(hào)收入名稱(chēng)/年·月2003年2004年小計(jì)分1-67-121-67-121裙房銷(xiāo)售收入－1467146714664400年度小計(jì)146729334400租賃部分序號(hào)1收入名稱(chēng)/年酒店式公寓租金收入小計(jì)9972車(chē)位租金收入29年度小計(jì)1026第四章投資估算投資估算的依據(jù)和說(shuō)明本投資估算的測(cè)算期為二次開(kāi)發(fā)商接盤(pán)日至本案銷(xiāo)售完畢日，假定接盤(pán)日為2003年4月1日，裙房銷(xiāo)售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項(xiàng)目示意圖，非竣工圖。本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費(fèi)用。投資估算購(gòu)置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為13000萬(wàn)元，即二次開(kāi)發(fā)商的購(gòu)置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開(kāi)發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本：局將有所變動(dòng)；改建為住宅項(xiàng)目，將增補(bǔ)公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)；本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)要求，須修補(bǔ)或調(diào)換。本案裙房部分外立面裝飾未完成。因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。4－1部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額 （萬(wàn)指標(biāo)（元/平元）方米）主設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動(dòng)104.6部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額 （萬(wàn)指標(biāo)（元/平元）方米）主設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動(dòng)104.6樓部公用部位裝飾（電梯廳、大堂墻、10045.7分地、門(mén)套－大理石）建5－10104.6預(yù)備費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述費(fèi)用的20％計(jì)提727332安 費(fèi) 內(nèi)墻板面滿批膩?zhàn)臃鬯?09.1換窗(鑿除，新開(kāi))230105進(jìn)戶門(mén)（88樘）及五金52.3樓梯地磚，木扶手，防滑條52.3智能化（紅外報(bào)警、樓宇對(duì)講、電視監(jiān)控、寬帶）5022.8衛(wèi)星電視104.6小區(qū)圍墻、門(mén)頭、綠化209分戶門(mén)內(nèi)裝修配置24201105小計(jì)128801315裙房部分建安費(fèi)外立面裝飾750342小計(jì)2750342地下車(chē)庫(kù)建安費(fèi)停車(chē)管理系統(tǒng)（人工）31小計(jì)331小計(jì)4727332總計(jì)43601990間接費(fèi)用管理費(fèi)用：按“二次開(kāi)發(fā)建造成本”的3％計(jì)提。2%計(jì)提。20％為自有資金，80％為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時(shí)機(jī)詳見(jiàn)表5－14－2表4－2間接費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）指標(biāo)（元/平方米）管理費(fèi)用13160銷(xiāo)售費(fèi)用329150財(cái)務(wù)費(fèi)用見(jiàn)“表5－1”見(jiàn)“表5－1”總計(jì)460210總投資4－34－3總投資明細(xì)表名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）指標(biāo)（元/平方米）購(gòu)置成本130005936二次建造成本43601990間接費(fèi)用460210總投資178208136如上表所示，本項(xiàng)目的總投資為17820萬(wàn)元。第五章財(cái)務(wù)效益分析分析依據(jù)及說(shuō)明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行。本財(cái)務(wù)分析測(cè)算起始日為2003年4月1日。本財(cái)務(wù)分析中不考慮租金遞增因素。收入詳見(jiàn)表3－2“租售收入預(yù)測(cè)表”。支出成本支出本項(xiàng)目的總投資為17820萬(wàn)元。稅金支出稅金分租賃稅金和銷(xiāo)售稅金兩部分，按5％計(jì)提。財(cái)務(wù)費(fèi)用5.3125－1投資回收期5－15－1投資回收期計(jì)算表（單位：萬(wàn)元第*年租金收收入售房收小計(jì)成本支稅金支出財(cái)務(wù)費(fèi)小計(jì)凈現(xiàn)金流量（1）－（2）累計(jì)凈現(xiàn)金量入入（1）出用（2）114671467178207375718650-17183-1718321026293339591987349323027-1415631026102651562613413-1374341026102651541592434-1330951026102651517568458-1285161026102651493544482-1236971026102651468519507-1186281026102651441492534-1132891026102651412463563-10765101026