資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》知識直接比較法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》知識直接比較法資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》學(xué)識：直接對比法

導(dǎo)語：直接對比修正一般是以估價對象房地產(chǎn)的區(qū)域因素與個別因素為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)的各項因素與估價對象房地產(chǎn)的因素舉行對比，并逐項打分。

一向接對比法

1.根本原理：

利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干根本特征與參照物的同一及若干根本特征舉行對比，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價格的根基上舉行修正從而得到評估對象價值的方法。

2.優(yōu)點：

該方法直觀干脆，便于操作。

適用條件：

對可比性要求對比高，參照物與評估對象之間達成一致或者根本一致的程度，或者二者的差異主要表達在某一或多個明顯的因素上。

3.根本計算公式為：

1假設(shè)參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值=參照物合理成交價格

2參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

公式

①評估對象價值

=參照物成交價格評估對象可比因素特征值參照物可比因素特征值

②

③評估對象價值=參照物成交價格修正系數(shù)

原理

本思路事實上認(rèn)可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征或者因素的影響，而且成正比關(guān)系。

3參照物與被評估對象有n個可比因素不一致。

①方法一：

公式

評估對象價值=參照物成交價格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n

這里修正系數(shù)的計算公示

原理：

各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關(guān)系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應(yīng)

②方法二：

公式

評估對象價值

=參照物成交價格根本特征差額1根本特征差額2根本特征差額n

原理：

分析各個可比因素不同導(dǎo)致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)的價格差額，然后以參照物成交價格為根基，調(diào)整各個差額的影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值。

4.直接對比法的根本方法僅僅一個可比因素不一致或者完全一致

直接對比法主要包括但不限于以下評估方法：

1現(xiàn)行市價法[參照物與評估對象完全一致]

當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象根本一致的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的`現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

2市價折扣法

①原理

以參照物成交價格為根基，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的閱歷或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

②數(shù)學(xué)式表達

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格1-價格折扣率2-3

3功能價值類比法

①定義：

以參照物的成交價格為根基，考慮參照物與評估對象之間的功能差異舉行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。

換句話說：功能指的是生產(chǎn)才能，生產(chǎn)才能越大，那么價值就越大

②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種處境：

Ⅰ、資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的處境，通常被稱作生產(chǎn)才能比例法

數(shù)學(xué)表達式一般表述為：

所以：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格

Ⅱ、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的處境，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

數(shù)學(xué)表達式一般表述為：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格評估對象生產(chǎn)才能/參照物生產(chǎn)才能^x2-5

4價格指數(shù)法物價指數(shù)法

①定義

價格指數(shù)法是以參照物價格為根基，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。

②物價價格指數(shù)的各種表述方法

Ⅰ、定基物價指數(shù)：

是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為根基，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，說明物價上漲;物價指數(shù)在100%以下，說明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了其次列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。

年份該類設(shè)備實際均價定基物價指數(shù)

=當(dāng)年實際物價/基年物價定基價格變動指數(shù)

=當(dāng)年實際物價-基年物價/基年物價

1999基年50100%

200051.5103%=51.5/50*100%3%=51.5-50/50*100%

202253106%=53/50*100%6%=53-50/50*100%

202254108%=54/50*100%8%=54-50/50*100%

202255110%=55/50*100%10%=55-50/50*100%

202256112%=56/50*100%12%=56-50/50*100%

202257.5115%=57.5/50*100%15%=57.5-50/50*100%

Ⅱ、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系

某年的定基價格指數(shù)=1+該年的定基價格變動指數(shù)

Ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系

譬如上表中，2022年相對于2022年的價格指數(shù)=112/106=105.66%

Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系

物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)

譬如上表中，2022年相對于2022年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%

Ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)：

本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商

Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)記做a1，a2，an教材36頁公式2-6-2和57頁

本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的片面與上年定基物價指數(shù)的商

環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)

年份定基物價指數(shù)%環(huán)比物價指數(shù)%環(huán)比變動物價指數(shù)

1999100

2000103103=103/1003%=103-100/100

2022106102.9=106/1032.91%=106-103/103

2022108101.9=108/1061.89%=108-106/106

2022110101.9=110/1081.85%=110-108/108

2022112101.8=112/1101.82%=112-110/110

2022115102.7=115/1122.68%=115-112/112

③價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格2-7-1

=參照物成交價格2-6-1

=參照物成交價格價格指數(shù)27

=參照物成交價格1+物價變動指數(shù)26

=參照物成交價格2-7-24-3

=參照物成交價格1+a11+a21+an2-6-2

④適用條件

評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的處境，且時間差異不能過長。

5成新率價作風(fēng)整法。

①原理：

參照物的成交價格為根基，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。

②計算公式為：

資產(chǎn)的成新率

=資產(chǎn)的尚可使用年限/資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限100%

5.直接對比法使用頻率高的方法

1市場售價類比法一個以上可比因素不一致

資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值++交易處境差異值2-9

=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù)2-10

2價值比率法

這里介紹兩種簡樸的價值比率：

①本金市價法

根本原理

以評估對象的現(xiàn)行合理本金為根基，利用參照物的本金市價比率來估算對象的價值的方法。

計算公式

資產(chǎn)評估價值

=評估對象現(xiàn)行合理本金參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理本金2-11

更加留神：公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理本金，假