房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分配與優(yōu)化要點(diǎn)解析

XX：成本分配與優(yōu)化的9大要點(diǎn)成本價(jià)值分析是指通過(guò)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能的總成本最低，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。因此，成本遠(yuǎn)非一味減少花錢(qián)，而應(yīng)是通過(guò)不均衡使用成本來(lái)達(dá)到成本價(jià)值的最大化。一、成本的不均衡分布、騰挪與關(guān)注點(diǎn)本期話(huà)題討論的值班班長(zhǎng)唐艷女士先拋出了幾個(gè)案例，引發(fā)大家討論。例如，大家都知道園林的硬景：軟景比例控在3:7，但這個(gè)三七開(kāi)是指面積，不是造價(jià)，如果是造價(jià)，估計(jì)硬景就沒(méi)辦法鋪石材了。又如：公共部分的精裝，大家都知道重點(diǎn)在大堂，大堂控2500單價(jià)，電梯前室控800單價(jià)，結(jié)果大堂富麗堂皇，電梯前室簡(jiǎn)陋、黯淡無(wú)光，落差好大。再如：350元的園林單價(jià)，還包括展示區(qū)，一番折騰下來(lái)，園區(qū)基本就是草坪了。從這幾個(gè)案例可以了解到，如何進(jìn)行成本的不均衡分布，成本科目間如何進(jìn)行騰挪并強(qiáng)化客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)的打造，是需要考慮的首要問(wèn)題。針對(duì)上述案例，第一，應(yīng)在敏感點(diǎn)重點(diǎn)投入，有群友認(rèn)為電梯前室成本投放可適當(dāng)高點(diǎn)，優(yōu)化客戶(hù)體驗(yàn)和感覺(jué)；景觀(guān)、公區(qū)裝修、入戶(hù)門(mén)、電梯是客戶(hù)需求敏感點(diǎn)，需要重點(diǎn)投入；大堂2500單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層1500單價(jià)比較合理，標(biāo)準(zhǔn)層再低也要1200，僅800落差確實(shí)太大；或者，剛需首層1300單價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)層600。地下大堂標(biāo)準(zhǔn)放低點(diǎn)。第二，賣(mài)點(diǎn)策略。賣(mài)點(diǎn)主要看客戶(hù)對(duì)象，有群友提到某個(gè)盤(pán)把地下室的電梯廳也弄了精裝，并且還做在了樓盤(pán)宣傳片里作為賣(mài)點(diǎn)，將精裝房作為賣(mài)點(diǎn)，把地上電梯廳節(jié)約的成本投入到地下。第三，要對(duì)景觀(guān)定位、工藝節(jié)點(diǎn)、設(shè)計(jì)實(shí)施進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。定位標(biāo)準(zhǔn)化，在于項(xiàng)目定位及對(duì)應(yīng)的景觀(guān)造價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)化，依據(jù)成熟項(xiàng)目按別墅、洋房、高層明確為高中低幾個(gè)檔次，明確每個(gè)檔次景觀(guān)設(shè)計(jì)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)。慎重把握車(chē)行主路、車(chē)行副路、人行主路、人行副路等的寬度和材料選用；主節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)、次節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)的材料選用；節(jié)點(diǎn)喬木、行道樹(shù)、灌木等的品種和規(guī)格選用等。對(duì)于景觀(guān)有群友認(rèn)為應(yīng)以綠為主，在于控制住造價(jià)指標(biāo)，明確各種道路廣場(chǎng)詳細(xì)做法，指定微地型處理方法，除主景外，苗木應(yīng)小型化，指定主苗木胸蓬徑。工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化，在于把成熟的工藝節(jié)點(diǎn)按材料、工藝進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，選用合適產(chǎn)品進(jìn)行推廣，在多個(gè)項(xiàng)目中反復(fù)使用，避免重復(fù)設(shè)計(jì)、重復(fù)選樣。尋找合適的合作廠(chǎng)家進(jìn)行材料定點(diǎn)半成品加工，到現(xiàn)場(chǎng)后半成品直接拼裝，既保證了現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量又降低了施工成本。工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化包括道路側(cè)石標(biāo)準(zhǔn)化、窨井蓋裝飾標(biāo)準(zhǔn)化、附屬用房外裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)化、地面鋪裝紋樣標(biāo)準(zhǔn)化、高桿燈和庭院燈等燈具標(biāo)準(zhǔn)化、座凳等戶(hù)外家具標(biāo)準(zhǔn)化等等。設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)化，在于充分認(rèn)識(shí)到苗木種植對(duì)景觀(guān)效果的重要性，采購(gòu)時(shí)若選擇10年以上成樹(shù)，則堅(jiān)持“全冠成樹(shù)移植”，不剪枝葉，專(zhuān)車(chē)專(zhuān)送；在設(shè)計(jì)時(shí)提倡5層垂直綠化技術(shù)，喬木、灌木、鮮花、芳草等復(fù)合搭配種植；在施工上，360度尋找苗木的最佳觀(guān)賞方向。第四，注意軟硬景搭配與地被栽植技巧。一方面，合理確定軟硬景比例權(quán)重。硬質(zhì)景觀(guān)單方造價(jià)往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質(zhì)景觀(guān)節(jié)省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺(jué)沖擊力。另一方面，了解軟景成本影響因素。包括可使用的苗木種類(lèi)數(shù)量、苗木采購(gòu)成本、苗木運(yùn)輸距離、苗木土球大?。ㄟ\(yùn)輸成本）、適宜栽種期的長(zhǎng)短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護(hù)等。三是合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪費(fèi)。通常植物栽植兩個(gè)月后其枝干、樹(shù)葉才得以充足伸展、生長(zhǎng)，綠量的性?xún)r(jià)比較優(yōu)。盡量避免因時(shí)間緊，通過(guò)加大栽植密度提高綠量的做法。第五，合理選擇、搭配地被栽植。木本地被的色帶成本高，要適量選用；大規(guī)格苗木成本高，因此要合理選擇其規(guī)格；草坪是軟景中單項(xiàng)成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護(hù)的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。以A項(xiàng)目景觀(guān)分項(xiàng)成本為例，明細(xì)如下表：二、成本適配的3大依據(jù)：產(chǎn)品定位、競(jìng)品分析、適配比例1.產(chǎn)品定位個(gè)人認(rèn)為適配不完全是價(jià)值均衡分配，應(yīng)是結(jié)合目標(biāo)客群、競(jìng)品情況、適合自己產(chǎn)品特色的價(jià)值再分配，目的是提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和保收益率。2.競(jìng)品分析做差異化。有群友舉了一個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)的例子，非常有心意，周邊的盤(pán)都是90方做兩房，120方做三房，而他們就是90方做三房，120就做四房了，雖然感覺(jué)有點(diǎn)擠，但確實(shí)是抓準(zhǔn)了必須要買(mǎi)三房或四房但又承受不了太大面積的剛需。3.適配比例方案版的成本適配，要看產(chǎn)品的定位，定位高低，適配的比例也要調(diào)整，不能是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。群友提出有時(shí)一個(gè)盤(pán)恨不能所有的競(jìng)品都做幾套，也有群友提出沒(méi)有辦法落地，其他部門(mén)反對(duì)聲音較大。也有群友覺(jué)得還要提前到定位階段，設(shè)計(jì)是對(duì)定位的細(xì)化有群友提到他們是根據(jù)售價(jià)定位投資等級(jí)，按級(jí)別確定各項(xiàng)可控指標(biāo)，如大堂標(biāo)準(zhǔn)、外環(huán)境綠化等指標(biāo)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)出圖；另有群友認(rèn)為限額都可以確認(rèn)，只是從限額指標(biāo)到細(xì)目的做法，爭(zhēng)議較大。萬(wàn)科XX都是這樣，什么檔次的盤(pán)就有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，適配的空間比較小。三、成本優(yōu)化的9大要點(diǎn)1.技術(shù)和經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合，提高產(chǎn)品價(jià)值成本價(jià)值工程用于房地產(chǎn)的實(shí)施程序如下：一是選定研究對(duì)象（建高層還是多層等），二是分析并評(píng)判研究對(duì)象優(yōu)劣取舍的決策因素；三是確定各決策因素的權(quán)重，四是計(jì)算各方案之功能分值；五是對(duì)各選擇方案的成本進(jìn)行估算，計(jì)算出成本分值，六是計(jì)算各方案的價(jià)值V=F/C（V：產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)值，F(xiàn)：功能分值；C：成本分值）。最后得出分析結(jié)論，即V＞1則可行，且價(jià)值量最大值為性?xún)r(jià)比最優(yōu)方案。2.重點(diǎn)投入客戶(hù)感知最直接的部分以《成本決勝論》一書(shū)中提到的某豪宅項(xiàng)目外立面裝飾物料為例，建筑師將原鋁合金板+玻璃幕墻的外立面體系調(diào)整為石材+少量鋁合金板+玻璃幕墻，而達(dá)到此種豪宅品質(zhì)有4個(gè)用料方案供選：1號(hào)方案：作為比選基礎(chǔ)的現(xiàn)有方案：石材（部分為圓弧形）+玻璃幕墻；2號(hào)方案：6米以下用優(yōu)質(zhì)石材飾面，6米以上部分為滾涂石材印花復(fù)合鋁板（當(dāng)時(shí)物料價(jià)格為510元/㎡）+玻璃幕墻；3號(hào)方案：6米以下用優(yōu)質(zhì)石材，其余部分為仿石涂料+優(yōu)質(zhì)鋁合金門(mén)窗；4號(hào)方案：用材同2號(hào)方案，但用復(fù)合鋁板代替滾涂石材印花鋁板（當(dāng)時(shí)物料價(jià)格為310元/㎡）。除了以上提及的建筑外立面效果，還要兼顧結(jié)構(gòu)荷載、隔熱、隔音、節(jié)能性能、色差控制、建筑立面的耐久性和價(jià)格等因素，于是制定權(quán)重表如下：相應(yīng)計(jì)算的比較分值和功能分值如下表（因案例撰寫(xiě)年份偏早，數(shù)據(jù)當(dāng)前或有變更）。最后確定成本分值和價(jià)值，得出性?xún)r(jià)比最優(yōu)的為4號(hào)方案。具體如下表所示：有群友提到一個(gè)案例，2011年做的一個(gè)項(xiàng)目，30萬(wàn)方，前期設(shè)計(jì)的時(shí)候外墻全部采用干掛陶土板，沒(méi)有人提出異議，結(jié)果施工的時(shí)候發(fā)現(xiàn)成本太高，施工工期長(zhǎng)，做客戶(hù)訪(fǎng)談的時(shí)候，對(duì)于外墻采用干掛陶土板還是瓷磚沒(méi)有什么區(qū)別，只要不難看就行。最后只能全部改成貼磚，省錢(qián)，省時(shí)。所以在外墻這塊成本可以多斟酌。3.通過(guò)限額指標(biāo)進(jìn)行具體規(guī)定而XX的外立面裝飾，在限額設(shè)計(jì)上就做了規(guī)定：首先，墻積比控制在1.2左右，不宜超過(guò)1.5；其次，除非超高檔次項(xiàng)目，造型線(xiàn)條以外不宜大面積采用氟碳噴涂、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次，一般涂料施工單價(jià)（不含抹灰）控制在35元/㎡左右；再次，中檔及以下項(xiàng)目，不宜選用大比例、成規(guī)模幕墻類(lèi)飾面，如石材、玻璃、金屬板類(lèi)幕墻；最后，若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。XX不同物業(yè)外立面用料及檔次選材參考如下表：XX的外窗，窗積比控制在0.30以?xún)?nèi)，以0.25~0.28為宜；控制開(kāi)窗面積，降低外墻保溫投入，減少飄窗、轉(zhuǎn)角窗面積；如無(wú)外立面保溫隔熱地方性規(guī)范要求，除超高檔物業(yè)以外，不宜選用斷橋隔熱鋁型材、雙層中空玻璃；若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)降低一個(gè)檔次選擇門(mén)窗用料。XX各不同物業(yè)外窗選材參考如下表：從XX公共部位的裝飾費(fèi)用限額，也可看出其對(duì)敏感性成本的“二次不均衡分配”思路（如下表）。景觀(guān)成本費(fèi)項(xiàng)明細(xì)如下表：4.結(jié)構(gòu)性成本指標(biāo)的嚴(yán)控以XX為例，其在結(jié)構(gòu)性成本的控制上可謂不遺余力。首先，XX規(guī)定在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中應(yīng)列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量，如每平方米鋼筋用量、每平方米砼用量等，具體根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)抗震、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)等確定。其次，招標(biāo)之前或過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)實(shí)際材料數(shù)量超出設(shè)計(jì)限量，必須要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化，力爭(zhēng)控制在指標(biāo)限量以?xún)?nèi)。再次，地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，降低地下室頂板覆土的厚度，頂板上部地面用作園林景觀(guān)時(shí)，應(yīng)該盡可能地安排灌木和草地，避免種植大型喬木，以免過(guò)度增加覆土厚度；頂板覆土以1米左右為宜，消防通道也應(yīng)盡量避免經(jīng)過(guò)頂板上部地面。此外，屋面造型造價(jià)影響建安成本明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡(jiǎn)潔；16層以下建筑，盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。5.功能性成本的不均衡分配對(duì)“功能性成本”這一塊進(jìn)行二次分配，可投入溢價(jià)成本，減少低效成本，避免無(wú)效成本。投入成本在于希望產(chǎn)生溢價(jià)，如果能夠有利于價(jià)格提高，亦可分擔(dān)增加的平均成本，否則就是浪費(fèi)。經(jīng)驗(yàn)證明，如果地下室的面積超過(guò)建筑面積15%就不具經(jīng)濟(jì)性了。因此要嚴(yán)格控制地下室面積，控制土方開(kāi)挖量，控制以贈(zèng)送面積作為賣(mài)點(diǎn)；聯(lián)排別墅慎用地下停車(chē)方式，減少大開(kāi)挖的地下室。地下面積跟車(chē)位配比相關(guān)，有些車(chē)位配比比較大，會(huì)設(shè)計(jì)大的地下車(chē)庫(kù)，大地庫(kù)成本很高，如果是容積率高的項(xiàng)目如超高層等，要滿(mǎn)足車(chē)位比，可能還得往地下發(fā)展，這其中鋼筋配比、結(jié)構(gòu)成本、樁基、土方等，要增加很多成本。因此要盡可能減少和科學(xué)利用地下面積。6.通過(guò)控制窗地比來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)能、降成本窗地比要適配，不能無(wú)限制擴(kuò)大。有群友提到，其所在房企的住宅項(xiàng)目窗地比一般在0.22-0.25，在外地的一個(gè)項(xiàng)目窗地比竟然達(dá)到0.32，后來(lái)一看圖，凸陽(yáng)臺(tái)里面一層落地窗，然后陽(yáng)臺(tái)全封閉，后來(lái)對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行優(yōu)化，不搞全封閉，實(shí)現(xiàn)了0.22-0.25的正常區(qū)間值。以控制窗地比為例，減少開(kāi)窗面，可實(shí)現(xiàn)門(mén)窗節(jié)能并降低造價(jià)。首先，通過(guò)產(chǎn)品定位和成本標(biāo)準(zhǔn)化，來(lái)控制窗地比的比率，通過(guò)指標(biāo)來(lái)控制，比如普通住宅的窗地比在0.21~0.23，別墅的窗地比可達(dá)0.3；其次，通過(guò)門(mén)窗和立面分割方式減少耗材。凹凸越少、窗洞越小節(jié)能保護(hù)越容易配置，采用普通玻璃、型材就能滿(mǎn)足，但是如果開(kāi)窗太大、立面設(shè)計(jì)曲線(xiàn)過(guò)多，則能耗越大，型材和節(jié)能要求就比較高。比如采用斷橋鋁合金等等來(lái)節(jié)能，會(huì)增加成本；再次，窗開(kāi)啟方式、型材品牌和五金配置標(biāo)準(zhǔn)會(huì)影響造價(jià)。比如，平開(kāi)窗比推拉窗要貴，會(huì)在窗扇上使用更多五金材料，這都需要通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)控制標(biāo)準(zhǔn)。磁瓦涂層的處理上，可用陽(yáng)極氧化、粉末噴涂來(lái)代替成本相對(duì)較高的氟碳烤漆。7.門(mén)窗和園林的敏感度排前列客戶(hù)對(duì)戶(hù)型、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)窗欄桿、飄窗等的敏感度高，但是園林和門(mén)窗尤其高。正如群友所說(shuō)，“園林第一”，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)的氛圍和靈魂都在園林中體現(xiàn)；“我司設(shè)計(jì)師在匯報(bào)產(chǎn)品配置時(shí)意見(jiàn)是門(mén)窗是建筑的眼睛點(diǎn)綴整體項(xiàng)目的靈魂，所以一定要高配”。8.成本優(yōu)化要運(yùn)用好設(shè)計(jì)部這也是群話(huà)題討論中多位群友提到的點(diǎn)。首先，增加設(shè)計(jì)費(fèi)，增加設(shè)計(jì)優(yōu)化的提成，激勵(lì)設(shè)計(jì)師的靈感其次，對(duì)設(shè)計(jì)部重獎(jiǎng)重罰，激勵(lì)與刺激再次，進(jìn)行輪崗，讓設(shè)計(jì)部參與采購(gòu)幾個(gè)月，真刀真槍地感受材料的成本與品質(zhì)。此外，在前期過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)周期過(guò)度壓縮，以至于在設(shè)計(jì)中他們只拿出滿(mǎn)足領(lǐng)導(dǎo)要求的方案，后期再修改也大多在之前的方案基礎(chǔ)上改，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)化，不僅需要資金獎(jiǎng)勵(lì)，還要保障設(shè)計(jì)周期。9.注重成本優(yōu)化的各種細(xì)節(jié)展示區(qū)的規(guī)模要建多大，占多大比例，如常見(jiàn)的商業(yè)街是否在銷(xiāo)售前先建起來(lái)，如交樓時(shí)間的安排，這里涉及到資金成本，更涉及到現(xiàn)金流與開(kāi)發(fā)節(jié)奏的安排。展示區(qū)盡量后期能利用到比較好?，F(xiàn)在的展示區(qū)，都比較高大上，售樓部、樣板房、活動(dòng)中心，面積大，標(biāo)準(zhǔn)高。售樓部在銷(xiāo)售完后改成會(huì)所。避免過(guò)多采