某樓盤營銷推廣執(zhí)行案

金昌·江南名府

12月份營銷推廣執(zhí)行案朗潤|2010/12推廣主題:營銷目的:策略運用:12月形象鋪墊期：

1——入市階段：需要吸引眼球的表現(xiàn)點金昌地產(chǎn)概念及園林與生活關(guān)系價值傳遞造勢、突破市場，引起超出區(qū)域市場的高度關(guān)注大事件營銷基建營銷帶動理性消費者通過系列的造勢動作，使項目區(qū)域成為市場普遍關(guān)注的置業(yè)熱點一極，規(guī)避邊緣化推廣主題:營銷目的:策略運用:銷售蓄客期：

2——搶占市場時間、搶占市場份額，為開盤奠定基礎(chǔ)“八大價值概念”公園之城、產(chǎn)品概念化演繹先聲奪人、形成市場關(guān)注的一極，有效積累目標(biāo)客戶群江南名府生活場景展示VIP卡銷售分批選房領(lǐng)袖活動營銷與政府互動營銷（電視臺、旅游局……）展開一種全新的“生態(tài)自然的、體驗的、泛旅游的江南園林體驗計劃”

1、區(qū)位：渦河河畔濱水大宅，階層尊崇棲居地2、稀土：低于0.35容積率，創(chuàng)別墅純區(qū)之罕見3、建筑：簡約主義新派傳承，石材立面混然天成4、領(lǐng)地：純別墅社區(qū)，打造絕佳私屬領(lǐng)地5、庭院：步出式私家庭院，彰顯圈層社交6、綠化：江南園林，自然之美的藝術(shù)表達(dá)7、私享：神殿建筑式會所、星級物業(yè)，泳池，尊貴獨享8、人文：毗鄰中小學(xué)校之文脈，書香人文高地價值概念

身份/特權(quán)戶型/產(chǎn)品風(fēng)水/朝向人脈鏈消費心理享受度假生活方式的人群/消息優(yōu)先權(quán)客戶對產(chǎn)品戶型具有天然的敏感[客戶的敏感點將直接引發(fā)營銷關(guān)鍵點和形象定位][營銷必須從客戶的敏感點出發(fā)，建立核心競爭力]遞進(jìn)式/大手筆的展示（標(biāo)準(zhǔn)化流程）使其象病毒一樣具備超強的傳染性銀行金卡、名車等高端渠道客戶的定向營銷周邊資源重要的附加值，具有標(biāo)簽作用項目的第一桶金，提煉、利用具有營銷價值的驅(qū)動因素傳遞價值：項目核心價值透視：鹿邑金字塔尖財富階層的聚居區(qū)稀缺的城市資源城市園林別墅稀缺的景觀資源絕版的渦河生態(tài)主題公園稀缺的舒適密度鹿邑獨有精致型純別墅社區(qū)稀缺的奢華產(chǎn)品稀缺的身份禮遇稀缺的居住圈子品牌物管/五星級酒店配套/尊貴服務(wù)超前的規(guī)劃與創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品高度決定視野，氣質(zhì)成就人生的至高境界！通過項目自身研究、區(qū)域市場研究、目標(biāo)客戶研究，以尋求市場創(chuàng)新點和突破機會，引領(lǐng)一種全新的階層生活方式，滿足個性化的需求研究思路:特定的地點+特定的建筑+特定的人群=——是項目的發(fā)展方向，更是一種政府的使命——是項目持續(xù)發(fā)展的原動力，更是區(qū)域價值的印鈔機——是特定人群的需要，更是城市未來的榮譽光環(huán)這就意味著，制造一個市場需求的場所震憾的場所“生長在公園里”的房子創(chuàng)新的生活概念體驗式休閑路線會員俱樂部中心一段閑暇的時光一處企業(yè)俱樂部一份感動的執(zhí)著、一道永不疲倦的風(fēng)景線、一處演繹生命與生活的場所園林之城——“唯我獨尊”領(lǐng)地打造高學(xué)歷/高收入/高素質(zhì)/高品位/高要求/高檔次他們?nèi)匀粸閴粝氲纳钭穼ぶ麄冏非笊鷳B(tài)的|自然的|有品味的…生活方式特定的人群：泛公務(wù)員高級白領(lǐng)本地豪門私營老板跨國集團高層中大企業(yè)老總富足的商人這里聚集了一群——高客層6一種物質(zhì)與精神雙重平衡的生活方式一個引領(lǐng)階層生活的專享場所“生態(tài)的、自然的、健康的、有品味的……”江南名府除賣產(chǎn)品，更是一種生活方式、一個舞臺文化鍛造者生態(tài)文化型——強調(diào)資源的參與性、社區(qū)人文的體驗性階段傳播概念念：制造懸念/充滿期待待本階段為品牌牌導(dǎo)入階段，，由于現(xiàn)場的的營銷中心裝裝修尚未正式式開放，現(xiàn)場場工程仍處于于初步階段，，一切都是處處于“造夢””的最佳時機機；廣告理念制造造一定的懸念念感，首先在在品牌高度上上做足，樹立立令人仰止的的品牌高度；；戶外樹立形象象高度，軟文文解讀建業(yè)品品牌和項目價價值，活動營營銷制造社會會影響力。推廣執(zhí)行部署署項目營銷全攻攻略：賣給誰賣什么怎么賣如何賣1、客戶攻略2、體驗攻略3、展示/推廣攻略4、事件攻略前期項目業(yè)主資源利用；“格拉茨”渠道客戶積累與利用；萬商京都客戶資源利用；統(tǒng)一客戶渠道管理；客戶關(guān)系建立與維護(hù)一座園林之城一個會員俱樂部中心一套“生長在公園里”的房子一場尊貴的私人PARTY鹿邑惟一純別墅區(qū)江南園林傳世府邸形象攻略渠道攻略包裝/物料攻略媒體攻略區(qū)域價值定義項目入市亮相開盤起勢持續(xù)滲透…品牌導(dǎo)入期結(jié)點關(guān)鍵物料1月20日預(yù)售許可證1月30日1-18#共15棟主題驗收完成，1號樣板房開放3月15日樣板景觀開放5月30日一期15棟工程竣工7月份一期交房二期動工1月1日開始VIP認(rèn)購，之前完成積累150組有效客戶1月30日樣板房開放，完成VIP認(rèn)購30套2月17日開盤，完成，25套銷售任務(wù)5月30日完成一期95%房源7月份二期認(rèn)籌12月份完成項目整體90%銷售任務(wù)2011工程程進(jìn)度節(jié)點：：2011推售售進(jìn)度節(jié)點：：品牌導(dǎo)入期結(jié)點活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料宣傳工具制作作完成包括樓書、宣宣傳小冊子、、戶外廣告牌牌、路牌、展展板、現(xiàn)場指指示牌，電視視廣告。品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料展示條件：12月30日日前，完成外外圍包裝圍墻包裝：博德路的圍圍墻包裝高度度設(shè)置5米，，氣勢上壓倒倒周邊現(xiàn)有項項目圍墻廣告告，同時此圍圍墻可長期成成為本項目重重要的強昭示示性廣告?zhèn)鞑ゲデ馈Ｆ放茖?dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料具體設(shè)計初稿稿12月20日完成展示條件：12月25日日前，設(shè)計制制作完成售銷銷中心門前道道旗、售樓部部裝修、小區(qū)區(qū)南門燈桿旗旗、道路動線線導(dǎo)視牌等。。品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料展示條件：臨臨時售樓部包包裝10月29日日前制作完成成鹿邑飯店等等臨時售樓部部內(nèi)外部包裝裝；包裝原則：以簡約、滿足足基本接待功功能為原則；；同時要能充充分展示金昌品牌牌實力、項目目基本概況。。在售樓部中中樹立項目形形象燈箱，讓到場場參觀客戶對對項目形成基基本品牌認(rèn)知知。品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料營銷活動1：：從12月初初開始，進(jìn)行行老業(yè)主拓展展及內(nèi)部員工工拓展區(qū)域圈定：金昌·萬商京都客客戶拓展方式：舉辦老業(yè)主3D電影鑒賞賞會及專場聯(lián)誼酒會，對客戶戶進(jìn)行情感培培育、交流，，通過他們的口口碑帶動其他他新客戶過來來購買。推出老帶新新獎勵制度。。內(nèi)部員工認(rèn)認(rèn)購優(yōu)惠，介介紹客戶獎勵勵傳播途徑：電話邀約/短短信群發(fā)/DM/PPT推介品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料“格拉茨”渠渠道客戶“格拉茨”名名詞解釋：格拉茨是歐洲洲世界文化遺遺產(chǎn)和歐洲文文化之都，以以其南部得天天獨厚的資源源和宜人的氣氣候而成為為一個理想的的休閑城市。。幾百年來，格格拉茨一直是是各種歐洲文文化和思想流流派交匯的地地方，是王族族親屬們聚集集居住地市場競爭項目目主要依賴與與品牌價值積積累渠道客戶戶，最明顯的的以“萬商京京都”及金昌昌旗下的“老老客戶”；項目已具備一一定的品牌號號召力，但缺缺乏統(tǒng)領(lǐng)及渠渠道價值，““飄”風(fēng)明明顯，客戶忠忠誠度偏低。?！案窭摹辟x賦予客戶系列列價值，培養(yǎng)養(yǎng)其忠誠度，，形成強悍的的渠道價值。。根據(jù)經(jīng)驗：VIP是建立立客戶關(guān)系的有效手手段“格拉茨會””客戶管理體體系階段目標(biāo)：急需建立以營營銷為主導(dǎo)的的客戶資源管管理體系；深入把握誠意意客戶的購買買意向，進(jìn)一一步抓住客戶戶；聚集人氣，確保保項目推出時時的客戶積累累量最大化，，確保選房開開盤銷售目標(biāo)標(biāo)的達(dá)成；擴大客戶層面面和項目影響響力；功能：實效：可以降降低項目推廣廣、交易的成成本；長遠(yuǎn)：客戶管管理體系資源源良性循環(huán)，，成長為江南南名府品牌價價值的基礎(chǔ)策略手段：短信、直郵、、主題活動等形式宣講項項目價值體系系，提前感受受未來生活文文化氛圍“格拉茨”VIP卡VIP卡推廣廣名：發(fā)卡形式：規(guī)避政策風(fēng)險險，采用與銀銀行合作形式式，有效期起起止年月按銀銀行規(guī)定，與與銷售管理理系統(tǒng)配合，，銀行派專人人在售樓處現(xiàn)現(xiàn)場辦理認(rèn)購金：凍結(jié)資金10萬（擴大客客戶范圍），，解籌選房成成功激活轉(zhuǎn)為為房款設(shè)立權(quán)益原則則：既對客戶具有有一定吸引力力，又便于操操作管理基本權(quán)益：1、優(yōu)先選房房權(quán)；2、選房當(dāng)天天成交獲額外外優(yōu)惠；3、獲積分（（購房、介紹紹朋友買房等等）優(yōu)先參與與各類活動；；4、銀行信用用卡的所有權(quán)權(quán)益、公園入入園權(quán)益；5、辦卡客戶戶免信用卡3年年費，購購房者終身免免年費；6、持卡人可可參與月抽獎獎，獎品及名名額見當(dāng)月公公告；格拉茨VIP認(rèn)購建議：：項目LOGO，卡面考慮項目目底紋積分途徑：1、本人購房房每平米積10分；2、介紹朋友友成功購房，，介紹人按成成交面積每平平米積2分；；3、參加項目目活動獲獎每每次積10分分；4、投稿會刊刊文章或圖片片，一經(jīng)采用，每次積10分；5、參加項目目積分活動每每次積5分；；6、介紹朋友友看房每次積積3分；積分管理辦法法：1、每積滿1000分，，返10分，，增值為1010分，達(dá)達(dá)2000分分，增值為2020分，，以次類推；；2、積分實行行累計制，由由本人享有，，不可轉(zhuǎn)讓他他人；3、積分達(dá)到到不同額度，，獲得相應(yīng)獎獎勵：2000分，，項目珍貴禮禮品5000分，，境外精華游游10000分分，韓國濟洲洲島或日本溫溫泉之旅18000分分，馬爾代夫夫度假天堂之之旅28000分分，格拉茨至至尊浪漫之旅旅首發(fā)卡（第一一批推盤解籌籌前申請的卡卡）享有開開盤抽大獎權(quán)權(quán)益格拉茨VIP管理辦法：：(初步建議，，有待進(jìn)一步步落實）5大階段:形象鋪墊期蓄客期開盤強銷期持續(xù)銷售期尾盤銷售期立體式轟炸第第三地“公園園之城”生活活模式公園生活模式式全面展示公園式生活情情景體驗尊享公園奢華華全接觸讓公園模式享享譽中國5大戰(zhàn)役:活動時間：12月底活動地點：臨時酒店展點點內(nèi)部活動目的：使鹿邑媒體體進(jìn)一步了解解江南名府品品牌內(nèi)涵和產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，江江南名府工地地現(xiàn)場解答、、展示項目精精工細(xì)作。借助媒體強大大攻勢引起社社會關(guān)注；

在推廣本案發(fā)發(fā)展商的品牌牌價值的同時時，提升項目目知名度，吸吸引目標(biāo)客戶戶的深度關(guān)注注；活動對象：鹿邑知名媒體體記者

預(yù)計計人數(shù)：20人營銷活動2：：一個名流圈層層的盛會———新春賀歲年年終尊享派對對實施流程確定意向提交執(zhí)行方案案邀請媒體記者者物料制作完成成11月底12月10日日12月1512月18活動啟動12月25品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料活動時間：12月28日日上午?；顒拥攸c：臨時酒店展點點活動方式：邀請鹿邑電電視臺著名主主持人為本次次活動的特邀邀主持人邀請各合作作單位、專家家現(xiàn)場發(fā)表對對項目的規(guī)劃劃設(shè)計理念和和個人觀點；；

邀請公司高層層、鹿邑市政政府領(lǐng)導(dǎo)、移移動VIP客客戶、銀行VIP客戶、、老業(yè)主、記記者等參與。。宣傳方式：活動前后報紙紙、電視媒體體炒作營銷活動3：：“三年巔峰暨產(chǎn)產(chǎn)品說明會”品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料活動營銷4：：申領(lǐng)獎項為為項目加冕目的：提升江南名府府的項目形象象及檔次，將將其產(chǎn)品的高高度提升至國國際化水平，，為項目品質(zhì)質(zhì)加冕光環(huán)，，在市場傳播播上形成良好好口碑。形式：在項目開盤階階段借用申領(lǐng)領(lǐng)國際或國家家級的獎項、、注冊專利產(chǎn)產(chǎn)品等手法為為項目加冕官官方驗證的光光環(huán)。積極參加全省省甚至全國的的評比活動，，爭取在建筑筑特色、綜合合素質(zhì)等方面面取得獎項，，以便提升項項目附加值，，全面拋離對對手。品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料營銷活動5：：大型元旦煙火火晚會——暨暨開盤儀式品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料經(jīng)過前期的所所有鋪墊后，，終于迎來萬萬眾期待的開開盤時刻，怎怎樣開盤成為為所有營銷環(huán)環(huán)節(jié)中的最關(guān)關(guān)鍵一環(huán)，盡盡管銷售不存存在很大問題題，經(jīng)過思考考，但開盤的的好壞卻直接接影響著全局局，經(jīng)過思考考，我們推出出了以大型元元旦煙火晚會會做為點睛之之筆。由于項目正正處于啟動階階段，銷售條條件尚未成熟熟，本階段應(yīng)應(yīng)以“廣告滲滲透”為策略略，選擇廣告告效果持續(xù)性性較強的戶外外廣告和公信信力最佳的軟軟性新聞為本本階段主要媒媒體；小渠道，大大傳播，戶外外、軟文都是是投入較低的的媒體，但卻卻能達(dá)到最大大的宣傳效果果。階段主媒體：：戶外、軟文文品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料戶外廣告（道道旗廣告）在項目針對的的客戶群體最最有可能出現(xiàn)現(xiàn)或經(jīng)過的地地方或者有規(guī)規(guī)模的呈現(xiàn)，，來吸引目標(biāo)標(biāo)客戶的注意意，建議選擇擇以下地點發(fā)發(fā)布戶外廣告告。高速路口、周周口、商丘、、亳州等幾個個重要路口攔攔截樹立戶外外廣告，亦是是最有可能吸吸引客戶注意意的方法。戶戶外廣告的內(nèi)內(nèi)容以本項目目的形象宣傳傳為主，突出出項目的特色色，建議以上上戶外廣告的的發(fā)布時間均均為一年以上上。項目現(xiàn)場：項項目現(xiàn)場帷幔幔、道旗廣告告，主要是眼眼球效益，和和信息傳達(dá)效效果；也增強強客戶現(xiàn)場的的感受和視覺覺沖擊。戶外廣告（從從11月20日前簽定使使用）戶外策略：戶外選擇需重重點，有步驟驟的增加，覆覆蓋城區(qū)，輻輻射射鹿邑周邊邊目標(biāo)客戶。。原則1：首選鹿邑主要要干道沿路原則2：選擇鹿邑最繁繁華的商業(yè)中中心投放，狙狙擊目標(biāo)客流流；原則3：守住進(jìn)入鹿邑邑城區(qū)的主要要入口、高速速路，截留區(qū)區(qū)外客群。建議廣告位置置：高速路口：通通往往周口的高速速路口等主要要交通路口處處通通往商丘的的高速路口等等主要交通路路口處通通往亳亳州的高速路路口等主要交交通路口處品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料新聞炒作借勢新聞炒作作的權(quán)威性打打造項目影響響力。炒作主題：□金昌江南名府品牌實力□□萬商京都品品牌優(yōu)勢□□地段居住投投資價值□□產(chǎn)品優(yōu)勢品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料新聞炒作計劃劃：時間投放媒體版面規(guī)格炒作主題12.05《京九晚報》樓市資訊1000字渦河畔，江南園林，純別墅尊尚社區(qū)上風(fēng)上水、尊榮豪宅50席城市之顛榮耀私享已接受預(yù)約敬請關(guān)注

?。ㄆ放?、地段、產(chǎn)品概況）12.12《京九晚報》樓市資訊/或其它版快500字渦河畔，江南韻，純別墅尊尚社區(qū)渦河河畔、傳世府邸50席城市之顛榮耀私享VIP全國招募中....12.19《京九晚報》樓市資訊1000字渦河畔，江南園林，純別墅尊尚社區(qū)家族榮耀顯赫身份大宅50席城市之顛榮耀私享

（品牌、地段、產(chǎn)品概況）12.26《京九晚報》樓市資訊1000字錯過，永恒失去！純手工打造江南風(fēng)情別墅僅62席（品牌、地段、產(chǎn)品概況、產(chǎn)品推介會活動預(yù)告）品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料《解讀一個城城市建筑的精精神史》連載（11月8日開始始）產(chǎn)品優(yōu)勢和文文化內(nèi)涵向市市場詮釋。選擇媒體：□《京九晚報報》投放頻率：從12月初開開始連續(xù)每周周一篇品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料客戶維系行動動（整個12月份）目的：·維護(hù)客戶，，減少客戶流流失；

·進(jìn)進(jìn)一步了解客客戶需求，為為后期的推廣廣提供建議。。形式：由銷售人員按按每月為一個個周期，對客客戶進(jìn)行電話話回訪，確定定客戶意向，，了解客戶對對推廣的反饋饋，排除非意意向客戶；對對所有客戶戶郵寄通訊錄錄；每周發(fā)送送短信（溫馨馨、節(jié)日、項項目、市政等等信息）關(guān)鍵事項：·銷售人員接接待及咨詢時時，留下客戶戶聯(lián)系地址；；

·統(tǒng)一一話述，回訪訪客戶，篩選選客戶；··定期的項項目資料發(fā)送送；

·定定期針對客戶戶特征，組織織活動。品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料客戶通訊錄（（長期使用））目的：通過通訊錄長長期與前期咨咨詢客戶保持持聯(lián)系，建立立口碑效應(yīng)原則：建議咨詢期每每15天1次次，固定格式式減少設(shè)計難難度；

設(shè)計計一次完成，，每期更新項項目工程進(jìn)展展情況；主要內(nèi)容：·項目工程進(jìn)進(jìn)展，項目賣賣點、產(chǎn)品賣賣點、發(fā)展商商信息、活動動內(nèi)容等等；；品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料關(guān)鍵物料設(shè)計計及制作：展場模型：a/規(guī)劃模型型：展示項目目整體設(shè)計、、規(guī)劃、規(guī)模模、地段價值值

b/單體體模型：表現(xiàn)現(xiàn)江南名府別別墅的外立面面及內(nèi)部空間間VI系統(tǒng)：整合項目形象象，傳達(dá)一致致的市場認(rèn)知知，不斷強化化受眾記憶。。戶型單張：產(chǎn)品空間展示示，優(yōu)勢特點點傳達(dá)。折頁：即高貴式樓書書，全面展示示項目的優(yōu)勢勢價值，品牌牌實力等，后后期可制作形形象樓市派發(fā)發(fā)給意向客戶戶。3D影視片：：項目啟動階段段在展會、活活動、售樓部部詳細(xì)展示項項目形象、特特點的最佳載載體；強銷期期再制作形象象影視片，將將項目形象提提升到全新的的高度品牌導(dǎo)入期展示活動渠道銷售配合關(guān)鍵物料費用預(yù)算（待待定）9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:55:0122:55:0122:551/5/202310:55:01PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:55:0122:55Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:55:0122:55:0122:55Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:55:0122:55:01January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202310:55:01下下午22:55:011月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:55下午1月-2322:55January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/522:55:0122:55:0105January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。10:55:01下下午午10:55下下午午22:55:011月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:55:0122:55:0122:551/5/202310:55:01PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2322:55:0122:55Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。22:55:0122:55:0122:55Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:55:0122:55:01January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202310:55:01下下午午22:55:011月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2310:55下下午午1月月-2322:55January5,2