承包方如何簽訂有利的施工合同

淺析承包方如何簽訂有利的施工合同摘要：關(guān)鍵詞：施工合同前言：任何承包工程的乙方都愿意簽訂一份對自身有利的工程承包合同，減少工程施工中的風險損失，獲得更多的利潤。但由于合同是甲乙雙方共同協(xié)商達成一致的協(xié)議，雙方所處的位置立場不同，許多對自己單方面的意愿在合同談判中并非都能實現(xiàn)。所以要簽訂一份有利的合同，必須從制定投標報價、深入了解工程情況開始，盡可能掌握簽證合同的主動權(quán)。安排精明強悍有經(jīng)驗的人員進行具體的談判，分析合同條款中可能情況下的不利因素。采取對特殊問題單獨談判等方法。逐步達到簽訂對自己有利的、能降盡量低風險承包合同的目標。本文主要是論述在雙方公平的原則下的談判技巧。對通過非公平競爭承攬的工程，往往承包方處于劣勢，因此有些承包方只能討好發(fā)包方；不敢得罪發(fā)包方。所以在談判中處處讓步。這就造成了所謂的“霸王合同”之說，這類合同則另當別論。合同中常見的問題合同中漏洞太多，對許多可能發(fā)生的情況未作出具體的約定。甚至遺漏了某些必不可少的條款。合同條款對某些問題約定含糊、概念不清、難以分清合同雙方的責任和權(quán)益，甚至連起草人也不能完全準確地理解實際含義。合同條款之間存在矛盾。即：不同的條款對同一個問題的約定不相一致。合同中的條款隱含著較大的風險，對合同的一方極為不利。單方面的要求過于苛刻，合同的責權(quán)利劃分不平衡，甚至不公平。合同承包價款中沒有約定風險范圍或者約定風險范圍不明確。透徹理解招標文件在實行招投標方式選擇承建單位的情況下，任何承包工程合同都是建立在招標文件基礎上的，乙方想要簽訂一份有利的合同，必須認真研究招標文件，透徹理解其真實的含義，了解將來進行合同變更的可能性。尋找將來進行索賠的突破口，為自己將來必須承擔的風險，準備合理的補償費用。特別是對招標文件中已明確規(guī)定的允許變更及索賠條件的范圍、費用補償范圍、延期的補償?shù)?，應能弄清甲方提出這些條件的意圖，為制定投標報價策略及調(diào)整提供依據(jù)。仔細進行現(xiàn)場調(diào)查由于招標文件所提供的各種資料并不能直觀、全面地反映出工程施工所需要的全部重要情況，一般進行現(xiàn)場踏勘也是甲方對招標文件負有告知義務責任的一種推托。也是乙方經(jīng)過現(xiàn)場踏勘對投標報價時的一個重要參考依據(jù)。特別是實行清單報價的項目更為重要。如“工程前期由第三方施工的場地平整，其室外絕對高程與投標工程室外設計高程是否一直”，都需要乙方親臨現(xiàn)場調(diào)查才能做到心中有數(shù)。乙方還要根據(jù)工程的具體情況和以往的經(jīng)驗預先制定一個調(diào)查內(nèi)容的清單，確定調(diào)查的重點。對合同中所能涉及的各種問題以及判斷合同簽訂后風險和風險量的概率是多大有著重要的作用。因此至少要對下列情況進行調(diào)查：招標工程具體位置是舊房基礎，還是新建場地，場地的標高和設計標高的高差是多少。施工場地范圍是已拆遷完畢；場地附近是否有可以利用的臨時建筑物。出入工地的交通條件是否能滿足施工的要求？是否有道路其他相關(guān)的收費站。所提供的場地是否能滿足施工平面布置條件？會不會發(fā)生材料的二次轉(zhuǎn)運。工程四周在將來施工時是否會發(fā)生噪音擾民。供水、供電、通信網(wǎng)絡能否進入現(xiàn)場。其他應該調(diào)查了解的問題。選擇優(yōu)秀的合同主談人要想簽訂一份有利的施工合同，選擇合同主談人就顯得尤為重要，擔任談判人員不僅要能充分闡述本方的意愿，還應考慮對方的意愿和要求，既要爭取有利和主動，又要避免爭執(zhí)。保持在簽訂合同階段友好的合作關(guān)系。因此，優(yōu)秀合同主談應具備一下條件：對具體工程全貌及各種情況應有一個比較全面的了解。參加或經(jīng)歷過類似工程的合同談判，具備豐富的合同談判知識和經(jīng)驗。具體對施工管理、合同管理的實際經(jīng)驗，能夠透徹分析施工或合同實施中的各種情況。具有較強的口頭及文字表達能力。由于建設工程一般都比較龐大復雜，即使是最優(yōu)秀的主持人也不可能做到天衣無逢，作為主談人所代表的一方，應采取有力的配合措施，組建合同談判團隊，才能按自己預定的目標進展。掌握好談判和簽訂合同的基本原則。合同一經(jīng)簽訂，只要合法，即成為合同雙方的最高法律。雙方的權(quán)利和責任都被限制在合同條文中，每一條都與雙方利益密切相關(guān)。當合同一方草率、盲目地簽訂了不利的合同，致使自己處于不利地位、受到損失時，常常連法律專家也難以提供幫助和保護。所以在合同談判和簽訂過程中，應注意掌握好以下幾個主要內(nèi)容。合同的計價方式。有的工程項目在施工圖紙還不完整、清楚的情況下采用固定總價合同，采用固定總價合同雖說雙方結(jié)算比較簡單，但是承包商則承擔了較大的風險，主要有兩個方面：一是價格風險，二是工作量風險。價格風險有報價錯誤、漏報項目、物價和人工費上漲等；工作量風險有工程量計算錯誤、工程范圍不確定、工程變更或者由于設計深度不夠所造成的誤差等。因此在談判中要根據(jù)工程項目的特點加以確定合同計價方式。工程內(nèi)容和范圍的確認合同最基本的要素就是合同的“標的”建設工程合同的標的量化就是工程承包內(nèi)容和范圍。對于在談判討論中經(jīng)雙方確認的內(nèi)容及范圍方面的修改和調(diào)整，應和其他所有在談判中雙方達成一致內(nèi)容一樣，以文字確定下來，并以“合同補遺”或“會議紀要”方式作為合同附件并要說明它構(gòu)成合同的一部分。對于一般單價合同，如發(fā)包人在招標文件中未明確工程量變更部分的限度，則談判時應要求與發(fā)包人共同確定一個“增減量幅度”，當超度時承包人有權(quán)要求對工程單價進行調(diào)整。價格調(diào)整的條款可以說，價格調(diào)整和合同單價及合同總價共同確定了工程承包合同的實際價格，直接影響著承包人的經(jīng)濟利益。在建設工程實踐中，價格向上調(diào)整的機會遠遠大于價格下調(diào)，有時最終價格調(diào)整金額會高是達合同總價的10%甚至15%以上，因此承包人在投標過程中，尤其是在合同談判階段務必對合同的價格調(diào)整條款予以充分的重視。合同工期和維修條款合同談判前承包人首先應根據(jù)投標文件中自己填報的工期及考慮工程量的變動而產(chǎn)生的影響，與發(fā)包人最后確定工期。關(guān)于開工日期，如可能時應根據(jù)承包人的項目準備情況、季節(jié)和施工環(huán)境因素等洽商一個適當?shù)臅r間。對于單項工程較多的項目，應當在談判中爭取在合同中明確允許分部位或分批提交發(fā)包人驗收（如成批的房建工程應允許分棟驗收），并從該批驗收是起開始算該部分的維修期，應規(guī)定在發(fā)包人驗收并接收前，承包人有權(quán)不讓發(fā)包人隨意使用等條款，以縮短自己責任期限，最大限度保障自己的利益。承包人應通過談判是發(fā)包人接受并在合同文本明確承包人保留由于工程變更、惡劣的氣候影響，以及種種“作為一個有經(jīng)驗的承包人也無法預料的工程施工中條件的變化（如地質(zhì)條件、百年一遇的洪水等）”對工期產(chǎn)生不利影響時要求合理地延長工期的權(quán)利。合同中應對保修工程的范圍和保修責任的開始和結(jié)束時間有明確的說明，承包人應該只承擔由于材料和施工方法及操作工藝等不符合合同規(guī)定而產(chǎn)生的缺陷。承包人應力爭以維修保函來代替發(fā)包人扣留的保留金，維修保函對承包人有利，主要是可以提前取回被扣留的現(xiàn)金，而且保函是有時效的，期滿將自動作廢。同時對發(fā)包人并無風險，真正發(fā)生維修費用，發(fā)包人可憑保函向銀行索取款項。因此這一做法是比較公平的。簽約前再一次對合同進行全面的審查合同擬稿完成后，甲乙雙方經(jīng)過多次會談、達成一致后不要忘了在對所有在招標、投標及談判前后各方發(fā)出的文件、文字說明、解釋性的資料進行清理。對凡是與商定后的合同構(gòu)成相矛盾的文件（特別是招標文件的合同條款部分）應宣布作廢。并在雙方簽署的合同補遺中，對此做出排除性質(zhì)的聲明。對合同的某些措辭要加以推敲，如有的合同中會使用到“正常的工程變更”或者說“合理的工程變更”這里就要對什么是正常什么是合理的概念進一步明確。再如有的合同中的變更條款中常有“工程變更直接費在5000元以下時不再做調(diào)整，超過5000元時其超過的部分據(jù)實結(jié)算”等。這些語句中的用詞都有多種解釋，在合同履行和竣工結(jié)算中很容易引發(fā)雙方的爭議。盡量使用《建設工程施工合同（示范本文本）》，在專用條款中逐一對應通用條款需約定的內(nèi)容，填寫雙方約定的條件。合同中的主要條款的意思表示，是不是能讓雙方或者第三方能理解為同一中解釋，還是有可能會出現(xiàn)多種解釋的用詞。結(jié)束語總之，所謂“有利的合同”只是相對的，有利合同主要體現(xiàn)在以下幾個方面：合同的條款、內(nèi)容完整全面。對自己有利的或比較優(yōu)惠的條款都已經(jīng)表達明確，不會使對方發(fā)生誤解；合同價格較高，能在正常管理狀態(tài)下施工，有較好的盈利；合同雙方責權(quán)利關(guān)系比較平衡，沒有苛刻一方的單方面約束條款；