北京某項(xiàng)目可行性報(bào)告

XX二期可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\u第一部分：項(xiàng)目概況1一、項(xiàng)目背景1二、宗地位置2三、宗地現(xiàn)狀2四、項(xiàng)目周邊配套3五、大市政配套4六、規(guī)劃控制要點(diǎn)5第二部分：項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)及分析9一、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方基本情況9第三部分：市場(chǎng)分析11一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體行情11二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)11(一)北京房市情況12（二）北京土地市場(chǎng)情況14三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析15（一）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論16（二）居住項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查18（三）商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)情況38（四）辦公項(xiàng)目市場(chǎng)情況41四、項(xiàng)目初步定位43（一）物業(yè)定位43（二）目標(biāo)客戶定位45（三）價(jià)格定位47第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析48一、總平面設(shè)計(jì)（根據(jù)已審定的方案通知書(shū)）48（一）總平面布局48（二）綠化設(shè)計(jì)49（三）交通及停車(chē)組織50（四）人防出入口組織50（五）方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)51二、建筑設(shè)計(jì)52（一）設(shè)計(jì)依據(jù)和基礎(chǔ)資料52（二）設(shè)計(jì)說(shuō)明52（三）建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)56（四）主要戶型指標(biāo)統(tǒng)計(jì)57第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排59一、項(xiàng)目獲取計(jì)劃59二、項(xiàng)目前期階段計(jì)劃59三、項(xiàng)目工程建設(shè)階段計(jì)劃59四、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段計(jì)劃60第六部分：投資收益分析61一、成本測(cè)算61二、稅務(wù)分析61三、收入估算62四、經(jīng)濟(jì)效益分析63五、項(xiàng)目資金籌措64第七部分：管理資源配置65一、機(jī)構(gòu)設(shè)置65二、人力資源需求65第八部分：綜合分析與建議66一、優(yōu)勢(shì)分析66二、劣勢(shì)分析66三、機(jī)會(huì)分析67四、威脅分析68五、結(jié)論和建議69第一部分：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目名稱(chēng)為XX村二期5#地工程，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)、辦公。項(xiàng)目位于建國(guó)門(mén)外繁華的賽特商圈，長(zhǎng)安街街上、東二環(huán)邊，CBD國(guó)際商務(wù)中心為鄰，緊靠第一使館區(qū)。2001年12月，取得《關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅及配套項(xiàng)目意見(jiàn)書(shū)》，獲準(zhǔn)立項(xiàng)，立項(xiàng)主體為**集團(tuán)公司。規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)經(jīng)續(xù)期后，在有效期內(nèi)。2003年12月，取得《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》。2004年8月30日，簽定土地出讓合同。2004年12月，**有限公司與**投資有限公司簽定合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，成立了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司——****有限公司，持股比例分別為40%和60%。2005年6月17日，取得房屋拆遷許可證。2007年3月，取得土地證。自2007年6月至今，完成72%拆遷量。二、宗地位置本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外成熟的賽特商圈核心區(qū)內(nèi)。賽特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使館區(qū)的發(fā)源地。長(zhǎng)安街上，東二環(huán)邊，東臨CBD國(guó)際商務(wù)中心，緊靠第一使館區(qū)。項(xiàng)目南鄰市人大南路，西至長(zhǎng)富宮東路，東鄰鼎極公寓，北側(cè)為XX村24層公寓。三、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍本項(xiàng)目南鄰市**南路，西至**東路，**公寓，北側(cè)為XX村24層公寓。2、項(xiàng)目用地平坦、形狀規(guī)整。項(xiàng)目用地為南、北兩塊，中間隔市政路。北側(cè)地塊東西寬約105m，南北長(zhǎng)約120m，與XX村二期**路相望。建設(shè)用地范圍內(nèi)沒(méi)有珍稀樹(shù)木。3、地面現(xiàn)有居民情況本項(xiàng)目拆遷居民總計(jì)377戶，其中居民公房（平房）301戶，居民樓房76戶、單位2家。截止到2009年6月，已完成居民拆遷274戶，2家單位已全部拆遷完畢，占總拆遷面積的72.7%。目前項(xiàng)目用地范圍內(nèi)剩余被拆遷人103戶，拆除面積約7000平方米。103戶被拆遷人中，平房戶46戶，拆除面積3600.4平方米；樓房戶57戶，拆除面積3396.6平方米。因受日照遮擋原因，項(xiàng)目東側(cè)樓內(nèi)有12戶需在動(dòng)工前解決另行安置。該房屋屬直管公房，沒(méi)有房改，暫按戶均建筑面積75平方米測(cè)算，總面積900平方米。4、地下情況項(xiàng)目用地內(nèi)無(wú)特殊管線、電纜、暗渠，地上原有建筑物沒(méi)有樁基、沒(méi)有地下構(gòu)筑結(jié)構(gòu)；地上沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡以及可利用的構(gòu)建物。通惠河在項(xiàng)目的南側(cè)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)地下車(chē)庫(kù)的施工建設(shè)形成一定影響，但該影響完全在可控的范圍內(nèi)。6、代征城市用地項(xiàng)目用地完整，代征城市道路用地8800平米，現(xiàn)已基本完成。四、項(xiàng)目周邊配套本項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，屬賽特商圈的核心區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)、完整。休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)便利，出行極為方便，可享受的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套資源極其豐富。1、交通交通路網(wǎng)暢通多維，長(zhǎng)安街街旁，可快速通達(dá)二、三環(huán)，出行極為方便。駕車(chē)，向西由長(zhǎng)富宮東路向北融入長(zhǎng)安街，向南到通惠河北路及東二環(huán)。步行3-5分鐘，一可到建國(guó)門(mén)地鐵站，二可到長(zhǎng)安街沿線的公交站（日壇路站）及東二環(huán)沿線的公交站（建國(guó)門(mén)站）。2、教育和醫(yī)療配套本項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，可享受的教育和醫(yī)療資源極其豐富。3、銀行項(xiàng)目區(qū)域銀行系統(tǒng)發(fā)達(dá)，有中國(guó)銀行、交通銀行、中信銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行（建設(shè)中）4、周邊成體量的商業(yè)建筑方圓一公里內(nèi)，云集各色高端娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)樓宇，主要有賽特大廈、京泰大廈、北京廣播大廈、北京國(guó)際大廈、長(zhǎng)富宮飯店、賽特飯店、國(guó)際俱樂(lè)部等。五、大市政配套本項(xiàng)目大市政配套成熟完善。1、上水本地塊西南側(cè)已建有DN300D的市政上水管線，已建管線接自東二環(huán)路主干線，可從預(yù)留口直接接管。2、污水在本地塊正南側(cè)已建有DN880的市政污水管線，亦可就近接管，或可以直接接入通惠河北路市政污水管線。3、雨水本地塊東側(cè)已建有DN400的雨水管線，該雨水管線經(jīng)變徑為DN1050后與東二環(huán)雨水管線相連，本工程可直接排入DN400的管線中。4、煤氣可從本地塊的西北側(cè)市政煤氣管線接管。5、熱力可從京泰大廈東側(cè)的熱力管線中接管。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、項(xiàng)目總占地面積22812平方米，代征地面積8800平方米（代征道路），凈用地面積14012平方米。2、規(guī)劃總建筑規(guī)模90921平方米，其中地上建筑規(guī)模54970平方米。3、綜合容積率3.92，控高≤70米，綠地率≥30%4、方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(審定方案通知書(shū))規(guī)劃建設(shè)用地面積：14012.66平方米；代征城市公共用地面積：8800平方米；總建筑面積：90921平方米；地上54970平方米，其中住宅39627平米，商業(yè)10247平米，辦公5096平米；地下35951平方米，地下車(chē)庫(kù)26010平米，設(shè)備及人防9941平米。居住總?cè)藬?shù)：857人；總戶數(shù)：306戶；建筑高度：70米；停車(chē)數(shù)量：機(jī)動(dòng)車(chē)580輛，其中地上62輛，地下518輛；綠化率：30%。5、初步設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位總用地面積22810平方米總建設(shè)用地面積14010平方米總建筑面積90921平方米地上建筑面積54970平方米住宅39627平方米辦公5096平方米商業(yè)10247平方米無(wú)償配套公建平方米有償配套公建平方米地上車(chē)位62個(gè)地下建筑面積35951平方米地下停車(chē)位26010平方米地下一層商業(yè)5044平方米地下配套公建4897平方米容積率3.92可銷(xiāo)售面積(不含含配套公建,含地下一層層商業(yè))60014平方米可銷(xiāo)售車(chē)位(不含含地上車(chē)位)300個(gè)建筑高度70米綠化率30%建筑高度：70米；停車(chē)數(shù)量：機(jī)動(dòng)車(chē)580輛，其中地上62輛，地下518輛；綠化率：30%。5、項(xiàng)目前期手續(xù)情況項(xiàng)目現(xiàn)已取得土地證，土地證已經(jīng)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司名下已經(jīng)取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，辦理了兩次延期手續(xù)(目前手續(xù)2010年3月19日到期)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)-2007規(guī)意條字0223號(hào),辦理了一次延期手續(xù)交通規(guī)劃設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)函-交審字20040215（居住）項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告批復(fù)-京環(huán)保評(píng)價(jià)審字[2004]743號(hào)人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)-（2004）京防工準(zhǔn)字1483號(hào)建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(shū)-[京]消審（2004）第0994號(hào)教育配套方面2004年已經(jīng)與朝陽(yáng)區(qū)教委協(xié)商，可以交納教育配套費(fèi)方式解決,費(fèi)用約為300萬(wàn)元。綠化方面暫時(shí)未做報(bào)批工作。第二部分：項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)及分析一、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方基本情況1、****有限公司該項(xiàng)目的立項(xiàng)主體單位是**集團(tuán)公司，土地證已經(jīng)過(guò)戶到項(xiàng)目公司。2004年12月，**有限公司與**投資有限公司成立****有限公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，持股比例分別為40%和60%。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金3000萬(wàn)元人民幣（**1200萬(wàn)元，**1800萬(wàn)元）。**為東方華源和銀聯(lián)公司的合資公司，持股比例分別為75%和25%?，F(xiàn)東方華源變更為北京立信投資有限公司。目前項(xiàng)目公司股權(quán)比例為如下圖：**投資有限公司**集團(tuán)**投資有限公司**集團(tuán)**投資有限公司**投資有限公司**有限公司**置業(yè)有限公司７５％６０％４０％２５％北京**開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司擁有北京置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司的100%股權(quán)，北京置業(yè)公司持有**中心項(xiàng)目（《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》編號(hào)為京豐中外國(guó)用（93）字第00004號(hào)）及金城中心約5000平方米辦公用房的現(xiàn)狀資產(chǎn)。**中心項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)X莊英輝園三區(qū)，東臨3#樓，南至10#樓，西臨小區(qū)甬路，北至輝星路。土地面積約5000平方米，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)、辦公；總建筑面積約30860平方米，其中地上建筑面積約28000平方米，地下建筑面積約2860平方米（以上數(shù)據(jù)以最終實(shí)測(cè)數(shù)為準(zhǔn)）。地上34層，地下3層，標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米，為北京南城的標(biāo)桿性建筑。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)完后長(zhǎng)期停工。高法第三部分：市場(chǎng)分析高法一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體行情以房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的政策意圖很明顯，主流開(kāi)發(fā)商拿地趨活躍。宏觀層面，宏觀調(diào)控的基調(diào)是支持房地產(chǎn)投資，一段時(shí)期內(nèi)，不會(huì)再有抑制房地產(chǎn)的政策出臺(tái)。在外需萎縮、內(nèi)需不振的情況下，主管部門(mén)13年來(lái)首次下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例。這傳遞了很明顯的政策意圖，即通過(guò)穩(wěn)定和推動(dòng)樓市穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)提振內(nèi)需、擴(kuò)大社會(huì)投資規(guī)模，確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。行業(yè)和企業(yè)微觀層面，主流開(kāi)發(fā)商“去庫(kù)存”進(jìn)展順利，資金回籠顯著，加之信貸放松和證券市場(chǎng)融資開(kāi)閘，總體上開(kāi)發(fā)商資金狀況已有較大改善。在通脹預(yù)期的刺激下，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備項(xiàng)目資源，成為擴(kuò)張型開(kāi)發(fā)商的主要取向。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上，隨著金融融信貸的放寬，部部分被壓抑的的剛性需求釋釋放，上半年年，主城區(qū)房房?jī)r(jià)有所回升升。(一)北京房市情況1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資下降趨勢(shì)漸漸緩1-4月，北京市市完成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額額338.2億元，降幅比一季季度縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)；全市建安工工程完成投資資180.2億元，降幅幅比一季度縮縮小1.7個(gè)百分分點(diǎn)；全市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支支付土地購(gòu)置置費(fèi)用75億元，降幅比一季季度縮小8.5個(gè)百分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面面積環(huán)比增加截至4月底，北京市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)施工項(xiàng)目638個(gè)，新開(kāi)工工項(xiàng)目90個(gè)，商品房房施工面積為為7405..2萬(wàn)平方米，比比上年同期下下降2.1%。本年新開(kāi)開(kāi)工面積為464萬(wàn)平方米，其其中4月份新開(kāi)工工面積152.1萬(wàn)平方米，比3月當(dāng)月增長(zhǎng)50.4%。1-4月，住宅新新開(kāi)工項(xiàng)目59個(gè)，新開(kāi)工工面積為269.9萬(wàn)平方米，其其中4月份住宅新新開(kāi)工面積為為105.4萬(wàn)平方米，比比3月當(dāng)月增長(zhǎng)32.7%。3、商品房銷(xiāo)售面積增增長(zhǎng)加快新建商品房銷(xiāo)售面面積翻倍。1-4月，全市商商品房銷(xiāo)售面面積為542.1萬(wàn)平方米，比比上年同期增增長(zhǎng)1.1倍，增幅比比一季度提高高26.4個(gè)百分點(diǎn)。其其中，現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積為124.6萬(wàn)平方米，期期房銷(xiāo)售面積積為417.5萬(wàn)平方米，同同比分別增長(zhǎng)長(zhǎng)24.5%和1.6倍。全市商商品住宅銷(xiāo)售售面積465.6萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)1.6倍，增幅比比一季度提高高46.1個(gè)百分點(diǎn)。其其中，住宅現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售92.1萬(wàn)平方米，期期房銷(xiāo)售373.5萬(wàn)平方米，分分別增長(zhǎng)90.7%和1.8倍。4、北京市房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)環(huán)比上漲4月份，房屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比下降降1%，降幅比上上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。其其中，新建住住宅銷(xiāo)售價(jià)格格同比下降0.6%，降幅比上上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，二二手住宅同比比下降2.9%，降幅比上上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅價(jià)格環(huán)比比漲幅加快。4月份，我市市房屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格環(huán)比上漲漲0.4%，漲幅比上上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其其中，新建住住宅銷(xiāo)售價(jià)格格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上上月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，新新建住宅價(jià)格格已連續(xù)兩個(gè)個(gè)月環(huán)比上漲漲。二手住宅價(jià)格有所所回升。隨著著二手住宅交交易量的持續(xù)續(xù)回升，4月份，全市市二手住宅交交易價(jià)格結(jié)束束自08年8月份以來(lái)的的連續(xù)8個(gè)月走低，本本月價(jià)格有所所回升，環(huán)比比上漲0.1%。5、主城區(qū)的新盤(pán)成成交價(jià)趨勢(shì)如圖所示，北京主主城區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)經(jīng)過(guò)08年的盤(pán)整及及小幅下挫，09年伊始小步穩(wěn)定定增長(zhǎng)。（二）北京土地市市場(chǎng)情況北京土地市場(chǎng)的成成交情況傳遞遞了市場(chǎng)回暖暖的信號(hào)。1、地塊成交量環(huán)比比劇增5月份，北京土地成成交出現(xiàn)了久久違的“井噴”現(xiàn)象，實(shí)際際成交量超過(guò)過(guò)了前4月的總和。據(jù)據(jù)北京市土地地整理儲(chǔ)備中中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，5月份京城共共成交土地28宗，成交土土地面積167.9萬(wàn)平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積260.6萬(wàn)平米。其其中住宅及含含住宅項(xiàng)目用用地為10宗，成交面面積為101.3萬(wàn)平方米，建建筑面積為127.8萬(wàn)平方米。環(huán)環(huán)比4月份，成交交面積增加了了91%，建筑面積積增加了84%。其中，住住宅及含住宅宅項(xiàng)目用地成成交面積增加加了402%，建筑面積積環(huán)比增加了了258%。2、住宅項(xiàng)目成交樓樓面價(jià)環(huán)比上上漲土地，尤其是住宅宅及含住宅項(xiàng)項(xiàng)目用地成交交大幅上漲的的同時(shí)，住宅宅及含住宅項(xiàng)項(xiàng)目用地的樓樓面價(jià)環(huán)比也也出現(xiàn)了明顯顯的上漲。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，5月成交的10宗住宅類(lèi)用用地樓面均價(jià)價(jià)為3823元/平方米，環(huán)環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%。3、成交地塊溢價(jià)顯著著多數(shù)地塊溢價(jià)率走走高。統(tǒng)計(jì)顯顯示，5月份北京成成交的住宅及及商業(yè)用地整整體溢價(jià)率（成成交價(jià)高于底底價(jià)的比例）達(dá)59.76%。其中，14塊土地成交價(jià)高于底價(jià)。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價(jià)格普遍高出底價(jià)100%以上。三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查查與分析建國(guó)門(mén)區(qū)域，雖然然現(xiàn)房和存量量房的價(jià)格水水平略低于國(guó)國(guó)際商務(wù)中心心CBD，但現(xiàn)代的商商業(yè)氛圍不遜遜于東二環(huán)和和東三環(huán)國(guó)際際商務(wù)中心CBD，而且地塊的稀缺性更甚于于兩者。因此此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分析將將東二環(huán)和東東三環(huán)國(guó)際商商務(wù)中心CBBD項(xiàng)目作為為同質(zhì)可比項(xiàng)項(xiàng)目。根據(jù)本項(xiàng)目所處的的區(qū)域和地段段，本報(bào)告目目前選擇了建建國(guó)門(mén)、東二二環(huán)和東三環(huán)環(huán)三個(gè)區(qū)域的的可比性項(xiàng)目目13個(gè)，如下下圖所示。（一）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析結(jié)論論根據(jù)對(duì)13個(gè)項(xiàng)目目的調(diào)查分析析，一個(gè)共同同點(diǎn)就是在項(xiàng)項(xiàng)目操作中突突出地段的顯顯赫，強(qiáng)調(diào)區(qū)區(qū)域“尊富”的現(xiàn)代價(jià)值值，充分挖掘掘稀缺地塊的的區(qū)域價(jià)值。1、居住項(xiàng)目市場(chǎng)建國(guó)門(mén)區(qū)域，項(xiàng)目目少，市場(chǎng)供供應(yīng)匱乏。價(jià)價(jià)格處于穩(wěn)中中有升的狀態(tài)態(tài)中，區(qū)域居居住物業(yè)平均均成交價(jià)格集集中在23000－37000元/平米之間。22008年至今，區(qū)區(qū)域周邊共成成交住宅面積積約13萬(wàn)平米，區(qū)區(qū)域?qū)ψ≌栊枨蟠嬖谙喈?dāng)當(dāng)規(guī)模。東二環(huán)區(qū)域，三里里屯SOHO強(qiáng)調(diào)了自己己的歷史價(jià)值值，充分分挖挖掘了區(qū)域的的現(xiàn)代價(jià)值，整整個(gè)項(xiàng)目的定定位是：建成成北京的“國(guó)際化商務(wù)核核心”、“國(guó)際化時(shí)尚尚區(qū)”、“24小時(shí)娛樂(lè)中中心”。該項(xiàng)目的價(jià)格格在35000元/平米左右，近近期上漲到40000元/平米。東闕都都的LOFT價(jià)格格在40000元/平米左右。其其他典型項(xiàng)目目的成交價(jià)格格基本集中于于260000-350000元/平米水平。東三環(huán)ＣＢＤ區(qū)域域，項(xiàng)目差異異性較大。御御金臺(tái)以其無(wú)無(wú)可比擬的位位置及高度，部部分產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了550000元以上的高高價(jià)，最高達(dá)達(dá)到800000元/平米；一般性性項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的水平維持于280000-400000元/平米的高位位水平。2、商業(yè)市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有有三里屯SOHO和御金臺(tái)（財(cái)源源國(guó)際中心）。前前者因其良好好的商業(yè)區(qū)位位及自身獨(dú)特特的品牌價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)了64023元/平米的成交交均價(jià)、月均4000多平米的銷(xiāo)銷(xiāo)售面積；而而后者的成交交價(jià)格僅為前前者的一半。區(qū)域中，具有一定定商業(yè)規(guī)模的的項(xiàng)目較少，租租金因位置和和物業(yè)形象的的差異而存在在巨大差距，一一般集中在6～10元/天·平米左右，個(gè)個(gè)別長(zhǎng)期成功功運(yùn)營(yíng)的老牌牌高檔商業(yè)，如“賽特商場(chǎng)”，實(shí)現(xiàn)了17～25元/天·平米的租金水平。按經(jīng)驗(yàn)公式將租金金水平折算成成購(gòu)買(mǎi)單價(jià)，設(shè)設(shè)定投資周期期為15年，以經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本為收入入的20%計(jì)算，則區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)平均均單價(jià)約為35000～43000元/平米。3、辦公市場(chǎng)區(qū)域的寫(xiě)字樓大多多以企業(yè)持有有為主，銷(xiāo)售售的寫(xiě)字物業(yè)業(yè)非常少，三三里屯SOHO寫(xiě)字樓的成成交價(jià)約為38000－40000元，財(cái)源國(guó)國(guó)際中心的價(jià)價(jià)格約為30000元/平米；租金報(bào)價(jià)在5－88元/天·平米之間，受受?chē)?guó)際金融危危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)經(jīng)濟(jì)衰退影響響，近期較去年10月報(bào)價(jià)有所下下降。按經(jīng)驗(yàn)公式將租金金水平折算成成購(gòu)買(mǎi)單價(jià)，以以經(jīng)營(yíng)成本為為收入30%計(jì)算，投投資周期15年，則一般般性平均單價(jià)價(jià)約為1.5-22.6萬(wàn)元/平米?？紤]房房產(chǎn)的保值和和增值因素，15年后的單價(jià)價(jià)以2-3萬(wàn)元/平米計(jì)，折折現(xiàn)率0.08，則15年后的售價(jià)價(jià)現(xiàn)值為0.6-1萬(wàn)元/平米。綜合合上述兩個(gè)方方面，區(qū)域的的辦公房單價(jià)價(jià)約為2.1-33.5元/平米。（二）居住項(xiàng)目市市場(chǎng)調(diào)查1、建國(guó)門(mén)區(qū)域在售居居住項(xiàng)目概況況長(zhǎng)安驛（銀鉆公寓寓）（1）項(xiàng)目概況占地14764.644平米，建筑筑面積1089662.65平米，容積積率6，共883戶。在售戶戶型面積為44-1007平米通透開(kāi)開(kāi)間，物業(yè)費(fèi)費(fèi)7.5元/平米/月，精裝修送送家電，2009年2月入住。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年1月85752348613512008年2月3299232086932008年4月1611183304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月95043103615652008年8月3152274184172008年9月5973421504209002008年10月月95332689414332008年11月月5354205957302008年12月月219821944435合計(jì)67138922343532557該項(xiàng)目的成交價(jià)格格于08年4月猛增10000元，達(dá)33043元/平米，此后后價(jià)格呈下降降趨勢(shì)，08年底至最低點(diǎn)點(diǎn)，約21000元/平米。其中中，9月價(jià)格大幅跳跳水，每平米米下降約6000元，當(dāng)當(dāng)月集中成交交了近10000平米，據(jù)說(shuō)是大的的投資者集中中購(gòu)房。今年1～5月，該項(xiàng)目目可能處于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的的手續(xù)中，未未能查到最近近成交數(shù)據(jù)。貢院6號(hào)（1）項(xiàng)目概況貢院六號(hào)坐落于建建國(guó)門(mén)內(nèi)長(zhǎng)安安街北側(cè)，總總面積約為52081平米，三棟22層塔樓，共168套，戶型為130～460平米之間，于于2003年開(kāi)盤(pán)。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年8月1245376209232009年2月1354282751000合計(jì)259932108192308年至今，該項(xiàng)目?jī)H僅成交2套，且價(jià)格格變化較大，08年8月成交價(jià)為37620元/平米，09年2月的成交價(jià)價(jià)僅為28275元/平米。2、東二環(huán)區(qū)域在售居居住項(xiàng)目概況況當(dāng)代MOMA（1）項(xiàng)目概況當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城占地112.13萬(wàn)平米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積60萬(wàn)平米，項(xiàng)項(xiàng)目分為南北北兩個(gè)區(qū)，由由20余幢建筑組組成。當(dāng)代MOMA為當(dāng)代萬(wàn)國(guó)國(guó)城的北區(qū)，共8棟25層板樓，最后一棟樓T10號(hào)樓2008年10月25日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，戶型面積128、152、189、200、360平方米，均價(jià)48000元/平方米，精裝修，2008年12月入住。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年1月1184.22363006692008年4月3672.314390929522008年5月51537.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月2497.4190009452009年4月3610.813820023332009年5月3909.8297382706合計(jì)183836.58368821415008年上半，該項(xiàng)目年年保持了360000元/平米以上的高高成交價(jià)，最最高突破50000元/平米。09年2月以１９００００元／平米米成交2套，4月380000元/平米成交3套，5月成交價(jià)略有有下降。東闕都(宇飛大廈廈)（1）項(xiàng)目概況位于東二環(huán)東直門(mén)門(mén)橋往東2000米路南側(cè)，總建建筑面積3.42萬(wàn)平米（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)40年），共15層，其中1-5層底商，6層為平層，7-15層為躍層。08年4月19日開(kāi)盤(pán)，精裝裝修，精裝報(bào)報(bào)價(jià)2500元/平米，戶型型面積為單層層50－90平米之間，平平層均單價(jià)26000元/平米，LOFT均價(jià)39000元/平米。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年4月241407.094165858622008年6月16948.784193239782008年7月4249.75347488682008年9月155.7384472142008年10月月155.7262121462008年12月月163.82262121672009年1月2106.47315593362009年4月3184376496932009年5月317431710553合計(jì)553245.763948812817注：該項(xiàng)目成交中中包含了平層層和LOFT，目前兩類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品08年10月前的成交交情況尚無(wú)法法區(qū)分。成交日期樓層價(jià)格(元/㎡)面積(㎡)金額(萬(wàn)元)2009-5-881445304431962009-4-3301337251592202009-4-2281136018612212009-4-77739581642532009-1-8893648863229窗體底端端從09年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看看，其LOFT物業(yè)實(shí)現(xiàn)了36500－450000元/平米的均價(jià)價(jià)，平層物業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)了約24500－26200元/平米的均價(jià)價(jià)。瑞士公寓（1）項(xiàng)目概況瑞士公寓位于東城城區(qū)工體北路路六十六號(hào)，港港澳中心東側(cè)側(cè)，占地面積6976平米，建筑面積積403588平米，共198套精裝酒店式式公寓，14層局部16層板樓。瑞士公寓20077年8月中旬開(kāi)盤(pán)盤(pán)，目前僅余余60-90平米一居尾房房，均價(jià)40000元/平米。（2）銷(xiāo)售情況更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005182008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.81353043062008年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月月196294.4616635104712008年11月月105752.6988535093合計(jì)5215176.1551679925495該項(xiàng)目的主力成交交期集中在2007年下半年，08年進(jìn)入尾盤(pán)盤(pán)期，基本維維持了290000-360000元/平米的價(jià)格格水平。2008年9-111月，項(xiàng)目所所余商業(yè)部分分為特殊的非非正常集中成成交，單價(jià)為為11000元/平米甚至更更低，不具備備市場(chǎng)參考價(jià)價(jià)值。三里屯SOHO（公公寓）（1）項(xiàng)目概況三里屯SOHO項(xiàng)項(xiàng)目位于北京京市朝陽(yáng)區(qū)工工體北路南側(cè)側(cè)，南三里屯屯路路西，總總規(guī)模4650000平米，其中中服務(wù)式公寓寓1180000平米，4棟28層建筑，共658套，精裝修修，標(biāo)準(zhǔn)層高高3.1米，頂層4.1米，戶型區(qū)間間約為108～300平米，其中中兩居115－155平米，三居140－169平米，四居236－276平米，均價(jià)40000元/平米左右，09年年底入住住。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年10月月58694323437582008年11月月45913650521582009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合計(jì)2337543849314449項(xiàng)目的成交價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)定在34000-366000元/平米。2009年1月開(kāi)始，項(xiàng)項(xiàng)目成交均價(jià)價(jià)一路攀升，4月成交均價(jià)價(jià)突破40000元，較前幾幾個(gè)月上漲了了約5000元/平米左右。3、東三環(huán)區(qū)域在售居居住項(xiàng)目概況況世界城（1）項(xiàng)目概況世界城位于朝陽(yáng)區(qū)區(qū)東大橋路10號(hào)，緊鄰國(guó)國(guó)貿(mào)商圈，為為酒店式公寓寓和商業(yè)綜合合體，共12萬(wàn)平米。目目前精裝小戶戶型現(xiàn)房銷(xiāo)售售，在售戶型型面積55、56、75、87平米，起價(jià)31000元/平米，均價(jià)38000元/平米，含4000元/平米精裝并并且送家電。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年1月10652.942847918602008年2月5594.342136412702008年3月51217.823130938132008年4月10893.553550731732008年5月3474.644006819022008年6月162175.033705080592008年7月122207.823816584262008年8月159.24270091602008年9月154.16301151632008年10月月3231.47380048802008年11月月2419.723496514682008年12月月2111.91318883572009年1月2143.93212793062009年2月155.1276231522009年3月171079.052650028602009年4月2025002721768042009年5月172000311636233合計(jì)12714870.7223220247886該項(xiàng)目2008年年上半年表現(xiàn)現(xiàn)了良好的量量?jī)r(jià)齊升的態(tài)態(tài)勢(shì)，價(jià)格由由年初的28000元大幅上漲漲至40000元左右；2008年下半年，尤尤其是10月份以后，價(jià)價(jià)格下跌，2009年1月價(jià)格跌至至低點(diǎn)約210000元，此后價(jià)價(jià)格反彈維持在27000～310000元/平米之間，近期成成交量有所上上升，月均18套左右。御金臺(tái)（財(cái)源國(guó)際際中心）（1）項(xiàng)目概況財(cái)源國(guó)際中心總建建筑面積7200000平米，二期期御金臺(tái)公寓寓位于1999.9米高的主樓百百米以上的其其中15層，共180戶。戶型面面積110平米至800平米之間，其其中以300-4400平米為主，于于2007年8月開(kāi)盤(pán)，目目前所剩套數(shù)數(shù)不多，進(jìn)入入尾房期。（2）銷(xiāo)售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年1月71822體底底端2008年3月1311.324493813992008年4月41139.253379738502008年5月1252.765532913982008年6月21572.9380366126002008年7月41586.8666731106002008年8月1320.265462117492008年9月2654.373411722332008年12月月1305.553447210532009年2月1375.464002015032009年3月1322計(jì)258663.045161144711該項(xiàng)目2008年年銷(xiāo)售了近8000平米米，上半年成成交價(jià)格連續(xù)續(xù)上漲，08年6月實(shí)現(xiàn)了80000元/平米的最高高價(jià)。其后，價(jià)價(jià)格下滑。自2008年9月以來(lái)，成成交價(jià)格維持持在35000－40000元/平米之間。圣世一品（1）項(xiàng)目概況圣世一品為普通住住宅項(xiàng)目，位位于朝陽(yáng)區(qū)白白家莊西里5號(hào)(京廣中心北北100米)，占地2.15萬(wàn)平米，總總建筑面積11.61萬(wàn)平米，板板塔結(jié)合。目目前現(xiàn)房銷(xiāo)售售，21層板樓，戶戶型面積從77平米到85平米的一居居、110平米到161平米的兩居居、175平米到267平米的三居居、201平米到399平米的躍層層，均價(jià)33000元/平米，物業(yè)業(yè)費(fèi)5.98元/平米/月，2009年9月入住。（2）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年1月1168.54258844362008年3月2355.082822410022008年5月11015521.88828125437002008年6月81110.293303236682008年7月5962.863688035512008年8月5956.543001528712008年9月1113.43286023242008年10月月4613.113203019642008年11月月1167.88298665012009年1月1113.43273533102009年2月2457.753057514002009年3月711982888034602009年4月715003029045442009年5月91700325475533合計(jì)16324938.86642230373264作為區(qū)域中唯一的的普通住宅項(xiàng)項(xiàng)目，2008年1月開(kāi)始，價(jià)價(jià)格持續(xù)上漲漲，5月以28000元的價(jià)格集集中成交了約約1.6萬(wàn)平米，7月價(jià)格漲至至37000元/平米，之后后開(kāi)始逐漸下下滑。09年，成交交量?jī)r(jià)都保持持了小幅上漲漲的態(tài)勢(shì)，價(jià)價(jià)格維持在28000－32000元/平米之間；；。4、二手房報(bào)價(jià)情況二手房項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售報(bào)價(jià)（元/平平米）入住時(shí)間萬(wàn)豪君天下公寓/塔樓,板塔15000～200000（精裝）2004**苑公寓/塔樓12500～155000（精裝）1998通用時(shí)代國(guó)際公寓寓塔樓18000～322000（精裝）2004東方瑞景塔樓15000～199000（精裝）2004（三）商業(yè)項(xiàng)目市市場(chǎng)情況1、在售商業(yè)項(xiàng)目概況況財(cái)源國(guó)際中心（商商業(yè)）（1）項(xiàng)目概況規(guī)劃用地203225平米，建筑筑面積2396003平米，地上36層（部分19層），地下5層，由4棟超5A智能寫(xiě)字字樓構(gòu)成，其其中東塔主體體為“鋼混”結(jié)構(gòu)；西塔塔為“全鋼+鋼混核心筒”結(jié)構(gòu)。占地20325平米米，總建筑面面積2396603平米，共共四棟。東雙雙塔各19層，總面積積932188平米；西雙雙塔各36層，總面積1463885平米（地下下均5層）。地上1－3層為商業(yè)，4層以上為辦辦公。地下1層為商業(yè)和和設(shè)備用房，地地下2－5層為車(chē)庫(kù)及及設(shè)備用房，地地下停車(chē)位共共1233個(gè)。（1）銷(xiāo)售情況僅在2008年7月有有大宗成交，成成交面積9462..5平米，套均均面積為2365..63平米，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年7月49462.52925127678.766三里屯SOHO（商商業(yè)）銷(xiāo)售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年10月月81722.16575819916.42008年11月月324964.636132130443.72008年12月月364876.5472047351342009年1月283851.77150627541.82009年2月202240.596401614343.42009年3月172736.7168944188682009年4月619006.675861252789.92009年5月3612506893102合計(jì)2053001164023192139.22該項(xiàng)目自20088年10月以來(lái)銷(xiāo)售售近3萬(wàn)平米，且且實(shí)現(xiàn)了60000－70000元/平米的較高高均價(jià)；一層層商業(yè)報(bào)價(jià)最最高1500000萬(wàn)元/每平米，近近期實(shí)際最高高成交價(jià)的戶戶型約1100000萬(wàn)元/平米，目前前余量不多，進(jìn)進(jìn)入尾盤(pán)期。2、區(qū)域商業(yè)租金現(xiàn)狀狀項(xiàng)目位置規(guī)模(萬(wàn)平米)單間面積(平米)樓層狀況租價(jià)(元/天·平米)賽特商場(chǎng)建外大街22號(hào)2.750～500地下1層～5層17～25東方瑞景建外大街16號(hào)1.2580～30001、2層聯(lián)合8～12建外SOHO東三環(huán)中路39號(hào)號(hào)7150～120001、2、3層可聯(lián)合可分開(kāi)6.5～10**苑建國(guó)門(mén)橋東南不詳50～8001～3層4～6嘉華世紀(jì)建外大街22號(hào)0.880～1001層，局部?jī)蓪?～8（四）辦公項(xiàng)目市市場(chǎng)情況1、在售辦公項(xiàng)目概況況財(cái)源國(guó)際中心（辦辦公）銷(xiāo)售情況僅在2008年7月有有大宗成交，成成交面積54380平米，套均均面積為1754平米，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年7月3154380.02229251159067.000三里屯SOHO（辦辦公）銷(xiāo)售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年10月月1229.6537518861.62008年11月月215893.243833122589.42008年12月月113030.73985112077.52009年2月41230.23386684757.12009年3月41025.97411344220.22009年4月102700.094064910975.7合計(jì)5114109.8883932155481.5該項(xiàng)目的寫(xiě)字樓成成交價(jià)格自去去年10月以來(lái)，保保持了小幅持持續(xù)上漲，價(jià)價(jià)格維持在37500－40500元/平米左右，過(guò)過(guò)去的7個(gè)月中共成成交了約14000平米。2、區(qū)域辦公租金情況況項(xiàng)目位置規(guī)模(萬(wàn)平米)單間面積(平米))08年10月租價(jià)(元/天··平米)近期租價(jià)(元/天·平米)漲幅LG大廈建外大街212號(hào)號(hào)15181-171778.67.5-13%京泰大廈建外大街24號(hào)2.174-9055.569%新華保險(xiǎn)大廈建外大街甲12號(hào)號(hào)7170-1000011.38-29%通用國(guó)際中心建外大街永安里5.9150-1300044.615%長(zhǎng)富宮建國(guó)門(mén)橋東南側(cè)0.944-11658.58-6%賽特大廈建外大街18號(hào)2.760-8507.58.615%國(guó)際大廈建外大街19號(hào)632-2756.5--四、項(xiàng)目初步定位（一）物業(yè)定位1、項(xiàng)目物業(yè)定位根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的的調(diào)研分析，為為有效建立和和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的的差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目目物業(yè)定位——新一代貴族族宅邸。只有財(cái)富的積累，不不能體現(xiàn)厚重重；惟有財(cái)富富的積淀，方方能有厚重：：既富且貴——新一代貴族的的本質(zhì)特證。2、對(duì)項(xiàng)目物業(yè)定位位的分析說(shuō)明明傳統(tǒng)與現(xiàn)代價(jià)值的的融合產(chǎn)生了了本區(qū)域不可可替代和復(fù)制制的時(shí)代價(jià)值值——繼往開(kāi)來(lái)、與與時(shí)俱進(jìn)，既既富且貴。項(xiàng)目物業(yè)定位“新新一代貴族宅宅邸”，充分利用了地地段所具有的的傳統(tǒng)歷史價(jià)價(jià)值和現(xiàn)代價(jià)價(jià)值，充分挖挖掘了傳統(tǒng)和現(xiàn)代代的融合所形形成的時(shí)代價(jià)價(jià)值。本項(xiàng)目所處的地段段為傳統(tǒng)的城城市區(qū)域和新新興的現(xiàn)代商商業(yè)區(qū)域的融融合之地。項(xiàng)項(xiàng)目歷史價(jià)值值主要體現(xiàn)為為：中國(guó)最神神圣之城的最最神圣的區(qū)域域，權(quán)力的中中樞，尊貴之地?，F(xiàn)現(xiàn)代價(jià)值主要要體現(xiàn)為：最最早的涉外商商圈和第一使使館區(qū)的發(fā)源源地，最有活活力的現(xiàn)代國(guó)國(guó)際商務(wù)核心心區(qū)，尊富之地。項(xiàng)目定位，既強(qiáng)調(diào)調(diào)尊貴，也強(qiáng)強(qiáng)調(diào)尊富，切切合時(shí)代精神神。三里屯SOHO，注注意了挖掘歷歷史和現(xiàn)代價(jià)價(jià)值，但項(xiàng)目目用地遠(yuǎn)離傳傳統(tǒng)權(quán)力中樞樞，富而不貴貴，相較本項(xiàng)項(xiàng)目而言，區(qū)區(qū)域不具備尊尊貴的價(jià)值。國(guó)際商務(wù)中心區(qū)CBD的國(guó)際財(cái)源中心，本質(zhì)上僅有現(xiàn)代價(jià)值，而無(wú)歷史價(jià)值沉淀，相較本項(xiàng)目而言，富而不貴，更是缺乏歷史沉淀。西長(zhǎng)安街上的項(xiàng)目，如西單上國(guó)闕、西戎26號(hào)院、長(zhǎng)安尊府等項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)了“尊貴”，而“尊富”不足，沒(méi)有切合時(shí)代精神。貴族必定是既富且且貴的時(shí)代精精英群體。每一個(gè)時(shí)代必定有有那個(gè)時(shí)代的的精英，但精精英未必是貴貴族。在歷史史的長(zhǎng)河中，貴貴族必定是精精英。正是貴貴族秉承了時(shí)時(shí)代的特有精精神和理念，使使每一個(gè)時(shí)代代的特有精神神和理念在歷歷史的長(zhǎng)河中中不斷沉淀，形形成了人類(lèi)文文明的厚重，不不斷推動(dòng)時(shí)代前進(jìn)進(jìn)、社會(huì)發(fā)展。但貴族一定是既富富且貴的時(shí)代代精英群體。任何一個(gè)時(shí)代，任任何一個(gè)國(guó)家家和民族，如如果沒(méi)有政治治根基，其財(cái)財(cái)富是不具有有持續(xù)性的，最最多只能體現(xiàn)現(xiàn)為財(cái)富的積積累，而非財(cái)財(cái)富的積淀。而而若有政治資資本，而無(wú)財(cái)財(cái)富的積累，其其政治基礎(chǔ)是是不具有持續(xù)續(xù)的。既有財(cái)財(cái)富積累，又又有政治根基基，則財(cái)富積積累就變成了了積淀，有了了厚重，才有有了既富且貴貴。既富且貴貴，新一代貴貴族的本質(zhì)特特征。（二）目標(biāo)客戶定定位1、住宅客群概述本項(xiàng)目所處的地段段具有東二環(huán)環(huán)、東三環(huán)、西西長(zhǎng)安街等顯顯赫區(qū)域所不不具備的時(shí)代代價(jià)值，差異異化優(yōu)勢(shì)顯著著，地塊的稀稀缺性極其突出。本項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶戶，不再局限限于地緣性的的目標(biāo)客群——國(guó)際商務(wù)務(wù)中心ＣＢＤＤ、建外、東東二環(huán)商圈的的人群；購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)機(jī)也不再再局限于方便便工作需要和和投資需要的的人群。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)的定定位分析，本本項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶群是：：45歲上下的人人群，有相當(dāng)當(dāng)?shù)呢?cái)富積累累和人生積淀淀，具有一定定的社會(huì)身份份和地位，屬屬自身領(lǐng)域的的成功人士。這群人的投身參與與，創(chuàng)造了中中國(guó)經(jīng)濟(jì)的奇奇跡，他們當(dāng)當(dāng)屬時(shí)代的精精英，他們鑄鑄造了這個(gè)時(shí)時(shí)代特有的理理念和精神。社社會(huì)應(yīng)該認(rèn)可可他們，他們們需要標(biāo)志性性的東西彰顯顯自己的成就就，滿足自我我實(shí)現(xiàn)的最高高需求。家對(duì)于他們，不僅是是安身休息之之處，更是精精神的回歸之之處。擁有貴貴族宅邸，不不僅是這群人人的需要，更更是社會(huì)應(yīng)該該給予他們的的認(rèn)可和回饋饋。對(duì)于他們們，在中國(guó)最最神圣之城的的神圣地段擁?yè)碛幸粋€(gè)110-1140平米的家，其其象征意義大大于使用的功功能價(jià)值。2、商業(yè)客群概述本項(xiàng)目的主力物業(yè)業(yè)是居住，商商業(yè)物業(yè)的定定位服從于居居住物業(yè)定位位。商業(yè)物業(yè)業(yè)的目標(biāo)可群群主要有三類(lèi)類(lèi)：大型集團(tuán)或投資機(jī)機(jī)構(gòu)；部分中小業(yè)主；以西餐、精品購(gòu)物物為主要商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。（三）價(jià)格定位根據(jù)批準(zhǔn)過(guò)的規(guī)劃劃方案，考慮慮一定程度的的市場(chǎng)不確定定性，本報(bào)告告對(duì)項(xiàng)目的定定價(jià)采用審慎慎的定價(jià)策略略。1、住宅目標(biāo)均價(jià)住宅全案目標(biāo)價(jià)格格300000元/平米；2、商業(yè)目標(biāo)均價(jià)：36000元/平米（地地上）20000元/平平米（地下一一層）3、辦公33000元元/平米4、地下車(chē)位價(jià)格：220萬(wàn)元/個(gè)，銷(xiāo)售率60%。第四部分：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)分析一、總平面設(shè)計(jì)（根根據(jù)已審定的的方案通知書(shū)書(shū)）（一）總平面布局局本項(xiàng)目用地為南、北北兩塊，中間間隔市政路。北側(cè)地塊東西寬約約105m，南南北長(zhǎng)約1220m，與XX村二期**苑隔路相相望。北區(qū)1#、2#、3#塔樓呈“品”字型布置，塔塔樓底部通過(guò)過(guò)三層裙房相相連接，建筑筑整體布局為為倒U型，1#、2#、3#樓圍合出中中心庭院。東側(cè)規(guī)劃路設(shè)小區(qū)區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入入口，通過(guò)3#樓北側(cè)過(guò)街街樓進(jìn)入內(nèi)院院。1#、2#、3#樓的住宅宅入口設(shè)在中中心庭院內(nèi)。商業(yè)、會(huì)所、餐飲入口設(shè)在小區(qū)沿街面，與住宅入口分離，便于管理。過(guò)街樓兩邊及1#樓裙房北側(cè)設(shè)三個(gè)地下汽車(chē)庫(kù)坡道，2#、3#樓朝向庭院的內(nèi)側(cè)設(shè)有兩個(gè)自行車(chē)坡道。1#樓由于對(duì)北側(cè)***苑有遮擋，高高度控制在北北側(cè)檐口499.55m（14層），南側(cè)側(cè)檐口52..7m（15層）。2#、3#樓層數(shù)為21層，局局部22層，總高度度為70米。南側(cè)地塊東西寬約約46m，南北北長(zhǎng)約49mm，僅布置一一個(gè)塔樓4#樓及其裙房房。北側(cè)規(guī)劃劃路設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)出入口，住住宅入口在院院內(nèi)，商業(yè)入入口沿街布置置。4#樓層數(shù)為15層，總總高度為511.6米。（二）綠化設(shè)計(jì)本地段寸土寸金，建建筑密度較大大，設(shè)計(jì)中利利用所有可做做綠化的位置置。北區(qū)建筑圍合出的的中心庭院為為小區(qū)集中綠綠化。中心庭庭院局部為實(shí)實(shí)土，其余部部分為地下車(chē)車(chē)庫(kù)頂板，覆覆土深度大于于3米，按照100%計(jì)算綠化面面積。南、北北區(qū)室外停車(chē)車(chē)場(chǎng)均做綠化化停車(chē)，車(chē)位位間種植不少少于三排的喬喬木，株距不不大于6mX6m。區(qū)內(nèi)綠化率為300.0%。為豐富區(qū)內(nèi)景觀，北北區(qū)三層裙房房頂擬布置屋屋頂綠化，屋屋頂綠化現(xiàn)階階段未計(jì)入綠綠化率。（三）交通及停車(chē)車(chē)組織1、機(jī)動(dòng)車(chē)交通組織根據(jù)規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)中的交通通規(guī)劃要求，機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口口分別限定在在北側(cè)地塊的的東側(cè)和南側(cè)側(cè)地塊的北側(cè)側(cè)。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)指標(biāo)為為住宅1.3輛/戶，公共部部分65輛/萬(wàn)平方米。北區(qū)地面停車(chē)311輛，地下停停車(chē)476輛；南區(qū)地地面停車(chē)17輛，地下停停車(chē)50輛?？偼＼?chē)車(chē)數(shù)量為574輛。2、人行交通組織住宅人行入口布置置在院內(nèi)；商商業(yè)、會(huì)所、餐餐飲入口設(shè)在在小區(qū)沿街面面，與住宅入入口分離，便便于管理。（四）人防出入口口組織人防出入口結(jié)合人人防規(guī)劃確定定的人防功能能設(shè)置。兩個(gè)人防物資庫(kù)共共用一個(gè)室外外出入口，設(shè)設(shè)置在1#樓南側(cè)的綠綠化內(nèi)，出入入口內(nèi)設(shè)電葫葫蘆，臨戰(zhàn)時(shí)時(shí)安裝。2#樓、3#樓各自設(shè)置一個(gè)人人防室外出入入口，2#樓的室外出出入口與主體體脫離，3#樓的室外出出入口因受到到場(chǎng)地及消防防車(chē)道的限制制，與主體貼貼建。（五）方案技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：1..401公頃其中北區(qū)：1.189公頃南區(qū)：0.2212公頃建筑面積總計(jì)： 90921平米其中地上面積： 54970平米地下面積：359951平米容積率：3.992綠化率：30..0%總戶數(shù)：3266戶自行車(chē)庫(kù)面積:2599.08平方米住宅停車(chē):668輛分?jǐn)偯娣e:1184.30平方米配套公建:80輛141.83平方米非配套公建:718輛1272.95平方米總計(jì):1466輛機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積:24112.999平方米住宅停車(chē):435輛分?jǐn)偯娣e:18273.788平方米配套公建停車(chē):17輛714.15平方米非配套公建停車(chē)::122輛5125.06平方米總計(jì):574輛二、建筑設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)和和基礎(chǔ)資料建筑耐火等級(jí)為一一級(jí)1#樓為二類(lèi)高層建筑筑，2-4#樓為一類(lèi)高高層建筑建筑抗震設(shè)防烈度度為八度地下工程防水等級(jí)級(jí)北區(qū)為一級(jí)級(jí)，南區(qū)為二二級(jí)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)執(zhí)行三期節(jié)節(jié)能（節(jié)能65%），《居住住建筑節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ001-6022-20044）北京市消防局建筑筑消防設(shè)計(jì)防防火審核意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)（京消審審2004第0994號(hào)）國(guó)家、北京市現(xiàn)行行的相關(guān)法規(guī)、規(guī)規(guī)范。（二）設(shè)計(jì)說(shuō)明1、功能布局XX村二期5#地地項(xiàng)目是以商商住功能為主主的，集商業(yè)業(yè)、餐飲、娛娛樂(lè)、健身、公公寓為一體的的建筑綜合體體。北區(qū)北區(qū)裙房為綜合性性商業(yè)、餐飲飲、會(huì)所功能能。商業(yè)、餐飲共用北北側(cè)入口大堂堂，面向賽特特南路。大堂堂兩層通高，東東側(cè)為餐廳入入口；西側(cè)為為超市、商業(yè)業(yè)入口；南側(cè)側(cè)設(shè)有咖啡廳廳及休息廳。商商業(yè)部分通過(guò)過(guò)一組自動(dòng)扶扶梯作為-2~3層的垂直交交通聯(lián)系。各各功能分區(qū)另另有各自的疏疏散樓梯（結(jié)結(jié)合防火分區(qū)區(qū)設(shè)置）。健身會(huì)所入口位于于建筑西側(cè)，面面向長(zhǎng)富宮東東路。會(huì)所設(shè)設(shè)2層高的中庭庭，設(shè)置兩部部專(zhuān)用電梯及及疏散樓梯。住宅、辦公入口與與商業(yè)入口分分開(kāi)，設(shè)置在在內(nèi)院。住宅樓電梯在2、3層不開(kāi)門(mén)，與與商業(yè)部分分分開(kāi)，便于管管理。裙房地下一層、二二層局部為超超市，設(shè)有一一組內(nèi)部的步步道梯，并通通過(guò)一組扶梯梯到達(dá)首層。地地下二層超市市還可直接通通向汽車(chē)庫(kù)地下一層設(shè)快餐廳廳和廚房，廚廚房為與一層層、二層餐廳廳共用，快餐餐廳可改做職職工食堂。2#、3#樓地下一層、二層層布置自行車(chē)車(chē)庫(kù)。設(shè)備、電氣用房均均布置在2#、3#樓地下一、三層。地下二、三、四層層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，共共停車(chē)476輛，設(shè)置三三個(gè)汽車(chē)坡道道。地下四層為人防層層，設(shè)兩個(gè)五五級(jí)人防人員員掩蔽所（平平時(shí)為人員活活動(dòng)）和兩個(gè)個(gè)六級(jí)人防物物資庫(kù)（平時(shí)時(shí)為汽車(chē)庫(kù)）。1#、2#樓五層及以上為住住宅層。3#樓由于受到南側(cè)建建國(guó)公寓的日日照遮擋，六六層及以上為為住宅層。1、3#樓標(biāo)準(zhǔn)層各設(shè)置一一組剪刀樓梯梯和3部電梯；其其中一部消防防電梯下到地地下四層，另另兩部普通電電梯只下到地地下二層。電電梯載重量均均為10000kg，速度度為2.0mm/s。根據(jù)市場(chǎng)定位，11、3#樓標(biāo)準(zhǔn)層按按照小面積辦辦公設(shè)計(jì)，每每層分為面積積不等的六個(gè)個(gè)單位，可分分可合，戶內(nèi)內(nèi)廚房、衛(wèi)生生間盡可能緊緊湊，空間盡盡可能完整，為為今后留有改改造余地。戶戶內(nèi)的廳、室室劃分不以真真正的住宅使使用合理性為為原則，而是是結(jié)合辦公使使用的靈活性性布置，以達(dá)達(dá)到靈活改造造的目的。1、3#樓頂層布置一定數(shù)數(shù)量的躍層大大戶型以增加加產(chǎn)品種類(lèi)，滿滿足不同客戶戶的需求。南區(qū)南區(qū)為一個(gè)獨(dú)立的的塔樓4#樓及其裙房房。裙房首層為商業(yè)，入入口設(shè)在西側(cè)側(cè)臨街面；住住宅、辦公入入口設(shè)在東側(cè)側(cè)院內(nèi)。地下一層為自行車(chē)車(chē)庫(kù)及設(shè)備用用房。地下二、三層為汽汽車(chē)庫(kù)，停車(chē)車(chē)數(shù)量為50輛。由于場(chǎng)場(chǎng)地條件緊張張，車(chē)庫(kù)設(shè)置置兩部汽車(chē)電電梯，不做汽汽車(chē)坡道。二、三層為配套辦辦公、社區(qū)活活動(dòng)。四層以上為服務(wù)式式公寓。根據(jù)據(jù)要求，服務(wù)務(wù)式公寓為一一居至兩居戶戶型，頂層布布置少量躍層層大戶型，以以滿足不同客客戶的需求。4#樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置一部部樓梯和2部電梯；兩兩部均為消防防電梯并通到到地下三層。電電梯載重量均均為10000kg，速度度為2.0mm/s。2、結(jié)構(gòu)選型為滿足今后使用性性質(zhì)改變的要要求（由住宅宅改為辦公），高高層部分結(jié)構(gòu)構(gòu)采用框架剪剪力墻寬扁梁梁體系，核心心筒部分采用用剪力墻，周周邊為框架柱柱；戶內(nèi)、戶戶與戶之間的的墻體均為填填充墻，可靈靈活組合、分分隔。由于采用了框架剪剪力墻體系，主主體下商業(yè)、停停車(chē)的布置方方便，空間利利用率高。3、立面設(shè)計(jì)建筑立面形象為配配合本建筑群群體高檔物業(yè)業(yè)的品質(zhì)要求求，總體風(fēng)格格采用了銀灰灰色色調(diào)，配配合不同部分分，分別使用用了釉質(zhì)面磚磚，石材，金金屬板等材料料。使建筑整整體既明亮清清新又晶瑩剔剔透，整體面面貌高檔、現(xiàn)現(xiàn)代。建筑形象與建筑功功能有機(jī)結(jié)合合，既重視建建筑的美觀性性，又綜合考考慮到經(jīng)濟(jì)性性。裙房部分分以大面積玻玻璃幕墻與實(shí)實(shí)墻的穿插，突突出商業(yè)建筑筑的通透性與與整體性。主主體部分結(jié)合合房間的設(shè)置置，立面以有有規(guī)則的開(kāi)窗窗為主，輔以以少量的玻璃璃幕墻，顯示示出了住宅建建筑的韻律感感。（三）建筑裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樓、地面墻面頂棚外門(mén)窗防火門(mén)（戶門(mén)）商業(yè)、超市混凝土樓板水泥抹抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)愉X合金中空玻璃鋼制噴漆餐飲會(huì)所混凝土樓板水泥抹抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)愉X合金中空玻璃鋼制噴漆辦公混凝土樓板水泥抹抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)訑酂徜X合金中空玻玻璃鋼制噴漆汽車(chē)庫(kù)混凝土樓面耐擦洗涂料水泥膩?zhàn)愉撝茋娖嵩O(shè)備用房、自行車(chē)車(chē)庫(kù)混凝土樓面鋼制噴漆住宅門(mén)廳大理石薄型大理石或仿石石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃樓電梯廳大理石薄型大理石或仿石石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃鋼制噴漆住宅戶內(nèi)混凝土樓板水泥抹抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)訑酂徜X合金中空玻玻璃三防戶門(mén)（四）主要戶型指指標(biāo)統(tǒng)計(jì)戶型編號(hào)居室數(shù)戶數(shù)套內(nèi)建筑面積（mm2）層攤建筑面積（mm2）（不含陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)）備注1#樓1-A(1-A反反)3室2廳1衛(wèi)18130.43161.42各層陽(yáng)臺(tái)面積不同同1-B1室1廳1衛(wèi)1071.9289.011-C2室2廳1衛(wèi)1076.8295.061-D2室2廳1衛(wèi)1076.5994.791-E1室1廳1衛(wèi)1062.3677.181-14A3室3廳2衛(wèi)2249.71297.262#、3#樓2-A(3-A))2室2廳1衛(wèi)21111.21139.362#樓從5層開(kāi)始為住宅，33#樓從6層開(kāi)始為住住宅，各層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)面積不同同2-B(3-B))1室1廳1衛(wèi)3362.6378.472-C(3-C))2室2廳1衛(wèi)3380.83101.292-D(3-D))2室2廳1衛(wèi)3390.31113.172-E(3-E))1室1廳1衛(wèi)3358.9873.912-F(3-F))2室2廳1衛(wèi)2193.20116.782-16A(3-116A)3室3廳2衛(wèi)2222.42277.332-16F(3-116F)4室3廳2衛(wèi)2198.85247.942-18A(3-118A)3室3廳2衛(wèi)2216.83268.012-18F(3-118F)4室3廳2衛(wèi)2199.86247.042-20A(3-220A)3室3廳2衛(wèi)2224.55278.602-20F(3-220F)4室3廳2衛(wèi)2205.15254.524#樓4-A（4-A反反）2室2廳1衛(wèi)2477.9492.014-B（4-B反反）1室2廳1衛(wèi)2460.0770.914-C2室2廳2衛(wèi)1089.58105.754-D1室2廳1衛(wèi)1058.4669.014-E2室2廳2衛(wèi)1093.90110.854-F(4-F))4室3廳3衛(wèi)2208.93250.74合計(jì)326戶第五部分：項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃安排排一、項(xiàng)目獲取計(jì)劃劃回購(gòu)北京**投資資有限公司所所占的60%股權(quán)及及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)，計(jì)劃簽訂訂《項(xiàng)目股權(quán)權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)時(shí)間為2009年6-7月。二、項(xiàng)目前期階段段計(jì)劃項(xiàng)目前期階段：22009-110-10至2011-5-30完成拆拆遷﹑申請(qǐng)開(kāi)工建建設(shè)任務(wù)﹑初步設(shè)計(jì)、完成辦理建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證﹑施工圖設(shè)計(jì)計(jì)；完成工程程招投標(biāo)、監(jiān)監(jiān)理招投標(biāo)計(jì)計(jì)劃；完成辦辦理開(kāi)工許可可證。三、項(xiàng)目工程建設(shè)設(shè)階段計(jì)劃計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間：22011-6月基礎(chǔ)工程完工時(shí)間間：2011-8月主體工程完工時(shí)間間：2012-8月樓體竣工時(shí)間：22013年1季度區(qū)內(nèi)市政工程竣工工時(shí)間：2013-2季度完成規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間間：2013年四季度四、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段段計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售階段是指指項(xiàng)目從取得得預(yù)售許可證證到基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售階段。此此階段計(jì)劃包包括：各期銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)價(jià)格、面積，銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可行性分分析。銷(xiāo)售計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)預(yù)（銷(xiāo)）證完成時(shí)時(shí)間：20111-6月份計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間：22010-66月計(jì)劃完成銷(xiāo)售時(shí)間間：20133年底上述計(jì)劃按附件《經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算表格格》的附表三三格式要求編編寫(xiě)，計(jì)劃控控制節(jié)點(diǎn)在表表中標(biāo)注或備備注說(shuō)明第六部分：投資收收益分析一、成本測(cè)算本報(bào)告的測(cè)算以初初步設(shè)計(jì)方案案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)為依據(jù)。1、測(cè)算假設(shè)（１））總建筑面面積90921平方方米，其中：：地上建筑面面積54970平方米，住宅396227平方米、辦公公5096平方米、商業(yè)業(yè)10247平方方米；地下建建筑面積35951平方方米，其中地下一層層商業(yè)50444平方米、地下下停車(chē)位266712平方米。（２）項(xiàng)目容積率率3.92。（３）投資進(jìn)度符符合本報(bào)告的的計(jì)劃進(jìn)程。2、項(xiàng)目投資情況項(xiàng)目總投資1488686萬(wàn)元元、直接開(kāi)發(fā)發(fā)成本1244570萬(wàn)元元、期間費(fèi)用用12008萬(wàn)元。二、稅務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量量表，稅費(fèi)在在投資的承受受范圍內(nèi)，不不對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流構(gòu)成成壓力。1、營(yíng)業(yè)稅金及附加加營(yíng)業(yè)稅金及附加適適用稅率為銷(xiāo)銷(xiāo)售收入的55.5%，納納稅額預(yù)計(jì)102245萬(wàn)元。2、所得稅項(xiàng)目應(yīng)納稅額預(yù)計(jì)計(jì)為9