房價(jià)上漲的各種原因

房價(jià)問題二、房價(jià)高的原因1.需求太大。1.城市化快速發(fā)展必然會形成強(qiáng)大的住房2.人均收入的持續(xù)增長與住房條件的改善3.房地產(chǎn)市場上的投機(jī)需求4.個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)需求的巨大支撐5.國際上對人民幣升值的預(yù)期，也吸引了不少國際投機(jī)資金到我國房地產(chǎn)市場2.人們的心理預(yù)期。基于通貨膨脹，流動性過剩，供不應(yīng)求，人們會看漲房價(jià)，使兩種人來買房子：一是2-5年后需要房子的人，未來需求現(xiàn)在來滿足；二是投機(jī)者。兩者進(jìn)一步造成供不應(yīng)求，房價(jià)的預(yù)期猛烈地推動房價(jià)的上漲。4.成本增大。通貨膨脹下原材料的上漲，特別是土地采用招標(biāo)競價(jià)，無形中又推動房價(jià)的上漲。5.收入差距過大。3.投資心理。美國2007年11月發(fā)生次級危貸之后，形成資本倒流，金融市場出現(xiàn)大跌，再加上通貨膨脹時(shí)期的負(fù)利率，大家不愿儲蓄。金融投資市場的不景氣和投資工具的有限，人們把過剩的流動資金從資本市場、生產(chǎn)市場轉(zhuǎn)到資產(chǎn)市場，來投資房產(chǎn)，使人們把房地產(chǎn)這個(gè)消費(fèi)品當(dāng)作資本品來投資。富人越來越富，窮人越來越窮。如果收入相差不多的話，在購買能力相當(dāng)?shù)那闆r下，每個(gè)人都會按照自己二、我國房地產(chǎn)市場的需求分析最根本原因——供需關(guān)系失衡原因一：中國房地產(chǎn)業(yè)的興起背景1、1998年以前，我國實(shí)行的是住房分配制度；2、自1998年起，我國取消了住房福利制度，實(shí)行住房商品化伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展與工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國正處于城市化進(jìn)程加快發(fā)展的階段，從表1可以看出，1978年我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?7.92%，2007年我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?4.90%，我國城市化率以每年0.93個(gè)百分點(diǎn)的速度不斷推進(jìn)。如果考慮到農(nóng)民進(jìn)城打工，并在城市安家落戶的情況，我國實(shí)際的城市化率還應(yīng)更高一些。城市化率的提高必然會引發(fā)大規(guī)模的居住需求。我國人均GDP不斷增長，人民生活水平不斷提高。隨著人均GDP的不斷增長，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積也不斷增加。顯而易見，我國城鎮(zhèn)居民住房條件的改善也會大量增加住房需求。2004年，我國政府為了抑制投資過熱，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，重點(diǎn)針對土地市場開展整頓，嚴(yán)格控制土地供給。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于其自身利益考慮，不斷在社會上拋出“地荒論”。這些因素共同作用，在社會上形成一種房地產(chǎn)價(jià)格將不斷上漲的心理預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期導(dǎo)致大量閑散資金出于投機(jī)目的流向房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步增大了房地產(chǎn)市場的需求，從而造成房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)一步上漲。這種非理性的因素也是造成我國房地產(chǎn)市場價(jià)格在宏觀調(diào)控下不斷上漲的一個(gè)重要原因。自1998年以來，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速，成為我國商業(yè)銀行重要的貸款業(yè)務(wù)之一，也成為大多數(shù)居民購房的首選付款方式。可以說，個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場需求的重要因素，這也是國家在房地產(chǎn)調(diào)控中頻頻調(diào)整住房貸款利率的原因之所在。影響價(jià)格的最重要因素是邊際需求或供給，外資購買我國的房地產(chǎn)屬于邊際的需求，盡管總量不大，但它對價(jià)格的影響很大。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入市場化的新階段，市場供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制開始發(fā)揮作用，市場機(jī)制成為決定房地產(chǎn)價(jià)格上漲的制度基礎(chǔ)。同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場還沒有到達(dá)發(fā)育成熟的階段，市場制度的欠缺以及市場供求主體的不成熟是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基本動力。三、思考1政府采取了調(diào)控措施，調(diào)高土地增值稅、貸款利率等限制需求。但是在通貨膨脹，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的情況下，房價(jià)基本上由市場來決定，調(diào)控效果甚微，甚至越調(diào)越高。因?yàn)榉N種的限制，只會增加房地產(chǎn)的成本，在需求旺盛，人人都會買的情況下，房地產(chǎn)商把稅收等增加的成本轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，使房價(jià)越來越高。同時(shí)，過度的高額貸款成本只會限制供給2.房地產(chǎn)的融資體系。我國的房地產(chǎn)行業(yè)都重銀行貸款，輕直接融資。由于流動性過剩，政府從2007年實(shí)行“適度從緊的貨幣政策”，10次調(diào)整存款準(zhǔn)備金，5次加息。2008年央行實(shí)行從緊的貨幣政策，四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，三次加息?，F(xiàn)行的從緊的貨幣政策加大了開發(fā)商的投資成本。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重成本較低的直接融資，追求這筆流動性過剩的資金。3.我國政府更加重視收入的公平分配，提出：初次分配和再分配都要處理好效率和公平的關(guān)系，再分配更加注重公平。在我國還是低收入國家時(shí)，要強(qiáng)調(diào)發(fā)展，消除絕對的貧困，這樣大家的收入在原有的基礎(chǔ)上都會增加。但在我國現(xiàn)處在工業(yè)化中期，如果還在一味的強(qiáng)調(diào)發(fā)展而忽視公平，只會激化矛盾，使貧富差距越來越大，產(chǎn)生更多的社會問題，引起民心不安，社會的不穩(wěn)定，阻礙我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只有重視公平的收入分配，減小貧富差距，才能使房地產(chǎn)市場的需求接近現(xiàn)有實(shí)際需求，而不是一下子集中化﹑膨脹起來4.有待完善的保障房體系。我國目前剛開始運(yùn)行住房保障體系，所以還有很多的不完善。房價(jià)市場將出現(xiàn)兩極化，政府對普通住房將實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管：兩限房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房來保障普通民眾對住房的需求;市場調(diào)節(jié)方式的高檔住房。各司其職，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購房人群的需求，讓買不起房子的人也有房子住。研究動遷中的住房保障對象和享受標(biāo)準(zhǔn)，并對買保障房者進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，使保障房能切實(shí)為民所用，解決民之所需，緩解住房壓力與矛盾。5.政府應(yīng)出臺各種措施減少房產(chǎn)的投機(jī)者，保證房地產(chǎn)的消費(fèi)品職能而不是資本品。例如征收空房置納稅。四、房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢1.我國的房地產(chǎn)市場還是有一定的上漲空間。因?yàn)槲覈壳暗某鞘谢M(jìn)程預(yù)計(jì)到2020年將會達(dá)到50%，沿海城市化水平將可達(dá)60%左右。這增多的城市人口將保證房產(chǎn)市場的需求。2.我國將不斷完善保障住房體系，加大雙限房（限制土地價(jià)格和房價(jià)），廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這些普通房的價(jià)格將非常穩(wěn)定，同時(shí)高檔商品房的價(jià)格主要由市場的調(diào)節(jié)決定，保證房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)。各司其職，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購房人群的需求。3.社會住房供給加大。在房地產(chǎn)市場化的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格形成受到供給與需求兩方面因素的影響。從供給方面看，我國房地產(chǎn)市場是區(qū)域壟斷性的市場。在這種市場格局下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的價(jià)格決定權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對地價(jià)上漲與資金成本上漲的壓力時(shí)，有能力也有動機(jī)通過房價(jià)上漲維持其高額利潤。從需求方面看，城市化快速發(fā)展和人均收入的持續(xù)增長必然會形成強(qiáng)大的住房需求。同時(shí)，對房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求以及國際上對人民幣升值的預(yù)期，也使我國的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。一、我國房地產(chǎn)市場的供給分析1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量從全國范圍來看，近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增加2.土地市場及地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系我國《土地管理法》規(guī)定土地一級市場是由政府壟斷的，在房地產(chǎn)市場上，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在著錯綜復(fù)雜、千絲萬縷的聯(lián)系，甚至于可以說地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為利益共同體。地價(jià)及建材價(jià)格上漲為抑制房價(jià)過快增長，各級政府采取的措施：嚴(yán)格土地開發(fā)使用審批標(biāo)準(zhǔn)緊縮信貸，控制購房貸款房貸首付成數(shù)提高到三成《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》即“國八點(diǎn)”房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高、投資過熱的影響：房地產(chǎn)投資過熱的深層次后果是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，一旦資金鏈斷裂，對整個(gè)金融體系的影響和沖擊不容小視。如何抑制房價(jià)持續(xù)走高的勢頭，最大限度地保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)維護(hù)中低收入家庭的利益、滿足他們的需求？現(xiàn)有措施的效果：小幅加息、提高首付比例、對投機(jī)者的影響力度有限。已頒布措施對于那些有較強(qiáng)實(shí)力、有充足土地儲備、資金運(yùn)營科學(xué)、成本控制得法的大型房地產(chǎn)集團(tuán)不會構(gòu)成什么影響。只要房價(jià)在漲，投資者有獲利空間，他們就會鋌而走險(xiǎn)。抑制房價(jià)是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，需要國土資源部、地方政府、稅務(wù)部門、房地產(chǎn)商的等相關(guān)部門的通力合作、多種措施的配套應(yīng)用，才能起到良好作用。否則，任何單方面的行動和單項(xiàng)措施都是蒼白無力的。在認(rèn)清問題之后，我們有信心，從制度和體制方面入手，就一定能夠建立起長期而有效的機(jī)制來規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房價(jià)問題近期我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因（一）政府方面有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過程中有許多不規(guī)范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價(jià)房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實(shí)際操作過程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。最近北京新推出的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在認(rèn)購過程中出現(xiàn)了很多不公平、不規(guī)范的現(xiàn)象，使調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的效果。新出臺的政策缺乏權(quán)威的解釋，容易產(chǎn)生誤解，也影響了調(diào)控效果，有的誤解還被投機(jī)者利用，成為他們哄抬房價(jià)牟取暴利的工具。另外土地審批環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的不公平、不透明的現(xiàn)象，抬高了土地使用成本。（二）房地產(chǎn)企業(yè)方面1、房地產(chǎn)開發(fā)方面。由于對房地產(chǎn)需求的錯誤預(yù)期和高收益的誘惑，開發(fā)商把大量資金投入到了高檔物業(yè)的開發(fā)之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業(yè)開發(fā)不足。供需錯位使大量高檔物業(yè)積壓，形成空置，而中低檔物業(yè)的需求卻得不到滿足，價(jià)格上漲。2、開發(fā)成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來，土地使用成本持續(xù)上升開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)過程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時(shí)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，提高了房價(jià)。（2）開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。對此，開發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無非兩種：一是減少開發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價(jià)格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價(jià)。可見，如果調(diào)控力度過猛，調(diào)控手段過于生硬，不僅不能達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。3、需求方面。（1）城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)模縮小。隨著城市化進(jìn)程的加快和原有城市規(guī)模的擴(kuò)大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房價(jià)格變化方向相反。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價(jià)不斷上漲。（2）社會心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，消費(fèi)型購買者預(yù)期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價(jià)格繼續(xù)上升。另外，國家為了控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，采取了一系列措施，但從普通消費(fèi)者看，這些政策只意味著“開發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價(jià)來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價(jià)繼續(xù)上漲。4、外部因素。在人民幣繼續(xù)升值預(yù)期的刺激下，國際資本大量流入，是我國的外匯儲備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國外匯儲備余額已達(dá)10663.44億美元，居世界第一位。這些國際游資兌換成人民幣進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，期待人民幣更大幅升值時(shí)出售，再兌換成外幣，就可得到房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益，國際游資的大量涌入大大推動了房地產(chǎn)價(jià)格的上三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格的對策建議（一）政府1、正確運(yùn)用財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控2、減少土地使用審批環(huán)節(jié)，降低土地使用成本。3、完善房地產(chǎn)稅，爭取早日開征。4、加強(qiáng)收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。5、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。6、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和銷售。7、采取措施控制“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場。（二）房地產(chǎn)企業(yè)1、從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)。2、融資途徑多元化。學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本