房地產(chǎn)公司工程管理工作報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理工作報(bào)告月

工程管理經(jīng)驗(yàn)交流尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好！非常高興今天能同大家共同探討交流工程管理經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)樵诳偨Y(jié)材料的過程也是我本人總結(jié)、思考、提高的過程，由于水平和經(jīng)驗(yàn)有限，難免存在不妥之處，敬請(qǐng)指正。今天從項(xiàng)目前期管理、質(zhì)量、安全、進(jìn)度、監(jiān)理單位管理、例會(huì)管理、合同簽訂及執(zhí)行等七個(gè)方面進(jìn)行交流。一、項(xiàng)目前期工程管理結(jié)合項(xiàng)目開工前公司要求上報(bào)的同工程有關(guān)的三個(gè)文件要求展開工程前期工作內(nèi)容：《項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營定位報(bào)告》、《項(xiàng)目工程總體進(jìn)度計(jì)劃》、《項(xiàng)目工程管理方案》.1、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營定位報(bào)告要求其中內(nèi)容之一：項(xiàng)目“五證”取得時(shí)間：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。上述五證一般由前期開發(fā)部負(fù)責(zé)辦理，為什么在這里要談？因?yàn)檫@五證的取得需要工程密切配合。如設(shè)計(jì)圖紙、勘察、施工單位的選定、環(huán)評(píng)等各類報(bào)告的編制、現(xiàn)場(chǎng)開工條件等，不一一列舉，（當(dāng)然上述事項(xiàng)各公司分工不同，但無論哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，我認(rèn)為工程部門都應(yīng)該了解）。強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：1）、配合難點(diǎn)：工程管理人員不熟悉報(bào)建業(yè)務(wù)流程和具體配合要求，腦海里缺乏系統(tǒng)認(rèn)識(shí)。實(shí)際上各項(xiàng)報(bào)建先后順序非常嚴(yán)格，且資料有很多應(yīng)付技巧，如能熟練掌握，對(duì)前期工作推進(jìn)非常有利。如：圖紙備案，正常過程全套施工圖紙齊全，再經(jīng)審圖公司審圖合格，建委備案，但通常要求設(shè)計(jì)院先配合出報(bào)建圖紙（深度未必達(dá)到施工圖紙深度），審圖公司不進(jìn)行審圖配合出審圖報(bào)告，建委完成備案手續(xù)，開始后續(xù)的招投標(biāo)、質(zhì)檢報(bào)建等手續(xù)；還有辦理報(bào)建需要施工合同如果履行完公司會(huì)簽手續(xù)，估計(jì)要花不少時(shí)間，可以同施工單位溝通先蓋一份供報(bào)建用的合同，雙方出書面說明用途，同時(shí)提前向上級(jí)公司有關(guān)部門溝通該做法，為手續(xù)辦理爭(zhēng)取到時(shí)間。我認(rèn)為我們不了解前期報(bào)建要求不要緊，但要需要同開發(fā)部進(jìn)行充分溝通（溝通時(shí)多問幾個(gè)這樣做可不可以），并作出統(tǒng)籌安排，列出清單，一項(xiàng)項(xiàng)緊鑼密鼓準(zhǔn)備。思路：報(bào)建所需各項(xiàng)資料能準(zhǔn)備即準(zhǔn)備，不能等到開始報(bào)建再準(zhǔn)備資料，因有些資料準(zhǔn)備需要時(shí)間，理想狀態(tài)一具備報(bào)建條件即能送相關(guān)部門辦理手續(xù)；如環(huán)評(píng)報(bào)告、水土保持、地質(zhì)災(zāi)害等報(bào)告的編制盡早提前確定合作單位，進(jìn)行編制；辦理施工許可證，需要項(xiàng)目各主要負(fù)責(zé)人親筆簽名樣式，可以提前準(zhǔn)備妥當(dāng)。提醒有些事項(xiàng)當(dāng)?shù)剡€屬壟斷：如南寧市抗震評(píng)價(jià)所需的工程抗震設(shè)防技術(shù)報(bào)告只有地震局下屬一家單位編制，在時(shí)間配合上沒其它單位好協(xié)調(diào)（他們要按規(guī)定動(dòng)作走手續(xù)），但施工圖備案時(shí)的必備資料之一，需提前啟動(dòng)工作。除此之外，過程中應(yīng)充分考慮必需經(jīng)地產(chǎn)公司把關(guān)審批事項(xiàng)的審批流程及時(shí)間規(guī)定。如：規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)審批，上述事項(xiàng)不是加急一兩天就能審批完，特別規(guī)劃大多需要反反復(fù)復(fù)修改，在這方面大家比我更有經(jīng)驗(yàn)（我們公司現(xiàn)在最開三個(gè)月）。我們項(xiàng)目報(bào)建時(shí)沒那么麻煩，因?yàn)槲覀儍蓚€(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)的時(shí)候，還沒那么多審批環(huán)節(jié)，且是保障性住房，項(xiàng)目把關(guān)即可。（現(xiàn)在聽說很多公司拿地即開工，據(jù)了解，他們的勘察、設(shè)計(jì)工作都前置，且產(chǎn)品已標(biāo)準(zhǔn)化，基本在拿地前就完成同當(dāng)?shù)馗饔嘘P(guān)部門的對(duì)接，獲得土地后即開始報(bào)建。）2）、應(yīng)高度重視總平面設(shè)計(jì)：總平面包含各項(xiàng)指標(biāo)、建筑定位，且在后期設(shè)計(jì)中：建筑面積、容積率等指標(biāo)不能突破，配套類指標(biāo)不能小于原定指標(biāo)?？偲揭坏彾ê笤僬{(diào)整非常困難，南寧規(guī)定半年內(nèi)不得調(diào)整，即使允許調(diào)整過程也不亞于重新報(bào)建，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)神。同設(shè)計(jì)院探討過此問題，建議總平報(bào)審時(shí)設(shè)計(jì)最好達(dá)到一定深度，理想情況建筑方案：明確戶型、人防及車道出入口、設(shè)備用房等內(nèi)容，因上述變動(dòng)有可能造成退紅線距離、防火間距、日照不符合報(bào)批要求，規(guī)劃局在這幾方面把關(guān)較嚴(yán)。但同時(shí)也存在一個(gè)矛盾問題，在總平報(bào)建時(shí)消防、人防都不具備報(bào)建條件，人防設(shè)計(jì)條件需要總平批復(fù)后才能申請(qǐng)，難免在消防報(bào)建和人防報(bào)建時(shí)提出修改意見，比如：消防通道設(shè)置、人防出入口設(shè)置不合理，需要調(diào)整，諸如此類修改有時(shí)會(huì)導(dǎo)致總平的調(diào)整，個(gè)人認(rèn)為要求設(shè)計(jì)院熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)范，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)綜合考慮，同時(shí)加強(qiáng)同各業(yè)務(wù)部門提前溝通，最好能進(jìn)行業(yè)務(wù)初審。（在南寧因我們是政府工程，我們基本出草圖后，即拿到業(yè)務(wù)部門去審，我想商業(yè)項(xiàng)目大家可以通過良好的關(guān)系向這個(gè)方向努力；還有如果有些專業(yè)合作單位能確定，可以借助他們同各個(gè)部門的關(guān)系進(jìn)行提前對(duì)接。）、設(shè)計(jì)依據(jù)的基礎(chǔ)資料取得一定要可靠，特別周邊配套不完善的情況（道路標(biāo)高、雨水及污水管網(wǎng)設(shè)置及標(biāo)高）。如:前幾天市重點(diǎn)辦協(xié)調(diào)會(huì)，有項(xiàng)目就總平面就比道路高2米、直到道路進(jìn)場(chǎng)施工才發(fā)現(xiàn)問題，盡管該項(xiàng)目是政府重點(diǎn)項(xiàng)目，但該問題不是道路標(biāo)高提高兩米就行，有時(shí)是系統(tǒng)工程，涉及其它管網(wǎng)標(biāo)高調(diào)整、造價(jià)等，幸好該項(xiàng)目還沒開工建設(shè)，會(huì)議要求同規(guī)劃局及道路業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步溝通，如果要修改該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，等于前期各項(xiàng)工作重新來一次，即使能做工作調(diào)整道路標(biāo)高，估計(jì)也耽誤不少時(shí)間（且該道路工期緊，屬10月在南寧召開的體操世界賽配套工程）。插入XX項(xiàng)目平面圖：1號(hào)項(xiàng)目周邊配套污水管網(wǎng)未因征地拆遷施工到位（且具體什么時(shí)間能完成，未有定論），經(jīng)向污水管網(wǎng)建設(shè)單位綠城水務(wù)書面申請(qǐng)污水排放口，批復(fù)臨時(shí)接入項(xiàng)目西北角和東南角的兩個(gè)雨水管網(wǎng)，并經(jīng)規(guī)劃局審核書面同意（現(xiàn)南寧有多個(gè)項(xiàng)目如此處理），但因雨水設(shè)計(jì)直接排入邕江，項(xiàng)目就位于邕江旁邊，且邕江為廣西重要取水源。后期在工作梳理中，擔(dān)心如此處理環(huán)保驗(yàn)收無法通過，及時(shí)咨詢環(huán)保局，答復(fù)此類情況他們可以不管，但不會(huì)環(huán)保驗(yàn)收，如果這樣就直接影響項(xiàng)目的備案和交付，因我們交付后才能取得回購款，緊急督促建委組織召開會(huì)議，同意在項(xiàng)目東邊臨時(shí)綠化帶增建臨時(shí)污水處理設(shè)施，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后再排入雨水管網(wǎng)，妥善處理該問題。再就前期資料了解一定要全面：還需要了解周邊配套配備及建設(shè)情況，如：市政給水供應(yīng)量及供水壓力能否滿足項(xiàng)目開發(fā)要求；片區(qū)污水管網(wǎng)是否完善；就近變電站負(fù)載如何、如滿負(fù)荷規(guī)劃變電站建設(shè)是否能同項(xiàng)目建成時(shí)間保持一致；市政燃?xì)夤苈肥欠裢晟疲皇姓蹼姽芫W(wǎng)是否完善（因弱電管網(wǎng)不通在有些地方影響正式用電接通，因?yàn)楝F(xiàn)在遠(yuǎn)程抄表需借助相關(guān)信號(hào)，如不同可以同上述運(yùn)營商溝通建設(shè)臨時(shí)基站）；上述事項(xiàng)如不完善或時(shí)間不能滿足項(xiàng)目建設(shè)要求會(huì)引起投資增加，甚至無法按期交樓的風(fēng)險(xiǎn)（因?yàn)橛行┡R時(shí)事項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)并不具備實(shí)施的條件）。特別注意：上述問題解決有時(shí)因征地拆遷，過程會(huì)很漫長。插入XX平面圖：（現(xiàn)林里橋項(xiàng)目周邊市政配套都未完善，且上述問題的解決涉及拆遷，已由市重點(diǎn)辦召開會(huì)議督促相關(guān)單位落實(shí)，但同時(shí)分析：道路和雨水都好解決，主要是解決污水問題，做好加設(shè)臨時(shí)污水處理的預(yù)案，但該項(xiàng)目沒有場(chǎng)地用于建設(shè)污水處理設(shè)施，正在協(xié)調(diào)規(guī)劃、環(huán)保部門在操場(chǎng)位置設(shè)置污水處理設(shè)施，該項(xiàng)工作正在落實(shí)中。）2、如何進(jìn)行項(xiàng)目分期分區(qū)為什么要談分期分區(qū)？因?yàn)榫幹粕鲜鋈齻€(gè)報(bào)告（項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營定位報(bào)告、項(xiàng)目工程總體進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目工程管理方案）都需明確項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏需根據(jù)項(xiàng)目分期分區(qū)情況編制，如果只由一個(gè)部門籠統(tǒng)編制就會(huì)造成計(jì)劃同后期實(shí)施脫節(jié)。如何合理進(jìn)行劃分呢？1）、首先分期的理解：確定分期分區(qū)的過程：是工程與前期、設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)、成本等部門提前溝通，達(dá)成共識(shí)的過程，其確定有利于各部門及時(shí)有效地相互配合。各部門職責(zé)：營銷部：售樓部、樣板房的位置（如果有單獨(dú)售樓部除外）、開放時(shí)間、環(huán)境要求（是否園林景觀及封閉區(qū)域、樣板房是否需要電梯，因有的樣板房考慮到充分展示項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)，不一定設(shè)置在一層，可能設(shè)置在5層左右，如果客戶通過樓梯走就影響心情，建議走路最好不超過一層高度），項(xiàng)目的銷售時(shí)間及順序（根據(jù)銷售策略，如先銷售位置不理想、后期銷售位置好的利于項(xiàng)目升價(jià)，每次推盤量。）財(cái)務(wù)部：資金來源、時(shí)間、及每期的金額（這里指的資金含施工單位墊資，項(xiàng)目的施工安排必須有資金的支持，還需考慮施工單位墊資承受能力，雅景灣前期資金緊張，且當(dāng)時(shí)樓市銷售不是很明朗，各方都有擔(dān)心，如果施工單位全面鋪開將會(huì)面臨巨大的資金壓力。插入XX總平：采取策略為：一期分4號(hào)樓、3號(hào)樓、5、6、7號(hào)樓三批次開工銷售交樓，待銷售回款后2期1號(hào)樓、1號(hào)樓同時(shí)開工，且開工樓棟周邊環(huán)境越來越好，有利銷售提價(jià)）成本部：測(cè)算項(xiàng)目各階段的成本，為資金使用提供依據(jù)；工程、設(shè)計(jì)：工程管理角度對(duì)售樓區(qū)的設(shè)置、樣板區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售、分期交付等方面提出建議。（后面詳述工程考慮角度）前期：針對(duì)分期分區(qū)情況，報(bào)建手續(xù)辦理的建議明確上述事項(xiàng)后，才能做到合理分期分區(qū)；2）、工程管理角度考慮的因素：2.1、分期分區(qū)的理想目標(biāo)：各項(xiàng)工作能按分期分區(qū)實(shí)施，如銷售、交付。因分期后，每期進(jìn)度間隔時(shí)間較長，如不能分期交付將極為不利，當(dāng)然每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)存在實(shí)際問題，不一定想分期分區(qū)就能劃分。如要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)考慮因素：首先：前期證件辦理按分期分區(qū)驗(yàn)收備案的思路開展工作，在辦理證件時(shí)，提前同各職能部門（規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、消防、環(huán)保、人防等部門）溝通分區(qū)驗(yàn)收及備案的具體要求，并盡可能將證件按分期辦理。如：南寧市分期分期備案根據(jù)工程規(guī)劃許可證來分批次。其次：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)按分期分區(qū)具備獨(dú)立使用功能思路進(jìn)行，如消防控制室、監(jiān)控室、物業(yè)管理用房、首期水電設(shè)備房等配套在首期考慮，雨水、污水的排放設(shè)計(jì)分期獨(dú)立系統(tǒng)，并單獨(dú)辦理接入口。再次：需了解當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)部門對(duì)配套交付具體要求，如南寧市規(guī)定學(xué)校同首期一起交付（有溝通余地，但需提前了解并進(jìn)行溝通）2.2、銷售區(qū)域(含售樓部、樣板房)：要臨時(shí)圍擋區(qū)域、通道組織、園林景觀、功能使用（水電通及雨污排放，在首次開放時(shí)條件多不成熟，水電考慮永久管線，臨時(shí)水電源，臨電在報(bào)裝時(shí)需要充分考慮銷售區(qū)域的負(fù)荷：空調(diào)、照明、園林景觀；并提前規(guī)劃好臨水臨電接入點(diǎn)，并預(yù)留負(fù)荷，避免后期調(diào)整）2.3、施工總平面布置提前做出籌劃，例如：生活區(qū)設(shè)置、臨時(shí)施工道路組織、機(jī)械布置、鋼筋加工場(chǎng)及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)、雨、污水排放方式等。關(guān)注：塔吊、井架、施工電梯的布置，因直接決定了施工道路組織，材料堆場(chǎng)布置；布置時(shí)應(yīng)避開大堂出入口、加固連接層避開樣板樓層；2.6、特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式樣板房范圍外架采用懸挑方式、范圍，為室外工程提前插入創(chuàng)造條件。為加快進(jìn)度，建議在合同中約定所有樓棟外架全部懸挑，利于園林工程提前介入。插入XX工地圖片：說明開放通道、懸挑、施工機(jī)械、材料堆場(chǎng)、園林穿插施工2.7、積極和政府相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)，減少工程中受政策影響產(chǎn)生的障礙。如：各地出于地方主義考慮：通常要求合作單位在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行備案，如果我們選擇的合作單位未在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行備案及開展相應(yīng)工作，勢(shì)必會(huì)帶來停工風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)項(xiàng)目基本都是提供樁基礎(chǔ)圖后，即進(jìn)行樁基施工，此階段往往施工許可證沒辦理完成、但要加強(qiáng)與政府主管部門私下溝通（建委、質(zhì)監(jiān)站等），得到默許，同時(shí)商定后期完善手續(xù)方案，如對(duì)前期違規(guī)施工部分，在我們接受范圍內(nèi)適當(dāng)增加實(shí)體檢測(cè)（合理利用法律規(guī)則保護(hù)違規(guī)），舉例：一棟已建好8層民房無規(guī)劃、施工手續(xù)，想辦理房產(chǎn)證，需先完善前期規(guī)劃、施工手續(xù)，在完善施工證手續(xù)時(shí)就是對(duì)整棟樓委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)構(gòu)鑒定合格后辦理的施工證手續(xù)（相對(duì)整棟樓來說，代價(jià)相當(dāng)?。５枳⒁猓涸跓o證階段提醒合作單位高度重視安全，在手續(xù)辦理不齊時(shí)出安全事故，直接會(huì)帶來停工麻煩，且會(huì)造成后續(xù)手續(xù)辦理麻煩。另一方面積極了解當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，并加以合理利用：如目前在南寧市可以單獨(dú)辦理土方工程及基坑支護(hù)工程的施工許可證，前提是相應(yīng)圖紙進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)、備案，單獨(dú)招投標(biāo)，我認(rèn)為上述事項(xiàng)單獨(dú)分開，不存在難度，操作性比較強(qiáng)，且上述工程的合法開工對(duì)工程進(jìn)度極其有利；還有目前南寧市重點(diǎn)工程質(zhì)監(jiān)站可以提前事實(shí)介入，前提是完成施工圖備案、施工招投標(biāo)。六月考評(píng)會(huì)即墨項(xiàng)目通過政府開會(huì)協(xié)調(diào)各部門提前介入，個(gè)人認(rèn)為在小地方可以，在大地方難度較大（同政府有良好關(guān)系可以，萬達(dá)可以做到）。二、項(xiàng)目質(zhì)量管理1、個(gè)人從地產(chǎn)角度對(duì)工程質(zhì)量的理解對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，工程質(zhì)量不僅僅指施工單位的施工質(zhì)量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品施工質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質(zhì)。主要包括以下四部分內(nèi)容：1）、施工質(zhì)量可由施工原因引起，也可由設(shè)計(jì)原因引起（例如：露臺(tái)根部靠砌體監(jiān)控管理，防止墻體根部滲漏，勢(shì)必帶來極大工作量，且不能有效保證，建議該處設(shè)置混凝土反坎；開敞式電梯廳吊頂，本意美觀，但實(shí)際受天氣潮濕影響，過不了幾年變形脫落，后期維修工作量大，且沒有美感，增加后期物業(yè)管理費(fèi)用，建議該處在設(shè)計(jì)時(shí)盡可能將結(jié)構(gòu)梁設(shè)計(jì)為暗梁或設(shè)置在消防門上方，盡量在顯眼位置不出現(xiàn)結(jié)構(gòu)梁，后期直接進(jìn)行裝修，不再吊頂，同樣美觀；靠室外部分門設(shè)計(jì)為木門，多出現(xiàn)在出屋面樓梯口，設(shè)備房，經(jīng)多次雨淋后，即無法使用）。2）、產(chǎn)品效果質(zhì)量主要包括：建筑布置：室內(nèi)有無露梁露柱（特別客廳避免有梁出現(xiàn)，有的地方還涉及風(fēng)水忌諱）；影響用戶使用舒適性的質(zhì)量問題：例如開關(guān)面板位置布置在入戶門后面、空調(diào)機(jī)位置設(shè)置在陽臺(tái)上，用戶如封閉陽臺(tái)空調(diào)散熱在室內(nèi)；有別墅將空調(diào)機(jī)位設(shè)置在入戶門位置，進(jìn)入室內(nèi)先感受熱風(fēng)，感覺挺難受；底層商鋪、會(huì)所未充分考慮空調(diào)機(jī)位置，因這些空調(diào)機(jī)尺寸大、噪音大給后期的使用帶來極大不便；建筑美觀質(zhì)量問題（例如水電空調(diào)管線外露于外墻，看上去很不美觀、首層管線的走向，現(xiàn)在多為架空層，如果進(jìn)入大堂首先看到一根根管線，感覺不好）。3）、不滿足政府主管部門竣工驗(yàn)收要求的質(zhì)量問題：如通道的凈高是否滿足規(guī)范，陽臺(tái)欄桿有效防護(hù)高度是否滿足，落地窗是否設(shè)計(jì)有護(hù)欄，欄桿的樣式（包括立桿凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等；在很多項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)都碰到提出問題，后期進(jìn)行簽證整改，建議按規(guī)范設(shè)計(jì)施工。4）、設(shè)計(jì)出圖質(zhì)量（例如圖紙?jiān)O(shè)計(jì)矛盾等）。室外管井與園建設(shè)計(jì)未很好銜接，如出現(xiàn)管井設(shè)在首層私家花園內(nèi)或門口，如遇到維修需打擾業(yè)主，會(huì)引起業(yè)主投訴，或道路上各類井隨意設(shè)置，雖不影響使用，但影響美觀，最好各類管井同園林設(shè)計(jì)拼在同一張圖上，統(tǒng)籌定位安排；還有，經(jīng)常出現(xiàn)建筑圖同結(jié)構(gòu)圖外立面不一致，建議在結(jié)構(gòu)施工時(shí)同步對(duì)照建筑圖，及時(shí)同設(shè)計(jì)院溝通協(xié)調(diào)解決。5）施工質(zhì)量管理質(zhì)量控制的思路：強(qiáng)調(diào)事前主動(dòng)控制（也可以說成預(yù)控）、事中加強(qiáng)過程監(jiān)督、事后狠抓整改落實(shí)及改進(jìn)提高。從以下十一方面展開：5．1、設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量管理：這方面內(nèi)容在前面涉及到一些，很多公司都已有非常詳細(xì)的總結(jié)資料，（插入XX廚房資料），建議大家結(jié)合實(shí)際學(xué)習(xí)掌握即可；同時(shí)加強(qiáng)積極同物業(yè)公司溝通，其實(shí)他們?cè)诤笃诠芾矸矫嬗泻芏鄬氋F的經(jīng)驗(yàn)。如：曾同物業(yè)一起驗(yàn)收，提出對(duì)有種植的露臺(tái)，陽臺(tái)地漏，如用常規(guī)直通式地漏，落葉容易造成堵塞，建議采用鐘罩式地漏能有效防止堵塞。還有毛發(fā)同油污結(jié)合后很容易造成管道堵塞，且清理難度較大，建議采用毛發(fā)收集地漏，并對(duì)油污做出有效處理。5.2、質(zhì)量管理體系：建立了項(xiàng)目公司、監(jiān)理、施工單位的三方質(zhì)量管理體系，明確各方責(zé)任和分工。在實(shí)施中，重點(diǎn)審查其體系有效性，注重考察各單位主要崗位所配備人員能力、素質(zhì)、責(zé)任心（相對(duì)體系的完善，人員的多少，更看重人員能否發(fā)揮作用），例：項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理、資源調(diào)配至關(guān)重要，建議：必須切實(shí)調(diào)研其以往業(yè)績(jī)，進(jìn)場(chǎng)后加強(qiáng)考察、考核，如不合格及時(shí)予以更換；質(zhì)檢員在質(zhì)量管理中起著非常重要作用，如經(jīng)其驗(yàn)收合格后，在監(jiān)理和項(xiàng)目部復(fù)驗(yàn)時(shí)仍多次出現(xiàn)不合格，則對(duì)相關(guān)人員予以警告，甚至更換，針對(duì)質(zhì)檢員沒有充分授權(quán)問題，要求施工單位報(bào)驗(yàn)時(shí)必須由質(zhì)檢員提出。5.3、方案審查：本人一度認(rèn)為方案是應(yīng)付檢查資料，但現(xiàn)在認(rèn)為方案是否有針對(duì)性，對(duì)后期指導(dǎo)施工至關(guān)重要，且是我們和監(jiān)理后期管控的有力依據(jù)，應(yīng)引起高度重視。除常規(guī)審核外，首先，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)易出問題環(huán)節(jié)的方案審查。如林里橋項(xiàng)目，為解決外墻樓層接縫混凝土觀感不好問題，近期要求在下層混凝土澆筑時(shí)預(yù)埋對(duì)拉螺栓，用于加固上層墻柱模板，有效防止漏漿、脹模，現(xiàn)場(chǎng)觀感得到提高。其次，重視對(duì)重大危險(xiǎn)源的審核，我們專業(yè)水平不夠時(shí)，應(yīng)組織專家審核，且日常監(jiān)控我們應(yīng)對(duì)照方案抽查，監(jiān)理應(yīng)全面檢查，如林里橋項(xiàng)目，塔吊加固、整體爬升架連接在中交建檢查時(shí)，存在不按方案執(zhí)行的情況；（方案理解：有些方面可以根據(jù)我們經(jīng)驗(yàn)作出判斷，不一定非要嚴(yán)格，比如：常規(guī)高度、荷載樓層模板支撐掃地桿設(shè)置，不一定每個(gè)位置都要設(shè)置。）但對(duì)我們關(guān)注的環(huán)節(jié)一定嚴(yán)格要求，如模板對(duì)拉螺桿，方案5道，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際4道，直接會(huì)影響混凝土觀感，應(yīng)嚴(yán)格按方案執(zhí)行。）建議：成立方案審核小組，引進(jìn)答辯制，此過程是參與方互動(dòng)，溝通的過程，同時(shí)也是我們及監(jiān)理單位提出要求的過程。5.4

、交底（內(nèi)業(yè)交底、現(xiàn)場(chǎng)交底、樣板交底）：現(xiàn)場(chǎng)示范交底：因傳統(tǒng)的書面交底工人不易理解問題，無法很好貫徹，應(yīng)要求施工單位在監(jiān)理、甲方見證下，組織熟練工人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作示范交底,明確操作要點(diǎn)，講解注意事項(xiàng)，類似手把手教，能有效避免管理人員多次重復(fù)在現(xiàn)場(chǎng)糾正工人錯(cuò)誤，提高了管理效率。5.5、實(shí)行樣板引路制：（工序樣板、工班樣板、樣板間）每個(gè)工序開始前，先施工樣板，驗(yàn)收合格后再組織工班進(jìn)場(chǎng)；每個(gè)工班進(jìn)場(chǎng)后在現(xiàn)場(chǎng)做實(shí)物樣板，驗(yàn)收合格后該工班才能大面積施工。條件成熟時(shí)進(jìn)行樣板間施工，可以分階段實(shí)施，（該項(xiàng)工作易早不易遲）上述樣板的作用：工序樣板：明確工藝、標(biāo)準(zhǔn)；工班樣板：考察班組能力；樣板間：選用材料是否合適、插座、孔洞埋設(shè)、預(yù)留是否合適，設(shè)計(jì)是否存在沖突等(如：1號(hào)項(xiàng)目即出現(xiàn)灶臺(tái)同燃?xì)庠O(shè)施位置沖突，造成簽證)，是產(chǎn)品質(zhì)量整體把關(guān)。對(duì)樣板的理解：本人一度認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物無法達(dá)到樣板水平，樣板只是做給人看的；現(xiàn)在認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)大多工作還是能達(dá)到樣板水平，樣板的組織應(yīng)按能真正指導(dǎo)施工的思想去實(shí)施，否則失去意義。樣板間的驗(yàn)收：應(yīng)提前制定驗(yàn)收內(nèi)容清單，并組織齊全各部門人員：設(shè)計(jì)、營銷、工程、有條件物業(yè)、監(jiān)理、施工。設(shè)計(jì)選材是否合適、設(shè)計(jì)不同專業(yè)有沒有戶型沖突、工程插座、空調(diào)孔洞定位是否準(zhǔn)確、美觀、收口是否規(guī)范、物業(yè)使用功能是否受影響（地漏）、營銷從業(yè)主角度提出意見；對(duì)樣板驗(yàn)收有時(shí)存在問題：重視不夠，人員不齊，走過場(chǎng)；似乎大家更熱衷于天天跟到工人后面，不斷反復(fù)強(qiáng)調(diào)同樣的問題；我們往往習(xí)慣怪工人水平不夠，其實(shí)的確有部分工人的確水平不夠，但有部分工人是對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不清楚，因?yàn)樗麄兒脡亩甲鲞^，他們通常根據(jù)施工單位給他們的單價(jià)來做相應(yīng)的產(chǎn)品（也就是一分錢一分貨的概念）。（在工地碰到一個(gè)工人，交談中得知他在萬科做過，問萬科也這樣做嗎？他說不，我進(jìn)萬科工地就知道要做到什么標(biāo)準(zhǔn)才能交差！我覺這名工人進(jìn)場(chǎng)后有兩方面需要明確：一是：標(biāo)準(zhǔn)，二是：?jiǎn)蝺r(jià)是否合理，在林里橋有抹灰工班認(rèn)為我們的標(biāo)準(zhǔn)，施工單位的單價(jià)做不到，有退場(chǎng)的，有同施工單位調(diào)整價(jià)格的）。樣板驗(yàn)收后的后序工作，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位組織相關(guān)人員交底，貫徹到位，形成標(biāo)準(zhǔn)間按樣板做即可的程度。5.6、原材料的控制：思路：將管理重心前移、范圍外移，重點(diǎn)跟進(jìn)原材料、設(shè)備、半成品的抽檢和現(xiàn)場(chǎng)見證取樣，注重取樣的規(guī)范性、代表性。（舉例鋼筋原材料取樣，焊接件取樣）對(duì)不合格材料及時(shí)退場(chǎng)處理，林里橋項(xiàng)目先后3次材料退場(chǎng)。如：砂對(duì)抹灰質(zhì)量至關(guān)重要，目前南寧市本地砂含泥量高，用于抹灰無法保證質(zhì)量，必須要求用欽州砂、梧州砂，當(dāng)然單價(jià)相差一倍多；（對(duì)原材料控制的理解：有些是大環(huán)境，市場(chǎng)上都在使用不合格，我們難以控制，但大多我們是可以控制。）注意裝修材料，受制于專業(yè)知識(shí)，比較難判斷好壞，需要加強(qiáng)了解相關(guān)知識(shí)。如：鋁合金配件對(duì)使用非常重要，如果只關(guān)注鋁合金品牌質(zhì)量，忽略配件把關(guān)，會(huì)對(duì)后期使用帶來隱患。5.7、驗(yàn)收細(xì)則：目前正在制定各工序驗(yàn)收細(xì)則，用于項(xiàng)目部驗(yàn)收指導(dǎo)文件：包括驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)或稱質(zhì)量控制點(diǎn)（如明確規(guī)定：砌磚前先要進(jìn)行軸線、拉結(jié)筋驗(yàn)收，合格后才能開始砌磚）、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及以往出現(xiàn)問題等內(nèi)容（現(xiàn)在只有文字，后期計(jì)劃加入圖片）。質(zhì)量控制點(diǎn)：是規(guī)范沒有明確規(guī)定驗(yàn)收批次，突破檢驗(yàn)批界限，根據(jù)我們自身要求制定的控制環(huán)節(jié)。如：抹灰工程按抹灰面積或樓層來劃分檢驗(yàn)批，每批驗(yàn)收的內(nèi)容含：主控項(xiàng)目：1、基層表面情況;2材料品種性能3、操作要求;4、抹灰層與基層的結(jié)合情況；一般項(xiàng)目：1、表面及細(xì)部質(zhì)量;2、抹灰厚度及分格縫;3、表面平整度及垂直度；試想？抹灰基層處理對(duì)其質(zhì)量很關(guān)鍵，如果沒設(shè)置基層驗(yàn)收控制節(jié)點(diǎn)，我們的基層如何驗(yàn)收？只能靠我們巡檢，但能每處都巡檢到嗎？不可能！如我們?cè)O(shè)置基層驗(yàn)收控制節(jié)點(diǎn)，要求施工單位，先進(jìn)行基層驗(yàn)收，合格才能抹灰，有效使施工質(zhì)量處于受控狀態(tài)。如：林里橋出現(xiàn)因基層拉毛不到位引起的抹灰開裂。（插入抹灰驗(yàn)收細(xì)則及抹灰照片）5.8、通病的防治：首先：重點(diǎn)審查采取措施的有效性，設(shè)置各環(huán)節(jié)的控制點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。其次：更看重有些部位設(shè)計(jì)進(jìn)行特殊處理，如針對(duì)外墻窗臺(tái)下易開裂的問題，在窗臺(tái)下采用C20鋼筋混凝土現(xiàn)澆帶。思路：有些通病需要設(shè)計(jì)完善。上述措施側(cè)重于前期預(yù)控，下面?zhèn)戎厥轮斜O(jiān)控。5.9、強(qiáng)調(diào)前期管控力度：側(cè)重各工序開始階段的跟蹤檢查力度，直到工序進(jìn)入穩(wěn)定施工階段（現(xiàn)場(chǎng)問題應(yīng)第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，不能等大面積不合格后才發(fā)現(xiàn)，否則對(duì)采取措施帶來一定難度），水平不夠的工班，必須要求總包及時(shí)清退。如：林里橋項(xiàng)目?jī)杉铱偘汲霈F(xiàn)抹灰工班施工質(zhì)量達(dá)不到要求，予以清退。5.10、過程采取多種管控措施相結(jié)合的方式，保證質(zhì)量得到有效控制。采取措施有：返工、罰款、不計(jì)量結(jié)算及邀請(qǐng)質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)督等，采取措施時(shí)強(qiáng)調(diào)有效性。如：6#樓第31、32層外墻基底未經(jīng)驗(yàn)收就私自進(jìn)行抹灰。我司發(fā)現(xiàn)后，發(fā)文明確上述2層外墻抹灰工程量結(jié)算時(shí)予以扣除，使得上述行為在后期施工中得到及時(shí)有效制止，如單依據(jù)合同就該事項(xiàng)進(jìn)行處罰1000元，力度不夠。（為什么采取此措施呢？因?yàn)榇祟悊栴}已是第二次發(fā)生，第一次鋼筋未驗(yàn)收，即進(jìn)行混凝土澆筑，當(dāng)時(shí)要求第三方檢測(cè)合格后，進(jìn)行了工程款撥付。）5.11、把關(guān)環(huán)節(jié)（不僅僅指質(zhì)量方面）：如果對(duì)現(xiàn)場(chǎng)存在問題只強(qiáng)調(diào)說，沒有嚴(yán)格把關(guān)環(huán)節(jié)，等于浪費(fèi)口舌。首先，因日常把關(guān)都由監(jiān)理來進(jìn)行（我們監(jiān)督），每道工序監(jiān)理簽字即可進(jìn)行下步施工，如果監(jiān)理把關(guān)不到位，直接會(huì)造成我們的要求大打折扣，此時(shí)必須規(guī)范監(jiān)理檢驗(yàn)行為，實(shí)行動(dòng)態(tài)控制和定期考核，并采取相應(yīng)的有效措施（如：不按圖驗(yàn)收，首次可以說水平不夠，但重復(fù)出現(xiàn)就是責(zé)任心的問題，就要提出警告或不給監(jiān)理費(fèi)、處罰人員）。其次，需掌握有效方法，現(xiàn)場(chǎng)人員有時(shí)給我訴苦衷，人員少幸苦，這的確是客觀事實(shí)。但細(xì)想，我們每天去現(xiàn)場(chǎng)解決那些問題？是否存在重復(fù)糾正工人的錯(cuò)誤現(xiàn)象？處理方式：發(fā)現(xiàn)一處問題，自己當(dāng)場(chǎng)要求改一處，但自己一轉(zhuǎn)身如何操作就不得而知，下次還會(huì)如此重復(fù)，這樣效率較低，效果不好。我覺我們的角色應(yīng)該系統(tǒng)性的解決問題，并且靠以點(diǎn)帶面來控制。6）、售樓工程質(zhì)量專項(xiàng)策劃售樓工程存在工期要求緊、質(zhì)量要求高的特點(diǎn)，往往需通過采取技術(shù)加強(qiáng)措施，打破傳統(tǒng)的施工工序約束，達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證預(yù)定的售樓目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。一般措施有：6.1、為壓縮墻體砌筑時(shí)間，墻體砌筑一次成活。加強(qiáng)措施為墻面滿掛鋼絲網(wǎng)；6.2、如樣板房設(shè)在首層，首層樓板直接做成結(jié)構(gòu)板；6.3、在成本超支處于可接受的范圍內(nèi)，室外關(guān)鍵部位基層采用石粉或砂回填；6.4、關(guān)鍵部位提高混凝土標(biāo)號(hào)。三、安全文明管理1、建立完善了三級(jí)體系：建立了項(xiàng)目公司、監(jiān)理、施工單位的三級(jí)質(zhì)量管理體系，明確各級(jí)責(zé)任和分工（控制思路同質(zhì)量，不再說明）。2、明確做法標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)?shù)貙?duì)安全文明施工部分做法沒有明確規(guī)定，項(xiàng)目部、監(jiān)理、施工單位對(duì)具體做法理解不同，造成現(xiàn)場(chǎng)做法隨意性較大。節(jié)后同施工單位和監(jiān)理單位就安全文明施工統(tǒng)一了做法標(biāo)準(zhǔn)，并予以實(shí)施，現(xiàn)場(chǎng)有一定改觀。（插入XX安全文明圖片）3.重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)把關(guān)特殊和危險(xiǎn)性較大的工程必須單獨(dú)編制安全施工方案或安全技術(shù)措施，并且有設(shè)計(jì)依據(jù)、有計(jì)算、有詳圖。如：塔吊加固、爬升架連接4、安全管控措施：1）、經(jīng)濟(jì)措施：目前采取經(jīng)濟(jì)措施主要依據(jù)雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同條款進(jìn)行處罰，后期建議結(jié)合招投標(biāo)活動(dòng)及地產(chǎn)公司制定《建筑工程安全生產(chǎn)、文明施工費(fèi)使用管理實(shí)施細(xì)則》控制該項(xiàng)費(fèi)用的?？顚Ｓ玫囊?，在招標(biāo)文件及合同中明確標(biāo)準(zhǔn)做法，并分項(xiàng)報(bào)價(jià)，便于后期管理。：如中標(biāo)單位未按要求施工，則扣減相應(yīng)費(fèi)用，同時(shí)約定費(fèi)用的扣減不免除責(zé)任單位的義務(wù)。2）、針對(duì)施工單位安全整改不積極、存在僥幸心理的現(xiàn)象，正在摸索將安全驗(yàn)收同質(zhì)量驗(yàn)收掛鉤，安全問題整改未落實(shí)到位、安全驗(yàn)收不通過，不得進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。（采取此措施時(shí)需根據(jù)項(xiàng)目具體情況定：首先，進(jìn)度壓力在施工單位方面；其次，我們是否有加快進(jìn)度需要，如我們本身進(jìn)度要求較快，采取此措施反而會(huì)使我們被動(dòng)。）5、安全檢查及活動(dòng)：項(xiàng)目部組織有月檢、周檢，開展的活動(dòng)有：進(jìn)行隱患排查、制定應(yīng)急預(yù)案，并組織演練、同時(shí)結(jié)合上級(jí)公司要求及時(shí)開展相應(yīng)活動(dòng)。6、售樓工程安全策劃1）、現(xiàn)場(chǎng)具備對(duì)外開放條件時(shí)，凡是客戶可涉足的范圍一般不應(yīng)與施工作業(yè)立體交叉，否則應(yīng)有對(duì)應(yīng)的安全防范措施。比如，施工塔吊不應(yīng)朝向售樓景觀區(qū)域擺臂，如遇主體腳手架搭設(shè)或拆架時(shí)，應(yīng)有專職安全人員巡視警戒并設(shè)置安全隔離帶；2）、樣板房上一層應(yīng)設(shè)置安全防護(hù)蓬并遮擋上部施工泥水與墜物，對(duì)客戶造成傷害或污染樣板房外墻立面效果；3）、嚴(yán)格控制施工大門，售樓開放區(qū)域必須實(shí)現(xiàn)全封閉，保證看樓客戶不得隨意進(jìn)出施工場(chǎng)地，避免產(chǎn)生墜物打擊、跌落、物品丟失、亂拍照等不必要的問題；4）、售樓開放所涉及的樣板房、售樓處、園林綠化景觀、停車場(chǎng)等區(qū)域，應(yīng)在開放前進(jìn)行安全專項(xiàng)檢查。例如水景有無兒童跌落的安全隱患，陽臺(tái)或樓梯間欄桿安全距離是否滿足技術(shù)要求等。四、進(jìn)度管控情況1、項(xiàng)目計(jì)劃體系:項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃、階段性進(jìn)度計(jì)劃（內(nèi)容根據(jù)具體項(xiàng)目定）理解：計(jì)劃是對(duì)設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時(shí)間安排等方面進(jìn)行整體策劃，是設(shè)計(jì)、合約、銷售、工程等部門進(jìn)行提前溝通過程。1）、項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃：設(shè)計(jì)勘察、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、驗(yàn)收、移交等方面，明確項(xiàng)目開工、結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外架拆除、道路市政景觀工程、驗(yàn)收、竣工備案、項(xiàng)目交付等節(jié)點(diǎn)2）、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃：明確各分部分項(xiàng)工程控制節(jié)點(diǎn)及勞動(dòng)力、機(jī)械、材料配備及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。3）、階段性進(jìn)度計(jì)劃：出圖、甲供材料（設(shè)備）采購供貨進(jìn)度計(jì)劃、獨(dú)立分包單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、材料定板計(jì)劃、分部工程驗(yàn)收計(jì)劃。2、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃編制應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)：1）、理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)一個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)分部分項(xiàng)工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進(jìn)度總目標(biāo)的能否按時(shí)實(shí)現(xiàn)，故編排進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要對(duì)關(guān)鍵任務(wù)的工期進(jìn)行重點(diǎn)控制。注意：關(guān)鍵工序會(huì)隨著時(shí)間、條件的變化，出現(xiàn)調(diào)整，需及時(shí)分清關(guān)鍵工序，并跟進(jìn)。2）、工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過程中，各分部分項(xiàng)工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，施工順序需精心策劃，使各分部分項(xiàng)工程在總工期的約束下無縫搭接、穿插施工。強(qiáng)調(diào)：工序的無縫搭接對(duì)工程進(jìn)度尤其重要。如：中海要求無縫搭接，即規(guī)定開始時(shí)間，也規(guī)定結(jié)束時(shí)間；同時(shí)，規(guī)定各配套的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和進(jìn)場(chǎng)應(yīng)具備條件：階段進(jìn)度控制要求結(jié)構(gòu)施工自接收工作面后起起算，從樁基基場(chǎng)地移交之之日算起，115天內(nèi)完成成地下室底板板澆筑，300天內(nèi)完成地地下室頂板砼砼澆筑，自開開工期1000天內(nèi)完成所所有地下室頂頂板封閉，990天內(nèi)達(dá)到到預(yù)售條件（結(jié)結(jié)構(gòu)十層），195天完成所有結(jié)構(gòu)封頂，結(jié)構(gòu)封頂后30天內(nèi)完成屋面構(gòu)架。粗裝修施工結(jié)構(gòu)施工至8層時(shí)時(shí)，必須開始始粗裝修施工工，開始砌筑筑，結(jié)構(gòu)封頂頂后一個(gè)月內(nèi)內(nèi)完成全部砌砌筑施工；在砌筑至8層時(shí)開開始內(nèi)抹灰，其中砌筑樓層完成兩層頂磚時(shí)開始二次配管及抹灰工作，；衛(wèi)生間包管墻砌體與同層砌體同時(shí)進(jìn)行；衛(wèi)生間抹灰、防水保護(hù)層施工與同層抹灰施工同步進(jìn)行，結(jié)構(gòu)封頂后兩個(gè)月內(nèi)完成全部?jī)?nèi)抹灰施工；外墻施工在砌體自自下而上完成成17層后開始始施工；外架每拆除7層移移交精裝修（具體間隔層數(shù)以懸挑架之間層數(shù)為準(zhǔn)）。精裝修施工要求17層結(jié)構(gòu)完完成后或主體體封頂后600天內(nèi)完成室室內(nèi)全部砌筑筑、抹灰、衛(wèi)衛(wèi)生間防水找找平及保護(hù)層層、室內(nèi)地坪坪刨除浮漿及及清理、窗邊邊收口、樓梯梯間地坪及踏踏步，向精裝裝修移交工作作面。地下室工程地庫封頂后60天天內(nèi)完成砌筑筑抹灰及天花花施工，移交交地庫安裝工工作面。室外工程2013年12月月20日前完成地下下室頂板防水水保護(hù)層施工工；20144年6月1日前完成園建建結(jié)構(gòu)配合施施工并移交景景觀單位園建建施工作業(yè)面面。外架、施工電梯、塔塔吊拆除計(jì)劃劃進(jìn)場(chǎng)后第220天天開始17層以下的的外架拆除，第第250天完成成17層以下的的外架拆除；；第255天開始始拆除17層以上外外架，第2885天外架全全部拆除；第第295天開始始拆除施工電電梯，第3005天拆除完完成；塔吊拆拆除在施工電電梯拆除完成成后10日內(nèi)完成成（屋面風(fēng)機(jī)機(jī)屋面裝修工工程等大型設(shè)設(shè)備吊裝在外外架拆除前完完成）。其他結(jié)構(gòu)封頂后45天天內(nèi)完成電梯梯機(jī)房、井道道清理、電梯梯底坑堵漏，移移交電梯安裝裝工作面。在結(jié)構(gòu)施工至5層層時(shí)開始安裝裝人貨梯，同同時(shí)，承包人人應(yīng)提前考慮慮施工電梯驗(yàn)驗(yàn)收、主體驗(yàn)驗(yàn)收周期，若若因人貨梯不不能按時(shí)安裝裝并投入使用用，影響砌筑筑、抹灰施工工，則發(fā)包人人將對(duì)承包人人進(jìn)行處罰3）、配套保障計(jì)劃：制定計(jì)劃后，應(yīng)專項(xiàng)制定其保障計(jì)劃，如：出圖、甲供材料（設(shè)備）采購供貨、施工樣板的時(shí)間。4）、進(jìn)度計(jì)劃要切實(shí)可行，留有余地，符合實(shí)際、松緊適度4.1）、項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季（南寧2013年全年雨天94天、7-9月份34天）、政府主管部門政策變化（南寧市今年10月份體操世錦賽，南寧每年兩會(huì)一節(jié)最少影響一周）；4.2）、合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：樁基礎(chǔ)靜載檢測(cè)時(shí)間，需考慮混凝土齡期；4.3）基礎(chǔ)、地質(zhì)情況復(fù)雜程度：如1號(hào)項(xiàng)目，開始設(shè)計(jì)樁基礎(chǔ)為沖孔樁，直徑800mm，2000多條，但進(jìn)場(chǎng)施工后，施工1條樁需要15天左右，進(jìn)度相當(dāng)慢；后要求設(shè)計(jì)院將樁直徑修改為1200mm，1500多條，施工1條樁需要7天左右，大大加快了進(jìn)度；建議：在樁基礎(chǔ)選型時(shí)組織各方面專家從成本、工期角度進(jìn)行論證，因市場(chǎng)上有的樁型幾天打1天，有的一天打幾條，差別相當(dāng)大，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況慎重做出選擇。還有溶洞地區(qū)，地質(zhì)條件復(fù)雜，施工樁基礎(chǔ)時(shí)間存在極大的不確定性，且后期的檢測(cè)不同于常規(guī)地方檢測(cè)，需要較長時(shí)間；5)、設(shè)計(jì)變更的管理：有時(shí)設(shè)計(jì)變更甚至達(dá)上百份，會(huì)極大的影響項(xiàng)目進(jìn)度，應(yīng)加強(qiáng)管理。3、進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)1）、動(dòng)態(tài)檢查：項(xiàng)目部原則每月25日進(jìn)行進(jìn)度對(duì)比，如出現(xiàn)滯后，則要求除同施工單位相關(guān)人員了解情況，還必須深入一線同工班甚至工人進(jìn)行溝通交流、觀察、核實(shí)情況，并進(jìn)行綜合分析，找對(duì)原因(人員、單價(jià)、資金撥付、材料供應(yīng)、機(jī)械配套、工人素質(zhì))，針對(duì)影響進(jìn)度的原因采取措施，并跟進(jìn)效果。如：1號(hào)項(xiàng)目電梯工班安裝進(jìn)度滯后，開始并沒意識(shí)到是工班能力的問題，針對(duì)安裝進(jìn)度較慢情況，同施工單位開會(huì)商定20天完成，但實(shí)際20天后，還有大量工作未完成，再次組織開會(huì)施工單位說還需要20天，覺問題沒那么簡(jiǎn)單，采取每天定計(jì)劃，每天跟進(jìn)情況，連續(xù)3天觀察，其所用工人不具備安裝電梯水平，且?guī)О嗄芰Σ蛔悖熳龀龈鼡Q，滿足進(jìn)度要求。教訓(xùn)：第一次開會(huì)后沒將任務(wù)分解到天，及時(shí)跟進(jìn)做出預(yù)判，造成耽誤時(shí)間過長，制定計(jì)劃后應(yīng)進(jìn)行合理分解，并及時(shí)做出預(yù)判，并采取措施；對(duì)于工期較緊項(xiàng)目要求每天跟進(jìn)進(jìn)展情況，如目前回遷5號(hào)樓施工情況，要求每天記錄三方簽字，并拍照留底，提供進(jìn)度滯后是施工單位原因造成的有力證據(jù)，有效給施工單位施加壓力。2）、預(yù)警機(jī)制：工程進(jìn)展中，要求根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際資源配置情況對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)度進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，對(duì)可能造成延誤的工作提出預(yù)警，不能到節(jié)點(diǎn)才判斷延誤與否，延誤采取措施時(shí)機(jī)。3）、工作預(yù)案：在某項(xiàng)工作出現(xiàn)預(yù)警后，及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案，除采取常規(guī)的加班加點(diǎn)外。本人認(rèn)為工序調(diào)整最有效，而且有很多值得去研究：如總包砌磚進(jìn)度滯后，影響外墻裝修時(shí)間，可以適時(shí)強(qiáng)制其先施工外圍砌體，保障外墻裝修仍按原計(jì)劃進(jìn)行；還有制定備選方案，如采用臨水臨電代替永久水電進(jìn)行電梯、消防調(diào)試、驗(yàn)收，盡管會(huì)多投入一點(diǎn)成本，但總工期有保障，綜合效益可觀。4、進(jìn)度計(jì)劃的管控措施1）、節(jié)點(diǎn)控制：在簽訂合同時(shí)明確各個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，如未按照約定時(shí)間完成各項(xiàng)工程中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，采取暫扣罰金，如施工單位采取切實(shí)有效措施在約定時(shí)間內(nèi)趕上進(jìn)度，可不處罰金。思路：①、過程中進(jìn)行控制，②將進(jìn)度壓力能及時(shí)有效向責(zé)任單位進(jìn)行傳遞。建議：在合同中明確，支付進(jìn)度款是必須附《進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)時(shí)間確認(rèn)表》（格式見下表），對(duì)進(jìn)度滯后及時(shí)做出處罰，及時(shí)給予施工單位壓力，同時(shí)緩解項(xiàng)目的壓力，具有可操作性。進(jìn)度控制點(diǎn)時(shí)間確認(rèn)表工程名稱：編號(hào)：致：（建設(shè)設(shè)單位和監(jiān)理理單位）我方于年月日完成成了工程程進(jìn)度控制點(diǎn)點(diǎn)的施工且通通過驗(yàn)收。合合同規(guī)定該進(jìn)進(jìn)度控制點(diǎn)完完成時(shí)間為年月日，按按時(shí)/提前（滯后后）天，按按合同應(yīng)獎(jiǎng)（罰罰）元，請(qǐng)予以以確認(rèn)。附：1、工程驗(yàn)收收證明資料承包單位（章）項(xiàng)目經(jīng)理日期監(jiān)理單位審查意見見：專業(yè)監(jiān)理工程師總總監(jiān)/總監(jiān)代表日期工程部審查意見：：專業(yè)工程師工工程部經(jīng)理日期本表一式三份，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位各一份。2）、總分包施工協(xié)調(diào)：①各工序無縫搭接，如林里橋項(xiàng)目要求：主體結(jié)構(gòu)施工至12層要求人貨梯安裝到位，開始砌體施工；在主體結(jié)構(gòu)封頂后2個(gè)月施工完成；②在總包合同中，明確總包對(duì)分包的協(xié)調(diào)配合責(zé)任及雙方的工作范圍及工作界面進(jìn)行明確劃分，項(xiàng)目部注重協(xié)調(diào)配合界面施工，以便各項(xiàng)工作能全面展開，如要求總包優(yōu)先施工機(jī)房、管井、分包線路走廊等，為各分包的進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件；調(diào)試驗(yàn)收條件同步完善，如消防調(diào)試及驗(yàn)收需要電梯聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)弱電等管洞封同步完成。5、進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整：在實(shí)施過程中，經(jīng)常會(huì)因?yàn)楦鞣N原因，實(shí)際進(jìn)度同計(jì)劃不一致，原進(jìn)度計(jì)劃已不具備控制依據(jù)，需按實(shí)際情況，在總工期目標(biāo)不變的原則下對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行進(jìn)行相應(yīng)調(diào)配，確保各項(xiàng)工作能得到有效控制。進(jìn)度理解：在實(shí)施中，計(jì)劃會(huì)多次出現(xiàn)調(diào)整，有時(shí)覺其沒有操作性，沒必要紙上談兵。但個(gè)人覺得，無論何時(shí)都應(yīng)有能做為控制依據(jù)的計(jì)劃，不能因?yàn)槎啻握{(diào)整就懷疑其作用，總體計(jì)劃性可操作性不強(qiáng)，不是不合理，是各項(xiàng)施工條件未按計(jì)劃實(shí)施，發(fā)生變化，應(yīng)分析原因，采取針對(duì)性措施；如：有時(shí)只關(guān)注大面積施工，沒關(guān)注各單位工作界面的施工只關(guān)注各單位的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，沒關(guān)注起大面積施工條件，應(yīng)重新安排各分包界面的施工計(jì)劃，并跟進(jìn)實(shí)施情況。6、售樓區(qū)的進(jìn)度策劃1）、售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進(jìn)度計(jì)劃的要求如：萬達(dá)的售樓部沒有地下室，感覺就是在進(jìn)行搭設(shè)。2）、樣板房盡量設(shè)計(jì)在第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進(jìn)行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進(jìn)行樣板房裝修創(chuàng)造條件3）、再如若項(xiàng)目的售樓區(qū)和幼兒園等配套設(shè)施不同區(qū)，但由于幼兒園等社區(qū)配套設(shè)施在售樓區(qū)辦理預(yù)售時(shí)就需要結(jié)構(gòu)封頂并簽署《社區(qū)公共配套設(shè)施移交協(xié)議》，故在售樓區(qū)進(jìn)度計(jì)劃的編制時(shí)需要同時(shí)考慮幼兒園的設(shè)計(jì)、報(bào)建及施工進(jìn)度計(jì)劃。7、竣工驗(yàn)收安排：1號(hào)項(xiàng)目在竣工安排中出現(xiàn)疏忽