廣東大型住宅樓項目開發(fā)合約策劃報告詳細

XX項目一期合約策劃報告編制：審核：編制日期：2010年06月25日版本：第Ⅰ版目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc265665918"一、項目概述1HYPERLINK\l"_Toc265665919"（一）地理位置1HYPERLINK\l"_Toc265665920"（二）技術(shù)指標1HYPERLINK\l"_Toc265665921"（三）發(fā)展計劃3HYPERLINK\l"_Toc265665922"二、合約策劃綜述3HYPERLINK\l"_Toc265665923"（一）目的3HYPERLINK\l"_Toc265665924"（二）合約關(guān)系架構(gòu)3HYPERLINK\l"_Toc265665925"（三）合約分判總體思路4HYPERLINK\l"_Toc265665926"三、招標分判（售樓相關(guān)工程分判另述）6HYPERLINK\l"_Toc265665927"（一）各分判工程對承建商數(shù)量需求及劃分方案6HYPERLINK\l"_Toc265665928"（二）甲供物資8HYPERLINK\l"_Toc265665929"（三）招標分判時間節(jié)點10HYPERLINK\l"_Toc265665930"四、售樓相關(guān)工程招標分判12HYPERLINK\l"_Toc265665931"（一）具體分判工程12HYPERLINK\l"_Toc265665932"（二）分判工程定標時間節(jié)點14HYPERLINK\l"_Toc265665933"五、建安成本控制計劃16HYPERLINK\l"_Toc265665934"六、招標分判要點16HYPERLINK\l"_Toc265665935"七、本項目新材料新工藝（新設(shè)備、新設(shè)計）擬采用情況16HYPERLINK\l"_Toc265665936"八、各分判工程控制重點17HYPERLINK\l"_Toc265665937"（一）樁基礎(chǔ)工程17HYPERLINK\l"_Toc265665938"（二）土建工程17HYPERLINK\l"_Toc265665939"（三）精裝修工程20HYPERLINK\l"_Toc265665940"九、項目合約管理要點20HYPERLINK\l"_Toc265665941"十、工程結(jié)算21HYPERLINK\l"_Toc265665942"十一、人員配置21HYPERLINK\l"_Toc265665943"十二、合約管理日常工作用表21HYPERLINK\l"_Toc265665944"（一）標書發(fā)放統(tǒng)計臺賬21HYPERLINK\l"_Toc265665945"（二）工程定標情況表22HYPERLINK\l"_Toc265665946"（三）合同管理臺帳22HYPERLINK\l"_Toc265665947"（四）工程變更指令及工程管理指令統(tǒng)計表22HYPERLINK\l"_Toc265665948"（五）資金計劃表22HYPERLINK\l"_Toc265665949"（六）項目部造價師用表22HYPERLINK\l"_Toc265665950"（七）合作方信息表22HYPERLINK\l"_Toc265665951"十三、總結(jié)22HYPERLINK\l"_Toc265665952"十四、附件22XX項目一期合約策劃報告一、項目概述（一）地理位置本項目地位于XX街區(qū)，具體區(qū)位如下：該地塊東面為XX廣場及千燈湖公園，南面為XX小學(xué)及其它地產(chǎn)公司開發(fā)在建的超高層項目創(chuàng)鴻水韻尚都，西部為佛山南北向主干道南海大道，北部為汽車“4S”店及城市綠地，穿過綠地為廣佛快速交通干道海八路。（二）技術(shù)指標1、全期技術(shù)指標及其它相關(guān)情況整個項目共26棟超高層（42F/44F）住宅樓，2層地下室，南面及東南面沿街面建商業(yè)（1F）及幼兒園（3F）。26棟超高層分布在整個地塊的外圍，中間是小區(qū)的主園林，主入口在東側(cè)燈湖西路近小區(qū)中間位置，次入口在小區(qū)的南側(cè)XX路近小區(qū)中間位置。具體技術(shù)指標如下表：序號項目單位指標備注1建設(shè)用地面積m2154,780..232總建筑面積m2802,661..312=6+7+83計容積率建筑面積積m2590,183..253=4+84可銷售面積m2579,174..456地下建筑面積m2200,419..137地上建筑面積m2591,233..388配套設(shè)施m211,008.8809基底面積（首層投投影面積）m230,129.33810住宅戶數(shù)戶2,83711室外空地面積m2124,650..8511=1-912機動車停車位No.6,145根據(jù)上述情況，本項目有以下特點：（1）本項目為超高檔項目，擬采用一些新材料、新工藝，對招標工作的推進將產(chǎn)生一定的影響；（2）本項目擬打造為佛山標桿豪宅項目，因此對工程質(zhì)量及安全文明施工要求較高，對承建商的水平有更高的要求；（3）地下室2層、地下室面積較大；（4）園林面積較大，且基本為一整體，對地庫頂板有一定要求；（5）因為該項目為超高層且檔次較高，機電將較以往項目復(fù)雜，相關(guān)配置較以往項目高，各種管線預(yù)計會較為密集，機電成本將遠超之前項目；（6）從目前超前鉆情況來看，地質(zhì)條件不容樂觀，對樁基礎(chǔ)設(shè)計、招標及現(xiàn)場施工將帶來不利影響。2、一期技術(shù)指標本項目一期2層地下室，地上7棟超高層（3棟44層、4棟42層）及附屬商業(yè)1座（擬作售樓用）、商業(yè)2座、幼兒園等。本項目一期具體技術(shù)指標如下表：序號項目單位指標備注1建設(shè)用地面積m255,343.2242總建筑面積m2253,438..252=6+7+83計容積率建筑面積積m2167,808..023=4+84可銷售面積m2161,913..026地下建筑面積m282,321.3387地上建筑面積m2165,221..878配套設(shè)施m25,895.009基底面積（首層投投影面積）m211,038.22710住宅戶數(shù)戶715.0011室外空地面積m244,304.99711=1-912機動車停車位No.2,717.000依項目工程策劃報告，地塊東側(cè)道路為燈湖西路、地塊南側(cè)道路為海七路分別為小區(qū)的主、次入口，亦是本項目施工期間進出工地的主要通道。該項目一期除有本項目具有的特點外，另因售樓需要，需要進行的分判任務(wù)較重。因此售樓區(qū)、樣板房相關(guān)招標分判應(yīng)重點考慮。（三）發(fā)展計劃本項目一期發(fā)展計劃如下表：開工開盤竣工驗收交樓入伙2010年5月2011年6月2012年12月月2013年4月二、合約策劃綜述（一）目的為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，確保相關(guān)的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。（二）合約關(guān)系架構(gòu)合約關(guān)系架構(gòu)采用“總承包＋專業(yè)土建裝修分包＋專業(yè)機電分包＋甲供物料及設(shè)備分包＋非總承包協(xié)調(diào)工程”的形式，如下所示：（三）合約分判總體思路1、按合約關(guān)系架構(gòu)，本項目擬“總承包（土建主體施工單位）＋專業(yè)土建裝修分包＋專業(yè)機電分包＋甲供物料及設(shè)備分包＋非總承包協(xié)調(diào)工程”的形式。為控制成本，本工程采用較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而總承包（土建主體施工單位）需完成主體結(jié)構(gòu)施工+內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔現(xiàn)場全面管理的責任。所有專業(yè)土建裝修分包、專業(yè)機電分包、甲供物料及設(shè)備分包、非總承包協(xié)調(diào)工程，直接與我司簽訂合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)，但由總承包（土建主體施工單位）進行照管，納入總承包的管理體系，既可保證項目質(zhì)量，又可降低成本?，F(xiàn)場所有非土建主體施工單位均需與總承包（土建主體施工單位）簽訂分包合同，該分包合同規(guī)定相關(guān)義務(wù)實際無需履行，僅作為避免合約風(fēng)險與漏洞之用。2、招標采用工程量清單報價模式，合約形式主要采用總價包干，對于暫定量工程和物資采購合同可采用單價包干；除土方工程和基礎(chǔ)工程外，其他工程無特殊情況均不能采用暫定工程量招標。3、付款方式：（1）土建工程：無預(yù)付款或備料款；承建商每月25日向發(fā)包人提出中期付款申請；中期付款發(fā)包人審批期限為28天；發(fā)包人在完成付款申請審批后的14天內(nèi)，支付承包人當期應(yīng)得工程款項；如發(fā)包人未能按規(guī)定期限付款，則隨后的14天視為寬限期。在寬限期內(nèi)，承包人不得行使任何追討的權(quán)利，包括停工方式，而應(yīng)維持正常施工；如發(fā)包人未能在寬限期結(jié)束前付款，承包人可向發(fā)包人發(fā)出追討通知。如發(fā)包人在收到該通知后14天內(nèi)仍不付款，承包人可以暫停執(zhí)行本工程直至收到欠款。暫停的時間作工期延長處理，而不當作承包人應(yīng)負責的延誤。（2）專業(yè)工程：付款方式同主包工程；（3）材料、設(shè)備（不包括集團采購）：無預(yù)付款和定金；每批貨物送抵工地現(xiàn)場經(jīng)需方初步驗收合格后的三十（30）天內(nèi)支付，同時，供方向需方提供該批貨物貨款總額的銷售發(fā)票；（4）小額工程：如金額較小，且施工期較短，則完工后，承建商申報結(jié)算書，發(fā)包人28天辦理結(jié)算，結(jié)算完成后28天內(nèi)支付工程款。是否預(yù)留5%保修金，視具體工程靈活處理。（5）個別工程付款方式因其特殊性，有可能與上述四項付款方式均不相同，應(yīng)根據(jù)自身特點，合理設(shè)置。具體支付比例按區(qū)域公司之合約付款統(tǒng)一方式執(zhí)行。4、招標過程堅持采用考察評比、多家競爭投標、多輪議價等方式，以篩選出優(yōu)秀的承包商。市政壟斷工程應(yīng)盡量避免政府指定獨家單位議標的情況，而是通過投標競爭報價的方式，以便降低成本。對于特殊市政工程或額度極小的零星工程，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，可采用直接議價委托方式。5、定標必須經(jīng)合約評審委員會評審決定，并按區(qū)域和集團管理制度執(zhí)行，定標的一般原則是經(jīng)評審的合理最低價中標。三、招標分判（售樓相關(guān)工程分判另述）（一）各分判工程對承建商數(shù)量需求及劃分方案根據(jù)項目自身特點，需選擇具有較強實力的施工單位來完成該項目的承建工作。根據(jù)目前的承建商情況，尚需考察新的施工單位：樁基礎(chǔ)工程，2家；土建工程，2家；機電工程，1家；裝修工程，1-2家；園林工程，2家；人防門工程，1-2家；石材供應(yīng)商，1-2家。另根據(jù)實際情況，為保證工程的防水質(zhì)量，除保證主體工程的施工質(zhì)量外，擬將本項目防水工程進行指定分包。招標分判計劃詳見下表：樣板確認時間根據(jù)招標進度計劃推算而得。序號分判工程名稱投標單位中標單位預(yù)計分判金額（萬萬元）樣板確認時間備注1前期工程512土方開挖與支護813,0003樁基礎(chǔ)914,5004土建9230,6005防水52380指定分包6機電安裝827,0007工程監(jiān)理服務(wù)512608人防門512509白蟻防治311910鋁門窗823,50011陽臺欄桿-1500區(qū)域招標12弱電-1660區(qū)域招標13消防報警712,00014室內(nèi)煤氣管道5130015變配電712,50016電信、有線電視417517直飲水5112018泛光照明5113019精裝修102-421,00020室內(nèi)木門及入戶門門-12,600區(qū)域招標21防火卷簾及防火門門-1530區(qū)域招標22櫥柜71-21,80023木地板-13,500集團招標24地庫交通標志415025地庫地坪漆5125026清潔開荒418027室外道路、市政結(jié)合目前承建商具具體情況及項項目發(fā)展進度度需要，擬歸歸入土建工程程進行分判。28園建71-21,40029綠化71-2900（二）甲供物資本工程甲供材料設(shè)備采購計劃詳見下表：序號工程項目樣板確認時間供貨周期卸貨責任到貨時間備注供貨商承包商1電梯90■集中采購2電梯安裝60■集中采購3發(fā)電機30■集中采購4發(fā)電機組環(huán)保工程程20■集中采購5管材10■集中采購6外墻磚20■集中采購7中央空調(diào)15■集中采購8拋光磚20■集中采購9閥門15■集中采購10電線電纜20■集中采購11戶內(nèi)配電箱25■集中采購12熱水器30■集中采購13煤氣爐30■集中采購14抽油煙機30■集中采購15消毒碗柜30■集中采購16室內(nèi)潔具30■集中采購17室內(nèi)墻地磚30■集中采購18生活供水設(shè)備30■區(qū)域采購19潛水泵30■區(qū)域采購20空調(diào)泵30■區(qū)域采購21室內(nèi)燈具20■自行招標22水暖件30■自行招標23水暖配件30■自行招標24室內(nèi)石材30■自行招標25外墻石材20■自行招標26淋浴門20■自行招標27木門小五金20■自行招標28排氣扇20■自行招標29電話、電腦面板20■自行招標30通風(fēng)機30■自行招標31劈開磚30■自行招標32屋面瓦15■自行招標33園林燈具20■自行招標34馬賽克15■自行招標35不銹鋼水箱30■自行招標36泳池設(shè)備60■自行招標37游樂設(shè)施90■自行招標38會所健身器材10■自行招標39會所桑拿設(shè)備30■自行招標40樣板房家具25■自行招標41樣板房窗簾25■自行招標42樣板房裝飾燈具25■自行招標說明：1、供貨周期天數(shù)為日歷天，對于一次性全部到貨的物資，供貨周期指正式下單后至貨到工地的時間間隔；對于一次下單多批次到貨的工程物資，供貨期指下單后至第一批到貨的時間間隔。2、電梯設(shè)備的正常供貨期的前提是預(yù)付款和提貨款的正常支付，且不含非標設(shè)置；安裝時間為雙方確認現(xiàn)場具備安裝條件起拿到電梯準運證的時間。3、根據(jù)《物資采購管理制度》的《WZ06甲供物資管理工作程序》條的要求:建筑材料、裝飾性材料及設(shè)備，除潔具外，由承包商卸貨；機電設(shè)備由供應(yīng)商卸貨；潔具由供應(yīng)商卸貨;2.2條要求，卸貨責任包括用人力將物資搬離運輸車輛、轉(zhuǎn)運至倉儲場所、堆放整齊或安放牢固。機電設(shè)備供應(yīng)商卸貨責任包括用人力或機械輔助手段將物資搬離運輸車輛、轉(zhuǎn)運至合約管理部指定的位置（包括露天場地和倉儲場所）、堆放整齊或安放牢固，不負責二次轉(zhuǎn)運。4、根據(jù)集團集中采購物資要求，如屬于供貨商卸貨，則滿足合同條件第條規(guī)定：如無特別說明，供方的供貨責任應(yīng)包括將貨物卸車，搬運到工地內(nèi)的上下不超過一層建筑物高度階梯的任何地方，或距工地最近一個出入口二百（200）米以內(nèi)、上下不超過一層建筑物高度階梯的工地以外的地方，并按需方要求及根據(jù)貨物特點堆放整齊。5、電梯、中央空調(diào)、發(fā)電機、不銹鋼水箱、泳池設(shè)備、游樂設(shè)施、健身設(shè)施、桑拿設(shè)備等設(shè)備及樣板房家具、窗簾、裝飾燈具等，均由供貨商卸貨，并負責安裝。6、承包商接收貨物后，隨之保管責任轉(zhuǎn)移至承包商。7、到貨時間根據(jù)項目一期工程施工計劃推算而得。（三）招標分判時間節(jié)點XX項目一期分判進度計劃表合約分類招標圖紙?zhí)峁藭谱靼l(fā)標回標議標定標（一）前期工程1.1圍墻工程程OK1.2地質(zhì)初勘勘O(jiān)K1.3五勝河改改造OK1.4一期地震震安評OK1.5活動板房房供應(yīng)安裝OK1.6一期臨電電OK1.7一期超前鉆鉆OK（二）主樓部分2.1基礎(chǔ)、樁樁基、土建工工程*土方開開挖與基坑支支護OK*樁基礎(chǔ)礎(chǔ)*土建工工程含防水工工程2010.07..302.2機電安裝裝2010.06..302.3工程監(jiān)理理服務(wù)OK2.4白蟻防治治OK2.5人防門工工程2.6陽臺欄桿桿2.7鋁門窗工工程2.8精裝修工工程2.9木門工程程2.10弱電工工程2.11消防報報警2.12室內(nèi)煤煤氣管道2.13電信、有有線電視工程程2.14直飲水水工程2.15泛光照照明工程2.16高低壓壓配電2.17櫥柜工工程2.18木地板板工程2.19防火卷卷簾及防火門門2.20地庫交交通標志及地地坪漆（三）室外部分3.1室外道路路、市政工程程結(jié)合目前承建商具具體情況及項項目發(fā)展進度度需要，擬歸歸入土建工程程進行分判。3.2園林綠化化及泳池工程程說明：以上招標時間均為初步計劃時間，視招標圖出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標、定標等時間相應(yīng)順延。四、售樓相關(guān)工程招標分判根據(jù)營銷意見及項目發(fā)展計劃，一期預(yù)計于2011年6月對外正式銷售。對外銷售時要求配套的售樓區(qū)及小區(qū)主入口、一期范圍內(nèi)的中心園區(qū)全部完成。因此作為售樓區(qū)的商業(yè)1座，對外開放時裝修須完成并投入使用；園林綠化需完成并投入適用。根據(jù)營銷意見，由于產(chǎn)品定位不同，要求在分別在三棟樓內(nèi)（2#、4#、10#樓）設(shè)置樣板房，樣板房擬計劃設(shè)置于十層。樣板房開放時樣板房棟號的首層正式大堂需裝修完成、門樓裝修完成。室內(nèi)參觀電梯需投入使用。相應(yīng)售樓區(qū)土建圖紙、機電圖紙、裝修圖紙、一期園林圖紙、大堂裝修圖紙、電梯廳裝修圖紙、門樓裝修圖紙、室內(nèi)裝修圖紙應(yīng)盡早設(shè)計并進行招標，完成相關(guān)單位的分判。（一）具體分判工程詳見下表：序號分判類別名稱備注1工程分判一期售樓部樁基礎(chǔ)礎(chǔ)工程售樓部2工程分判一期售樓部室內(nèi)裝裝飾及外墻石石材干掛工程程售樓部3工程分判一期售樓部鋁合金金門窗工程售樓部4工程分判一期售樓部夜景泛泛光照明工程程售樓部5工程分判一期樣板房、電梯梯大堂及電梯梯廳裝飾工程程樣板房6工程分判一期門樓外墻石材材干掛工程售樓展示需要7工程分判一期園建工程售樓展示需要8工程分判一期綠化工程售樓展示需要9工程分判一期樣板房櫥柜工工程樣板房10工程分判一期樣板房木門工工程樣板房11工程分判一期樣板房木地板板工程樣板房12物資分判一期售樓部、門樓樓外墻石材供供貨售樓部13物資分判一期售樓部龍頭供供貨售樓部14物資分判一期售樓部屋面地地磚供貨售樓部15物資分判一期售樓部、樣板板房家具采購購售樓、樣板房16物資分判一期售樓部、樣板板房裝飾燈供供貨安裝售樓、樣板房17物資分判一期售樓部、樣板板房燈具供貨貨售樓、樣板房18物資分判一期售樓部、樣板板房中央空調(diào)調(diào)主機及末端端供貨售樓、樣板房19物資分判一期售樓部、樣板板房窗簾供貨貨安裝售樓、樣板房20物資分判一期賣場雕塑供貨貨售樓展示需要21物資分判一期樣板房波打線線、電梯廳腳腳線供貨樣板房22物資分判一期樣板房衛(wèi)生間間墻地磚供貨貨樣板房23物資分判一期樣板房陽臺墻墻地磚供貨樣板房24物資分判一期樣板房廚房墻墻地磚供貨樣板房25物資分判一期樣板房排氣扇扇供貨樣板房26物資分判一期門樓外墻石材材供貨售樓展示需要27物資分判一期休閑椅及垃圾圾桶供貨售樓展示需要28物資分判一期園林燈具及潛潛水泵供貨售樓展示需要（二）分判工程定標時間節(jié)點XX項目一期售樓相關(guān)工程分判進度計劃表合約分類最遲定標時間備注一期售樓部樁基礎(chǔ)礎(chǔ)工程已定標一期售樓部室內(nèi)裝裝飾及外墻石石材干掛工程程2010.10..20要求圖紙?zhí)峁r間間為2010..09.200。單位進場場時間為2010..11.200。一期售樓部鋁合金金門窗工程大貨鋁窗工程定標標計劃時間滿滿足售樓需要要。一期售樓部夜景泛泛光照明工程程大貨泛光照明工程程定標計劃時時間滿足售樓樓需要。一期樣板房、電梯梯大堂及電梯梯廳裝飾工程程大貨裝飾工程定標標計劃時間滿滿足售樓需要要。一期門樓外墻石材材干掛工程2010.12..30時間同一期樣板房房、電梯大堂堂及電梯廳裝裝飾工程。一期展示區(qū)園建工工程一期園建工程定標標時間滿足售售樓需要。一期展示區(qū)綠化工工程一期園建工程定標標時間滿足售售樓需要。一期樣板房櫥柜工工程大貨櫥柜工程定標標計劃時間滿滿足售樓需要要。一期樣板房木門工工程大貨木門工程定標標計劃時間滿滿足售樓需要要。一期樣板房木地板板工程大貨木地板工程定定標計劃時間間滿足售樓需需要。一期售樓部外墻石石材供貨供貨周期為20天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部龍頭供供貨供貨周期為20天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部屋面地地磚供貨供貨周期為20天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部、樣板板房家具采購購供貨周期為25天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部、樣板板房裝飾燈供供貨安裝供貨周期為25天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部、樣板板房燈具供貨貨供貨周期為25天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部、樣板板房中央空調(diào)調(diào)主機及末端端供貨供貨周期為15天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期售樓部、樣板板房窗簾供貨貨安裝供貨周期為25天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期賣場雕塑供貨貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期樣板房波打線線、電梯廳腳腳線供貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期樣板房衛(wèi)生間間墻地磚供貨貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期樣板房陽臺墻墻地磚供貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期樣板房廚房墻墻地磚供貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期樣板房排氣扇扇供貨供貨周期為20天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期門樓外墻石材材供貨供貨周期為20天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期休閑椅及垃圾圾桶供貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。一期園林燈具及潛潛水泵供貨供貨周期為30天天，供貨時間間滿足項目發(fā)發(fā)展要求。五、建安成本控制計劃本項目一期尚處于規(guī)劃設(shè)計階段，成本目標控制情況詳見附件一（附件一：一期建安成本目標控制表）；具體預(yù)測情況詳見附件二（附件二：一期建安成本預(yù)測明細表）。上述預(yù)測根據(jù)以往類似工程、建筑市場價格、本項目定位情況等進行編制。六、招標分判要點（一）在設(shè)計階段，提醒設(shè)計管理部對影響成本的關(guān)鍵指標進行限額設(shè)計；（二）在招標階段，熟讀招標圖紙，編制工程量清單，對圖紙中存在的問題及遺漏情況及時與設(shè)計明確與溝通，保證招標圖紙的質(zhì)量及招標質(zhì)量，提高工作效率；（三）在招標階段，對于設(shè)計提供的招標圖紙（施工圖紙）提醒項目對圖紙進行審核，如有問題及時通知設(shè)計予以解決。以提高招標質(zhì)量及減少定標后的現(xiàn)場施工的設(shè)計變更。（四）在招標前，及時與項目溝通，了解項目對該工程的施工安排及對施工現(xiàn)場及參建單位的要求，并將此合理吸收，編制在招標文件中；（五）熟細現(xiàn)場實際情況，了解各專業(yè)圖紙情況，避免設(shè)計漏項。（六）某項工程招標時，要考慮與前置工程的閉合及與后續(xù)工程范圍的合理、準確界定，避免施工階段爭議。（七）對于新材料新技術(shù)的使用，因新材料的生產(chǎn)周期不易確定、各項工作細節(jié)難以預(yù)計、樣板的確認影響因素多；新技術(shù)使用時可變因素較多，因此要提前準備；對于特殊的工程在準備采用新材料新技術(shù)的同時需考慮好后備方案。七、本項目新材料新工藝（新設(shè)備、新設(shè)計）擬采用情況（一）本工程標準層豎向結(jié)構(gòu)全部采用青島公司的大模板體系，以保證模板工程及砼感觀質(zhì)量；（二）設(shè)置三入戶大堂，其中首層采用挑高8米酒店式大堂，配備冷暖空調(diào)；兩層地下車庫內(nèi)住宅電梯入口設(shè)豪華大堂和尊貴門面；（三）感應(yīng)式車庫門禁系統(tǒng)；（四）電網(wǎng)式周界安防補充系統(tǒng)；（五）入戶指紋密碼門鎖；（六）2.8米電梯轎廂高度；（七）IC卡電梯（刷卡入戶）；（八）立體三大堂電梯廳等候液晶公告欄；（九）彩色可視對對講系統(tǒng)；（十）現(xiàn)代科技感感開關(guān)面板；；（十一）帶阻尼櫥櫥柜五金件；；（十二）一體式電電器櫥柜；（十三）廚房電視視；（十四）廚房直飲飲水系統(tǒng)；（十五）食物垃圾圾處理器；（十六）窗戶圓形形安全欄桿；；（十七）暗藏式消消火栓及消防防門；（十八）隱蔽式廁廁紙桶、淋浴浴間置物架等等；（十九）空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)。中央空調(diào)調(diào)：280平米以上大戶戶型單位采用用“大金”或同檔次品品牌變頻多聯(lián)聯(lián)機戶式中央央空調(diào)系統(tǒng)（隱隱裝，帶新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)）；分體空調(diào)：2800平米以下采用“大金”或同檔次品品牌分體空調(diào)調(diào)（隱裝）。八、各分判工程控制重重點（一）樁基礎(chǔ)工程程1、地質(zhì)情況復(fù)雜將將對造價產(chǎn)生生一定的影響響；2、雨季施工將對造造價產(chǎn)生一定定的影響；3、工程量較大，對對施工單位的的機械設(shè)備、勞勞動力及施工工管理水平將將是一個挑戰(zhàn)戰(zhàn)。目前，以以完成了2家新單位的的考察；4、樁型的選擇及樁樁長的確定，亦亦即招標圖紙紙的提供預(yù)計計將對招標進進度產(chǎn)生影響響。（二）土建工程1、土建工程在建安成成本中占比例例最大，應(yīng)著著重控制鋼筋筋、砼等的含量及綜合合單價；2、對鋼筋、砼、人工工調(diào)價方式進進行合理約定定，減少雙方方爭議；3、標段劃分，后澆澆帶位置（應(yīng)應(yīng)根據(jù)標段的的劃分情況，避避免重復(fù)設(shè)置置）預(yù)計會對對招標進度產(chǎn)產(chǎn)生影響；4、一期與二期、四期期交界位置的的分界確定預(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響；5、建筑裝修做法表表的確定與提提供預(yù)計會對對招標進度產(chǎn)產(chǎn)生影響；6、招標圖紙的修改預(yù)預(yù)計將對招標標進度產(chǎn)生影影響；7、項目現(xiàn)場要求量化化工作（臨時時砼施工道路路、臨時磚砌砌圍閉等）預(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響；8、地下室結(jié)構(gòu)頂板板，如因園林林需加強結(jié)構(gòu)構(gòu)，預(yù)計會對對招標進度產(chǎn)產(chǎn)生影響；9、電梯井道圖紙的提提供，預(yù)計會會對招標進度度產(chǎn)生影響；；10、鋼筋、砼等等指標含量的的優(yōu)化，預(yù)計計會對招標進進度產(chǎn)生影響響；11、走火樓梯扶扶手、鋼爬梯梯、變形縫的的做法的確定定，預(yù)計會對對招標進度產(chǎn)產(chǎn)生影響；12、中央空調(diào)施施工圖紙?zhí)峁┕?，因空調(diào)系系統(tǒng)的新風(fēng)管管和冷媒管一一般需要傳梁梁，相應(yīng)在梁梁中預(yù)埋套管管，預(yù)計會對對招標進度產(chǎn)產(chǎn)生影響。13、項目具體要求，預(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響。該項目土建工程項項目部目前要要求：（1）項目部建議該項目目土建工程由由2家土建單位位承建較好，合合約招標前應(yīng)應(yīng)與項目一起起協(xié)商，做好好片區(qū)的劃分分，并編制好好利于后期分判判劃分的工程程量清單。（2）外架采用滿堂架。首層入口處處大堂設(shè)有門門樓，因此外外架應(yīng)在門樓樓頂?shù)臉菍舆M進行懸挑；樣樣板房初步確確定設(shè)置于10層，有樣板板房的棟號工工字鋼在11層進行二次次懸挑，樣板板房對外展示示時，拆除10層的外架；；鋼管腳手架架不得使用嚴嚴重銹蝕、彎彎曲、壓扁或或有裂紋的鋼鋼管。外架腳手板要求滿滿鋪鋼筋網(wǎng)片片腳手板，不不得使用竹架架板。腳手架立網(wǎng)統(tǒng)一采采用綠色密目目網(wǎng)防護，密密目網(wǎng)應(yīng)繃拉拉平直，封閉閉嚴密。臨街街或面向售樓樓區(qū)的外架安安全網(wǎng)，應(yīng)設(shè)設(shè)置雙層安全全網(wǎng)，并在售售樓開放前更更新。（3）塔吊設(shè)置：共設(shè)置置四臺塔吊，均均布置于塔樓樓南側(cè)。其中中東南角的2#塔樓設(shè)置一一臺塔吊臂長長不少于55米；4、6、8#樓另設(shè)一臺臺塔吊、10、12、14#樓各共用兩兩臺塔吊，此此三臺塔吊臂臂長均不少于于50米。（4）人貨梯設(shè)置：每棟棟塔樓必須布布置一臺雙籠籠高速電梯，每每籠要求必須可裝下不不少于四臺斗斗車。（5）塔吊及人貨梯的拆拆除時間：人人貨梯的拆除除時間原則上上在外架全部拆除完成，室室內(nèi)電梯已投投入使用，且且精裝修單位位濕作業(yè)材料料已全部運至至樓層，樓層層垃圾已基本本運下方可拆拆除。塔吊配配合人貨梯拆拆除完成后方方可拆除，以以提高人貨梯梯的拆除進度度。（6）施工道路：基坑外外首層場地的的臨時道路布布置應(yīng)盡可能能不需二次改改道，做法要要求必須進行行硬化處理，C25砼路面厚度度不少于200；應(yīng)盡量與與工程的永久久消防道路定定位相結(jié)合，臨臨時道路完成成面標高應(yīng)低低于消防路標標高約200；不能與消消防道路相結(jié)結(jié)合的臨時道道路，工程尾尾期需破除時時，破除工作作需包含在土土建主包合同同范圍內(nèi)由土土建主包單位位進行處理。該項目塔樓南面地地庫頂板需設(shè)設(shè)置一條臨時時施工道路用用于行走鋼筋筋運輸車及砼砼罐車等重型型車輛，承建建單位必須在在地庫頂板上上進行結(jié)構(gòu)加加強并進行回回頂。（7）沿基坑邊6米范圍圍內(nèi)不得設(shè)置置任何材料堆堆場，為保證證基坑安全，要要求土建主包包單位在該6米線處設(shè)置置鋼管護欄進進行圍護。（8）臨時圍閉：地庫頂頂板與二期、四四期交界處須須臨時圍閉，采采用180灰砂磚墻，墻墻高在園林綠綠化完成面標標高以上2.2米，一期內(nèi)內(nèi)側(cè)進行抹灰灰并刮白，二二期、四期側(cè)側(cè)不需抹灰。地地庫底板與與與二期、四期期交界處亦須須進行臨時圍圍閉，不需抹抹灰及刮白。（9）本工程標準層豎向向結(jié)構(gòu)全部采采用青島公司司的大模板體體系，以保證證模板工程及及砼感觀質(zhì)量量。（10）本工程主體結(jié)構(gòu)及及精裝修必須須進行實測實實量。要求施施工單位進行行實測實量的的比例為100%，監(jiān)理公司司、項目部進行行實測實量的的比例為20%，發(fā)展展管理部、項項目部進行實實測實量的比比例為1%。承建商商須配備相關(guān)關(guān)設(shè)備及人員員。（三）精裝修工程本工程為精裝修交交樓，且為超超高檔，裝修修成本所占比比重較大。1、該工程涉及甲供供材料較多，除除對比各項單單價外，應(yīng)嚴嚴控甲供材料料損耗率，對對施工單位的的乙供樣板做做好審核；2、招標圖紙?zhí)峁A(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響；標準層有圖紙，但但變化層（往往往也叫標準準層）無圖紙紙。尤其是陽陽臺部位，因因外立面線條條不一致，個個別標準層與與大部分標準準層陽臺不一一致，該部位位往往易遺漏漏；首層大堂平臺，地地面結(jié)構(gòu)做法法、裝飾做法法易遺漏；天天花做法亦易易遺漏；殘疾人坡道做法，易易遺漏（放入入園林中存在在不同單位收收口的出入問問題，建議放放入精裝修招招標分判中）；；個別部位（如陽臺臺、入戶花園園墻面等）做做法與土建范范圍界定模糊糊。3、加強招標前對招標標圖紙的審核核，建議設(shè)計計、項目部、合合約部共同審審核，提高招招標質(zhì)量，減減少施工中的的設(shè)計變更；；4、材料的精挑細選，預(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響；5、樣板的確認（尤尤其是石材），預(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響；6、新材料的采用，因因需要熟細和和了解其相關(guān)關(guān)工藝、生產(chǎn)產(chǎn)周期等，預(yù)預(yù)計會對招標標進度產(chǎn)生影影響；九、項目合約管理要要點（一）及時進行合合約交底。在在定標后的110天內(nèi)，與項目目部、設(shè)計部部（如需要）進進行合約交底底，整理好合同同簡裝本交項項目部指導(dǎo)施施工；（二）在定標后的的15天內(nèi)，按目目錄整理好合合同圖紙，按按規(guī)定分發(fā)承承建商、項目目部并進行歸歸檔，為后期期爭議及結(jié)算算工程提供原原則依據(jù)；（三）與承建商進進行合約交底底，明確工程程簽證辦理規(guī)規(guī)定，不斷灌灌輸合約管理理思想；（四）建立項目設(shè)計變更更指令及工程程管理指令臺臺帳，尤其是是減少項目臺臺帳，避免減減少項目的遺遺漏，為后續(xù)續(xù)金