房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理

摘要本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理全過程進(jìn)行研究。首先介紹了戰(zhàn)略管理和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)理論。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的外部環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)部條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力、內(nèi)部資源等進(jìn)行了分析。具體來說，是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期目標(biāo)入手，分別論述了對(duì)基于價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇和基于SWOT分析的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的制定進(jìn)行了研究，并從完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、突破房地產(chǎn)資源瓶頸、加強(qiáng)企業(yè)成本控制、提高企業(yè)盈利能力、建立優(yōu)秀的員工隊(duì)伍、塑造企業(yè)品牌等方面研究分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施。論文在理論研究的基礎(chǔ)上，以萬科房地產(chǎn)企業(yè)成功地實(shí)施戰(zhàn)略管理為案例，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的理論進(jìn)行了實(shí)證分析。最后研究了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在戰(zhàn)略管理中存在的主要問題，并提出了相應(yīng)對(duì)策與建議。關(guān)鍵詞戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實(shí)施AbstractThestrategicmanagementofenterprisesengagedinrealestatedevelopmentthroughoutthestudy.Firstintroducedstrategicmanagementandrealestatedevelopmentbusinessesrelatedtheories.Onthisbasis，thecombinationofrealestatedevelopmententerprisesarefacedwiththeexternalenvironmentandinternalbusinessconditions，thecorecompetitivenessofenterprisesengagedinrealestatedevelopment，internalresourcesfortheanalysis.Specifically，fromrealestatedevelopmententerprisewiththelong-termgoals，respectively，addressedtotherealestatedevelopmentbusinessbasedonthestrategicchoicesandvaluechainbasedonSWOTanalysisstrategicchoice.Onthisbasistherealestatedevelopmentbusinessstrategyformulationstudied，andfromtheorganizationalstructureoftheenterprises，strengtheninternalmanagement，arealestateresourcebottlenecks，strengthenenterprisecostcontrol，andimproveenterpriseprofitabilityandestablishingexcellentstaffteam，shapingthebrandenterprisesinresearchandanalysisofrealestatedevelopmententerprisestrategy.Intheoreticalresearchpapersonthebasisoftherealestatebusinessto170，000forthesuccessfulimplementationofthestrategicmanagementofcases，thestrategicmanagementofenterprisesengagedinrealestatedevelopmentofthetheoryofempiricalanalysis.Myfinalrealestatedevelopmententerprisesstudiedthemainproblemsraisedinresponsetoproposals.KeywordsStrategyManagementRealEstateDevelopmentEnterpriseStrategySelectionStrategyImplement目錄摘要…………………….ⅠAbstract……………….ⅡHYPERLINK\l"_Toc138689223"一、緒論1HYPERLINK\l"_Toc138689224"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689225"（二）論文的研究方法1HYPERLINK\l"_Toc138689226"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689227"二、研究的理論基礎(chǔ)3HYPERLINK\l"_Toc138689228"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689229"1.戰(zhàn)略管理的概念3HYPERLINK\l"_Toc138689230"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689231"3.戰(zhàn)略管理的過程4HYPERLINK\l"_Toc138689232"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689233"1.企業(yè)理論與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)理論5HYPERLINK\l"_Toc138689234"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689235"3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管理的可行性分析8HYPERLINK\l"_Toc138689236"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689237"三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的制定9HYPERLINK\l"_Toc138689238"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689239"1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)境因素的重要性9HYPERLINK\l"_Toc138689240"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689241"3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境11HYPERLINK\l"_Toc138689242"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689243"（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部條件分析14HYPERLINK\l"_Toc138689244"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689245"2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力分析16HYPERLINK\l"_Toc138689246"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689247"1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期目標(biāo)18HYPERLINK\l"_Toc138689248"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689249"3.基于SWOT分析的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇21HYPERLINK\l"_Toc138689250"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689251"（一）完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理24HYPERLINK\l"_Toc138689252"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689253"2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)開發(fā)優(yōu)勢25HYPERLINK\l"_Toc138689254"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689255"（二）突破房地產(chǎn)資源瓶頸25HYPERLINK\l"_Toc138689256"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689257"2.土地資源問題26HYPERLINK\l"_Toc138689258"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689259"（三）加強(qiáng)企業(yè)成本控制，提高企業(yè)盈利能力26HYPERLINK\l"_Toc138689260"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689261"2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理26HYPERLINK\l"_Toc138689262"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689263"1.建立人才吸納機(jī)制27HYPERLINK\l"_Toc138689264"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689265"（五）塑造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌29HYPERLINK\l"_Toc138689266"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689267"2.施工建設(shè)保證質(zhì)量29HYPERLINK\l"_Toc138689268"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689269"（六）培養(yǎng)企業(yè)文化30HYPERLINK\l"_Toc138689270"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689271"2.提高組織成員的認(rèn)同度30HYPERLINK\l"_Toc138689272"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689273"五、萬科集團(tuán)戰(zhàn)略管理實(shí)證分析32HYPERLINK\l"_Toc138689274"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689275"（二）萬科的戰(zhàn)略的制定33HYPERLINK\l"_Toc138689276"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689277"2.以專業(yè)化為一般，以多元化為特殊33HYPERLINK\l"_Toc138689278"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689279"4.建立優(yōu)秀的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略34HYPERLINK\l"_Toc138689280"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689281"（三）萬科戰(zhàn)略的實(shí)施效果35HYPERLINK\l"_Toc138689282"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689283"2.無形資產(chǎn)的增值35HYPERLINK\l"_Toc138689284"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689285"1.多元化和專業(yè)化相結(jié)合36HYPERLINK\l"_Toc138689286"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689287"3.優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)是戰(zhàn)略成功的基石36HYPERLINK\l"_Toc138689288"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689289"5.主動(dòng)性業(yè)務(wù)剝離36HYPERLINK\l"_Toc138689290"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689291"（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理存在的問題38HYPERLINK\l"_Toc138689292"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689293"2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理38HYPERLINK\l"_Toc138689294"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689295"（二）對(duì)策與建議39HYPERLINK\l"_Toc138689296"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689297"2.低成本戰(zhàn)略有效緩解企業(yè)資金壓力40HYPERLINK\l"_Toc138689298"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689299"結(jié)束語42HYPERLINK\l"_Toc138689300"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689301"附錄一44HYPERLINK\l"_Toc138689302"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無效。一、緒論（一）研究的目的和意義企業(yè)戰(zhàn)略管理越來越受到企業(yè)經(jīng)營者的重視，經(jīng)過實(shí)踐證明，將戰(zhàn)略管理理論應(yīng)用于現(xiàn)代企業(yè)管理對(duì)于企業(yè)的長期健康發(fā)展有利，將戰(zhàn)略管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展也將成為一種趨勢，希望通過論文的研究，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理提供參考。當(dāng)前，國家在房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于土地、融資、購房按揭利率等方面的一系列宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和日益激烈的競爭，以及國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資基金對(duì)我國房地產(chǎn)市場的逐漸進(jìn)入和爭奪，使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、運(yùn)作模式、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃以及管理技術(shù)和方法等等和以前相比都發(fā)生了很大的變化，老一套的經(jīng)營模式和開發(fā)方法已不能適應(yīng)新的環(huán)境變化，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著生存與發(fā)展的危機(jī)問題。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從過去的老一套經(jīng)營模式和管理中走出來，要積極進(jìn)行戰(zhàn)略管理，以適應(yīng)新的環(huán)境的變化，為企業(yè)謀求一個(gè)健康良性、可持續(xù)發(fā)展并不斷壯大的新的戰(zhàn)略發(fā)展思路和模式。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比例有了較大提高，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中一些不利于行業(yè)發(fā)展的企業(yè)模式仍然制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性，同時(shí)也形成了一定的潛在危機(jī)，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)的整體發(fā)展。可以說，我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理水平還比較低，戰(zhàn)略管理理論研究和操作還不成熟。我國現(xiàn)階段針對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理的專門研究還不多，將戰(zhàn)略管理引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理和運(yùn)營中也較少見，本論文力求通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理的研究，將較為成熟的戰(zhàn)略管理理論與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，力求為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。（二）論文的研究方法論文參考了國內(nèi)外大量相關(guān)文獻(xiàn)，力求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理作一個(gè)清晰的研究。論文主要采取定量分析與定性分析相結(jié)合、實(shí)證分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，在理論研究的基礎(chǔ)上配合實(shí)際案例，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理理論及實(shí)踐進(jìn)行分析論證。（三）論文的邏輯框架論文寫作的主要邏輯框架如下：緒論緒論戰(zhàn)略管理理論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略的制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施和控制具體案例分析反饋圖1-1論文邏輯框架圖二、研究的理論基礎(chǔ)（一）戰(zhàn)略管理=1\*GB1⒈戰(zhàn)略管理的概念公司內(nèi)部的管理活動(dòng)僅僅是現(xiàn)代決策者的部分職責(zé)，他們還必須應(yīng)對(duì)公司直接的和宏觀的外部環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。為了有效的處理影響公司發(fā)展和收益的所有事宜，決策者在管理過程中總是盡可能的對(duì)于環(huán)境的變化及難以預(yù)料的外部環(huán)境和競爭需求進(jìn)行預(yù)測，從而使公司在競爭環(huán)境中能夠處于最有力的地位。第二次世界大戰(zhàn)以后，范圍廣泛、規(guī)模龐大的管理過程明顯的變得復(fù)雜起來，這主要是因?yàn)楦偁幑镜臄?shù)量多了起來，規(guī)模的增大，政府作用的增強(qiáng)以及國際貿(mào)易的影響。與此同時(shí)，在制定和實(shí)施計(jì)劃時(shí)更加重視環(huán)境預(yù)測和外部因素，這種通盤考慮的方法稱之為戰(zhàn)略管理。戰(zhàn)略管理（strategicmanagement）是指為制定和實(shí)施那些旨在實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)的計(jì)劃而做出的決策和行動(dòng)的集合[1]。戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)對(duì)于公司戰(zhàn)略相關(guān)的決策和活動(dòng)的計(jì)劃、指揮、組織和控制。對(duì)于管理者而言，戰(zhàn)略（strategy）就是大規(guī)模的、面向未來的計(jì)劃，在于競爭環(huán)境的相互作用中實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)，戰(zhàn)略是公司的一種策略，戰(zhàn)略反映了公司對(duì)以何種方式，在何時(shí)何地進(jìn)行競爭、與誰競爭以及競爭宗旨的認(rèn)識(shí)。⒉戰(zhàn)略管理的價(jià)值（1）戰(zhàn)略規(guī)劃活動(dòng)能夠增強(qiáng)公司防患于未然的能力，經(jīng)理們鼓勵(lì)下屬關(guān)注戰(zhàn)略規(guī)劃問題，并在履行自己監(jiān)督和預(yù)測的責(zé)任時(shí)，從那些了解戰(zhàn)略規(guī)劃需求的下屬那里得到幫助。（2）群體戰(zhàn)略決策更容易找到可利用的最佳戰(zhàn)略方案，由于群體互動(dòng)能夠產(chǎn)生更多的候選戰(zhàn)略，并且從群體戰(zhàn)略成員各自的專業(yè)角度所進(jìn)行的預(yù)測有助于對(duì)戰(zhàn)略方案進(jìn)行甄選一邊產(chǎn)生更好的決策。（3）員工參與戰(zhàn)略規(guī)劃過程能夠增進(jìn)他們對(duì)于每個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃地了解，進(jìn)而提高積極性。（4）由于參與戰(zhàn)略規(guī)劃能夠明確各自的角色分工，所以能夠減少個(gè)體與群體活動(dòng)之間的隔閡。（5）降低變革阻力。⒊戰(zhàn)略管理的過程以公司的使命和社會(huì)責(zé)任為依據(jù)來進(jìn)行公司的戰(zhàn)略的分析和選擇，從而制定公司的戰(zhàn)略，進(jìn)行戰(zhàn)略實(shí)施，最后進(jìn)行戰(zhàn)略實(shí)施效果的反饋，以求公司的戰(zhàn)略可以實(shí)現(xiàn)公司的使命和應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。公司戰(zhàn)略管理的過程如圖2-1所示。反饋公司的使命和社會(huì)責(zé)任戰(zhàn)略的持續(xù)改進(jìn)職能戰(zhàn)略原則制定短期目標(biāo)一般戰(zhàn)略和總體戰(zhàn)略長期目標(biāo)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析反饋公司的使命和社會(huì)責(zé)任戰(zhàn)略的持續(xù)改進(jìn)職能戰(zhàn)略原則制定短期目標(biāo)一般戰(zhàn)略和總體戰(zhàn)略長期目標(biāo)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析圖2-1公司戰(zhàn)略管理過程（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)⒈企業(yè)理論與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)理論（１）企業(yè)理論在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的整個(gè)發(fā)展過程中，企業(yè)理論占有極其重要的地位。關(guān)于企業(yè)理論各學(xué)派有各自不同的認(rèn)識(shí)。①新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)企業(yè)理論新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)企業(yè)理論將企業(yè)看作是一只“黑箱”，把企業(yè)單純的看成一個(gè)追求利潤最大化或價(jià)值最大化的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，沒有對(duì)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作加以考察。他們認(rèn)為企業(yè)擁有一種特殊能力，它能夠通過一種具有生產(chǎn)函數(shù)特征的流程將投入轉(zhuǎn)化成產(chǎn)出。在這種理論中，企業(yè)被假定成為一個(gè)行為主體，他的決策應(yīng)遵循理性原則，他的具體便就是在現(xiàn)有可支配資源條件下追求最大化利潤，也就是使未來時(shí)期的利潤值之和達(dá)到最大。②新制度學(xué)派企業(yè)理論這種理論把企業(yè)視做“一系列契約的連接”的思想下，討論由結(jié)構(gòu)的替代成本和最優(yōu)契約結(jié)構(gòu)的選擇，以交易費(fèi)用來說明企業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模，以及企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)。③現(xiàn)代工商學(xué)派企業(yè)理論現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新帶來了巨大的生產(chǎn)革命和速度革命，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場容量不斷擴(kuò)張，從而進(jìn)一步促進(jìn)勞動(dòng)分工優(yōu)化組合。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、股份有限責(zé)任公司、分權(quán)制管理等重要的企業(yè)制度創(chuàng)新為現(xiàn)代工商企業(yè)的發(fā)展提供了巨大的制度空間?；诖耍F(xiàn)代工商管理學(xué)派提出控制權(quán)與所有權(quán)分離、管理主導(dǎo)企業(yè)的命題，認(rèn)為企業(yè)的控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到管理者手中，他們處理問題的基本工具仍然是最大化原則，只是最大化的目標(biāo)不同而已。新古典學(xué)派的企業(yè)理論以業(yè)主制企業(yè)模型為分析起點(diǎn)，將企業(yè)看作一只“黑箱”和追求利潤最大化或價(jià)值最大化的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。新制度學(xué)派企業(yè)理論以交易費(fèi)用的節(jié)約作為出發(fā)點(diǎn)，來探討企業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模以及企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)問題現(xiàn)代工商學(xué)派企業(yè)理論則在新古典學(xué)派和新制度學(xué)派企業(yè)理論的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)企業(yè)家和企業(yè)高級(jí)管理人員在現(xiàn)代企業(yè)中的作用。三種合起來，就是充分發(fā)揮企業(yè)家和高級(jí)管理者的作用，運(yùn)用節(jié)約交易費(fèi)用原則，規(guī)范企業(yè)組織和行為，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。為此，關(guān)鍵是提升企業(yè)的競爭力。（２）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過開發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)，如住房、商鋪、寫字樓等，來獲取最大化利益的經(jīng)濟(jì)組織?！伴_發(fā)”的內(nèi)涵十分豐富，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了生產(chǎn)的范圍。它不僅僅是指在一定的技術(shù)條件約束下，人的勞動(dòng)借助于勞動(dòng)資料（如施工機(jī)械）使勞動(dòng)對(duì)象（如土地）發(fā)生預(yù)定變化的機(jī)械過程，它還包括那些創(chuàng)造性的服務(wù)勞動(dòng)，比如投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制、市場營銷等。（３）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀改革開放20多年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了迅猛的變化，有力地推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高。在2005年出版的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示了這一趨勢。表2-11998-2004我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展圖表（億元％）項(xiàng)目投資總額住宅同比增長比重經(jīng)濟(jì)適用房同比增長比重1998年3614208135.258270.8467.22000年4984331126.864437.06110.52002年7790522824.067589.0-28.02004167606.4-35.6從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看出，二十世紀(jì)九十年代已進(jìn)入成長期，并已具備了高成長型產(chǎn)業(yè)的特征。從1998年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長28.2%，其中2003年高達(dá)30.3%。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比重連續(xù)多年達(dá)到（4%~5%）。近幾年我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)每年增長均在8%以上，其中房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，由房地產(chǎn)業(yè)的增長拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長約為1.5%~2%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)正在成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)也成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)理論，不同類型的企業(yè)對(duì)于資金、技術(shù)、人力、資本和具體組織安排需求的不同，導(dǎo)致不同類型企業(yè)間的差異。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品及其開發(fā)經(jīng)營等的特殊性，使房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在：（1）單件生產(chǎn)、露天作業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的基本特征。由于房地產(chǎn)企業(yè)最終產(chǎn)品的易質(zhì)性，不存在兩宗完全相同的房地產(chǎn)物業(yè)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)不能像其他工業(yè)品生產(chǎn)企業(yè)一樣，統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在室內(nèi)成批量生產(chǎn)，而是要單件設(shè)計(jì)、單件露天施工。當(dāng)然在住宅產(chǎn)業(yè)化之后這種情況可能有所改善。這一方面不僅增加了設(shè)計(jì)施工的工作量和成本，同時(shí)由于露天作業(yè)，受自然因素影響較大，不可預(yù)見因素增加，加之產(chǎn)品生產(chǎn)周期長勢必加大項(xiàng)目策劃和管理的難度，從這角度講房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大。然而另一方面，正是因?yàn)閱渭a(chǎn)，也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)品牌、樹立誠信提供了條件。開發(fā)商可以在不斷總結(jié)單項(xiàng)工程的基礎(chǔ)上，從房型結(jié)構(gòu)、外部造型裝飾等方面設(shè)計(jì)建造更受居民喜愛的精品房，提高企業(yè)的信譽(yù)。（2）產(chǎn)品的區(qū)域性和企業(yè)的流動(dòng)性是房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的最終產(chǎn)品具有區(qū)位的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)物業(yè)不能脫離周圍的環(huán)境獨(dú)立存在，物業(yè)的價(jià)值與區(qū)域特征緊密相關(guān)。這一方面決定了房地產(chǎn)企業(yè)的“固定性”，開發(fā)商只能根據(jù)選定的特定地理位置，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情和居民收入狀況等，設(shè)計(jì)建造適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄄⒛芙邮艿姆课萁Y(jié)構(gòu)，就地創(chuàng)企業(yè)的品牌和誠信，使自己在競爭中處于不敗之地。另一方面，又決定了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，開發(fā)商可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性，帶著自己的資金、技術(shù)、品牌和誠信，除了在同一個(gè)城市的不同城區(qū)選址發(fā)揮自己的優(yōu)勢之處外，還可以根據(jù)不同城市和海外城市的經(jīng)濟(jì)狀況和居民收入水平、自然生態(tài)環(huán)境和人文社會(huì)環(huán)境選址進(jìn)行投資，把業(yè)務(wù)做大做好，把企業(yè)做強(qiáng)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)組織制度和管理制度特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)品都是以項(xiàng)目單元來完成的，每一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程。一般說來，包括八個(gè)方面：投資機(jī)會(huì)尋找，投資機(jī)會(huì)篩選，可行性研究，獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批，簽署有關(guān)協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收，市場營銷與物業(yè)管理。同時(shí)需要各種技術(shù)管理支持，如設(shè)計(jì)方案管理、建筑材料質(zhì)量管理、物業(yè)管理、物業(yè)區(qū)環(huán)境管理等。（4）產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度高。這主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。（5）房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，對(duì)金融依賴性強(qiáng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于資金密集型投資，所以一般只有資金實(shí)力雄厚和融資能力強(qiáng)的企業(yè)才能進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。從金融機(jī)構(gòu)貸款，或者通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，占總投資的比重很大?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)是金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)大戶，這是房地產(chǎn)企業(yè)的一大特點(diǎn)。⒊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管理的可行性分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管理的重要性①現(xiàn)代企業(yè)制度是解決企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的問題，戰(zhàn)略管理是解決企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的問題，因此在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的同時(shí)還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管理。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管理是企業(yè)進(jìn)行資本經(jīng)營的需要，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是資本經(jīng)營和產(chǎn)品經(jīng)營的結(jié)合，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將企業(yè)做大、做強(qiáng)的途徑，但是企業(yè)進(jìn)行資本經(jīng)營必須以明確的企業(yè)戰(zhàn)略作指導(dǎo)，否則資本經(jīng)營將很難取得成功。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了戰(zhàn)略制勝的時(shí)代。經(jīng)過20多年的經(jīng)濟(jì)體制改革，中國企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不實(shí)施戰(zhàn)略管理就相當(dāng)于沒有了企業(yè)發(fā)展的羅盤和指南針，這是相當(dāng)危險(xiǎn)的。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管管理的可行性性①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具具有經(jīng)營自主主權(quán)。這是制制定和實(shí)施企企業(yè)戰(zhàn)略管理理的最基本條條件，因?yàn)閼?zhàn)戰(zhàn)略本身是一一種變革的概概念，他就是是要在激烈的的變化、嚴(yán)峻峻的挑戰(zhàn)過程程中，通過一一系列的革新新來創(chuàng)造性的的經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以以求得企業(yè)長長期的生存發(fā)發(fā)展。②房地產(chǎn)企業(yè)具有基基本正常的生生產(chǎn)經(jīng)營能力力，并且具有有了一定的管管理基礎(chǔ)。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有有實(shí)施戰(zhàn)略管管理的要求。我我國有些房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)只顧眼前利利益，忽視長長遠(yuǎn)利益，忽忽視企業(yè)管理理水平的進(jìn)步步。但是，面面對(duì)目前的環(huán)環(huán)境，企業(yè)已已經(jīng)認(rèn)識(shí)到實(shí)實(shí)施戰(zhàn)略管理理的必要性和和重要性。在在這種情況下下，配合對(duì)企企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略略管理的宣傳傳和鼓勵(lì)，已已經(jīng)有許多企企業(yè)認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)戰(zhàn)略管理的重重要現(xiàn)實(shí)意義義。⒋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理研究究現(xiàn)狀現(xiàn)在學(xué)術(shù)界對(duì)于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略管理理的研究在目目前的狀況是是：對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力、管理模模式的研究、品品牌戰(zhàn)略的研研究的相關(guān)學(xué)學(xué)術(shù)論文已經(jīng)經(jīng)取得初步的的成果，但是是經(jīng)過對(duì)于“學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)”上論文的搜搜索和對(duì)中國國國家圖書館館的論文庫進(jìn)進(jìn)行查詢，結(jié)結(jié)果是對(duì)于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略管理理的系統(tǒng)研究究目前還沒有有相關(guān)的學(xué)術(shù)術(shù)論文。本論論文旨在對(duì)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的戰(zhàn)略管管理進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)地分析論述述，對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的健康發(fā)展展和可持續(xù)發(fā)發(fā)展提供建議議。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的制定（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的外部環(huán)境分分析企業(yè)的生存和發(fā)展展依托于所處處的社會(huì)和行行業(yè)的發(fā)展，企企業(yè)所處的外外部環(huán)境對(duì)于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略略制定具有重重要的影響意意義。⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)環(huán)境因素的重重要性對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言言，開發(fā)項(xiàng)目目的收益取決決于消費(fèi)者和和競爭對(duì)手的的行為。在宏宏觀上，這些些市場參與者者的行為會(huì)受受到各種環(huán)境境因素的影響響。這些環(huán)境境因素可以劃劃分為：政治治因素（Politty）、經(jīng)濟(jì)因因素（Econoomic）、社會(huì)因因素（Socieety）（人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、文化與與社會(huì)學(xué)）和和技術(shù)因素（Technnologyy），也就是是市場營銷中中的PESTT組合[2]。這四四大因素及可可能給開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提供市場場機(jī)會(huì)，同時(shí)時(shí)也會(huì)造成威威脅。對(duì)宏觀觀環(huán)境因素的的分析是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行SWOTT分析的重要要組成部分。宏宏觀環(huán)境分析析的結(jié)果可以以形成項(xiàng)目前前景預(yù)測和一一系列的戰(zhàn)略略問題。通過過宏觀環(huán)境分分析，可以探探知到某一具具體趨勢或一一系列相關(guān)趨趨勢對(duì)項(xiàng)目的的潛在影響。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面面臨的宏觀環(huán)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)而言，其宏宏觀環(huán)境可以以分為：人口口統(tǒng)計(jì)因素、社社會(huì)/文化因素、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素、政政治因素、技技術(shù)因素。對(duì)對(duì)宏觀環(huán)境各各組成部分的的分析，將有有利于確定決決策開發(fā)投資資時(shí)機(jī)、投資資區(qū)域、投資資規(guī)模及所開開發(fā)物業(yè)類型型、檔次等。（1）人口統(tǒng)計(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)來說，宏觀觀環(huán)境第一因因素就是人口口，因?yàn)檎麄€(gè)個(gè)市場正是由由人構(gòu)成的。房房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)所針對(duì)的消消費(fèi)者主要是是城鎮(zhèn)居民，在在項(xiàng)目開發(fā)中中需要關(guān)注的的是項(xiàng)目所在在城市或地區(qū)區(qū)的人口規(guī)模模與增長率、人人口的年齡結(jié)結(jié)構(gòu)、受教育育程度、家庭庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)區(qū)的特征與人人口遷移等指指標(biāo)，通過這這些指標(biāo)的分分析，可以為為市場細(xì)分及及目標(biāo)市場的的選擇、開發(fā)發(fā)規(guī)模等提供供定量分析的的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（2）社會(huì)/文化因素素社會(huì)/文化因素決定了人人們的生活習(xí)習(xí)慣、行為方方式，這些因因素將嚴(yán)重的的影響人們的的消費(fèi)偏好和和價(jià)值觀念。對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)開開發(fā)的產(chǎn)品業(yè)業(yè)來說，它是是一個(gè)地域性性非常強(qiáng)產(chǎn)品品，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必必須結(jié)合項(xiàng)目目針對(duì)的消費(fèi)費(fèi)群體的生活活習(xí)慣。這更更多地體現(xiàn)在在一些設(shè)計(jì)的的細(xì)節(jié)上。（3）經(jīng)濟(jì)因素①地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平市場不僅需要有消消費(fèi)欲望，更更需要有實(shí)際際購買能力。消消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)能力和地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平有著直接接的聯(lián)系。在在某種經(jīng)濟(jì)條條件下的市場場購買力取決決于消費(fèi)者現(xiàn)現(xiàn)有收入、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、消消費(fèi)者儲(chǔ)蓄以以及消費(fèi)者收收入與消費(fèi)習(xí)習(xí)慣的變化趨趨勢。一般而而言，一套商商品房價(jià)格都都在十幾萬到到上百萬元，需需要花費(fèi)購房房者幾年甚至至幾十年的積積蓄，了解和和掌握某一城城市或地區(qū)各各階層居民收收入水平和消消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有有助于市場細(xì)細(xì)分工作的進(jìn)進(jìn)行，同時(shí)為為產(chǎn)品開發(fā)檔檔次、銷售價(jià)價(jià)格的定位提提供準(zhǔn)確的市市場信息，從從而避免產(chǎn)品品生產(chǎn)與市場場需求脫節(jié)。②國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有有著相當(dāng)?shù)拿裘舾小窠?jīng)經(jīng)濟(jì)的周期波波動(dòng)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著明顯顯的影響，它它是一個(gè)先導(dǎo)導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)市場的的起落都要領(lǐng)領(lǐng)先于國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)一步。一一個(gè)國家或地地區(qū)所處的經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期是房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)選擇投資資時(shí)機(jī)主要考考慮因素之一一。與我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期相近近，目前我國國房地產(chǎn)市場場的波動(dòng)周期期約為6～7年。一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目從構(gòu)思到到建成推出，一一般需要2～3年的時(shí)間。因因此，在房地地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)的選擇上，通通常采用“逆周期運(yùn)作”。所謂逆周周期運(yùn)作，是是指在房地產(chǎn)產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的的選擇上，利利用房地產(chǎn)市市場的周期性性波動(dòng)，使項(xiàng)項(xiàng)目在恰逢房房地產(chǎn)市場高高潮的到來的的時(shí)候建成推推出。③經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影影響重大房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資資金密集型的的產(chǎn)業(yè)，更重重要的，它是是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。地地塊的獲取、開開發(fā)資金的運(yùn)運(yùn)作和流轉(zhuǎn)對(duì)對(duì)于一個(gè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的成功功至關(guān)重要。正正是基于此，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的發(fā)展對(duì)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)政政策有嚴(yán)重的的依賴。經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)展的影響響主要通過經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策來體體現(xiàn)：第一，政府對(duì)土地地資源的控制制和規(guī)劃將直直接影響到房房地產(chǎn)市場的的土地供應(yīng)，從從而影響到房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的開發(fā)成成本。第二，政府對(duì)金融融政策的調(diào)整整會(huì)影響到開開發(fā)商融資的的渠道和成本本，并且還會(huì)會(huì)影響消費(fèi)者者的消費(fèi)行為為。第三，政府規(guī)定的的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)會(huì)影響到房地地產(chǎn)產(chǎn)品的生生產(chǎn)成本，進(jìn)進(jìn)而影響到銷銷售價(jià)格，并并最終影響到到產(chǎn)品的銷售售情況。第四，政府對(duì)房地地產(chǎn)交易所采采取的政策會(huì)會(huì)影響到房地地產(chǎn)的流通狀狀況。（4）政治因素政治因素可以分為為兩部分加以以考慮：國家家宏觀政治環(huán)環(huán)境和法律法法規(guī)環(huán)境。目前我國政治非常常的穩(wěn)定，國國家政治的穩(wěn)穩(wěn)定保證了國國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，這這為我國房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展提供了一個(gè)個(gè)非常有利的的環(huán)境。作為為一個(gè)國家來來說，政治因因素高于一切切，任何的發(fā)發(fā)展和進(jìn)步都都要建立在政政治穩(wěn)定的基基礎(chǔ)之上。政治因素除了宏觀觀的政治環(huán)境境，還包括各各種法律法規(guī)規(guī)所構(gòu)成的外外部環(huán)境。比比如隨著人們們環(huán)保意識(shí)的的加強(qiáng)，國家家在這一方面面的規(guī)定也越越來越嚴(yán)格，房房地產(chǎn)業(yè)也受受到了一定的的影響，體現(xiàn)現(xiàn)在諸多法規(guī)規(guī)對(duì)建材的選選擇以及建筑筑施工方法的的采用方面的的限制。此外外，在地塊的的規(guī)劃審批上上，對(duì)某些自自然資源的保保護(hù)和對(duì)耕地地的占用限制制都會(huì)影響房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的發(fā)展和和項(xiàng)目的規(guī)劃劃。（5）技術(shù)因素技術(shù)因素對(duì)于房地地產(chǎn)項(xiàng)目的作作用體現(xiàn)在降降低生產(chǎn)成本本，提高房地地產(chǎn)的價(jià)值上上。特別是在在目前的狀況況下，我國的的房價(jià)對(duì)于人人們的收入水水平來說相對(duì)對(duì)偏高。由于于單純的建造造成本在房地地產(chǎn)產(chǎn)品的總總成本中占有有比例的影響響，一項(xiàng)新技技術(shù)的采用并并不會(huì)使房地地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格降低，但但是在房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭日日益激烈、產(chǎn)產(chǎn)品均同性不不斷提高的情情況下，新技技術(shù)、新產(chǎn)品品的采用會(huì)為為項(xiàng)目贏得一一定的市場競競爭優(yōu)勢。⒊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所所處的行業(yè)環(huán)環(huán)境（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)隊(duì)伍迅速壯壯大中國房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的隊(duì)伍是是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展而不斷壯大大起來的，從從1986年全國房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)僅有1991家，到2003年的37000家左右，這這表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展展，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)數(shù)量量出現(xiàn)了穩(wěn)步步增長局面。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)以內(nèi)資企業(yè)業(yè)和民營企業(yè)業(yè)為主從登記類型來看，內(nèi)內(nèi)資房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)中國國有、集體房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)數(shù)量逐年年減少，民營營、股份制企企業(yè)不斷增加加。就目前而而言，我國民民營開發(fā)商已已替代了國有有開發(fā)企業(yè)的的主導(dǎo)地位。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)間競爭激烈烈由于我國房地產(chǎn)市市場還不甚健健全，又處在在產(chǎn)業(yè)上升階階段，使得房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)數(shù)量較多多，開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量巨大大，房地產(chǎn)市市場競爭異常常激烈。據(jù)初初步統(tǒng)計(jì)，商商品住宅投資資在連續(xù)5年保持年均均增長近25%的基礎(chǔ)上，2003年1月至11月，全國房房地產(chǎn)開發(fā)累累計(jì)完成投資資達(dá)131588.25億元，與上上年同期相比比增長28.1%。全國31個(gè)省(自治區(qū)、直直轄市)中有9個(gè)地區(qū)增幅幅超過50%。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)收入及利潤潤率波動(dòng)幅度度較大近10年來，中國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營總收入不不斷穩(wěn)步增長長，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)營業(yè)業(yè)利潤及行業(yè)業(yè)平均利潤率率變化劇烈。這這一方面說明明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不成熟熟，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)經(jīng)營營狀況不穩(wěn)定定，尤其是營營業(yè)利潤的大大幅波動(dòng)說明明該行業(yè)存在在著諸多不可可預(yù)期和控制制的因素，蘊(yùn)蘊(yùn)藏著巨大的的風(fēng)險(xiǎn)；另一一方面，我們們也可以從一一個(gè)側(cè)面了解解到國家政策策和行業(yè)外部部宏觀環(huán)境對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的的影響不容忽忽視，也是所所有房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在進(jìn)進(jìn)行投資決策策時(shí)必須充分分認(rèn)識(shí)到的問問題。⒋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面面臨的市場對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)而言，企企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場環(huán)境對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的影響最最大。因此，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略分析的過過程中，不僅僅僅要考慮全全國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏觀環(huán)境境因素，更要要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目目所在地區(qū)房房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境的分析了了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市市場分析內(nèi)容容包括如下幾幾個(gè)方面：（1）國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)導(dǎo)向政策對(duì)該該地區(qū)的影響響國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向向政策對(duì)地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平平的影響不言言而喻，特別別是我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)目前的發(fā)展展極不均衡。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)這種種對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相當(dāng)敏感的的行業(yè)來說，國國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展方向調(diào)整整給各地區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展帶來的影響響是十分巨大大的。比如：：重慶市自從從被列入直轄轄市以來，城城市開發(fā)的步步調(diào)大大加快快，房地產(chǎn)市市場蓬勃興起起。在對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)市市場開發(fā)的時(shí)時(shí)候，必須關(guān)關(guān)注國家宏觀觀經(jīng)濟(jì)政策及及其調(diào)整，并并分析這種經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策與調(diào)調(diào)整會(huì)給該地地區(qū)帶來什么么樣的影響，會(huì)會(huì)促使本地區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場發(fā)生什么么樣的變化，從從而制定開發(fā)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略。（2）對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平?jīng)Q定人們的的經(jīng)濟(jì)收入，經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入又會(huì)會(huì)制約消費(fèi)水水平。具體到到某個(gè)城市的的房地產(chǎn)市場場分析中，除除了消費(fèi)水平平的因素之外外，還有其他他很多因素會(huì)會(huì)制約房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在在戰(zhàn)略制定過過程中，應(yīng)將將該地區(qū)作為為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)濟(jì)體加以分析析，主要的分分析內(nèi)容如下下：①該地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)業(yè)是什么？對(duì)于一個(gè)地區(qū)來說說，通過分析析它的主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，我們可可以認(rèn)識(shí)這些些產(chǎn)業(yè)的從業(yè)業(yè)人員以及這這些產(chǎn)業(yè)所服服務(wù)的對(duì)象，這這可以幫助我我們深入分析析該城市中主主要的房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)群體。例例如，如果是是一個(gè)城市的的主要產(chǎn)業(yè)是是旅游業(yè)，那那么在住宅消消費(fèi)中，除了了本地的從業(yè)業(yè)人員之外，我我們還應(yīng)該特特別關(guān)注前來來旅游的人群群，對(duì)他們的的關(guān)注會(huì)給我我們提供一些些投資機(jī)會(huì)，比比如旅游地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)。②這些產(chǎn)業(yè)的相關(guān)人人員對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生怎樣樣的需求？通過研究一個(gè)城市市的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，我們可以以確定該城市市中最主要的的房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)群體。我們們可以按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不同對(duì)對(duì)他們進(jìn)行分分組劃分，我我們同時(shí)可以以設(shè)定，由于于他們從事同同樣的工作，處處在一個(gè)相同同的生活環(huán)境境中，會(huì)有著著極為類似的的行為習(xí)慣和和生活方式，同同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生生相似的消費(fèi)費(fèi)偏好。③這些主要產(chǎn)業(yè)在未未來將會(huì)怎樣樣？關(guān)注這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展走向，可可以使我們對(duì)對(duì)該產(chǎn)業(yè)相關(guān)關(guān)人員的變動(dòng)動(dòng)做出比較合合理的預(yù)測，比比如從業(yè)人員員的數(shù)量變化化、他們的收收入的波動(dòng)以以及被服務(wù)者者的變化。這這些變化會(huì)影影響到房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)市場體體量的大小和和消費(fèi)能力的的高低，這將將會(huì)直接影響響房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投資收益益。④地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長及發(fā)發(fā)展模式該地區(qū)是高增長地地區(qū)還是低增增長地區(qū)，未未來的發(fā)展將將在何處發(fā)生生，會(huì)有什么么新的產(chǎn)業(yè)出出現(xiàn)。特別是是在尋求投資資機(jī)會(huì)的時(shí)候候，對(duì)新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注有有時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新的細(xì)分市市場，這就會(huì)會(huì)為開發(fā)商提提供新的投資資機(jī)會(huì)，并會(huì)會(huì)促使他們搶搶先占領(lǐng)市場場。（3）地區(qū)人口分析通過人口分析可以以探明該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場存在的優(yōu)缺缺點(diǎn)。城市人人口結(jié)構(gòu)及其其變化趨勢、人人口流動(dòng)模式式，年齡分布布、受教育狀狀況等等，還還包括地區(qū)平平均收入、收收入來源、失失業(yè)狀況及新新的就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)[3]。這些些都會(huì)影響到到房地產(chǎn)市場場的需求，這這些因素都需需要在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理中被被評(píng)估。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部條件分析析⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部資源分析析（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的三種基本本資源資源基礎(chǔ)理論的核核心是三種資資源大概念，將將其運(yùn)用到房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)之中可以以理解為房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的有形資產(chǎn)產(chǎn)、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的無無形資產(chǎn)以及及房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的組織織能力。這三三種基本資源源的有效組合合為房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的能能力增長奠定定了堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。①有形資產(chǎn)（tanngibleeasseets）最容易被被確認(rèn)，在企企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表中就可可以找到，有有形資產(chǎn)是公公司的物資和和資金，表現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)之中中就是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁擁有的房屋和和資金。②無形資產(chǎn)（inttangibbleasssets）無形資產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)稱包括品品牌、商譽(yù)、組組織文化、技技術(shù)、專利、商商標(biāo)以及積累累的組織經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。他們看不不見也摸不著著，但對(duì)于企企業(yè)建立競爭爭優(yōu)勢卻有著著舉足輕重的的作用。在房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)中，無形形資產(chǎn)主要表表現(xiàn)為人力資資源、產(chǎn)品資資源、文化資資源和創(chuàng)新能能力資源等。③組織能力（orgganizaationaalcappabiliities）組織能力力不像有形資資產(chǎn)或無形資資產(chǎn)那樣容易易去界定，他他們更像是一一種將資產(chǎn)、人人力以及生產(chǎn)產(chǎn)整合在一起起的能力。公公司用其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投入與產(chǎn)出出的之間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。在房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)中，企業(yè)的的組織能力表表現(xiàn)為對(duì)于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的運(yùn)作流流程管理和房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的決策能能力的提高等等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的內(nèi)部資源源分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有有形資產(chǎn)資源源分析由于房地產(chǎn)行業(yè)本本身具有資金金高度密集性性，對(duì)于起步步較晚的我國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)而言，資資本資源往往往成了很多企企業(yè)的軟肋。如如果企業(yè)跨不不過這道坎，則則會(huì)在激烈的的房地產(chǎn)市場場競爭中顯得得非常的被動(dòng)動(dòng)，尤其是現(xiàn)現(xiàn)在國家對(duì)房房價(jià)進(jìn)行大力力宏觀調(diào)控的的政策背景下下，對(duì)企業(yè)的的自有資本量量要求越來越越高，同時(shí)銀銀行對(duì)企業(yè)的的開發(fā)貸款條條件也越來越越嚴(yán)格。房地地產(chǎn)項(xiàng)目占用用資金巨大，所所以融資方式式的優(yōu)劣，直直接影響融資資成本大小，關(guān)關(guān)系到開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和效益?？煽梢哉f，對(duì)房房地產(chǎn)行業(yè)而而言，資金實(shí)實(shí)力就是房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)持續(xù)經(jīng)營的的重要保證。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無無形資產(chǎn)資源源分析第一，人力資源使使企業(yè)最寶貴貴的資源，是是否擁有一支支專業(yè)技術(shù)過過硬、綜合素素質(zhì)高的人才才隊(duì)伍是決定定企業(yè)成敗的的重要因素。在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)中更是是如此，因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)多，知知識(shí)技能要求求復(fù)雜，專業(yè)業(yè)性強(qiáng)，工作作難度相當(dāng)大大，而房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資金、技技術(shù)和管理上上的有效性歸歸根結(jié)底要靠靠人才的合理理配置，所以以，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)中，人人才的吸引和和留住，人力力資源的培訓(xùn)訓(xùn)和提高，成成為房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略略制定和管理理的重要組成成部分。第二，產(chǎn)品資源是是企業(yè)內(nèi)部資資源的外在表表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)關(guān)系著購房者者的切身利益益和人身安全全，具有不同同于其他普通通消費(fèi)品的特特征即保障性性，往往是消消費(fèi)者購買的的首選條件，所所以，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必必須增強(qiáng)質(zhì)量量意識(shí)。第三，企業(yè)文化是是一個(gè)企業(yè)所所特有的價(jià)值值取向和行為為方式，加強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)文化建建設(shè)是時(shí)代的的要求。我們們的管理經(jīng)歷歷了從“以生產(chǎn)為中中心”到“以銷售為中中心”最后到“以顧客為中中心”、“以人為中心”的轉(zhuǎn)變。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的企業(yè)文文化建設(shè)會(huì)為為企業(yè)的發(fā)展展提供良好的的環(huán)境和強(qiáng)大大的支持，為為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的長期健康發(fā)發(fā)展提供良好好的保障。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組組織能力資源源的分析第一，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期長，從從獲取土地、前前期策劃、方方案設(shè)計(jì)到施施工建設(shè)、樓樓盤、銷售和和物業(yè)管理全全過程，每一一個(gè)環(huán)節(jié)都需需要投入大量量的資本和時(shí)時(shí)間。在這個(gè)個(gè)過程中，人人們更多地可可能會(huì)關(guān)注資資金成本的管管理。其實(shí)，對(duì)對(duì)于流程復(fù)雜雜的房地產(chǎn)開開發(fā)過程，如如果能夠采取取科學(xué)的方法法進(jìn)行流程管管理，就能夠夠?qū)⒐て诳s到到最短。節(jié)約約時(shí)間就是節(jié)節(jié)約成本。第二，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略決策能力力。這也是管管理力的一個(gè)個(gè)重要方面，鑒鑒于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)其產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)服務(wù)的市市場可以根據(jù)據(jù)產(chǎn)品功能用用途、消費(fèi)者者需求層次、產(chǎn)產(chǎn)品所處區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不不平衡程度等等因素進(jìn)行多多層次多方位位細(xì)分。因而而房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)首先要要根據(jù)企業(yè)的的主營業(yè)務(wù)所所處階段、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)弱弱、企業(yè)知名名度高低、市市場占有率大大小，以及競競爭對(duì)手情況況，正確確定定自身在行業(yè)業(yè)內(nèi)的位置，在在細(xì)分市場上上選擇重點(diǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略；而后再再根據(jù)企業(yè)的的競爭優(yōu)勢在在成本或獨(dú)特特性方面做出出進(jìn)一步選擇擇，并根據(jù)內(nèi)內(nèi)外環(huán)境條件件的改變做出出適當(dāng)調(diào)整。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)競爭戰(zhàn)略略不僅是企業(yè)業(yè)對(duì)環(huán)境做出出的反應(yīng)，而而且是開發(fā)企企業(yè)從對(duì)自己己有利的角度度去影響和適適應(yīng)環(huán)境。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)通過競爭爭戰(zhàn)略的選擇擇，可以有效效地形成競爭爭優(yōu)勢，并使使自己處于有有利的競爭地地位。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核核心能力分析析（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核心能力的的界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的核心競爭力力就是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在開發(fā)、經(jīng)營營過程中形成成的不易被競競爭對(duì)手效仿仿的能帶來超超額利潤的獨(dú)獨(dú)特的資源整整合能力。它它是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在進(jìn)進(jìn)行房屋建設(shè)設(shè)和轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目或者銷售、出出租商品房的的過程中形成成的，具有自自己獨(dú)特優(yōu)勢勢的經(jīng)營實(shí)力力，是企業(yè)的的技術(shù)、產(chǎn)品品、管理、文文化等資源的的綜合優(yōu)勢在在市場上的反反映，處于企企業(yè)核心地位位、影響企業(yè)業(yè)發(fā)展全局的的競爭力，在在較長時(shí)期內(nèi)內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，是是一般競爭力力的統(tǒng)領(lǐng)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核心競爭力力的培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核核心競爭力的的培育是一項(xiàng)項(xiàng)長期而艱巨巨的工作，成成功的關(guān)鍵在在于持之以恒恒。這就要求求：第一，企企業(yè)內(nèi)部尤其其是高層要對(duì)對(duì)培育企業(yè)核核心競爭力達(dá)達(dá)成一致的認(rèn)認(rèn)識(shí)，并將其其列入企業(yè)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略目目標(biāo)之中；第第二，負(fù)責(zé)管管理核心競爭爭力的管理者者隊(duì)伍應(yīng)保持持一定的穩(wěn)定定性和權(quán)威性性；第三，要要有足夠的資資源投入作保保證；第四，對(duì)對(duì)建立核心競競爭力充滿信信心；第五，自自始至終要有有企業(yè)高層參參與領(lǐng)導(dǎo)和展展開工作。然而，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力除具有一一般企業(yè)的特特征外，還有有本行業(yè)和企企業(yè)自身的特特點(diǎn)，如受國國家政策導(dǎo)向向性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，受受市場波動(dòng)影影響大等。并并且由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必必須擁有相當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y源，才才能在競爭中中取勝。我國房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可以在戰(zhàn)戰(zhàn)略的高度對(duì)對(duì)企業(yè)資源進(jìn)進(jìn)行整合，從從而塑造企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力。在具體體的操作過程程中，根據(jù)企企業(yè)競爭力的的來源和房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)固有的特點(diǎn)點(diǎn)，可以將房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)核心競爭爭力分解為企企業(yè)內(nèi)力系統(tǒng)統(tǒng)和企業(yè)外力力系統(tǒng)兩個(gè)分分力系統(tǒng)，其其中，企業(yè)內(nèi)內(nèi)力系統(tǒng)又可可以具體細(xì)化化為資本力、人人才力、管理理力、產(chǎn)品力力、文化力和和創(chuàng)新力六個(gè)個(gè)分力。企業(yè)業(yè)外力系統(tǒng)可可具體細(xì)化為為營銷力、公公關(guān)力、誠信信力、服務(wù)力力和區(qū)位力五五個(gè)分力（如如圖3-1所示）。如如何通過各種種手段增強(qiáng)企企業(yè)核心競爭爭力的各個(gè)分分力，并將這這些分力有效效整合為房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核心競爭力力，是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能能否長期生存存和發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵所在。服務(wù)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力企業(yè)外力企業(yè)內(nèi)力誠信力公關(guān)力營銷力創(chuàng)新力文化力產(chǎn)品力管理力人才力資本力區(qū)位力資源整合能力服務(wù)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力企業(yè)外力企業(yè)內(nèi)力誠信力公關(guān)力營銷力創(chuàng)新力文化力產(chǎn)品力管理力人才力資本力區(qū)位力資源整合能力圖3-1房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)核心心競爭力支持持系統(tǒng)（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長長期目標(biāo)和總總體戰(zhàn)略選擇擇⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長長期目標(biāo)企業(yè)遠(yuǎn)景給出了企企業(yè)長期目標(biāo)標(biāo)的圖畫，而而戰(zhàn)略則解釋釋了實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)景景的邏輯。我我國一些大型型房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)有明確確的遠(yuǎn)景，如如，萬科的企企業(yè)遠(yuǎn)景是做做“中國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑跑者”，中遠(yuǎn)房地地產(chǎn)力爭將自自己發(fā)展為見見證歷史的百百年企業(yè)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)為企企業(yè)指明了最最終的發(fā)展方方向，而戰(zhàn)略略則作為企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)最終遠(yuǎn)遠(yuǎn)景的方式。通常情況下，一個(gè)個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略略總是被分成成幾個(gè)中心主主題。譬如，中中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公公司制定了如如下戰(zhàn)略主題題：以創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)發(fā)展動(dòng)力提供良好的客戶服服務(wù)，建立優(yōu)優(yōu)異的品牌③通過各種方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高效的運(yùn)營營戰(zhàn)略主題反映了企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)認(rèn)為為取得戰(zhàn)戰(zhàn)略成功，內(nèi)內(nèi)部必須做的的事情。⒉基于價(jià)值鏈分析的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選選擇（1）價(jià)值鏈的定義及及內(nèi)容①價(jià)值鏈的定義：邁克·波特對(duì)價(jià)值值鏈定義是“從原材料的的選取到最終終產(chǎn)品送至消消費(fèi)者手中的的一系列價(jià)值值創(chuàng)造的過程程”，并例舉一一個(gè)企業(yè)典型型的價(jià)值鏈?zhǔn)鞘怯梢云髽I(yè)基基礎(chǔ)設(shè)施、人人力資源、技技術(shù)開發(fā)、采采購為輔助活活動(dòng)和以內(nèi)部部后勤、生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營、外部部后勤、市場場與銷售、服服務(wù)為基本活活動(dòng)的九個(gè)要要素構(gòu)成[44]。借鑒其其定義思想，對(duì)對(duì)價(jià)值鏈作如如下定義：產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)在在到達(dá)最終用用戶前，經(jīng)過過一系列價(jià)值值環(huán)節(jié)的分工工和合作，共共同完成一項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的增增值。價(jià)值鏈鏈不但包含價(jià)價(jià)值增值的數(shù)數(shù)量，還包含含每個(gè)價(jià)值環(huán)環(huán)節(jié)在增值活活動(dòng)中的地位位和關(guān)系。價(jià)價(jià)值鏈?zhǔn)怯梢灰幌盗袃r(jià)值增增值環(huán)節(jié)組成成的，價(jià)值環(huán)環(huán)節(jié)是指價(jià)值值鏈上能夠產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)值增值值活動(dòng)的相對(duì)對(duì)獨(dú)立的基本本單位。②價(jià)值鏈的內(nèi)容：每每一個(gè)企業(yè)都都是用來進(jìn)行行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)、營銷、服服務(wù)以及對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品起輔助作作用的各種活活動(dòng)的集合。所所有這些活動(dòng)動(dòng)都可以用價(jià)價(jià)值鏈表示出出來。一個(gè)企企業(yè)的價(jià)值鏈鏈和它所從事事的單個(gè)活動(dòng)動(dòng)的方式反映映了其歷史、戰(zhàn)戰(zhàn)略、推行戰(zhàn)戰(zhàn)略的途徑以以及這些活動(dòng)動(dòng)的根本效益益。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈的動(dòng)動(dòng)態(tài)演變應(yīng)該看到，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，和和房地產(chǎn)業(yè)的的不斷演變，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的價(jià)值鏈鏈也在發(fā)生著著變化。①傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)價(jià)值鏈已已經(jīng)被打破。從從資金連模式式來講，房地地產(chǎn)企業(yè)的開開發(fā)項(xiàng)目的資資金來源大致致來源于三塊塊：自有資金金，貸款，銷銷售款。自有有資金中30%～40%來自銀行的的流動(dòng)資金貸貸款，還有一一部分建筑商商墊款，銷售售房款中大部部份是客戶的的消費(fèi)信貸。一一般房地產(chǎn)企企業(yè)通過自有有資金和一部部分流動(dòng)資金金貸款來購買買土地、進(jìn)入入到施工階段段依靠施工單單位墊資，靠靠預(yù)售回款來來完成所需的的建設(shè)。121號(hào)文件對(duì)于于開發(fā)商的自自有資金比率率的提升、資資金放貸條件件的嚴(yán)格、施施工單位墊資資的禁止、預(yù)預(yù)售條件的提提高、信貸資資金的地域使使用范圍都提提出了明確的的要求，這些些都是對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)的資金鏈運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)徹底否定定，對(duì)資質(zhì)不不好的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)形成了了致命的打擊擊。從土地供供給鏈來講，2005年以后，國國家土地供給給量進(jìn)一步收收緊，這進(jìn)一一步加速了原原有的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)價(jià)值鏈的斷裂裂。②新的房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的價(jià)值鏈鏈模式房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近近10年，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一一直處于一種種不斷變革的的外部環(huán)境當(dāng)當(dāng)中，在2004年以后房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，在價(jià)值鏈鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化和重建，不不斷培育高效的客戶服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)文化和品牌建設(shè)、流程管理和信息系統(tǒng)建設(shè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)良好的識(shí)別和溝通能力、對(duì)于工程建造質(zhì)量、成本的有效控制準(zhǔn)確的市場研究和產(chǎn)品定位、詳細(xì)的融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)籌劃是獲得土地的決策基礎(chǔ)完全依靠自有資金、通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)自身身的核心能力力，塑造企業(yè)業(yè)新的核心競競爭力。新的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)價(jià)值連連如圖3-2所示。高效的客戶服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)文化和品牌建設(shè)、流程管理和信息系統(tǒng)建設(shè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)良好的識(shí)別和溝通能力、對(duì)于工程建造質(zhì)量、成本的有效控制準(zhǔn)確的市場研究和產(chǎn)品定位、詳細(xì)的融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)籌劃是獲得土地的決策基礎(chǔ)完全依靠自有資金、通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)價(jià)值鏈下游價(jià)值鏈上游價(jià)值鏈下游價(jià)值鏈上游圖3-2房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)價(jià)值值連示意圖相比傳統(tǒng)價(jià)值鏈，新新型房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)價(jià)值值鏈運(yùn)作的難難度要高出很很多。融資難難度大了很多多，拿地成本本高了，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大了；對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目定位的難難度增加了、開開發(fā)難度和銷銷售實(shí)現(xiàn)的難難度變大了；；對(duì)于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理能力力要求提高了了等等。面對(duì)對(duì)日益嚴(yán)峻的的市場環(huán)境，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，特別是是中小型開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如如何應(yīng)對(duì)，這這也是一個(gè)迫迫在眉睫的事事關(guān)企業(yè)生存存命脈的關(guān)鍵鍵問題。新型型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)價(jià)值鏈雖然然在價(jià)值環(huán)節(jié)節(jié)上沒有太多多改變，但是是各個(gè)價(jià)值環(huán)環(huán)節(jié)的作用和和重要性有了了很大調(diào)整。大大規(guī)?！叭Φ亍焙汀百J款”來獲得競爭爭優(yōu)勢已經(jīng)變變得不可行，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的核心競競爭力轉(zhuǎn)向到到市場分析、產(chǎn)產(chǎn)品研究、融融資能力，流流程管理、人人才優(yōu)勢等戰(zhàn)戰(zhàn)略制定與管管理方面。（3）基于價(jià)值鏈的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略的構(gòu)構(gòu)建價(jià)值鏈的構(gòu)建必須須實(shí)行流程管管理，若要制制定依托于價(jià)價(jià)值鏈的戰(zhàn)略略管理策略就就要進(jìn)行流程程管理從而進(jìn)進(jìn)行企業(yè)組織織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。企業(yè)價(jià)值鏈管理的的重點(diǎn)應(yīng)該聚聚焦在價(jià)值鏈鏈中對(duì)價(jià)值量量最具影響力力的核心環(huán)節(jié)節(jié)。通過對(duì)基基本增值活動(dòng)動(dòng)的梳理，我我們不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)效益益至關(guān)重要。規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段的成本相對(duì)對(duì)較少、時(shí)間間相對(duì)較短，但但是如果此階階段房地產(chǎn)企企業(yè)的規(guī)劃決決策與識(shí)別能能力不足，定定位不準(zhǔn)，不不把客戶最關(guān)關(guān)心的多種需需求把握住，則則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目目的失敗。因因此，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)項(xiàng)目的效益，也也是項(xiàng)目成敗敗的關(guān)鍵，作作為在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)于規(guī)劃決決策的戰(zhàn)略制制定就成為價(jià)價(jià)值鏈管理階階段中重要部部分。①有關(guān)市場定位的戰(zhàn)戰(zhàn)略的選擇。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)規(guī)劃決策策的首要工作作就是進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的市場定定位，從而鎖鎖定目標(biāo)市場場和客戶。這這需要對(duì)客戶戶和需求兩方方面進(jìn)行定位位。其中客戶戶定位包括對(duì)對(duì)開發(fā)類型、品品質(zhì)、潛在客客源、房型與與面積、價(jià)格格等方面的定定位。對(duì)于需需求定位包括括房屋的物理理狀況、房屋屋的設(shè)施功能能、小區(qū)的設(shè)設(shè)施配套等幾幾方面的內(nèi)容容。②競爭戰(zhàn)略的選擇。由由于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在目目標(biāo)、規(guī)模、資資源、開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)等方面各各有所長，其其優(yōu)勢環(huán)節(jié)也也不同。因此此，需要各房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)結(jié)合不斷斷變化的外部部環(huán)境優(yōu)勢，分分析企業(yè)價(jià)值值鏈并選擇適適合自己的基基本競爭戰(zhàn)略略，才能達(dá)到到企業(yè)預(yù)期的的目標(biāo)。房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略略形態(tài)大致有有以下幾種：：第一，低成本競爭爭戰(zhàn)略，低成成本競爭戰(zhàn)略略強(qiáng)調(diào)在保證證房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)量的前提提下，致力于于開發(fā)和銷售售成本的控制制，靠成本優(yōu)優(yōu)勢擊敗競爭爭對(duì)手，憑價(jià)價(jià)格優(yōu)勢取得得競爭優(yōu)勢，從從而獲得較大大的市場占有有率。對(duì)于資資金不太充裕裕的中小開發(fā)發(fā)企業(yè)，可以以充分利用低低成本競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略，擴(kuò)大自自己對(duì)這一市市場的占有率率。第二，差異化競爭爭戰(zhàn)略，差異異化競爭戰(zhàn)略略是指企業(yè)集集中全力創(chuàng)造造高度差異化化的產(chǎn)品及營營銷方案，使使其成為該行行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者者。即無論開開發(fā)什么物業(yè)業(yè)，都要突出出其與眾不同同的特色，滿滿足高收入、追追求高水準(zhǔn)、高高品位消費(fèi)者者的需要。開開發(fā)這類物業(yè)業(yè)通?？梢垣@獲取較高的回回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也很高。該該競爭戰(zhàn)略適適用于一些有有豐富開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、資金較較雄厚、規(guī)模模實(shí)力較強(qiáng)、有有一定知名度度并占有一定定市場份額的的大中型房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)。第三，集中化競爭爭戰(zhàn)略，集中中化競爭戰(zhàn)略略是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避避開整個(gè)市場場，集中力量量全力主攻特特定的細(xì)分市市場，從低成成本或差異化化上滿足細(xì)分分市場中不同同層次的需求求。其戰(zhàn)略特特點(diǎn)是“集中優(yōu)勢兵兵力，各個(gè)擊擊破，打殲滅滅戰(zhàn)”。實(shí)施集中中化競爭戰(zhàn)略略，首先要求求房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)認(rèn)真選選定某類物業(yè)業(yè)(特定的目標(biāo)標(biāo)市場)作為開發(fā)對(duì)對(duì)象，然后從從低成本或差差異化上滿足足這些目標(biāo)市市場中消費(fèi)者者的不同層次次的需求。⒊基于SWOT分析的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略選擇擇（1）SWOT分析為了綜合分析外部部環(huán)境和企業(yè)業(yè)內(nèi)部條件能能力對(duì)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的影響情情況，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)環(huán)境要素的最最佳配合，企企業(yè)常采用SWOT分析法即系系統(tǒng)地確認(rèn)企企業(yè)面臨的長長處(Strenngth)和弱點(diǎn)(Weakkness))，機(jī)會(huì)(Oppoortuniity)和威脅(Threeat)，并據(jù)此提提出企業(yè)戰(zhàn)略略的方法。（2）SWOT分析的應(yīng)應(yīng)用應(yīng)用SWOT分析法，首首先把企業(yè)內(nèi)內(nèi)外環(huán)境中存存在的優(yōu)勢、劣劣勢、機(jī)會(huì)和和威脅逐項(xiàng)排排列出來，形形成SWOT矩陣，并對(duì)對(duì)各因素按其其相對(duì)重要性性與戰(zhàn)略含義義的不同，做做出盡可能科科學(xué)客觀的評(píng)評(píng)價(jià)，通過分分析評(píng)價(jià)，可可以了解企業(yè)業(yè)總的優(yōu)勢和和弱勢情況，并并從優(yōu)勢、劣劣勢、機(jī)會(huì)、威威脅的可能組組合中找出未未來企業(yè)發(fā)展展的戰(zhàn)略一大大方向。簡單單地說，可以以有四種可能能的戰(zhàn)略方向向。由圖3-3可以看出，以以外部環(huán)境中中的威脅和機(jī)機(jī)會(huì)為一方：：企業(yè)內(nèi)部環(huán)環(huán)境中的長處處和弱點(diǎn)為另另一方我們將將企業(yè)的外部部環(huán)境與內(nèi)部部環(huán)境構(gòu)成了了分析矩陣。對(duì)對(duì)于每一種外外部環(huán)境與企企業(yè)內(nèi)部條件件的組合，經(jīng)經(jīng)過分析，企企業(yè)可以采取取的一些策略略原則：WSOWO弱點(diǎn)--機(jī)會(huì)組合SO長處--機(jī)會(huì)組合WSOWO弱點(diǎn)--機(jī)會(huì)組合SO長處--機(jī)會(huì)組合WT弱點(diǎn)--威脅組合TST長處--威脅組合圖3-3SWOTT分析四象限TST長處--威脅組合①弱點(diǎn)--機(jī)會(huì)(WO)組合：企企業(yè)已經(jīng)鑒別別出外部環(huán)境境所提供的發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)，但但同時(shí)企業(yè)本本身又存在著著限制利用這這些機(jī)會(huì)的組組織弱點(diǎn)。在在這種情況之之下，企業(yè)應(yīng)應(yīng)遵循的策略略原則是：通通過外在的方方式來彌補(bǔ)企企業(yè)的弱點(diǎn)以以最大限度地地利用外部環(huán)環(huán)境中地機(jī)會(huì)會(huì)。如果不采采取任何行動(dòng)動(dòng)，實(shí)際上是是將機(jī)會(huì)讓給給了競爭對(duì)手手。②長處--機(jī)會(huì)(SO)組合：這這是一種最理理想的組合，任任何企業(yè)都希希望憑借企業(yè)業(yè)的長處和資資源來最大限限度地利用外外部環(huán)境所提提供的各種發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)。③弱點(diǎn)--威脅(WT)組合：企企業(yè)應(yīng)盡量避避免處于這種種狀態(tài)。然而而企業(yè)一旦處處于這種狀態(tài)態(tài)，在制定戰(zhàn)戰(zhàn)略時(shí)就要減減小威脅和弱弱點(diǎn)對(duì)企業(yè)的的影響。事實(shí)實(shí)上，這樣的的企業(yè)為了生生存下去必須須奮斗，否則則可能要破產(chǎn)產(chǎn)。而要生存存下去可以選選擇合并或縮縮減生產(chǎn)規(guī)模模的戰(zhàn)略，以以期能克服弱弱點(diǎn)或使威脅脅隨著時(shí)間的的推移而消失失。④長處--威脅(ST)組合：在在這種情況下下，企業(yè)應(yīng)巧巧妙的利用自自身的長處來來對(duì)付外部環(huán)環(huán)境中的威脅脅，其目的是是發(fā)揮優(yōu)勢而而減小威脅。但但這并非意味味著一個(gè)強(qiáng)大大的企業(yè)，必必須以其自身身的實(shí)力來正正面的回?fù)舡h(huán)環(huán)境中的威脅脅，合適的策策略應(yīng)當(dāng)是慎慎重而有限度度地利用企業(yè)業(yè)的優(yōu)勢。⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的一般戰(zhàn)略選選擇我們可以將房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的戰(zhàn)略分為四四個(gè)一般類別別的戰(zhàn)略主題題。（如圖3-4所示）①擴(kuò)大經(jīng)營及規(guī)模：：開發(fā)新產(chǎn)品品、提供新服服務(wù)，打入新新的市場和消消費(fèi)者群體，實(shí)實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值值創(chuàng)造。②提高客戶價(jià)值：加加深或重新定定義與現(xiàn)存客客戶的關(guān)系，提提高目標(biāo)客戶戶價(jià)值。③實(shí)現(xiàn)運(yùn)營卓越：通通過項(xiàng)目管理理和企業(yè)內(nèi)部部流程管理使使企業(yè)能提供供高質(zhì)量產(chǎn)品品，并能高效效率的將現(xiàn)存存的產(chǎn)品和服服務(wù)運(yùn)送給客客戶，實(shí)現(xiàn)短短期的價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造。成為好的公司財(cái)務(wù)客戶內(nèi)部流程擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模增加客戶價(jià)值學(xué)習(xí)與成長達(dá)到運(yùn)營卓越④成為好的公司：管管理與外界的的、合法的利利益相關(guān)者的的關(guān)系，并且且服從一定法法規(guī)(如，環(huán)境保保護(hù)、居民生生活保證、廣廣告與宣傳等等)。成為好的公司財(cái)務(wù)客戶內(nèi)部流程擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模增加客戶價(jià)值學(xué)習(xí)與成長達(dá)到運(yùn)營卓越圖3-4戰(zhàn)略圖框框架結(jié)構(gòu)這四個(gè)戰(zhàn)略主題中中的每一個(gè)都都為房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施施提供了一根根鏈條，這四四個(gè)鏈條將依依照企業(yè)戰(zhàn)略略管理框架產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)值增值值效應(yīng)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的實(shí)施企業(yè)在選擇并制定定了企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略后，如如何發(fā)揮企業(yè)業(yè)的優(yōu)勢和潛潛力，充分利利用一切可利利用的內(nèi)部和和外部資源，成成功實(shí)施企業(yè)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略略，以求達(dá)到到戰(zhàn)略目標(biāo)。（一）完善企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的組織結(jié)結(jié)構(gòu)，要結(jié)合合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的目標(biāo)、環(huán)環(huán)境、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、所處的的行業(yè)生命周周期、現(xiàn)在具具有的技術(shù)能能力、準(zhǔn)備致致力營造的企企業(yè)文化、組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)的目標(biāo)等因因素。在動(dòng)態(tài)態(tài)競爭的環(huán)境境中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要面臨高度的的環(huán)境不確定定性。企業(yè)要要想獲得競爭爭優(yōu)勢，就要要通過企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的有效協(xié)協(xié)調(diào)與戰(zhàn)略選選擇、實(shí)施來來對(duì)外部環(huán)境境變化做出正正確、迅速的的反應(yīng)。董事會(huì)企業(yè)研發(fā)中心對(duì)外聯(lián)絡(luò)部設(shè)計(jì)策劃部項(xiàng)目管理部經(jīng)營營銷部財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)部審計(jì)和算部人力資源部工程材料部客戶服務(wù)部法律事務(wù)總經(jīng)理辦公室管理事務(wù)項(xiàng)目二部項(xiàng)目一部總經(jīng)理鑒于以上的分析，可可以改進(jìn)企業(yè)業(yè)組織結(jié)構(gòu)（如如圖4-1所示），這這樣的組織結(jié)結(jié)構(gòu)有以下幾幾個(gè)好處：董事會(huì)企業(yè)研發(fā)中心對(duì)外聯(lián)絡(luò)部設(shè)計(jì)策劃部項(xiàng)目管理部經(jīng)營營銷部財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)部審計(jì)和算部人力資源部工程材料部客戶服務(wù)部法律事務(wù)總經(jīng)理辦公室管理事務(wù)項(xiàng)目二部項(xiàng)目一部總經(jīng)理圖4-1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略組組織形式⒈實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本戰(zhàn)戰(zhàn)略優(yōu)勢通過優(yōu)化設(shè)計(jì)和有有效控制管理理幅度和組織織層次，各職職能部門的權(quán)權(quán)責(zé)分明、互互相協(xié)調(diào)、精精干高效，有有利于資源的的統(tǒng)一調(diào)配，能能有效控制企企業(yè)成本，實(shí)實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先先優(yōu)勢[5]]。⒉實(shí)現(xiàn)技術(shù)開發(fā)優(yōu)勢勢成立企業(yè)研發(fā)中心心，中心專門門從事對(duì)國外外及發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)最新建筑設(shè)設(shè)計(jì)(包括房屋外外觀設(shè)計(jì)、戶戶型設(shè)計(jì))、新材料的的應(yīng)用、裝飾飾前沿時(shí)尚以以及科技發(fā)展展等信息的把把握，保持房房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新新和時(shí)尚領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的地位。⒊實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)構(gòu)在組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化化過程中，底底部采取項(xiàng)目目部制組織結(jié)結(jié)構(gòu)，同時(shí)進(jìn)進(jìn)行部門重整整和崗位重整整，既保證每每個(gè)項(xiàng)目部運(yùn)運(yùn)行時(shí)本身的的獨(dú)立性，又又保證企業(yè)資資源的統(tǒng)一安安排和協(xié)調(diào)，而而且由于企業(yè)業(yè)實(shí)行信息化化，加大組織織結(jié)構(gòu)的深度度時(shí)不利于上上下級(jí)傳遞信信息的缺點(diǎn)也也被降到了最最小[6]]。（二）突破房房地產(chǎn)資源瓶瓶頸從目前來看，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所面臨的資資源瓶頸一是是資金，二是是土地資源。⒈資金問題目前，許多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的的市場滲透、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略略急需大量的的資金，解決決途徑有三種種：一是外部部融資，認(rèn)真真研究國家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資條件的的優(yōu)惠政策，利利用貸款和集集資方式取得得現(xiàn)金；二是是用企業(yè)手中中現(xiàn)有資源或或土地抵押來來取得資金進(jìn)進(jìn)行建設(shè)，然然后將土地抵抵押轉(zhuǎn)為在建建工程抵押。通通過賣一套解解凍一套的辦辦法來解決資資金問題；三三是利用良好好的信譽(yù)，和和進(jìn)入本地的的外面大資本本集團(tuán)合作，利利用他人的資資金優(yōu)勢彌補(bǔ)補(bǔ)自己的不足足[7]。⒉土地資源問題為解決土地問題，可可從以下幾個(gè)個(gè)方面著手：：（1）利用有不少擁有有待開發(fā)土地地但無錢或無無人著手進(jìn)行行開發(fā)的土地地進(jìn)行開發(fā)。（2）向外拓展，到競競爭相對(duì)弱、土土地資源相對(duì)對(duì)充足的地區(qū)區(qū)進(jìn)行開發(fā)[[8]。⒊資源整合問題房地產(chǎn)的開發(fā)過程程是一種整合合過程。企業(yè)業(yè)將流程進(jìn)行行外包，就是是要揚(yáng)長避短短，將外包企企業(yè)的長處和和企業(yè)的優(yōu)勢勢結(jié)合起來，提提升產(chǎn)品價(jià)值值。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)要合合理進(jìn)行流程程整合，使企企業(yè)產(chǎn)品順利利增值。（三）加強(qiáng)企企業(yè)成本控制制，提高企業(yè)業(yè)盈利能力市場經(jīng)濟(jì)條件下的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營的根本本目的是為了了賺取利潤，而而利潤是靠獲獲取的收益補(bǔ)補(bǔ)償成本后得得到的。在短短期內(nèi)，企業(yè)業(yè)所定位的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格是受受市場約束的的，市場的需需求因素也是是企業(yè)發(fā)展的的外在因素，是是企業(yè)所無法法改變的，因因此實(shí)施成本本控制就成為為實(shí)現(xiàn)利潤最最大化的重要要途徑。⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)成成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的開發(fā)成本是是指企業(yè)為開開發(fā)一定數(shù)量量的商品房所所支出的全部部費(fèi)用。就其其用途來說，大大致可分為四四大部分：一一是建安成本本；二是土地地成本，土地地費(fèi)用的大小小是評(píng)價(jià)一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目是否可可行，是否有有預(yù)期利潤的的最主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)；三是是配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)，主要是指指水、電、煤煤氣、市政和和公建配套費(fèi)費(fèi)，配套設(shè)施施費(fèi)是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本中中受外界因素素影響最大的的一塊費(fèi)用支支出；四是規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用用。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成成本管理（1）明確房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的成本本管理職責(zé)①根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展規(guī)劃、開開發(fā)能力和市市場情況確定定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)計(jì)劃，組織立立項(xiàng)調(diào)研、選選址和前期策策劃，提出立立項(xiàng)建議和開開發(fā)設(shè)想，提提交立項(xiàng)可行行性報(bào)告，履履行立項(xiàng)審批批程序[9]]。②客觀、認(rèn)真地進(jìn)行行項(xiàng)目成本費(fèi)費(fèi)用測算，編編制項(xiàng)目成本本費(fèi)用計(jì)劃，確確定項(xiàng)目及每每個(gè)單項(xiàng)工程程的目標(biāo)成本本，分解成本本費(fèi)用控制指指標(biāo)，落實(shí)降降低成本技術(shù)術(shù)組織措施［