房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建敏感點(diǎn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建4個(gè)敏感點(diǎn)一、前言房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、工程施工、市場(chǎng)銷售、交房、物業(yè)管理和后期運(yùn)行，每一個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)。這就需要我們針對(duì)公司已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)在報(bào)建工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭(zhēng)取縮短設(shè)計(jì)周期和報(bào)建周期，確保計(jì)劃執(zhí)行；尤其是對(duì)工程后期驗(yàn)收容易出現(xiàn)的問(wèn)題，以及對(duì)可能引起業(yè)主投訴的潛在問(wèn)題作出警示，避免在今后發(fā)生。對(duì)于這些敏感性問(wèn)題,分五個(gè)階段進(jìn)行介紹：方案、初設(shè)、施工圖、施工過(guò)程檢查、工程驗(yàn)收。

二、方案階段1、規(guī)劃

1.1項(xiàng)目名稱的確定

項(xiàng)目名稱應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合。

銷售的項(xiàng)目名稱在報(bào)建完成后，由客戶服務(wù)部門(mén)辦理預(yù)售時(shí)自行更改。

如果有條件統(tǒng)一前期報(bào)建名稱與銷售名稱則最佳；

但如果達(dá)不到（報(bào)建時(shí)，銷售名稱尚未確定）則在整個(gè)報(bào)建周期中爭(zhēng)取不改變項(xiàng)目名稱☆案例

如藍(lán)湖郡三期在報(bào)建前確定的名稱為：“林泉馨賞”，方案報(bào)建階段以“林泉馨賞”的名義進(jìn)行報(bào)建，但在過(guò)程中公司調(diào)整該項(xiàng)目名為“藍(lán)湖郡三期”，導(dǎo)致在報(bào)建過(guò)程中申請(qǐng)修改該項(xiàng)目名稱，產(chǎn)生不必要的時(shí)間成本等。而營(yíng)銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預(yù)售時(shí)，房管部門(mén)要求預(yù)售項(xiàng)目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍(lán)湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式：ａ.從方案更名重新報(bào)建；ｂ.更換該項(xiàng)目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時(shí)太長(zhǎng)，公司根本等不了。

1.2核對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。

對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握，是我們每一個(gè)階段的重點(diǎn)，一定要考慮后續(xù)階段的工作，

如方案階段報(bào)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理，

規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影響預(yù)售證的辦理等，同時(shí)也會(huì)影響規(guī)劃竣工驗(yàn)收。☆案例

觀山水在規(guī)劃竣工驗(yàn)收前，進(jìn)行竣工驗(yàn)收實(shí)測(cè)，按照經(jīng)開(kāi)南區(qū)的要求，以勘測(cè)院實(shí)地勘測(cè)的面積為準(zhǔn)，因?yàn)橛^山水有許多的灰空間，加上修建過(guò)程中的部分調(diào)整，導(dǎo)致4號(hào)樓和商鋪4的實(shí)測(cè)面積超出規(guī)劃允許的面積誤差（見(jiàn)附圖），與勘測(cè)院進(jìn)行了多次溝通才基本解決。由此，在規(guī)劃驗(yàn)收實(shí)測(cè)前，我們事先把握，有哪些地方可能會(huì)有問(wèn)題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實(shí)測(cè)前我們?nèi)绾巫龉ぷ鞯取?/p>

1.3配套是否齊備（如：公廁、居委會(huì)、垃圾站或垃圾收集點(diǎn)）

居委會(huì)的配套標(biāo)準(zhǔn)為15平方米/100戶，公廁是指對(duì)小區(qū)外開(kāi)放使用的廁所，其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件（有特殊規(guī)定的除外，如本文第六條：是否滿足控規(guī)要求）。

由于對(duì)“垃圾站”和“垃圾收集點(diǎn)”的規(guī)模的理解偏差因人而異，建議公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)圖中，一律將“垃圾站”標(biāo)注為“垃圾收集點(diǎn)”。

1.4是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)條件要求？

主要是提醒設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人不要漏項(xiàng)。

1.5是否滿足城市設(shè)計(jì)要求？

案例：西城天街方案進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，內(nèi)街連廊過(guò)多，通透性不夠，與城市設(shè)計(jì)不吻合，導(dǎo)致兩次修改。

1.6是否滿足控規(guī)要求，技術(shù)是否合理？

1.7對(duì)總圖深度的關(guān)注（制圖標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)高標(biāo)注、間距標(biāo)注、指標(biāo)表格、建筑名稱的關(guān)注）

1.8間距規(guī)定有明確要求的是原則問(wèn)題

1.9滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定

會(huì)所等產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的建筑以及建筑命名，應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭(zhēng)議。

1.10對(duì)綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評(píng)工作前置

綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)審查：排水接口位置和標(biāo)高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃?xì)獾慕涌诤妥呦虻?，都不能在市政綠化帶內(nèi)平行布置（可穿越）。

1.11對(duì)其他部門(mén)提出的問(wèn)題的再關(guān)注

內(nèi)部部門(mén)：物業(yè)、工程、造價(jià)等；外部部門(mén)：市政、排水公司等

1.12滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定(經(jīng)開(kāi)北區(qū)已經(jīng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，其余各區(qū)即將按此實(shí)施）

建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例業(yè)主委員用房面積（平方米）

10000～1000005‰30

100001～2000004‰40

200001～3000003.5‰50

300000以上3‰70

1.13是否滿足“9070”小戶型規(guī)定要求

2、消防

2.1對(duì)建筑使用性質(zhì)應(yīng)明確（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

ａ.高層建筑：住宅和公建對(duì)電梯前室的面積大小要求不一樣

ｂ.商業(yè)建筑的水電收費(fèi)價(jià)格、購(gòu)房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會(huì)增加購(gòu)房者的費(fèi)用，直接影響該房屋的銷售

ｃ.非住宅建筑的規(guī)劃綜合費(fèi)收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費(fèi)（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業(yè)及其他：4.5元/平方米，工業(yè)廠房：1元/平方米）

建議:類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質(zhì)的情況下，盡可能按照住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2.2對(duì)消防道路和撲救面的規(guī)定“高規(guī)”2005版4.1.7條（指撲救場(chǎng)地）與4.3.1條（指消防道路）請(qǐng)不要混淆。

2.3對(duì)防火分區(qū)應(yīng)表達(dá)明晰

2.4對(duì)消防疏散通道的設(shè)置進(jìn)行復(fù)核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）

2.5項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)應(yīng)明確建筑套用何種規(guī)范（如：高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等）？

2.6建筑之間的防火間距問(wèn)題

2.7明確消防站的建設(shè)方式

居民住宅小區(qū)住戶1500～4000戶，舊城改造、新開(kāi)發(fā)區(qū)總建筑面積30萬(wàn)平方米～40萬(wàn)平方米，應(yīng)建微型消防站?？偨ㄖ娣e40萬(wàn)平方米～80萬(wàn)平方米，應(yīng)建小型消防站。80萬(wàn)平方米以上，應(yīng)建標(biāo)準(zhǔn)消防站。

3、園林綠化

3.1對(duì)綠化指標(biāo)表的復(fù)核,理清計(jì)算方式、分塊綠化編號(hào)。

3.2對(duì)景觀實(shí)體計(jì)算面積的復(fù)核。

見(jiàn)紫都城綠化審批附圖樣本。

3.3對(duì)舊有古樹(shù)的保護(hù)的規(guī)定。

3.4對(duì)樹(shù)木移植、損毀的規(guī)定。

3.4重點(diǎn)景觀處理建議和意見(jiàn)。

在城市重要道路旁的項(xiàng)目，應(yīng)特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項(xiàng)目

3.5對(duì)集中綠地、市政綠化帶權(quán)屬的界定。

應(yīng)明晰市政綠化帶的權(quán)屬方，以及景觀設(shè)計(jì)、景觀施工的責(zé)任部門(mén)，牽涉到費(fèi)用投入問(wèn)題。4、人防

4.1就地、易地建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本比較

4.2是否有已建人防工程以及是否會(huì)破壞，落實(shí)賠償標(biāo)準(zhǔn)

a.由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理，公司應(yīng)直接作各區(qū)長(zhǎng)的工作，爭(zhēng)取予以免除賠付（有先例）。

b.損壞舊有人防工程，采取易地建設(shè)賠付標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件－－《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設(shè)，則按照《重慶市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定：新建工程的總建筑面積交納易地建設(shè)費(fèi)30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區(qū)人防辦，參照以上文件標(biāo)準(zhǔn)賠款：每平方米人防工程單價(jià)為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級(jí)人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來(lái)有一定難度，供各位參考）

4.3如果就地建設(shè)人防工程，應(yīng)落實(shí)新建人防工程面積、等級(jí)（報(bào)建組落實(shí)）

按照渝辦發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。

5、教育

5.1對(duì)配套建設(shè)學(xué)校、幼兒園的關(guān)注

按照控規(guī)要求和相關(guān)規(guī)范規(guī)定，合理設(shè)置學(xué)校、幼兒園的班級(jí)數(shù)量。

5.2對(duì)不配套建設(shè)學(xué)校的項(xiàng)目，落實(shí)項(xiàng)目業(yè)主子女入學(xué)的劃片統(tǒng)籌問(wèn)題。

6、社發(fā)

6.1對(duì)配套居委會(huì)的關(guān)注，要求：15㎡/百戶

7、環(huán)保

7.1對(duì)項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告審批的規(guī)定

7.2目前設(shè)置餐飲的相關(guān)規(guī)定

設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮減少餐飲對(duì)項(xiàng)目影響的措施，如：隔油池、排煙設(shè)施等

7.3生產(chǎn)污水在滿足排污標(biāo)準(zhǔn)前提下可以直排市政污水管網(wǎng)

8、節(jié)能

盡管在方案階段不審查節(jié)能設(shè)計(jì)，但考慮到節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等）和方案設(shè)計(jì)緊密相關(guān)，故方案設(shè)計(jì)不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應(yīng)權(quán)衡方案設(shè)計(jì)與節(jié)能的關(guān)系，否則，對(duì)實(shí)施節(jié)能投入的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本會(huì)增加。

二、初設(shè)階段

1、消防

（初設(shè)消防審查目前查是消防審查的最后一關(guān)，重點(diǎn)把控）

1.1對(duì)項(xiàng)目指標(biāo)、總戶數(shù)的關(guān)注

1.2高層建筑應(yīng)形成環(huán)行車道或沿兩個(gè)長(zhǎng)邊形成消防車道。

1.3消防配套設(shè)施的關(guān)注（如：消防站等）

1.4對(duì)不同類別建筑的消防定性的界定有無(wú)爭(zhēng)議（如：多層、高層、一類還是二類消防）

1.5建筑之間的防火間距問(wèn)題

1.6在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能運(yùn)用《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

2、園林

2.1對(duì)配套指標(biāo)的審核（重點(diǎn)關(guān)注綠化指標(biāo)）、總表、植物配置表（可行性）

2.2綠化指標(biāo)計(jì)算結(jié)論復(fù)核和計(jì)算方式的關(guān)注

2.3對(duì)配套集中綠地、市政綠地的審核和監(jiān)控

3、防雷

3.1對(duì)建筑防雷等級(jí)的定性

3.2是否應(yīng)作防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（5萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，或建筑高度超過(guò)50米的項(xiàng)目）

3.3盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費(fèi)支出。

4、人防

4.1易地建設(shè)只需提供人防方案批復(fù)

4.2是否有已建人防工程以及是否會(huì)破壞，落實(shí)賠償標(biāo)準(zhǔn)

4.3如果就地建設(shè)，對(duì)新建人防工程面積、等級(jí)進(jìn)行審核5、建委

5.1對(duì)初設(shè)文件與已審批方案的指標(biāo)核對(duì)、關(guān)注

初步設(shè)計(jì)文件中，與各專業(yè)對(duì)應(yīng)的方案批復(fù)（消防、園林、規(guī)劃、人防等）的定性、指標(biāo)等應(yīng)吻合

5.2對(duì)總圖的關(guān)注

總圖的深度（無(wú)障礙設(shè)計(jì)、道路寬度、坡度等）、表達(dá)方式、與市政道路的關(guān)系。

5.3節(jié)能審核：熱工計(jì)算書(shū)、節(jié)能建模光盤(pán)

隨著國(guó)家的重視，節(jié)能越來(lái)越成為一個(gè)不可逾越的審批流程，因此在規(guī)劃方案階段，一定要充分考慮節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、維護(hù)結(jié)構(gòu)等），盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節(jié)能帶來(lái)意想不到的困難。尤其是節(jié)能辦要求審核節(jié)能的建模電子文件，非常關(guān)鍵。

5.4對(duì)相關(guān)部門(mén)初設(shè)審批意見(jiàn)的關(guān)注（消防、防雷、環(huán)保）

各部門(mén)的審批意見(jiàn)（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應(yīng)吻合（指標(biāo)、建筑定性等）

三、施工圖階段

1、消防

1.1設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人確認(rèn)審圖報(bào)告的內(nèi)容、定性、指標(biāo)等

1.2對(duì)施工圖審圖機(jī)構(gòu)出具的審查合格書(shū)的重點(diǎn)關(guān)注（合格書(shū)編制標(biāo)注、審查機(jī)構(gòu)印章、設(shè)計(jì)單位印章的關(guān)注）

1.3對(duì)施工圖消防備案資料裝訂的關(guān)注

1.4非住宅裝修工程應(yīng)報(bào)消防部門(mén)單獨(dú)審批

2、防雷

2.1對(duì)建筑物防雷等級(jí)的定性

2.2盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費(fèi)支出。

2.3別墅的屋頂避雷帶的敷設(shè)方式（明敷、暗敷或明暗結(jié)合）應(yīng)滿足防雷要求

3、規(guī)劃

3.1提供國(guó)土證或用地批準(zhǔn)書(shū)，如果被抵押計(jì)財(cái)部應(yīng)提供銀行的同意辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的書(shū)面說(shuō)明

3.2檢查審圖公司出具的審圖報(bào)告內(nèi)容、性質(zhì)

3.3復(fù)核施工圖是否和方案、初設(shè)批復(fù)意見(jiàn)吻合

3.4就地建設(shè)的人防施工圖審核意見(jiàn)應(yīng)齊備

3.5復(fù)核放線成果是否準(zhǔn)確、建筑間距是否滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定

由于放線偏差和節(jié)能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的基礎(chǔ)上再增加5厘米

3.6對(duì)節(jié)能復(fù)核結(jié)果的關(guān)注

3.7對(duì)規(guī)劃局信息中心提供的面積指標(biāo)核算結(jié)果的關(guān)注

a.施工圖階段的面積總指標(biāo)與方案階段的總指標(biāo)允許偏差1％；

b.確認(rèn)報(bào)建內(nèi)容中的各種性質(zhì)建筑的面積與施工圖是否吻合；

c.檢查規(guī)劃局核算的各單體建筑指標(biāo)與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗(yàn)收和按時(shí)交房給業(yè)主。

3.8外立面審查

4、人防

4.1人防工程易地建設(shè)只需完善人防繳費(fèi)手續(xù)。

4.2如果人防工程就地建設(shè)，對(duì)新建人防工程面積、等級(jí)、設(shè)計(jì)深度進(jìn)行審核，并獲得市人防辦對(duì)施工圖審核的書(shū)面意見(jiàn)。

四、工程施工過(guò)程中的規(guī)劃勘測(cè)檢查

1、主體±0檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測(cè)院進(jìn)行，主要復(fù)核主體各大角點(diǎn)的座標(biāo)、高程與規(guī)劃報(bào)建施工圖是否吻合。

2、裙樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測(cè)院進(jìn)行，主要復(fù)核裙樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報(bào)建施工圖是否吻合。

3、塔樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測(cè)院進(jìn)行，主要復(fù)核塔樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報(bào)建施工圖是否吻合。五、工程驗(yàn)收階段

1、消防驗(yàn)收

1.1工程驗(yàn)收范圍、面積、建筑名稱應(yīng)明晰

工程消防驗(yàn)收容易出現(xiàn)問(wèn)題的原因：

a.施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更；

b.對(duì)建筑名稱、面積統(tǒng)計(jì)口徑不一致（設(shè)計(jì)、工程、規(guī)劃、房管等部門(mén)）；

c.報(bào)建圖版本與施工版本不同；

d.非公開(kāi)原因。

措施：

（1）.在主體施工至正負(fù)零前，研發(fā)部組織向項(xiàng)目部作全面設(shè)計(jì)、報(bào)建交底，并移交一套完整報(bào)建資料給項(xiàng)目部；

（2）.在驗(yàn)收前3個(gè)月，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭組織項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)、報(bào)建、銷支組等核對(duì)報(bào)建圖與工程實(shí)體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。

1.2對(duì)建筑使用性質(zhì)應(yīng)與初設(shè)圖（或施工圖）消防批復(fù)一致（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

關(guān)系到工程竣工驗(yàn)收和今后的使用

1.3消防道路和撲救面是否滿足審批的規(guī)定

復(fù)核消防道路的寬度、數(shù)量、位置、距建筑物的距離等，復(fù)核撲救場(chǎng)的荷載、長(zhǎng)寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場(chǎng)地），撲救場(chǎng)周邊不能種植高大樹(shù)木遮擋消防撲救工作。

1.4對(duì)完工后的消防疏散通道的凈寬進(jìn)行復(fù)核

ａ.復(fù)核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規(guī)定。

ｂ.復(fù)核公共走道（住宅、非住宅）的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內(nèi)。

1.5落實(shí)是否配置了消防站，如有消防站則應(yīng)落實(shí)建設(shè)方式（就地建設(shè)或易地建設(shè)）。

1.6工程施工進(jìn)度是否達(dá)到驗(yàn)收條件。

建筑防火分隔及封堵施工完成；

防火門(mén)及閉門(mén)器、順序器安裝完成；

功能系統(tǒng)安裝調(diào)試應(yīng)完成；

消防道路和消防撲救場(chǎng)地應(yīng)完成。

2、防雷驗(yàn)收

2.1建筑物防雷工程地阻測(cè)試應(yīng)合格；

2.2避雷帶的設(shè)置方式是否有爭(zhēng)議？

2.3盡可能避免防雷檢測(cè)費(fèi)增加

3、規(guī)劃驗(yàn)收

3.1工程驗(yàn)收范圍、建筑名稱、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）應(yīng)明晰，容易混淆的原因：

施工中發(fā)生了設(shè)計(jì)變更；對(duì)建筑名稱、面積統(tǒng)計(jì)口徑不一致（設(shè)計(jì)、工程、規(guī)劃、銷售、房管等部門(mén)）；

報(bào)建圖版本與施工版本不同；

非公開(kāi)原因。

措施：

（1）.在主體施工至正負(fù)零前，研發(fā)部組織向工程部作全面設(shè)計(jì)、報(bào)建交底，并移交一套完整報(bào)建資料給工程部；

（2）.在驗(yàn)