房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度匯編

******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－01第A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目可行性性研究管理辦辦法第1頁共9頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第2頁共9頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。2可行性研究的步驟2.1籌備?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。2.2調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。2.3方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。2.4財務(wù)評價與不確定性分析。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)評價和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計劃。2.5編寫報告書。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實(shí)施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。3可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：3.1項(xiàng)目概況。主要包括：******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第3頁共9頁項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。3.2開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時間。其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。3.3市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。市場交易的數(shù)量與價格。服務(wù)對象分析、制定租售計劃。擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。3.4規(guī)劃設(shè)計方案選擇市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第4頁共9頁3.5資源供給建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。項(xiàng)目施工的組織計劃。項(xiàng)目施工期間的動力、水等供應(yīng)。項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。3.6項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。管理人員的配備方案。人員培訓(xùn)計劃、年管理費(fèi)用估算。3.7開發(fā)建設(shè)計劃前期開發(fā)計劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計劃。工程建設(shè)計劃。包括各個單項(xiàng)工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。建設(shè)場地的布置。施工隊(duì)伍的選擇。3.8項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。開發(fā)成本估算。銷售成本、經(jīng)營成本估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。財務(wù)評估。運(yùn)用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)評價。風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析。項(xiàng)目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第5頁共9頁結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。4可行性研究報告的撰寫4.1封面：要能反映評估項(xiàng)目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。4.2摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。4.3目錄4.4正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括：項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。4.5附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計劃表、項(xiàng)目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。4.6附圖：一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。5市場分析與需求預(yù)測5.1開發(fā)項(xiàng)目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查：5.1.1社會經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項(xiàng)目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的項(xiàng)目要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。5.1.3消費(fèi)者意愿調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對項(xiàng)目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項(xiàng)目的評價、消費(fèi)者的購買動機(jī)、購買能力及購買偏好等。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第6頁共9頁物資供應(yīng)市場調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項(xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。5.2市場調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法：積累資料。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進(jìn)行整理鑒別。走訪調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、價格及改進(jìn)提高的要求。征詢。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞?。在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測。6地點(diǎn)選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評價是對可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。分析評價內(nèi)容包括：6.1擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；6.2擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件；6.3擬訂范圍的拆遷情況；6.4地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；6.5實(shí)際地價與地價潛在價值評價。7資金籌措7.1制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。7.2資金籌措計劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第7頁共9頁8財務(wù)評價8.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動態(tài)法。8.2靜態(tài)法是通過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來計算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。8.3動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。8.4財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率ic，將項(xiàng)目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV≥0項(xiàng)目可行；FNPV＜0項(xiàng)目不可行。8.5財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為：FIRR≥ic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行；FIRR＜ic項(xiàng)目不可行。8.6財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。8.7動態(tài)投資回收期（P’t）動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。9不確定性分析9.1項(xiàng)目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第8頁共9頁9.3敏感性分析是通過分析、預(yù)測項(xiàng)目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項(xiàng)目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計算項(xiàng)目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險越小。10可行性研究管理10.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項(xiàng)目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。10.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。10.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。10.4開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報告必須上報國華實(shí)業(yè)公司，并由其主持論證審批。10.5開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報告及決策意見，不論實(shí)施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤?0.6可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。10.7開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。附錄：財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式1靜態(tài)評價指標(biāo)1.1投資收益率（R）投資收益率（R）=凈收益額÷項(xiàng)目投資總額×100%1.2靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—001版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可可行性研究管管理辦法頁碼：第9頁共9頁2動態(tài)評價指標(biāo)2.1財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CI-C0）t（1+ic）-t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量C0—現(xiàn)金流出量2）（CI-C0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準(zhǔn)收益率4）n—計算期2.2財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0式中符號代表意義同上式。2.3財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）FPVR=FNPV÷I式中：1）FNPV—財務(wù)凈現(xiàn)值2）I—投資現(xiàn)值2.4動態(tài)投資回收期（p’t）∑（CI-C0）t（1+ic）-t=0動態(tài)投資回收期（P’t）=（累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表）-1+當(dāng)年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值÷當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－02第A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理細(xì)則第1頁共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—002版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)細(xì)則頁碼：第2頁共6頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1總則為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。2項(xiàng)目開發(fā)管理2.1項(xiàng)目選擇：由開發(fā)部配合實(shí)業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項(xiàng)目。2.2可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報告報國華實(shí)業(yè)公司審批。2.4土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。2.5計劃編制：土地合同簽定后，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計劃書，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場等事項(xiàng)的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。2.6前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有：向開發(fā)管理部門報批項(xiàng)目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項(xiàng)目立項(xiàng)。向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。向規(guī)劃部門申請規(guī)規(guī)劃定點(diǎn)，辦辦理建設(shè)用地地許可證。如系舊城改造項(xiàng)目目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政政策委托拆遷遷管理部門辦辦理拆遷安置置，拆遷完畢畢后請有關(guān)部部門驗(yàn)收。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—002版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)細(xì)則頁碼：第3頁共6頁2.7規(guī)劃設(shè)設(shè)計：由工程程部配合實(shí)業(yè)業(yè)公司完成。要要貫徹充分利利用土地、完完善使用功能能、利于房產(chǎn)產(chǎn)銷售、降低低工程造價、美美化周圍環(huán)境境的原則。大大型項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計宜采采用招標(biāo)方式式確定設(shè)計單單位。規(guī)劃設(shè)設(shè)計完成后，向向規(guī)劃部門報報批，開發(fā)部部組織申領(lǐng)建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證。2.8現(xiàn)場施施工準(zhǔn)備工程部負(fù)責(zé)委托測測量與勘探，辦辦理地形圖和和工程地質(zhì)勘勘察資料。工程部組織實(shí)施項(xiàng)項(xiàng)目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時爭取辦理“七通一平”。2.9委托工工程施工監(jiān)理理：所有開發(fā)發(fā)項(xiàng)目原則上上都要委托施施工監(jiān)理。宜宜采用招標(biāo)或或議標(biāo)的方式式選擇工程監(jiān)監(jiān)理單位；應(yīng)應(yīng)明確工程監(jiān)監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)權(quán)限、與公司司工程部的職職責(zé)分工，并并應(yīng)有與對監(jiān)監(jiān)理單位進(jìn)行行監(jiān)督、管理理、獎罰相對對應(yīng)的合同、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、行政管管理措施或辦辦法。工程部部負(fù)責(zé)組織委委托監(jiān)理。2.10編制制項(xiàng)目施工組組織總設(shè)計：：項(xiàng)目具備開開工條件時，總總工程師組織織工程部編制制項(xiàng)目施工組組織總設(shè)計，明明確單項(xiàng)工程程開工順序、施施工隊(duì)伍及資資金的調(diào)度、各各單項(xiàng)（或單單位）工程開開工時間、設(shè)設(shè)備及材料的的采購準(zhǔn)備及及時間、質(zhì)量量控制計劃、場場地的利用及及安排等。2.11施工工隊(duì)伍選擇：：項(xiàng)目施工組組織總設(shè)計確確定后，經(jīng)濟(jì)濟(jì)部應(yīng)按計劃劃組織選擇施施工隊(duì)伍。具具體操作方式式見工程招標(biāo)標(biāo)管理規(guī)定。施施工隊(duì)伍確定定后，公司應(yīng)應(yīng)與其簽訂正正式的施工合合同。2.12開工工手續(xù)：工程程開工前，開開發(fā)部配合工工程部辦理消消防、抗震監(jiān)監(jiān)督、工程報報建、開工報報告、施工許許可證、質(zhì)量量監(jiān)督、安全全監(jiān)督等手續(xù)續(xù)。2.13自購購工程用設(shè)備備、材料的招招標(biāo)與供貨：：工程開工前前，工程部應(yīng)應(yīng)依據(jù)設(shè)計施施工圖紙及開開發(fā)項(xiàng)目定位位做好設(shè)備、材材料選型、定定位工作。相相關(guān)部門（或或工程部門）根根據(jù)設(shè)備、材材料定位要求求及施工組織織總設(shè)計的時時間安排選擇擇供貨商，一一般采用招標(biāo)標(biāo)或議標(biāo)的方方式確定供貨貨商。供貨商商確定后，公公司應(yīng)與其簽簽訂正式的供供貨合同。2.14施工工管理：工程程部負(fù)責(zé)施工工管理。管理理內(nèi)容主要包包括：組織施工前的圖紙紙會審，審核核施工單位的的施工組織設(shè)設(shè)計；協(xié)助施工單位解決決現(xiàn)場的特殊殊困難；督促施工單位按合合同要求完成成施工進(jìn)度，實(shí)實(shí)事求是地對對工程進(jìn)度做做出簽證；******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—002版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)細(xì)則頁碼：第4頁共6頁清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材材料，督促施施工單位做好好工程材料的的取樣檢驗(yàn)，檢檢查材料合格格證；督促施工單位做好好分部、分項(xiàng)項(xiàng)工程的自檢檢、互檢工作作，組織進(jìn)行行隱蔽工程的的驗(yàn)收，嚴(yán)格格控制工程質(zhì)質(zhì)量；及時發(fā)現(xiàn)、處理施施工中出現(xiàn)的的問題，對質(zhì)質(zhì)量事故，必必須向公司及及有關(guān)行業(yè)主主管部門反映映，妥善處理理；協(xié)調(diào)解決兩個以上上施工單位的的施工交叉關(guān)關(guān)系；督促施工單位進(jìn)行行工程維修。委托監(jiān)理公司進(jìn)行行施工監(jiān)理的的項(xiàng)目，要嚴(yán)嚴(yán)格按照《委委托監(jiān)理合同同》、《工程程監(jiān)理實(shí)施細(xì)細(xì)則》對以上上施工管理工工作進(jìn)行分工工，避免與公公司工程部工工作交叉，并并按《委托監(jiān)監(jiān)理合同》、《工工程監(jiān)理實(shí)施施細(xì)則》對監(jiān)監(jiān)理單位進(jìn)行行日常監(jiān)督。2.15工程程造價預(yù)測及及預(yù)算：項(xiàng)目目定位前，經(jīng)經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合合開發(fā)部對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)論證；項(xiàng)目目定位后，經(jīng)經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合合實(shí)業(yè)公司做做項(xiàng)目投資估估算；正式設(shè)設(shè)計施工圖出出來后，經(jīng)濟(jì)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計計施工圖預(yù)算算。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)應(yīng)視以上工作作量大小外委委編制或自行行編制，以此此作為控制項(xiàng)項(xiàng)目投資、工工程成本的依依據(jù)或目標(biāo)。2.16工程程款撥付：項(xiàng)項(xiàng)目公司根據(jù)據(jù)工程進(jìn)度，編編制開發(fā)項(xiàng)目目的季度、月月度用款計劃劃，交財務(wù)部部組織資金。施施工單位按合合同提報工程程付款計劃后后，由經(jīng)濟(jì)部部進(jìn)行審核，并并配合財務(wù)部部撥款。2.17竣工工驗(yàn)收：開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工工程）竣工后后，先由公司司工程部組織織初驗(yàn)，初驗(yàn)驗(yàn)合格后向質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督部門門申請驗(yàn)收。成片開發(fā)項(xiàng)目竣工工后，工程部部組織初驗(yàn)，然然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)關(guān)部門進(jìn)行綜綜合驗(yàn)收。開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格格后，工程部部將工程項(xiàng)目目資料綜合整整理后按規(guī)定定時間向城建建檔案館報送送。2.18工程造價價決算：工程程竣工后，由由經(jīng)濟(jì)部審核核施工單位提提報的工程竣竣工造價結(jié)算算（必要時，可可委托審計事事務(wù)所進(jìn)行審審計），工程程部配合，并并與施工單位位辦理工程造造價結(jié)算手續(xù)續(xù)。財務(wù)部依依據(jù)確認(rèn)的工工程造價結(jié)算算編制工程竣竣工財務(wù)決算算，對項(xiàng)目工工程投資進(jìn)行行竣工清點(diǎn)。2.19技術(shù)術(shù)檔案管理：：綜合部根據(jù)據(jù)檔案管理要要求制定相應(yīng)應(yīng)辦法進(jìn)行管管理。主要是是：******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—002版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)細(xì)則頁碼：第5頁共6頁收集、保管開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的原始資資料，包括立立項(xiàng)批文、用用地許可證、建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、拆拆遷驗(yàn)收證、建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、建建設(shè)工程施工工許可證、開開工報告等等等。收集開發(fā)項(xiàng)目的全全套工程資料料，審查、保保管施工單位位提交的竣工工資料，包括括工程地質(zhì)勘勘察報告、規(guī)規(guī)劃圖、施工工圖、圖紙會會審記錄、重重要施工日志志、材料化驗(yàn)驗(yàn)與試驗(yàn)報告告、隱蔽工程程驗(yàn)收單、設(shè)設(shè)計變更記錄錄、現(xiàn)場簽證證、質(zhì)量事故故處理報告、竣竣工決算書等等。3房產(chǎn)銷售管管理3.1對房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的銷售工作作應(yīng)提前介入入。在可行性性研究階段，開開發(fā)部就項(xiàng)目目的銷售前景景、預(yù)期售價價提出意見，并并對項(xiàng)目進(jìn)行行市場定位即即確定項(xiàng)目的的主要銷售對對象。在規(guī)劃劃設(shè)計階段，開開發(fā)部應(yīng)根據(jù)據(jù)市場定位和和掌握的市場場信息，對項(xiàng)項(xiàng)目的戶型設(shè)設(shè)置、面積大大小、內(nèi)部設(shè)設(shè)施、設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等提出相相應(yīng)的意見。3.2項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計一一經(jīng)批準(zhǔn)，開開發(fā)部應(yīng)會同同相關(guān)部門編編制銷售計劃劃，包括銷售售策略、銷售售方式、平均均售價、銷售售進(jìn)度等，制制訂詳細(xì)的銷銷售方案，確確定每樓層、每每單元的明細(xì)細(xì)價格，定出出底價，報公公司主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批后實(shí)施施。3.3開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開工前后后，開發(fā)部應(yīng)應(yīng)辦理商品房房預(yù)售登記手手續(xù)，領(lǐng)取商商品房預(yù)售許許可證。為促促進(jìn)銷售，有有條件的還可可與銀行聯(lián)系系，辦理按揭揭委托。3.4開發(fā)部部應(yīng)采取各種種方式促銷商商品房，如在在報紙、期刊刊、廣播電視視等新聞媒介介上發(fā)布廣告告，制作售樓樓說明書向潛潛在客戶分發(fā)發(fā)，在現(xiàn)場制制作廣告牌，有有目的地上門門推銷，委托托代理銷售等等等。3.5銷售開開始后，應(yīng)隨隨著項(xiàng)目建設(shè)設(shè)進(jìn)度并根據(jù)據(jù)市場反應(yīng)、銷銷售情況對售售房價格進(jìn)行行相應(yīng)調(diào)整。3.6商品房房的銷售，除除預(yù)售時或建建成后一次性性付清房款外外，其余均不不得享有優(yōu)惠惠。特殊情況況需要予以優(yōu)優(yōu)惠的，須經(jīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集集體研究批準(zhǔn)準(zhǔn)。3.7銷售商商品房必須簽簽訂書面合同同，合同須具具備以下基本本內(nèi)容：所售房產(chǎn)的位置、面面積、標(biāo)準(zhǔn)、附附屬設(shè)施、交交付時間；房產(chǎn)單位售價、總總價款、付款款方式和定金金；合同雙方的權(quán)利和和義務(wù)；違約責(zé)任和懲處方方式；爭議解決辦法及其其他約定的條條款。3.8任何購購房業(yè)主若未未按合同約定定付清房款，一一律不得將所所購房產(chǎn)交付付其使用，違違者對責(zé)任人人就所造成的的損失給予處處罰。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—002版本：A版第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)細(xì)則頁碼：第6頁共6頁3.9開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目通過竣工工驗(yàn)收后，開開發(fā)部應(yīng)為購購房業(yè)主辦理理產(chǎn)權(quán)證書。3.10房產(chǎn)產(chǎn)銷售基本結(jié)結(jié)束后，由開開發(fā)部、財務(wù)務(wù)部共同寫出出開發(fā)項(xiàng)目投投資效益總結(jié)結(jié)報告，上報報公司領(lǐng)導(dǎo)。同同時，開發(fā)部部還應(yīng)配合財財務(wù)部編制開開發(fā)項(xiàng)目決算算報告，對項(xiàng)項(xiàng)目收益情況況加以認(rèn)真分分析。3.11公司司在資金情況況允許的條件件下，可將所所開發(fā)的重要要位置的商業(yè)業(yè)用房、寫字字樓留作固定定資產(chǎn)，用于于對外租賃，獲獲得長期的租租金收益。4物業(yè)管理4.1開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在進(jìn)行房房產(chǎn)銷售之前前，公司應(yīng)根根據(jù)項(xiàng)目情況況選定物業(yè)管管理單位，由由其承擔(dān)項(xiàng)目目建成后的管管理。任何開開發(fā)項(xiàng)目，既既可由公司控控股的物業(yè)管管理公司承擔(dān)擔(dān)管理任務(wù)，也也可委托非公公司控股的物物業(yè)管理公司司進(jìn)行管理。公公司要與選定定的物業(yè)公司司簽訂合同。4.2物業(yè)管管理公司對項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收接管管后，負(fù)責(zé)所所管理項(xiàng)目的的房屋設(shè)備、市市政公用設(shè)施施、生活服務(wù)務(wù)設(shè)施的日常常管理和維護(hù)護(hù)維修，并可可按實(shí)際情況況相應(yīng)負(fù)責(zé)園園林綠化、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、保保安等事務(wù)，還還可為居民（用用戶）提供其其他無償或有有償?shù)姆?wù)。4.3工程竣竣工后，在工工程保修期間間，物業(yè)管理理公司發(fā)現(xiàn)工工程質(zhì)量等問問題，應(yīng)及時時向公司工程程部反映，由由工程部責(zé)成成施工單位及及時修繕；或或自行修繕，并并會同相關(guān)部部門按實(shí)扣除除施工單位保保修金。4.4物業(yè)管管理公司按《業(yè)業(yè)主須知》規(guī)規(guī)定定期向服服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)業(yè)主收取有關(guān)關(guān)費(fèi)用。4.5開發(fā)建建成區(qū)居住業(yè)業(yè)主數(shù)達(dá)到一一定規(guī)模，應(yīng)應(yīng)成立業(yè)主委委員會，由業(yè)業(yè)主委員會決決定物業(yè)管理理的委托事宜宜。5附則5.1本制度度自正式頒布布之日實(shí)施。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－03第A版第0次修改標(biāo)題：工地例會制制度第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—003版本：A版第0次修改標(biāo)題：工地例會制度頁碼：第2頁共3頁工地例會制度1目的完善工程管理制度度，加強(qiáng)對在在建工程的進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)量、投投資控制的管管理，提高工工作效率，加加強(qiáng)建設(shè)單位位、監(jiān)理單位位、施工單位位等有關(guān)方面面的協(xié)調(diào)及聯(lián)聯(lián)系，切實(shí)解解決工程建設(shè)設(shè)中實(shí)際存在在的問題。2工程例會的組織2.1工程例會會為定期會議議，每次例會會時間由各項(xiàng)項(xiàng)目部自定。2.2工程例例會主持人為為工地總監(jiān)理理工程師或工工地總監(jiān)代表表。2.3工程例例會參加人員員包括項(xiàng)目公公司經(jīng)理、駐駐項(xiàng)目公司各各專業(yè)技術(shù)人人員、施工單單位和監(jiān)理單單位相關(guān)人員員。2.4項(xiàng)目公公司應(yīng)提前與與監(jiān)理單位進(jìn)進(jìn)行溝通，當(dāng)當(dāng)預(yù)計要有重重大問題決策策時，需請示示公司總經(jīng)理理或總工參加加。2.5會議的的時間變更或或取消由工程程例會主持人人決定。2.6會議結(jié)結(jié)束后，由監(jiān)監(jiān)理單位記錄錄人員整理形形成《例會紀(jì)紀(jì)要》，并于于會后第二天天發(fā)給與會人人員。2.7與會人人員參加例會會時需簽到，收收到《例會紀(jì)紀(jì)要》后需簽簽收。2.8監(jiān)理單單位每月要出出一份《監(jiān)理理月報》發(fā)至至各與會單位位，項(xiàng)目公司司應(yīng)及時將《監(jiān)監(jiān)理月報》傳傳遞到濟(jì)南公公司，供公司司領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.9項(xiàng)目公公司人員應(yīng)將將每一份《監(jiān)監(jiān)理月報》、《例例會紀(jì)要》登登記、備案。3工程例會會議程序序3.1施工單單位施工人員員對本周工程程進(jìn)度以及下下周工程進(jìn)度度的安排進(jìn)行行匯報，提出出對本周工程程施工中所遇遇到的設(shè)計、施施工、材料供供應(yīng)等各方面面存在的問題題，并對下道道工序的施工工方法、進(jìn)度度、安排進(jìn)行行說明。3.2項(xiàng)目公公司經(jīng)理、各各專業(yè)技術(shù)人人員，對施工工單位提出的的問題進(jìn)行答答復(fù)。監(jiān)理公公司對本周施施工監(jiān)理過程程中的施工質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)度、材材料供應(yīng)、投投資控制、安安全生產(chǎn)情況況進(jìn)行說明，并并提出監(jiān)理過過程中所發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題，提提出相應(yīng)控制制措施。項(xiàng)目目經(jīng)理對各施施工單位之間間、各專業(yè)之之間在施工中中所遇到的配配合問題進(jìn)行行協(xié)調(diào)。3.3其他與與會人員進(jìn)行行會議發(fā)言。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—003版本：A版第0次修改標(biāo)題：工地例會制度頁碼：第3頁共3頁3.4例會主主持人對會議議進(jìn)行總結(jié)。并并對各與會人人員提出的主主要問題通過過討論做出結(jié)結(jié)論，對本周周工程建設(shè)概概況進(jìn)行總結(jié)結(jié)，并對下周周監(jiān)理工作做做出具體部署署。3.5每月最最后一個例會會，除以上會會議內(nèi)容以外外，要求施工工單位將本月月的計劃與實(shí)實(shí)際完成進(jìn)行行對比，查找找原因，落實(shí)實(shí)責(zé)任，并將將下月工程建建設(shè)的安排列列入該會議的的議程。4工程例會落實(shí)4.1工程例例會紀(jì)要是過過去一周工程程建設(shè)的集體體檢討和全面面總結(jié)，對在在建工程具有有指導(dǎo)意義。4.2監(jiān)理單單位及駐項(xiàng)目目各專業(yè)人員員在日常監(jiān)理理過程中，應(yīng)應(yīng)把例會紀(jì)要要所提出的施施工、材料供供應(yīng)、投資控控制以及各工工種、各專業(yè)業(yè)之間的協(xié)調(diào)調(diào)問題作為監(jiān)監(jiān)理的一項(xiàng)具具體工作內(nèi)容容，并對各種種問題的解決決情況作監(jiān)理理記錄，并在在下次的例會會上對上述問問題的解決情情況做出匯報報。4.3總監(jiān)理理工程師或工工地總監(jiān)代表表應(yīng)督促各施施工單位在工工程建設(shè)中嚴(yán)嚴(yán)格遵守工程程例會對工程程建設(shè)中發(fā)生生的問題所做做出的結(jié)論處處理施工與其其他矛盾，并并要求施工人人員于下次例例會上，匯報報上次例會紀(jì)紀(jì)要中有關(guān)問問題及處理情情況和有關(guān)結(jié)結(jié)論的落實(shí)情情況。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－04第A版第0次修改標(biāo)題：施工圖管理理制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—004版本：A版第0次修改標(biāo)題：施工圖管理制度頁碼：第2頁共2頁施工圖管理制度1目的施工圖紙的管理是是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)技術(shù)管理中中的重要環(huán)節(jié)節(jié)，為正常的的工程施工管管理、良好的的物業(yè)管理所所必需，并為為最終的竣工工結(jié)算打下基基礎(chǔ)。2施工圖紙管理內(nèi)容容：2.1接到設(shè)設(shè)計單位送來來的圖紙應(yīng)立立即整理，編編號和分發(fā)。2.2完整的的施工圖應(yīng)包包括總配圖及及總說明、總總目錄、建筑筑圖、結(jié)構(gòu)圖圖、設(shè)備圖（給給排水、采暖暖、通風(fēng)、空空調(diào)、設(shè)備安安裝等）、電電氣圖（配電電、照明、綜綜合布線、自自動報警、安安防等）、室室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖、通用用圖、設(shè)計說說明書等。2.3施工圖圖紙的數(shù)量應(yīng)應(yīng)在20套，包括精精裝本4套，平裝16套。3施工圖紙的管理程程序:3.1圖紙的的整理。收到到圖紙后，核核對其套數(shù)、頁頁數(shù)、種類，并并按用途進(jìn)行行分類、編號號、登記。3.2圖紙的的分發(fā)。項(xiàng)目公司申報開工工證及進(jìn)行工工程招標(biāo)、消消防報審、設(shè)設(shè)計審查各一一套。公司存檔2套，總總工1套，工程部部、經(jīng)濟(jì)部各各1套。工地現(xiàn)場2套。施工單位4套（為為其保留4套作為繪制制繪制竣工圖圖使用），監(jiān)理公司1套。分發(fā)登記：分發(fā)時時間、領(lǐng)取人人單位、姓名名、數(shù)量。3.3圖紙的的保管，由駐駐項(xiàng)目公司工工程技術(shù)人員員保管。3.4圖紙的的收回、作廢廢，對因設(shè)計計變更而作廢廢的圖紙應(yīng)及及時收回、登登記，并加蓋蓋作廢章。4竣工圖紙的管理細(xì)細(xì)則:4.1工程竣竣工驗(yàn)收后一一般在30天內(nèi)應(yīng)完成成竣工圖，由由施工單位負(fù)負(fù)責(zé)繪制。4.2一般少少量的局部變變更可在原圖圖上更改。4.3對局部部更改（變更更量大于4..2條者）可可在圖上增畫畫大樣圖或部部分更改圖。4.4對改動動較大的部分分要重新繪制制。4.5竣工圖圖一般應(yīng)繪制制4套，繪制完完成后由監(jiān)理理公司審核。4.6監(jiān)理公公司審核后加加蓋審核章上上交駐項(xiàng)目公公司技術(shù)人員員。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－05第A版第0次修改標(biāo)題：施工圖審學(xué)學(xué)制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—005版本：A版第0次修改標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度頁碼：第2頁共2頁施工圖審學(xué)制度1目的為使工程設(shè)計符合合開發(fā)經(jīng)營的的要求（功能能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其其他等），減減少設(shè)計誤差差，明確設(shè)計計要求，促進(jìn)進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順順利進(jìn)行。2施工圖審學(xué)組織：：2.1一般性性項(xiàng)目的圖紙紙審學(xué)由工程程部組織進(jìn)行行，對小區(qū)或或超過一定規(guī)規(guī)模以及重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)由公公司總工程師師組織審學(xué)。2.2開發(fā)公公司參加審學(xué)學(xué)人員構(gòu)成：：項(xiàng)目公司、工工程部、經(jīng)濟(jì)濟(jì)部、開發(fā)部部相關(guān)人員。2.3施工單位位確定后，施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位也應(yīng)應(yīng)組織審學(xué)。2.4審學(xué)圖圖紙要做認(rèn)真真記錄，并分分類整理形成成《審學(xué)圖紙紙意見書》，送送達(dá)設(shè)計單位位以備解決答答復(fù)。3圖紙審學(xué)內(nèi)容：3.1施工圖圖設(shè)計是否符符合設(shè)計委托托書中功能、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等等方面的要求求。3.2與政府府批準(zhǔn)的規(guī)劃劃、方案對照照，是否有不不符之處。3.3圖紙本身身是否存在錯錯、漏、碰、缺缺和不符合現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)規(guī)程的地方。3.4配套工工程是否完善善。3.5圖紙?jiān)O(shè)設(shè)計中采用的的新技術(shù)、新新工藝、新材材料、構(gòu)配件件的設(shè)備有無無實(shí)施性困難難。4圖紙審學(xué)程序：4.1按圖紙紙種類應(yīng)流先先總圖，再基基本圖紙，最最后是詳圖。4.2按專業(yè)業(yè)分，應(yīng)先建建筑，再結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備、電電氣圖，最后后是室內(nèi)裝飾飾圖。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－06第A版第0次修改標(biāo)題：施工圖設(shè)計計交底制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—006版本：A版第0次修改標(biāo)題：施工圖設(shè)計交底制制度頁碼：第2頁共2頁施工圖設(shè)計交底制制度1目的為全面貫徹設(shè)計要要求，使參加加施工的各單單位人員思路路一致，最大大限度的避免免施工中出現(xiàn)現(xiàn)失誤，同時時，也為解答答《審學(xué)圖紙紙意見書》中中所提的問題題。2施工圖設(shè)計交底的的組織2.1設(shè)計單單位參加人員員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人、土建、安安裝（給排水水、電、暖、通通等）工程的的設(shè)計人。2.2施工單單位參加人員員：項(xiàng)目經(jīng)理理、技術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人、各專業(yè)業(yè)施工員、預(yù)預(yù)算員。2.3開發(fā)公公司參加人員員：工程部、經(jīng)經(jīng)濟(jì)部技術(shù)人人員。2.4監(jiān)理公公司參加人員員：項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)或總監(jiān)代表表，各專業(yè)監(jiān)監(jiān)理工程師、造造價師、記錄錄人員。2.5由項(xiàng)目目總監(jiān)工程師師或總監(jiān)代表表負(fù)責(zé)組織、主主持。2.6參加人人員在圖紙會會審記錄上簽簽名、蓋章，一一式四份，各各單位一律存存檔。3施工圖設(shè)計交底的的基本內(nèi)容：：3.1設(shè)計人人員的設(shè)計意意圖與構(gòu)思，建建筑構(gòu)造要求求，特殊部位位以及有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。3.2結(jié)構(gòu)方方案的實(shí)施要要求，關(guān)鍵結(jié)結(jié)構(gòu)部位的施施工要求。3.3設(shè)備、電電氣工程的技技術(shù)要求，技技術(shù)參數(shù)的核核對。3.4對各專專業(yè)間穿插施施工的要求。3.5采用新新技術(shù)、新工工藝、新材料料的施工與工工藝要求、消消防要求。3.6其他需需提出和交待待的內(nèi)容。4施工圖設(shè)計交底的的基本程序：：4.1確定施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位后，并并各單位人員員配備齊全且且已全部到位位。4.2先由設(shè)設(shè)計單位對《審審學(xué)圖紙意見見書》中所提提問題統(tǒng)一解解答。4.3按各專專業(yè)分組進(jìn)行行，做到相互互學(xué)習(xí)，有問問有答，最后后進(jìn)行專業(yè)間間配合問題解解答。4.4設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理、開發(fā)、施施工單位負(fù)責(zé)責(zé)人發(fā)言，由由總監(jiān)進(jìn)行總總結(jié)。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－07第A版第0次修改標(biāo)題：施工現(xiàn)場臨臨時水電使用用管理規(guī)定第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—007版本：A版第0次修改標(biāo)題：施工現(xiàn)場臨時水電電使用管理規(guī)規(guī)定頁碼：第2頁共2頁施工現(xiàn)場臨時水電電使用管理規(guī)規(guī)定1目的施工用臨時水電的的正確使用與與計量，對保保證工程施工工正常進(jìn)行，工工程竣工決算算水電費(fèi)的計計量有著非常常重要的意義義。2適用范圍本規(guī)定適用于各項(xiàng)項(xiàng)目公司工程程管理中施工工現(xiàn)場內(nèi)所有有的施工單位位的臨時用水水、用電及水水電設(shè)施的使使用、管理、計計量。3規(guī)定的內(nèi)容容3.1項(xiàng)目公公司及開發(fā)部部應(yīng)將工地所所在地的市政政配套手續(xù)辦辦妥，技術(shù)資資料搜集齊全全。3.2工程技技術(shù)人員根據(jù)據(jù)工地所在地地的市政配套套現(xiàn)狀資料并并參考各施工工單位報審的的施工組織計計劃書中所提提出的臨時水水電需求總量量，計算出本本項(xiàng)目的臨時時水、電的總總負(fù)荷（包括括水表的型號號、數(shù)量、排排水管道的直直徑等；變壓壓器的容量、電電壓等），形形成書面資料料報項(xiàng)目公司司經(jīng)理批準(zhǔn)，并并配合項(xiàng)目公公司市政人員員作好臨時水水、電的接入入工作。3.3如果情情況允許，應(yīng)應(yīng)該將施工用用臨時水電的的接入與工程程完工后的正正式用水、電電同時考慮，以以避免二次浪浪費(fèi)。3.4臨時水水、電接入后后應(yīng)根據(jù)工地地現(xiàn)場實(shí)際情情況，配合監(jiān)監(jiān)理工程師繪繪制整個工地地的臨時水、電電分配圖。3.5各施工工單位之間出出現(xiàn)水、電需需求矛盾時，應(yīng)應(yīng)督促監(jiān)理工工程師進(jìn)行協(xié)協(xié)調(diào)，并優(yōu)先先考慮工程人人員生活、安安全的需要、及及重點(diǎn)工程的的正常進(jìn)行。3.6在施工工單位進(jìn)入、撤撤出工地現(xiàn)場場時，相關(guān)工工程技術(shù)人員員組織監(jiān)理單單位、施工單單位相關(guān)人員員對施工用水水表的表號、數(shù)數(shù)字、型號及及電表的型號號、表號、數(shù)數(shù)字、互感器器的倍數(shù)等參參數(shù)記錄并三三方簽字認(rèn)可可，項(xiàng)目公司司設(shè)立專門檔檔桉，工地有有專人負(fù)責(zé)。3.7工地臨臨時水電負(fù)責(zé)責(zé)人員，應(yīng)根根據(jù)工程所在在地的實(shí)際情情況定期檢查查各施工單位位的臨時水電電使用情況，將將水表、電表表的數(shù)字記錄錄三方簽字認(rèn)認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到到項(xiàng)目公司財財務(wù)人員。3.8各施工工單位在各自自施工場地內(nèi)內(nèi)的臨時水電電使用、管理理在監(jiān)理單位位、開發(fā)單位位的監(jiān)督下進(jìn)進(jìn)行，并對其其安全性負(fù)全全部責(zé)任。3.9各施工工單位變更水水表、電表時時及變更使用用位置時，應(yīng)應(yīng)報監(jiān)理單位位、開發(fā)單位位批準(zhǔn)后方能能進(jìn)行。3.10臨時時水電的使用用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)氐匦袠I(yè)部門的的內(nèi)部規(guī)定。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－08第A版第0次修改標(biāo)題：分部分項(xiàng)、隱隱蔽工程及竣竣工驗(yàn)收管理理制度第1頁共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—008版本：A版第0次修改標(biāo)題：分部分項(xiàng)、隱隱蔽工程及竣竣工驗(yàn)收管理理制度頁碼：第2頁共2頁分部分項(xiàng)、隱蔽工工程及竣工驗(yàn)驗(yàn)收管理制度度1目的對分部分項(xiàng)、隱蔽蔽工程及竣工工驗(yàn)收進(jìn)行管管理控制，確確保經(jīng)過驗(yàn)收收后的工程質(zhì)質(zhì)量達(dá)到規(guī)范范及設(shè)計要求求。2適用范圍適用于各項(xiàng)目分部部分項(xiàng)、隱蔽蔽工程的驗(yàn)收收及竣工驗(yàn)收收。3職責(zé)范圍項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織織專業(yè)技術(shù)人人員進(jìn)行工程程量、工程質(zhì)質(zhì)量、技術(shù)資資料的驗(yàn)收。4管理控制程程序4.1隱蔽工工程驗(yàn)收必須須在下一工序序前進(jìn)行，由由項(xiàng)目經(jīng)理委委托駐工地工工程師監(jiān)控監(jiān)監(jiān)理公司對隱隱蔽工程進(jìn)行行驗(yàn)收，并作作好監(jiān)控記錄錄。對隱蔽工工程中不符合合設(shè)計要求或或施工規(guī)范規(guī)規(guī)定的部分，項(xiàng)項(xiàng)目公司會同同監(jiān)理公司以以書面形式通通知施工單位位，限期整改改，處理符合合要求后，再再進(jìn)行驗(yàn)收。隱隱蔽工程中的的重要部位整整改時應(yīng)攝影影（拍照）備備查。4.2對于重重要的分部、分分項(xiàng)工程，各各專業(yè)工程師師會同監(jiān)理工工程師按照施施工規(guī)范驗(yàn)收收。其他項(xiàng)目目進(jìn)行不定期期抽檢，對抽抽檢不合格項(xiàng)項(xiàng)作出處理意意見及抽檢記記錄。4.3竣工驗(yàn)驗(yàn)收工程完工、竣工資資料整理完畢畢后施工單位位組織人員進(jìn)進(jìn)行全面自檢檢，并填報竣竣工驗(yàn)收報告告送交監(jiān)理公公司審核。項(xiàng)目公司經(jīng)理收到到監(jiān)理公司送送交的竣工驗(yàn)驗(yàn)收報告后2日內(nèi)通知監(jiān)監(jiān)理公司組織織驗(yàn)收。監(jiān)理公司組織監(jiān)理理工程師、各各專業(yè)工程師師、施工單位位有關(guān)人員根根據(jù)《建筑、安安裝工程質(zhì)量量驗(yàn)收評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)關(guān)規(guī)范對工程程進(jìn)行全面檢檢查，并由監(jiān)監(jiān)理公司填發(fā)發(fā)《質(zhì)量處理理通知單》，督督促施工單位位在規(guī)定的時時限內(nèi)整改完完畢，并及時時進(jìn)行復(fù)檢。項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)審查《竣工工工程質(zhì)量等等級核驗(yàn)表》。監(jiān)理公司、施工單單位對竣工資資料進(jìn)行全面面檢查合格后后，由施工單單位報送質(zhì)量量監(jiān)督站，等等待竣工驗(yàn)收收。對質(zhì)量監(jiān)督站所提提出的問題由由監(jiān)理公司填填發(fā)《質(zhì)量問問題處理通知知單》，督促促施工單位限限期整改完畢畢，并報送整整改報告，直直至通過竣工工驗(yàn)收。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－09第A版第0次修改標(biāo)題：工程交接驗(yàn)驗(yàn)收管理制度度第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—009版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程交接驗(yàn)收管理理制度頁碼：第2頁共3頁工程交接驗(yàn)收管理理制度1目的為使工程質(zhì)量、使使用功能符合合開發(fā)要求，方方便物業(yè)管理理，減少與業(yè)業(yè)主之間的糾糾紛，明確開開發(fā)單位與施施工單位之間間的責(zé)任及物物業(yè)與開發(fā)單單位之間的管管理界限，特特制定此制度度。2適用范圍公司開發(fā)的所有項(xiàng)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)驗(yàn)收后的交接接驗(yàn)收過程。3內(nèi)容3.1交接驗(yàn)驗(yàn)收的依據(jù)工程發(fā)包合同；施工圖紙、設(shè)計變變更、竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料；國家現(xiàn)行施工規(guī)范范；質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收收意見；委托物業(yè)管理合同同；銷售合同、業(yè)主入入住手冊；國家有關(guān)其他規(guī)定定。3.2交接驗(yàn)驗(yàn)收的組織在質(zhì)量監(jiān)督站最后后一次整改報報告批復(fù)后。由項(xiàng)目公司經(jīng)理組組織、安排。參加人包括開發(fā)部部、工程部、銷銷售部、經(jīng)濟(jì)濟(jì)部、、物業(yè)業(yè)公司、監(jiān)理理單位、施工工單位相關(guān)人人員。項(xiàng)目公司指定專人人進(jìn)行記錄，完完成后請相關(guān)關(guān)責(zé)任人在原原始記錄上簽簽字，并于三三天內(nèi)將整理理記錄發(fā)于各各參與單位。3.3交接驗(yàn)驗(yàn)收的程序開發(fā)部、銷售部的的側(cè)重點(diǎn)在于于工程的使用用功能、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否符合要要求。工程部主要以工程程施工質(zhì)量、工工程的完整性性為重點(diǎn)。物業(yè)公司的驗(yàn)收重重點(diǎn)除工程質(zhì)質(zhì)量外，更要要著重于檢修修的方便、設(shè)設(shè)備的運(yùn)行、技技術(shù)資料的完完整等。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—009版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程交接驗(yàn)收管理理制度頁碼：第3頁共3頁按照專業(yè)分組進(jìn)行行驗(yàn)收，一般般劃分為土建建（含建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、裝飾等等）、設(shè)備（含含給排水、采采暖、通風(fēng)、空空調(diào)等）、電電氣（含變配配電、動力電電、照明電、消消防、通訊、安安防等）。每天（或每單位工工程）驗(yàn)收完完畢后，各組組進(jìn)行分組整整理交給記錄錄人員統(tǒng)一匯匯總。屬于施工單位質(zhì)量量問題的，要要求監(jiān)理公司司針對匯總情情況下達(dá)整改改通知，限期期完成。屬于開發(fā)單位自行行安排的項(xiàng)目目，項(xiàng)目公司司經(jīng)理應(yīng)要求求工程部、經(jīng)經(jīng)濟(jì)部督促完完善。各方整改完畢后，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收通過后后由項(xiàng)目公司司經(jīng)理簽字，交交由物業(yè)公司司管理。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－10第A版第0次修改標(biāo)題：工程施工控控制程序第1頁共4頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—110版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程施工控制程序序頁碼：第2頁共4頁工程施工控制程序序1目的通過對工程施工控控制，確保工工程施工的順順利進(jìn)行，保保證工程建設(shè)設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)的順順利實(shí)現(xiàn)。2適用范圍適用于所有項(xiàng)目的的單位、分部部、分項(xiàng)工程程各施工階段段的控制管理理。3內(nèi)容3.1項(xiàng)目公司經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)度計計劃的總控制制，并負(fù)責(zé)施施工過程的總總體協(xié)調(diào)及重重大變更的下下發(fā)實(shí)施，負(fù)負(fù)責(zé)審批監(jiān)理理公司提交的的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃劃。3.2各專業(yè)業(yè)技術(shù)人員做做到熟悉圖紙紙，參與圖紙紙審學(xué)、技術(shù)術(shù)交底，負(fù)責(zé)責(zé)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡巡視工地，監(jiān)監(jiān)視測量監(jiān)理理公司的工作作情況，保存存有關(guān)記錄，作作好技術(shù)資料料管理、移交交工作。4控制程序4.1工程施施工準(zhǔn)備階段段的工作工程部審查監(jiān)理單單位的監(jiān)理大大綱、監(jiān)理規(guī)規(guī)劃及監(jiān)理實(shí)實(shí)施細(xì)則。監(jiān)理公司在開工前前審核施工單單位提供的施施工組織設(shè)計計，并由監(jiān)理理工程師簽署署審核意見后后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目目公司審核，項(xiàng)項(xiàng)目公司審核核的重點(diǎn)：.1施工計劃劃安排是否符符合要求；.2施工部署署、施工方法法是否切實(shí)可可行；.3施工平面面布置的合理理性；.4質(zhì)量管理理組織措施是是否能夠保證證質(zhì)量目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)；.5冬雨季施施工措施是否否能夠保證工工程的順利進(jìn)進(jìn)行；.6對工程安安全方面的薄薄弱環(huán)節(jié)所采采取的措施是是否能夠滿足足施工安全目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；；.7工程成品品保護(hù)措施是是否滿足驗(yàn)收收要求。由工程部組織開發(fā)發(fā)部、經(jīng)濟(jì)部部、、施工單單位、設(shè)計單單位、監(jiān)理單單位進(jìn)行圖紙紙會審和技術(shù)術(shù)交底，執(zhí)行行《圖紙審學(xué)學(xué)制度》、《施施工圖紙?jiān)O(shè)計計交底制度》。由項(xiàng)目公司組織現(xiàn)現(xiàn)場技術(shù)人員員進(jìn)行施工現(xiàn)現(xiàn)場的有關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，向向施工單位提提供施工場地地的地下、地地上管網(wǎng)線路路資料，并將將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐坐標(biāo)控制點(diǎn)以以書面形式交交施工單位，并并現(xiàn)場交驗(yàn)。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—110版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程施工控制程序序頁碼：第3頁共4頁項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場場技術(shù)人員、監(jiān)監(jiān)理單位、施施工單位召開開開工會議。會會議對開工前前的各項(xiàng)準(zhǔn)備備工作進(jìn)行檢檢查，確定施施工聯(lián)絡(luò)方式式，創(chuàng)造良好好的施工環(huán)境境。4.2工程施施工進(jìn)度控制制工程部與監(jiān)理單位位審核施工單單位的工程總總進(jìn)度計劃、分分項(xiàng)工程工期期安排是否符符合總工期控控制目標(biāo)、施施工總平面圖圖是否存在影影響工程進(jìn)度度和現(xiàn)場文明明、安全施工工的因素，對對審核中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題由監(jiān)監(jiān)理單位督促促施工單位進(jìn)進(jìn)行整改。項(xiàng)目公司組織監(jiān)理理單位審核施施工單位的材材料設(shè)備的采采購計劃與施施工進(jìn)度計劃劃的同步性，對對不能滿足要要求的計劃進(jìn)進(jìn)行修正。由工程部組織監(jiān)理理單位對施工工單位的勞動動力進(jìn)場情況況、施工機(jī)械械配置情況、周周轉(zhuǎn)性工具材材料的進(jìn)場情情況進(jìn)行監(jiān)督督檢查，確保保滿足施工進(jìn)進(jìn)度計劃的需需要。4.3工程施施工質(zhì)量控制制工程部組織監(jiān)理單單位監(jiān)督檢查查施工單位嚴(yán)嚴(yán)格按設(shè)計圖圖紙施工，并并符合國家規(guī)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；；對重要分項(xiàng)項(xiàng)工程要督促促施工單位制制訂切實(shí)可行行的施工方案案，并監(jiān)督實(shí)實(shí)施。工程部監(jiān)視測量監(jiān)監(jiān)理公司及施施工單位，確確保使用經(jīng)檢檢驗(yàn)合格的材材料、構(gòu)件及及設(shè)備。工程部督促監(jiān)理單單位做好施工工中的質(zhì)量檢檢查，并與監(jiān)監(jiān)理單位一起起檢查施工單單位對質(zhì)量問問題的處理情情況。發(fā)生質(zhì)質(zhì)量事故時，由由監(jiān)理單位組組織進(jìn)行調(diào)查查處理。工程部組織施工管管理人員進(jìn)行行現(xiàn)場巡視，及及時處理施工工中存在的質(zhì)質(zhì)量問題，并并做好記錄。4.3.5在每每周的工程例例會上，由監(jiān)監(jiān)理單位對工工程施工質(zhì)量量情況進(jìn)行總總結(jié)，提出存存在的問題，研研究制訂措施施，并監(jiān)督實(shí)實(shí)施。工程部對工程施工工過程中的設(shè)設(shè)計變更，執(zhí)執(zhí)行公司規(guī)定定。工程部督促施工、監(jiān)監(jiān)理單位及時時報送有關(guān)工工程建設(shè)的各各種文件資料料，由項(xiàng)目公公司資料員做做好檔案文件件的收集、整整理、移交等等工作。對關(guān)鍵的設(shè)備安裝裝和施工工序序，由工程部部進(jìn)行重點(diǎn)控控制，加強(qiáng)監(jiān)監(jiān)督檢查的力力度，采取有有效的措施，對對各個環(huán)節(jié)實(shí)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)監(jiān)控。4.4工程施施工投資控制制4.5工程施施工安全控制制項(xiàng)目公司組織工程程部監(jiān)督監(jiān)理理單位檢查施施工單位是否否建立、健全全與現(xiàn)場安全全文明施工有有關(guān)的規(guī)章制制度。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—110版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程施工控制程序序頁碼：第4頁共4頁監(jiān)理單位組織施工工單位每周進(jìn)進(jìn)行一次工地地安全檢查。記記錄檢查中發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題，并并以監(jiān)理通知知的形式下發(fā)發(fā)施工單位，責(zé)責(zé)令限期整改改。項(xiàng)目公司組織對發(fā)發(fā)生的安全事事故，進(jìn)行調(diào)調(diào)查處理。4.6工程驗(yàn)驗(yàn)收控制工程部依據(jù)《分部部分項(xiàng)、隱蔽蔽工程及竣工工驗(yàn)收管理制制度》的規(guī)定定，監(jiān)督監(jiān)理理單位、施工工單位進(jìn)行分分項(xiàng)、分部、單單位工程及竣竣工驗(yàn)收工作作，未經(jīng)驗(yàn)收收，施工單位位不得進(jìn)入下下一道工序施施工。工程部組織設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理、施工單單位及時到質(zhì)質(zhì)檢部門辦理理階段性驗(yàn)收收和工程竣工工驗(yàn)收。5記錄5.1施工組組織方案審查查記錄******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－11第A版第0次修改標(biāo)題：工程變更控控制程序第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—111版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程變更控制程序序頁碼：第2頁共3頁工程變更控制程序序1目的是工程日常管理中中一項(xiàng)重要的的工作，是通通過遵循規(guī)定定的控制原則則和執(zhí)行既定定的工作流程程，將項(xiàng)目總總投資和單位位成本控制在在工程預(yù)算或或工程合同造造價的目標(biāo)范范圍內(nèi)，使項(xiàng)項(xiàng)目利潤最大大化。2內(nèi)容2.1建設(shè)單單位、設(shè)計單單位、施工單單位和監(jiān)理單單位都可以提提出工程變更更。2.2工程變變更包括：設(shè)計變更。工程量變更。有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范、技術(shù)文文件的變更。施工時間的變更。施工工藝或施工次次序的變更。合同條件的變更。3原則3.1盡量減減少的原則。各各部門技術(shù)人人員要充分做做好工程前期期工作和施工工前準(zhǔn)備工作作，把工程變變更降至最低低限度。3.2嚴(yán)格控控制的原則。要要嚴(yán)格控制設(shè)設(shè)計變更審批批權(quán)限，健全全設(shè)計變更的的審批程序，防防止任意提高高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，改改變工程規(guī)模模，增加工程程投資費(fèi)用。4工程變更的的管理范圍劃劃分2.1設(shè)計變變更、技術(shù)文文件變更、施施工工藝變更更由工程部負(fù)負(fù)責(zé)，經(jīng)濟(jì)部部配合完成；；2.2工程量量變更、合同同條件變更、施施工時間變更更由經(jīng)濟(jì)部負(fù)負(fù)責(zé)，工程部部配合完成；；2.3一般性性的變更由項(xiàng)項(xiàng)目公司經(jīng)理理作最后審批批；2.4對項(xiàng)目目投資、工期期影響較大的的工程變更報報請公司總經(jīng)經(jīng)理、董事長長批準(zhǔn)。5工程變更的的程序5.1工程變變更根據(jù)提出出單位的不同同審批程序略略有不同。5.2施工單單位提出的工工程變更。施工單位將變更申申請、變更方方案提交給監(jiān)監(jiān)理單位。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—111版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程變更控制程序序頁碼：第3頁共3頁監(jiān)理單位召集相關(guān)關(guān)監(jiān)理工程師師根據(jù)施工合合同、現(xiàn)場實(shí)實(shí)際條件等因因素對變更申申請、變更方方案進(jìn)行研究究，同意的出出具書面意見見一并交給建建設(shè)單位，不不同意的出具具書面意見后后返回施工單單位。各部門根據(jù)管理范范圍不同，出出具各自書面面意見，提交交項(xiàng)目公司經(jīng)經(jīng)理進(jìn)行匯總總審批。項(xiàng)目公司經(jīng)理同意意的在征求設(shè)設(shè)計單位同意意后由相關(guān)部部門下發(fā)變更更意見書；不不同意的由相相關(guān)部門出具具意見返回監(jiān)監(jiān)理單位。5.3建設(shè)單單位提出的工工程變更建設(shè)單位提出工程程變更后（設(shè)設(shè)計單位同意意后），連同同變更說明書書一并下發(fā)給給監(jiān)理單位、施施工單位。監(jiān)理單位、施工單單位如有意見見需在規(guī)定的的時間內(nèi)反饋饋給建設(shè)單位位。5.4監(jiān)理單單位提出的工工程變更在經(jīng)經(jīng)建設(shè)單位及及設(shè)計單位同同意后可下發(fā)發(fā)執(zhí)行。5.5設(shè)計單單位提出的工工程變更轉(zhuǎn)交交給建設(shè)單位位后，由建設(shè)設(shè)單位組織監(jiān)監(jiān)理單位對變變更進(jìn)行分析析，造成即成成損失的，要要明確責(zé)任，后后下發(fā)給施工工單位執(zhí)行。******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－12第A版第0次修改標(biāo)題：工程監(jiān)理管管理程序第1頁共5頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—112版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程監(jiān)理管理程序序頁碼：第2頁共5頁工程監(jiān)理管理程序序1目的做好工程監(jiān)理公司司的管理工作作，保證工程程質(zhì)量，縮短短建設(shè)周期，提提高投資效益益。2監(jiān)理公司的的選擇2.1工程部部組織確定監(jiān)監(jiān)理單位，簽簽定“建設(shè)工程委委托監(jiān)理合同同”，明確工程程監(jiān)理的任務(wù)務(wù)，施工階段段監(jiān)理單位依依據(jù)合同規(guī)定定按時進(jìn)駐施施工現(xiàn)場。2.2監(jiān)理單單位應(yīng)具備的的資質(zhì)條件投標(biāo)單位必須具備備相應(yīng)的資質(zhì)質(zhì)；類似于該工程的階階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)或全過程監(jiān)監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)；具備與該工程所包包括的設(shè)計、土土建、安裝、裝裝修全部工作作內(nèi)容相適應(yīng)應(yīng)的實(shí)際工作作能力，全面面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控制制、質(zhì)量控制制、投資控制制）、“兩管理”（合同管理理、信息管理理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實(shí)實(shí)施方以及實(shí)實(shí)施方之間）和和安全文明施施工；具有進(jìn)行工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化化管理的能力力；具有完成該工程類類似的工程項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)、評評標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，以以及具有編制制招標(biāo)文件，制制定或?qū)徍藰?biāo)標(biāo)底的能力；；建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)代化管理的的能力；具有編寫符符合規(guī)程、規(guī)規(guī)范的竣工資資料的能力。2.3對監(jiān)理理單位的要求求監(jiān)理單位應(yīng)能獨(dú)立立完成該工程程項(xiàng)目所委托托的全部監(jiān)理理工作，不得得轉(zhuǎn)讓或分包包；提交該項(xiàng)工程的監(jiān)監(jiān)理大綱和監(jiān)監(jiān)理規(guī)劃；參加該項(xiàng)目總監(jiān)成成員和其它監(jiān)監(jiān)理工程師的的資質(zhì)要求和和人才網(wǎng)絡(luò)要要求；從事監(jiān)理工作的人人員組成應(yīng)能能滿足該項(xiàng)工工程的全部專專業(yè)要求，監(jiān)監(jiān)理單位需提提交隨工程進(jìn)進(jìn)度監(jiān)理人員員上崗直方圖圖和監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置框圖；；報送為該項(xiàng)工程監(jiān)監(jiān)理任務(wù)所必必需的設(shè)備清清單（其中注注明自身能提提供的部分）；；提供準(zhǔn)備用于本項(xiàng)項(xiàng)工程監(jiān)理工工作的各種主主要監(jiān)理表格格，向業(yè)主的的報表格式，監(jiān)監(jiān)理單位進(jìn)行行管理的監(jiān)理理記錄和資料料管理表格等等；提交實(shí)施該項(xiàng)目工工程報價和計計算依據(jù)；填寫監(jiān)理單位情況況調(diào)查表，見見附表1、2、3、4。******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—112版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程監(jiān)理管理程序序頁碼：第3頁共5頁3施工階段監(jiān)監(jiān)理工作的主主要內(nèi)容3.1協(xié)助業(yè)業(yè)主編寫開工工報告；3.2協(xié)助業(yè)業(yè)主確認(rèn)施工工單位選擇的的分包單位；；3.3審查施施工單位提出出的施工組織織設(shè)計、施工工技術(shù)方案和和施工進(jìn)度計計劃，提出改改進(jìn)意見；3.4審查施施工單位提出出的材料和設(shè)設(shè)備清單及其其所列的規(guī)格格和標(biāo)準(zhǔn)；3.5督促、檢檢查施工單位位嚴(yán)格執(zhí)行工工程承包合同同和工程技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3.6協(xié)調(diào)業(yè)業(yè)主與施工方方之間的爭議議；3.7檢查工工程使用的材材料、構(gòu)件和和設(shè)備的質(zhì)量量，檢查安全全防護(hù)措施；；3.8檢查工工程進(jìn)度和施施工質(zhì)量，驗(yàn)驗(yàn)收分部分項(xiàng)項(xiàng)工程，簽署署工程付款憑憑證；3.9整理合合同文件和技技術(shù)檔案資料料；3.10按業(yè)業(yè)主要求在現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)施ISO90000質(zhì)量計劃并并配備相應(yīng)的的人員；3.11組織織設(shè)計單位和和施工單位進(jìn)進(jìn)行工程竣工工初步驗(yàn)收，提提出竣工驗(yàn)收收報告；3.12組織織召開工程例例會。4建立監(jiān)理公公司檔案4.1依法簽簽定的監(jiān)理委委托合同；4.2各種工工作會議記錄錄；4.3監(jiān)理工工作的各種表表格：向承包商發(fā)出的表表格；向業(yè)主的報表；監(jiān)理記錄；監(jiān)理月報；往來的文件和函電電。4.4業(yè)主的的各項(xiàng)批復(fù)。5對監(jiān)理的考考核5.1管理水水平；5.2總監(jiān)素素質(zhì)；5.3監(jiān)理工工程師的素質(zhì)質(zhì)；5.4上崗情情況；5.5監(jiān)理組組織機(jī)構(gòu)的完完善；******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—112版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程監(jiān)理管理程序序頁碼：第4頁共5頁5.6監(jiān)理手手段。6監(jiān)理效果的的評價6.1成績：：設(shè)計圖紙的審查；；深入現(xiàn)場及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并解決問題題；向業(yè)主提出合理化化建議；幫助承包商解決疑疑難問題。6.2由于監(jiān)監(jiān)理失職造成成的失誤。6.3業(yè)主對對監(jiān)理的評價價。6.4承包商商對監(jiān)理的評評價。附表1邀請監(jiān)監(jiān)理單位情況況調(diào)查表監(jiān)理單位名稱（全稱稱）總部地址監(jiān)理單位（企業(yè)性性質(zhì)）上級主管單位行政負(fù)責(zé)人技術(shù)負(fù)責(zé)人監(jiān)理單位編制人數(shù)全員人數(shù)監(jiān)理技術(shù)等級證號號其中監(jiān)理人員工商營業(yè)執(zhí)照號持監(jiān)理證人員開戶銀行賬號資金情況固定資產(chǎn)：萬元自有流動資金：萬元準(zhǔn)備投入該項(xiàng)目監(jiān)監(jiān)理工作能力力及條件承擔(dān)該項(xiàng)目監(jiān)理人人員能力總監(jiān)負(fù)責(zé)人：高級工程師（名）工程師（名）一般技術(shù)人員（名名）聯(lián)合監(jiān)理單位名稱稱計算機(jī)（監(jiān)理軟件件）投入條件件其它要說明的問題題******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—112版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程監(jiān)理管理程序序頁碼：第5頁共5頁附表2過去已完成成和在建監(jiān)理理項(xiàng)目情況工程名稱監(jiān)理內(nèi)容監(jiān)理項(xiàng)目類型建筑面積（萬平方方米）工程造價（億元人人民幣）監(jiān)理項(xiàng)目業(yè)主評價價投入監(jiān)理人員數(shù)監(jiān)理項(xiàng)目開竣工日日期附表3擬承擔(dān)本項(xiàng)項(xiàng)目總監(jiān)組人人員姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號設(shè)計監(jiān)理總監(jiān)項(xiàng)目目施工監(jiān)理總監(jiān)項(xiàng)目目附表4擬參加本項(xiàng)項(xiàng)目監(jiān)理人員員名單姓名年齡性別學(xué)歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號（或或培訓(xùn)證書號號）監(jiān)理、設(shè)計、施工工實(shí)績******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－13第A版第0次修改標(biāo)題：工程經(jīng)濟(jì)鑒鑒證管理規(guī)定定第1頁共3頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—113版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程經(jīng)濟(jì)簽證管理理規(guī)定頁碼：第2頁共3頁工程經(jīng)濟(jì)簽證管理理規(guī)定1本管理規(guī)定定中所謂的工工程經(jīng)濟(jì)簽證證是指在工程程施工過程中中實(shí)際發(fā)生，因因一方實(shí)際違違約對合同履履約另一方造造成經(jīng)濟(jì)損失失的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償償現(xiàn)場證明文文件。從開發(fā)發(fā)商角度講，它它包括對工程程承包商進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牡墓こ探?jīng)濟(jì)簽簽證（工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)索賠文件件）和對工程程承包商進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)懲罰的的工程經(jīng)濟(jì)簽簽證（工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)反索賠文文件）。2工程經(jīng)濟(jì)簽簽證由工程部部與經(jīng)濟(jì)部共共同辦理。工工程部負(fù)責(zé)鑒鑒定事件的真真實(shí)性，并計計量；經(jīng)濟(jì)部部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)發(fā)生事件的合合同風(fēng)險分屬屬，并配合計計量。3對工程承包包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ坛探?jīng)濟(jì)簽證（工工程經(jīng)濟(jì)索賠賠）辦理原則則3.1盡量避避免發(fā)生；3.2事件實(shí)實(shí)際發(fā)生；3.3屬于發(fā)發(fā)包方合同風(fēng)風(fēng)險承擔(dān)范圍圍（發(fā)包方違違約）；3.4不與合合同或其它經(jīng)經(jīng)濟(jì)文件相沖沖突；3.5簽證內(nèi)內(nèi)容敘述清晰晰，工程計量量方式與工程程計價方式相相統(tǒng)一；3.6及時辦辦理。事件發(fā)發(fā)生后三天內(nèi)內(nèi)，公司內(nèi)部部完成審核，并并在合同約定定的時間內(nèi)簽簽署確認(rèn)；3.7必須經(jīng)經(jīng)三方（工程程承包商、施施工監(jiān)理方、發(fā)發(fā)包方）簽字字蓋章認(rèn)可，其其中甲方署名名人必須是合合同約定的甲甲方代表（工工程師）；3.8簽署辦辦理前必須經(jīng)經(jīng)公司內(nèi)部審審核同意。違背以上原則辦理理的對工程承承包商進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮灪炞C為無效簽簽證，經(jīng)濟(jì)部部在計量時不不予認(rèn)可。4對工程承包包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ坛探?jīng)濟(jì)簽證辦辦理程序4.1事件已已經(jīng)發(fā)生；4.2工程承承包商填寫并并申請辦理經(jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；4.3施工監(jiān)監(jiān)理審核并簽簽署意見；4.4公司組組織內(nèi)部審核核同意；4.5甲方代代表編號、簽簽署后加蓋工工程經(jīng)濟(jì)簽證證專用章；原原件（至少一一份）工程部部保管，復(fù)印印件經(jīng)濟(jì)部備備案。5對工程承包包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)懲罰的工程程經(jīng)濟(jì)簽證（工工程經(jīng)濟(jì)反索索賠文件）一一般由工程******投資資發(fā)展有限公公司編號：******—113版本：A版第0次修改標(biāo)題：工程經(jīng)濟(jì)簽證管理理規(guī)定頁碼：第3頁共3頁部或施工監(jiān)理提出出，經(jīng)濟(jì)部及及其它相關(guān)部部門根據(jù)工程程承包商違約約情況也可提提出。對工程程承包商進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)懲罰的的工程經(jīng)濟(jì)簽簽證辦理原則則及方法參照照對工程承包包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓こ坛探?jīng)濟(jì)簽證辦辦理原則和方方法。6工程經(jīng)濟(jì)簽簽證的辦理權(quán)權(quán)限6.1單項(xiàng)工工程經(jīng)濟(jì)簽證證總金額在二二萬元以內(nèi)的的，由項(xiàng)目公公司經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)辦理。6.2單項(xiàng)工工程經(jīng)濟(jì)簽證證總金額在二二萬元以上的的，報公司總總經(jīng)理同意后后，由項(xiàng)目公公司經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)辦理。6.3因事件件發(fā)生突然，須須緊急處理，且且單項(xiàng)工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)簽證總金金額不足五千千元的，工程程經(jīng)濟(jì)簽證辦辦理人可口頭頭請示項(xiàng)目公公司經(jīng)理同意意，事后由項(xiàng)項(xiàng)目公司經(jīng)理理補(bǔ)辦手續(xù)。但但必須有公司司現(xiàn)場工程及及經(jīng)濟(jì)人員簽簽字。附表工程經(jīng)濟(jì)簽簽證內(nèi)部控制制表單項(xiàng)工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒定內(nèi)容鑒定意見鑒定人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性性核實(shí)后的工程量或或費(fèi)用領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見年月日******投資資發(fā)展有限公公司項(xiàng)目管理制度匯編編號：*******－14第A版第0次修改標(biāo)題：工程招標(biāo)管管理規(guī)定第1頁共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112******投資資發(fā)展有限公公司編號：******