房地產(chǎn)投資風(fēng)險與綜合評價

摘要隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它是不同于一般產(chǎn)品的投資，因此必須對房地產(chǎn)投資項目存在的風(fēng)險進行透徹的分析和科學(xué)的防范。這就迫切需要一種在實際中特別適用的理論方法對其進行定性與定量分析，以便國家在我國房地產(chǎn)業(yè)上做出正確的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,并引導(dǎo)投資者做出理智的投資選擇。本文首先闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義及特征，對目前國內(nèi)外比較常用的房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和度量方法進行分析，并評價了所列方法的優(yōu)缺點。結(jié)合我國房地產(chǎn)投資的實際情況，按照房地產(chǎn)投資風(fēng)險的來源把風(fēng)險分為社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險與自然風(fēng)險，并詳細分析了這五大風(fēng)險因素所包含的十七項子因素；然后建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估指標體系，構(gòu)建了基于多層次灰色評價法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價模型，并針對傳統(tǒng)的多層次灰色評價法中綜合評價計算過程存在的不足，創(chuàng)造性的對模型進行了兩點改進：判斷矩陣一致性改進和在評價模型中引入似然估計的概念，使模型計算結(jié)果更加精確。然后本文以昆明市YJ房地產(chǎn)投資項目奧林匹克小鎮(zhèn)·南苑為研究對象，進行了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定性和定量相結(jié)合的實例應(yīng)用研究。研究結(jié)果表明：多層次灰色評價模型集成了層次分析法和灰色系統(tǒng)理論的優(yōu)點，充分吸取專家經(jīng)驗，評價結(jié)果較精確且符合項目實際情況，能夠很好的達到風(fēng)險分析的目的，具有較強的實用性和可操作性；改進后的多層次灰色評價模型數(shù)據(jù)分析更全面，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更為直觀的決策依據(jù)。最后本文提出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的基本策略，并從管理著的角度提出了具體的風(fēng)險控制措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資風(fēng)險，風(fēng)險因素，多層次灰色評價模型，風(fēng)險綜合評價ABSTRACTAlongwiththefastgrowthofthenationaleconomy,therealestatemarketalsopresentsgooddevelopmentsituationinrecentyears,andalsotherealestatealreadybecomesafoundationalindustryinthenationaleconomy.However,therealestateinvestmentisanactivitywhichisstronginsynthesize,professionandtechnique,atthesametimealsoisanenterprisewithhighinvestment,highrepaymentandhighrisk.Thesecharacteristicscausethatrealestateindustryisdifferentwithotherproductinvestments.Wehavetocarryonathoroughanalysisandscienceguardtotheexistentriskinrealestateinvestmentproject.Soasortofpracticalspecialsuitabletheoryandmethodtocarryonqualitativeandquantitativeanalysisisneededurgently,sothatournationtodoexactitudedevelopmentstrategyandprogramminginourcountryrealestateindustryandleadconsumertodoarationalinvestmentchoice.Inthispaper,thedefinitionandcharacteristicsoftheinvestmentriskofrealestateiselaborated,thecomparativelycommonlyusedidentifyingandmeasuringmethodsoftheriskofrealestateareanalyzedandtheadvantagesanddisadvantagesofthelistedmethodshavebeenevaluated.Incombinationwiththerealisticsituationofrealestateinvestmentinourowncountry,therisksareclassifiedintosocialrisk,economicalrisk,technologicalrisk,operatingriskandnaturalriskaccordingtothesourcesoftherisks.Inaddition,seventeensub-factorscomprisedbythefivemajorriskfactorshavebeenanalyzedelaborately.Afterthat,ariskevaluationsystemofrealestatehasbeenestablished,ariskevaluationmodelofrealestateinvestment,whichisbasedonmulti-levelgreyevaluationmethod,isconstructed.Additionally,withrespecttothedefectwhichexistsinthetraditionalmulti-levelgreyevaluationmethod,twopointsofimprovementtothemodelhavebeengivencreatively:theimprovementofthejudgmentmatrixconsistencyandtheinductionoftheconceptoflikelihoodestimationwithanaimtoenhancetheexactitudeofthecalculationresultofthemodel.Afterwardsinthispaper,theOlympicTown·SouthGarden,aprojectinvestedbyYJrealestateinKunmingCity,hasbeenchosenasaresearchobject,wherethequalitativeandquantitativeanalysisarecombinedtoempiricallystudytheinvestmentriskofrealestate.Theresultoftheresearchhasmanifestedthat:multi-levelgreyevaluationmethodhasintegratedthemeritsofbothAnalyticHierarchyProcessandGreySystemTheory,thus,experiencesofexpertscanbefullyabsorbed,theevaluationresultbecomesmoreaccurateandconformswiththerealisticsituation,whichrendersithavecomparativelystrongpracticalityandmaneuverabilityandcanachievetheaimofriskanalysisverywell.Thedataanalysisofimprovedmulti-levelgreyevaluationmethodismorecomprehensiveandcanprovideamoreintuitivebasisfordecisionfortherealestatedeveloper.Lastly,thebasicpolicyofwardingofftheinvestmentriskofrealestatehasbeenadvancedinthispaperandspecificmeasurementsofriskcontrolhavebeenputforwardfromthemanager’sangle.KeyWordsinvestmentriskofrealestate,riskfactors,multi-levelgreyevaluationmodel,comprehensiveevaluationofrisk目錄HYPERLINK\l"_Toc214855201"摘要IIHYPERLINK\l"_Toc214855202"ABSTRACTIIHYPERLINK\l"_Toc214855203"目錄IVHYPERLINK\l"_Toc214855204"第一章緒論1HYPERLINK\l"_Toc214855205"1.1研究背景1HYPERLINK\l"_Toc214855206"房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩3HYPERLINK\l"_Toc214855207"國家政策的宏觀調(diào)控4HYPERLINK\l"_Toc214855208"1.2國內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究現(xiàn)狀5HYPERLINK\l"_Toc214855209"國外房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究5HYPERLINK\l"_Toc214855210"1.2.2國內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究6HYPERLINK\l"_Toc214855211"1.3研究目的及意義7HYPERLINK\l"_Toc214855212"1.3.1研究目的7HYPERLINK\l"_Toc214855213"1.3.2研究意義8HYPERLINK\l"_Toc214855214"1.4研究方法和論文結(jié)構(gòu)9HYPERLINK\l"_Toc214855215"1.4.1研究方法9HYPERLINK\l"_Toc214855216"1.4.2論文結(jié)構(gòu)9HYPERLINK\l"_Toc214855217"第二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析理論研究10HYPERLINK\l"_Toc214855218"2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的涵義10HYPERLINK\l"_Toc214855219"2.1.1風(fēng)險的定義10HYPERLINK\l"_Toc214855220"2.1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義及特征11HYPERLINK\l"_Toc214855221"2.1.3房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險的關(guān)系12HYPERLINK\l"_Toc214855222"2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的內(nèi)容與作用14HYPERLINK\l"_Toc214855223"2.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別16HYPERLINK\l"_Toc214855224"2.3.1風(fēng)險識別的概念16HYPERLINK\l"_Toc214855225"2.3.2風(fēng)險識別的方法16HYPERLINK\l"_Toc214855226"2.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險的度量18HYPERLINK\l"_Toc214855227"2.4.1盈虧平衡分析法19HYPERLINK\l"_Toc214855228"2.4.2敏感性分析21HYPERLINK\l"_Toc214855229"2.4.3概率分析法22HYPERLINK\l"_Toc214855230"2.4.4蒙特卡洛模擬法23HYPERLINK\l"_Toc214855231"2.5本章小結(jié)24HYPERLINK\l"_Toc214855232"第三章房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素分析及評價體系建立26HYPERLINK\l"_Toc214855233"3.1房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素分析26HYPERLINK\l"_Toc214855234"3.1.1社會風(fēng)險26HYPERLINK\l"_Toc214855235"3.1.2經(jīng)濟風(fēng)險29HYPERLINK\l"_Toc214855236"3.1.3技術(shù)風(fēng)險32HYPERLINK\l"_Toc214855237"3.1.4經(jīng)營風(fēng)險33HYPERLINK\l"_Toc214855238"3.1.5自然風(fēng)險33HYPERLINK\l"_Toc214855239"3.2投資風(fēng)險評價指標體系的建立33HYPERLINK\l"_Toc214855240"3.2.1建立指標體系的原則34HYPERLINK\l"_Toc214855241"3.2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系35HYPERLINK\l"_Toc214855242"3.3本章小結(jié)35HYPERLINK\l"_Toc214855243"第四章多層次灰色評價在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的應(yīng)用36HYPERLINK\l"_Toc214855244"4.1多層次灰色評價理論的適用性分析36HYPERLINK\l"_Toc214855245"4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多層次灰色評價流程設(shè)計37HYPERLINK\l"_Toc214855246"4.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多層次灰色評價模型38HYPERLINK\l"_Toc214855247"投資風(fēng)險評價指標體系設(shè)計38HYPERLINK\l"_Toc214855248"投資風(fēng)險評價指標權(quán)重確定39HYPERLINK\l"_Toc214855249"投資風(fēng)險評價指標的評分確定43HYPERLINK\l"_Toc214855250"投資風(fēng)險的灰色評價43HYPERLINK\l"_Toc214855251"投資風(fēng)險的綜合評價46HYPERLINK\l"_Toc214855252"4.4傳統(tǒng)的多層次灰色評價模型的改進研究46HYPERLINK\l"_Toc214855253"4.4.1判斷矩陣一致性的改進研究46HYPERLINK\l"_Toc214855254"4.4.2綜合評價計算過程的改進研究50HYPERLINK\l"_Toc214855255"4.5本章小結(jié)51HYPERLINK\l"_Toc214855256"第五章項目實例應(yīng)用52HYPERLINK\l"_Toc214855257"5.1項目概況52HYPERLINK\l"_Toc214855258"5.1.1項目背景52HYPERLINK\l"_Toc214855259"5.1.2項目用地及建設(shè)規(guī)模52HYPERLINK\l"_Toc214855260"5.1.3項目投資環(huán)境53HYPERLINK\l"_Toc214855261"5.2項目主要投資風(fēng)險分析56HYPERLINK\l"_Toc214855262"5.2.1政策風(fēng)險分析56HYPERLINK\l"_Toc214855263"5.2.2市場風(fēng)險分析57HYPERLINK\l"_Toc214855264"5.2.3財務(wù)風(fēng)險分析57HYPERLINK\l"_Toc214855265"5.2.4經(jīng)營和技術(shù)風(fēng)險分析57HYPERLINK\l"_Toc214855266"5.4.5自然風(fēng)險分析58HYPERLINK\l"_Toc214855267"5.3多層次灰色評價模型在項目中的應(yīng)用58HYPERLINK\l"_Toc214855268"5.3.1項目投資風(fēng)險大小的多層次灰色評價58HYPERLINK\l"_Toc214855269"5.3.2項目投資風(fēng)險發(fā)生概率的似然估計62HYPERLINK\l"_Toc214855270"5.3.3項目投資風(fēng)險水平的綜合評價63HYPERLINK\l"_Toc214855271"5.4房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范措施63HYPERLINK\l"_Toc214855272"5.4.1投資風(fēng)險防范的基本策略63HYPERLINK\l"_Toc214855273"5.4.2風(fēng)險防范的具體措施65HYPERLINK\l"_Toc214855274"5.5本章小結(jié)68HYPERLINK\l"_Toc214855275"第六章結(jié)論與展望69HYPERLINK\l"_Toc214855276"6.1結(jié)論69HYPERLINK\l"_Toc214855277"6.2展望69HYPERLINK\l"_Toc214855278"參考文獻71第一章緒論研究背景房地產(chǎn)與汽車、鋼鐵業(yè)是西方國家的“三大支柱”產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的意義。自20世紀80年代我國啟動住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場化程度也在不斷提高，特別是隨著近年來國際、國內(nèi)政治經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)化進程的加快和政府當(dāng)局在金融、稅收、土地等方面的大力支持，具有高度行業(yè)關(guān)聯(lián)性的房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我國國民經(jīng)濟增長、吸納就業(yè)、改善居民生活條件的支柱產(chǎn)業(yè)，正以前所未有的速度飛速發(fā)展[1]。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料來看，2006年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19423億元，與2005年完成全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15909.25億元相比增長22.1%；2004年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158.3億元，與上年相比增長了29%，占全社會固定資產(chǎn)完成投資的18.7%。全國完成房地產(chǎn)投資額從1998年的10515億元增加到2006年的19423億元，年平均增長7.94%。全國商品房銷售面積從1998年的12185.33萬平方米增加到2006年的60628萬平方米，年平均增長22.21%，如圖1-1所示[2]。圖1-1全國商品房銷售面積伴隨著房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積的快速增長，商品房銷售價格由于多方面的原因也一直居高不下：全國商品房平均銷售價從1998年的2063元/平方米飆升到2006年的3342元/平方米，年平均增長6.22%，如圖1-2所示。圖1-2全國商品房銷售均價部分大、中城市如北京、上海、廣州、深圳等城市房價長勢更是迅猛，其商品房價格與居民收入比超過發(fā)達國家3到6倍的水平，甚至高達10倍以上，遠遠超出普通消費者的購買能力范圍，過高的房地產(chǎn)價格已經(jīng)引起了國內(nèi)外學(xué)者和相關(guān)政府部門的高度重視[3]。近年來，政府當(dāng)局紛紛出臺關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策與措施，以期規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資，控制房產(chǎn)價格過快增長。國外經(jīng)濟發(fā)展的實踐充分證明：房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，其開發(fā)和經(jīng)營活動往往與金融業(yè)相輔相成，互相促進。當(dāng)前我國資本市場尚不發(fā)達，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求主要由銀行體系提供[4]。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系更加緊密，房地產(chǎn)貸款收入己經(jīng)成為銀行收入的重要組成部分，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額一直呈上升趨勢：我國金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額從1998年的1628.7億增長到2006年3798.9億元，年均增長11.17%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額占全部房地產(chǎn)投資額的比例由1998年的15.4%增長到2006年的19.60%，年均增長3%[5]，銀行信貸在支持我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，也積累了大量的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場價格下跌，將導(dǎo)致銀行體系產(chǎn)生大量的呆賬和壞賬，這無疑會降低銀行的抗風(fēng)險能力，并有可能造成部分銀行經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)，嚴重的將摧毀銀行體系從而引發(fā)金融危機，并導(dǎo)致經(jīng)濟蕭條。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和企業(yè)發(fā)展的推動是不可否認的，但是，在高速發(fā)展的同時，也造成了相關(guān)資源的過度消耗，于是便出現(xiàn)了土地資源浪費、投資迅猛、價格猛漲、商品房空置率上升等局部過熱的現(xiàn)象，從而形成“房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫”。在這種泡沫的影響下出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，以至迫使國家出臺相關(guān)政策進行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩房地產(chǎn)開發(fā)，從資金這個角度講，其實質(zhì)是一個資金運作的過程。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過剩”，反映到資金層面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，一旦房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過度的資金，也就出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。房地產(chǎn)泡沫按其表現(xiàn)形式，一般可以分為三種形式：地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心日前發(fā)布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報告中，主要有這樣三組數(shù)據(jù)[6]：（1）2005年前11個月，我國土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發(fā)。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個月上升到53.8%。（2）我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個百分點，之后雖逐步提高到2005年前11個月的18.8%，但仍比上年低11.4個百分點。（3）商品房空置面積達1.14億平方米。到2005年11月末，全國商品房及住宅空置面積分別達1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長14.2%和8.0%。從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合“房價已到九成人承受極限”的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實，我們可以很清楚地看出，我國一些房地產(chǎn)熱點城市，地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯。地產(chǎn)價格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。這可以從近來這些房地產(chǎn)熱點城市，土地招拍掛（招標、拍賣或掛牌）頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗證。在這些房地產(chǎn)熱點城市，原來眾多開發(fā)商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”?？涩F(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。房屋空置泡沫，主要累積在“我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多”以及，“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個百分點”，同時“全國商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴重程度。房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個百分點”等相關(guān)數(shù)據(jù)上。從一些房地產(chǎn)熱點城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團退風(fēng)潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。我國房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過?！?，從其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，是各個環(huán)節(jié)的過剩。從房地產(chǎn)開發(fā)所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩；從組織生產(chǎn)能力講，房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)可以組織生產(chǎn)出超過消費者需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)整個企業(yè)隊伍組織生產(chǎn)能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納投資資金的過剩。國家政策的宏觀調(diào)控面對這種嚴重過剩的局面，國家采取了強制措施，對房地產(chǎn)投資進行了嚴格的調(diào)控[7]。2007年下半年以來，政府出臺一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式政策與文件。如24號文件（即國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》），其核心就是建立起全國住房保障體系，重點解決城市低收入民眾的住房問題；359號文件（即中國人民銀行和中國銀行監(jiān)督委員會發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)銀行性房地產(chǎn)信貸管理的通知》），其核心是加強對房地產(chǎn)銀行信貸的管理。這個文件不僅全部重新恢復(fù)了121號文件（即2003年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）的內(nèi)容，也增加不少新東西。如嚴格區(qū)分住房的投資與消費。房地產(chǎn)投資者以市場價格來運行,購買消費者以優(yōu)惠價格來對待。即提高了投資者進入房地產(chǎn)的市場準入標準。39號令（即國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》），其核心就是要加強土地出讓金繳納管理；還有，452號文件（即中國人民銀行和中國銀行監(jiān)督委員會發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》），是對359號文件的補充規(guī)定，對爭議頗多的第二套住房作了重新界定，從而表明政府對改變目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的決心。加上2008年采取從緊的貨幣政策，那么目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場環(huán)境將發(fā)展根本性的變化。綜上所述，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴重積壓，同時也極易造成經(jīng)濟虛假增長，形成房地產(chǎn)泡沫，給國民經(jīng)濟帶來不可估量的風(fēng)險。與此同時，地產(chǎn)過剩造成的經(jīng)濟、政策環(huán)境變化也在一定程度上使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了限制，自然也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資總會伴隨著風(fēng)險與收益。因此，為了保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為了保證國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，為了保證國民生活消費的需要，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該完善對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的管理，采取相應(yīng)的措施指導(dǎo)房地產(chǎn)的理性投資，旨在更好地促進資源的有效配置，促進產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。正是在上述行業(yè)產(chǎn)能過剩、國家宏觀調(diào)空的綜合環(huán)境下，作者結(jié)合自己在研究生期間所學(xué)知識，選取了房地產(chǎn)投資風(fēng)險為論文核心進行研究，試圖通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，為企業(yè)的良性發(fā)展提供科學(xué)的決策依據(jù)，同時，也希望本研究能夠為房地產(chǎn)企業(yè)起到一定的借鑒作用。國內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究現(xiàn)狀國外房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究風(fēng)險研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達國家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步引入推廣到發(fā)展中國家。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，風(fēng)險管理越來越受到各國的重視。從有關(guān)風(fēng)險管理的研究著作、研究方法以及研究領(lǐng)域中可尋找出國外風(fēng)險管理發(fā)展的軌跡。1950年，美國的莫布雷（Mowbray）等人合著了《保險學(xué)》一書，在書中詳細闡述了“風(fēng)險管理”的概念，從此，在美國風(fēng)險管理發(fā)展成為了一門學(xué)科。1963年，Mehr和Hedgs合著《工商企業(yè)管理》，該書成為風(fēng)險學(xué)領(lǐng)域中的重要的歷史文獻。1983年，美國年會上世界各國專家學(xué)者共同通過了“101條風(fēng)險管理準則”，將其作為各國風(fēng)險管理的一般準則[8]。1987年，英國的Chapman教授在《Riskanalysisforlargeprojects：MethodsandCases》一書中，提出了“風(fēng)險工程”的概念[9]。他認為，風(fēng)險工程是對各種風(fēng)險分析技術(shù)的集成，以更有效的風(fēng)險管理為目的，范圍更廣，方式更加靈活。該框架模型的構(gòu)建彌補了單一過程的風(fēng)險分析技術(shù)的不足，使得在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。在風(fēng)險的分析和評價方面，國外的研究己經(jīng)比較成熟，前后出現(xiàn)了多種分析技術(shù)和方法。例如:美國Savage，Anscombe等人提出的風(fēng)險選擇——期望效用模型，theyhor，Linior等人建立的以平均值——標準差為基礎(chǔ)的風(fēng)險評價模型，用分布的方差或標準差平均值對風(fēng)險做出分析[10]。隨后，管理的方法引進了研究領(lǐng)域，創(chuàng)建了工程——管理科學(xué)方法。現(xiàn)代數(shù)學(xué)和計算機技術(shù)的迅速發(fā)展為風(fēng)險的研究提供了大量的模型技術(shù)，如：決策樹、蒙特卡洛模擬、多目標決策樹模型、投資回收期調(diào)整法、敏感性分析等。由于利用先進的計算技術(shù)，縮短了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，在實踐中各種模型技術(shù)應(yīng)用的越來越廣。到上世紀90年代又興起VaR（valueatRisk）損失為基礎(chǔ)的風(fēng)險管理方法。用J.P.Morgan的定義可將VaR看作是在既定頭寸被沖銷或重估前可能發(fā)生的市場價值的最大損失的估計值；或者可以用Jorion給出的權(quán)威說法。可把VaR定義為“給定置信區(qū)間的一個持有期內(nèi)的最壞預(yù)期損失”。1997年亞洲金融危機爆發(fā)，世界金融業(yè)開始出現(xiàn)動蕩，人們提出了全面風(fēng)險管理的理論。特別是1998年10月美國發(fā)生的長期資本管理公司（LTCM）事件，這家由華爾街精英、政府前財政官員及諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主組成，曾經(jīng)紅極一時的金融巨子，在世界金融動蕩的沖擊下也難逃一劫。使得金融界開始警醒，進一步開始考慮風(fēng)險防范和管理問題。他們發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險往往是以復(fù)合的形式存在，單一形式的金融風(fēng)險往往具有相互的聯(lián)動性。風(fēng)險管理不僅是對過去的單個業(yè)務(wù)的單個風(fēng)險進行管理，而是從整個系統(tǒng)的角度對所有風(fēng)險的綜合管理。在美國、日本、香港等發(fā)達國家和地區(qū)，均利用先進的工程管理科學(xué)方法對投資風(fēng)險進行分析?？梢?，國外在投資風(fēng)險方面的系統(tǒng)研究和量化研究都達到了一個較高的水平[12]。對于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的研究在20世紀60～70年代有了一些進展，大多是在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在《ModernRealEstate》一書中對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進行了分析，并涉及到投資組合問題，但沒有更深入闡述其內(nèi)涵和致險機理[13]；r在《InvestmentanalysisForRealEstateDecisions》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問題[14]。Roger.P.Sindt在《RealEstateInvestmentAnalysisandApplication》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題[15]。針對房地產(chǎn)投資風(fēng)險做了全面研究的PeterJovanovic[16]和DavidSpaulding[16]，主要在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評價和防范等方面作了大量研究。國內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究我國對于風(fēng)險的研究，由于受計劃經(jīng)濟的影響，起步較晚，大部分成果均借鑒于國外。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，我國起步更晚，開始于20世紀90年代初，特別是1993年的房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象促使對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究進一步深入，但有關(guān)這方面的著作還很少。1996年，中立銀和俞明軒對房地產(chǎn)市場各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險和影響房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險因素進行了系統(tǒng)的研究和分析，給出了簡單的風(fēng)險度量方法[18]。陳佑啟等編著《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》和杜海鵬主編《房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范》推動了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究[19]，1998年，李啟明等人定性分析了房地產(chǎn)融資和投資風(fēng)險，給出了一些房地產(chǎn)投資風(fēng)險定量分析和基本評價方法[20]。2002年李啟明、陳興漢編寫的《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險防范完全手冊》對房地產(chǎn)投資風(fēng)險及防范措施進行了較為系統(tǒng)地闡述。而上述文獻在這方面的研究大都集中于項目財務(wù)指標方面，對于項目風(fēng)險因素的分析與管理研究卻進展不大，因此企業(yè)目前大多用財務(wù)指標分析風(fēng)險，如財務(wù)指標評價法、盈虧平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法等，這些方法能夠反映項目是否贏利的總體風(fēng)險及主要財務(wù)指標的風(fēng)險，但是對于市場風(fēng)險因素的變化卻無法量化分析。近年來，工程管理科學(xué)方法的引進，使許多人開始運用這種方法對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析和評價，形成不少的研究成果。路鵬飛、李慧民等[22]從資源風(fēng)險、工程風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策法律風(fēng)險等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險綜合評價指標體系，并運用Fuzzy與AHP結(jié)合的思路，提出了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險模糊綜合評價模型。王林[23]將可靠性工程研究的故障樹分析法引入工程項目風(fēng)險管理，并探討項目風(fēng)險識別模式、風(fēng)險因素量化等問題，基于最小割集法對風(fēng)險故障樹進行旨在識別項目薄弱環(huán)節(jié)的定性分析；用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對項目成功度和判定降低項目風(fēng)險成本最小化的風(fēng)險源問題進行定量分析。高輝[24]建立了基于蒙特卡羅方法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模型，結(jié)合某一房地產(chǎn)項目實例，建立了計算機仿真模型，并對仿真結(jié)果作了精度分析和風(fēng)險分析。柴光文[25]運用灰色關(guān)聯(lián)度對房地產(chǎn)投資進行了風(fēng)險分析，并確定影響房地產(chǎn)投資各風(fēng)險因素的主次關(guān)系。最后，提出了相應(yīng)的風(fēng)險管理目標以及加強投資風(fēng)險管理以增強房地產(chǎn)開發(fā)商防范風(fēng)險的能力，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力等具有可操作性的做法與辦法?？偟恼f來，我國在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗決策仍是進行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險分析還很表面，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項目操作中，由于我國的國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析與決策方法。1.3研究目的及意義研究目的隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動也日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)無論是對促進國民經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)，還是對政府調(diào)整宏觀經(jīng)濟運行及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，都發(fā)揮了不可替代的作用。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益是與風(fēng)險并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資具有極強的綜合性、專業(yè)性和技術(shù)性，同時房地產(chǎn)投資也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)。在正常情況下，風(fēng)險和收益是成正比的，高風(fēng)險意味著高收益。但目前在我國，風(fēng)險問題在投資分析中還處于一個比較初級階段，甚至某些時候風(fēng)險問題只憑主觀經(jīng)驗臆測，就更談不上風(fēng)險的定性和定量的分析。而在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展了近一個世紀，他們對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險十分重視，在房地產(chǎn)項目的可行性研究中風(fēng)險分析是必不可少的一個組成部分。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整，房地產(chǎn)市場的競爭將越來越激烈，風(fēng)險將越來越大，房地產(chǎn)投資者在項目的評價決策中，為規(guī)避風(fēng)險，避免決策的失誤，必須對房地產(chǎn)投資進行風(fēng)險分析。只有正視存在的風(fēng)險因素，并作出全面、正確的評價，才有可能在房地產(chǎn)投資中獲得較高收益。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險問題具有灰色（信息不完全）性和模糊（概念不明確）性。本文采用適用性較廣的多層次灰色評價理論對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多級指標體系進行綜合評判。通過方法分析理清系統(tǒng)中各因素間的主要關(guān)系，找出影響最大的因素，以求有效的、全面的、系統(tǒng)的評價房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和風(fēng)險大小，做到減少失誤，使決策更加準確；并促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理水平的提高，對做好風(fēng)險防范的意識，調(diào)節(jié)和促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的意義；對增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的理論和實踐指導(dǎo)意義。研究意義進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個因素變化及其對投資效益的影響進行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價結(jié)果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風(fēng)險性。認識房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，明確導(dǎo)致投資效果明顯變化的因素，并進行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究的具體意義可以表現(xiàn)在下列三個方面：（1）為投資者提供決策依據(jù)。風(fēng)險分析可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)。通過風(fēng)險分析，確定風(fēng)險報酬或風(fēng)險損失，使投資者對投資方案的實施結(jié)果做到心中有數(shù)，減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險的能力，做出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。（2）幫助投資者防范投資風(fēng)險。通過對風(fēng)險的分析，可掌握風(fēng)險對投資活動及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險的來源和發(fā)展趨勢，以便預(yù)先制定出避開風(fēng)險的方案或減少風(fēng)險損失的防范措施，使投資盈利最大化。（3）幫助投資者了解可接受的風(fēng)險程度。在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險越大，所希望獲得的風(fēng)險報酬也就越大，通過對風(fēng)險的研究，使投資者了解在一定風(fēng)險程度內(nèi)可獲得較大的風(fēng)險報酬，以激勵投資者冒風(fēng)險的決心。1.4研究方法和論文結(jié)構(gòu)研究方法本文采用定性和定量分析相結(jié)合的方法，試圖通過對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險進行詳細分析，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建一套能指導(dǎo)項目操作的、規(guī)范化的、體現(xiàn)定量和定性有機結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價體系，通過對風(fēng)險評價的具體分析尋找防范和控制風(fēng)險的對策。論文遵循理論與實際相結(jié)合、整體分析與個別分析相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合、實證分析與規(guī)范分析相結(jié)合的研究原則，用到的方法理論主要有：（1）層次分析法（2）多層次灰色評價法（3）專家調(diào)查法論文結(jié)構(gòu)論文總共六個部分，如圖1-3所示。圖1-3論文研究結(jié)構(gòu)圖第二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析理論研究2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的涵義2.1.1風(fēng)險的定義風(fēng)險一詞最初出現(xiàn)于1901年美國的A．M．witlet所做的博士論文《風(fēng)險和保險的經(jīng)濟理論》中：“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。其后有許多專家學(xué)者也分別對此做出闡述，如英國的史蒂芬·魯比[26]認為：“在投資活動中，風(fēng)險可以被認為是決策的實際結(jié)局可能偏離它的期望結(jié)局的程度”。美國的Phyyn認為“風(fēng)險是投資者不能收到期望的要求”。風(fēng)險無處不在，無時不有，滲透于人類社會的所有領(lǐng)域。盡管其具有突發(fā)性，但是可測可控。何為風(fēng)險？目前國內(nèi)外學(xué)術(shù)界眾說紛紜，比較流行的說法有三種[27]：一是損害可能說與損害不確定說。這類定義強調(diào)損害風(fēng)險的重要特征。損害可能說從經(jīng)營角度出發(fā)，突出損害的可能性及其度量。美國學(xué)者海尼斯在《RiskasanEcconomiicFacctor》中就提出“風(fēng)險……意味著損害害的可能性”。不確定學(xué)學(xué)說突出概率率對不確定性性程度的度量量。美國學(xué)者者威利特對風(fēng)風(fēng)險的定義是是“客觀的不確確定性”；哈迪的定定義是“風(fēng)險是費用用、損失或損損害相關(guān)的不不確定性”。經(jīng)營者在在風(fēng)險的管理理中比較容易易接受此類定定義。二是預(yù)期期與實際結(jié)果果差異說。預(yù)預(yù)期是人們的的主觀反映，結(jié)結(jié)果是客觀的的實際。威廉廉姆斯和海因因斯在其主張張的預(yù)期結(jié)果果與實際結(jié)果果差異說中，認認為風(fēng)險是在在一定條件下下，預(yù)期結(jié)果果與實際結(jié)果果之間的差異異，差異越小小則風(fēng)險越小小，差異越大大則風(fēng)險越大大。三是風(fēng)險險主觀說與風(fēng)風(fēng)險客觀說。風(fēng)風(fēng)險主觀說強強調(diào)損失的標標準或基數(shù)是是主觀的、個個人的心理上上的一種觀念念，因而損失失也只是個人人對客觀事物物的主觀估計計，從而不能能以客觀的尺尺度予以衡量量。風(fēng)險客觀觀說則以風(fēng)險險客觀存在為為前提，對風(fēng)風(fēng)險事物觀察為基基礎(chǔ)，以數(shù)學(xué)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)觀觀點對其定義義，以用客觀觀的尺度衡量量其大小。盡管風(fēng)險的定義由由于所處角度度的不同有著著不同的理解解，但為大多多數(shù)風(fēng)險研究究者所認同的的風(fēng)險定義如如下所述：風(fēng)險是人們由于未未來行為和客客觀條件的不不確定性而可可能引起的后后果與預(yù)期目目標發(fā)生多種種負偏離的綜綜合，即預(yù)期期差異說。這這種負偏離可可由兩類參數(shù)數(shù)來描述：一一是發(fā)生偏離離的可能性即即事件發(fā)生的的概率；二是是風(fēng)險損失的的范圍或幅度度。以上定義義用函數(shù)表達達式表示如下下：（2-1）式中：R──風(fēng)險險；p──不利事件或損失發(fā)發(fā)生的概率；；c──風(fēng)險損失的范圍或或幅度。2.1.2房地地產(chǎn)投資風(fēng)險險的定義及特特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險是是指房地產(chǎn)開開發(fā)商因?qū)ξ次磥砟稠椃康氐禺a(chǎn)投資的決決策以及客觀觀條件的不確確定性而導(dǎo)致致該項房地產(chǎn)產(chǎn)投資的資本本損失或?qū)嶋H際收益與期望望收益產(chǎn)生負負偏差的程度度及其發(fā)生概概率，即開發(fā)發(fā)商在房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程中中遭受各種損損失的范圍或或幅度及其可可能性,包括開發(fā)商商直接或間接接的損失[28]。要全面理解上述定定義，應(yīng)注意意以下幾點：：第一，房地地產(chǎn)項目風(fēng)險險是與人們的的行為相聯(lián)系系的，這種行行為既包括個個人的行為，也也包括群體或或組織的行為為。不與行為為聯(lián)系的風(fēng)險險只是一種危危險，而行為為由決策左右右，因此風(fēng)險險與人們的決決策有關(guān)。第第二，客觀環(huán)環(huán)境條件的變變化是房地產(chǎn)產(chǎn)項目風(fēng)險的的重要成因，盡盡管人們無力力控制客觀狀狀態(tài)，卻可以以認識并掌握握客現(xiàn)狀態(tài)變變化的規(guī)律，對對相關(guān)的客現(xiàn)現(xiàn)狀態(tài)做出科科學(xué)的預(yù)測，這這也是風(fēng)險管管理的重要前前提。第三，房房地產(chǎn)項目風(fēng)風(fēng)險是指可能能的后果與主主體發(fā)生負偏偏離，負偏離離是多種多樣樣的，而且重重要程度不同同，而在復(fù)雜雜的現(xiàn)實經(jīng)濟濟生活中，“好”與“壞”有時很難截截然分開，需需要根據(jù)具體體情況加以分分析。第四，盡盡管房地產(chǎn)項項目風(fēng)險強調(diào)調(diào)負偏離，但但實際中肯定定也存在正偏偏離。由于正正偏離是人們們所渴求的，屬屬于風(fēng)險收益益的范疇，因因此在風(fēng)險管管理中也應(yīng)予予以重視，以以它激勵人們們勇于承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險，獲得風(fēng)風(fēng)險收益。所所有的項目都都包含風(fēng)險，沒沒有風(fēng)險的項項目也就沒有有實施的價值值。相對于為為冒險所投入入的資源而言言，接受某些些風(fēng)險反過來來可能會產(chǎn)出出更加令人滿滿意的、合適適的收益水平平，這不僅僅僅是單純感覺覺上的認識，也也是人們普遍遍認同的觀點點。風(fēng)險既有威脅，也也有機會。能能夠更好地理理解風(fēng)險的性性質(zhì)并對它們們并行有效分分析與管理，不不僅可以避免免不可預(yù)見的的災(zāi)難，而且且可以獲得更更加可靠的利利潤率，減少少應(yīng)急費用，將將釋放的資源源用于其它任任務(wù)，并抓住住別人認為可可能“風(fēng)險太高”而放棄的有有利的投資機機會。房地產(chǎn)投投資風(fēng)險的特特征是房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險的本質(zhì)質(zhì)及其規(guī)律的的表現(xiàn)。正確確認識房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險的的特征，對于于建立和完善善風(fēng)險控制和和管理機制，減減少風(fēng)險損失失，降低風(fēng)險險發(fā)生的可能能，提高投資資活動的效率率具有重要意意義。房地產(chǎn)產(chǎn)投資的特點點使其投資風(fēng)風(fēng)險具有如下下特征[29]:（1）多元性房地產(chǎn)投資涉及面面廣，與政策策法規(guī)、金融融動向、宏觀觀經(jīng)濟形勢、區(qū)區(qū)域供求現(xiàn)狀狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)術(shù)變革、消費費傾向息息相相關(guān)，易受各各因素波動的的影響，不同同因素導(dǎo)致的的風(fēng)險也多種種多樣。（2）潛在性房地產(chǎn)風(fēng)險不僅僅僅具有隨機性，同時時它是附著在在房地產(chǎn)經(jīng)營營中的某些確確定事物中間間，并通過它它們的發(fā)生而而起作用，從從房地產(chǎn)投資資的規(guī)律來看看，房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險具有潛在在性，它不是是顯現(xiàn)在表面面的東西。但但是，這并不不是說風(fēng)險是是不可認識的的，人們可以以根據(jù)以往發(fā)發(fā)生的類似事事件的統(tǒng)計資資料，經(jīng)過分分析，對某種種風(fēng)險發(fā)生的的概率及其所所造成的經(jīng)濟濟損失程度做做出客觀判斷斷。盡管處處處充滿風(fēng)險，投投資時時有遭遭受風(fēng)險的可可能，但可能能變?yōu)楝F(xiàn)實是是有條件的。因因此，潛在性性是風(fēng)險存的的基本形式。認認識風(fēng)險的潛潛在性特征，對對于預(yù)防風(fēng)險險，具有重要要意義。（3）激勵性（補償性）利潤與風(fēng)險共存，從從行業(yè)壁壘的的選擇效應(yīng)上上看，高風(fēng)險險行業(yè)總是能能給理智的投投資者帶來超超額利潤。風(fēng)風(fēng)險損失與風(fēng)風(fēng)險報酬的抉抉擇使房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)處于背背水一戰(zhàn)的境境地，必須努努力完善投資資風(fēng)險管理。比比如開發(fā)一個個房地產(chǎn)項目目，若預(yù)期收收益很大，那那么風(fēng)險必定定大，如果形形勢不好，極極有可能發(fā)生生虧損，但如如果采取科學(xué)學(xué)決策并頂著著風(fēng)險上，形形勢會轉(zhuǎn)化有有利時，收益益必定會大大大的增加。（4）可測性不確定性是風(fēng)險的的本質(zhì)，但這這種不確定性性并不是指對對客觀事物的的全然無知。人人們可以根據(jù)據(jù)以往發(fā)生的的一系列類似似事件的統(tǒng)計計資料，經(jīng)過過分析，對某某種投資風(fēng)險險發(fā)生的頻率率及其造成的的經(jīng)濟損失程程度做出主觀觀上的判斷，從從而對可能發(fā)發(fā)生的風(fēng)險進進行預(yù)測和衡衡量。風(fēng)險的的測量過程就就是對風(fēng)險的的分析過程。它它對風(fēng)險的控控制和防范、決決策與管理具具有舉足輕重重的影響。2.1.3房地地產(chǎn)的投資特征與與投資風(fēng)險的的關(guān)系由于房地產(chǎn)商品具具有固定性、耐耐久性、多樣樣性等特性，房房地產(chǎn)市場又又是一個資金金量大、周期期長且影響因因素復(fù)雜的特特殊市場，故故房地產(chǎn)投資資具有不同于于其他投資的的特點，決定定了房地產(chǎn)投投資風(fēng)險的客客觀存在。根根據(jù)房地產(chǎn)投投資的特點，可可以總結(jié)出與與投資風(fēng)險的的產(chǎn)生及其大大小有密切關(guān)關(guān)系的四個要要素[30]：投資成本大房地產(chǎn)商品與其他他商品比較，需需要大量的資資金，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的投資過程是是巨額資金投投入的過程。從從購買上地、工工程建設(shè)到發(fā)發(fā)布廣告、上上市銷售或出出租或經(jīng)營，這其中涉及及眾多環(huán)節(jié)，需需要注入大量量資金。所以，對于房地產(chǎn)產(chǎn)投資者來說說，資金的籌籌措是項目能能否按期、按按質(zhì)完成的重重要一環(huán)。房房地產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模越大，投投資者將承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險也越越大。因為規(guī)規(guī)模越大，投投資金額越大大，投資周期期就越長，資資金周轉(zhuǎn)也緩緩慢，流動性性也就越差，而而房地產(chǎn)商品品相對于其他他投資工具，變變現(xiàn)性又較差差[31]。因此，能否否按期籌措讓讓項目順利開開展所需的資資金就成為開開發(fā)商直接面面臨的難題。投資周期長房地產(chǎn)開發(fā)期的長長短是決定房房地產(chǎn)項目風(fēng)風(fēng)險大小的主主要因素之一一。開發(fā)期越越長，各種社社會經(jīng)濟環(huán)境境條件發(fā)生變變化的可能性性就越大，各各種費用特別別是后期費用用和房屋售價價或租金就愈愈不確定，風(fēng)風(fēng)險也就越大大。一個房地地產(chǎn)項目，從從尋找機會、可可行性研究到到施工、竣工工、銷售，往往往需要幾年年才能完成，期期間各種社會會經(jīng)濟環(huán)境條條件發(fā)生變化化的可能性就就越大，而且且在這一較長長時期內(nèi)，房房地產(chǎn)市場供供求變化、消消費者喜好變變化、社會經(jīng)經(jīng)濟形勢的興興衰、國家有有關(guān)政策的調(diào)調(diào)整、利率的的變動等都是是難以預(yù)測的的[32]。可是房地產(chǎn)項目一一旦確定，資資金一經(jīng)投入入，就很難根根據(jù)情況的發(fā)發(fā)展而加以改改變和調(diào)整，投投資者就要冒冒由于開發(fā)周周期長而導(dǎo)致致的房地產(chǎn)商商品“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險險。例如，21世紀初我國國各地房地產(chǎn)產(chǎn)商品價格都都出現(xiàn)逐年飄飄升的趨勢，大大量社會資本本涌入該行業(yè)業(yè)領(lǐng)域，05年以來國家家相繼出臺“國八條”、“國六條”等多項對行行業(yè)進行調(diào)控控的政策，也也導(dǎo)致許多開開發(fā)實力、經(jīng)經(jīng)驗不足的房房地產(chǎn)企業(yè)陷陷入困窘境地地[25]。投資固定性和個別別性土地具有不可移動動性，建筑物物固定在其上上，往往也不不可移動，因因此也將土地地與房屋總稱稱為不動產(chǎn)。房房地產(chǎn)的不可可移動性是房房地產(chǎn)商品區(qū)區(qū)別于其他商商品的一種重重要特性。土土地不能移動動，造成了城城鎮(zhèn)地區(qū)所處處區(qū)域、地段段的差異性。一一個城市繁華華商業(yè)中心的的房地產(chǎn)價值值必定遠遠高高于市郊邊緣緣地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的價值。而而房地產(chǎn)的個個別性是指每每宗房地產(chǎn)都都是各不相同同的，縱然兩兩幢建筑物在在外形、內(nèi)部部裝演上完全全一樣，但由由于其位置、朝朝向、環(huán)境或或使用期限、功功能不可能完完全一樣，因因而這兩宗房房地產(chǎn)實質(zhì)上上也是不一樣樣的。即使是是同一宗房地地產(chǎn)，如一幢幢公寓中也存存在著樓層、朝朝向、景觀或或面積等方面面的差別，這這就給房地產(chǎn)產(chǎn)價格或租金金帶來很大的的差異[25]。房地產(chǎn)的不可移動動性和個別性性，決定了它它所處的地理理位置、環(huán)境境條件極為重重要。房地產(chǎn)產(chǎn)的價值在很很大程度上取取決于其所處處的地理位置置，這是房地地產(chǎn)投資的重重要風(fēng)險因素素之一。首先，它在一定程程度上限制了了開發(fā)商選擇擇開發(fā)的地段段或區(qū)域。土土地是一種稀稀缺資源，存存量土地有限限，而且是不不可再生的，越越用越少。在在繁華地段開開發(fā)房地產(chǎn)項項目將實現(xiàn)最最大的開發(fā)利利潤，但這一一范圍可能己己不存在一塊塊空地可供開開發(fā)，開發(fā)商商只好為獲得得更大的選址址范圍而放棄棄一部分利潤潤[33]。其次，房地產(chǎn)商品品價格與項目目的地塊所處處的社會經(jīng)濟濟及地理環(huán)境境條件的優(yōu)劣劣緊密關(guān)聯(lián)，而而這些條件的的變化非常復(fù)復(fù)雜，有很多多不確定因素素在起作用。例例如，某一城城市城郊結(jié)合合部，由于遠遠離市中心，交交通不便，可可供開發(fā)住宅宅小區(qū)的土地地價格很低，但但根據(jù)城市總總體規(guī)劃，幾幾年后將在該該市開通地鐵鐵，該地塊正正好位于地鐵鐵出口旁，這這必將使該塊塊土地大幅度度升值。開發(fā)發(fā)商若有遠見見或提前獲知知城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，及早投投資開發(fā)該地地塊，幾年后后將獲得極大大利潤。因此此，開發(fā)商在在進行房地產(chǎn)產(chǎn)項目的投資資開發(fā)時，必必須面臨并承承擔(dān)因項目所所處地理環(huán)境境條件變化所所帶來的風(fēng)險險，該風(fēng)險來來源就是房地地產(chǎn)位置的固固定性和個別別性特點。房地產(chǎn)市場的不完完善在市場經(jīng)濟條件下下，一個發(fā)育育完善、完全全競爭的市場場應(yīng)具備以下下條件：①信息充分；②商品同質(zhì)；③廠商買者自自由出入；④交易雙方數(shù)數(shù)量眾多（任任何一方不會會出現(xiàn)壟斷局局面）。我國國房地產(chǎn)市場場與上述要求求相比，相距距甚遠，發(fā)展展還很不充分分，故房地產(chǎn)產(chǎn)市場還只能能夠稱其為一一個次市場或或準市場，這這種不充分的的市場必然給給房地產(chǎn)投資資者帶來一定定的風(fēng)險。主主要表現(xiàn)在以以下幾方面：：第一，信息不對稱稱是現(xiàn)階段我我國房地產(chǎn)市市場的特征，這這極易造成房房地產(chǎn)商品的的不公平交易易。投資者若若對房地產(chǎn)市市場不了解，對對交易過程不不熟悉，往往往會受騙上當(dāng)當(dāng)，蒙受損失失。第二，房地產(chǎn)市場場對整個商品品市場供求關(guān)關(guān)系的短期變變化是不敏感感的。當(dāng)整個個社會的需求求下降時，房房地產(chǎn)所有者者、承租人、租租戶往往寧愿愿持有手中的的房地產(chǎn)相當(dāng)當(dāng)一段時期，而而不愿降價出出售或低價轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租或放棄它它們，這就會會給房地產(chǎn)投投資者帶來房房地產(chǎn)蕭條期期的損失風(fēng)險險。第三，房地產(chǎn)的不不可移動性和和個別性，使使房地產(chǎn)市場場上的出售者者或出租者具具有一定的壟壟斷性。占據(jù)據(jù)優(yōu)越或獨特特地理位置的的房地產(chǎn)業(yè)主主，依據(jù)其壟壟斷地位往往往會以大大高高出實際水平平的價格標準準出售或出租租其房地產(chǎn)商商品，這將使使投資者面臨臨著如果要購購買，則要冒冒支付高價的的風(fēng)險，若放放棄，就會冒冒損失獲取高高額利潤機會會的風(fēng)險。2.2房地產(chǎn)投投資風(fēng)險分析析的內(nèi)容與作作用市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的投資資活動，其中一個重重要的目的就就是提高企業(yè)業(yè)的經(jīng)濟效益益和促進合理理的競爭。在在這種情況下下，投資者在在投資決策時時必須考慮經(jīng)經(jīng)濟活動的后后果，這就要要求在制定方方案的過程中中考慮一些不不確定因素對對決策的影響響，進行風(fēng)險險分析。作為為投資決策依依據(jù)的風(fēng)險分析是建建立在分析人人員對將來事事件所作的預(yù)預(yù)測與判斷基基礎(chǔ)之上的。由于影響方方案經(jīng)濟效果果的政治、經(jīng)經(jīng)濟形勢，資資源條件，技技術(shù)發(fā)展情況況等因素未來來的變化帶有有不確定性，加加上預(yù)測水平平和工作條件件的局限性等等，對方案經(jīng)經(jīng)濟效果評價價不可避免地地會有誤差。這這將使方案的的經(jīng)濟效果實實際值可能偏偏離預(yù)期值，從從而給投資者者和經(jīng)營者帶帶來風(fēng)險。為為盡量減小這這種風(fēng)險，我我們需要了解解各種外部條條件發(fā)生變化化時對投資方方案經(jīng)濟效果果的影響程度度，需要了解解投資方案對對外部條件變變化的承受能能力，以及了了解對應(yīng)于可可能發(fā)生的外外部條件的變變化，進行投投資項目的風(fēng)風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是風(fēng)險決決策的前提和和依據(jù)。風(fēng)險險分析就是要要對風(fēng)險的辨辨識、估計和和評價作全面、綜合合的研究。其一般般組成和程序序為[34]：（1）風(fēng)險的識別（2）風(fēng)險的度量（3）風(fēng)險的綜合評價價進行房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析，從從根本上講，是是要對影響房房地產(chǎn)投資效效益的各個因素變化，或或者說是房地地產(chǎn)投資評價價的結(jié)果的可可靠性進行檢檢驗，從而測測定項目的風(fēng)險性。認認識房地產(chǎn)投投資的風(fēng)險，明明確導(dǎo)致投資資效果變化明明顯的因素，并并進行控制，從而有有助于房地產(chǎn)產(chǎn)效益的提高高，減少或避避免不必要的的風(fēng)險損失。房房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析析，對投資者者的作用一般般要表現(xiàn)在下下列三個方面面[35]：（1）依據(jù)作用風(fēng)險分析可為房地地產(chǎn)投資者提提供可靠的依依據(jù)。通過風(fēng)風(fēng)險分析，確確定風(fēng)險報酬酬或風(fēng)險損失失，使投資者者對投資方案案的實施結(jié)果果做到心中有有數(shù)，減少投投資的盲目性性，并根據(jù)主主觀和客觀承承受風(fēng)險的能能力，做出合合適的決策，以以提高決策的的科學(xué)性。（2）防范作用通過對風(fēng)險的分析析，可掌握風(fēng)風(fēng)險對投資活活動及其結(jié)果果的影響程度度，了解風(fēng)險險的來源和發(fā)發(fā)展趨勢，以以便預(yù)先制定定出避開風(fēng)險險的方案或減減少風(fēng)險損失失的防范措施施，使投資者者的投資真正正能帶來盈利利。（3）激勵作用在房地產(chǎn)投資過程程中，冒的風(fēng)風(fēng)險越大，所所希望獲得的的風(fēng)險報酬也也就越大，通通過對風(fēng)險的的預(yù)警，使投投資者了解在在一定風(fēng)險程程度內(nèi)可獲得得大的風(fēng)險報報酬，以激勵勵投資者冒風(fēng)風(fēng)險的決心。成成功的風(fēng)險分分析可以判斷斷出投資風(fēng)險險的存在位置置、種類、大大小、發(fā)生概概率等，從而而為投資者進進行決策提供供依據(jù)，高質(zhì)質(zhì)量的投資決決策本身便是是風(fēng)險防范的的主要方法之之一。2.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的的識別2.3.1風(fēng)險識別的的概念風(fēng)險識別是從系統(tǒng)統(tǒng)的觀點出發(fā)發(fā)，橫貫投資資開發(fā)經(jīng)營涉涉及的各個方方面，縱貫開開發(fā)建設(shè)的發(fā)發(fā)展過程，它它是指通過一一定的方法，對對大量來源可可靠的信息進進行分析，找找出影響房地地產(chǎn)開發(fā)管理理目標實現(xiàn)的的風(fēng)險因素，分分析風(fēng)險產(chǎn)生生的原因，篩篩選確定開發(fā)發(fā)經(jīng)營過程中中應(yīng)予以考慮慮的風(fēng)險因素素的過程。房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險識別是房房地產(chǎn)投資者者在處理風(fēng)險險問題時必須須做的第一步步工作，也是是一項基礎(chǔ)性性工作。房地地產(chǎn)投資風(fēng)險險識別主要完完成以下兩項項任務(wù)：一是正確判判斷房地產(chǎn)投投資中存在著著什么風(fēng)險；；二是找出引引起這些風(fēng)險險的原因。只只有這樣，才才能正確的認認識風(fēng)險，從從而采取有效效的防范手段段。風(fēng)險識別的過程[[36]一般分為四四個步驟：第一步：確認不確確定性的客觀觀存在這項工作包括兩項項內(nèi)容：首先要辨認認所發(fā)現(xiàn)或推推測的因素是是否存在不確確定性，如果果不存在不確確定性，則無無所謂風(fēng)險，眾眾所周知的結(jié)結(jié)果不會構(gòu)成成風(fēng)險；然后確認這這種不確定性性是客觀存在在的，而不是是憑空想象的的。辨識風(fēng)險險的第一步工工作就是確認認不確定性和和它的客觀存存在。第二步：確定人員員及分工第三步：收集資料料第四步：估計項目目風(fēng)險形勢房地產(chǎn)投資過程中中引起風(fēng)險的的因素很多，其其后果嚴重程程度各異。完完全不考慮這這些風(fēng)險因素素或忽略了主主要因素，風(fēng)風(fēng)險分析就失失去了意義，但但把每個風(fēng)險險因素包羅萬萬象地加以考考慮，則會導(dǎo)導(dǎo)致問題的復(fù)復(fù)雜化，是不不現(xiàn)實的也是是不恰當(dāng)?shù)?。風(fēng)風(fēng)險識別的目目的就是要合合理縮小風(fēng)險險因素的不確確定性，尋找找影響風(fēng)險的的主要因素，為為決策者提供供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)風(fēng)險對策。2.3.2風(fēng)險識別的的方法為了能及時地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)或預(yù)測到這這些風(fēng)險并采采取有效的措措施，化解、緩緩和、減輕、控控制這些風(fēng)險險，減少它的的危害程度，需需要掌握一些些專門的風(fēng)險險識別方法，以以對各種可能能發(fā)生的損失失進行分析。國國內(nèi)外識別房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的方法主主要有以下幾幾種[37]：（1）專家調(diào)查法專家調(diào)查法是系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險辨識的的主要方法，它它以專家為索索取信息的重重要對象。各領(lǐng)域的專專家運用專業(yè)業(yè)方面的理論論與豐富的實實踐經(jīng)驗，找找出各種潛在在的風(fēng)險并對對其后果作出出分析與估計計。這種方法法的優(yōu)點是在在缺乏足夠統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原原始資料的情情況下，可以以作出定量的的估計，缺點主要表表現(xiàn)在易受心心理因素的影影響。專家調(diào)查法主要包包括專家個人人判斷法、智智暴法和德爾爾菲法等十余余種方法。其其中智暴法與與德爾菲法是是用途較廣、具具有代表性的的兩種。①智暴法[38]智暴這個詞是從英英文Brainnstormming一詞翻譯過過來的。國內(nèi)內(nèi)譯法很多，如如頭腦風(fēng)暴、集集中思考法、諸諸葛亮?xí)h等等。它是一種種刺激創(chuàng)造性性、產(chǎn)生新思思想的技術(shù)。該該方法通過專專家之間的相互交交流，在頭腦腦中進行智力力碰撞，產(chǎn)生生新的智力火火花，使專家家的論點不斷斷集中和精化化。智暴一般般采用專家小小組會議的形形式進行，參參加的人數(shù)不不要太多，一一般只有五六六個人，多則則十來人。大大家就某一具具體問題發(fā)表表個人意見，暢暢所欲言，做做到集思廣益益。②德爾菲法德爾菲法是由美國國著名咨詢機機構(gòu)蘭德公司司于20世紀50年代初期發(fā)發(fā)明的。該方法是是以匿名方式式通過幾輪函函詢征求專家家們的意見，然然后對每一輪輪意見都匯總總整理，作為為參考資料再再發(fā)給專家，供供他們分析判判斷，提出新新的論證。如如此多次反復(fù)復(fù)，專家的意意見逐漸趨于于一致，使最最終結(jié)論的可可靠性越來越越大。德爾菲法的最大優(yōu)優(yōu)點是簡明直直觀、操作容容易。實踐證證明德爾菲法法的預(yù)測結(jié)果果的可信度比比較令人滿意意，這種方法法的實際應(yīng)用用率較高，因因此對德爾菲菲法使用結(jié)果果的可信度檢檢驗方法研究究工作也得到到了長足發(fā)展展。（2）故障樹分析法（FTA法）該方法是利用圖解解的形式，將將大的故障分分解成各種小小的故障，或或?qū)Ω鞣N引起起故障的原因因進行分析。故故障樹分析實實際上是借用用可靠性工程程中的失效樹樹形式對引起起風(fēng)險的各種種因素進行分分層次的辨識識。圖的形式式像樹枝一樣樣，越分越多多，故稱故障障樹。其基本本做法是將房房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)營中的主要要風(fēng)險細分為為許多細小風(fēng)風(fēng)險，或?qū)?dǎo)導(dǎo)致風(fēng)險的原原因?qū)訉拥胤址纸?，從而準準確地找出原原因。故障樹法最初來源源于電子學(xué)故故障分析，后后來經(jīng)過變通通發(fā)展，用來來分析經(jīng)濟風(fēng)風(fēng)險。此法經(jīng)經(jīng)常用于技術(shù)術(shù)性強、較為為復(fù)雜，直接接經(jīng)驗較少項項目的風(fēng)險識識別，其優(yōu)點點是比較全面面地分析了所所有故障原因因，包括人為為因素，因而而包羅了系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)、外所有有失效機理；；比較形象化化，直觀性較較強。不足之之處是，這種種方法應(yīng)用于于大系統(tǒng)時，容容易產(chǎn)生遺漏漏和錯誤。（3）幕景分析法[399]當(dāng)我們要進行長時時期的房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策時時，或者要考考慮各種技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟和社社會因素的影影響時，需要要有種能辨識識各種關(guān)鍵因因素及其影響響的方法。同同樣在進行房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分析時也也需要一種能能識別引起危危險的關(guān)鍵因因素及其影響響程度的方法法。一個幕景景就是一個投投資項目或某某個房地產(chǎn)企企業(yè)未來狀態(tài)態(tài)的描繪，或或者按年代的梗概進行描繪。研研究的重點是是：當(dāng)某種因素素變化時，整整個情況會怎怎么樣，會有有什么危險發(fā)發(fā)生？像電影的一一幕幕場景一一樣，供人們們進行研究比比較。幕景分分析的結(jié)果，都都是以簡單易易懂的方式表表達出來。大大致可以分為為兩類：一是對未來來某種狀態(tài)的描述，另一類是是描述一個發(fā)發(fā)展過程，即即未來若干年年某些情況的的變化鏈。例例如，它可向向決策人員提提供未來某種種投資機會的的最好、最可可能發(fā)生的和和最壞的前景景，并且可詳詳細地給出未未來這三種不不同情況下可可能發(fā)生的事事件和風(fēng)險，供供決策時參考考。（4）環(huán)境分析法它是一種識別某一一特定風(fēng)險的的方法，也就就是詳細分析析外部環(huán)境對對內(nèi)在風(fēng)險的的影響。房地地產(chǎn)投資者的的風(fēng)險分析結(jié)結(jié)構(gòu)，即識別別有關(guān)環(huán)境的的四個組成部部分：①購房者或承承租者；②建筑承包商商；③市場競爭者者；④有關(guān)政府部部門。在分析析各部分時，重重點是考慮他他們與投資風(fēng)風(fēng)險的相關(guān)聯(lián)聯(lián)的特性。外外部環(huán)境因素素及其變化是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司內(nèi)部風(fēng)風(fēng)險產(chǎn)生的主主要原因之一一，環(huán)境分析析是投資風(fēng)險分分析、管理人人員需要注意的重重要內(nèi)容。（5）流程圖分析法流程圖分析法是一一種識別投資資項目所面臨臨潛在風(fēng)險的的動態(tài)分析法法。使用本方方法時，首先先應(yīng)根據(jù)所準準備開發(fā)項目目的情況，建建立反映本項項目開發(fā)經(jīng)營營過程的流程程圖。而后通通過對流程圖圖的分析，有有效地揭示本本項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營過程中的的“瓶頸”分布及其影影響，找出影影響全局的“瓶頸”，并識別可可能存在的風(fēng)風(fēng)險。在進行行風(fēng)險識別時時，可根據(jù)特特定需要建立立流程圖，而而后對每個環(huán)環(huán)節(jié)、每個過過程進行分析析，以達到識識別開發(fā)過程程中所有風(fēng)險險的目的。事實上，每一種識識別方法，都都有其優(yōu)缺點點，只有在充充分認識理解解的基礎(chǔ)上，才才能準確地劃劃分出各方法法的應(yīng)用領(lǐng)域域。一個識別別項目，本身身是個復(fù)雜的的過程，還可可能涉及許多多不同的方面面，所以，在在實踐應(yīng)用中中，根據(jù)