廣西玉林市房地產市場調查

目錄：HYPERLINK\l"_Toc192995304"第一章項目開發(fā)環(huán)境分析2HYPERLINK\l"_Toc192995305"一宏觀環(huán)境2HYPERLINK\l"_Toc192995306"1**概況2HYPERLINK\l"_Toc192995307"2**經濟運行狀況：6HYPERLINK\l"_Toc192995308"3發(fā)展規(guī)劃9HYPERLINK\l"_Toc192995309"4宏觀環(huán)境小結：10HYPERLINK\l"_Toc192995310"二區(qū)域環(huán)境11HYPERLINK\l"_Toc192995311"1江南區(qū)概況11HYPERLINK\l"_Toc192995312"2區(qū)域規(guī)劃11HYPERLINK\l"_Toc192995313"3區(qū)域環(huán)境小結12HYPERLINK\l"_Toc192995314"城市開發(fā)環(huán)境要點提煉：12HYPERLINK\l"_Toc192995315"第二章商品房市場分析13HYPERLINK\l"_Toc192995316"一房地產市場概況13HYPERLINK\l"_Toc192995317"1房地產市場發(fā)展軌跡13HYPERLINK\l"_Toc192995318"2房地產需求構成13HYPERLINK\l"_Toc192995319"3**市場供需狀況分析15HYPERLINK\l"_Toc192995320"4房地產分布格局17HYPERLINK\l"_Toc192995321"5房地產開發(fā)政策環(huán)境18HYPERLINK\l"_Toc192995322"6市場概況小結：18HYPERLINK\l"_Toc192995323"二區(qū)域競爭市場研究19HYPERLINK\l"_Toc192995324"1板塊劃分19HYPERLINK\l"_Toc192995325"2市場供給21HYPERLINK\l"_Toc192995326"3競爭市場項目調查23HYPERLINK\l"_Toc192995327"4市場價格分析28HYPERLINK\l"_Toc192995328"5市場去化分析30HYPERLINK\l"_Toc192995329"6市場主訴求分析30HYPERLINK\l"_Toc192995330"7區(qū)域競爭市場小結31HYPERLINK\l"_Toc192995331"商品房市場要點提煉：31HYPERLINK\l"_Toc192995332"第三章項目銷售分析32HYPERLINK\l"_Toc192995333"一項目定位思考前提32HYPERLINK\l"_Toc192995334"二項目SWOT32HYPERLINK\l"_Toc192995335"三項目定位理解分析35HYPERLINK\l"_Toc192995336"四定位基本方法37HYPERLINK\l"_Toc192995337"1塑造競爭優(yōu)勢37HYPERLINK\l"_Toc192995338"2優(yōu)化限制條件38HYPERLINK\l"_Toc192995339"3價值最大化38HYPERLINK\l"_Toc192995340"五定位方向39HYPERLINK\l"_Toc192995341"六項目營銷方案：40HYPERLINK\l"_Toc192995342"1項目背景40HYPERLINK\l"_Toc192995343"2營銷策略41HYPERLINK\l"_Toc192995344"項目銷售要點提煉：43**房地產市場調研報告第一章項目開發(fā)環(huán)境分析（**是一座怎樣的城市）一宏觀環(huán)境城市看區(qū)域，區(qū)域看項目，經濟、規(guī)劃、產業(yè)分布等會對項目產生巨大的影響，讓我們先從宏觀上感受整個項目。1**概況1）區(qū)域位置**是**部一座具有千年歷史的古城。地處**部，位于**區(qū)交界處，東與**市、廣東省**市相鄰，南與**市、廣東省湛江市毗連，西與欽州市、南寧市交界，北與貴港市接壤。**是桂東南地區(qū)政治、經濟、文化、交通中心，是泛珠三角經濟區(qū)和東盟自由貿易區(qū)的結合部。市場體系比較健全，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿流通輻射各?。ㄊ校﹨^(qū)，自古有“嶺南都會”美譽，是區(qū)域性商貿物流中心。從區(qū)域位置來看，廣西**不像其它沿海城市擁有先天性的發(fā)展優(yōu)勢，改革開放讓一部分人先富起來，也沒有對**的發(fā)展起到很好的推動作用，但該區(qū)域作為桂東南地區(qū)的交通中心，同時也是泛珠三角經濟區(qū)和東盟自由貿易區(qū)的結合部，受泛北部灣規(guī)劃的影響，會有很大的發(fā)展契機。2）行政區(qū)劃現(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面積12838平方公里，市區(qū)建成面積45平方公里。總人口600萬人，其中市區(qū)人口約70萬，有壯、瑤、苗等少數民族10萬人，有華僑及港澳臺同胞100多萬人，是廣西最大、全國著名的僑鄉(xiāng)。廣西最大僑鄉(xiāng)的優(yōu)勢與城市發(fā)展，招商引資相結合，將給**的發(fā)展帶來強大的動力。雖然**有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心的地位不明顯，沒能形成很好的聚集效應，對消費、物流、人氣等各方面沒有很好的帶動。3）交通網路**市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。國道324線與黎湛復線鐵路縱橫相交，是大西南與廣西內陸、廣東、海南沿海地區(qū)經濟聯(lián)系、物資交流的動脈。建設中的南寧經**至廣州高速公路、洛湛鐵路（**段）正編織以**城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網絡。市內主要道路骨架為“二縱二橫二環(huán)路”。江南區(qū)中心組團為全區(qū)的公路交通樞紐，南北向城市主干道——民主路與東西向城市主干道——新民路交匯于規(guī)劃區(qū)的心臟地帶，起到聯(lián)系城市中心和江南區(qū)的作用，規(guī)劃區(qū)南部緊靠“二橫”路中的**路，并通過**路與**角的火車站場相連。另一條縱橫穿過**市域的**路和南寧--廣州高速公路正在修建，荔浦—山口高速公路也正在選線當中，隨著這些區(qū)域性交通設施的建成，**將成長為桂東的交通樞紐，區(qū)域地位進一步提升。4）歷史沿革**古稱郁林。1997年4月22日，設立地級**市，轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣、北流市。5）自然特征**地處桂東南丘陵臺地，境內山地、丘陵、谷地、臺地、平原相交錯，尤以丘陵臺地分布較為廣泛。平原盆地占全市面積17.4%，丘陵臺49.4%，山地占33%。其中，耕地面積19.02萬公頃。有林面積68.2萬公頃。屬典型的南亞熱帶季風氣候，氣候溫和，年平均溫度21℃；雨量充沛，年平均降雨量為1650毫米；光熱充足，年平均日照時數1795小時，無霜期長，年平均無霜天數為346天。6)旅游資源**地處北回歸線以南，是“中國優(yōu)秀旅游城市”，屬典型的亞熱帶季風氣候，平均氣溫21℃，旅游資源豐富，類型多樣，有“嶺南美玉，勝景如林”之稱。以名勝古跡、僑鄉(xiāng)風情、宗教文化、商貿旅游為特色，丹霞地貌和巖溶地貌景觀遍布各縣(市)區(qū)，農業(yè)生態(tài)資源豐富多彩。主要風景名勝區(qū)(點)有：世界最大的銅鼓出土地——北流銅石嶺風景區(qū)；“天南杰構”全國四大名樓——容縣經略臺真武閣；亞洲第一天然石橋——博白天仙橋；全國四大名莊之一——陸川謝魯山莊；中國二十洞天、道教二十二——容縣都嶠山和北流勾漏洞；唐代楊貴妃及晉代綠珠女出生地遺址，古民居建筑群——興業(yè)龐村古民居；李宗仁屯兵遺址——城隍鹿峰山(龍泉洞)；三大溫泉——陸川、博白溫羅、容縣黎村；森林景觀——北流大容山森林公園——六萬山；近代名人劉永福、朱錫昂、王力、李明瑞、俞作豫、黃旭初等名人故居；**市佛子山旅游度假區(qū)和大型人造景觀“云天民俗文化世界”。還有萬畝荔枝、龍眼、沙田柚果場和珍稀動物養(yǎng)殖場，有全國聞名的中藥材市場，工業(yè)品服裝市場等十大專業(yè)市場，是華南地區(qū)重要商品集散地，是僑鄉(xiāng)觀光、休閑度假、康復療養(yǎng)、文物考古、宗教文化、商貿洽談、生態(tài)旅游的理想之地。2**經濟運行狀況：07年**市經濟平穩(wěn)發(fā)展，主要有如下特點：1）工業(yè)生產平穩(wěn)增長；7月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值6.18億元，增長20.1%，增幅比上月回落5.1個百分點。1-7月規(guī)模以上工業(yè)增加值44.25億元，增長19.8%，增幅比1-6月提高0.1個百分點,比上年同期提高3.2個百分點。分輕、重工業(yè)看，重工業(yè)增長快于輕工業(yè)增長。輕工業(yè)實現(xiàn)增加值14.09億元，同比增長14.2%，拉動全市增長4.7個百分點；重工業(yè)實現(xiàn)增加值30.15億元，同比增長22.6%。拉動全市增長15.1個百分點。分行業(yè)看，特色產業(yè)、支柱行業(yè)快速增長，集群集聚顯現(xiàn)。健康、服裝皮革、水泥陶瓷、機械及新興產業(yè)電子工業(yè)生產平穩(wěn)，共實現(xiàn)工業(yè)增加值30.46億元，占全市工業(yè)增加值的68.8%，同比增長20.6%，高于全市平均增長水平0.8個百分點，拉動全市增長14.1個百分點；其中，機械產業(yè)完成工業(yè)增加值16.93億元，占全市工業(yè)增加值的38.3%，同比增長25.4%,高于全市平均增長水平5.6個百分點。2）固定資產投資增幅略有回落；1-7月全社會固定資產投資128.71億元，增長37.9%，增幅比1-6月和上年同期分別降低1.4個和27.2個百分點,其中,城鎮(zhèn)完成固定資產投資105.04億元，同比增長57.4%，其中更新改造、房地產開發(fā)分別投資19.20億元、14.01億元，分別增長103.1%及11.6%。更新改造增勢強勁，房地產投資增速略有回落,增幅比上月回落6.6個百分點。1-7月全市商品房銷售面積56.42萬平方米，銷售額11.38億元，分別增長44.2%和60.7%。3）市場消費穩(wěn)中加快。7月份，全市社會消費品零售總額13.54億元，增長17.4%；1-7月社會消費品零售總額99.06億元，增長15.4%，增幅比上年同期快0.7個百分點，為今年以來最快增速。4）居民消費價格水平上升勢頭趨穩(wěn)。7月份**市居民消費價格總水平同比上漲6.7%，1-7月同比上漲3.7%，漲幅比上半年擴大0.2個百分點。5）財政收入保持快速增長。1-7月，財政總收入22.58億元，同比增長23.4%；一般預算收入11.9億元，增長22.1%。

6）金融運行總體平穩(wěn)。7月末，金融機構各項存款余額393.41億元，比年初增長8.3%；其中居民儲蓄存款余額318.57億元，比年初增長8.4%。各項貸款余額185.65億元，比年初增長9.8%。7）全市財政收入穩(wěn)步增長2007年，全市財政收入40.68億元，比上年增加7億元，增長20.8%；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤15.47億元，增加7.26億元，增長84.9%。萬元生產總值能耗得到有效控制；萬元工業(yè)增加值綜合能耗下降到2.103噸標準煤，下降8.96%；8）小結：**市實現(xiàn)生產總值507.37億元，增長15.3%，增速比上年提高1.8個百分點，經濟增長連續(xù)四年超過13%，經濟呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢。對房地產事業(yè)的發(fā)展也將起到良好的支撐和促進作用。3發(fā)展規(guī)劃**城市的性質定為：國家重要的動力工程機械制造基地，全國中藥材生產和集散中心，中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)的城市，桂東南區(qū)的區(qū)域性商貿物流中心。城市建設用地的發(fā)展方向為：向南發(fā)展建設城南工業(yè)區(qū)，向東建設城市新區(qū)，并逐步向西、向北發(fā)展。城市建設工作重點為：a、做好園林綠化工作，力爭08年成功申報廣西園林城市；b、抓住廣西北部灣經濟區(qū)納入國家戰(zhàn)略的重大機遇，把**打造成為泛北部灣中小企業(yè)名城、廣西北部灣經濟區(qū)副中心城市、廣西新興臨海工業(yè)城市、廣西承接產業(yè)轉移重要基地。c、啟動清寧路延長線建設工程。加快“玉-北-?！贝蟮澜ㄔO，發(fā)展北流副城、福綿城區(qū)和茂林組團，促進玉北福融合。d、加快房地產業(yè)發(fā)展，預估08年完成房地產投資32億元，增長13%以上。**的城市規(guī)劃中，城市定性為全國中藥材生產和集散中心，對本項目形成有利的政策支撐；向南建設城南工業(yè)區(qū)，主要集中在江南區(qū)南側，對本項目區(qū)域環(huán)境影響不大，且可為項目提供客源，對區(qū)域發(fā)展有促進。但現(xiàn)階段**的規(guī)劃較零亂，整體水平較落后。4宏觀環(huán)境小結：1）從區(qū)域位置來看，**作為桂東南地區(qū)的交通中心，同時也是泛珠三角經濟區(qū)和東盟自由貿易區(qū)的結合部，受泛北部灣規(guī)劃的影響，會有很大的發(fā)展契機；2）**有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心的地位不明顯，沒能形成很好的聚集效應，對消費、物流、人氣等各方面沒有很好的帶動；3）**是大西南與廣西內陸、廣東、海南沿海地區(qū)經濟聯(lián)系、物資交流的動脈，定性為桂東的交通樞紐；4）屬南亞熱帶季風氣候，氣候溫和，年平均溫度21℃，旅游資源豐富，適宜人居；5）**市實現(xiàn)生產總值507.37億元，增長15.3%，增速比上年提高1.8個百分點，經濟增長連續(xù)四年超過13%，經濟發(fā)展勢頭良好；6）城市定性為全國中藥材生產和集散中心，為本項目的發(fā)展提供政策支撐；7）城市建設用地發(fā)展方向，向南為工業(yè)用地，可為本項目的開發(fā)提供后續(xù)客源。二區(qū)域環(huán)境1江南區(qū)概況1）地理位置江南區(qū)與**舊城商業(yè)區(qū)隔南流江相望，周邊有云天文化城、火車站、體育館、會展中心等重要公共設施，江南區(qū)規(guī)劃范圍是東到大坡村，南臨苗園路，西至**制藥廠，北靠南流江，東西長2.4km，南北寬1.6km，總用地310.38公頃。2）交通狀況江南區(qū)中心組團為全區(qū)的公路交通樞紐，南北向城市主干道——民主路與東西向城市干道——新民路交匯于規(guī)劃區(qū)的心臟地帶，起到聯(lián)系城市中心和江南區(qū)的作用，規(guī)劃區(qū)南部緊靠“二橫”路中的苗園路，并通過苗園路與西南角的火車站相連。2區(qū)域規(guī)劃區(qū)域定位為**的副中心，規(guī)劃主要功能：商貿、旅游、居住“三位一體”的現(xiàn)代化、旅游休閑型新城區(qū)。以云天文化城作為南北中軸線的起點，軸線兩側公建呈平行狀向南延伸，與中央綠軸構成氣勢磅礴的空間軸線，形成“一軸、兩帶、三區(qū)”的空間結構。一軸：即中央景觀軸，寬度控制在100m，軸線起自南流江北岸相望的云天文化城，依傳統(tǒng)風水格局設置云天廣場、親水步行帶、上升廣場等；兩帶：即沿中軸線兩側建設商業(yè)帶，西側為綜合商業(yè)板塊，集休閑購物辦公居住為一體，體現(xiàn)聚集效應；東側為綜合服務板塊，布置有影劇院、商務中心、美食中心、酒店等，形成商業(yè)文娛服務中心。三區(qū)：村鎮(zhèn)居民拆遷安置區(qū)：在東西兩側根據就近原則，布置江南新村；低密度居住區(qū)：在江南區(qū)東北角沿南流江布置生態(tài)低密度居住區(qū)；中等密度商住區(qū)：在東側布置中等密度商住區(qū)。3區(qū)域環(huán)境小結1）交通體系良好，可與市中心便捷連通；2）大型公建林立，云天文化城、火車站、體育館、會展中心等重要公共設施都位于該區(qū)域，但缺乏相應的商業(yè)配套；3）在江南區(qū)“一軸、兩帶、三區(qū)”的規(guī)劃中，東側規(guī)劃中等密度商住區(qū)，東北角沿江布置低密度居住區(qū)。4）區(qū)域內將建設成為**的商貿旅游購物城，與云天文化城隔江相望，周邊配套正在完善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘虚_發(fā)環(huán)境要點提煉：玉林是怎樣的城市？玉林是怎樣的城市？城市建設缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃；玉林城市有一定的經濟潛力；玉林有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心地位不明顯，城市規(guī)劃發(fā)展滯后。城市建設缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃；玉林城市有一定的經濟潛力；玉林有600萬人口，但市區(qū)人口偏少，核心地位不明顯，城市規(guī)劃發(fā)展滯后。第二章商品房市場分析（**房地產市場怎樣？）一房地產市場概況1房地產市場發(fā)展軌跡**房地產市場起步較晚，比較南寧可直觀地看出，**的物業(yè)形態(tài)、建筑風格乃至整個城市規(guī)劃都要落后于南寧至少5年，**的房地產市場真正起步于2003年，同期，珠三角地區(qū)房地產市場已經經歷了一次高峰期，處于產品的探索、轉型期及市場的持續(xù)熱化階段。因市場起步較晚，受其它區(qū)域前幾年房價快速上漲的影響就較小，價格并未飛速上漲，因此，現(xiàn)階段的價格仍處于理性范圍之內。也正是如此，在07年末，各地價格紛紛“跳水”的同時，**房地產市場價格能不受影響?？v觀**房地產市場軌跡，**是一個相對獨立的市場，受外界影響較少，從最初的個人建房行為到商品房起步，再到如今的快速發(fā)展階段，**房地產市場已經完成了很好的過渡。2房地產需求構成不同的市場有不同的屬性，**的房地產市場構成需求跟珠三角等地有一定差異性，由于**本身的吸納能力不強，即**的外來人口比例相對較少，對房地產市場發(fā)展產生一定制約。**的房地產市場處于封閉狀態(tài)，主要的供給和需求都集中在當地。依現(xiàn)在市場來看，**的房地產需求主要體現(xiàn)在以下幾個方面：婚房需求：這些購房者受到經濟承受能力限制，以及累計加息的影響，通常會選擇交通方便、配套齊全、總價相對較低的中小戶型。改善型住房需求：改善型需求的客戶以中年人為主，他們已經有了一定的經濟實力，希望通過以小換大、以次換優(yōu)的方式，來改善自己的居住環(huán)境、提升自己的生活品質。因此環(huán)境優(yōu)美的大戶型最受他們青睞，加息或者提高首付的政策對他們一般影響不大。拆遷安置需求：隨著城市化進程的加快，拆遷的區(qū)域跟速度都在進一步加大加快，越來越多的拆遷戶手持貨幣，迫切的需要解決住房問題，這部分人也將成為購房的主力人群，通常這部分人對小區(qū)的硬件要求都不高，主要關注的是銷售價格，比較傾向大戶型；投資型購房需求：雖然政策的不穩(wěn)定性給投資者增加了相當的風險，但**房地產市場的“原始股”還是會吸引一定的投資客，但08年房產投資將更趨于理性，而且更加趨向于中長期穩(wěn)定的回報。商住需求**的中小型企業(yè)眾多，部分客戶會考慮就近買房，正如本項目中藥港一期的商業(yè)客戶也會選擇本項目的住宅。但此類客戶的比例比較有限。上述為現(xiàn)階段**房地產需求的主力，由于本項目持續(xù)周期較長，后期，隨城市發(fā)展，擴建，房地產需求構成也會有所改變。3**市場供需狀況分析1）城鎮(zhèn)化進程帶來的住房需求：**城市總人口約6000萬，按目前前中國普遍的的城鎮(zhèn)化速度度1%計，每年約約有6萬人涌入市市區(qū)，這6萬人中約有有一半比例的的人有住房需需求，即3萬人要買房房，以平均3人/套來計算，城城市新增住房房需求約為1100萬㎡，該需求求不包括城區(qū)區(qū)改善型住房房需求，即綜綜合評估**的住房市場場需求約為1140萬㎡，現(xiàn)階段段，市場供給給處于正常狀狀況。2）二手房市場看住住房需求：**的房地產市場起步步較晚，因此此，二手房市市場相對也較較落后，07年二手房成成交量約為555萬㎡，最能反反映城市房地地產發(fā)達程度度的二手房市市場成交比僅僅為0.466:1,而發(fā)達區(qū)域域的二手房成成交量與新房房成交量之比比約為2：1到4：1，因此可以以推斷，**的房地產市市場處于發(fā)展展階段，有較較強的市場潛潛力。3）07年7月—12月市場預售項目統(tǒng)統(tǒng)計：項目名稱預售面積預售套數用途月亮灣住宅小區(qū)88#樓469348住宅月亮灣住宅小區(qū)11#、9＃樓759960住宅華商國際E區(qū)222＃、23＃、24＃、25＃、26＃棟13318122住宅美林人家3＃、44＃樓506748住宅鳳凰苑二期3＃、4＃、5＃、8＃樓25165204住宅玉柴龍華小區(qū)夢境境佳苑5?！?＃樓28993178住宅水電設備廠經濟適適用房A、B棟579872住宅弘景·金色藍灣B3、BB4幢1307466住宅華商國際D區(qū)122＃、14＃樓789644住宅**市公交公司城西住住宅小區(qū)A＃、B＃樓800266住宅**市煤炭總公司職工工住宅樓367030住宅**市水電技工學校水水科所住宅樓樓A、C棟1165178住宅美林人家1＃、22＃樓506748住宅玉柴白馬山莊188＃、19＃、20＃樓1181490住宅玉柴東華小區(qū)1＃?！?＃樓1197684住宅南興·錦繡江南小區(qū)3＃＃、5＃、6＃、7＃號樓936160住宅林豐住宅小區(qū)二期期D、G棟樓858772住宅華商國際D區(qū)133＃樓15325110住宅南興·錦繡江南小區(qū)1＃＃、2＃號樓587936住宅華商國際E區(qū)188＃、19＃樓1099888住宅林豐住宅小區(qū)二期期E、F棟樓841372住宅盛業(yè)家園A1、BB1座556164住宅華商國際E區(qū)3＃＃樓348530住宅銀澤莊1#樓390733住宅**市公交公司城西住住宅小區(qū)C＃樓333429住宅美林商業(yè)街1＃、2＃樓411516商住福豪小區(qū)1＃樓4998住宅30套商鋪9間商住美林商業(yè)街16＃＃樓544618幢商住同安小區(qū)Ⅰ1＃樓樓3382住宅16套商住同安小區(qū)Ⅱ1＃樓樓3412住宅16套商住萬科時代廣場16728住宅218套商住華商國際E區(qū)8＃＃、9＃樓18390住宅120套商鋪388間商住美林商業(yè)街15＃＃樓663123商住華商國際D區(qū)155＃、18＃～20＃、23?！?5＃樓38145130商住新泰家園31185201商住美林商業(yè)街18＃＃樓576518商住中華苑3＃、4＃＃住宅樓25304商住華商國際D區(qū)177＃、21＃樓4610住宅20套商鋪11間商住鳳凰苑二期6＃、7＃樓827272商住美林商業(yè)街12＃＃樓C座500717幢商住華商國際D區(qū)166＃樓4264住宅20套商鋪25間商住盛業(yè)家園A2、AA3座第一層商商鋪4708267間商業(yè)**國際中藥港（一期期工程）中藥藥材市場5～10、13～16、19～24棟527191301商用華商國際E區(qū)1＃＃、2＃、7＃樓20316住宅156套商鋪222間商用合計5020304491套住宅2601套商業(yè)1890套07年下半年**城區(qū)區(qū)商品房預售售面積為5020330平方，共推推出房源4491套，其中住住宅2601套，商業(yè)1890套，市場整整體去化良好好，去化達80%以上。即**平均月去化化面積為6萬方左右。平平均月去化在在500-7700套之間。以以此為基礎，綜綜合考慮上半半年市場較冷冷清等因素，城區(qū)年去化約為60-70萬方，去化套數約為7000套，城區(qū)整體市場月去化600套左右。07年玉寧在建項目共共411個，其中城城區(qū)90個，總投資32.5億元，總竣竣工面積119萬方，城區(qū)區(qū)竣工面積約約70萬方，據07年統(tǒng)計，**人均居住面面積28㎡；預計08年竣工面積128.333萬㎡，人均均居住面積可可達35㎡，90㎡以下占70.3%，計劃至2010年竣工面積積可達680萬㎡。整體市市場發(fā)展趨勢勢良好，城區(qū)區(qū)竣工面積與與實際銷售面面積基本相符符，結合市場場價格并未太太大上漲，可可反映出**房地產市場場供需基本持持平。4房地產分布格局隨著城市規(guī)劃的重重心向江南和和城東偏移，江江南區(qū)域的開開發(fā)也呈現(xiàn)出出一片欣欣向向榮的景象，開開發(fā)量體持續(xù)續(xù)增加，后續(xù)續(xù)供給相當充充足；區(qū)域認知度度也逐步提高高，區(qū)域環(huán)境境明顯改善，區(qū)區(qū)域輻射力進進一步加強。**的房地產市場產品品結構以多層層和小高層為為主，且多為為一梯三戶的的產品，因此此項目容積普普遍都比較高高，大都在2.0以上，產品品規(guī)劃上大都都比較陳舊，還還有很大的更更新空間。在產品的分布格局局上，主要集集中在城東，江江南和老城區(qū)區(qū)。5房地產開發(fā)政策環(huán)環(huán)境**政府根據城市發(fā)展展的需求，提提出到2010年，商品房房建成面積可可達680萬平方，對對商品房開發(fā)發(fā)持鼓勵態(tài)度度，且各方面面扶持房地產產項目，對**的房地產發(fā)發(fā)展帶有良好好的心理預期期。抓住玉博博會等機會招招商引資，大大力發(fā)展房地地產業(yè)，加快快**的城市化進進程，縮短與與南寧的差距距。6市場概況小結：1）**是一個相對獨立的的市場，受外外界影響較少少，從最初的的個人建房行行為到商品房房起步，再到到如今的快速速發(fā)展階段，**房地產市場場已經完成了了很好的過渡渡；2）**的外來人口比例相相對較少，對對房地產市場場發(fā)展產生一一定制約；3）按目前中國普遍遍的城鎮(zhèn)化速速度1%計，城市新新增住房需求求約為100萬㎡，加上城城區(qū)改善型住住房需求，**的住房市場場需求約為1140萬㎡，現(xiàn)階段段，市場供給給處于正常狀狀況；4）07年二手房成交量約約為55萬㎡，二手房房市場成交比比僅為0.446:1,有較大的發(fā)發(fā)展?jié)摿Γ?）07年下半年**城區(qū)區(qū)商品房預售售面積為5020330平方，共推推出房源4491套，其中住住宅2601套，商業(yè)1890套，市場整整體去化良好好，林平均月月去化面積為為6萬方左右。平平均月去化在在500-7700套之間。二區(qū)域競爭市場研究究市場是客觀的，短短時間內，項項目對市場不不可能有太大大的改變，但但項目自身的的改變可使之之更適合市場場，符合市場場規(guī)律，在市市場中獲得最最強的生存力力和最優(yōu)的競競爭力。1板塊劃分**房地產市場按樓盤盤區(qū)域分布，可可劃分為城中中板塊、江南南板塊、城東東板塊和城西西、城北板塊塊。城中板塊：環(huán)線以內，南流江江以北的區(qū)域域，該區(qū)域房房地產起步較較早，現(xiàn)已形形成濃厚的居居住氛圍，區(qū)區(qū)域內交通便便利，配套完完善，學校、醫(yī)醫(yī)院、餐飲、休休閑等一應俱俱全，但該區(qū)區(qū)域的居住價價值并未得到到廣大客戶的的認可，商品品房價格與城城東、江南部部分樓盤的價價格持平。由由于土地資源源的稀缺性，市市區(qū)開發(fā)節(jié)奏奏將減緩，市市區(qū)商品房的的稀缺性將日日益凸顯，其其價格較也將將與其它區(qū)域域拉開差距。該該區(qū)域內的代代表樓盤有：：盛業(yè)家園、金金灣名城等。江南板塊：南流江以南，中秀秀路以西為江江南區(qū)域，該該區(qū)域即項目目所在區(qū)域，規(guī)規(guī)劃為大型的的核心生活區(qū)區(qū)，區(qū)域內會會展中心、云云天宮、南流流江等交相輝輝映，景觀十十分優(yōu)美。房房地產開發(fā)熱熱度也持續(xù)升升溫，房地產產項目眾多，大大盤云集，后后期的競爭將將日趨激烈，由由于區(qū)域內現(xiàn)現(xiàn)階段缺少大大型商業(yè)支撐撐，顯得很冷冷清，各方面面配套都很匱匱乏，但隨著著區(qū)域內項目目的逐漸完工工，配套匱乏乏的局面將有有所好轉。區(qū)區(qū)域內代表樓樓盤有：華商商國際、金色色藍灣等。城東板塊：環(huán)東路以東，南流流江以北，該該區(qū)域是新市市政府所在區(qū)區(qū)域，規(guī)劃為為行政辦公區(qū)區(qū)域，行政中中心本身的號號召力使該區(qū)區(qū)域成了新一一輪城市發(fā)展展的熱點，而而**——北流的交通通樞紐，正位位于該區(qū)域。從從城市發(fā)展角角度來看，城城東的發(fā)展速速度應會領先先于江南，區(qū)區(qū)域內樓盤眾眾多，部分新新樓盤如：香香格里拉，出出現(xiàn)聯(lián)排別墅墅，此類高檔檔產品的出現(xiàn)現(xiàn)標志著該區(qū)區(qū)域的房地產產市場正趨于于成熟。該區(qū)區(qū)域08年的計劃供供給量位列全全市之首。區(qū)區(qū)域內代表樓樓盤有香格里里拉、澳園等等。城北與城西板塊城北與城西這兩個個區(qū)域并非城城市規(guī)劃的重重點發(fā)展區(qū)域域，因此其房房地產開發(fā)項項目也相對較較少，房地產產開發(fā)熱度不不高，主要建建設經適房和和廉租房，較較少的體現(xiàn)開開發(fā)價值，在在此不作評述述。小結：**除城東東規(guī)劃為行政政中心，江南南開發(fā)項目集集中，規(guī)劃為為居住中心，使使這兩個區(qū)域域的概念性較較強外，其它它區(qū)域并沒有有很明確的界界定，且客戶戶對區(qū)域的心心理界限并不不明顯，對客客戶的購房心心理影響也不不大。后期的的項目開發(fā)中中，可以此為為切入點，打打造江南核心心生活區(qū)概念念，即江南區(qū)區(qū)就是**最適宜居住住的區(qū)域，本本項目不僅僅僅是改善居住住空間，而是是建設整個江江南，鉤起客客戶的江南情情結，客戶對對區(qū)域的認同同，使區(qū)域內內的標桿即本本項目成為最最大的贏家。2市場供給1）08年市場供給計劃表表：序號項目名稱用地位置面積（萬㎡）用地百分比總建面積（萬㎡）90㎡以下90㎡以下比例備注1城東新區(qū)房地產開開發(fā)項目城東新區(qū)為民路兩兩側33.3346.7%603660%存量2江南新區(qū)房地產開開發(fā)項目金港大道西側6.679.3%127.260%存量3西城開發(fā)區(qū)出讓用用地西城開發(fā)區(qū)內0.130.2%0.230.1775%存量4農批市場配套居住住項目二環(huán)北路南側1014%1813.575%存量5經開區(qū)配套居住項項目南流江北側旺瑤村村附近1014%1814.480%存量6中心城區(qū)舊城改造造項目人民東路北側3.334.7%64.880%存量7**廉租住房建設項目目城西開發(fā)區(qū)0.330.4%0.40.4100%新增8經濟適用住房建設設項目(一)城西開發(fā)區(qū)4.36%7.77.7100%新增9經濟適用住房建設設項目(二)玉柴園區(qū)3.334.7%66100%新增合計71.42100128.3390.1770.3%2）08年市場供應面積達達128萬方：08年市場總供給約為為128萬方，其中中城區(qū)供給約約為70萬方，07年市場供給給約為119萬方，依依市場去化速速度來看，08年市場供給給量處于正常常增長范圍；；其中08年新增用地地總建面積為為14.1萬方，存量量用地總建面面積為114.223萬方，說明**房地產開發(fā)發(fā)的土地儲備備相當充足，市市場上還有大大量土地未消消化；3）08年建設用地供給分分布08年建設用地供給主主要集中在城城東和江南，城城東用地33萬方，總建60萬方，江南南用地6.67萬方，總建12萬方，皆為為存量用地；；城北和城西西主要建設經經濟適用房和和廉租房，大大都為新增用用地，從數據據中可以看出出，城東為城城市開發(fā)重點點。江南次之之。4）08年住房供給面積結結構：住房面積供應結構構上響應國家家號召，90㎡以下占到到了70.3%，此政策對對本項目將產產生較大影響響，可采用單單身公寓產品品來緩解此政政策的限制，同同時合理規(guī)劃劃面積，促進進銷售。5）小結：08年市場供應計劃主主要以存量供供應為主，且且集中在城東東區(qū)域，城東東區(qū)域將成為為08年發(fā)展的重重點，競爭將將日趨激烈；；據市場調查查了解：城南南區(qū)域的土地地儲備也較大大，作為**最宜居住的的區(qū)域，即將將迎來新一輪輪的發(fā)展熱潮潮。3競爭市場項目調查查華商國際案名華商國際工程位置江南大道歐景嘉園園南區(qū)開發(fā)商世紀京華房地產營銷企劃寶資通規(guī)劃用途商住基地面積800畝容積率約2.0建筑面積100萬㎡建筑樓層6F、11F規(guī)劃戶數約10000戶（當當期130套）銷售率當期90%規(guī)劃面積107㎡—1266㎡主力面積110㎡主力戶型三室兩廳主力總價28.6萬價格范圍2500—28000元/㎡平均單價多層2500,小高層層2600得房率80%綠化率40%物業(yè)費用0.5元/㎡·月月公開日期07年12月交房時間當期08年底配套設施社區(qū)商業(yè)主訴求印象澳洲，陽光生生活華商國際總占地約約800畝，從03年開始開發(fā)發(fā)，現(xiàn)已經接接近尾聲，還還剩190畝左右未開開發(fā)，去化速速度整體良好好，該項目規(guī)規(guī)模較大，開開發(fā)早，已確確立區(qū)域領跑跑者的地位，其其價格也是區(qū)區(qū)域內最高，在**的品牌效應不錯，但產品風格，小區(qū)規(guī)劃等并未有特別突出之處，其商業(yè)街的設置將承擔起區(qū)域內商業(yè)配套的功能，中藥港項目具備超越華商國際的客觀條件，在產品、規(guī)劃、營銷通路上超越此項目，就可成為江南區(qū)域的翹楚。金色藍灣案名金色藍灣工程位置江南大道會展中心心斜對面開發(fā)商宏景地產營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積5.1萬㎡容積率2.9建筑面積14.78萬㎡建筑樓層6F、11F、19F規(guī)劃戶數約1000戶（當期期160戶）銷售率當期90%規(guī)劃面積112㎡—1499㎡主力面積119㎡主力戶型三室兩廳主力總價30.9萬價格范圍2400—27000元/㎡平均單價多層2400,小高層層2600得房率80%綠化率40%物業(yè)費用0.6元/㎡·月月公開日期07年5月交房時間08下半年配套設施2000平米藍灣灣會所主訴求藍調人居港灣從規(guī)劃來看，金色色藍灣應數江江南區(qū)規(guī)劃最最好的樓盤之之一，其良好好的景觀綠化化，大氣的建建筑風格，合合理的建筑擺擺布以及項目目內部水景資資源的均好性性，都處處顯顯示出該項目目的獨具匠心心之處。項目目屬玉博會招招商項目，地地理位置優(yōu)等等，現(xiàn)2600元/㎡的價格較較華商國際更更具性價比優(yōu)優(yōu)勢。錦繡江南案名錦繡江南工程位置**城站路中藥材市場場北面開發(fā)商**南興房地產營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積1.5萬㎡容積率2.4建筑面積3.6萬㎡建筑樓層6F規(guī)劃戶數約300戶（當期996戶）銷售率92%規(guī)劃面積126㎡—1388㎡主力面積126㎡主力戶型三室兩廳主力總價21.4萬價格范圍1600—20000元/㎡平均單價1700元/㎡得房率88%綠化率40.53%物業(yè)費用0.5元/㎡·月月公開日期07年6月交房時間08年下半年配套設施無主訴求百姓專屬，綠色家家園該項目是南興江南南系列產品之之一，項目的的產品定位為為中低檔公寓寓，客戶群定定位為普通百百姓，因此價價格上也較低低，高綠化是是小區(qū)唯一的的亮點，現(xiàn)項項目處于尾盤盤階段。后續(xù)續(xù)項目為盛世世江南，從現(xiàn)現(xiàn)階段的高調調宣傳來看，預預計會改變其其客群定位，將將高調入市。財富100案名財富100工程位置**火車站廣場開發(fā)商廣西東臻置業(yè)營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積2760㎡容積率4.3建筑面積1.3萬㎡建筑樓層19F規(guī)劃戶數約182戶銷售率95%規(guī)劃面積28㎡—41㎡主力面積30㎡主力戶型一室一廳主力總價11.4萬價格范圍3600-40000元/㎡平均單價3800元/㎡得房率80%綠化率40.53%物業(yè)費用0.5元/㎡·月月公開日期07年12月交房時間08年5月配套設施1-4樓商業(yè)，頂頂層休閑咖啡啡廳主訴求商貿中心，全新投投資型公寓“財富100”屬爛尾樓樓改造項目，打打投資型公寓寓的概念，現(xiàn)現(xiàn)階段酒店公公寓在全國市市場反應都比比較不錯，該該項目10年連續(xù)返租8%，10天免費入住住，確實有不不錯的吸引力力，關鍵看后后續(xù)的經營，該該項目正位于于火車站附近近，有打造經經濟型酒店的的優(yōu)勢，帶租租約銷售可很很好的盤活其其資金鏈。龍城花園案名龍城花園工程位置苗園路387號開發(fā)商**龍城房地產營銷企劃自銷規(guī)劃用途住宅基地面積1.2萬㎡容積率2.3建筑面積2.7萬㎡建筑樓層6F、11F規(guī)劃戶數約200戶銷售率93%規(guī)劃面積121㎡—1333㎡主力面積121㎡主力戶型三室二廳主力總價24.2萬價格范圍1900-21000元/㎡平均單價2000元/㎡得房率80%綠化率30%物業(yè)費用0.5元/㎡·月月公開日期07年7月交房時間08年下半年配套設施沿街商業(yè)主訴求便捷空間，諧美生生活龍城花園總占地不不大，項目07年初僅賣1600元/㎡左右，下下半年上漲幅幅度較大，現(xiàn)現(xiàn)階段均價為為2000元/㎡左右，已已基本售罄，僅僅有10套左右房源源剩余，多為為9F和10F，價格約為2100元/㎡，預估實實際成交價格格約為2000元/㎡左右。項項目布局緊籌籌，毫無韻律律感，小區(qū)配配套也不完善善，但較低的的價格，以及及區(qū)域市場的的強勢需求也也使項目順利利去化，現(xiàn)后后期無銷售壓壓力，價格有有所上漲。該項目免10年電電梯費，是針針對區(qū)域客戶戶對小高層抵抵抗心理一種種銷售策略。4市場價格分析1）**市場價格軌跡07年**市場未受其它區(qū)域域下跌的影響響，仍然保持持平穩(wěn)增長，從03年的800元/㎡到07年的均價2200元/㎡，已完成價格跳躍，其中07年上漲幅度最大，在外界市場大環(huán)境不穩(wěn)定的形勢下仍能保持增長，也說明了當地市場尚未飽和。2）市場在售樓盤價價格表項目名稱銷售均價區(qū)域位置華商國際2600元/㎡江南板塊金色藍灣2600元/㎡江南板塊財富1003600元/㎡江南板塊錦繡江南約1900元/㎡江南板塊盛世江南預計2000以上江南板塊麗景花園約1800元/㎡江南板塊龍城花園1900元/㎡江南板塊江景園2100元/㎡城中板塊盛業(yè)家園2500元/㎡城中板塊德興花園2200元/㎡城中板塊金灣名城約2900元/㎡城中板塊香格里拉預計2900元/㎡城東板塊以上為在售樓盤目目前的均價，基基本反映**房地產市場場的消費水平平，其中城中中板塊的金灣灣名城以soho概念打造的的高層現(xiàn)售價價最高，約為為2900元/㎡，香格里里拉由于其景景觀的優(yōu)異性性也達到2900元/㎡的價格。區(qū)域價格圖**市場價格并無太大大區(qū)域性差異異，實際平均均市場價格約約為2200元/㎡（房管局局統(tǒng)計約為2020），其中江江南區(qū)域樓盤盤數量眾多，雖雖華商國際、金金色藍灣價格格約為2600元/㎡，但其它它樓盤拉扯均均價，實際市市場均價約為為2200元/㎡，城中與與城東的價格格接近，預示示**市場競爭并并不激烈，城城東區(qū)域將成成為08年**市場的熱點點區(qū)域。5市場去化分析案名價格（08年3月）推盤戶數公開時間月去化銷售率金色藍灣2600元/㎡160套2007年5月16套90%錦繡江南1900元/㎡96套2007年6月11套92%財富1003600元/㎡180套2007年12月月66套95%龍城花園1900元/㎡200套07年初約16套93%華商國際2600元/㎡840套2007年5月79套85%值得關注的是華商商國際從07年5月至今，推推出840戶住宅，推推案量最大，其其市場領導者者的地位已經經確立，消費費者的認知度度也較高，因因此2600的市場價格格也能較好的的去化，平均均月去化約79套；其它樓盤由于在利利潤追求上有有一定區(qū)別，價價格較低，也也順利去化；；財富100年返利8%%，此類投資資型產品也得得到了市場的的認可，現(xiàn)僅僅有9戶滯銷。6市場主訴求分析項目名稱主訴求語訴求重點華商國際印象澳洲，陽光生生活生活財富100商貿中心，全新投投資型公寓產品盛業(yè)家園**首席體驗式商業(yè)街街區(qū)產品德興花園新行政中心高檔社社區(qū)地段、品質江景園市中心270度全全江景美宅景觀金色藍灣藍調人居港灣生活錦繡江南百姓專屬，綠色家家園綠化盛世江南江南園林景觀建筑筑群，城市中心榜榜樣生活圈地段、風格、景觀觀香格里拉現(xiàn)代中式人居院落落風格、產品麗景花園舒適生活，從麗景景開始生活龍城花園便捷空間，諧美生生活交通、生活金灣名城SOHO，都市地地標，盡攬繁繁華地段、生活市場現(xiàn)有主訴求主主要是以生活活、風格等為為主，并無太太大新意，其其中盛世江南南以江南園林林景觀建筑群群，城市中心榜榜樣生活圈為為主訴求，較較其它項目更更具煽動力，企企圖以榜樣的的力量來號召召群眾，達到到宣傳的目的的。建議本項目可從其其它項目無可可匹及的規(guī)模模、品牌上考考慮訴求方向向，如“200萬㎡新城生生活理想………”等。7區(qū)域競爭市場小結結1）城東規(guī)劃為行政政中心，江南南規(guī)劃為居住住中心；2）城東板塊將成為為**房地產開發(fā)發(fā)的熱點區(qū)域域；3）07年市場供給約為1119萬方，其中08年新增用地地總建面積為為14.1萬方，存量量用地總建面面積為114.223萬方，說明**房地產開發(fā)發(fā)的土地儲備備相當充足；；4）創(chuàng)新型產品成熱熱點，如財富富100投資性質的的酒店公寓，金金灣名城的soho概念的高層層，都獲得了了不錯的市場場反響。商品房市場要點提提煉：玉林是怎樣的市場？玉林是怎樣的市場？玉林的市場跟城市一樣缺乏規(guī)劃；玉林的市場跟城市一樣缺乏規(guī)劃；市場整體去化良好，但趨于平穩(wěn)；市場整體去化良好，但趨于平穩(wěn)；市場項目并不多，但單個量體都很大；市場項目并不多，但單個量體都很大；市場產品形態(tài)存在較大缺陷，銷售形態(tài)相當落后。市場產品形態(tài)存在較大缺陷，銷售形態(tài)相當落后。第三章項目銷售售分析（我們應該怎樣做做？）一項目定位思考前提提我司認為，在進行行項目定位思思考前，我們們要明白項目目本身對各環(huán)環(huán)節(jié)的意義：：項目百萬平米的大大盤契合項目目連續(xù)開發(fā)的的步調，實現(xiàn)現(xiàn)價值的最大大化；本項目是銀豐在***的第一步，契契合銀豐發(fā)展展**房地產市場場的戰(zhàn)略步驟驟；項目位于江南區(qū)，契契合整個**的發(fā)展規(guī)劃劃。二項目SWOTS（優(yōu)勢）**房地產市場起步較較晚，受外界界市場價格波波動影響較小小，可持續(xù)發(fā)發(fā)展周期較長長；市場形勢處于上升升階段，有較較大的市場潛潛力和空間；；市場價格位于合理理的可接受范范圍之內；全市610萬人口，008年僅128萬方的供給給，市場競爭爭相對較弱；；受泛北部灣發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略影響，**將成為重點點發(fā)展城市，城城市化進程的的加快，也將將帶動房產市市場的發(fā)展；；江南區(qū)在城市規(guī)劃劃定位中，定定位為**的核心生活活區(qū)，即大型型的居住組團團，該區(qū)域的的居住氛圍將將日趨濃厚，項項目輻射能力力進一步增強強，項目輻射射范圍進一步步擴大；政府領導剛剛換屆屆，迫切需要要政績支撐，而而中藥港的品品牌形象，無無疑將成為其其重點關注對對象；開發(fā)公司已成功上上市，且在全全國各地都有有項目，**國際中藥港港自身的品牌牌優(yōu)勢和開發(fā)發(fā)商的實力將將形成一股強強大的凝聚力力，對客戶形形成強勢引導導；項目北側為南流江江，景觀資源源豐富，東側側為學校，人人文氣息濃厚厚，南側為中中藥港市場交交易區(qū)，人氣氣旺盛；項目產品規(guī)劃略優(yōu)優(yōu)于周邊項目目，市場認可可度應高于周周邊項目；項目占地大，整體體規(guī)劃戰(zhàn)略性性強，可在景景觀配套以及及商業(yè)上做足足文章；**人本身對產品的辨辨別能力不強強，市場的可可引導性較強強；土地成本60萬//畝不到，容容積較高，可可創(chuàng)造較大的的利潤空間；；項目靠近城市中心心綠軸、會展展中心、體育育館、云天宮宮等，此類配配套有較強的的商務代表性性，已現(xiàn)城市市新中心的雛雛形。W（劣勢）江南區(qū)的發(fā)展速度度與其區(qū)域內內的配套完善善進度并不相相當，現(xiàn)階段段配套滯后，配配套處于相對對匱乏狀態(tài)；；周邊道路現(xiàn)狀有待待改善，不利利整體形象；；周邊緊臨民居，對對小區(qū)檔次有有一定影響，同同時，周邊有有其它公司地地塊，其規(guī)劃劃會與本項目目的規(guī)劃產生生不和諧；項目周邊居住氛圍圍不濃，而居居住氛圍的形形成需要較長長的時間；且且項目成熟度度不及華商國國際，市區(qū)核心地段，肯肯德基附近的的盛業(yè)家園，僅僅售2500元/㎡，綜合評評述，本項目目與其它項目目相比，性價價比并不具備備太大優(yōu)勢；；中藥港的主訴求，訴訴求重點轉到到藥材交易市市場，對住宅宅的帶動不大大，作為項目目主軸的住宅宅方面顯得很很薄弱；項目的容積在2..0以上，在此此基礎上的產產品，必然在在間距、采光光，通風、綠綠化而有所欠欠缺；現(xiàn)有規(guī)劃設計缺少少現(xiàn)代感，與與“國際”之主題不相相符合，缺少少統(tǒng)召力，無無法在住宅市市場上樹立“霸主”地位；教育配套相當匱乏乏，短時間內內無法改善；；公交體系不不夠發(fā)達。O（機會）隨城市擴張步伐的的加速，城南南區(qū)作為**的CLD，有獨特的的優(yōu)勢，景觀觀資源豐富，發(fā)發(fā)展空間大，可可塑性強；項目位于江南區(qū)的的核心區(qū)域，是是所有配套，公公建的中心，擔擔負著引領江江南區(qū)改造的的重任；同時時也是**城市建設的的重要環(huán)節(jié)，項項目的成功開開發(fā)將影響整整個**；**的藥材經營戶眾多多，且本身藥藥材資源豐富富，給專業(yè)市市場提供了空空間，借老藥藥材市場搬遷遷的東風，可可更好的提升升項目知名度度，同時本項項目的遠景規(guī)規(guī)劃也可得到到宣傳；新政府換屆需要政政績支撐，而而本項目的開開發(fā)建設，與與其需求一直直，可與之更更深入合作，獲獲取更多扶持持；江南區(qū)規(guī)劃為以居居住為主的中中央生活區(qū)，對對商品房住宅宅需求將持續(xù)續(xù)增長；區(qū)域內無名副其實實的高尚住宅宅區(qū)，高品質質住宅基本處處于空白，為為本項目的市市場突圍提供供了空間；開發(fā)公司已成功上上市，有雄厚厚的資金實力力，良好的品品牌形象，對對項目將有很很大的促進。T（威脅）項目總建約2000萬㎡，可持持續(xù)開發(fā)周期期長，受政策策影響大，如如持續(xù)加息、土土地增值稅、政政府領導換屆屆等；老藥材市場已確定定要搬遷，但但僅依靠本項項目的引導明明顯不夠，需需政府協(xié)商，而而政府部門的的效率與力度度將對本項目目的開市構成成一定影響；；其它區(qū)域藥材連鎖鎖店的興起，將將與本項目爭爭奪資源，對對本項目的開開發(fā)與經營構構成影響；項目北側南流江對對面的江景園園僅1870元/㎡起，龍城城的價格約為為1900，周邊眾多多樓盤的低價價策略對本項項目構成威脅脅，需要跳出出限制；**經適房和廉租房建建設力度的加加大對本項目目也構成一定定威脅。三項目定位理解分析析綜合以上因素，項項目在**存在較大的的發(fā)展空間，但但項目200萬的總建勢勢必持續(xù)較長長的周期，那那如何從戰(zhàn)略略意義上規(guī)劃劃這個項目才才是項目能否否成功的關鍵鍵所在。我司認為，本項目目的成功與否否，關鍵在于于能否成功借借勢發(fā)展，跳跳出限制，超超越自我。借勢借勢跳出超越借勢1000畝的項目目，規(guī)劃國際際中藥港，本本身就有很強強的號召力，有有做成區(qū)域明明星樓盤的潛潛質，但僅僅僅依靠項目本本身的號召力力，略顯單薄薄?！熬有苑钱?，善假假于物也！”，如何借政政府發(fā)展江南南，打造**核心生活區(qū)區(qū)的“勢”，發(fā)展好項項目，是項目目成功的前提提，也是項目目成功的第一一步。借泛北部灣經濟區(qū)區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略之之勢：今年1月中旬，國家批準準實施《廣西西北部灣經濟濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃劃》，標志著著廣西北部灣灣經濟區(qū)開放放開發(fā)已經納納入國家發(fā)展展戰(zhàn)略，為北北部灣經濟區(qū)區(qū)開放開發(fā)帶帶來了前所未未有的發(fā)展機機遇。給廣西西的房地產也也注入了新的的活力；借城市向南之勢：：江南區(qū)規(guī)劃為大型型的生活中心心，CLD的規(guī)劃將帶帶來區(qū)域開發(fā)發(fā)的熱潮，借借政府大力發(fā)發(fā)展江南區(qū)之之勢，打造城城市新中心；；借中藥港品牌之勢勢：中藥港的品牌在***已經深入人人心，且已建建立起良好的的形象，運用用好中藥港的的品牌優(yōu)勢，對對項目的開發(fā)發(fā)和推廣將起起到事半功倍倍的效果。跳出：每個人都會有思維維的限制，不不懂得跳出限限制的人，將將注定平庸；；而不懂得跳跳出限制的地地產人，帶來來的將是一件件失敗的作品品，可惜的是是一塊熱土。跳出本身限制：由于本項目的可持持續(xù)開發(fā)周期期較長，且擁擁有極強的延延續(xù)性，因此此，本項目應應跳出本身的的限制，要擁擁有良好的大大局觀。跳出區(qū)域的限制：：不應把項目市場設設定為江南區(qū)區(qū)域，200萬平方的項項目，僅依靠靠江南區(qū)域來來支撐，明顯顯不夠，應把把項目輻射區(qū)區(qū)域放大至整整個**，乃至整個個廣西。跳出周邊項目限制制：不僅僅是在江南區(qū)區(qū)域做項目，而而是通過項目目把區(qū)域變成成**的中心。準準確的說，不不是在規(guī)劃一一個項目，而而是在規(guī)劃一一座“城市”，要以城市市生活締造者者的姿態(tài)來開開發(fā)、看待整整個項目。跳跳出周邊項目目的限制，從從戰(zhàn)略上藐視視它們，在戰(zhàn)戰(zhàn)術上重視它它們，形成良良好的大局觀觀。把項目的的利益點放在在整個項目的的成功開發(fā)基基礎上。超越：因項目持續(xù)周期較較長的客觀因因素，本項目目在產品規(guī)劃劃上必須有較較強的超前性性，能保證整整個項目5年以內，規(guī)規(guī)劃、產品都都能保持一定定的超前，而而且能適度領領先，這樣，后后續(xù)的開發(fā)才才能在保證整整體風格一致致的前提下，不不至于落后于于整個市場。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念念：以城市的角度看待待項目，承擔擔更多的城市市功能，把握握住目標客群群需求特征，營造全新的理念，多多種類、多元元化的集合式式產品，提升升項目產業(yè)功功能價值。超越傳統(tǒng)產品功能能：引領區(qū)域市場的發(fā)發(fā)展，打造創(chuàng)創(chuàng)新型產品，使使項目入市時時在與區(qū)域內內已成形的項目競爭中體現(xiàn)自自身優(yōu)勢和價價值，完善區(qū)區(qū)域功能。超越同期同區(qū)域競競爭項目通過創(chuàng)新產品和創(chuàng)創(chuàng)新產業(yè)理念念，稀缺的產產品形式，完完善的配套設設施，超越同同期同區(qū)域上上市項目,增加客戶的的價值認同，并并借助推售時時機，形成時時間上的壟斷斷。四定位基本方法本項目定位過程應應用的基本方方法將從價值值最大化、提提升項目競爭爭力和滿足自自身條件三個個維度進行定定位1塑造競爭優(yōu)勢通過對于不同發(fā)展展方向的有效效的產品組合合，運用成本本差異及集中中化開發(fā)等策策略塑造競爭爭優(yōu)勢；1）利用競爭策略提提升客戶競爭爭力2）利用競爭策略提提升產品競爭爭力3）通過對競爭環(huán)境境的分析，我我們可以采用用下列策略提提升競爭力差異化策略產品差異化：在區(qū)區(qū)域競爭市場場內形成差異異化特質客戶差異化：跳出出區(qū)域競爭市市場，挖掘新新市場環(huán)境組合化策略產品組合化：不同同類型產品的的集中化組合合客戶組合化：不同同客戶的集中中化組合解決方法：a、產品組合與市場場細分采用北高南低的規(guī)規(guī)劃擺位，同同時結合多種種產品的組合合，提高項目目多元化競爭爭力，提高整整體項目錯落落有秩，和諧諧共生的視覺覺效果，以尋尋找足夠大的的未被滿足的的客戶。b、提升產品及配套套,挖掘產品背背后價值強調人性化的設計計理念,在現(xiàn)有的基基礎上不浪費費客戶一平米米的面積，同同時加入新風風,中空玻璃等等高科技元素素，結合創(chuàng)新新型戶型，用用建筑細節(jié)表表現(xiàn)對產品更更深層次的理理解。從而讓讓建筑真正融融入生活，提提高產品的綜綜合性價比的的優(yōu)勢，引導導客戶生活的的新方向。2優(yōu)化限制條件結合項目自身限制制條件篩選出出最優(yōu)方案，優(yōu)優(yōu)化限制三部部曲：1）滿足規(guī)劃限制條條件項目高達3.0的的容積，與市市場總需求仍仍偏向多層相相矛盾；2）規(guī)避項目開發(fā)運運營風險國家9070的政策對對項目的開發(fā)發(fā)造成較大影影響3）實現(xiàn)項目開發(fā)目目標目前市場需求已完完成了從多層層到小高層的的過渡，主力力需求仍集中中在110-1130㎡的三房產產品為主。解決方法：a、通過推盤策略與與銷控策略，讓讓項目始終成成為區(qū)域價格格的引領者，拉拉開項目品質質，同時形成成了區(qū)域內差差異化營銷的的亮點；b、項目入市階段依依靠商業(yè)聚集集人氣，推出出小高層和單單身公寓產品品，在保證現(xiàn)現(xiàn)金流的前提提下確保項目目品質,后期推出高高層及低密度度住宅產品，通通過推售策略略，提升項目目價值。3價值最大化根據項目可能的發(fā)發(fā)展方向，通通過一系列的的提升價值手手段，提升項項目定位價值值，找到能夠夠實現(xiàn)最大化化價值的有限限個定位方向向；解決方法：a、尋找最有價值客客戶群，分析析最滿足客戶戶群需求特征征的物業(yè)，從從市場角度結結合客戶需求求特征來確定定產品；b、拆分容積率，形形成多元化的的產品梯度，提提高項目產品品的豐富層次次；c、一期商業(yè)配套先先行，商業(yè)配配套可以集中中型商業(yè)形式式出現(xiàn)，可引引進大型超市市，彌補區(qū)域域不足，打造造外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)街，形形成商業(yè)示范范區(qū),吸引客戶關關注，同時營營造生活氛圍圍；d、強化配套景觀提提升價值，項項目高層中心心景觀的打造造,提高不同產產品的生活感感受；局部組組團景觀巧妙妙運用；充分分考慮園林小小品的介入；；強調景觀實實用主義及可可參與性;來放大景觀觀對建筑的影影響,實現(xiàn)多剃次次產品不同生生活感受，從從而展現(xiàn)景觀觀與生活的互互融。五定位方向本項目總建約2000萬方，其中中住宅部分初初步估略約170萬方，按平平均面積100平方估算，約約有17000戶，以一家家三口計，總總居住人口可可達5萬人，如此此大的居住規(guī)規(guī)模，不僅僅僅是一個項目目，而應該是是一座“城”，應該以“城”的理念來開開發(fā)整個項目目。要名副其實的稱為為城，必須符符合以下幾個個條件：a項目具備一定的規(guī)規(guī)模：項目必須要有一定定的規(guī)模，至至少2萬的居住人人口，才能達達到城的定義義；b配套要完善：“城”內就能提供所有的的配套：餐飲飲、娛樂、休休閑、教育、醫(yī)醫(yī)療等；c豐富的物業(yè)形態(tài)：：單一的建筑無法稱稱之為城，多多元的建筑形形態(tài)，良好的的建筑分布，才才能符合“城”的含義。綜上所述，本項目目完全具備打打造“城”的條件，可可以打造居住住中心的理念念來開發(fā)項目目，同時在“城”的豐富涵義義下，提升項項目的競爭力力。1）整體定位200萬㎡新城生生活理想………復合生態(tài)社區(qū)，宜宜居生活城社區(qū)是開放的而非非封閉的：社社區(qū)與都市的的融合戶型是舒適的而非非奢華的：實實用和簡約的的融合環(huán)境是環(huán)保的而非非污染的：科科技與自然的的融合2）客戶定位核心客戶：中心城城區(qū)升級所帶帶來的新生購購買力置業(yè)目的：改善居居住環(huán)境，追追求國際化高高品質居住環(huán)環(huán)境及精神上上的滿足重要客戶：周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)街的改善環(huán)環(huán)境客戶置業(yè)目的：改善居居住環(huán)境追求求，婚房需求求潛在客戶：外地客客戶，包括中中藥港的投資資客戶等置業(yè)目的：投資、生生活過渡3）產品定位：產品定位原則：a在滿足打造區(qū)區(qū)域領先產品品的基本前提提下，兼顧銷銷售速度和利利潤要求；b產品類型必須符合合區(qū)域未來發(fā)發(fā)展趨勢，有有升值空間；；c符合地塊資源條件件和客戶需求求各類物業(yè)的作用高密度產品現(xiàn)現(xiàn)金流產品——提升整體消消化速度——能夠與其它項目實實現(xiàn)差異化——有可能實現(xiàn)較高的的利潤低密度產品形形象標桿——樹立國際化化社區(qū)的價值值標桿——總價高，銷售速度度稍慢——對利潤率貢獻較大大先開發(fā)高密度產品品，獲取現(xiàn)金金流支撐，最最后開發(fā)低密密度精品來獲獲得較高的利利潤，同時，此此類產品也可可有利提升項項目形象（香香格里拉已出出現(xiàn)別墅產品品）。六項目營銷方案：1項目背景**國際中藥港已建立立起良好的品品牌及口碑，項項目一期專業(yè)業(yè)市場已成功功完成銷售，現(xiàn)現(xiàn)處于二期住住宅的啟動階階段，二期原原有規(guī)劃為藥藥材交易區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃更改為為住宅，該地地塊西側靠近近江南區(qū)中心心綠軸，與華華商國際項目目相望，東側側有藥材交易