商住綜合體項(xiàng)目推行總承包管理體會(huì)總結(jié)

對(duì)XX國(guó)際廣場(chǎng)5#地塊項(xiàng)目推行總承包管理的體會(huì)XX5#地項(xiàng)目是XX三公司在津承接的第一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積27.4萬㎡，其中包含99米的高層寫字樓、配套商鋪及多功能商業(yè)中心，是所在轄區(qū)的標(biāo)志性建筑，同時(shí)，這也是一個(gè)典型的“三邊工程”（邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改）。面對(duì)單層面積大，資源投入大，工期壓力變化大，科技含量高，工藝復(fù)雜程度高，施工組織協(xié)調(diào)難度高等難題，全體管理人員充分踐行“精細(xì)化管理”思路，以湘軍“蠻霸”之氣勢(shì)掀起一輪又一輪生產(chǎn)高潮,并在不斷的嘗試和總結(jié)中豐富了總承包管理經(jīng)驗(yàn)。一、以業(yè)主為中心，樹總承包管理“品牌”技術(shù)管理是項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，更是總承包管理“品牌”構(gòu)建的核心。為優(yōu)化施工方案，符合業(yè)主的“口味”，面對(duì)眾多挑戰(zhàn)，時(shí)任三公司XX分公司副總工程師的李?。ìF(xiàn)任三公司XX分公司總經(jīng)理）帶領(lǐng)XX5#地項(xiàng)目班子先后到大連、昆明等XX項(xiàng)目參觀學(xué)習(xí)。其他單位豐富的施工經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的技術(shù)做法給了分公司很大的啟迪，并被靈活地運(yùn)用到5#地項(xiàng)目的施工之中，取得了良好的效果，總承包管理靈活的優(yōu)勢(shì)展露無遺。技術(shù)產(chǎn)生效益，效益創(chuàng)造“品牌”。在XX5#地的總承包管理過程中，項(xiàng)目部積極與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位開展技術(shù)探討，提出了許多可行性建議，用技術(shù)克服了一個(gè)又一個(gè)難題：首先，針對(duì)工程支撐問題，項(xiàng)目經(jīng)過反復(fù)勘探、研究，建議業(yè)主和設(shè)計(jì)單位將整體環(huán)形支撐優(yōu)化為角撐、雙排支護(hù)樁、退臺(tái)卸荷等多種支護(hù)相結(jié)合的組合支護(hù)結(jié)構(gòu)，這樣一項(xiàng)措施為業(yè)主節(jié)約投資2000萬元，同時(shí)，也加快了項(xiàng)目施工的進(jìn)度，縮短工期將近2個(gè)月；其次，面對(duì)工程地下存在大量粉噴樁的現(xiàn)象，項(xiàng)目建議業(yè)主進(jìn)行樁基優(yōu)化，重新布置樁基，由4000根優(yōu)化為2700根，又為業(yè)主節(jié)約投資約1000萬元，項(xiàng)目也因此提前35天完成樁基施工節(jié)點(diǎn)；再次，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)樓大跨度的梁的問題，項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)單位反復(fù)溝通，建議將施工工藝時(shí)間長(zhǎng)、安裝難度大的鋼龍骨梁調(diào)整為易施工、質(zhì)量較高的預(yù)應(yīng)力梁，這一措施又為業(yè)主節(jié)約了600多萬元，更為項(xiàng)目縮短工期45天。止水帷幕深化、降水深化、外墻防水深化、后澆帶優(yōu)化、地下室圓柱變更方柱……總承包管理創(chuàng)造的技術(shù)效益接踵而來，在為業(yè)主節(jié)約成本的同時(shí)，也大大提高了工程的進(jìn)度和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。管理提升美譽(yù)，美譽(yù)創(chuàng)造“品牌”。在紅星地產(chǎn)2013年上、下半年對(duì)全國(guó)百余在建項(xiàng)目的巡檢中，XX廣場(chǎng)5#地塊項(xiàng)目連拔頭籌；在2014年上半年紅星地產(chǎn)全國(guó)巡檢中，項(xiàng)目延續(xù)了13年的高品質(zhì)，再次蟬聯(lián)第一。由此，獲得了業(yè)主集團(tuán)高層的青睞，榮幸地承辦了紅星地產(chǎn)2014年半年工作會(huì)，并作為唯一觀摩工地，迎接全國(guó)紅星項(xiàng)目的參觀、交流。干凈整潔的文明施工、醒目大氣的CI覆蓋、施工精細(xì)的引路樣板、工藝復(fù)雜的工程實(shí)體給每一位到訪客人留下了深刻印象，項(xiàng)目的總承包管理水平更獲得了業(yè)主、同行的一致好評(píng)。隨后，項(xiàng)目充分發(fā)揮工程優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)，成功申報(bào)XX市“市級(jí)安全文明工地”、XX市“市級(jí)觀摩工地”，舉辦XX市建筑業(yè)職業(yè)技能大賽……幾次盛大的觀摩，提升了XX在津的影響力，小業(yè)主們紛至沓來，為紅星帶來了重重“商機(jī)”。同時(shí)，也向津門業(yè)主推薦了XX的總承包管理理念，進(jìn)一步深化了XX在津的品牌美譽(yù)度。二、以企業(yè)為基石，確保總承包管理“落地”總承包管理實(shí)力，要通過一項(xiàng)項(xiàng)節(jié)點(diǎn)任務(wù)來檢驗(yàn)。項(xiàng)目開工之初，業(yè)主便提出1031銷售節(jié)點(diǎn)和430開業(yè)節(jié)點(diǎn)。為圓滿完成業(yè)主要求的節(jié)點(diǎn)任務(wù)，項(xiàng)目組織全體管理人員，集思廣益，經(jīng)過反復(fù)研究討論，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有資源情況，把節(jié)點(diǎn)任務(wù)細(xì)化為土方開挖、地下室工程、主體工程、裝飾裝修工程四個(gè)階段，并對(duì)每一個(gè)階段進(jìn)行了詳細(xì)部署。發(fā)揮總承包管理的設(shè)備優(yōu)勢(shì)，配置機(jī)械資源。項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，合理利用現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備。一是勘測(cè)工程面積，合理布置塔吊設(shè)備，確保材料運(yùn)輸無死角；二是自主研發(fā)設(shè)計(jì)了通道塔，這也使5#地塊成為中國(guó)首例在商業(yè)綜合體中運(yùn)用通道塔技術(shù)的項(xiàng)目，通道塔集中解決了工人和材料運(yùn)輸難題，為商業(yè)綜合體項(xiàng)目集中解決垂直運(yùn)輸開辟了新途徑。發(fā)揮總承包管理的協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，配置勞務(wù)資源。項(xiàng)目將整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)分為3個(gè)片區(qū)進(jìn)行管理，并招標(biāo)了3家勞務(wù)公司進(jìn)場(chǎng)施工。經(jīng)過考察與試用，項(xiàng)目根據(jù)各勞務(wù)公司的施工優(yōu)勢(shì)，將其與片區(qū)所面臨的施工難點(diǎn)“對(duì)號(hào)入座”，以優(yōu)勢(shì)資源解決突出問題。進(jìn)入總包管理階段，項(xiàng)目部面對(duì)城市綜合體需要的多家分包的問題，采用放棄包工包料的承包方式，實(shí)行清包，要求勞務(wù)分包只需提供勞動(dòng)力和小型機(jī)具設(shè)備。同時(shí)，對(duì)特殊工種，選用專業(yè)的分包，比如項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)外架搭設(shè)、拆除要求較高，就選用經(jīng)驗(yàn)豐富的勞務(wù)班組進(jìn)行獨(dú)立分包。這樣“彈鋼琴”式的勞務(wù)管理，充分發(fā)揮了勞務(wù)隊(duì)伍的特長(zhǎng)，提高了勞務(wù)工人的積極性，也解決了工程進(jìn)度慢的問題。發(fā)揮總承包管理的制度優(yōu)勢(shì)，配置制度資源。質(zhì)量是企業(yè)的生命線，項(xiàng)目多舉措，強(qiáng)化質(zhì)量過程管控，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。一是嚴(yán)格落實(shí)材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。根據(jù)材料使用部位及材料性質(zhì)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，確保其有量更有質(zhì)。同時(shí)，合理劃分檢驗(yàn)批，提前與業(yè)主、監(jiān)理溝通，提前制定工藝試驗(yàn)及現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)計(jì)劃，在檢驗(yàn)計(jì)劃原則基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加取樣次數(shù)，從材料源頭，杜絕質(zhì)量問題；二是嚴(yán)格執(zhí)行“三檢”制度（即一道施工工序完成之后首先由施工勞務(wù)方與該棟號(hào)施工員自檢，再與負(fù)責(zé)周邊棟號(hào)的施工員進(jìn)行互檢，最后由質(zhì)量員進(jìn)行交接檢）和鋼筋掛牌制度（將結(jié)構(gòu)平面圖的墻柱鋼筋與大樣圖、實(shí)際鋼筋綁扎相結(jié)合，把平面圖中墻柱代號(hào)所代表的大樣圖具象化，并標(biāo)明使用部位，主筋型號(hào)、需求數(shù)量、構(gòu)造筋種類型號(hào)等信息）。落實(shí)、責(zé)任到人，強(qiáng)化過程管控；三是加強(qiáng)質(zhì)量巡檢、點(diǎn)評(píng)制度。項(xiàng)目班子及質(zhì)量負(fù)責(zé)人組成了“質(zhì)量巡檢小組”，不定期對(duì)材料加工場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)、工程成品進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)場(chǎng)解決，并強(qiáng)化后期跟蹤，確保質(zhì)量隱患得到徹底解決。同時(shí)，開展質(zhì)量點(diǎn)評(píng)，獎(jiǎng)懲現(xiàn)場(chǎng)兌現(xiàn)，以獎(jiǎng)促優(yōu)，以懲促改，保障質(zhì)量精品。發(fā)揮總承包管理的推廣優(yōu)勢(shì)，配置樣板資源。針對(duì)各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層部位，項(xiàng)目實(shí)行樣板引路的辦法（部分為實(shí)體樣板），并融入了很多新工藝、新材料，解決了施工難題。如在地面樣板中，項(xiàng)目引入了PVC排水板，在阻止地下水滲漏的同時(shí)，排水板與地面混凝土之間的一條條通道有效地將滲入的水組織起來，匯集到指定排水區(qū)域，形成有組織排水；在屋面樣板中，項(xiàng)目將工程屋面做法中常常忽視的問題也展現(xiàn)在大家面前——屋面風(fēng)帽要高于反檐、上人屋面不應(yīng)采用塑料通氣帽，這樣正、反示例相結(jié)合，更加直觀地向工人展示了正確的施工辦法。發(fā)揮總承包管理的應(yīng)變優(yōu)勢(shì)，配置商務(wù)資源。大型商住綜合體伴隨著多變的主客觀因素，因此，合理利用商務(wù)資源、提高成本效益就顯得尤為重要。項(xiàng)目從培訓(xùn)、簽證、部門聯(lián)動(dòng)三個(gè)方面出發(fā)，實(shí)現(xiàn)了成本效益的最大化。一是強(qiáng)化商務(wù)人員培訓(xùn)。項(xiàng)目采取優(yōu)先培養(yǎng)人才的思路，多次邀請(qǐng)公司資深經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目全員進(jìn)行商務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，反復(fù)進(jìn)行合同交底，考學(xué)結(jié)合、以考促學(xué)，讓成本意識(shí)深植于心；二是簽證打包。對(duì)于進(jìn)展緩慢的簽證問題，與業(yè)主協(xié)商后，將額度較大的部分匯總打包并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，解決了資金回收問題，確保項(xiàng)目現(xiàn)金流；三是各線條聯(lián)動(dòng)排查潛虧。技術(shù)、工程、商務(wù)三方聯(lián)合，及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)潛虧進(jìn)行排查，并及時(shí)與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位溝通，對(duì)方案進(jìn)行可行性調(diào)整或增補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)潛虧為零。三、站在工人角度，為總承包管理提供后勤保障總包要及時(shí)介入，提高就餐質(zhì)量。項(xiàng)目部就工人食堂問題進(jìn)行了廣泛調(diào)研，項(xiàng)目班子、綜合辦、工人食堂三方聯(lián)動(dòng)，勢(shì)必要把“食堂飯菜價(jià)格降下去，質(zhì)量提上來”。一是降低價(jià)格。項(xiàng)目綜合辦深入到工人中，實(shí)地隨機(jī)詢問工人“吃了什么，花了多少，是否滿意”，并根據(jù)調(diào)查情況出臺(tái)了一葷一素“8元套餐制”和“點(diǎn)餐小炒制”，根據(jù)品種制定價(jià)格，但要求菜品最高不得超過15元；二是提升質(zhì)量。一方面，項(xiàng)目制定項(xiàng)目班子到工人食堂排隊(duì)、購(gòu)飯用餐的“班子成員工人食堂就餐制度”，對(duì)飯菜質(zhì)量個(gè)價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，解決降價(jià)“后遺癥”，另一方面，由項(xiàng)目綜合辦牽頭成立“督查小組”，對(duì)工人食堂進(jìn)行檢查。

總包要加大投入，營(yíng)造舒適環(huán)境。項(xiàng)目工人人數(shù)峰值為1200余人，如何解決工人洗澡、手機(jī)充電等問題，提供工人冬暖夏涼的生活環(huán)境就顯得尤為重要：一是增加浴室、廁所數(shù)量。調(diào)撥、新購(gòu)集裝箱，增設(shè)男女浴室、男女廁所，并由技術(shù)部、機(jī)電部配合通水、給電；二是新購(gòu)冷暖空調(diào)。項(xiàng)目部調(diào)撥、新購(gòu)冷暖空調(diào)100余臺(tái)安裝在生活區(qū)工人宿舍，保證工人“夏日清涼、冬天溫暖”，讓工人有一個(gè)舒適的住宿環(huán)境；三是自制手機(jī)充電柜，項(xiàng)目充分調(diào)動(dòng)工勤人員積極性，就地取材使用廢舊模板、木方，自制八個(gè)手機(jī)充電柜，增設(shè)充電插座800個(gè)，并將所有手機(jī)充電柜集中，設(shè)“手機(jī)充電室”，安排專人管理，解決大家“插座不夠用”、“手機(jī)怕掉”等難題。同時(shí)，項(xiàng)目綜合辦、安全部加大對(duì)工人生活區(qū)的檢查力度，消除各類隱患，為工人提供一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境?？偘訌?qiáng)引導(dǎo)，傳播先進(jìn)文化。一是設(shè)電視機(jī)房。項(xiàng)目部在工人生活區(qū)新建電視房，建成后，由綜合辦出臺(tái)具體使用制度、辦法，充分地將其利用起來，豐富工人業(yè)余生活。休憩之余，項(xiàng)目部還會(huì)定期播放施工安全教育視頻，盡可能地讓大家輕松生活，開心工作；二是“走出去”與“引進(jìn)來”。項(xiàng)目部與屬地團(tuán)委、文化局、街道持續(xù)合作，以爭(zhēng)創(chuàng)“青年文明號(hào)”為契機(jī)，讓技術(shù)型工人走出去，把先進(jìn)文化引進(jìn)來。“走出去”即聯(lián)合街道、社區(qū)，發(fā)揮工人特長(zhǎng)，組織大家走進(jìn)街道、社區(qū)，幫助孤寡老人維修電器、疏通下水等，借助專業(yè)特長(zhǎng)為周邊居民辦實(shí)事?！耙M(jìn)來”即聯(lián)合屬地團(tuán)委、文化局開展“百場(chǎng)教育影片進(jìn)項(xiàng)目”活動(dòng)，每周借助項(xiàng)目部會(huì)議室、生活區(qū)電視房播放教育題材影片，把先進(jìn)文化引進(jìn)來；三是開設(shè)農(nóng)民工書屋。項(xiàng)目部在生活區(qū)設(shè)立農(nóng)民工書屋，將“信和圖書角”復(fù)制到農(nóng)民工書屋，并加配更多技術(shù)類、人文類、政法類以及科學(xué)類書籍，用書籍充實(shí)工人的精神世界，也為大家提供學(xué)習(xí)、提升的平臺(tái)。四、總承包管理帶來的效益“現(xiàn)場(chǎng)支撐市場(chǎng)”不僅是市場(chǎng)開拓的重要手段，更是展示公司總承包管理水平的窗口。與XX業(yè)主在XX片區(qū)的第一次合作，讓紅星業(yè)主深入了解了公司“快速、規(guī)范、精細(xì)”的總承包管理優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目管理過程中，XX人與紅星人精誠(chéng)協(xié)作，工作上配合日趨默契，生活中情誼日漸篤厚，“積極、熱情、真誠(chéng)”的總承包