商住綜合體項目推行總承包管理體會總結

對XX國際廣場5#地塊項目推行總承包管理的體會XX5#地項目是XX三公司在津承接的第一個大型綜合體項目，該項目建筑面積27.4萬㎡，其中包含99米的高層寫字樓、配套商鋪及多功能商業(yè)中心，是所在轄區(qū)的標志性建筑，同時，這也是一個典型的“三邊工程”（邊設計、邊施工、邊修改）。面對單層面積大，資源投入大，工期壓力變化大，科技含量高，工藝復雜程度高，施工組織協(xié)調(diào)難度高等難題，全體管理人員充分踐行“精細化管理”思路，以湘軍“蠻霸”之氣勢掀起一輪又一輪生產(chǎn)高潮,并在不斷的嘗試和總結中豐富了總承包管理經(jīng)驗。一、以業(yè)主為中心，樹總承包管理“品牌”技術管理是項目管理的難點，更是總承包管理“品牌”構建的核心。為優(yōu)化施工方案，符合業(yè)主的“口味”，面對眾多挑戰(zhàn)，時任三公司XX分公司副總工程師的李?。ìF(xiàn)任三公司XX分公司總經(jīng)理）帶領XX5#地項目班子先后到大連、昆明等XX項目參觀學習。其他單位豐富的施工經(jīng)驗和先進的技術做法給了分公司很大的啟迪，并被靈活地運用到5#地項目的施工之中，取得了良好的效果，總承包管理靈活的優(yōu)勢展露無遺。技術產(chǎn)生效益，效益創(chuàng)造“品牌”。在XX5#地的總承包管理過程中，項目部積極與業(yè)主、設計單位開展技術探討，提出了許多可行性建議，用技術克服了一個又一個難題：首先，針對工程支撐問題，項目經(jīng)過反復勘探、研究，建議業(yè)主和設計單位將整體環(huán)形支撐優(yōu)化為角撐、雙排支護樁、退臺卸荷等多種支護相結合的組合支護結構，這樣一項措施為業(yè)主節(jié)約投資2000萬元，同時，也加快了項目施工的進度，縮短工期將近2個月；其次，面對工程地下存在大量粉噴樁的現(xiàn)象，項目建議業(yè)主進行樁基優(yōu)化，重新布置樁基，由4000根優(yōu)化為2700根，又為業(yè)主節(jié)約投資約1000萬元，項目也因此提前35天完成樁基施工節(jié)點；再次，對于項目商業(yè)樓大跨度的梁的問題，項目部與設計單位反復溝通，建議將施工工藝時間長、安裝難度大的鋼龍骨梁調(diào)整為易施工、質量較高的預應力梁，這一措施又為業(yè)主節(jié)約了600多萬元，更為項目縮短工期45天。止水帷幕深化、降水深化、外墻防水深化、后澆帶優(yōu)化、地下室圓柱變更方柱……總承包管理創(chuàng)造的技術效益接踵而來，在為業(yè)主節(jié)約成本的同時，也大大提高了工程的進度和質量，實現(xiàn)了“雙贏”。管理提升美譽，美譽創(chuàng)造“品牌”。在紅星地產(chǎn)2013年上、下半年對全國百余在建項目的巡檢中，XX廣場5#地塊項目連拔頭籌；在2014年上半年紅星地產(chǎn)全國巡檢中，項目延續(xù)了13年的高品質，再次蟬聯(lián)第一。由此，獲得了業(yè)主集團高層的青睞，榮幸地承辦了紅星地產(chǎn)2014年半年工作會，并作為唯一觀摩工地，迎接全國紅星項目的參觀、交流。干凈整潔的文明施工、醒目大氣的CI覆蓋、施工精細的引路樣板、工藝復雜的工程實體給每一位到訪客人留下了深刻印象，項目的總承包管理水平更獲得了業(yè)主、同行的一致好評。隨后，項目充分發(fā)揮工程優(yōu)勢、文化優(yōu)勢，成功申報XX市“市級安全文明工地”、XX市“市級觀摩工地”，舉辦XX市建筑業(yè)職業(yè)技能大賽……幾次盛大的觀摩，提升了XX在津的影響力，小業(yè)主們紛至沓來，為紅星帶來了重重“商機”。同時，也向津門業(yè)主推薦了XX的總承包管理理念，進一步深化了XX在津的品牌美譽度。二、以企業(yè)為基石，確?？偝邪芾怼奥涞亍笨偝邪芾韺嵙?，要通過一項項節(jié)點任務來檢驗。項目開工之初，業(yè)主便提出1031銷售節(jié)點和430開業(yè)節(jié)點。為圓滿完成業(yè)主要求的節(jié)點任務，項目組織全體管理人員，集思廣益，經(jīng)過反復研究討論，根據(jù)項目現(xiàn)有資源情況，把節(jié)點任務細化為土方開挖、地下室工程、主體工程、裝飾裝修工程四個階段，并對每一個階段進行了詳細部署。發(fā)揮總承包管理的設備優(yōu)勢，配置機械資源。項目根據(jù)現(xiàn)場實際，合理利用現(xiàn)有機械設備。一是勘測工程面積，合理布置塔吊設備，確保材料運輸無死角；二是自主研發(fā)設計了通道塔，這也使5#地塊成為中國首例在商業(yè)綜合體中運用通道塔技術的項目，通道塔集中解決了工人和材料運輸難題，為商業(yè)綜合體項目集中解決垂直運輸開辟了新途徑。發(fā)揮總承包管理的協(xié)調(diào)優(yōu)勢，配置勞務資源。項目將整個施工現(xiàn)場分為3個片區(qū)進行管理，并招標了3家勞務公司進場施工。經(jīng)過考察與試用，項目根據(jù)各勞務公司的施工優(yōu)勢，將其與片區(qū)所面臨的施工難點“對號入座”，以優(yōu)勢資源解決突出問題。進入總包管理階段，項目部面對城市綜合體需要的多家分包的問題，采用放棄包工包料的承包方式，實行清包，要求勞務分包只需提供勞動力和小型機具設備。同時，對特殊工種，選用專業(yè)的分包，比如項目結構復雜，對外架搭設、拆除要求較高，就選用經(jīng)驗豐富的勞務班組進行獨立分包。這樣“彈鋼琴”式的勞務管理，充分發(fā)揮了勞務隊伍的特長，提高了勞務工人的積極性，也解決了工程進度慢的問題。發(fā)揮總承包管理的制度優(yōu)勢，配置制度資源。質量是企業(yè)的生命線，項目多舉措，強化質量過程管控，嚴把質量關。一是嚴格落實材料進場驗收制度。根據(jù)材料使用部位及材料性質對其進行嚴格驗收，確保其有量更有質。同時，合理劃分檢驗批，提前與業(yè)主、監(jiān)理溝通，提前制定工藝試驗及現(xiàn)場試驗計劃，在檢驗計劃原則基礎上，適當增加取樣次數(shù)，從材料源頭，杜絕質量問題；二是嚴格執(zhí)行“三檢”制度（即一道施工工序完成之后首先由施工勞務方與該棟號施工員自檢，再與負責周邊棟號的施工員進行互檢，最后由質量員進行交接檢）和鋼筋掛牌制度（將結構平面圖的墻柱鋼筋與大樣圖、實際鋼筋綁扎相結合，把平面圖中墻柱代號所代表的大樣圖具象化，并標明使用部位，主筋型號、需求數(shù)量、構造筋種類型號等信息）。落實、責任到人，強化過程管控；三是加強質量巡檢、點評制度。項目班子及質量負責人組成了“質量巡檢小組”，不定期對材料加工場、施工現(xiàn)場、工程成品進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)場解決，并強化后期跟蹤，確保質量隱患得到徹底解決。同時，開展質量點評，獎懲現(xiàn)場兌現(xiàn)，以獎促優(yōu)，以懲促改，保障質量精品。發(fā)揮總承包管理的推廣優(yōu)勢，配置樣板資源。針對各個標準層部位，項目實行樣板引路的辦法（部分為實體樣板），并融入了很多新工藝、新材料，解決了施工難題。如在地面樣板中，項目引入了PVC排水板，在阻止地下水滲漏的同時，排水板與地面混凝土之間的一條條通道有效地將滲入的水組織起來，匯集到指定排水區(qū)域，形成有組織排水；在屋面樣板中，項目將工程屋面做法中常常忽視的問題也展現(xiàn)在大家面前——屋面風帽要高于反檐、上人屋面不應采用塑料通氣帽，這樣正、反示例相結合，更加直觀地向工人展示了正確的施工辦法。發(fā)揮總承包管理的應變優(yōu)勢，配置商務資源。大型商住綜合體伴隨著多變的主客觀因素，因此，合理利用商務資源、提高成本效益就顯得尤為重要。項目從培訓、簽證、部門聯(lián)動三個方面出發(fā)，實現(xiàn)了成本效益的最大化。一是強化商務人員培訓。項目采取優(yōu)先培養(yǎng)人才的思路，多次邀請公司資深經(jīng)濟師對項目全員進行商務知識培訓，反復進行合同交底，考學結合、以考促學，讓成本意識深植于心；二是簽證打包。對于進展緩慢的簽證問題，與業(yè)主協(xié)商后，將額度較大的部分匯總打包并簽訂補充協(xié)議，解決了資金回收問題，確保項目現(xiàn)金流；三是各線條聯(lián)動排查潛虧。技術、工程、商務三方聯(lián)合，及時對現(xiàn)場潛虧進行排查，并及時與業(yè)主、設計單位溝通，對方案進行可行性調(diào)整或增補，實現(xiàn)潛虧為零。三、站在工人角度，為總承包管理提供后勤保障總包要及時介入，提高就餐質量。項目部就工人食堂問題進行了廣泛調(diào)研，項目班子、綜合辦、工人食堂三方聯(lián)動，勢必要把“食堂飯菜價格降下去，質量提上來”。一是降低價格。項目綜合辦深入到工人中，實地隨機詢問工人“吃了什么，花了多少，是否滿意”，并根據(jù)調(diào)查情況出臺了一葷一素“8元套餐制”和“點餐小炒制”，根據(jù)品種制定價格，但要求菜品最高不得超過15元；二是提升質量。一方面，項目制定項目班子到工人食堂排隊、購飯用餐的“班子成員工人食堂就餐制度”，對飯菜質量個價格進行實時監(jiān)督，解決降價“后遺癥”，另一方面，由項目綜合辦牽頭成立“督查小組”，對工人食堂進行檢查。

總包要加大投入，營造舒適環(huán)境。項目工人人數(shù)峰值為1200余人，如何解決工人洗澡、手機充電等問題，提供工人冬暖夏涼的生活環(huán)境就顯得尤為重要：一是增加浴室、廁所數(shù)量。調(diào)撥、新購集裝箱，增設男女浴室、男女廁所，并由技術部、機電部配合通水、給電；二是新購冷暖空調(diào)。項目部調(diào)撥、新購冷暖空調(diào)100余臺安裝在生活區(qū)工人宿舍，保證工人“夏日清涼、冬天溫暖”，讓工人有一個舒適的住宿環(huán)境；三是自制手機充電柜，項目充分調(diào)動工勤人員積極性，就地取材使用廢舊模板、木方，自制八個手機充電柜，增設充電插座800個，并將所有手機充電柜集中，設“手機充電室”，安排專人管理，解決大家“插座不夠用”、“手機怕掉”等難題。同時，項目綜合辦、安全部加大對工人生活區(qū)的檢查力度，消除各類隱患，為工人提供一個舒適、安全的生活環(huán)境。總包要加強引導，傳播先進文化。一是設電視機房。項目部在工人生活區(qū)新建電視房，建成后，由綜合辦出臺具體使用制度、辦法，充分地將其利用起來，豐富工人業(yè)余生活。休憩之余，項目部還會定期播放施工安全教育視頻，盡可能地讓大家輕松生活，開心工作；二是“走出去”與“引進來”。項目部與屬地團委、文化局、街道持續(xù)合作，以爭創(chuàng)“青年文明號”為契機，讓技術型工人走出去，把先進文化引進來?！白叱鋈ァ奔绰?lián)合街道、社區(qū)，發(fā)揮工人特長，組織大家走進街道、社區(qū)，幫助孤寡老人維修電器、疏通下水等，借助專業(yè)特長為周邊居民辦實事。“引進來”即聯(lián)合屬地團委、文化局開展“百場教育影片進項目”活動，每周借助項目部會議室、生活區(qū)電視房播放教育題材影片，把先進文化引進來；三是開設農(nóng)民工書屋。項目部在生活區(qū)設立農(nóng)民工書屋，將“信和圖書角”復制到農(nóng)民工書屋，并加配更多技術類、人文類、政法類以及科學類書籍，用書籍充實工人的精神世界，也為大家提供學習、提升的平臺。四、總承包管理帶來的效益“現(xiàn)場支撐市場”不僅是市場開拓的重要手段，更是展示公司總承包管理水平的窗口。與XX業(yè)主在XX片區(qū)的第一次合作，讓紅星業(yè)主深入了解了公司“快速、規(guī)范、精細”的總承包管理優(yōu)勢，在項目管理過程中，XX人與紅星人精誠協(xié)作，工作上配合日趨默契，生活中情誼日漸篤厚，“積極、熱情、真誠”的總承包