新冠疫情下中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局分析

新冠疫情下中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局分析一、物業(yè)管理行業(yè)概況中國(guó)的物業(yè)管理誕生于上世紀(jì)八十年代，發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，并逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。1981年國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理公司——深圳物業(yè)成立，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正式誕生。此后30余年間，物業(yè)管理行業(yè)先后經(jīng)歷了起步探索階段（1981-2003年）、規(guī)范管理階段（2003年-2014年）和市場(chǎng)化運(yùn)作階段（2014年至今）。在起步探索階段，僅有基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，行業(yè)極度分散。隨著2003年6月中國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理?xiàng)l例》的誕生，物管行業(yè)逐步進(jìn)入規(guī)范管理階段。2014年起，物管行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作階段。政策逐步向鼓勵(lì)性轉(zhuǎn)型，伴隨著政策的放開和支持，物管行業(yè)上市、并購(gòu)頻現(xiàn)，集中度加速提升。在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，物業(yè)管理行業(yè)作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，屬于勞動(dòng)密集型，存在行業(yè)規(guī)范缺乏，模式單一，企業(yè)盈利良莠不齊等問題，因此受到的關(guān)注度并不高，與資本市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度也很小。但近年來隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量時(shí)代，這為物業(yè)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。對(duì)于物業(yè)管理的定位不能停留在以往，物業(yè)管理的內(nèi)容已經(jīng)不再局限于簡(jiǎn)單的對(duì)住宅及配套的維護(hù)管理，其內(nèi)涵不斷在擴(kuò)大。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物業(yè)管理行業(yè)逐步由勞動(dòng)密集向集約化、自動(dòng)化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。此外，開發(fā)商和社區(qū)住戶多層次的需求也促進(jìn)了增值服務(wù)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)可以縱向介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，也可以橫向整合社區(qū)生活資源，從單一物業(yè)服務(wù)向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，為企業(yè)帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。二、中國(guó)房屋銷售面積、房地產(chǎn)新開工面積與竣工面積2019年中國(guó)商品房銷售面積為17.16億平方米，截至到2020年1-5月，中國(guó)商品房銷售面積為4.87億平方米，同比下降12.25%。2016-2019年，全國(guó)商品房銷售面積屢創(chuàng)新高，帶來了新開工面積的快速放量。2019年新開工面積達(dá)到22.72億平米。但是，由于三四線城市銷售比例提高以及房企融資困難拖延決算等原因，竣工面積同比增速持續(xù)下滑，導(dǎo)致開工面積與竣工面積之差同比增速于2016-2018年快速提升。2019年房屋新開工與竣工面積之差同比增速已經(jīng)由2018年的50%滑落至13%。這一趨勢(shì)短期內(nèi)仍將延續(xù)，未來兩三年具備大型開發(fā)商背景的物管公司在管面積將會(huì)隨著竣工面積的釋放而迎來一輪快速增長(zhǎng)。三、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析管理總面積方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)公司管理總面積為34518億平方米，同比增長(zhǎng)0.3%。市場(chǎng)總收益方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)總收益為559億元，同比增長(zhǎng)13.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)水平已經(jīng)多年未漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同期的房?jī)r(jià)漲幅，也大幅落后于同期的CPI漲幅。這一方面是由于前期的市場(chǎng)化程度不夠，物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)定價(jià)偏低；另一面也是由于目前成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)較少，在沒有業(yè)主委員會(huì)的情況下，物業(yè)費(fèi)提價(jià)較為困難。四、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析物管行業(yè)在過去三年的發(fā)展速度遠(yuǎn)勝之前十年，隨著資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)認(rèn)識(shí)的加深和龍頭物管公司依托內(nèi)生增長(zhǎng)、外部收購(gòu)等方式，龍頭公司獲得了規(guī)模、品牌的明顯成長(zhǎng)。截止至2019年底，共計(jì)有四家上市物管公司實(shí)現(xiàn)在管面積突破2億平米，包括保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)及綠城服務(wù)，在管面積分別為2.86、2.76、2.34、2.12億平米，2016-2019年在管面積CAGR分別為52%、45%、67%、26%；更大在管規(guī)模的物管公司其優(yōu)勢(shì)在收入端有明顯體現(xiàn)，可以明顯的看到，營(yíng)收規(guī)模突破50億元的公司其在管面積均突破一億方；從過去三年?duì)I業(yè)收入的年均復(fù)合增速來看，部分大公司的增速并不弱于二線物管龍頭公司，如碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)，其2016-2019年?duì)I收CAGR分別為59.9%、60.3%，呈現(xiàn)出大體量、高增速的特點(diǎn)。由于各家公司業(yè)務(wù)分類的口徑不同與模式差異，導(dǎo)致相同業(yè)務(wù)下毛利率也有較大差異，因此選取重點(diǎn)公司的毛利構(gòu)成來進(jìn)一步觀察盈利質(zhì)量。僅基礎(chǔ)服務(wù)毛利占比最高的依舊是碧桂園服務(wù)，這與其收入中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的高占比和高毛利均有關(guān)系；若將基礎(chǔ)服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)結(jié)合來看，保利物業(yè)的占比達(dá)到了83.8%，居行業(yè)第一；此外，永升生活服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)在毛利中占比達(dá)到44.6%，展現(xiàn)出良好的社區(qū)增值服務(wù)滲透率和服務(wù)品質(zhì)。五、新冠疫情下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析1、新冠疫情下的中流砥柱，政策補(bǔ)貼助力共克難關(guān)這次新冠疫情相較于之前的非典和甲型流感而言，對(duì)于物業(yè)行業(yè)最大沖擊在于全國(guó)各地大部分城市都響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，居家隔離，不少疫情嚴(yán)重的城市甚至采用封城政策；同時(shí)此疫情潛伏于回鄉(xiāng)之際，發(fā)生于新年之家，因此大部分區(qū)域小區(qū)居民人數(shù)上較平時(shí)上升許多，物業(yè)企業(yè)的管理難度顯著加大，人手配置也因?yàn)榇汗?jié)用工難而捉襟見肘。短期之內(nèi)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大壓力。但因此得到政府的高端關(guān)注和支持，一方面協(xié)調(diào)基層組織與所處小區(qū)物業(yè)公司展開全面合作，在街道辦的指導(dǎo)下，小區(qū)居委會(huì)和物管公司傾力合作，協(xié)助政府進(jìn)行本小區(qū)居民出入登記和上門體檢等基層服務(wù)工作。另一方面，各省市區(qū)政府陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的支持性政策，這些政策主要分為兩種形式：一是直接或間接為物業(yè)管理企業(yè)提供補(bǔ)貼，比如杭州、寧波、溫州、合肥和紹興皆對(duì)參與區(qū)內(nèi)疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按在管面積給予物業(yè)費(fèi)的資金補(bǔ)貼。另一種是直接或間接為物業(yè)管理企業(yè)減免租金和延期支付稅款，比如重慶市就發(fā)布對(duì)中小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)免繳養(yǎng)老，失業(yè)及工傷保險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)則選擇緩交社保費(fèi)用。2、傳統(tǒng)物管服務(wù)物業(yè)費(fèi)與交繳率均有望上升，增值業(yè)務(wù)偶獲發(fā)展契機(jī)長(zhǎng)期以來，物業(yè)費(fèi)的收繳和物業(yè)費(fèi)提價(jià)成為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中較大的痛點(diǎn)。一方面，由于物業(yè)提供服務(wù)的同質(zhì)化較高，且業(yè)主有權(quán)在物業(yè)委托管理合同到期時(shí)，主動(dòng)要求更換物業(yè)企業(yè)，因此物管方與業(yè)主較難有議價(jià)能力，另一方面，物業(yè)管理費(fèi)的上漲嚴(yán)格意義上需要物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)召開全體業(yè)主大會(huì)，并且在會(huì)上往往需要至少2/3以上戶業(yè)主或者2/3以上居住面積的業(yè)主同意，物業(yè)費(fèi)才可以通過漲價(jià)申請(qǐng)。但由于目前大部分小區(qū)尚未成立成熟的業(yè)主委員會(huì)，因此面對(duì)日益上漲的人力和運(yùn)營(yíng)成本，大部分物業(yè)管理企業(yè)均采用靈活用工，同時(shí)積極拓展新開樓盤的物業(yè)管理項(xiàng)目，往往新開樓盤的物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格遠(yuǎn)高于老樓盤，以此維持其利潤(rùn)率水平。3、增值業(yè)務(wù)有望成為物管公司重要利潤(rùn)來源增值業(yè)務(wù)整體利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)。此次新冠疫情使得許多業(yè)主由于居家隔離接受了物業(yè)管理企業(yè)提供的增值服務(wù)，盡管隨著目前疫情逐步得到控制后，諸如口罩預(yù)訂、無接觸送快遞或外賣等服務(wù)有所下降，但