年深圳市某廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告

深圳市***廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估單位：深圳市***地產(chǎn)咨詢有限公司評(píng)估人：***報(bào)告編號(hào)：深尊研字***號(hào)2003年12月30日目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc60568269"1項(xiàng)目總論.888合計(jì)103696=SUM(ABOVE)57758.799根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目目的正常銷售售情況及本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際情情況，預(yù)測(cè)銷銷售進(jìn)度，計(jì)計(jì)算各時(shí)期的的銷售回款金金額。2、銷售稅金及附加加測(cè)算銷售稅金及附加：：按規(guī)定，深深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要要是營(yíng)業(yè)稅（銷銷售額的5.0%），城市建建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅稅（銷售額的的0.05%）,項(xiàng)目銷售稅稅金及附加合合計(jì)為3494..41萬(wàn)元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目目的正常銷售售情況及本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際情情況，預(yù)計(jì)銷銷售進(jìn)度，計(jì)計(jì)算各時(shí)期的的銷售回款金金額項(xiàng)目各期期的銷售收入入、銷售稅金金測(cè)算具體見(jiàn)見(jiàn)《項(xiàng)目銷售售收入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金附加估估算表》（附附表10.3）。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃劃根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目目的正常銷售售情況及本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際情情況,根據(jù)的預(yù)計(jì)計(jì)銷售進(jìn)度,計(jì)算各時(shí)期期的銷售回款款金額.2005年年中正正式進(jìn)入項(xiàng)目目的銷售期，銷銷售期至2006年年底。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目目銷售收入與與經(jīng)營(yíng)稅金附附加估算表》（附附表10.3）。資金來(lái)源與運(yùn)用分分析根據(jù)委托方提供的的資料對(duì)項(xiàng)目目的投資及資資金籌措計(jì)劃劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來(lái)源與與運(yùn)用情況詳詳見(jiàn)附表10.5：《資金來(lái)來(lái)源與運(yùn)用表表》。銷售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)潤(rùn)總額、稅后后利潤(rùn)（凈利利潤(rùn)）、投資資利潤(rùn)率等指指標(biāo)詳見(jiàn)下表表：表13：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）⑴銷售收入57758.799⑵開(kāi)發(fā)成本45268.733⑶銷售費(fèi)用2021.5588⑷銷售稅金及附加3494.4077⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用1590⑹利潤(rùn)總額⑴-⑵-⑶-⑷-⑸5384.0999⑺所得稅⑹×15%807.61488⑻凈利潤(rùn)⑹-⑺4576.4844⑼成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資資10.3%⑽稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資8.7%注：上表為住宅銷銷售率為95%、商業(yè)銷售售率為90%的情況下的的經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)見(jiàn)附表10.6：《損益及及利潤(rùn)分配表表》。財(cái)務(wù)與敏感性分析析項(xiàng)目盈利能力分析析經(jīng)測(cè)算，總投資為為萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)發(fā)期為2.5年，投資回回收期為2.4年，利潤(rùn)總總額為5384..10萬(wàn)元，稅后后利潤(rùn)為4567..48萬(wàn)元，稅后后成本利潤(rùn)率率為8.7%，低于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目正常水平。項(xiàng)目不確定性分析析項(xiàng)目盈虧平衡分析析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨臨界點(diǎn)），是是指項(xiàng)目銷售售收入扣除銷銷售稅費(fèi)后與與總投資相等等的狀態(tài)。分分析如下：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及及銷售價(jià)格等等其它條件不不變的情況，由由靜態(tài)測(cè)算可可知，當(dāng)住宅宅和商業(yè)銷售售率達(dá)84%時(shí)項(xiàng)目可保保本。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定定位分析，該該項(xiàng)目住宅部部分的保本銷銷售價(jià)格及銷銷售率容易實(shí)實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部部分則需要制制定切實(shí)可行行的營(yíng)銷方案案進(jìn)行包裝推推廣，商業(yè)價(jià)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本變化化進(jìn)行了敏感感性分析測(cè)算算。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表表10.9：《敏感性性分析表》。以下為兩種最不利利情況的測(cè)算算結(jié)果：表14：項(xiàng)目敏感性分析析序號(hào)項(xiàng)目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入（萬(wàn)元）總投資（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期基本方案57758.79945268.7334576.488.7%￥3,053.56616.9%2.45銷售收入變化銷售收入下降5%%54870.85545268.7332207.654.2%￥718.8310.2%2.52銷售收入上升5%%60646.73345268.7336945.3213.2%￥5,388.29923.4%2.39工程成本變化工程成本增加5%%57758.79947532.1662652.564.9%￥1,017.88810.9%2.51工程成本減少5%%57758.79943005.2996500.4013.0%￥5,089.24423.3%2.39經(jīng)測(cè)算可知：①、本項(xiàng)目的銷售收收入和開(kāi)發(fā)成成本兩個(gè)因素素分別變動(dòng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)會(huì)產(chǎn)生較大影影響，銷售收收入的變動(dòng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目效益影影響較大。②、項(xiàng)目銷售收入和和開(kāi)發(fā)成本在在不利影響下下，項(xiàng)目已無(wú)無(wú)贏利空間，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目搞風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱弱。③、保證銷售價(jià)格和和銷售率的實(shí)實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本本，是項(xiàng)目盈盈利的有效保保證。社會(huì)效益和影響分分析改善區(qū)域環(huán)境，完完善城市功能能。增加財(cái)政稅收創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將將會(huì)給建筑業(yè)業(yè)、建材業(yè)、金金融、保險(xiǎn)、廣廣告等多個(gè)行行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)，建成成后也將為保保安、物業(yè)管管理、商業(yè)提提供新的機(jī)會(huì)會(huì)?？尚行匝芯拷Y(jié)論與與建議擬建方案的結(jié)論性性意見(jiàn)目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)手續(xù)正在辦辦理之中蓮塘***項(xiàng)目屬屬房地產(chǎn)住宅宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符符合國(guó)家城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策策；目前，本本項(xiàng)目土地使使用權(quán)正在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中。建設(shè)后續(xù)資金需要要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源源于銀行貸款款，所以后續(xù)續(xù)資金一定要要有保證。項(xiàng)目具有良好的社社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于于改善區(qū)域環(huán)環(huán)境，完善城城市功能，增增加財(cái)政稅收收，創(chuàng)作就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般般，有一定的的風(fēng)險(xiǎn)。表15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1占地面積（m2）14788.3002總建筑面積（m22）138300.0003項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元元）48880.2884項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)萬(wàn)元）57758.7995利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）5384.106稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）4576.487成本利潤(rùn)率（稅前前）10.3%8成本凈利潤(rùn)（稅后后）8.7%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNNPV）萬(wàn)元元3053.5610財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）16.9%11動(dòng)態(tài)投資回收期（年年）2.4512貸款償還期1.50注：上表為住宅銷銷售率為95%、商業(yè)銷售售率為90%的情況下的的經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)。項(xiàng)目主要問(wèn)題的解解決辦法和建建議項(xiàng)目的主要問(wèn)題周邊人氣較弱；周邊為工業(yè)廠房及及村屋，環(huán)境境較差；土地有較大高差，商商業(yè)規(guī)劃有一一定的難度；；商業(yè)部分是否成功功影響整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。建議商業(yè)整體規(guī)劃，減減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；適當(dāng)改善周邊環(huán)境境，提升住宅宅品質(zhì)；商業(yè)整體包裝推廣廣，提升2、3層商業(yè)價(jià)值值。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)周周邊商業(yè)氣氛氛不濃，周邊邊住宅業(yè)較少少，如何挖掘掘提升項(xiàng)目的的商業(yè)價(jià)值成成為本項(xiàng)目的的最大市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑本體風(fēng)險(xiǎn)：該該項(xiàng)目目前正正在進(jìn)行場(chǎng)地地平整，如果果開(kāi)發(fā)商資金金籌措不到位位，造成工程程后續(xù)資金不不足，則很有有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，后期投入入資金不足，造造成停工。該該項(xiàng)目存在一一定建筑本體體風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投入入大、資金需需求大、開(kāi)發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)等特特點(diǎn)，特別是是高層建筑，導(dǎo)導(dǎo)致行業(yè)的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度度高。防范建議做好項(xiàng)目前期的市市場(chǎng)調(diào)研和客客戶需求調(diào)查查；合理安排融資計(jì)劃劃，保證資金金充足；加強(qiáng)項(xiàng)