年福建龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

龍巖市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告目錄一、宏觀環(huán)境研究1、人口、行政及面積2、居民收入3、經(jīng)濟(jì)概況4、城市規(guī)劃5、政策環(huán)境二、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.1、土地供應(yīng)量分析1.2、龍巖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運(yùn)行分析1.3、龍巖市2006年銷售及價(jià)格走勢(shì)分析1.4、龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展前景2、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1、存量房市場(chǎng)表現(xiàn)2.2、各類型物業(yè)售價(jià)分析2.3、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費(fèi)觀念三、龍巖市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、住宅市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析1.1、住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析、產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)、產(chǎn)品分布特點(diǎn)、產(chǎn)品類型比例、產(chǎn)品配套特點(diǎn).1、區(qū)域配套情況.2、車位設(shè)置.3、裝修標(biāo)準(zhǔn).4、物業(yè)管理、產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)、產(chǎn)品營(yíng)銷特點(diǎn)1.2、住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)1.3、住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2、項(xiàng)目所在區(qū)域板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2.1、市場(chǎng)供應(yīng)體量分析2.2、類型分析2.3、產(chǎn)品特點(diǎn)2.4、戶型面積規(guī)劃設(shè)定及配比情況、房型設(shè)置、面積設(shè)置2.5、價(jià)格分析2.6、銷售情況2.7、消費(fèi)群體分析2.8、營(yíng)銷手段3、個(gè)案分析4、住宅市場(chǎng)總結(jié)4.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析4.2、住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品4.3、住宅市場(chǎng)空缺產(chǎn)品4.4、住宅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與空間四、龍巖市房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、宏觀商業(yè)環(huán)境1.1、龍巖市消費(fèi)品零售總額1.2、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查2.1、龍巖商圈分布圖2.3、經(jīng)營(yíng)商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)2.4、商圈發(fā)展趨勢(shì)3、龍巖市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析3.1龍巖商業(yè)商圈分布分析3.2、龍巖商業(yè)商圈商業(yè)主題五、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目自身情況2、項(xiàng)目周邊交通狀況分析3、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析4、項(xiàng)目SWOT分析一、宏觀環(huán)境研究1、人口、行政及面積2005年末全市常住人口為274萬(wàn)人，中心城市人口達(dá)28.5萬(wàn)人。龍巖市現(xiàn)轄新羅區(qū)、漳平市和長(zhǎng)汀、連城、上杭、武平、永定五縣，下設(shè)133個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）；市政府設(shè)在新羅區(qū)。龍巖東西長(zhǎng)約192公里，南北寬約182公里，總面積1.91萬(wàn)平方公里，占全省土地面積的15.7%。2、居民收入2006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11718元，比上年增長(zhǎng)10.2%；人均消費(fèi)性支出8826元，增長(zhǎng)13.1%。預(yù)計(jì)全市農(nóng)民人均純收入4493元，比上年增長(zhǎng)8.9%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3443元，增長(zhǎng)9.1%。3、經(jīng)濟(jì)概況龍巖市２００６年經(jīng)濟(jì)持續(xù)提升，運(yùn)行質(zhì)量較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展，人民生活繼續(xù)提高。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局初步核算，全市完成生產(chǎn)總值448.64億元，比上年增長(zhǎng)12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值87.44億元，增長(zhǎng)3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值212.31億元，增長(zhǎng)17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值148.89億元，增長(zhǎng)11.9%。2006年，龍巖市項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略成效繼續(xù)顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)投資保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資164.85億元，比上年增長(zhǎng)38.4%。4、城市規(guī)劃將龍巖作為閩西政治經(jīng)濟(jì)文化教育中心，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)西南翼經(jīng)濟(jì)樞紐，冶金、煙草、機(jī)械、能源、建材、環(huán)保、現(xiàn)代制造業(yè)基地，生態(tài)型山水園林城市。到2010年城市人口發(fā)展到40萬(wàn)人左右。城市主要向南拓展，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)環(huán)狀發(fā)展戰(zhàn)略，使城市實(shí)現(xiàn)“眾星拱月、環(huán)藤結(jié)瓜”的網(wǎng)絡(luò)環(huán)狀發(fā)展形態(tài)，中心城市總體布局采取“一城二區(qū)六團(tuán)一衛(wèi)”（“1261”城市總體布局），即一個(gè)主城區(qū)（原總規(guī)的核心區(qū)加五組團(tuán)，將江山鄉(xiāng)并入）、二區(qū)（新羅區(qū)、永定整體撤縣設(shè)區(qū)）、六團(tuán)（高陂、坎市、培豐、撫市、龍?zhí)?、適中）、一衛(wèi)（雁石）。（該方案從當(dāng)前中心城市用地不足的實(shí)際出發(fā)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，在更大范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，工業(yè)用地比較充足，城市發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿^大，能比較科學(xué)合理地促進(jìn)各組團(tuán)的生成、配合、流動(dòng)）。5、政策環(huán)境國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)六條”的影響；“套型建筑面積90平方米以下住房要占開(kāi)發(fā)總面積的70％”；國(guó)稅總局2006年7月18日發(fā)布征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知；國(guó)務(wù)院2006年8月31日關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知；個(gè)稅的提升，幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲“推力”被卸去了大半；加息：控制信貸；信貸的增長(zhǎng)刺激了投資增長(zhǎng)，進(jìn)而推動(dòng)了商品價(jià)格上漲，有利于調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，也意味著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開(kāi)始；龍巖市2006年9月4日關(guān)于建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局等進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知。分析：政府出臺(tái)宏觀政策的調(diào)控，對(duì)龍巖房地產(chǎn)的發(fā)展有著重大的影響，特別是“90/70”新政，對(duì)房地產(chǎn)商的影響相當(dāng)大，特別是龍巖以大戶需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，冷淡觀望的氛圍曾一度相當(dāng)濃厚；通過(guò)采取上述措施，龍巖市商品房開(kāi)盤(pán)價(jià)和二手房成交價(jià)得到健康、持續(xù)、穩(wěn)定的上漲，性價(jià)比得到提高。二、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.1、土地供應(yīng)量分析（部分2006年12月份——2007年4月份）時(shí)間宗地位置用地面積(㎡)總建筑面積(㎡))容積率土地用途使用年限2006年12月月中城北二環(huán)路北側(cè)側(cè)56587581.721.34商服設(shè)施40年西城登高西路南側(cè)8普通商品住房50年?yáng)|肖鎮(zhèn)龍騰南路東東側(cè)(福三線北側(cè))65819871.51.5普通商品住房70年2007年龍巖大道東側(cè)24056.455089.1662.29五星級(jí)旅游飯店40年龍騰南路西側(cè)(鄰鄰體育公園)19889.259667.63.0商住綜合40年\70年蓮東小區(qū)東山中路路西側(cè)21875830003.79住宅70年分析：2006年全年龍巖市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)286宗，面積103.99公頃，同比增加26.05%，龍巖市土地市場(chǎng)供應(yīng)充足；地價(jià)持續(xù)的走高；且本地開(kāi)發(fā)商壟斷了土地市場(chǎng)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商少；新城區(qū)突顯、老城區(qū)魅力重現(xiàn)。（單位：億元，萬(wàn)平方米）1.2、龍巖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運(yùn)行分析（單位：億元，萬(wàn)平方米）2006年2005年同比完成投資額27.9519.1146.3%施工面積382.6301.6226.85%其中：住宅293.44237.3223.65%竣工面積100.1792.937.79%其中：住宅71.6578.88-8.79%銷售面積112.33142.3-21.6%其中：住宅94.25117-19.44%空置面積19.4529.26-33.53%從數(shù)據(jù)表可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。且投資資金來(lái)源有所優(yōu)化。新的商品房供應(yīng)充足，但竣工率偏低；商品需求旺盛，空置面積得到進(jìn)一步消化。商品房供應(yīng)充足，商品房住房結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，但商品房需求將會(huì)有所趨緩?！?0/70”對(duì)龍巖房地產(chǎn)影響較大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將于2007年下半年初步顯現(xiàn)，屆時(shí)90平方米以下的住房將大量供應(yīng)，也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，龍巖市所有項(xiàng)目計(jì)劃總投資120億左右，至2006年底，累計(jì)完成投資62億元，未完成達(dá)58億元?？⒐っ娣e只占施工面積18.94%，絕大部分項(xiàng)目正處于在建階段，建安投資將繼續(xù)加大。（單位：元/平方米）1.3、龍巖市2006年銷售及價(jià)格走勢(shì)分析（單位：元/平方米）從批準(zhǔn)預(yù)售情況看，90平方米以下的面積占批準(zhǔn)住房預(yù)售總面積的19.92%，同比提高了10.58個(gè)百分點(diǎn)。按套數(shù)比較，90平方米以下的套數(shù)占總套數(shù)的40.52%，同比提高22.62個(gè)百分點(diǎn)。從需求看，90平方米以下的需求占15.56%。按套數(shù)比較，90平主米以下的住房需求占總套數(shù)的31.07%。龍巖市商品房銷售價(jià)格漲幅較快，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，06年上半點(diǎn)到今年4月份，房?jī)r(jià)上漲幅度為500—1000元/㎡。

2006年2005年增長(zhǎng)幅度%多層商品住房交易易平均單價(jià)2147.172007.586.95高層商品住房交易易平均單價(jià)2476.911865.6232.77存量房買賣價(jià)格受商品房房?jī)r(jià)上漲的影響，漲幅較大。中心城市商品住房銷售價(jià)格雖然漲幅較快，全年漲幅為17.52%。1.4、龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展前景龍巖市房地產(chǎn)行業(yè)正處于興旺的階段；房貸新政策對(duì)龍巖市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚微，房地產(chǎn)的價(jià)格繼續(xù)走高；龍巖市的快速發(fā)展和建設(shè)，交通、配套日益齊全，市政綠化大面積增加，城市品位明顯提升，居住環(huán)境大為改善，從而加速了龍巖市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求；“90/70”政策，影響龍巖市住宅市場(chǎng)，大戶型面積受到控制。2、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1、存量房市場(chǎng)表現(xiàn)——全市存量房交易情況

2006年1-112月份2005年1-112月份增長(zhǎng)率%存量房買賣交易面積29.4140.59-27.54金額4.283.8411.46其中住宅面積22.3935.74-37.35金額2.32.5-8分析：存量房成交量下降。全市存量房交易面積29.41萬(wàn)平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面積22.39萬(wàn)平方米，同比下降37.35%?！垘r市新羅區(qū)2006年1-12月份存量房交易情況

2006年1~112月2005年1~112月增長(zhǎng)率%新建商品房交易面積36.5336.69-0.44住宅面積28.629.87-4.25金額12.4910.1423.18住宅金額6.135.5510.45存量房買賣交易面積20.821.27-2.21住宅面積15.5812.920.78金額3.682.6240.46住宅金額1.771.336.15分析：中心城市存量房交易面積20.8萬(wàn)平方米，同比下降2.21%。存量住宅交易面積15.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.78%。2.2、各類型物業(yè)售價(jià)分析別墅售價(jià)集中在4500—5000元/平方米，代表項(xiàng)目御佳園、歐洲世家、中發(fā)??榮寓等；小高層、高層售價(jià)集中在3800—4500元/平方米，代表項(xiàng)目**麗都、豐華·世紀(jì)華城、明珠城市陽(yáng)光、裕福國(guó)際、水韻·華都；多層售價(jià)集中在3300—3800元/平方米，代表項(xiàng)目嘉華新園、水韻·華都、美域中央、中發(fā)·榮寓；商鋪售價(jià)集中在3—4萬(wàn)元/平方米，代表項(xiàng)目**麗都、豐華·世紀(jì)華城、裕福國(guó)際、文苑·名都；車位售價(jià)集中在10—15萬(wàn)元/個(gè)。2.3、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費(fèi)觀念龍巖市所處位置佳，商業(yè)環(huán)境好，個(gè)體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，形成了強(qiáng)大的民間消費(fèi)能力，也造就了當(dāng)?shù)厝撕妹孀拥男睦?；龍巖人對(duì)房地產(chǎn)投資的概念反映較為強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)升值的考慮多，多數(shù)為居家自住，少數(shù)人有為子女購(gòu)房的現(xiàn)象；龍巖人較喜歡購(gòu)置商鋪?zhàn)鳛橥顿Y，較少買房投資。三、龍巖市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、住宅市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析——項(xiàng)目分布圖——龍巖市在售項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱地理位置基本指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃配套戶型配比價(jià)格（元/㎡）銷售情況主訴求點(diǎn)**麗都登高西路中段總占地面積104410㎡，總建筑筑面積333310㎡，容積率率為3.2；其中住宅宅建筑面積為為21810㎡獨(dú)棟小高層，1——3層為商業(yè)。一一層店鋪，二二、三層商場(chǎng)場(chǎng)。依托周邊配套。一房：32㎡，2256套；二房：60—80㎡，三房：134㎡，112套；預(yù)計(jì)單價(jià)范圍在44000—5000元/㎡，均價(jià)在4500元/㎡左右。一一層商鋪價(jià)格格約為35000—40000元/㎡。二層以以上商場(chǎng)進(jìn)行行招商。銷售率：未開(kāi)盤(pán)，預(yù)預(yù)計(jì)將于今年年7月分左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)；客群：登記的客源源住宅是以自自住為主，60%為龍巖本地地人。35%為縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。龍巖登高西，廈門(mén)門(mén)禾祥西豐華?世紀(jì)華城登高西路南面總占地面積143397.4㎡總建筑面積積37900㎡，其中住宅宅建筑面積225630㎡，容積率2.63兩棟小高層，133層，A棟1—4層為商業(yè)，B棟一層為商商業(yè)。旁規(guī)劃大型公共停停車場(chǎng)。單身公寓：24㎡㎡，18套；一房：60㎡，34套；二房：70—89㎡，42套；三房：115—150㎡，126套；預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)范圍在在4500—4600元/㎡，一層商商鋪價(jià)格約為為35000—40000元/㎡，內(nèi)街價(jià)格格為2萬(wàn)元/㎡左右，二層以以上商場(chǎng)進(jìn)行行招商。銷售率：未開(kāi)盤(pán)，預(yù)預(yù)計(jì)將于今年年7月分左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)；客群：登記的客源源住宅是以自自住為主，65%為龍巖本地地人。30%為縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。龍巖名筑/世襲榮榮耀永佳香樟名都登高西路總占地136733㎡，總建筑455860㎡，其中住宅宅建筑32285㎡。獨(dú)棟小高層依托未來(lái)規(guī)劃，以以及周邊配套套——預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)范圍在在4500—4600元/㎡，一層商商鋪價(jià)格約為為35000—40000元/㎡。銷售率：未開(kāi)盤(pán)——水韻華都新羅區(qū)龍騰路總占地面積1733畝，總建筑筑面積約為30萬(wàn)㎡中庭4棟高層；23棟多多層住宅，沿沿街一層為商商鋪，二層以以上為住宅20000㎡的中中庭水景觀，會(huì)會(huì)所，幼兒園園及其他社區(qū)區(qū)配套。周邊邊商業(yè)環(huán)境已已逐漸成熟。三房：120—1145㎡左右，三房房及四房：160—180㎡大戶戶型規(guī)劃；主街：70-1660㎡；附街：70-1550㎡；2F寫(xiě)字樓3500㎡左右（不不銷售）多層價(jià)格范圍：22800—3600元/㎡；小高層層價(jià)格范圍為為3700—4600元/㎡。樓層差差價(jià)為60—100元/㎡。朝向差差價(jià)一般在200元/㎡左右。店店面價(jià)格主街街：26000元/㎡；附街均價(jià)：9800--180000元/㎡銷售率：多層已銷銷售近93%，小高層也也已銷售近65%。朝向差較較為難買。主主街80%附街60%客群：項(xiàng)目以居住住為主；客源源地以龍巖市市及縣、鎮(zhèn)居居民為主；少少數(shù)外地購(gòu)買買者173畝國(guó)際級(jí)水水公園高尚社社區(qū)360度萬(wàn)象城龍騰路與人民路交交匯處總占地面積46007.1㎡，總總建筑面積21502㎡1棟16層，1棟11層，住宅共有1225戶，商業(yè)共共有16間，寫(xiě)字樓5戶。依托周邊成熟的商商圈一房：40—466㎡，45戶；三房：113—117—125㎡，80戶；樓中樓樓：200㎡，10戶；店面：40—200㎡住宅單價(jià)范圍：22190—2900元/㎡；樓層差差價(jià)：30—60—100元/㎡。06年4月均價(jià)為2400元/㎡；商業(yè)價(jià)格：158800—19500元/㎡；寫(xiě)字樓樓價(jià)格：2800—2900元/㎡。銷售率：已基本售售磬客群：項(xiàng)目以居住住為主；客源源地以龍巖市市及縣、鎮(zhèn)居居民為主；少少數(shù)外地購(gòu)買買者中發(fā)?榮寓龍騰路與華蓮路交交匯處總占地面積33畝畝；總建筑面積：555027.55㎡單棟別墅1套，雙雙拼別墅4套，4棟4層，4棟14層小型游泳池等，最最主要是依托托周邊成熟配配套單身公寓：20——48㎡，107套；一房：50—90㎡，57套；三房：108—160㎡，238套；四房：210—263㎡，24套住宅單價(jià)為33000—4200元/㎡，樓層差差價(jià)60—80—100元/㎡；店面規(guī)規(guī)劃路邊上價(jià)價(jià)格為10000—11000元/㎡銷售率：已基本銷銷售完，少數(shù)數(shù)幾套朝向較較差為出售。客群：本地人為主主，有少數(shù)來(lái)來(lái)自周邊的縣區(qū)，少量量投資客美域中央龍巖龍騰路占地6萬(wàn)㎡，總建筑面積積為13.8萬(wàn)㎡23棟多層與小高層，共共有1020多戶，車位447個(gè)游泳池、社區(qū)會(huì)所所一房：60㎡左右右；三房：128—1147㎡多層住宅均價(jià)33300元/m2，高層4280元/㎡。店面20000—30000元/㎡之間銷售率：已銷售完完客群：本市區(qū)地人人群為主，少量投投資人群晟龍豪庭龍巖曹溪路總占地面積137701㎡，總總建筑面積30860㎡5棟多層，車庫(kù)1550個(gè)，住宅220戶，商業(yè)71間依托周邊成熟的商商圈————銷售率：9月底現(xiàn)現(xiàn)房全部交付付使用客群：本地人為主主，有少數(shù)來(lái)來(lái)自周邊的縣區(qū)，少量量投資客成熟的建材商圈裕福國(guó)際人民路南側(cè)總占地面積105443㎡，總建建筑面積為550600㎡㎡3棟23-25層的高高層，每棟兩部電梯，名名流會(huì)所，皇皇家物管；依依托周邊配套套132-146㎡㎡的三房單價(jià)范圍在40000—5000元/㎡，均價(jià)在4500元/㎡左右銷售率：未開(kāi)盤(pán)，預(yù)預(yù)計(jì)將于今年年7月分左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)；客群：登記的客源源住宅是以自自住為主，70%為龍巖本地地人。25%為縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。突破龍巖高度明珠城市廣場(chǎng)位于龍巖大道與人人民路交匯處處總用地面積67997.81㎡㎡，總建筑面面積412661.5㎡，住宅建筑面面積260775.56㎡㎡1棟30層高層，1層為店店面，2-4層商場(chǎng)，5層以上為住住宅，地上30層、地下2層二梯三戶，共6部部電梯，其中中3部為弧形觀觀景電梯，電梯背景音音樂(lè)，依托周邊配配套樓中樓5套，面面積約211..37-230.999㎡；三房144套，面積約136..20-157.337㎡；二房26套，面積約89.331㎡；一房51套，面積約55.005-59.822㎡；主力戶型型為136..20-157.337㎡三房未定！但預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)也將會(huì)在44000元/㎡以上銷售率：未開(kāi)盤(pán)，預(yù)預(yù)計(jì)將于今年年10月份開(kāi)盤(pán)；；客群：項(xiàng)目以居住住為主；客源源地以龍巖市市及縣、鎮(zhèn)居居民為主；少少數(shù)外地購(gòu)買買者位置掌舵財(cái)富/高高層提煉生活活；龍巖名流流社會(huì)無(wú)上至至尊領(lǐng)地。陽(yáng)光翠庭龍巖鳳凰路總建筑面積360000㎡一層為沿街商鋪，二二層以上為住住宅。共六棟多層住宅統(tǒng)一物業(yè)管理，依依托周邊配套套單身公寓：62㎡㎡三房：143㎡最低價(jià)格為33000元/㎡，最高價(jià)價(jià)格為3700元/㎡，樓層差差價(jià)為50-80元/㎡銷售率：已基本售售完，只剩少少數(shù)幾套。公公攤率為15%?？腿海喉?xiàng)目大都以以自住為??；；客源地以龍龍巖本地人為為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。城市生活中央圈御佳園新羅區(qū)龍門(mén)鎮(zhèn)閩西西名勝龍門(mén)塔塔旁總占地面積2688畝，總建筑筑面積18㎡10棟townhousse，沿街為商商鋪，12棟多層商品品房住宅；別別墅群（獨(dú)棟棟及連排）網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、游游泳池、半山山籃球場(chǎng)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)館、高爾爾夫果嶺、雙雙語(yǔ)幼兒園、便便利超市、咖咖啡館一房：43㎡，三房：115㎡，別墅：210-3350㎡商品房：最低價(jià)格格3228元/㎡，均價(jià)為3500元/㎡，最高價(jià)價(jià)為3800元/㎡；別墅：：連排小面積積70-95萬(wàn)元/套，獨(dú)棟每每套達(dá)200萬(wàn)元。銷售率：商品房銷銷售緊俏，已已售近80%，townhhouse已售磬，別別墅體量較大大，約售近40%?？腿海荷唐贩考把匮亟謙ownhhouse主要是龍巖巖本地的投資資客及鄉(xiāng)鎮(zhèn)前前來(lái)經(jīng)商的客客戶；別墅都都以在龍巖經(jīng)經(jīng)商個(gè)體及礦礦場(chǎng)上的礦主主。268畝絕版生活活區(qū)；龍巖最最健全社區(qū)安安防系統(tǒng)，小小區(qū)道路紅外外線實(shí)時(shí)監(jiān)控控捍衛(wèi)尊貴私私家天地文苑名都位于九一北路一棟小高層一二三層為商場(chǎng)；；住宅188套；店面25間。依托周邊配套一房30-45㎡，445戶；二房60-83㎡，52戶；三房120-1150㎡，91戶；店面：42㎡－－150㎡起價(jià)3998元/㎡，最最高價(jià)5040元/㎡；均價(jià)：4300元/㎡層差60元/㎡；朝向差100元/㎡一層主街4.5萬(wàn)萬(wàn)元/㎡；附街均價(jià)：2.4萬(wàn)元/㎡；平均單單價(jià)：3萬(wàn)－4萬(wàn)銷售率：已售磬。客群：龍巖本地人人，縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；外來(lái)投投資客占有一一定量。柏京城項(xiàng)目位于解放北路路總建筑面積322443.9平方米十六幢多層組成；；地上車位為212個(gè)，地下51個(gè)。配套齊全,智能化化系統(tǒng)單身公寓27-335㎡40戶；一房45㎡30戶；二房57-70多㎡50套；三房90-1227㎡400套，店面：400-200㎡住宅起價(jià)19000元/㎡；最高價(jià)3200元/㎡；均價(jià)2600元/㎡；層差10－50元/㎡，店面均價(jià)8000元/㎡－9000元/㎡銷售率：商品房已已銷售95%剩三房5%；店面已銷售70%%客群：項(xiàng)目大都以以自住為?。?；客源地以龍龍巖本地人為為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。城市桂冠新羅區(qū)雙泉路788號(hào)總占地面積42229㎡；總建筑面面積398886.5㎡18棟9層組成依托周邊配套三房二廳120－－140㎡；380套；樓中樓180－300㎡30套；店面：30－100㎡起價(jià)：3400元元/㎡；最高價(jià)4500元/㎡；均價(jià)3800元/㎡樓層差80元/㎡；店面：均價(jià)15000元/㎡，單價(jià)13000－17000元/㎡銷售率：住宅955%，店面：30%客群：項(xiàng)目大都以以自住為?。?；客源地以龍龍巖本地人為為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。1.1、住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析、產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)龍巖市目前樓盤(pán)以中等價(jià)位為主，均價(jià)集中在3800-4200元/平方米，主力總價(jià)集中在40—60萬(wàn)/套,龍巖市受90/70政策的影響較重，多數(shù)樓盤(pán)的兩房必須得捆買單身公寓（25—40㎡），總價(jià)相對(duì)較高。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解，龍巖目前在售樓盤(pán)，小高層五層以上、多層在買賣房屋時(shí)需捆買車庫(kù)一個(gè)，車庫(kù)總價(jià)在10—13萬(wàn)之間；多層住宅均價(jià)集中在3300—3800元/平方米，小高層、高層住宅均價(jià)集中在3800-4500元/㎡，別墅售價(jià)集中在4500-5000元/㎡；2006年至今，多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格上漲速度較快，一般上漲幅度為500-1000元/平方米。、產(chǎn)品分布特點(diǎn)龍巖市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在四個(gè)區(qū)域，分別為分別為龍巖市中城區(qū)域，西城區(qū)域，曹溪區(qū)域，閩西交易城片區(qū)中城區(qū)域樓盤(pán)主要以“小戶型+商場(chǎng)裙樓”的開(kāi)發(fā)模式為主，代表項(xiàng)目如文苑名都（已售完）等；西城區(qū)域?yàn)辇垘r市新的行政中心所在地，整體規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以中高端產(chǎn)品為主，代表項(xiàng)目如水韻?華都、中發(fā)?榮寓等；曹溪區(qū)域是龍巖市城市擴(kuò)展的重要區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，代表項(xiàng)目如晟龍豪庭、廈鑫瑞錦等；閩西交易城片區(qū)主要是發(fā)展龍巖的物流基地，以商業(yè)項(xiàng)目為主，住宅項(xiàng)目為輔，代表項(xiàng)目如閩西交易城、御佳園等。、產(chǎn)品類型比例龍巖市目前以多層、小高層為主流產(chǎn)品；別墅項(xiàng)目較少，高層項(xiàng)目呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；龍巖市待推項(xiàng)目高層、小高層產(chǎn)品將占到較大比例，多集中于重要馬路兩側(cè)（登高西路，人民路）。、產(chǎn)品配套特點(diǎn).1、區(qū)域配套情況位于龍巖老城區(qū)附近的樓盤(pán)都具有較完善的配套設(shè)施，尤其是商業(yè)配套更加完善，如文苑名都、嘉華新園等項(xiàng)目；而位于西城區(qū)域的樓盤(pán)，如水韻華都、美域中央、中發(fā)榮寓等項(xiàng)目，由于所處位置為龍巖市新的行政中心區(qū)，市政規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展迅猛，為龍巖市的行政中心區(qū)及中央居住區(qū)，政府組織投入一系列的配套設(shè)施，包括修建道路、設(shè)立中學(xué)、修建廣場(chǎng)等，該區(qū)域市政配套將更加完善；而位于城市邊緣區(qū)域的樓盤(pán)，如東城區(qū)域和曹溪板塊，由于距市中心較遠(yuǎn)，市政配套相對(duì)缺乏，還需一定時(shí)間的發(fā)展，才能彌補(bǔ)這一不足；完善的生活配套是是提供便捷生生活的基礎(chǔ)，這這對(duì)生活節(jié)奏奏日益加快的的現(xiàn)代人具有有十分重要的的意義，同時(shí)時(shí)也有利于提提升項(xiàng)目的居居住品質(zhì)與檔檔次。隨著政政府對(duì)登高西西路進(jìn)行商業(yè)業(yè)一條街規(guī)劃劃，該地段樓樓盤(pán)將會(huì)發(fā)生生質(zhì)的飛躍。.2、車位設(shè)置隨著龍巖經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展，擁?yè)碛行∞I車的的家庭比例較較高，公共交交通相對(duì)滯后后，對(duì)私家車車的需求也較較大。未來(lái)購(gòu)購(gòu)房客戶中，擁?yè)碛兴郊臆嚨牡募彝?huì)越來(lái)來(lái)越多，停車車問(wèn)題也會(huì)越越來(lái)越突出，中中高檔住宅車車位配置比例例有進(jìn)一步提提高的趨勢(shì)。.3、裝修標(biāo)準(zhǔn)在高層市場(chǎng)中，樓體體外立面裝修修選材絕大多多數(shù)都采用高高級(jí)涂料，而而多層樓體外外立面裝修選選材也在改變變，由原使用用瓷磚貼墻，改改為使用涂料料少數(shù)樓盤(pán)外外立面還使用用瓷磚。多層住宅均為毛坯坯房，衛(wèi)生間間做簡(jiǎn)單裝修修。.4、物業(yè)管理本次調(diào)研的各項(xiàng)目目在通訊系統(tǒng)統(tǒng)、供電系統(tǒng)統(tǒng)等方面并無(wú)無(wú)較大差異，基基本都能達(dá)到到暖氣、天然然氣雙氣入戶戶，電話、有有線電視、寬寬帶三線入戶戶，一戶一表表等較為普遍遍采用的方式式，較高檔的的社區(qū)，都有有完備的智能能化系統(tǒng)和安安保系統(tǒng)，如如可視對(duì)講系系統(tǒng)、周界防防范監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)等。目前龍巖客戶對(duì)物物業(yè)管理公司司的認(rèn)知有所所提高，對(duì)物物業(yè)管理比較較重視程度，卻卻較關(guān)注物業(yè)業(yè)管理費(fèi)用的的高低，他們對(duì)物業(yè)業(yè)管理費(fèi)用可可承受的價(jià)格格在每月1元/平方米以下下，但根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)查，龍龍巖在售項(xiàng)目目的物業(yè)管理理費(fèi)為：多層層0.4—0.5元/平方米，小小高層、高層層0.8—1元/平方米。龍巖物業(yè)管理水平平一般，但部分分檔次較高的的小區(qū)，一般般都擁有完善善的智能化安安保系統(tǒng)，物物業(yè)管理水平平較高。、產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)多數(shù)項(xiàng)目建筑風(fēng)格格雷同；大多數(shù)樓盤(pán)園林設(shè)設(shè)計(jì)缺乏主題題元素，高檔檔樓盤(pán)的園林林設(shè)計(jì)氣派；；園林設(shè)計(jì)較注重傳傳統(tǒng)風(fēng)水觀念念。、產(chǎn)品營(yíng)銷特點(diǎn)路牌圍墻廣告等戶戶外媒體、報(bào)報(bào)紙廣告、公公交車車體廣廣告均為主要要的宣傳媒介介；由于龍巖特定的區(qū)區(qū)域，廣大消消費(fèi)者比較熱熱衷于活動(dòng)的的促銷等，開(kāi)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)活動(dòng)動(dòng)的策劃，都都是廣大各顯顯身手促進(jìn)銷銷售的重頭戲戲。一般都聘請(qǐng)專業(yè)代代理公司進(jìn)行策劃銷售，具有有專業(yè)水準(zhǔn)較較高；也有開(kāi)開(kāi)發(fā)商自行銷售，但在客戶服務(wù)上，整體無(wú)法法作到具有一一定的專業(yè)的代理機(jī)構(gòu)的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)態(tài)度和專業(yè)水準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)的把控控度不夠。1.2、住宅市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)目前龍巖市住宅市市場(chǎng)正處在快速的的發(fā)展階段，并并呈現(xiàn)出以下下特點(diǎn)：1）三房成樓市熱點(diǎn)，住宅投資成成為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的主流2004年至今，龍龍巖住宅市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)的都是是以三房為主主，“水韻華都”、“美域中央”、“恒興·綠景”、“陽(yáng)光翠庭”等相繼推出出市場(chǎng)，這是迎合龍巖巖購(gòu)買者的需需求。2）項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重重，產(chǎn)品缺乏乏差異性由于龍巖市老城區(qū)區(qū)舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目居多，且且項(xiàng)目占地相相對(duì)小等特點(diǎn)點(diǎn)，各樓盤(pán)的的綜合素質(zhì)相相對(duì)于西城片片區(qū)較差。根據(jù)市市場(chǎng)了解，龍龍巖市各樓盤(pán)盤(pán)多集中于重重要交通干道道兩側(cè)，小高高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品大量入市市，但產(chǎn)品的的差異性不強(qiáng)強(qiáng)，社區(qū)缺乏乏主題及景觀觀賣點(diǎn)，建筑筑外觀相近、戶戶型面積大小小相近，未能能因地制宜的的塑造項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，樓盤(pán)建建設(shè)缺乏前瞻瞻意識(shí)。3）起步較晚，發(fā)展快快與沿海地區(qū)和大城城市相比，我我市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步較晚，但但發(fā)展很快，尤尤其是近幾年年的快速發(fā)展展，已經(jīng)使房房地產(chǎn)業(yè)成為為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。4）商品房供應(yīng)增加，可可供房源增多多龍巖中心城市竣工工商品房屋面面積年均增速速33.7%，建成了一一批商品住房房，如：銀河河花園、銀河河大廈、裕錦錦園、裕家園園，蓮東經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房一期期等。還有一一批陸續(xù)竣工工如：蓮東經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房二二期、水韻華華都、美域中中央（城市中中心花園）、恒恒興綠景、恒恒億豪園、豐豐源新洲城、匯匯盛花園、柏柏京城、閩西西飼料交易城城、龍騰星城城、國(guó)葳購(gòu)物物廣場(chǎng)等。還還有一批環(huán)境境優(yōu)雅、設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)尚、美觀觀、實(shí)用的商商品房如：碧碧水莊園、歐歐洲世家、**麗都、豐豐華·世紀(jì)華城等正正在開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)中，商品房房供應(yīng)量逐年年增加，可供供房源增多，可可基本滿足不不同層次消費(fèi)費(fèi)群體的需要要。1.3、住宅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)受住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政政策的影響，90平方米以下中中小戶型住房房將陸續(xù)上市市。目前，多數(shù)龍巖家家庭的住房戶戶型設(shè)計(jì)不是是很合理，缺缺乏足夠的空空間，很多人人希望改變住住房條件，因因此本地人自自身的居住需需求較大；龍巖市外來(lái)人口數(shù)數(shù)量不多，購(gòu)購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)數(shù)量有限；準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)房觀望望的氛圍逐漸漸濃厚，主要要原因受房?jī)r(jià)價(jià)上漲的影響響，考慮承受受能力問(wèn)題，而“怕漲”搶購(gòu)的心態(tài)逐步得到緩解。投機(jī)炒房的現(xiàn)象逐逐步得到遏制制，主要是投投機(jī)的空間受受房?jī)r(jià)上漲壓壓縮，并預(yù)期期上漲空間不不大，再加上上稅收調(diào)控政政策調(diào)整，很很多投機(jī)者會(huì)會(huì)退出炒房的的行列。2、項(xiàng)目所在區(qū)域板塊塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分分析2.1、市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)體量分析根據(jù)龍巖市“南拓拓、西進(jìn)、北北擴(kuò)”的城市發(fā)展展思路，所以主要確確定龍巖市西西城片區(qū)及登登高西路的項(xiàng)項(xiàng)目為本案未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目。項(xiàng)目名稱總占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住宅存量（㎡）后續(xù)開(kāi)發(fā)（㎡）建筑形態(tài)**麗都104103331021810——小高層豐華·世紀(jì)華城14397.43790025630——小高層永佳香樟名都136734586032285——小高層明珠城市廣場(chǎng)6797.8141261.526075.566——高層裕福國(guó)際1054350600約32000——高層水韻·華都115391約為30約49000——多層、小高層合計(jì)171212.221458331.5160725——分析：從周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案來(lái)看，多多數(shù)規(guī)模的總總建筑面積都都在5萬(wàn)平方米以下下，住宅存量量大，且有可可能是同一時(shí)時(shí)間放量，市市場(chǎng)需求壓力力大。2.2、類型分析析別墅或類別墅產(chǎn)品品的競(jìng)爭(zhēng)都較較弱；區(qū)域內(nèi)（西城片區(qū)區(qū)）的競(jìng)爭(zhēng)主主要是高層與與小高層產(chǎn)品品間的競(jìng)爭(zhēng)；；與區(qū)域外（中城片片區(qū)、曹溪板板塊、東城片片區(qū)等）的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主要是多多層與小高層層產(chǎn)品間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。2.3、產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目名稱總占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）建筑形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)**麗都1041033310小高層戶型品種齊全，且且品質(zhì)高，打打造像廈門(mén)禾禾祥西概念豐華·世紀(jì)華城14397.437900小高層項(xiàng)目良好的品質(zhì)和和規(guī)劃，領(lǐng)御御登高國(guó)際級(jí)級(jí)生活永佳香樟名都1367345860小高層——明珠城市廣場(chǎng)6797.8141261.5高層龍巖第一高樓，品品質(zhì)高，附有有觀景電梯裕福國(guó)際1054350600高層突破龍巖高度，大大宅，高品質(zhì)質(zhì)生活水韻·華都115391約為30多層、小高層社區(qū)規(guī)模大、品質(zhì)質(zhì)高、配套完完善合計(jì)171212.221458331.55分析：突破傳統(tǒng)多多層建筑，建建造高品質(zhì)樓樓房。2.4、戶型面積積規(guī)劃設(shè)定及及配比情況、房型設(shè)置待推戶型以三房為為主，其次為為二房。項(xiàng)目名稱單身公寓一房（戶）二房（戶）三房（戶）四房（戶）復(fù)式（戶）別墅（戶）合計(jì)（戶）**麗都——25648112——————416豐華·世紀(jì)華城183442126——————230永佳香樟名都————————————————明珠城市廣場(chǎng)——5126144——5——226裕福國(guó)際——50——258——————308、面積設(shè)置項(xiàng)目名稱單身公寓一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）復(fù)式（㎡）別墅（㎡）**麗都32——60-80134————豐華·世紀(jì)華城2570-89——115-150————永佳香樟名都30－50——80128-139————明珠城市廣場(chǎng)——55-5989136-157211-230——裕福國(guó)際——45——116-150————水韻·華都——————120-145160-180——分析：居家自住三三房為主，且且三房存在兩兩個(gè)主要的面面積區(qū)間，普普通三房面積積在100-1330平方米，大三三房面積在130-1550平方米。2.5、價(jià)格分析析項(xiàng)目名稱最高價(jià)（元/㎡）最低價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）主力單價(jià)（元/㎡㎡）主力總價(jià)（元/㎡㎡）樓層差價(jià)（元/㎡㎡）**麗都5000以上43004500480040-60萬(wàn)50-100豐華·世紀(jì)華城5000以上4100左右4500450045-55萬(wàn)60-100永佳香樟名都5000以上4100左右4500450055-65萬(wàn)50-100明珠城市廣場(chǎng)5000左右3900左右4600430050-60萬(wàn)50-100裕福國(guó)際5000左右4000左右4500450050-65萬(wàn)50-100中心城市，單價(jià)范圍在3600-5000元/㎡，均價(jià)為4000-4300元/㎡中心城市，單價(jià)范圍在3600-5000元/㎡，均價(jià)為4000-4300元/㎡龍騰路、龍巖大道單價(jià)范圍在3300-4200元/㎡，均價(jià)為3600-3800元/㎡登高西路、人民路單價(jià)范圍在4000-5000元/㎡，均價(jià)為4300-4500元/㎡龍騰路、龍巖大道單價(jià)范圍在3300-4200元/㎡，均價(jià)為3600-3800元/㎡登高西路、人民路單價(jià)范圍在4000-5000元/㎡，均價(jià)為4300-4500元/㎡2.6、銷售情況況項(xiàng)目名稱銷售情況**麗都未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將在在2007年7月開(kāi)盤(pán)（商商業(yè)及住宅）豐華·世紀(jì)華城未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將在在2007年7月開(kāi)盤(pán)（商商業(yè)及住宅）永佳香樟名都未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在22007年年底開(kāi)盤(pán)盤(pán)，但可能會(huì)會(huì)根據(jù)樓盤(pán)進(jìn)進(jìn)度，提前開(kāi)開(kāi)盤(pán)明珠城市廣場(chǎng)未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將在在2007年10月份左右開(kāi)開(kāi)始銷售裕福國(guó)際未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將于于2007年7月份左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)水韻·華都多層已銷售近933%，小高層層也已銷售近近65%。朝向向差較為難買買。商業(yè)：主主街80%附街60%2.7、消費(fèi)群體體分析龍巖市主要是向西西、向南發(fā)展展的格局，西西城區(qū)域已成成為龍巖市新新的行政中心心區(qū)，聚集了了大量的行政政事業(yè)單位，政政府要求在主主要交通干道道兩側(cè)發(fā)展高高層、小高層層項(xiàng)目，所以以龍巖市的高高檔樓盤(pán)主要要也是集中在在這一區(qū)域，因此該區(qū)域域的房?jī)r(jià)也迅迅速的提升。目目前該區(qū)域的的房?jī)r(jià)水平高高，客戶群主主要是龍巖本本地人（公務(wù)務(wù)員、公司高高級(jí)管理人員員、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、個(gè)體工工商戶、礦洞洞老板）；縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民（如：：永定、連城城旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展等）；少數(shù)的外地地購(gòu)買者（廈廈門(mén)、三明、漳漳州等地）；；主要為30-50歲的中年的的成功人士，這這部份人群較注重重生活質(zhì)量，好好面子，注重重身份、地位位，購(gòu)買目的的主要也是提提高居住質(zhì)量量，改善居住住環(huán)境，投資資客戶僅占較較少部分。2.8、營(yíng)銷手段段路牌圍墻廣告等戶戶外媒體、報(bào)報(bào)紙廣告、公公交車車體廣廣告均為主要要的宣傳媒介介；大部分項(xiàng)目還是主主要把售樓現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)作為營(yíng)銷銷的據(jù)點(diǎn)，主主要還是通過(guò)過(guò)售樓人員的的銷售能力完完成營(yíng)銷的過(guò)過(guò)程。3、個(gè)案分析（附表表）4、住宅市場(chǎng)總結(jié)4.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析從目前的龍巖市整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的住宅供供應(yīng)量來(lái)看，總總體數(shù)量較高高，但缺乏幾幾十萬(wàn)平方米米大盤(pán)項(xiàng)目，多多數(shù)項(xiàng)目體量量較小，通常常是分期開(kāi)發(fā)發(fā)，每一周期期的推出體量量較小，銷售售壓力相應(yīng)也也較小，但登登高西路等幾幾個(gè)項(xiàng)目，都都屬是一次性性開(kāi)發(fā)及銷售售，雖未開(kāi)盤(pán)盤(pán)，但從客戶戶登記來(lái)看，明明顯的無(wú)銷售售壓力；客戶群主要是龍巖巖本地人（公公務(wù)員、公司司高級(jí)管理人人員、私營(yíng)企企業(yè)主、個(gè)體體工商戶、礦礦洞老板）；；縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民（如：：永定、連城城旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展等）；少少數(shù)的外地購(gòu)購(gòu)買者（廈門(mén)門(mén)、三明、漳漳州等地）；；購(gòu)買目的主主要也是提高高居住質(zhì)量，改改善居住環(huán)境境，投資客戶戶僅占較少部部分。以后的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)中，不會(huì)會(huì)出現(xiàn)較大的的波動(dòng)，市場(chǎng)場(chǎng)的需求量、住住宅價(jià)格也會(huì)會(huì)是一種比較較均勻的增長(zhǎng)長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)會(huì)與整個(gè)城市市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展、城市格局局的演變；隨著龍巖市“南拓拓、西進(jìn)、北北擴(kuò)”的城市發(fā)展展思路的推進(jìn)，新城區(qū)的建設(shè)，住宅市場(chǎng)將面面臨著巨大的的挑戰(zhàn)。4.2、住宅市場(chǎng)場(chǎng)的主流產(chǎn)品品目前市場(chǎng)產(chǎn)品以多多層、小高層層為主，多層層樓盤(pán)售價(jià)主主要集中在3300—3800元/㎡，小高層層樓盤(pán)售價(jià)集集中在3800—4500元/㎡；老城區(qū)普通住宅項(xiàng)項(xiàng)目的主流產(chǎn)產(chǎn)品為多層住住宅、面積為為三房的居家家住宅；西城區(qū)域?yàn)樾碌男行姓行膮^(qū)，主主流產(chǎn)品為多多層、小高層層，主力戶型型面積較大，并并且有一定量量的大面積復(fù)復(fù)式戶型，小小戶型產(chǎn)品較較少，樓盤(pán)售售價(jià)集中在33300-44200元/平方米，屬屬于龍巖市單價(jià)總總價(jià)都較高的的區(qū)域；4.3、住宅市場(chǎng)場(chǎng)空缺產(chǎn)品從龍巖市整個(gè)城市布布局特點(diǎn)來(lái)看看，特定某個(gè)個(gè)區(qū)域某種類類型產(chǎn)品存在在空缺或是供供應(yīng)量不足，以以及存在特定定產(chǎn)品形式的的需求，如：：酒店式公寓寓、SOHO、獨(dú)棟小戶戶型產(chǎn)品等。4.4、住宅市場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)會(huì)與空空間龍巖市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有自身的特特點(diǎn)，首先城城市發(fā)展?jié)摿α^大，新區(qū)區(qū)的建設(shè)極大大促進(jìn)區(qū)域住住宅市場(chǎng)的大大發(fā)展，住房房需求處于穩(wěn)穩(wěn)步上升的勢(shì)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)處處于一個(gè)比較較理性的區(qū)間間，顯示了本本地住宅市場(chǎng)場(chǎng)巨大的發(fā)展展?jié)摿?；目前龍巖市的房地地產(chǎn)業(yè)正處于于興旺的階段段，房貸新政政策對(duì)龍巖市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響甚微微，房地產(chǎn)的的價(jià)格將會(huì)繼續(xù)走高高；創(chuàng)造差異，提供有有特色、符合合市場(chǎng)需求的的產(chǎn)品，提高高產(chǎn)品品質(zhì)、整整體素質(zhì)是最最根本的、最最重要的途徑徑，自然能有有更多的發(fā)展展機(jī)會(huì)和市場(chǎng)場(chǎng)空間；龍巖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的的啟動(dòng)，農(nóng)村村人口城市化化進(jìn)程不斷加加快，外來(lái)人人口不斷增加加，導(dǎo)致住宅宅市場(chǎng)買賣活活躍。四、龍巖市房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀1、宏觀商業(yè)環(huán)境1.1、龍巖市消消費(fèi)品零售總總額2007年3月份份社會(huì)消費(fèi)品品零售總額1269223萬(wàn)元，同同比增長(zhǎng)111.7%。2006年龍巖市市社會(huì)消費(fèi)品品零售總額145.990億元，比上上年增長(zhǎng)13.4%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)數(shù)上漲0.9%，穩(wěn)定在較較低水平；社社會(huì)保障工作作繼續(xù)得到加加強(qiáng)。出臺(tái)新新一輪就業(yè)再再就業(yè)扶持政政策，全市城城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率為4.77%，比上年的4.95%低0.25個(gè)百分點(diǎn)。1.2、城市商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃以龍巖大道為南北北向主軸，以以登高東路及及登高西路為為東西向主軸軸，大體上把把龍巖中心城城市分成四塊塊，東北塊為為現(xiàn)有政治文文化中心和中中心商業(yè)區(qū)；；西北塊為批批發(fā)市場(chǎng)區(qū)和和鐵路客運(yùn)、長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車站等等物流中心；；西南塊為未未來(lái)行政中心心和市經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)；東南南塊為體育中中心和兩所大大學(xué)園區(qū)，以以此為基礎(chǔ)，形形成與之相配配套、相適應(yīng)應(yīng)的“功能明確、分分工合理”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局。2、在經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)調(diào)查中山路商圈、商業(yè)中心2.1、龍巖商圈圈分布圖中山路商圈、商業(yè)中心羅龍路、閩西交易城商圈羅龍路、閩西交易城商圈登高西路新規(guī)劃的未來(lái)商圈登高西路新規(guī)劃的未來(lái)商圈龍騰路商業(yè)龍騰路商業(yè)2.2、龍巖商業(yè)業(yè)環(huán)境描述、租租金情況2.2.1中山路路商圈中山路的主街店面面的租金水平平在160—200元/平方米之間間，次街的租租金也要120元/平方米；2.2.2閩西交交易城交易城建筑為三層層商業(yè)TOWNHHOUSE形式，底層層經(jīng)營(yíng)二三層層住家，平均均租金水平約約80～120元/平方米，靠靠中心廣場(chǎng)位位置、主街的的店面租金水水平較高，平平均每月3500－5000元/套，這個(gè)位位置主要以經(jīng)經(jīng)營(yíng)服裝為主主。沿東西兩兩個(gè)方向，隨隨著遠(yuǎn)離中心心廣場(chǎng)，其租租金水平整體體呈現(xiàn)下降趨趨勢(shì)，最低的的為建材區(qū)，每每月1200元/套。三層建建材店，面積積偏小，面積積為30—40㎡，租金為30—35元/㎡；2.2.3羅龍路路沿側(cè)建材、工工業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)群羅龍路沿街商鋪?zhàn)庾饨鸶鶕?jù)位置置從70～100元/月高低不等等；2.2.4大洋五五金交易區(qū)租金為40～600元/平方米；2.2.5龍騰路路沿街商鋪面積都在在50—70㎡左右，租租金為30—40元/㎡，但該區(qū)區(qū)域商業(yè)氛圍圍淡，還需進(jìn)進(jìn)一步的挖掘掘。2.3、經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)龍巖作為地級(jí)中心心城市，隨著著其基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的日益益完善，其對(duì)對(duì)周邊縣市和和邊界區(qū)域如如廣東梅縣、江江西等區(qū)域的的輻射力在不不斷增強(qiáng)，這這也促使龍巖巖市的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)范圍和需需求體量在大大幅度增加。龍龍巖市有著濃濃厚的商業(yè)氛氛圍，受廈門(mén)門(mén)房地產(chǎn)發(fā)展展的影響，當(dāng)當(dāng)?shù)厝讼矚g購(gòu)購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛闉樽陨硗顿Y的的一種方式，“一鋪養(yǎng)三代”在當(dāng)?shù)赜兄^為深厚的的基礎(chǔ)，因此此，隨著龍巖巖近年來(lái)房地地產(chǎn)投資量及及在建工程量量的不斷增加加，龍巖商鋪鋪的供給和需需求表現(xiàn)旺盛盛。中山路—一作為龍龍巖市最繁華華的商業(yè)中心心，由于其地地段繁華，交交通便利及歷歷史悠久，因因此，中山路路也是目前龍龍巖商鋪售價(jià)價(jià)最貴、租金金水平最高的的區(qū)域。但根根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查，中山路區(qū)區(qū)塊目前一層層商鋪商家進(jìn)進(jìn)駐多，空置置率低；但二二層空置量較較大，出現(xiàn)租租售困難。2001年“閩西交易城”開(kāi)始發(fā)售，總總商鋪數(shù)量超超過(guò)2500間，但整個(gè)個(gè)交易城目前前的經(jīng)營(yíng)狀況況卻并不理想想。目前龍巖巖新增商業(yè)面面積主要為建建筑底層沿街街商鋪和部分分項(xiàng)目二層、三三層商場(chǎng)（如如龍御天下、匯匯景天下、新新洲城等均有有二層甚至三三層商場(chǎng)），純純商業(yè)項(xiàng)目較較少，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)盈盈利模式依舊舊。目前，龍巖市政府府在新一輪的的城區(qū)規(guī)劃中中實(shí)行：市中中心南移，并并同時(shí)向東和和向西拓展，這這將為龍巖市市場(chǎng)提供更為為廣闊的發(fā)展展前景和發(fā)展展空間。同時(shí)時(shí)，龍巖市政政府的南遷，也也為南區(qū)的市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)來(lái)新的商機(jī)和和活力，相信信未來(lái)龍巖市市的房地產(chǎn)市市場(chǎng)將進(jìn)入一一個(gè)新的發(fā)展展階段。2.4、商圈發(fā)展展趨勢(shì)從目前龍巖市場(chǎng)上上看，現(xiàn)有商商業(yè)體量已達(dá)達(dá)到一定高度度，新出現(xiàn)的的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目只有通過(guò)過(guò)新的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和建設(shè)更更高層次產(chǎn)品品以爭(zhēng)取市場(chǎng)場(chǎng)空間，總體體上看，未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)供給量將出出現(xiàn)下降趨勢(shì)勢(shì)。根據(jù)龍巖中心城市市“一核兩副衛(wèi)衛(wèi)星鎮(zhèn)”的空間布局局，從滿足市市民基本生活活和便民利民民的功能出發(fā)發(fā)，推動(dòng)?xùn)|肖肖、紅坊、紅紅炭山、龍門(mén)門(mén)、鐵山五個(gè)個(gè)組團(tuán)及高坎坎撫和古田兩兩個(gè)副中心，雁雁石和適中兩兩個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)的的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建建設(shè)，形成各各自區(qū)域商業(yè)業(yè)中心并與中中心城市商業(yè)相配配套，這也將將是龍巖商圈圈發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)。3、龍巖市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析3.1龍巖商業(yè)商商圈分布分析析核心商圈：中山路路商圈專業(yè)市場(chǎng)群：閩西西交易城、羅羅龍路沿街建建材專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)沿街商業(yè)帶：龍川川東西路、登登高東西路、九九一南路、溪溪南路、西安安南北路3.2、龍巖商業(yè)業(yè)商圈商業(yè)主主題、中山路商圈經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括服裝裝、鞋帽、電電子通訊、電電器、休閑娛娛樂(lè)、餐飲等等等。、閩西交易城現(xiàn)經(jīng)營(yíng)類別包括服服裝針織品、鞋鞋帽箱包、食食品食雜、五五金機(jī)電、裝裝飾建材、日日用百貨、電電子電器、干干貨等并各自自形成專業(yè)分分區(qū)。、羅龍路沿側(cè)建材、工工業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)群沿路形成若干小型型專業(yè)市場(chǎng)，尤尤其是大洋附附近建材專業(yè)業(yè)市場(chǎng)等生意意較為紅火。、嘉華電腦城嘉華電腦城一樓主主要分成三個(gè)個(gè)區(qū)經(jīng)營(yíng)的商商品分別為電電器家電類，廚廚衛(wèi)用具，手手機(jī)等通訊產(chǎn)產(chǎn)品，二樓與與三樓主要是是電腦的組裝裝業(yè)務(wù)，并出出售打印耗材材，電腦桌，常常用軟件與硬硬件。、佳寶商場(chǎng)佳寶一樓主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)的是個(gè)性化化的女裝，檔檔次較低，色色彩艷麗，頗頗受年輕女性性的喜歡。二二樓為輝業(yè)超超市，三樓為為品牌電腦經(jīng)經(jīng)營(yíng)區(qū)，并出出售相關(guān)軟硬件的配套。、龍熏商業(yè)城龍熏商業(yè)城為服裝裝，鞋帽，小小商品批發(fā)市市場(chǎng)。一樓除除了有一個(gè)區(qū)區(qū)域經(jīng)營(yíng)鞋類類外，一至三三樓主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝。、大洋五金交易區(qū)此處多為臨時(shí)搭建建的一層店面面，主要為五五金批發(fā)，其其中有少量的的廚衛(wèi)商店及及建材商店。另另外此板塊在在有較大型的的燈飾行，家家居商場(chǎng)。個(gè)案附表1、**麗都項(xiàng)目名稱**麗都項(xiàng)目地址登高西路中段開(kāi)發(fā)企業(yè)龍巖市**房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司代理商廈門(mén)城市年輪基本指標(biāo)總占地面積104410㎡，總總建筑面積333310㎡㎡，容積率為為3.2；其中中住宅建筑面面積為218810㎡項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)棟小高層，1——3層為商業(yè)。一一層店鋪，二二、三層商場(chǎng)場(chǎng)。住宅價(jià)格預(yù)計(jì)單價(jià)范圍在44000—5000元/㎡，均價(jià)在在4500元/㎡左右。戶型配比一房：32㎡，2256套；二二房：60—80㎡，三房房：134㎡，112套；商鋪價(jià)格一層商鋪價(jià)格約為為35000—400000元/㎡。二層以以上商場(chǎng)進(jìn)行行招商。面積配比一層商鋪為30--110銷售率未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將于于今年7月分左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)；客群分析登記的客源住宅是是以自住為主主，60%為龍巖巖本地人。335%為縣城城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民，5%為外地人人。項(xiàng)目分析項(xiàng)目處于新老城區(qū)區(qū)過(guò)渡帶，未未來(lái)升值潛力力大；臨近市市中心，周邊邊商業(yè)配套較較完善；項(xiàng)目目規(guī)劃有單身身公寓，且１１梯１６戶，若若做酒店式公公寓，將影響響整個(gè)小區(qū)的的生活品質(zhì)。2、豐華?世紀(jì)華城城項(xiàng)目名稱**世紀(jì)華城項(xiàng)目地址登高西路南面開(kāi)發(fā)企業(yè)龍巖**房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司代理商廈門(mén)宏隆升基本指標(biāo)總占地面積143397.4㎡總建筑面面積379000㎡，其中中住宅建筑面面積256330㎡，容積積率2.633項(xiàng)目規(guī)劃兩棟小高層，133層，A棟1—4層為商業(yè)，BB棟一層為商商業(yè)。住宅價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)范圍在在4500—4600元/㎡戶型配比單身公寓：24㎡㎡，18套；一房房：60㎡，34套；二房房：70—89㎡，42套；三房房：115—150㎡，126套；商鋪價(jià)格一層商鋪價(jià)格約為為35000—400000元/㎡，內(nèi)街價(jià)價(jià)格為2萬(wàn)元/㎡左右，二二層以上商場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行招商。面積配比60-120㎡㎡銷售率未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將于于今年7月分左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)客群分析登記的客源住宅是是以自住為主主，65%為龍巖巖本地人。330%為縣城城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民，5%為外地人人。項(xiàng)目分析項(xiàng)目處于新老城區(qū)區(qū)過(guò)渡帶，未未來(lái)升值潛力力大；臨近市市中心，周邊邊商業(yè)配套較較完善；商業(yè)業(yè)體量大，營(yíng)營(yíng)銷期長(zhǎng)；項(xiàng)項(xiàng)目旁規(guī)劃大大面積的公共共停車場(chǎng)，為為以后的商業(yè)業(yè)提供了后顧顧之優(yōu)。3、永佳香樟名都項(xiàng)目名稱**香樟名都項(xiàng)目地址登高西路開(kāi)發(fā)企業(yè)龍巖市**房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司代理商

基本指標(biāo)總占地136733㎡，總建筑筑458600㎡，其中住住宅建筑322285㎡。項(xiàng)目規(guī)劃兩棟，Ａ棟為三層層商業(yè)，Ｂ棟棟一至二層為為商業(yè)，二層層以上為住宅宅住宅價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)范圍在在4500—4600元/㎡戶型配比30－50㎡的單身公寓寓，80㎡的二二房,1228－139㎡的的三房商鋪價(jià)格一層商鋪價(jià)格約為為35000—400000元/㎡。面積配比50㎡－800㎡－90㎡銷售率銷售率：未開(kāi)盤(pán),預(yù)計(jì)將在在年底開(kāi)盤(pán)客群分析項(xiàng)目以居住為主；；客源地以龍龍巖市及縣、鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民為主；；少數(shù)外地購(gòu)購(gòu)買者項(xiàng)目分析項(xiàng)目處于新老城區(qū)區(qū)過(guò)渡帶，未未來(lái)升值潛力力大；臨近市市中心，周邊邊商業(yè)配套較較完善；商業(yè)業(yè)體量大，營(yíng)營(yíng)銷期長(zhǎng)；該該項(xiàng)目商業(yè)銷銷售壓力大，周周邊項(xiàng)目都有有一定量的店店面及二、三三層商場(chǎng)。4、明珠城市廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱**城市廣場(chǎng)項(xiàng)目地址位于龍巖大道與人人民路交匯處處開(kāi)發(fā)企業(yè)

代理商

基本指標(biāo)總用地面積67997.81㎡㎡，總建筑面面積412661.5㎡，住住宅建筑面積積260755.56㎡項(xiàng)目規(guī)劃1棟30層高層，1層層為店面，22-4層商場(chǎng)場(chǎng)，5層以上為住住宅，地上330層、地下下2層住宅價(jià)格未定！但預(yù)計(jì)均價(jià)價(jià)也將會(huì)在44000元/㎡以上戶型配比樓中樓5套，面面積約2111.37-230..99㎡；；三房1444套，面面積約1336.20--157.337㎡；二二房26套，面積約約89.331㎡；一一房51套，面面積約555.05-559.82㎡；主力戶戶型為1336.20-157..37㎡三三房商鋪價(jià)格價(jià)格未出，預(yù)計(jì)價(jià)價(jià)格約為２..５－４萬(wàn)元元/㎡面積配比－－－－銷售率未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將于于今年10月份開(kāi)盤(pán)盤(pán)；客群分析項(xiàng)目以居住為主；；客源地以龍龍巖市及縣、鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民為主；；少數(shù)外地購(gòu)購(gòu)買者項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于人民路與與龍騰路交匯匯處，離市中中心也只需３３－５分鐘車車程；打造龍龍巖第一高樓樓，帶有３部部弧型觀景電電梯，引領(lǐng)國(guó)國(guó)際生活品質(zhì)質(zhì)；銷售中心心布局不合理理，銷售人員員素質(zhì)較差，對(duì)銷控程序序把握度差。5、裕福國(guó)際項(xiàng)目名稱**國(guó)際項(xiàng)目地址人民路南側(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)

代理商基本指標(biāo)總占地面積105543㎡，總總建筑面積為為506000㎡項(xiàng)目規(guī)劃3棟23-25層的高高層住宅價(jià)格單價(jià)范圍在40000—5000元/㎡，均價(jià)在在4500元/㎡左右戶型配比132-146㎡㎡的三房商鋪價(jià)格價(jià)格未出，預(yù)計(jì)價(jià)價(jià)格約為２..５－４萬(wàn)元元/㎡面積配比５５－１１０㎡㎡左右銷售率未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將于于今年7月分左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)客群分析登記的客源住宅是是以自住為主主，70%為龍巖巖本地人。225%為縣城城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民，5%為外地人人項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于人民路與與龍騰路交匯匯處，離市中中心也只需３３－５分鐘車車程；項(xiàng)目的的主訴求點(diǎn)為為挑戰(zhàn)高度，打打造國(guó)際生活活；戶型布局局合理，動(dòng)靜靜分離，南北北朝向，符合合購(gòu)房者的需需求。6、水韻華都項(xiàng)目名稱**華都項(xiàng)目地址新羅區(qū)龍騰路開(kāi)發(fā)企業(yè)龍巖**房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司代理商

基本指標(biāo)總占地面積173