重點競案市調(diào)報告

生活配套服務(wù)區(qū)商業(yè)交易展示區(qū)商務(wù)辦公區(qū)國際會議展覽區(qū)倉儲物流配送區(qū)華南城開發(fā)商:華南城控股有限公司運營商：鄭州華南城有限公司項目位置:新鄭市鄭新路與雙湖大道交匯處項目電話:86-371-55198888總占地:1.5萬畝總建面積：1200萬平方米（分三期開發(fā)）商鋪產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)式商鋪，40年產(chǎn)權(quán)開工時間：2012年8月28日項目構(gòu)成生活服務(wù)配套區(qū)、商品交易展示區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、國際會議展覽區(qū)、倉儲物流配送區(qū)。配套設(shè)施：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大型倉儲物流、酒店、會展中心、住宅。項目定位打造中原地區(qū)最具規(guī)模效應(yīng)的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。銷售情況：一期副食品市場、建材交易市場，均價9000元/㎡，3萬抵5萬預(yù)約登記進行中；三種鉅惠：一重凡在4B、7B登記的客戶享3萬抵5萬優(yōu)惠，二重第二次購買的客戶額外享2個點，三重老帶新客戶成功購鋪可獲2000元物業(yè)費。3萬抵5萬認籌優(yōu)惠；全款2個點優(yōu)惠。項目區(qū)位分析龍湖與新鄭市的區(qū)位關(guān)系選址：鄭州新鄭龍湖鎮(zhèn)，東臨潮河，西接新鄭公路，南至107連接線，北到雙湖大道；緊鄰龍湖教育城，距航空港區(qū)、二七廣場、鄭州CBD最遠不過22公里，本身兼具優(yōu)越的湖景資源，整體區(qū)位良好距離：與鄭州二七區(qū)、管城區(qū)接壤、比鄰航空港，至鄭州市的二七廣場、CBD只有16公里、22公里，至航空港組團12公里。交通：新鄭快速路、京港澳高速、西南繞城高速、107國道、豫04省道、京廣鐵路經(jīng)過；地鐵2號線延長線穿過通向航空港區(qū)，地鐵13號線沿項目西側(cè)通過……華南城效果圖入口效果圖會展中心鳥瞰圖會展中心單體展示圖華南城夜景圖綜合購物中心圖精品商業(yè)街圖華南城整體規(guī)劃生活配套服務(wù)區(qū)商業(yè)交易展示區(qū)商務(wù)辦公區(qū)國際會議展覽區(qū)倉儲物流配送區(qū)鄭州華南城以1200萬㎡總規(guī)劃建筑面積的超大體量，集商貿(mào)交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創(chuàng)新促進、產(chǎn)業(yè)培育、特色旅游、城市化綜合配套等八大功能于一體開發(fā)步驟-分四期開發(fā)華南城范圍；林錦店107畝建設(shè)用地調(diào)整至鄭新快速路以西；目前一期土地指標已經(jīng)有

1800畝（200多畝已經(jīng)具備，1500畝手續(xù)已經(jīng)走之省國土廳規(guī)劃處，等指標批復(fù)），后續(xù)土地最好統(tǒng)一規(guī)劃報批，然后土地按照分期分批次進行出讓；華南城涉及到孟莊鎮(zhèn)（20~30萬/畝）、龍湖鎮(zhèn)（70~80萬/畝）、郭店三鎮(zhèn)的土地，土地基準價需要國土局盡快擬定報市里批準；根據(jù)規(guī)劃大致劃定華南城四期范圍，分別為2.57、2.77、3.3、2.38平方公里；開發(fā)步驟-開發(fā)時間2012年下半年-2015年初開發(fā)的區(qū)域是新鄭路東、創(chuàng)新路西、雙湖大道南、華南城三路北的3855畝的區(qū)域（約310萬㎡商品交易區(qū)、約20萬㎡倉儲物流配套區(qū)、約70萬㎡生活配套住宅區(qū)）。其他區(qū)域根據(jù)征地實際和市場行情變化后期開發(fā)運作。華南城整體業(yè)態(tài)布局項目將設(shè)十一大核心交易市場，包括小商品、建材、五金機電、汽摩配件、服裝服飾、農(nóng)副食品、家居家飾、機械設(shè)備、古玩藝術(shù)品、旅游文化、奧特萊斯等原材料及產(chǎn)成品交易市場。

一期商品交易區(qū)總規(guī)劃21棟單體建筑，總規(guī)劃建筑面積308.2萬平㎡。其中，首批計劃推出1號交易廣場和12棟精品交易區(qū)。涉及小商品(總建面積41萬㎡)、建材(總建面積87.2萬)、五金機電(總建面積30萬)㎡、汽摩配件(總建面積30萬㎡)等四大業(yè)態(tài)。一期商品交易區(qū)建面約310萬㎡，集物流、小商品、建材、五金等多種業(yè)態(tài)于一體。小商品市場：針紡織品、飾品、玩具、日用洗化品、工藝品、禮品、文化辦公用品、通訊器材、鐘表眼鏡、圖書音像、旅游文化用品等。建材市場：太陽能、廚衛(wèi)電器、陶瓷、玻璃、衛(wèi)浴潔具、各類板材、吊頂、隔斷、樓梯、門、窗、廚衛(wèi)五金等。五金機電市場：電線電纜、鎖具、裝飾五金、廚具、機械設(shè)備、電動工具、消防設(shè)施等。汽摩配件市場：汽車配件、汽車裝飾用品、汽車輪胎、潤滑油、電動車整車銷售及零配件、摩托車整車銷售及配件等。副食：保健食品、茶葉、酒、休閑食品、地方特產(chǎn)、美食餐飲、精品副食、包裝用品、海味、食品添加劑等。家居家飾市場：兒童家具、古典家具、套房家具、辦公家具、酒店家具、沙發(fā)、床墊、餐桌椅、家具配件、公共場所家具、家居飾品等。招商范圍華南城是2012年河南省第一批重點建設(shè)項目，1號工程2012年8月28日上午，鄭州華南城舉行了盛大的奠基儀式，眾多省市領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓出席，當天下午，有3600余商家參加了在鄭州國際會展中心舉辦的首次招商推介會2012年6月，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快推進中心城區(qū)市場外遷工作的實施意見》，要求在2015年年底前，完成中心城區(qū)177家商品交易批發(fā)市場的外遷華南城成為鄭州市中心城區(qū)市場外遷的主要承接地新鄭市和華南城控股有限公司的成功合作，不僅對華南城控股有限公司的長遠發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義，而且對提升鄭州市商貿(mào)物流業(yè)競爭力、鞏固和強化鄭州市的全國商貿(mào)物流中心的地位也具有重要意義

—趙建才副省長在鄭州華南城簽約儀式上的講話華南城7大優(yōu)勢，及3大獨有保障鄭州華南城3大保障：鄭州規(guī)劃市場外遷，打造“一區(qū)兩翼”政府鼎力扶持，兩免三減半優(yōu)惠（入駐商戶可享受每一期運營的前兩年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年3年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅的待遇）40年獨立產(chǎn)權(quán)，穩(wěn)定經(jīng)營保障鄭州華南城7大核心優(yōu)勢：世界級綜合商貿(mào)物流中心、匯聚全球八方客商高效率物流、低成本倉儲“華南城網(wǎng)”+“百慕商城”、實體與網(wǎng)絡(luò)同步專業(yè)市場+專業(yè)展會、商貿(mào)物流動力完善商務(wù)生活配套、生意生活無縫對接奧特萊斯+五星級酒店+餐飲娛樂、名品薈萃，盡享時尚繁華全球領(lǐng)先商業(yè)物管，支撐物業(yè)快遞升值規(guī)劃遠景規(guī)劃遠景及對區(qū)域的影響華南城建成后，將成為集商貿(mào)交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創(chuàng)新促進、產(chǎn)業(yè)培育、特色旅游、城市化綜合配套等八大功能于一體的超大規(guī)?，F(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城；華南城將大幅度提高鄭州市商貿(mào)物流業(yè)競爭力，鞏固和強化鄭州的中部商貿(mào)物流中心地位；華南城為鄭州現(xiàn)有市場的拆遷提供載體，將優(yōu)化河南省及中部地區(qū)招商引資和制造業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，促進河南省的城市化進城；將對河南省乃至整個中部地區(qū)降低企業(yè)物流成本和交易成本，促進城市化建設(shè)；華南城建成后，將增加5萬個創(chuàng)業(yè)機會、20萬個就業(yè)機會，和數(shù)十億稅收，將提升鄭州中心城市的輻射力和競爭力，從而助推中部經(jīng)濟崛起！華南城將改變現(xiàn)有商業(yè)格局，復(fù)興鄭州商貿(mào)城市的榮耀！鄭州要在在2015年年底前，完成中心城區(qū)177家商品交易批發(fā)市場的外遷，而華南城成為鄭州市中心城區(qū)市場外遷的主要承接地，即豐富了龍湖鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)，促使龍湖鎮(zhèn)的經(jīng)濟提升，又給龍湖鎮(zhèn)帶來相當多的人口數(shù)量；近期項目動態(tài)一期一期規(guī)劃圖項目目前啟動區(qū)已售完已售完剩余少量開發(fā)商自持未開盤未開盤認籌中銷售情況：建材4A、建材4B已售完；建材6A、建材6B剩余少量房源；建材8A、建材8B正在認籌中；五金二層剩余幾十套房源；汽車配件5A、5B剩余30套商鋪，汽車配件3#開發(fā)商自持;副食正在認籌中；1#交易市場已售完；2#、3#、4#、6#、8#、9#交易廣場尚未開盤。招商情況：目前主要招商主要集中在副食、建材家居、汽配，其他基本招滿剩余少量剩余少量認籌中未開盤未開盤已完工已完工已完工未動工封頂封頂在建工程進度：建材、小商品、五金機電及汽摩配件市場部分已辦理交房手續(xù)。汽摩配件5B、7A館五金機電7B館6月份可交房。未動工地基已完工封頂未動工投資回報表競品項目應(yīng)對說辭分析華南城一期3月22日開盤物料展示20首期推出銷售部分20N推案節(jié)奏2012年4月9日鄭州華南城與新鄭市政府正式簽約8月28日開工奠基儀式、招商推介會隆重舉行11月6日VIP會員招募啟動新聞發(fā)布會盛大召開5月17日鄭州華南有限公司正式注冊成立12月25日招商中心開放、會員升級（認籌）活動啟動3月22日-23日1#小商品交易廣場盛大開盤4月24日泉州商會簽約入駐華南城6月6日汽摩配件交易市場順利開工6月2日-3日大型人才招聘會在中油酒店舉行，為管理層及員工隊伍的搭建奠定了基礎(chǔ)。2013年1月30日4B精品交易區(qū)榮耀提前封頂5月17日公司成立一周年慶典暨行政中心啟用儀式6月15日、16日五金機電、建材交易市場火爆開盤7月2日浙商聯(lián)合會攜數(shù)千五金商戶落戶華南城ABCD喬家門路菜市街南下街北一期中部大觀開發(fā)商:河南合智置業(yè)有限公司運營商：未定，自我運營項目位置:銀基商貿(mào)城對面項目電話:總建面積：55萬平方米（分兩期開發(fā)）商鋪產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)式商鋪，40年產(chǎn)權(quán)推廣形象開工時間：售樓部已完成，工程剛出地面項目構(gòu)成商場，大戶展示、超市、酒店及SOHO項目定位50萬㎡中部大觀商貿(mào)中心項目規(guī)劃：A:共計17F,-1-9F為中高端商場，10-17F為大戶展示;B;共計16F，-1-9F為商場，10-12F配套，12-16F大戶展示；D:未定，前期對外說辭為五星級酒店；C:未定銷售情況：項目融資50、40、25萬享開盤優(yōu)惠85折，并有高額利息，已于4月1日截止；現(xiàn)對一期，1萬元入會享一次性92折，按揭94折優(yōu)惠，預(yù)計8月份可拿到預(yù)售證，主要客戶集中于管城區(qū)和中原區(qū)，客戶主要認可其區(qū)域價值及投資價值，對其租金有很強的信心。華商匯開發(fā)商:鄭州華商匯控股有限公司項目位置:鄭新大道與107連接線交叉口

項目電話:85128888總建面積：1280萬㎡商鋪產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)式商鋪，40年產(chǎn)權(quán)推廣形象開工時間：售樓部進場，接受前期咨詢項目構(gòu)成建材裝飾、家居家私、茶葉茶具、陶瓷地板、櫥柜廚具、燈飾五金、石材板材、古玩字畫、裝潢設(shè)計、工程機械、起重運輸機械、農(nóng)用機械、動力設(shè)備及發(fā)電機組、電線電纜、零配件及部件、倉儲配送中心、物流代辦中心、信息中心等18個產(chǎn)業(yè)門類，匯聚展示交易、生產(chǎn)加工、品牌推廣、商務(wù)會展、電子信息交流、倉儲配送、金融結(jié)算、人才交流、商業(yè)和生活等配套服務(wù)于一體的全球綜合商貿(mào)總部基地。

項目定位承接一個市場，創(chuàng)新一個市場銷售進度：售樓部已經(jīng)進場，現(xiàn)在人員正在進行培訓(xùn)，團隊組建完成，4.2日大河報整版，400萬方建材裝飾博覽中心面世。正弘凱賓城開發(fā)商:正弘置業(yè)運營商：昊翔運營商項目位置:解放路與二馬路交叉口項目電話:66729999總占地:20畝總建面積：15萬平方米商鋪產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)式商鋪，40年產(chǎn)權(quán)項目構(gòu)成服裝城、SOHO、酒店、后期可能會有超市配套設(shè)施：酒店，商超、小公寓及項目定位二七火車站唯一在售的服裝商鋪合晟服裝城三期37F小戶型辦公昊翔酒店45F辦公銷售情況：所有房源均已經(jīng)開售，從12年6月份開售至今消化約60%，剩余大面積商鋪，45F辦公較多，推廣渠道多為線下，call客、派單。周邊概況項目位于解放路福壽街交會處，周邊在售樓盤有華潤萬象城、萬博商城、中部大觀等項目周邊交通情況周邊環(huán)境天隆服裝城錢塘服裝城敦睦露出服裝市場豫龍針織城沿街廣告展示牌世茂商城項目金城服飾廣場紅霞睡衣孕婦裝市場根據(jù)中國專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律來看，鄭州專業(yè)市場整體仍處于集貿(mào)市場向商貿(mào)市場進化的階段，商圈區(qū)域限定了各分類商品專業(yè)市場的發(fā)展范圍，而這又和一般商業(yè)發(fā)展中的市場口碑價值和市場認可度相關(guān)，符合一般專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律。發(fā)展判斷除服裝市場（成熟度最高）、電子數(shù)碼市場（單一類別集聚度最高）以外，其他商品分類的專業(yè)市場在鄭州的發(fā)展以小商品和鞋類是經(jīng)營比較理想的兩類。而研究其發(fā)展特點可得：由于發(fā)展所在商圈的成熟度不同而有著巨大的租金差異（小商品：南三環(huán)——火車站商圈；鞋類：南三環(huán)——京廣路）；專業(yè)市場的發(fā)展的重要條件在于其所在商圈的成熟度；而可發(fā)展的商品種類也取決于發(fā)展所在商圈內(nèi)發(fā)展較為良好的商品種類。但由于城市規(guī)劃，將因應(yīng)政策規(guī)劃的需要，進行專業(yè)市場的遷移、改造和升級。由于產(chǎn)業(yè)鏈上游的進入門檻較高，鄭州本地也沒有相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，因此批零兼營的現(xiàn)象在鄭州除服裝以外的專業(yè)市場都出現(xiàn)了。但由于專業(yè)市場的品牌、層次、物業(yè)、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品質(zhì)量等各方面的形象都無法與相應(yīng)的百貨零售業(yè)相抗衡；而零售業(yè)則由于更依賴人流量，而與商圈的整體商業(yè)成熟度和口碑有關(guān)。市場特征一層二層三層