?？诤愀Ｉ虡I(yè)廣場營銷策劃簡案二

海口恒福商業(yè)廣場營銷策劃簡案

目錄

?？诟艣r海口商業(yè)市場分析 ?？谏虡I(yè)調(diào)查 海甸島區(qū)域分析 SWOT分析 項目整體定位 銷售方式 合作模式

地理位置：地處海甸五西路,北靠白沙門公園，南向海南大學(xué),東銜人民大道西接世紀(jì)大橋,直通環(huán)島公路,位置優(yōu)越、交通極為方便?？谑懈艣r

?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積1304.8平方公里，設(shè)秀英、龍華、美蘭、瓊山四個縣級市轄區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，海口常住人口為166.92萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為76.05萬人

?？谑猩虡I(yè)市場分析?？谑猩虡I(yè)市場分析——現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)面積供應(yīng)量大，適合商業(yè)布點(diǎn)的不多

傳統(tǒng)商業(yè)為主，經(jīng)營水平不高商品物流不暢，同質(zhì)化競爭惡劣城市規(guī)模小，總體消費(fèi)水平不高?？谑猩虡I(yè)市場分析——原因住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)混淆抓不住商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心問題

過度迷信售后返租經(jīng)營模式未來?？谑猩虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的趨勢越來越重視商業(yè)研究

將以“訂單式”開發(fā)模式為主流?？谑猩虡I(yè)市場分析——發(fā)展趨勢擁有雄厚資金的開發(fā)商將會逐漸占領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場

海口市商業(yè)調(diào)查?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——明珠廣場聯(lián)營方式位置定位經(jīng)營面積兩押一繳等海秀東路萬福隆超市百貨專賣店KTV創(chuàng)新書店10萬m2（7萬營業(yè)）現(xiàn)狀?？谧顭狒[的商圈，經(jīng)營狀況良好位置良好優(yōu)屬于商業(yè)圈核心位置，具有特色品牌劣道路狹窄不屬于臨街地段賣場布置不是很理想，采光不好，客戶的舒適性未能達(dá)到?？蛻舻氖孢m性未能達(dá)到樓層負(fù)一一層二層三層四層五層八層租金/m220060045030018018070?？谑猩虡I(yè)調(diào)調(diào)查——南亞亞廣場聯(lián)營方式位置定位經(jīng)營面積兩押一繳一年一簽等海府路與和平路交匯處大型購物、家樂福、專賣店5萬m2（7萬營業(yè)）現(xiàn)狀營狀況家樂良好，百貨一般

相關(guān)分析采用的是成本預(yù)算定價策略，由于成本遠(yuǎn)作得出價格相對市場偏高。主力店招商比較成功帶動整個項目。只可惜主力店沒有給南亞帶來豐富的客源。因為南亞規(guī)劃出了問題，沒有把南亞放在它們理想的地方樓層負(fù)一一層二層三層四層五層八層租金/m2160280____50____?？谑猩虡I(yè)調(diào)調(diào)查——宜欣欣購物公園聯(lián)營方式位置定位經(jīng)營面積一年一簽兩押一繳為主國貿(mào)路與明珠路交匯處

大型購物中心百貨超市專賣店9萬m2現(xiàn)狀?？谧顭狒[的商圈，經(jīng)營狀況良好位置良好優(yōu)面積大、車位足、人性化設(shè)計、大潤發(fā)帶動整個商場、免費(fèi)接送車便利消費(fèi)者、交通便利、便利了國貿(mào)一帶市民劣沒有自己的特色品牌，廣場的位置有點(diǎn)偏，不屬于商業(yè)范圍。吸引不了多的客戶。樓層負(fù)一一層二層三層四層五層六層租金/m2——260200160805020海甸島區(qū)域分分析功能定位及規(guī)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項目目狀況區(qū)域項目分析析基本介紹海甸甸島島區(qū)區(qū)域域分分析析————基基本本介介紹紹地理

北臨碧海藍(lán)天，南靠繁華?？冢瑬|與新埠島隔江相望，西與世紀(jì)大橋緊密相連，面積16.7平方公里；島上氣候宜人，冬無寒意，夏無酷暑，雖處海邊，卻罕有狂濤巨浪；三座大橋（世紀(jì)大橋、人民橋、和平橋）使海甸島和?？谑兄行木o密相連，交通極為便利人口

5.8萬常住人口，分屬海甸、人民路、紅島等派出所管轄，加上3.5萬海南大學(xué)在校師生以及大量外來人口，實際常住人口應(yīng)在10萬人以上經(jīng)濟(jì)

是?？谑袇^(qū)人口最密集地帶之一，8成?？谕饧耸慷季劬佑诖?。島上生活服務(wù)配套設(shè)施齊全：金海岸羅頓、寰島泰得等五星級大酒店、海南最高學(xué)府海南大學(xué)、別具特色的酒吧一條街、海甸島菜市場、連鎖超市、美食街、休閑娛樂健身場所等應(yīng)有盡有，沿江二路、三路商業(yè)繁華：海甸島已成為?？谑幸粋€重要的純生活區(qū)域，島上的經(jīng)濟(jì)以服務(wù)生活的商業(yè)和服務(wù)業(yè)為主交通

19條公交干線：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交車均能到達(dá)海甸島，總數(shù)占?？谑泄桓删€1/3以上，市民出門即可乘坐公交車，從島內(nèi)最北端到達(dá)市中心不到二十分鐘海甸甸島島區(qū)區(qū)域域分分析析————定定位位及及規(guī)規(guī)劃劃定位位規(guī)劃劃重大大項目目教育育居住住綜合合片區(qū)區(qū)突出出沿沿海海開發(fā)發(fā)沿沿江江提升升中中心心拓展展兩兩翼翼帶動動腹腹地地白沙沙門門公公園園美麗麗沙沙開開發(fā)發(fā)環(huán)島島公公路路海新新大大橋橋世紀(jì)紀(jì)廣廣場場海甸甸溪溪海甸甸島島區(qū)區(qū)域域分分析析————海海甸甸島島十十一一五五規(guī)規(guī)劃劃項目名稱地址樓層面積租價售價空置率藍(lán)海銀座和平大道28號一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路萬恒路口一層4200不租11800-14300100.00%二層4500不租6000100.00%三層4500不租4700-5300100.00%藍(lán)海銀座和平大道28號一層2191.4648不售100.00%二層2831.5230不售100.00%海甸商業(yè)中心

海甸二東路一號一層1032.6174-100不售60.00%二層1162.4650-60三層1162.46海甸甸島島區(qū)區(qū)域域分分析析——部部分分區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)項項目目狀狀況況海甸甸島島區(qū)區(qū)域域分分析析————區(qū)區(qū)域域項項目目分分析析商業(yè)業(yè)形形式式單單一一、、規(guī)規(guī)模模小小、、分分布布分分散散純商業(yè)項項目少，，商業(yè)樓樓群商業(yè)業(yè)為主售價高，，經(jīng)營狀狀況不佳佳，整體體高出投資者預(yù)預(yù)期商業(yè)的出出售率和和空置率率比較高高，達(dá)76%導(dǎo)致不能形成成綜合性的的商業(yè)商圈圈項目SWOT分分析項目SWOT分分析———本項目目基本情情況施工進(jìn)度度項目面積積項目構(gòu)成成38011.21平方方米商業(yè)步行行街、綜綜合商城城五星級影影城、商商務(wù)酒店店步行街、、商城、、住宅完完工酒店、影影院待建建項目構(gòu)成成整體還未未招商，，商城和和臨街二二棟步行街已售售，兩棟棟步行街街待售6000m2整體還未未招商，，商城和和臨街二二棟步行街已售售，兩棟棟步行街街待售6000m2項目構(gòu)成成整體還未未招商，，商城和和臨街二二棟步行街已售售，兩棟棟步行街街待售6000m2項目構(gòu)成成整體還未未招商，，商城和和臨街二二棟步行街已售售，兩棟棟步行街街待售6000m2項目SWOT分分析———優(yōu)勢有利于利于項目目商業(yè)布布局發(fā)揮品牌牌帶動作作用整體覆蓋蓋面積大大交通仍極極為便利利覆蓋高端端人群構(gòu)成互補(bǔ)補(bǔ)形成大大型商圈圈規(guī)劃布局局合理與百老匯匯合作北海甸核核心區(qū)域域國貿(mào)區(qū)一一橋相隔隔7路公交交通過正對海大大、周邊邊多高端樓樓盤周邊商商業(yè)面積積多項目SWOT分分析———劣勢導(dǎo)致商業(yè)氣氛氛比較淡淡自身商業(yè)業(yè)氣氛不不夠人流量受受影響不利于項項目銷售售不便于商商家利用用海甸島沒沒有實質(zhì)質(zhì)性商圈圈周邊項項目招商商率低項目未進(jìn)進(jìn)入實質(zhì)質(zhì)招商項目缺乏乏大型廣廣場車位位比例不不足項目前面面水溝橋橋梁架設(shè)設(shè)緩慢項目設(shè)計計有不合合理處項目SWOT分分析———威脅周邊項目目較多，，對項目目銷售產(chǎn)產(chǎn)生一定定競爭部分已經(jīng)經(jīng)銷售，，對項目目整體操操作定位位有一定定影響項目SWOT分分析———機(jī)會海甸島將將成市中中心、新新埠島、、東海岸岸的連接接紐帶人人流車流流量將會激激增，五五西路位位置將更更加重要要知名超市市和品牌牌店的引引進(jìn)將提提升項目目知名度度和銷售售五西路水水溝上橋橋的架設(shè)設(shè)將吸引引海南大大學(xué)眾多多人流，，提高商商業(yè)人氣氣環(huán)島公路路、白沙沙門公園園、美麗麗沙等的的開發(fā)將將提升海海甸島的整體環(huán)環(huán)境和知知名度，，從而提提升海甸甸島人氣氣項目SWOT分分析———項目分分析總結(jié)結(jié)從總體分分析中可可以看出出本項目目相對于于周邊其其他項目目優(yōu)勢比較大。。隨著區(qū)區(qū)域環(huán)境境的改善善，項目目發(fā)展僅僅僅是時時間問題和項目目的推廣廣力度問問題。項項目的幾幾個優(yōu)勢勢可以形形成項目的直接接賣點(diǎn)，，項目的的劣勢需需要通過過推廣和和包裝進(jìn)進(jìn)行彌補(bǔ)，剩余余的可銷銷售部分分會在項項目的不不斷完善善過程中中逐漸擴(kuò)大競爭爭優(yōu)勢項目SWOT分分析———核心競競爭力分分析位置北海甸中中心、溝溝通國貿(mào)貿(mào)與海甸甸島，東東海岸、、海南大大學(xué)對面面美麗沙沙與白沙門門之間等等。位置置決定了了覆蓋人人群和項項目人群群消費(fèi)力力。本項項目可以覆覆蓋海甸甸島常駐駐人口11萬人人，再加加上海南南大學(xué)師師生4萬萬人國貿(mào)區(qū)域域15萬萬人，總總共大約約接近30萬人人核心覆覆蓋人群群超過10萬人人一方面體體現(xiàn)在項項目的占占地規(guī)模模和建筑筑面積。。另外一一個方面面還包括項項目周邊邊的商業(yè)業(yè)量。有有助于形形成整體體的商業(yè)業(yè)環(huán)境本本項目與周周邊項目目的規(guī)模模之和在在海甸島島是最大大的規(guī)模項目SWOT分分析———核核心競競爭力力分析析布局本項目目的商商業(yè)布布局比比較合合理，，相對對于周周邊項項目應(yīng)應(yīng)當(dāng)是是比較較合理的的。三三面立立體商商業(yè)與與中間間商業(yè)業(yè)街形形式的的商業(yè)業(yè)合理理搭配配有利于于形成成綜合合性商商業(yè)模模式項目將將建成成的百百老匯匯五星星級電電影院院、再再加上上產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店后后面引進(jìn)進(jìn)知名名品牌牌的超超時和和快餐餐食品品品牌牌店會會對項項目其其他部部分的帶帶動作作用不不可估估量品牌項目定定位位項目定位———海甸商商業(yè)中心海甸島商業(yè)業(yè)中心定位理由———唯一性性項目周邊配配套商場、大型型餐飲、菜菜市場、步步行街大型型影城等（綜合配套套海甸島獨(dú)獨(dú)有）其中影城步步行街等為為本項目獨(dú)獨(dú)家提供本項目+海甸島唯一商圈本項目對于于海甸島商商圈的唯一一支柱性作作用項目定位———購買客客戶定位?？诒镜鼐泳幼〉耐墩哒邇?nèi)地部分城城市的投資資者部分香港臺臺灣以及國國外的的投資資客少量香港臺臺灣自主經(jīng)經(jīng)營客戶?？诒镜刈宰灾鹘?jīng)營客戶部分島外自自主經(jīng)營客戶戶+=項目客戶投資60%自主經(jīng)營40%外地客戶占占到60％％本地客戶占占40％其中：項目定位———價格定定位海甸島商鋪鋪平均租價價：50元元/m2/月本項目租金金預(yù)估：60元/m2/月（項目位置、、布局、規(guī)規(guī)模、品牌牌帶動等占占優(yōu)）本項目售價價：7200元/m2（根據(jù)投資資回報反推推定價法計計算）具體定價要要求按角間和邊邊間的單價價、面積小小的單價、、進(jìn)深淺門門面大的單單價、層高高較高的單單價稍高原原則具體進(jìn)進(jìn)行細(xì)節(jié)定定價此定價較周周邊項目稍稍低，但因因周邊項目目的銷售率率極低銷售售時間漫長長，說明市市場對周邊邊項目定價價不認(rèn)可，，因此不能能采取周邊邊競爭項目目定價法。。項目檔次定定位———中高檔綜綜合消費(fèi)場場所中高檔定位位有利于項目覆蓋人人群（中中高檔）提高項目的的投資回報報率項目缺乏大大型廣場，，中高檔定定位會適當(dāng)當(dāng)減少一定定人流，但但不影響收收益項目定位———項目業(yè)業(yè)態(tài)定位大型品牌超超市文化收藏超超市品牌餐飲休休閑五星級電影影城主導(dǎo)導(dǎo)品牌服裝運(yùn)運(yùn)動器械械休休閑食品時時尚尚裝飾藥品連鎖電電子子消費(fèi)美美容容保健輔項目定位———項目命命名建議金甸大街旺城商業(yè)中中心項目銷售方方式項目銷售方方式——銷銷售狀況分分析投資者開發(fā)商盡快回籠資資金快速銷售良好售后經(jīng)營管理降低風(fēng)險穩(wěn)定收益售后經(jīng)營管理保障良好收好經(jīng)營管理關(guān)鍵售后經(jīng)營管理良好銷售管管理模式尋找項目銷售方方式——項目銷售模模式開發(fā)商業(yè)主1商業(yè)管理公公司業(yè)主4業(yè)主3業(yè)主2項目銷售方方式——銷售模式分分析效避免后期經(jīng)營營混亂保證了自營營性業(yè)主的的靈活經(jīng)營營管理和經(jīng)營營主體轉(zhuǎn)移移，減輕開開發(fā)商負(fù)擔(dān)擔(dān)利于項目統(tǒng)統(tǒng)籌管理有效解決業(yè)業(yè)主招租等等麻煩，迅迅速進(jìn)入收收益階段好商鋪適當(dāng)當(dāng)包租，保保證整個項項目經(jīng)營的的穩(wěn)定性租金風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)業(yè)管理公司司商鋪出售形形式——上上下整體銷銷售橫向分割，，1樓2樓樓3樓整體體銷售?，F(xiàn)有銷售面面積劃分為為23個銷銷售單位，，平均每單單位260m2上下整體出出售有利于部分業(yè)主自自主經(jīng)營上下分割出出售有利于上下同時銷銷售三層整體投投資有利于整體投資資成本降降低項目銷售售方式———銷售售進(jìn)度（（08年年1月~9月））銷售階段段銷售量花費(fèi)時間間準(zhǔn)備階段段銷售總量量20%1月1日日——3月1日日銷售總量量20%下一期造造勢強(qiáng)銷階段段引導(dǎo)階段段銷售總量量30%銷售總量量30%3月2日日—4月20日4月22日—7月1日日7月2日日—9月月1日項目銷售售定價策策略—低低開高走走采取低開開高走策策略，具具體增加加量根據(jù)據(jù)市場狀狀況與項目的的銷售速速度確定定在銷售方方中銷售售價格略略高于方方案定價價，留出出2%———5％的的折扣空空間項目銷售售方式——推廣與營營銷廣告投放放戶外廣告告、報報紙、、網(wǎng)絡(luò)廣廣告、、印刷彩彩頁樓書、房展展會、小型交交流會、招招商廣告公關(guān)營銷積極維護(hù)老客客戶的關(guān)系，，爭取老客戶戶帶新客戶同外地公司、、媒體、組織織合作，深度度開發(fā)外地市市場適當(dāng)引進(jìn)知名名品牌洽談，，成為項目推推廣中的引爆爆點(diǎn)項目銷售方式式——銷售成本類目占總項目比例廣告費(fèi)2.5％代理費(fèi)4％稅費(fèi)10％總計16.5％合作模模式合作模式———獨(dú)家策劃、、銷售代理獨(dú)家策劃保證項目對外外形象的統(tǒng)一一性，增強(qiáng)投投資客戶對于于發(fā)展商和代代理公司的信信心保證策劃、銷銷售整體性、、全面性和可可執(zhí)行性，可可根據(jù)實際情情況隨時進(jìn)行行銷售策略調(diào)調(diào)整，保證策策略的有效性性和實時性合作模式———服務(wù)內(nèi)容與與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容策劃報告（市市場調(diào)研、項項目定位、項項目規(guī)劃具體體建議、項目目收益分析、、項目營銷策策略方案、項項目包裝方案案、項目推廣廣方案、項目目招商建議等等）銷售代理（銷售總策略略、項目營銷銷工作計劃制制定、項目廣廣告計劃的制制定與實施、、協(xié)助重大營營銷活動等））收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)項目策策劃費(fèi)費(fèi)RMB￥￥100000.00，，在收收取第第一次次傭金金時予予以扣扣除（即：：由我我司作作為銷銷售代代理，，該項項實際際免費(fèi)費(fèi)）項目銷銷售傭傭金按按銷售售額的的4%收取取,按按目標(biāo)標(biāo)完成成效果果浮動動服務(wù)方方式我司以以純代代理的的方式式與貴貴公司司進(jìn)行行合作作。項項目推推廣費(fèi)費(fèi)、公公關(guān)費(fèi)費(fèi)用、、項目目包裝裝費(fèi)用用由貴貴公司司承擔(dān)擔(dān)。我我司負(fù)負(fù)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場辦辦公、、人員員工資資等費(fèi)費(fèi)用謝謝觀觀看9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:27:5523:27:5523:271/5/202311:27:55PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2323:27:5523:27Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:27:5523:27:5523:27Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2323:27:5523:27:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202311:27:55下午午23:27:551月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:27下午1月-2323:27January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/523:27:5523:27:5505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。11:27:55下下午午11:27下下午午23:27:551月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:27:5523:27:5523:271/5/202311:27:55PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2323:27:5523:27Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。23:27:5523:27:5523:27Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:27:5523:27:55January5,202314、意意志志堅堅強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202311:27:55下下午午23:27:551月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月2311:27下下午1月-2323:27January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/523:27:5523:27:5505January202317、空山新雨