投資新藍海田園綜合體和農業(yè)特色小鎮(zhèn)

至國首原至國首原PPP搐式互滕網全電平臺號元立Fi互滕網全電平臺www.yIfcf.cQm投資新藍海：田園綜合體和農業(yè)特色小鎮(zhèn)今年的中央號文件首次提出了農業(yè)田園綜合體的概念看到與特色小鎮(zhèn)投資熱點一體，田園綜合體成為近期創(chuàng)新投資和農業(yè)供給側改革的亮點。那么到底農業(yè)田園綜合體的內涵是什么呢？田園綜合體和農業(yè)特色小鎮(zhèn)對投資界開拓投資機會和提升投資效率又意味著什么呢？本文帶著這些問題，對田園綜合體和農業(yè)特色小鎮(zhèn)的概念內涵、投資運營模式和典型案例進行深入分析，最后提出我們的投資建議。根據號文件的界定，田園綜合體強調以農民合作社為主體，以循環(huán)農業(yè)為基礎，兼顧生態(tài)，以創(chuàng)意為關鍵，將農業(yè)的產前、產中和產后環(huán)節(jié)連接為完整的產業(yè)鏈條，將農產品與文化、藝術創(chuàng)意結合起來，促進產業(yè)融合；以農事體驗為活力，將農業(yè)生產、農耕文化和農家生活變成商品出售，讓城市居民身臨其境體驗農業(yè)、農事，滿足愉悅身心的需求，形成新業(yè)態(tài)。依據以上界定可以看出，田園綜合體實際上是集現(xiàn)代農業(yè)、旅游休閑、田園社區(qū)于一體的特色小鎮(zhèn)，是極具特色的現(xiàn)代農業(yè)莊園和理想的現(xiàn)代鄉(xiāng)村居所的有機結合體。田園綜合體作為一種農業(yè)和農村可持續(xù)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，在城鄉(xiāng)一體化的新格局下能夠得到政策鼓勵和呵護，這是因為它順應了農業(yè)的供給側改革，符合產業(yè)轉型升級的要求，它能夠在我國國民經濟增長的新模式、新常態(tài)條件下，滿足城鄉(xiāng)居民對高端生活、旅游和消費的各種新型需要，創(chuàng)新性提供宜居宜養(yǎng)宜旅的高品質農業(yè)產品和服務供給。田園綜合體無疑將為正在推進的農業(yè)特色小鎮(zhèn)開發(fā)注入新的活力。那么，如何才能將傳統(tǒng)農業(yè)與創(chuàng)意休閑農業(yè)、富有人文情懷的田園社區(qū)更和諧更自然的融合在一起，成功打造高品質宜居宜旅的田園綜合體呢？、田園綜合體：背景與政策支持至國首原至國首原ppp搐式至國首原至國首原ppp橫式LylifGhgtjm互聯(lián)網金期平臺我國經濟進入新常態(tài)，地方經濟增長尤其是農業(yè)農村經濟發(fā)展也面臨新的難點和問題，農業(yè)既要承擔農民增收農村繁榮的職能，還要承擔農村生態(tài)保護的功能；不僅要使農村成為“金山銀山”的基礎和源泉，更要使之成為“綠水青山”的保護區(qū)和棲居地，要使農村不僅享受城市文明的發(fā)展成果，更要保持農業(yè)文明的田園風光和獨有魅力。在此背景下提出建設田園綜合體，不單是在生產、生活和生態(tài)等領域單一局部的試點探索，這是對農業(yè)農村生產生活方式的全局性變革，引領未來農業(yè)農村發(fā)展演變重大政策創(chuàng)新?！疤飯@綜合體”成投資新風口、國家層面的政策支持已經陸續(xù)發(fā)布財政部年月份下發(fā)了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》，月確定河北、山西等個省份開展田園綜合體建設試點。中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現(xiàn)代農業(yè)生產發(fā)展資金、農業(yè)綜合開發(fā)補助資金中統(tǒng)籌安排，支持試點工作，每個試點省份安排試點項目個。通知還特別提出，積極創(chuàng)新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作。田園綜合體是在城鄉(xiāng)一體格局下，順應農業(yè)供給側結構性改革，實現(xiàn)中國鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化的一種新模式。位于無錫市陽山鎮(zhèn)的田園東方就是這樣一個已經初具規(guī)模的田園綜合體，它是集現(xiàn)代農業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)。 年月，中央農辦領導考察指導該項目時，對該模式給予了高度認可?！疤飯@綜合體”以更側重田園綜合產業(yè)而區(qū)別于“旅游綜合體”，這一模式可謂橫跨推進中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展與中國休閑旅游經濟發(fā)展兩個領域，與被媒體熱議的旅游型城鎮(zhèn)化有所相近?！疤飯@綜合體”橫跨新型城鎮(zhèn)化與休閑旅游經濟發(fā)展兩個領域，將成為今后休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的大方向。同時，年月日，農業(yè)部辦公廳印發(fā)《關于推動落實休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展政策的通知》，大力扶持休閑農業(yè)發(fā)展。該《通知》還指出，引導社會各類資本投資休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。具體如下：在用地政策上，要落實城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，農村集體經濟建設用地自辦、入股等方式經營休閑農業(yè)政策?；ヂ?lián)網金期軍臺在財政政策上，要鼓勵各地整合財政資金，將中央有關鄉(xiāng)村建設資金向休閑農業(yè)集聚區(qū)傾斜。要探索采取以獎代補、先建后補、財政貼息、設立產業(yè)投資基金等方式加大財政扶持力度。要創(chuàng)新融資模式，鼓勵利用模式、眾籌模式、互聯(lián)網模式、發(fā)行私募債券等方式，引導社會各類資本投資休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。在金融政策上，要創(chuàng)新?lián)７绞?，搭建銀企對接平臺，鼓勵擔保機構加大對休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的支持力度，幫助經營主體解決融資難題。要推動銀行業(yè)金融機構拓寬抵押擔保物范圍，擴大信貸額度，加大對休閑農業(yè)的信貸支持，帶動更多的社會資本投資休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。社會資本向鄉(xiāng)村集聚，全域旅游引發(fā)區(qū)域大發(fā)展。在中央一號文件有關鄉(xiāng)村與農業(yè)各項發(fā)展政策的引導之下，農村經濟結構和鄉(xiāng)村建設必將出現(xiàn)較快發(fā)展，農業(yè)轉向現(xiàn)代化發(fā)展方向，農村的各項基礎設施也在逐步完善，市場空間正得到有效拓展，農業(yè)和農村產業(yè)正在向適應個性化需求的方向轉換。田園綜合體在密集的政策利好條件下，它正成為農村經濟轉型的又一次機遇，它與農業(yè)特色小鎮(zhèn)一起成了我國下一個投資風口和新藍海。二、田園綜合體的內涵（一）什么是田園綜合體？田園綜合體是一種新型的組織形式，它可以滿足三個產業(yè)相互滲透融合的新動向。在一定資源條件下，通過各個產業(yè)交互滲透，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術、農業(yè)技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現(xiàn)代農業(yè)原有的研發(fā)、生產、加工、銷售產業(yè)鏈，使傳統(tǒng)功能單一的農業(yè)及農產品成為現(xiàn)代休閑產品的載體，發(fā)揮產業(yè)價值的乘數效應。田園綜合體是有機生態(tài)綜合規(guī)劃區(qū)。以有機生態(tài)農業(yè)為引領，形成以農業(yè)、旅游與居住三大板塊聯(lián)動發(fā)展的綜合規(guī)劃區(qū)，該規(guī)劃包括農業(yè)休閑、農業(yè)生產、鄉(xiāng)村旅游、田園生態(tài)居住，滿足多方位需求。田園綜合體是集文化、組織、管理、融資為一體的平臺，依靠這個平臺來實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。由此，做好田園綜合體除了要生產出高質量的農產品，還應做好休閑農業(yè)。一個田園綜合體動輒需要投資幾十個億，甚至幾百億，大家很難想象在基本農田和普通農田上能種出幾十億的回報。因此，在田園綜合體建設中要堅持農業(yè)和新型旅游經濟同步發(fā)展，二者不斷更新迭代長久相容相持，在此農業(yè)可以稱之為基礎經濟，創(chuàng)意農業(yè)休閑旅游產業(yè)可以稱之為新經濟，所以在田園綜合體核心產業(yè)建設中，除了要做好農業(yè)生產，更應當把農業(yè)休閑作為重中之重。（二）什么是創(chuàng)意休閑農業(yè)及如何做好創(chuàng)意農業(yè)?目前對于休閑農業(yè)理解僅局限于鄉(xiāng)村旅游：通過利用農村資源，發(fā)展農村地區(qū)旅游，這樣對農業(yè)的休閑功能理解并不深刻。休閑農業(yè)廣泛的涵義和內容包括：以農事活動為體驗的項目基礎，以農業(yè)為美麗的景觀，以農村為舒適的氛圍和場境，把農業(yè)和旅游業(yè)結合在一起，吸引消費者前來觀賞、品嘗、購物、勞作、體驗、休閑、度假的一種新型農業(yè)生產經營形態(tài)，圍繞“農”字做活農業(yè)旅游。創(chuàng)意休閑農業(yè)一一重農業(yè)重旅游的價值回歸土地的本質，農田種養(yǎng)靠的是農產品，我國左右的農民人口比例，億多農民都靠天靠地吃飯，看到什么價格好就種什么，跟風嚴重，周期性明顯，所以種地理論上賺錢，實際很難賺錢。城市化給鄉(xiāng)村土地帶來了空間經濟的機會。城市擁擠，繁忙，空氣差，食品安全等問題迫使城市居民向往農村生活。從土地產出的角度看，這時候，土地產出的不僅僅是高質量安全的食品及附加品，整體的景觀，場景，氛圍和生活是無形的服務。其核心是“客流”，賺的是餐飲，住宿，娛樂，門票等綜合收入。如此，就得注意農旅的結合。游客是休閑農業(yè)的客群。因此，在田園綜合體的建設中要擴大宣傳，提高品牌影響力，聚集人氣。無形中提高了土地的價值。案例沂南縣岸堤鎮(zhèn)朱家林田園綜合體國家田園綜合體 個省份試點，朱家林田園綜合體建設項目，代表山東省成為國家級田園綜合體建設試點。號元立Fiwww.號元立Fiwww.yIfcf.qm至國首塞PPP橫式互滕網金電平臺沂南縣岸堤鎮(zhèn)朱家林村，是一處三面環(huán)山的小村莊，處于臨沂市扶貧攻堅“一點兩區(qū)”的核心地帶，貧困人口多，收入不穩(wěn)定。一群青年創(chuàng)客的進入，和村民一起改變了村子本來的精神面貌，古香古色民風民俗，成為了最時尚的元素。以村民入股的形式，把村里空著的老破房重新打造成民宿、青年旅舍，次序井然的田舍，各種綠樹和藤蔓點綴著屋前堂后，既充滿現(xiàn)代設計感，卻又不失中國鄉(xiāng)村的味道。完整的石墻、石屋等生態(tài)資源和濃郁的沂蒙山鄉(xiāng)村民俗風情成了朱家林村發(fā)展鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)新鄉(xiāng)村，吸引青年返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，帶動村民脫貧致富的一把“利劍”。為實現(xiàn)貧困戶脫貧、村集體增收、村民共同富裕的目的，朱家林村以生產美、生活美、生態(tài)美“三生三美”和共建共享為目標，朱家林村積極探索脫貧“妙招”，逐步形成了“朱家林”扶貧模式。通過鄉(xiāng)村旅游項目帶動，全村勞動力各盡所能，就地就業(yè)，全村人均增收元以上，實現(xiàn)了沂南縣西部山區(qū)扶貧開發(fā)和鄉(xiāng)村旅游的新突破。朱家林生態(tài)藝術社區(qū)突出“文創(chuàng)旅游生態(tài)建筑”的深度融合，以文創(chuàng)產業(yè)活化鄉(xiāng)村，重點打造以生態(tài)建筑、鄉(xiāng)土文創(chuàng)、樸門農業(yè)、青創(chuàng)眾籌、創(chuàng)意策劃等永續(xù)環(huán)保項目為核心的青年創(chuàng)客中心、鄉(xiāng)村美學館、沂蒙生態(tài)建筑實驗基地等工程，這些規(guī)劃為朱家林村建設鄉(xiāng)村旅游更添強勁的動力。創(chuàng)意休閑農業(yè)一一重旅游重文化的魅力我國的城市化是有個歷程的，鄉(xiāng)村地區(qū)很多，很多的城市也有農田，自然風光也很多，但城市的農田缺少了文化底蘊，自然風光缺少了城市的便利，因而我們的創(chuàng)意農業(yè)要集特色的文化、特色的農業(yè)體驗，特色鄉(xiāng)村于一體宜居宜旅。山水景觀以其獨特的自然屬性、歷史文化遺產以其不可替代性吸引游客。也可以稱之為資源。好的資源景觀文化可以成為區(qū)別于其他休閑農業(yè)區(qū)的符號，深入游客印象，展現(xiàn)文化的魅力。青龍滿族農業(yè)迪士尼田園綜合體說起青龍滿族自治縣大家可能不知道，但如果說起農業(yè)迪士尼，人們就會記得，這就是文化的魅力。農業(yè)迪士尼項目位于青龍滿族自治縣茨榆山鄉(xiāng)，距河北省青龍滿族自治縣公里，處在環(huán)京津、環(huán)渤海經濟圈和冀東經濟區(qū)內。地處北京、承德、秦皇島旅游金三角的中央，有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。自然環(huán)境基底好，氣候、空氣、水質、土質和森林植被覆蓋都比較好，并有一系列的特色產品。旅游資源豐富有薩滿文化、奚族文化、白酒文化、長城文化等傳統(tǒng)文化，有祖山、花果山、都山、干溝古鎮(zhèn)、青龍河、冷口溫泉等旅游景點。青龍農業(yè)迪士尼共建設溫室場館個：個主題溫室，個生態(tài)餐廳和個育苗溫室，總建筑面積為 18。場館主題緊緊圍繞冀東和冀北地區(qū)主導產業(yè)，貫穿生態(tài)、綠色理念，以農耕、蔬菜、花卉等當地農業(yè)資源為主題進行整體場館設計，為青龍滿族自治縣田園綜合體打造聚集人群，充當提升區(qū)域價值的吸引核。創(chuàng)意休閑農業(yè)一一重文化重選址的精髓因休閑農業(yè)是不可移動的產品，它產出的是體驗和服務，其成功的核心是人氣，集聚了人氣才能考慮人的居住，也就是需要游客從市區(qū)流向特色鄉(xiāng)村。而導致人口從城市流向鄉(xiāng)村的重要因素有距離，交通，資金成本和時間成本。如果離開城區(qū)過遠，而其他選擇就會被替代，因此選址很重要。案例無錫陽山田園東方田園東方是我國目前比較成功田園綜合體落地案例，是田園綜合體先行者。田園東方選址“水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫陽山近郊區(qū)域，距離無錫市中心公里，距離高鐵站公里，乘高鐵到周邊城市方便快捷，可控制在一小時之內，小時自駕可直達長三角任何一個城市。陽山鎮(zhèn)自然生態(tài)資源得天獨厚，擁有萬余畝桃林， 多畝生態(tài)林，廣闊的西部濕地，綠地覆蓋率超過0名副其實的天然綠色大“氧吧”，擁有桃花、奇山、怪洞、古剎、茶場、苗圃等令人神往的世外桃源，林蔭幽徑的生態(tài)環(huán)境和不可復制的火山地貌，更是陽山區(qū)別于其他江南小鎮(zhèn)獨有的旅游資源。田園東方是典型的以文化旅游、生態(tài)環(huán)境為品牌傳播的房地產開發(fā)項目，其核心為房地產的大型生態(tài)居住區(qū)，是城郊生態(tài)新城開發(fā)的典型項目。項目定位田園東方定位為集現(xiàn)代農業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)等產業(yè)為一體的田園綜合體，并提出了企業(yè)“建設美麗中國創(chuàng)造美好生活”的戰(zhàn)略主張。從生態(tài)、農業(yè)、旅游的角度契合“美麗中國”、美好生活、城鄉(xiāng)一體化等政策；功能產品以田園文化創(chuàng)意園“文化集市”為整個項目引擎，通過綠樂園等田園互動產品撬動了親子休閑游市場，帶動一期地產項目銷售，同時項目還規(guī)劃了農業(yè)板塊、生態(tài)休閑板塊，整個片區(qū)的規(guī)劃并無明顯的板塊劃分功能融合。運營模式項目啟動區(qū)“文化集市”與臺灣清境農場團隊合作，由其原班團隊設計并監(jiān)管建造，并以臺灣清境農場這樣一個知名的成功項目為聯(lián)想類比宣傳，與具有成功項目的成熟運營商合作，在項目初期可以直接導入客群，提高項目可推廣度，也提升了企業(yè)項目運營實力。三、田園綜合體的成功要素（一）功能定位準確至國首原至國首原ppp橫式至國首塞至國首塞ppp校式互聯(lián)網金期軍臺一個田園綜合體首先要找準自己的定位，結合自身的優(yōu)勢產業(yè)和特色產業(yè)，因地制宜的發(fā)展，同時也需要找準自己發(fā)展的方向，以農業(yè)為核心，發(fā)展相關的旅游業(yè)和地產業(yè)。（二）區(qū)位及基礎條件較優(yōu)區(qū)位因素對田園綜合體很重要，農業(yè)發(fā)展需要好的自然地理環(huán)境，旅游業(yè)發(fā)展也需要好的區(qū)位條件。發(fā)展田園綜合體，對當地的基礎設施要求較高，當地管道的鋪設、道路的修建都是影響田園綜合體發(fā)展的重要條件。區(qū)位和交通條件好、基礎設施好的地區(qū)，才能吸引到游客，同時也能負荷更多的游客。（三）政策支持顯著政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產權的界定以及劃分，還有拍賣所需的土地的優(yōu)惠政策，這些都離不開政府的有力支持。同時基礎設施的建設又需要政府的支持和投入，所以建設田園綜合體也需要考慮到政府的因素，當地政府支持力度非常重要。田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。（四）商業(yè)模式優(yōu)秀設計一個良好的商業(yè)模式也很重要，田園綜合體作為一種農村經濟的新型發(fā)展方式，投資建設的過程中，需要明確投資和融資的機制，如何融資、如何投資都是規(guī)劃環(huán)節(jié)中需要著重考慮的部分。要確保資金切實的用到田園綜合體的建設上去。同時也要設計好盈利模式，以便更好的籌資和融資。不能以房地產為核心，否則開發(fā)商通過房地產的小部分利潤補貼農業(yè)的虧空，從而獲取廉價的住宅用地，房地產項目銷售完成之后，開發(fā)商便無后續(xù)建設的動力，也難以長期保持一個精品項目，最后僅僅讓房地產商利益最大化。農業(yè)和旅游業(yè)就變成了開發(fā)商的噱頭，最后不了了之。優(yōu)秀的商業(yè)模式，是一個良性的、協(xié)同發(fā)展的模式。（五）對農業(yè)有顯著的帶動作用建設田園綜合體，如果商業(yè)模式設計合理，其他的基礎設施相繼跟進，有了政府支持下的網管鋪設，就能帶動農村和農民的發(fā)展和消費人群的增加。他不僅能更大程度上的開發(fā)利LylifGhgtjm互聯(lián)網金期平臺用農村的資源，對農業(yè)轉型提供幫助，提高農業(yè)的附加值和農民的生活水平。也能帶動周邊的發(fā)展，對周邊的發(fā)展有促進的作用。（六）生態(tài)環(huán)境友好田園綜合體的發(fā)展離不開當地生態(tài)環(huán)境的支持。田園綜合體中的旅游板塊對環(huán)境要求較高，環(huán)境好的地方才能吸引到游客。所以不僅事前考察評估的環(huán)節(jié)需要考慮到環(huán)境的優(yōu)劣，建設中和以后的維護中也需要保護環(huán)境，建設生態(tài)友好旅游景點和社區(qū)。規(guī)劃合理的網管鋪設也是對生態(tài)的保護。四、田園綜合體的發(fā)展策略（一）做好前期規(guī)劃，構建支撐產業(yè)體系田園綜合體是多種元素的高度關聯(lián)的綜