九大工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分析

目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、華夏幸?；鶚I(yè)：“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式 3\o"CurrentDocument"二、聯(lián)東集團：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做的很純粹 6三、天安數(shù)碼城：金融扶持是商業(yè)模式重要內(nèi)容 7\o"CurrentDocument"四、張江高科：創(chuàng)新孵化一體兩翼產(chǎn)業(yè)互動 7\o"CurrentDocument"五、華南城：商貿(mào)物流城 9\o"CurrentDocument"六、卓爾發(fā)展：漢口北模式 10\o"CurrentDocument"七、萬通地產(chǎn)：美國工業(yè)地產(chǎn)模式全部持有出租 11八、萬科：輕資產(chǎn)運作之小股操盤“運營能力+合伙人制度”..11\o"CurrentDocument"九、綠城：輕資產(chǎn)運作之“代建” 12

公司名稱基本信息（資產(chǎn)規(guī)模、上市情況）企業(yè)定位戰(zhàn)略布局華夏幸福基業(yè)2013年資產(chǎn)總值740億，凈收益27億，上市中國領(lǐng)先的開發(fā)區(qū)投資運營專家環(huán)渤海和長三角區(qū)域聯(lián)東集團總資產(chǎn)90億，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目達四十余個中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營服務商北京、天津、濟南、青島、上海、南京、廣州、重慶等二十多座城市天安數(shù)碼城總資產(chǎn)數(shù)十億，十余座園區(qū)中國領(lǐng)先的城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運營商以珠三角、長三角、環(huán)渤海和西南經(jīng)濟圈的“兩洲兩圈”布局為重點張江高科2013年資產(chǎn)總值183億，凈收益3。7億，上市浦東新區(qū)重點開發(fā)區(qū)，國家級高技術(shù)重點開發(fā)區(qū)上海華南城2012年資產(chǎn)凈值104億，凈收益16億，下屬13個家項目公司，上市現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地和制造業(yè)高端集成服務平臺立足深圳、依托珠三角、輻射全國卓爾發(fā)展2013年資產(chǎn)總值180億，凈收益16億領(lǐng)先的專業(yè)市場及商用物業(yè)提供商和服務商立足大武漢，拓展西南、西北、東北、華北萬通地產(chǎn)2013年資產(chǎn)總值119億，凈收益38億，上市中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導品牌企業(yè)立足京津，聚焦環(huán)渤海區(qū)域萬科2013年資產(chǎn)總值4790億，凈收益243億，上市中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以

及中西部地區(qū)以浙江省為主要基地,綠城2013年資產(chǎn)總值綠城2013年資產(chǎn)總值1223億，凈收益60億，上市以商業(yè)模式運營的社會公益企業(yè)要城市、環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要城市以及其他省會城市一、華夏幸?；鶚I(yè)：“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式㈠三大核心能力：戰(zhàn)略規(guī)劃能力+產(chǎn)業(yè)招商引資能力+投資建設(shè)能力㈡產(chǎn)品線：以固安為代表的產(chǎn)業(yè)新城+以無錫為代表的城市產(chǎn)業(yè)綜合體+以豐臺為代表的商業(yè)綜合體㈢產(chǎn)業(yè)新城理念：“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城共建、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、共同發(fā)展”,通過“產(chǎn)業(yè)+城市+城市運營”解決產(chǎn)城割裂的問題。㈣“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式解讀政府將園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，由華夏幸福基業(yè)進行園區(qū)規(guī)劃、+地產(chǎn)澳式A政府將園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，由華夏幸?；鶚I(yè)進行園區(qū)規(guī)劃、+地產(chǎn)澳式A地產(chǎn)開￡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等運作，然后再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)部門進行經(jīng)營和管理.華夏幸?；鶚I(yè)在此過程中，利用園區(qū)規(guī)劃的話語權(quán)優(yōu)勢，在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占比大約為80%，而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產(chǎn)業(yè)務未來擴張的一條主線.從2011年起，華夏幸?；鶚I(yè)來自園區(qū)運營和園區(qū)住宅開發(fā)的收入就已經(jīng)“平分秋色”。1、園區(qū)運營與土地開發(fā)在園區(qū)運營方面：通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議,公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務?；ê屯恋卣眄椖康馁Y金投入大，占用周期較長,一般需公司墊資1—2年，在項目建成后由政府按照建設(shè)成本及事先確定的利潤率支付工程款。土地開發(fā)上采用8丁模式，與政府按110%結(jié)算；招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務,當?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進行返還,落地投資額包括土地、廠房、機器設(shè)備等,綜合毛利率達到40-50％，凈利率在25%左右。從政府的角度：契合政治訴求2、企業(yè)與地方政府的“雙贏”從企業(yè)的角度：園區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)同效應1、低成本鎖定土地：由于公司本身就是土地整理的負責人，利用對于區(qū)域整體土地規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地;1、前期零成本零投入；2、地產(chǎn)銷售回款提供園區(qū)開發(fā)資金支持1、前期零成本零投入；建設(shè)需要大量的資金投入，公司前期的地產(chǎn)銷售回款可以在一定程度上實現(xiàn)對于前兩者的現(xiàn)金流支持;2、財政收入和區(qū)域GDP的雙重提升;3、解決地方人口就業(yè)問題.3的雙重提升;3、解決地方人口就業(yè)問題.及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費和住房需求可以為地產(chǎn)項目提供相對充足的目標客戶群;4、園區(qū)價值提升促進房地產(chǎn)銷售：隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善，入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價值將獲得有效提升，從而對房地產(chǎn)的銷售形成強勁的支撐.二、聯(lián)東集團:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做的很純粹聯(lián)東集團開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“聚合U模式”，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺,通過總部商務、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務的產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)，形成了業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合,實現(xiàn)了第二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動，成為區(qū)域經(jīng)濟的新引擎。聯(lián)東集團兩大產(chǎn)品線：產(chǎn)業(yè)綜合體+總部綜合體產(chǎn)品線類型業(yè)態(tài)價值選址代表項目集低密度總部、研發(fā)中試樓、標準廠產(chǎn)業(yè)綜合體房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從而為入駐企業(yè)提供完善的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)化的園區(qū)服務.支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端制造、研發(fā)中試和總部經(jīng)濟城市的開發(fā)區(qū)或新區(qū)聯(lián)東U谷?北京金橋基地項目總部綜合體產(chǎn)品涵蓋獨棟辦公、高層支持區(qū)域發(fā)展第辦公、高檔公寓、商業(yè)配套等，為入聯(lián)東U谷?天津雙港項目總部綜合體駐企業(yè)提供能代表獨立的企業(yè)形象的產(chǎn)品、成熟的總部辦公氛圍（集聚人才和高端資源）和完善的商務配套服務。三產(chǎn)業(yè)，培育總部研發(fā)、設(shè)計創(chuàng)意為核心的服務型經(jīng)濟城市的中心或副中心辦公廠房的大規(guī)模產(chǎn)銷使聯(lián)東得以迅速擴張，這種類似制造業(yè)的做法在如今的市場上非常有效。但相對低端的產(chǎn)業(yè)水平、缺乏產(chǎn)業(yè)引導培育能力和資源的問題讓聯(lián)東還停留在“開發(fā)商”和“房東”的角色，如何提升盈利水平和產(chǎn)業(yè)運營能力是其需要攻克的難關(guān).三、天安數(shù)碼城：金融扶持是商業(yè)模式重要內(nèi)容㈠三次轉(zhuǎn)型：工業(yè)園_工貿(mào)園一科技產(chǎn)業(yè)園」城市產(chǎn)業(yè)綜合體天安數(shù)碼城為進駐的企業(yè)提供金融扶持，每一個園區(qū)均打造了集銀行、擔保、風險投資、小額貸款等為一體的投融資平臺。借助該投融資平臺，為入園企業(yè)提供風險投資、私募形式投資、股權(quán)占有、咨詢管理、小額貸款、天使基金、創(chuàng)業(yè)基金等綜合金融服務。這也是天安數(shù)碼城區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的顯著特征。㈡產(chǎn)品線天安數(shù)碼城三個不同功能的產(chǎn)品線：城市型科技園、生態(tài)型科技園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,每個園區(qū)都有各自針對的客戶全體。㈢盈利模式首先保持一定的銷售比例，以支持規(guī)?；拈_發(fā)建設(shè)。其次，自己持有部分物業(yè)賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。第三部分就是使用各種方式將持有物業(yè)資本化。四、張江高科:創(chuàng)新孵化一體兩翼產(chǎn)業(yè)互動在“中國智造"和“高新孵化”方面表現(xiàn)出色的張江高科由于其先發(fā)優(yōu)勢和國家級政策的大力扶持,張江模式曾經(jīng)是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的執(zhí)牛耳者.新三板、自貿(mào)區(qū)效應和對外模式輸出讓張江高科依然有一定的發(fā)展后勁，但市場化運作不足、產(chǎn)業(yè)引導中行政意識影響過強、重資產(chǎn)導致收益率不足都是潛在的隱患.㈠“一體兩翼產(chǎn)業(yè)互動式”的新戰(zhàn)略以公司科技房產(chǎn)的開發(fā)運營為主導,以高科技產(chǎn)業(yè)投資和提供專業(yè)化集成服務為兩翼的產(chǎn)業(yè)互動階越式發(fā)展。具備政府背景的大股東與公司實現(xiàn)優(yōu)勢互補，是該模式成功的有力保障。公司，,一體兩翼，，戰(zhàn)略形成三大業(yè)務的相互推動發(fā)展㈡盈利模式公司利用房地產(chǎn)開發(fā)租賃業(yè)務為PE投資提供短期資金來源,利用專業(yè)化集成服務提升科技地產(chǎn)的價值，并提高PE投資的成功率，最后通過口￡投資實現(xiàn)公司價值的長期增長。chcin上述盈利模式成功的關(guān)鍵是具備政府背景的大股東與公司之間實現(xiàn)了優(yōu)勢互補.價慎增值利泅喊弓Ichcin上述盈利模式成功的關(guān)鍵是具備政府背景的大股東與公司之間實現(xiàn)了優(yōu)勢互補.價慎增值利泅喊弓I、暗號史克優(yōu)偵洋廣產(chǎn)業(yè)投責事兒會僧力H提供更高足營枚詼/“土迪房產(chǎn)、提供專業(yè)ft責魏開發(fā) fej新眼器.一方面，大股東張江集團通過上市公司實現(xiàn)了資本市場對接，形成了以集團公司為塔基、集團下屬子公司為塔身、上市公司為塔尖的牢固“金字塔”結(jié)構(gòu).通過此結(jié)構(gòu)，集團公司給上市公司注入成熟有穩(wěn)定收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，公司得以實現(xiàn)資本的退出。另一方面，上海浦東國資委對公司的絕對控股地位可以確保上海市政府和集團對公司業(yè)務的鼎力支持。㈢創(chuàng)新集群孵化模式在張江高科的創(chuàng)新集群孵化模式中有六個最顯著的特點，即政府嚴格規(guī)劃和大力支持、實行與市場運作相結(jié)合的管理體制、龍頭企業(yè)高端切入、大力引進各級科研機構(gòu)、與區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展和產(chǎn)業(yè)融合實現(xiàn)的同時進一步推進研發(fā)合作.五、華南城:商貿(mào)物流城首開以工業(yè)用地建設(shè)商貿(mào)物流城并成功上市的先河,其模式為卓爾、毅德等企業(yè)仿效。但過于投機的戰(zhàn)略和重銷售輕運營的問題顯露出來。㈠競爭優(yōu)勢：龐大的土地儲備和低廉的土地成本㈡盈利模式：一體兩翼之“商貿(mào)物流城+配套商業(yè)+住宅”即主體業(yè)務為建立大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，輔以配套商業(yè)設(shè)施及住宅物業(yè),使所涵蓋的五項配套服務支柱能全面配合其開發(fā)及經(jīng)營商品交易中心的核心業(yè)務。典型華南城項目的商業(yè)結(jié)構(gòu)㈢產(chǎn)品線:“三位一體"的項目實體華南城“一體兩翼”的盈利模式，表現(xiàn)在項目實體上，即商品展覽展示交易區(qū)（主體）+綜合商務區(qū)及倉儲配送區(qū)（商業(yè)配套）+住宅配套區(qū)。六、卓爾發(fā)展：漢口北模式廉價土地+旺盛市場需求+租售結(jié)合一＞安全現(xiàn)金流+持續(xù)穩(wěn)定盈利漢口北國際商品交易中心選擇深具發(fā)展?jié)摿Φ拇蠓紖^(qū)土地，經(jīng)由獨特開發(fā)程序，將近乎荒地的土地開發(fā)成數(shù)目龐大的潛力商鋪.其不可復制的區(qū)位優(yōu)勢和領(lǐng)先高水準市場規(guī)劃及硬件條件，吸引市內(nèi)及全國沿海商家爭相搶灘入駐。項目開發(fā)后創(chuàng)造出重大價值，企業(yè)獲得強大盈利能力。漢口北市場的成功讓卓爾集團一戰(zhàn)成名，一度被海外投資者稱為“中國鋪王”，這種新型商貿(mào)批發(fā)市場模式也不斷在各地復制。但工業(yè)用地建商貿(mào)物流市場本身就是違法違規(guī)之舉，加之售后包租的運用，這種頗具“中國特色"的商業(yè)模式仍然有待商榷.七、萬通地產(chǎn)：美國工業(yè)地產(chǎn)模式全部持有出租萬通和國內(nèi)多個實業(yè)商進行密切合作，MTCL、匯源等實體生產(chǎn)性企業(yè)手中盤活閑置資產(chǎn)（收購閑置資產(chǎn)，經(jīng)過改造后進行回租，或做成汽車影院、奧特萊斯等產(chǎn)品）。萬通以普洛斯為模板的美國工業(yè)地產(chǎn)模式，走純工業(yè)物業(yè)持有收租之路,堅持以全部出租的方式運作工業(yè)地產(chǎn),在各個階段對接基金。但其不確定性在于，海外私募基金和資本市場的成熟是國內(nèi)遠遠難以望其項背的,能否找到契合的長線基金和現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是其成功的關(guān)鍵。八、萬科：輕資產(chǎn)運作之“小股操盤”“運營能力+合伙人制度”“小股操盤”，是指開發(fā)商合作開發(fā)項目時，占有較少股權(quán)的一方掌控項目。這種模式的特點在于，可以提高操盤一方的資金利用效率,通過輸出品牌和管理，來放大自有資金投資回報率。采用“小股操盤”后，萬科在項目中的權(quán)益比例有所降低，但仍由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源，同樣也需要符合萬科的產(chǎn)品質(zhì)量標準。九、綠城：輕資產(chǎn)運作之“代建”政府代建商業(yè)代建資本代建與保障性住房及市政公共服務設(shè)施等政府類投資項目對接，由綠城