工程承接查驗（驗收接管）培訓(xùn)

工程承接查驗（驗收接管）培訓(xùn)一、承接查驗概念物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。二、承接查驗應(yīng)遵循的原則物業(yè)承接查驗應(yīng)當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。三、承接查驗具備的條件、要求建設(shè)工程全部竣工完畢，驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備，按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量儀表；供電、采暖、供冷、排水、衛(wèi)生、道路、車場等各系統(tǒng)設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認。道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；經(jīng)政府主管部門驗收合格，且達到《購房合同》約定交樓標準；四、承接查驗的工作分工在新建物業(yè)竣工后、且在物業(yè)交付使用前，服務(wù)中心應(yīng)制定驗收接管方案，及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)的各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施基本合格，是物業(yè)交付使用的基本保障；客戶服務(wù)部主要負責房屋室內(nèi)，包括梯間及戶內(nèi)裝飾部分的驗收，業(yè)主資料的驗收移交，以及相關(guān)物品的清點等；工程部主要負責各系統(tǒng)配套設(shè)備設(shè)施的驗收，以及水電表的抄表記錄等；安防部主要負責消防配套設(shè)施的清點驗收，以及公共安防設(shè)施的檢查驗收等；客戶服務(wù)部環(huán)境組主要負責園區(qū)綠化植物的驗收，并聯(lián)合工程部共同對配套化糞池、排污井的檢查及位置的對照確定等。五、承接查驗的準備工作派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與準備竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試的工作，做到心里有數(shù)；與開發(fā)商現(xiàn)場項目負責人協(xié)調(diào)好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；準備好驗收接管的相關(guān)記錄表格。

《分戶驗收--土建項目驗收記錄表》《分戶驗收--水電項目驗收記錄表》《分戶驗收--鑰匙移交清單》《水、電表移交記錄表》《樓宇驗收移交表》《公共部位及共用設(shè)備設(shè)施驗收記錄表》《圖紙資料移交清單》《鑰匙移交清單》《物業(yè)工程、設(shè)備、資料移交記錄表》《工程遺留問題統(tǒng)計表》六、承接查驗的程序各系統(tǒng)設(shè)備驗收接管分成三部分：圖紙資料移交接管、設(shè)備設(shè)施移交接管、工程質(zhì)量移交接管。在工程質(zhì)量移交接管之前需進行圖紙資料的移交。三部分驗收接管內(nèi)容可同時整體辦理接管驗收，也可分開辦理接管驗收，視其方便進行；驗收小組依據(jù)驗收項目、標準，形成《圖紙資料移交清單》、《鑰匙移交清單》、《分戶驗收記錄表》、《公共部位及共用設(shè)備設(shè)施驗收/移交記錄表》，并由相關(guān)部門責任人核準簽名，服務(wù)中心項目經(jīng)理簽字方可生效；對驗收過程中不符合設(shè)計、安裝，圖紙資料不齊全的，提出書面〈驗收不合格整改報告〉或〈工作聯(lián)絡(luò)單〉，并確定整改時限，由施工方整改落實后,予以復(fù)查,并在〈驗收不合格整改報告〉中記錄結(jié)果,合格后進行正式移交，辦理移交手續(xù)；六、承接查驗的程序特殊情況，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，可進行現(xiàn)狀接管，但需將驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，全部記錄在相應(yīng)的驗收接管表單上面，或者采用附件形式附于接管單據(jù)后面，甲方必須督促施工單位及時整改，否則，物業(yè)公司有權(quán)啟用超時維修程序，扣除相關(guān)施工單位質(zhì)保金；對存在結(jié)構(gòu)安全、消防安全、人身安全以及不能確保供水、供電、中央空調(diào)等主要系統(tǒng)正常運行的重大工程問題，原則上不作接管；對已經(jīng)接管且質(zhì)保期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)公司促請相關(guān)單位限期解決，按照相關(guān)工程質(zhì)量保修條例對工程維修加以監(jiān)管，并建立施工質(zhì)保單位檔案、聯(lián)系表；驗收/移交記錄表必須有施工單位、監(jiān)理公司、建設(shè)方代表、物業(yè)公司四方簽名辦理移交手續(xù)，注明接管日期，明確是否存在問題，如存在問題，且需要現(xiàn)狀接管的，必須將存在的問題詳細記錄在移交接管表單或附表上，以便于物業(yè)公司日后遺留問題的處理。六、承接查驗的程序根據(jù)實際已驗收接管情況，填寫《物業(yè)工程、設(shè)備、資料移交記錄表》，表格內(nèi)的具體內(nèi)容可根據(jù)項目的實際情況進行調(diào)整。此表將作為驗收接管信息臺賬存檔；所有工程遺留問題需匯總至《工程遺留問題統(tǒng)計表》內(nèi)，以方便遺留問題的跟進處理；主要系統(tǒng)（工程）驗收移交后，三個月內(nèi)提交一份“工程驗收移交報告”，并附《物業(yè)工程、設(shè)備、資料移交記錄表》，對移交各系統(tǒng)的工程質(zhì)量、設(shè)備、資料以及存在的問題及整改情況作匯總，將驗收移交情況報當?shù)氐禺a(chǎn)公司、區(qū)域物業(yè)公司以及物業(yè)總部產(chǎn)品管理中心；接管驗收所有相關(guān)資料統(tǒng)一整理齊全后交資料室保管。七、承接查驗流程圖地產(chǎn)項目部發(fā)出接管驗收聯(lián)絡(luò)單物業(yè)公司接收組建接管驗收小組，進行人員分工及培訓(xùn)對各系統(tǒng)及戶內(nèi)進行檢查初驗匯總查驗結(jié)果，交地產(chǎn)項目工程部，確定責任單位及整改時限組織相關(guān)單位對初驗的項目進行復(fù)驗，對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，逐一檢查。復(fù)檢發(fā)現(xiàn)新的問題或初檢的問題整改不徹底，由地產(chǎn)項目部督促整改完成。符合移交接管基本條件進行工程施工質(zhì)量的移交，辦理移交手續(xù)，記錄不合格項進行設(shè)備移交，辦理移交手續(xù)，記錄不合格項進行圖紙資料移交，辦理移交手續(xù)，記錄不合格項正式接管跟蹤遺留問題的整改物業(yè)公司審核看是否符合承接驗收的前提條件，并書面回復(fù)地產(chǎn)項目部制訂承接驗收時間表，與地產(chǎn)項目部約定時間進行驗收。在售房合同約定交樓日期前二個月整改時間控制在二十天

仍存在問題，但需現(xiàn)狀接管辦理移交手續(xù)，將所有問題記錄在移交單上，或另附附件八、工程、設(shè)備、資料移交明細移交資料：國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地通知書附圖及批文用地批準書附圖及批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工證商品房預(yù)售許可證用水、用電、用氣指標批文住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書（一）產(chǎn)權(quán)資料八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏樓宇及公共區(qū)域照明、開關(guān)、插座及配電箱樓層母線槽強電井設(shè)備（2）設(shè)備設(shè)施移交：高低壓配電柜變壓器直流控制屏母線槽插接箱樓層（地下室）照明、動力開關(guān)箱電度表專用工具（二）供配電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細

（3）資料移交：竣工圖城建檔案（圖紙匯審記錄，開竣工記錄、工程變更記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書等）供電合同供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單、設(shè)備參數(shù)等）（二）供配電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細

（3）資料移交：配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、檢測報告、產(chǎn)品合格證、強檢資料等）燈具等末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄、強檢資料等）絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉(zhuǎn)記錄其它相關(guān)資料（二）供配電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：發(fā)電機系統(tǒng)環(huán)境噪音工程（2）設(shè)備設(shè)施移交：發(fā)電機組配電柜電池冷卻塔燃油箱隨機工具（三）發(fā)電機八、工程、設(shè)備、資料移交明細

（3）資料移交：竣工圖發(fā)電機系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同裝箱清單竣工環(huán)保驗收合格證柴油發(fā)電機組產(chǎn)品用戶手冊柴油機使用維護手冊發(fā)電機組合格證明書交流發(fā)電機安裝維護手冊試驗報告監(jiān)測報告其它相關(guān)資料（三）發(fā)電機八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：電梯系統(tǒng)（2）設(shè)備設(shè)施移交：電梯控制柜五方通話監(jiān)控設(shè)備自動平層裝置（四）電梯系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（3）資料移交：竣工圖電梯設(shè)備購買、安裝合同裝箱清單客戶隨機資料電梯安裝手冊電氣規(guī)格表出廠合格證電梯使用登記表特種設(shè)備使用登記證電梯定期檢驗報告安全檢驗合格證其它相關(guān)資料（四）電梯系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：主機系統(tǒng)管道系統(tǒng)工程鮮風(fēng)系統(tǒng)自動控制系統(tǒng)計費系統(tǒng)水處理系統(tǒng)供暖系統(tǒng)（五）中央空調(diào)系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：空調(diào)主機鍋爐水泵水質(zhì)處理器配電柜涼水塔管道、閥門盤管風(fēng)機鮮風(fēng)機風(fēng)柜板式熱交熱機自動控制系統(tǒng)設(shè)備計費系統(tǒng)設(shè)備（五）中央空調(diào)系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（3）資料移交：竣工圖城建檔案（圖紙匯審記錄，開竣工記錄、工程變更記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書等）中央空調(diào)設(shè)備購買、安裝合同設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）水質(zhì)檢測合格證壓力容器檢測合格證其它相關(guān)資料（五）中央空調(diào)系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：生活給水系統(tǒng)公共區(qū)域生活用水管井儲水箱（池）、管路草坪等澆灌設(shè)施衛(wèi)生潔具等設(shè)施排水管路等設(shè)施公共區(qū)域排水管井化糞池及排污設(shè)施公共區(qū)域排污管井及管路（六）給排水系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：生活水泵水表儲水箱給水管道、閥門衛(wèi)生潔具潛水泵排水管道、閥門水管井化糞池園林市政管線（六）給排水系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（3）資料移交：竣工圖城建檔案（圖紙匯審記錄，開竣工記錄、工程變更記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書、設(shè)備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄等）供水合同排污許可證給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）其它相關(guān)資料（六）給排水系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：自動報警系統(tǒng)車場各種指示標志燈消火栓管路及設(shè)備滅火器等設(shè)備消防水池（箱）消防電氣控制設(shè)備防火卷簾防排煙系統(tǒng)消防噴淋系統(tǒng)消防廣播系統(tǒng)消防電話（七）消防系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：消防主機及聯(lián)動控制柜區(qū)域自動報警器消防水泵及控制柜煙感溫感破玻消防水炮自動滅火系統(tǒng)消防模塊防火卷簾防火門（七）消防系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：消火栓管道、閥門防排煙風(fēng)機、風(fēng)閥應(yīng)急燈滅火器氣體滅火系統(tǒng)消防廣播消防電話疏散指示系統(tǒng)消防配電系統(tǒng)（七）消防系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（3）資料移交：竣工圖城建檔案（圖紙匯審記錄，開竣工記錄、工程變更記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書、設(shè)備、儀表調(diào)試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄、消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗記錄等）消防設(shè)備購買、安裝合同隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）消防驗收意見書其它相關(guān)資料（七）消防系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：入侵報警系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)可視、門禁系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)巡更系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)（2）設(shè)備設(shè)施移交：入侵報警系統(tǒng)紅外電子圍欄感應(yīng)電纜（八）智能化弱電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：2.電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像槍顯示器錄像機矩陣傳輸設(shè)備監(jiān)控服務(wù)器切換器防雷設(shè)備（八）智能化弱電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：可視、門禁系統(tǒng)門口機戶內(nèi)分機圍墻機管理機服務(wù)器電鎖刷卡讀頭卡片發(fā)行器（八）智能化弱電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備設(shè)施移交：車輛管理系統(tǒng)服務(wù)器道閘攝像槍出入口控制機投射補光設(shè)備巡更系統(tǒng)巡更點巡更棒服務(wù)器背景音樂系統(tǒng)信號源功放音箱（八）智能化弱電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（3）資料移交：竣工圖城建檔案（圖紙匯審記錄，開竣工記錄、工程變更記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書等）安全防范系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同安全防范系統(tǒng)隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）安全防范系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設(shè)備國家許可使用證明其它相關(guān)資料（八）智能化弱電系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：主體結(jié)構(gòu)：地基、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、抗震性能外墻：防水、墻及墻面屋面：保溫隔熱性能、防水性能、排水設(shè)施、面層樓宇地面公共樓梯門窗玻璃衛(wèi)生間防水（九）土建系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（2）設(shè)備移交：無（3）移交資料：竣工圖（結(jié)構(gòu)圖、平面圖、裝修圖）城建檔案（工程施工合同及開、竣工報告、圖紙匯審記錄，開竣工記錄、工程變更記錄、沉降觀察記錄、隱蔽工程驗收記錄、砂漿、混凝土試塊試壓報告、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書等）（九）土建系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細設(shè)備設(shè)施移交：車場指引標識車場劃線資料移交：竣工圖紙工程施工合同或協(xié)議（十）車場八、工程、設(shè)備、資料移交明細1.設(shè)備設(shè)施移交：防護密閉門密閉門觀察窗懸板活門防護密閉填堵板門框自動超壓排氣閥防爆地漏防爆呼喚按鈕2.資料移交；竣工圖城建檔案（工程施工合同及開、竣工報告、圖紙匯審記錄，開竣工記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、驗收合格證明書等）人民防空工程峻工驗收備案表防空地下室建設(shè)意見（十一）人防八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：園林水電園林綠化道路山、水景休閑娛樂設(shè)施工程園區(qū)標示標牌園區(qū)周界圍閉工程（十二）園林八、工程、設(shè)備、資料移交明細（十二）園林（2）設(shè)備設(shè)施移交：開關(guān)箱燈具水泵閥門綠化休閑娛樂設(shè)施園區(qū)垃圾桶園區(qū)公告欄園區(qū)標示標牌（3）資料移交

1.竣工圖紙

2.園林施工合同

3.綠化清單八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：防雷工程（2）設(shè)備設(shè)施移交：避雷針避雷帶（3）資料移交：無竣工圖紙防雷設(shè)施檢測報告防雷裝置驗收合格證（十三）防雷系統(tǒng)八、工程、設(shè)備、資料移交明細（1）工程質(zhì)量移交：燃氣工程（2）設(shè)備設(shè)施移交：

無（3）資料移交：竣工圖紙城建檔案（工程施工合同及開、竣工報告、開竣工記錄、隱蔽工程驗收記錄、主要建筑材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、管道焊接記錄、管道吹掃記錄、氣密性試驗記錄、驗收合格證明書、峻工驗收報告等）供氣協(xié)議（十四）燃氣八、工程、設(shè)備、資料移交明細工程、設(shè)備、資料移交明細工程質(zhì)量、設(shè)備、圖紙資料移交后，需在《工程、設(shè)備、資料移交記錄表》上注明是否已移交及移交日期，以方便督促相關(guān)施工單位對還未移交的項目進行移交。表格內(nèi)的具體內(nèi)容可根據(jù)項目的實際情況進行增減，增加的內(nèi)容需報產(chǎn)品管理中心，以便日后完善。此表將作為驗收接管信息臺賬存檔。以上各系統(tǒng)移交明細可見《公共設(shè)備設(shè)施接管工作規(guī)程》第4.5項，各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施具體的移交接管標準可參照《物業(yè)設(shè)備設(shè)施移交/接管標準》。九、遺留問題的處理對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《圖紙資料移交清單》中并交發(fā)展商、監(jiān)理公司以及施工單位相關(guān)人員簽字確認；

對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，如屬集團要求現(xiàn)狀接管的內(nèi)容，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《公共部位及共用設(shè)備設(shè)施驗收/移交記錄表》中，并請監(jiān)理公司以及施工單位相關(guān)人員簽字確認，否則需由施工單位處理完善后再辦理驗收交接手續(xù)。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備的工程遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)