dfs-service-第五章 房地產(chǎn)融資

第五章房地產(chǎn)投資的資金籌措

1第五章房地產(chǎn)投資的資金籌措第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措的渠道第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措方式第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總2第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資構(gòu)成一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本二、房地產(chǎn)銷售成本3資金是企業(yè)的血液，是一種稀缺資源，對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的重要程度更為突出。4一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本土地費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)

土地出讓金土地出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。5一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本前期工程費(fèi)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察等土地開發(fā)工程費(fèi)：所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”土地開發(fā)工程費(fèi)：主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。

6建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。3.房屋開發(fā)費(fèi)7一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。8一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本稅費(fèi)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%~7%估算。9二、房地產(chǎn)銷售成本

房地產(chǎn)銷售成本是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)、售房合同公證費(fèi)等。10成功案例李嘉誠，原籍廣東潮安，13歲便輟學(xué)從商，在香港作玩具推銷生意。1950年，他創(chuàng)立了長江實(shí)業(yè)有限公司，專門生產(chǎn)玩具和家庭用具。50年代的塑料花熱帶給了李嘉誠一個(gè)好機(jī)會(huì)，他因此發(fā)了大財(cái)。50年代后期，香港經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。李嘉誠看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，毅然轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生意。他趁土地尚未漲價(jià)之際，大量購入地皮，火速貸款新建各式樓宇，然后再售出。不過幾年時(shí)間，他迅速成為了億萬富翁。之后，他通過發(fā)行股票，籌集了大筆資金擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營酒店、金融等業(yè)務(wù)。1972年，他還與外國財(cái)團(tuán)洽商了一筆2億美元的貸款，期限5年，通過外資貸款，他又上了很多有利可圖的項(xiàng)目。1979年9月25日，長江實(shí)業(yè)控制英資和記黃埔公司22.2%的股份。1981年初，李嘉誠成為“和記黃埔”董事長。11第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措的渠道一、融資概述二、內(nèi)部融資三、外部融資12房地產(chǎn)融資的概念房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。13房地產(chǎn)融資的意義1通過融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取進(jìn)行項(xiàng)目投資開發(fā)所需的資金，確保項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行。2對(duì)給房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的金融機(jī)構(gòu)而言，將資金投入綜合收益高的房地產(chǎn)企業(yè)中，可以獲得較高的貸款利息收益，已及派生出來的房地產(chǎn)企業(yè)存款及結(jié)算收益，按揭貸款及個(gè)人儲(chǔ)蓄存款收益。3通過融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取進(jìn)行項(xiàng)目投資開發(fā)所需的資金，確保項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行。14房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性5.資金增值性較強(qiáng)1.資金占用量大2.資金占用時(shí)間長3.資金使用的地域性4.資金缺乏流動(dòng)性6.資金的高風(fēng)險(xiǎn)高收益性15房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的基本原則安全性原則企業(yè)的負(fù)債率與還債率在控制范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)性原則投資定籌資，降低籌資成本，付息水平盈利性原則提高經(jīng)營能力和收益能力可行性原則籌資能力、償還能力、盈利能力經(jīng)營能力等與籌資方式和籌資渠道匹配16內(nèi)部融資二、內(nèi)部融資內(nèi)部籌資：是指房地產(chǎn)企業(yè)籌集內(nèi)部的自有資金即企業(yè)可以自行支配、長期擁有的資金。主管部門撥入資金聯(lián)營企業(yè)單位提供的資金企業(yè)自我積累的資金17三、外部融資申請貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持，而且由于"杠桿效應(yīng)"的存在，開發(fā)商不可能也不愿意完全靠自有資金而不利用銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的信貸資金。利用信貸資金經(jīng)營，實(shí)際就是"借雞生蛋"、"借錢賺錢"。信用貸款企業(yè)流動(dòng)資金貸款開發(fā)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)抵押貸款18三、外部融資發(fā)行債券發(fā)行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，同屬企業(yè)外來資金，但可使用時(shí)間較長。由于公司債券較政府債券風(fēng)險(xiǎn)大，因此其利率要高于政府債券利率。發(fā)行股票對(duì)股份公司而言，發(fā)行股票是主要的籌資渠道194.以銷售為基礎(chǔ)的籌資⑴預(yù)售商品房①必要性開發(fā)企業(yè)：周期長，傳統(tǒng)的一次或數(shù)次付款方式不能及時(shí)回收資金；分散投資風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者：難以一次籌足大數(shù)額款項(xiàng)用來購房；可以享受房地產(chǎn)的增值收益②條件已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到了工程總投資的25%，已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工日期；取得了《商品房預(yù)售許可證》204.以銷售為基礎(chǔ)的籌資（2）樓宇按揭樓宇按揭：也稱“供樓”貸款，它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務(wù)，是為了幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。條件：與預(yù)售商品房的條件相同！215.利用各類信托基金融資各類信托基金除將部分資金用于購買可以確保其利息收入的風(fēng)險(xiǎn)較小、收益水平相對(duì)較低的政府債券投資外，仍有愿望將基金的一部分用于雖有一定風(fēng)險(xiǎn)性，但收益相對(duì)較高的房地產(chǎn)投資，作為其投資組合的一部分，開發(fā)商可以約定的利率向各類基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管使用基金的利率水平相對(duì)高于銀行貸款，但對(duì)資金需求量很大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言仍不失為一條有效的籌資渠道。226.利用各類企事業(yè)單位的自有資金在當(dāng)前投資渠道尚不很健全的情況下，許多企事業(yè)單位擁有的自有資金處于閑置狀態(tài)，他們希望投資于收益較高的房地產(chǎn)業(yè)以將死錢變活，由于不易拿到開發(fā)經(jīng)營權(quán)或無專門力量經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，常常拿著錢去尋找合作伙伴。開發(fā)商可以適時(shí)抓住機(jī)會(huì)，以分享固定利潤或支付利息的方式與這些企事業(yè)單位合作。23三、外部融資借助于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開發(fā)

開發(fā)商如果確實(shí)籌款困難，那么尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的國際或國內(nèi)公司聯(lián)合開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的較好辦法。開發(fā)商可以組織合作成員發(fā)揮各自的優(yōu)勢，并由各成員分別承擔(dān)和籌集各自需要的資金。由承包商帶資承包建設(shè)工程在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商，有可能愿意帶資承包建設(shè)工程，以爭取到建設(shè)任務(wù)。這樣，開發(fā)商就將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o了承包商。24房地產(chǎn)融資的主要方式？25第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措方式一、銀行貸款融資房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。對(duì)于申請銀行開發(fā)貸款的的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，均要滿足規(guī)定的融資條件二、信托融資房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，信托融資方式以“井噴”式速度發(fā)展，是目前我國中小房企的重要融資途徑。

我國在2004年10月推出的我國在2004年10月推出的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿）中所指的“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”僅限于資金形式的房地產(chǎn)信托。26第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措方式三、股票融資主要是上市融資和增發(fā)。但房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難，目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有七十家左右。中小房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資是比較困難的，但中小房地產(chǎn)企業(yè)與上市公司合作可以實(shí)現(xiàn)雙方的互贏。四、房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券在目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。主要因?yàn)槲覈鴮?duì)發(fā)行債券的主體要求非常嚴(yán)格。根據(jù)《公司法》，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。27第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措方式五、房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；萬科與德國銀行的合作等。國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。28第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

一、開發(fā)成本1、土地成本土地費(fèi)用=土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用地）2、建安工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。3、前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)用可按總投資的一定百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工程量計(jì)算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5%—6。29第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算一、開發(fā)成本4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)來計(jì)算，也可按建安費(fèi)的3%—5%估算。6、開發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)也不同。一般按建安費(fèi)的8%—15%估算。7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率估算，約占建安費(fèi)的3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。8、不可預(yù)見費(fèi)一般取1—7項(xiàng)之和的1%—3%，或建安費(fèi)的2%-5%。30二、項(xiàng)目投資總成本估算表一、開發(fā)費(fèi)用9、管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用為了計(jì)算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計(jì)算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計(jì)息。11、銷售費(fèi)用一般取銷售收入的3%—5%。31二、項(xiàng)目投資總成本估算表

序號(hào)名稱計(jì)量單位一、土地成本熟地掛牌競價(jià)初始掛牌價(jià)格契稅土地成交價(jià)×4%公證費(fèi)土地成交價(jià)×0.5‰印花稅土地成交價(jià)×0.5‰二、前期費(fèi)用勘探費(fèi)10元/平米建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/平米32二、項(xiàng)目投資總成本估算表二、開發(fā)費(fèi)用9、管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用為了計(jì)算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計(jì)算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計(jì)息。11、銷售費(fèi)用一般取銷售收入的3%—5%。33二、項(xiàng)目投資總成本估算表三、建安工程費(fèi)基坑維護(hù)、土石方工程2.50%建安工程小高層1100元/平米別墅1100元/平米多層公寓800元/平米情景西班牙洋房1000元/平米會(huì)所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米34二、項(xiàng)目投資總成本估算表四、配套工程建設(shè)費(fèi)1.市政規(guī)劃配套費(fèi)1.1公共設(shè)施配套費(fèi)105元/平米1.2白蟻防治費(fèi)1.15元/平米2.市政配套建設(shè)費(fèi)2.1市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi)15元/平米2.2電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi)200元/平米2.3有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5元/平米2.4電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi)