龍泉項目發(fā)展方向研判

龍泉項目發(fā)展方向研判2012年9月謹(jǐn)呈：前言鑒于項目目前處于拿地階段，需要解決以下幾個問題：什么樣的地塊指標(biāo)能增加拿地砝碼？該指標(biāo)下項目能否為開發(fā)公司帶來合理利潤空間？目前市場背景下達(dá)到開發(fā)公司目標(biāo)的最優(yōu)開發(fā)形態(tài)是什么？目錄Part1：龍泉城市發(fā)展概況Part2：商業(yè)調(diào)研詳情Part3：經(jīng)濟(jì)測算Part4:項目發(fā)展方向PART1龍泉城市發(fā)展概況---地塊所處的大環(huán)境是怎樣的？城市發(fā)展概況---文化歷史古為蜀國轄地，唐置東陽縣，明改為龍泉驛而得名

新石器時期----開始有人墾織

上古----屬于古蜀國（公元742年）唐天寶元年----改為靈池縣（公元1026年）宋天元四年----改為靈泉縣

元代----設(shè)陸路驛站

清代----沿襲西部客家第一鎮(zhèn)國際桃花節(jié)已成為城市名片石經(jīng)寺千年古剎龍泉驛文化歷史悠久，多元發(fā)展方向（旅游及工業(yè)）為其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展墊定基礎(chǔ)龍泉文化城市發(fā)展研究---區(qū)位及交通龍泉---成都之東由成渝高速路、老成渝路、成洛路、成龍路、城南高速路、經(jīng)由老成渝路，

20分鐘就可達(dá)到成都市區(qū)。地鐵及規(guī)劃中的輕軌交通網(wǎng)，其中地鐵2號線及4號線貫穿全區(qū)南、北兩片，這使龍泉和成都融為一體。成都的東城，與成都無縫連接本案公路、地鐵等交通的快速發(fā)展，已將龍泉融入成都大城東發(fā)展范圍，為成都投資客戶打開新的渠道城市發(fā)展研究---規(guī)劃發(fā)展天府新區(qū)給龍泉帶來的機(jī)會1.將構(gòu)建20分鐘生產(chǎn)生活步行系統(tǒng)2.準(zhǔn)備87個項目總投資1500億3.

2020年將形成萬億產(chǎn)業(yè)基地龍泉總體空間發(fā)展布局一主：龍泉主城區(qū)一區(qū)：國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)三片：西部洪十片區(qū)（包括十陵街道、大面鎮(zhèn)）、北部物流片區(qū)（包括西河、黃土、洪安以及洛帶部分區(qū)域）、東部生態(tài)片區(qū)（成環(huán)路以東的山區(qū)丘陵地帶）一主、一區(qū)、三片的地域發(fā)展規(guī)劃，將各區(qū)域經(jīng)濟(jì)占位清晰化，本案處于龍泉城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開交界地帶洪十片區(qū)物流片區(qū)經(jīng)開區(qū)龍泉城區(qū)生態(tài)片區(qū)本案龍泉山脈城市發(fā)展研究---經(jīng)濟(jì)

產(chǎn)業(yè)2011年，GDP460.3億元，連續(xù)3年居全省“十強(qiáng)縣”

第2位，成都經(jīng)開區(qū)綜合發(fā)展水平列全國第27位、西部第2位汽車主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。引進(jìn)建設(shè)一汽大眾、一汽豐田、吉利高原、沃爾沃、神鋼等15個品牌旅游業(yè)：2011年旅游總收入達(dá)36.9億元，旅游文化產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)作為龍泉產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)，使得第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速增大，隨之帶來第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展PART2商業(yè)調(diào)研詳情---地塊可能發(fā)展方向的市場情況地塊可能發(fā)展的方向商業(yè)住宅51%49%地塊性質(zhì)：商兼住發(fā)展可能的方向？底商集中型商業(yè)酒店公寓寫字樓究竟有哪些業(yè)態(tài)適合地塊的發(fā)展方向？我們將通過市場論證其市場現(xiàn)狀如何？一、龍泉區(qū)域住宅情況地塊周邊住宅量價情況表樓盤名稱位置總體量總套數(shù)剩余套數(shù)均價戶型區(qū)間格調(diào)城龍泉驛龍泉驛龍工南路17.8萬方1237套68套560071-104樂斯霏紅榭成都龍泉驛星光東路49.9萬方1817套224套500084-125天立廣場龍泉驛區(qū)驛都中路6號12.97萬383套45套630055-82東山國際新城鑒山龍泉驛成龍路東山國際大道1號23.7萬2711套597套500071-110該區(qū)域住宅銷售情況良好，且均價都在五千以上，僅霏紅榭有少量五千以下房源；面積區(qū)間以70㎡以上為主，小面積房源供應(yīng)量少；本區(qū)域住宅開發(fā)風(fēng)險很小本案格調(diào)城東山國際新城鑒山樂斯霏紅榭龍泉天立廣場二、龍泉區(qū)域商業(yè)情況樓盤名稱位置商業(yè)總體量(萬方）商業(yè)存量（萬方）售價租金業(yè)態(tài)格調(diào)城龍泉驛龍泉驛龍工南路0.70.2開盤價1.5--1.6萬，目前2--3萬40--50元/平餐飲、會所等生活配套龍泉天立廣場龍泉驛區(qū)驛都中路6號20.21--4萬/平未定服裝、餐飲、會所、茶吧等東山國際新城龍泉驛成龍路東山國際大道1號步行街約5萬平米01萬780元/平米·月餐飲、超市1、底層商鋪龍泉城區(qū)商業(yè)基本無供應(yīng)，售價約為1.2-2萬/㎡，租金40-300元/㎡，市場格局為供不應(yīng)求。項目所在片區(qū)供應(yīng)量少，需求量大，部分項目底商在內(nèi)部認(rèn)購環(huán)節(jié)時便已經(jīng)售馨，業(yè)態(tài)多以配套型為主。本區(qū)域底商開發(fā)風(fēng)險很小本案格調(diào)城東山國際新城鑒山樂斯霏紅榭龍泉天立廣場商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)體名稱位置商業(yè)總體量租金業(yè)態(tài)檔次未呈現(xiàn)東山國際新城龍泉驛成龍路東山國際大道1號集中商業(yè)總規(guī)劃約25萬方\大型超市、電影院、百貨商場高端已呈現(xiàn)龍泉百貨大樓

龍泉新驛南街4號1400均價150元/平左右服裝低端成都百貨大樓龍泉店龍泉驛中街36號5000均價200元/平左右餐飲、超市、珠寶等中高端人民商場龍泉鎮(zhèn)西街３７號3300均價150元/平左右餐飲、超市、珠寶等中高端摩爾華盛商場龍泉驛中街4800均價100元/平左右鞋、服裝、家電低端從主城區(qū)看，主要有三個集中商業(yè)地（龍泉百貨、人民商場、成都百貨及摩樂華盛），雖都處于人口集中帶，但人氣以成都百貨最旺，其它商氣都較弱。---三個集中商業(yè)地，僅一個人氣較旺。東山國際新城由于其樓盤本身承載住戶較多，因而能夠支撐一個集中型商業(yè)體；另一方面龍泉城區(qū)人口不超過30萬，該片區(qū)不適宜再多一個集中型商業(yè)體。---該片區(qū)無法再承載第二個集中型商業(yè)體。2、集中型商業(yè)本區(qū)域集中型商業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大，需慎重考慮本案東山國際新城龍泉百貨大樓成都百貨大樓龍泉店摩爾華盛商場

人民商場酒店名稱位置總房間數(shù)

房間價格范圍入駐率面積區(qū)間基本配置客戶來源及特征裝苑逸家酒店長柏路50148--38885%30--80平空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)出差客戶怡豪酒店長柏路72158--48890%30--80平空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)出差客戶九點(diǎn)連鎖酒店龍都南路43178--48895%30--80平空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)出差客戶新華都酒店龍都南路38148--38885%30--80平空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)出差客戶龍威酒店龍泉驛區(qū)龍都南路198號142428--528100%30--80平空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、餐廳會議、接待友家酒店龍都南路3附772178--25880%30--80平空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)出差該區(qū)域現(xiàn)有酒店供應(yīng)量明顯不能滿足需求量；龍泉驛區(qū)酒店價格較高，經(jīng)營狀況普遍較好，入住率均在80%以上，部分高檔酒店入住率甚至接近100%。3、酒店本區(qū)域酒店開發(fā)風(fēng)險很小怡豪酒店裝苑逸家酒店新花都酒店龍威酒店友家酒店九點(diǎn)連鎖酒店本案龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓供應(yīng)量較少。目前在售寫字樓主要位于龍泉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面向園區(qū)企業(yè)。目前銷售呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。分布區(qū)域集中性強(qiáng)，市場現(xiàn)狀供大于求。4、寫字樓本區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)風(fēng)險較大錦上時代綠地·格蘭德鼎峰動力港本案大旗·聚力東方寫字樓名稱物業(yè)級別位置標(biāo)準(zhǔn)層面積物業(yè)費(fèi)總體量(萬方）推售情況售價租金錦上時代乙級龍泉驛成都龍泉驛區(qū)公園路1段189號10004.00元/平方米·月3.18一批次已售馨二批次在售5500元/平米35元/平綠地·格蘭德甲級龍泉驛成龍路二段1088號10405.00元/平方米·月12.70一期辦公別墅樓在售年底交房二期高層寫字樓開盤時間待定8000元/平米待定鼎峰動力港甲級龍泉驛成都龍泉經(jīng)開區(qū)南二路309號67473.00元/平方米·月14.98多層寫字樓在售獨(dú)棟寫字樓已售完4800元/平米待定大旗·聚力東方甲級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車城大道777號1900\38獨(dú)棟寫字樓、公寓及酒店目前暫未開盤，預(yù)計今年10月份左右開盤待定待定寫字樓名稱位置總體量(萬方）推售情況售價租金大旗·聚力東方經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車城大道777號38獨(dú)棟寫字樓、公寓及酒店目前暫未開盤，預(yù)計今年10月份左右開盤待定待定5、酒店式公寓該片區(qū)目前還沒有40年產(chǎn)權(quán)公寓的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。經(jīng)開區(qū)有唯一一個50年產(chǎn)權(quán)(工業(yè)用地)公寓產(chǎn)品—聚力東方,目前處于待建階段.經(jīng)過我們對該片區(qū)的分析認(rèn)為，項目臨近經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大量外地員工有居住需求，而且周邊樓盤租賃情況較好，租金和出租率較高，預(yù)計本項目推出小面積投資性公寓會有一定的市場。酒店式公寓為項目機(jī)會點(diǎn)本案大旗·聚力東方市場調(diào)研結(jié)論業(yè)態(tài)目前狀況風(fēng)險評估開發(fā)建議住宅目前該片區(qū)住宅銷售情況較好，去化率較高，區(qū)域有一定增值空間。風(fēng)險低

底商目前底商呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況風(fēng)險低

酒店該區(qū)域有大量的出差客戶，酒店入住率很高風(fēng)險低

公寓目前是市場空白點(diǎn)，從客戶情況來看，會有一定的市場需求。機(jī)會點(diǎn)

寫字樓寫字樓以面向經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)為主，城區(qū)寫字樓租售情況不溫不火。有一定風(fēng)險

集中商業(yè)市場目前缺乏像沃爾瑪這種大型的集中式商業(yè)，但東山國際商業(yè)中心落成后基本能滿足該片區(qū)的購物需求。風(fēng)險較高

PART3經(jīng)濟(jì)測算---各業(yè)態(tài)怎樣的指標(biāo)配額最優(yōu)？測算指標(biāo)一項目占地：30畝容積率：5.0建筑密度：50%商業(yè)占比：51%，總體量約10萬方公寓去化在較短時間內(nèi)達(dá)80%（前瞻性預(yù)估），不同地價下的利潤測算測算指標(biāo)二項目占地：30畝容積率：5.0建筑密度：50%商