月中國房地產(chǎn)市場

七月視點(diǎn)市場表現(xiàn)分化，投資需求引爆高端物業(yè)市場從7月份全國各城市的成交情況來看，經(jīng)過了多月持續(xù)回暖，各地市場出現(xiàn)了一些不同的表現(xiàn)，華南、華東等率先回暖的城市，成交出現(xiàn)了不同程度的下滑，這也是市場暴漲后，進(jìn)入淡季的一個(gè)正常成交回落；而中西部地區(qū)則仍保持了較為強(qiáng)勁的成交勢頭，武漢、成都等城市成交再次沖高；華北城市7月成交較為穩(wěn)定，延續(xù)了近幾月的良好銷售狀況。從項(xiàng)目來看，在投資需求的推動下，高端住宅市場也水漲船高，成交量價(jià)持續(xù)高漲，多數(shù)城市的高端物業(yè)成交比重有較大幅度提升；在市場持續(xù)火熱的情況下，開發(fā)商重塑信心，通過新推房源，借機(jī)大幅漲價(jià)；中高階層客戶看好經(jīng)濟(jì)型別墅的投資、自住的雙重價(jià)值，推動了本月經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷。我們認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢逐步轉(zhuǎn)好、房地產(chǎn)相對寬松政策不變的背景下，經(jīng)過上半年的暴漲后，下半年房地產(chǎn)市場將會回調(diào)至正常水平，市場保持平穩(wěn)發(fā)展，整體形勢依舊向好。本月導(dǎo)讀政策：宏觀政策出現(xiàn)微調(diào)，但整體寬松環(huán)境尚未改變隨著各地市場全面回暖，房價(jià)快速上漲，以及近期“地王”的不斷涌現(xiàn)，中央政府對房地產(chǎn)市場可能再度出現(xiàn)過熱、房價(jià)泡沫化的趨勢比較擔(dān)憂，因此房地產(chǎn)政策環(huán)境發(fā)生微調(diào)，二套房貸款政策收緊、嚴(yán)查土地閑置等政策出爐。但對作為國民經(jīng)濟(jì)回暖主力的房地產(chǎn)業(yè)，中央政策的基調(diào)是仍然是以穩(wěn)定為主。詳情請見P11經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)走勢存分歧，但整體向好趨勢不會改變在積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策的刺激下，中國經(jīng)濟(jì)正發(fā)生著積極的變化，經(jīng)濟(jì)急速下滑的勢頭初步得以遏制，多項(xiàng)指標(biāo)顯示整體經(jīng)濟(jì)明顯企穩(wěn)。然而7月CPI和PPI仍舊保持雙負(fù)，出口持續(xù)低迷，宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)反復(fù)，明年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動的可能性較大。但就下半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢來看，我們的預(yù)期較為樂觀。詳情請見P15市場：全國市場表現(xiàn)分化顯著，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)7月份，全國各城市市場走勢分化，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。從環(huán)比來看，華南、華東等率先回暖的城市，成交出現(xiàn)了不同程度的下滑；而中西部地區(qū)則仍保持了較為強(qiáng)勁的成交勢頭，武漢、成都等城市成交再次沖高；華北多數(shù)城市7月成交較為穩(wěn)定，延續(xù)了近幾月的良好銷售狀況。在房價(jià)不斷上升的同時(shí)，捂盤惜售現(xiàn)象重現(xiàn)，開發(fā)商通過延遲推盤、分批推盤等方式制造供應(yīng)緊張局面，進(jìn)一步推動房價(jià)上升。詳情請見P27項(xiàng)目：投資需求推動高端住宅唱主調(diào)，項(xiàng)目漲價(jià)態(tài)勢不減本月市場投資需求不斷增長，高端住宅市場也水漲船高，成交量價(jià)持續(xù)高漲，成了本月市場當(dāng)之無愧的熱點(diǎn)；市場走好的同時(shí)，開發(fā)商重塑信心，通過新推不同位置不同類型的房源，借機(jī)大幅漲價(jià)；近期政府重提收緊二套房貸，客戶預(yù)期二套房貸將會逐步收緊，從而趕在全國實(shí)施前集中購房，形成改善性住宅成交的上揚(yáng)；中高階層客戶看好經(jīng)濟(jì)型別墅的投資、自住的雙重價(jià)值，推動了本月經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷。詳情請見P47營銷：鄰里節(jié)、3G社區(qū)、試水“后悔權(quán)”，開發(fā)商營銷戰(zhàn)各顯神通開發(fā)商提出鄰里節(jié)、3G社區(qū)、后悔權(quán)等新的營銷概念來吸引客戶。金科策劃了“金科鄰里節(jié)”，把攻心戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用到了地產(chǎn)營銷中。深圳金地上塘道與中國移動合作，使上塘道成為全國首家“3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”，以科技化的賣點(diǎn)吸引購房者的關(guān)注。深圳百仕達(dá)?樂湖則首先推出“百仕達(dá)?樂湖后悔有7”的活動，規(guī)定7月6日到8月7日期間購買樂湖的置業(yè)者，可享有“優(yōu)惠購買權(quán)”和“選擇權(quán)”。詳情請見P52區(qū)域：華南、華東成交回調(diào)，中西部形勢依舊較好華南、華東等率先回暖的城市，成交出現(xiàn)了不同程度的下滑；而中西部地區(qū)則仍保持了較為強(qiáng)勁的成交勢頭；華北城市7月成交較為穩(wěn)定，延續(xù)了近幾月的良好銷售狀況。雖然各區(qū)域成交走勢出現(xiàn)分化，但全國范圍內(nèi)的房價(jià)上漲態(tài)勢不改，在投資需求和跟漲心態(tài)的推動下，各地的高端物業(yè)持續(xù)火熱，成交比重進(jìn)一步加大。詳情請見P56本月數(shù)據(jù)全國宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)間08-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-07工業(yè)增加值增幅5.4%5.7%/11%8.3%7.3%8.9%10.7%10.8%出口總額（億美元元）1149.871111.57904.53649902.9919.4887.58954.11054.2出口總額同比增幅幅-2.20%-2.80%-17.50%-25.70%-17.10%-22.6％-26.4%-21.4%-23%新增貸款總額（億億）4769771816200107001890059186645153043559PPI2%-1.1%-3%-4.5%-6.0%-6.6%-7.2%-7.8%-8.2%CPI2.4%1.2%1%-1.6%-1.2%-1.5%-1.4%-1.7%-1.8%PMI38.8%41.2%45.3%49.0%52.4%53.5%53.1%53.2%53.3%時(shí)間08/1~1108/1~1209/109/1~209/1~309/1~409/1~509/1~609/1~7固定資產(chǎn)投資額（億億元）127614.114148167.225/102762356237082535207809895392固定資產(chǎn)投資增幅幅26.8%26.1%/26.5%28.6%30.5%32.9%33.6%32.9%財(cái)政收入（億元）58068.211/6131.610239.84414642.05520539.227108.67728232.32240672.055財(cái)政收入同比增幅幅20.50%/-17.10%-11.40%-8.30%-9.90%-6.70%-18.89%-0.50%財(cái)政支出額（億元元）45825.344/3993.57803.5312810.92217888.97722496.98828902.56633888.233財(cái)政支出同比增幅幅23.57%/32.50%37.00%34.80%31.70%27.80%26.31%23.5%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)時(shí)間08年11月08年12月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月國房景氣指數(shù)（當(dāng)當(dāng)月）98.596.594.994.994.794.896.5598.01全國70個(gè)大中城市房屋銷銷售價(jià)格同比比增幅0.2%-0.4%-1.2%-1.3%-1.1%-0.6%0.2%1.0%全國70個(gè)大中城市房屋銷銷售價(jià)格環(huán)比比增幅-0.5%-0.5%-0.2%0.2%0.4%0.6%0.8%0.9%時(shí)間08/1~1108/1~1209/1~209/1~309/1~409/1~509/1~609/1~7房地產(chǎn)開發(fā)投資額額（億元）2654630580239848807290101651450517720商品住宅開發(fā)投資資額（億元）19332.722081.316823422511471051018912427全國商品房銷售面面積（萬m2）490006200051311130917625246443410941755全國商品房銷售額額（億元）1926124071239750597996113891580019600土地購置面積（萬萬m2）32016.536785.422884742726698751364416309土地開發(fā)面積（萬萬m2）20851.4552603326485223707888451101012789房屋新開工面積（億m2）8.49.81.082.012.783.574.795.5房屋施工面積（億億m2）25.527.414.217.920.121.923.9725.07房屋竣工面積(億億m2)3.515.850.570.991.321.622.072.54住宅竣工面積(億億m2)2.94.80.50.81.11.331.72.09資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局全國主要城市商品住宅市場交易數(shù)據(jù)2009年7月份商品住宅市場情況表區(qū)域城市成交量同比增幅環(huán)比增幅相比08年均值增幅相比07年均值增幅存量環(huán)比增幅華東上海194177.14%-11.54%161.09%11.36%515.65-7.24%南京98.46183.76%-1.73%157.31%19.21%243.70-17.60%杭州48.60171.50%-46.82%172.59%41.11%95.50-16.40%合肥109.5061.50%25.92%101.07%44.86%459.86.11%蘇州81.35125.10%-18.77%411.64%36.65%231.89-43.67%寧波54.91294.19%-15.33%228.21%86.14%//華北北京205.45168.03%1%173.23%59.42%1111.55-11.35%沈陽116.1927.16%-26.80%49.21%20.94%//天津134.4231.97%16.01%222.39%65.51%//大連88.15189.21%5.23%230.52%200.03%294.78-23.00%長春57-4.60%-1.21%98.33%/387.00-8.73%華南深圳51.43110%-18.13%56.00%23.00%287.84-3.36%廣州47.53-21.52%-41.70%23.74%-14.63%107.28-5.87%廈門35.72324.73%-24.13%305.45%/240.643.72%?？?3.1132.815.28%60.37%/462.59-3.62%中西部武漢106125.72%12.77%135.14%5.11%701.00-8.49%西安96.656.89%-4.46%92.90%30.56%//鄭州92.8379.90%15.38%99.04%33.81%401.39-17.31%重慶204.3567.16%7.29%104.19%43.32%1161.84-6.98%成都107.86169.18%55.55%122.94%10.16%483.55-10.87%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)全國主要城市商品住宅2009年7月份銷售面積前十強(qiáng)排名城市項(xiàng)目名稱區(qū)域新推案時(shí)間本月成交面積（mm2）成交均價(jià)(元m22)開發(fā)商熱銷理由1貴陽貴陽世紀(jì)城金陽新區(qū)2009-6-1112439003218貴陽世紀(jì)金源大盤、價(jià)格優(yōu)勢2合肥濱湖世紀(jì)城.徽昌昌苑濱湖區(qū)2009-4-225737243657安徽世紀(jì)金源配套齊全，價(jià)格較較低3蘇州朗悅灣相城區(qū)2008-11--25706996600合景泰富品質(zhì)優(yōu)越4西安中海國際社區(qū)城南區(qū)2009-7-226600735117中海地產(chǎn)產(chǎn)品好，標(biāo)桿項(xiàng)目目5合肥濱湖世紀(jì)城-觀湖湖苑濱湖區(qū)2009-5-228598423930安徽藍(lán)鼎置地配套齊全，價(jià)格較較低6上海金地格林風(fēng)范城嘉定2009-7-1185447314566金地集團(tuán)知名開發(fā)商，標(biāo)桿桿項(xiàng)目7北京祥云新城通州區(qū)2009-5-22539169543北京天時(shí)房地產(chǎn)緊鄰地鐵、熱點(diǎn)板板塊8寧波世茂世界灣北侖2009-6-11528197466寧波世茂長期蓄水、著名開開發(fā)商9上海東方城市花園浦東2009-7-1135264015964上海東方城市花園園內(nèi)部銷售10成都東郊·紅楓嶺城東2008-8-111465214196中房集團(tuán)價(jià)格便宜，區(qū)位好好資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)正文目錄HYPERLINK\c"圖1-"HYPERLINK\c圖表目錄TOC\h\z\t"題注,1"\c"圖1-"HYPERLINK\c"圖表"TOC\t"TableofFigures,1"\c"圖表"TOC\h\z\t"TableofFigures,1"\c"圖表"TOC\h\z\t"TableofFigures"\c第一篇全國市場場篇一、政策：房地產(chǎn)產(chǎn)政策出現(xiàn)微微調(diào)，“外緊內(nèi)松”成為近期政政策主要特征征目前，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化，總總體形勢企穩(wěn)穩(wěn)向好。但是是，經(jīng)濟(jì)回升升的態(tài)勢還不不穩(wěn)定、不鞏鞏固、不平衡衡，因此，近近來中央多次次強(qiáng)調(diào)要“保持宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策的連連續(xù)性和穩(wěn)定定性，增強(qiáng)政政策的針對性性、有效性和和可持續(xù)性，繼繼續(xù)實(shí)施積極極的財(cái)政政策策和適度寬松松的貨幣政策策，努力促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平平穩(wěn)較快發(fā)展展。對作為國民經(jīng)濟(jì)回回暖主力的房房地產(chǎn)業(yè)，中中央政策的基基調(diào)當(dāng)前仍然然是以穩(wěn)定為主，但針對近期部分分城市房價(jià)攀攀高、“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，局部政政策在7月份出現(xiàn)微微調(diào)，二套房房貸政策、全全國嚴(yán)查土地地閑置以及部部分城市嚴(yán)打打捂盤惜售行行為。但從政政策實(shí)施情況況來看，我們們認(rèn)為可以將將當(dāng)前的政策策環(huán)境用“外緊內(nèi)松”來總結(jié)?？偪傮w來看，政政策的微調(diào)不不會改變下半半年市場的基基本發(fā)展趨勢勢。1、短期內(nèi)寬松政策策不變，中央央強(qiáng)調(diào)下半年年寬松政策的的連續(xù)性和穩(wěn)穩(wěn)定性7月末，中央政治局局表示：“宏觀政策取取向不能改變變”，“保持宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策的連連續(xù)性和穩(wěn)定定性，繼續(xù)實(shí)實(shí)施積極的財(cái)財(cái)政政策和適適度寬松的貨貨幣政策，全全面落實(shí)和充充實(shí)完善刺激激經(jīng)濟(jì)的一攬攬子計(jì)劃和相相關(guān)政策措施施”。中央的這這一表態(tài)是基基于當(dāng)前宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢做做出的，在宏宏觀經(jīng)濟(jì)回暖暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)穩(wěn)固的情況下下，必須保證證宏觀經(jīng)濟(jì)政政策的穩(wěn)定性性和連續(xù)性，堅(jiān)堅(jiān)持寬松的財(cái)財(cái)政、貨幣政政策以有效的的激發(fā)投資和和消費(fèi)，即使使可能因此造造成一定的通通貨膨脹，但但相比救市努努力付諸東流流，經(jīng)濟(jì)再度度低迷，中央央政府寧愿選選擇前者。2、房地產(chǎn)政策環(huán)境境發(fā)生微調(diào)，近近期政策呈現(xiàn)現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”特征隨著各地市場全面面回暖，房價(jià)價(jià)快速上漲，以以及近期“地王”的不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，中央政府府對房地產(chǎn)市市場可能再度度出現(xiàn)過熱、房房價(jià)泡沫化的的趨勢比較擔(dān)擔(dān)憂，因此在在政策上進(jìn)行行了微調(diào)，以以保持當(dāng)前市市場來之不易易的形勢，確確保房地產(chǎn)行行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展展成為帶動宏宏觀經(jīng)濟(jì)增長長的主要動力力。（1）近期的一系列政政策微調(diào)在于于保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展展，避免出現(xiàn)現(xiàn)過熱針對近期房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)的房房價(jià)上漲過快快、開發(fā)商捂捂盤惜售、地地王頻現(xiàn)而前前期高價(jià)地塊塊多閑置的市市場狀況，銀銀監(jiān)會出于規(guī)規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)考慮再度收收緊了二套房房貸款政策，土土地管理部門門也開展了針針對閑置土地地的專項(xiàng)調(diào)查查，加強(qiáng)了土土地開發(fā)監(jiān)管管以及捂盤惜惜售的處罰力力度。這些政策的變化令令市場人士分分外緊張，認(rèn)認(rèn)為是房地產(chǎn)產(chǎn)政策風(fēng)向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的前兆。但但我們認(rèn)為，二二套房貸款、土土地監(jiān)管等政政策均是以往往政策的延續(xù)續(xù)，并沒有實(shí)實(shí)質(zhì)性的改變變。政策重申申的目的在于于保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展展的大好形勢勢，避免市場場波動再次出出現(xiàn)過熱。表1-1月份房地地產(chǎn)行業(yè)重要要政策列表時(shí)間全國政策政策條目政策內(nèi)容政策對市場影響評評價(jià)7月14日國土部對“地王”的開發(fā)監(jiān)管將對“地王”的開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)監(jiān)管，包括從從合同簽訂到到開工竣工期期間的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)中性7月15日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信信心三大措施施具體措施有三個(gè)方方面，一是加加強(qiáng)監(jiān)督管理理，確保完成成今年保障性性安居工程工工作任務(wù)。二二是繼續(xù)穩(wěn)定定房地產(chǎn)投資資。三是繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場監(jiān)測分分析，加強(qiáng)對對各地的分類類指導(dǎo)。中性7月15日保監(jiān)會保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投投資實(shí)施細(xì)則則將于今年“十一”前后出臺，按按照保監(jiān)會的的思路，試點(diǎn)點(diǎn)初期，保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能直直接參與房地地產(chǎn)開發(fā)，不不允許進(jìn)行房房地產(chǎn)炒作，只只能購買辦公公用房、投資資廉租房、養(yǎng)養(yǎng)老實(shí)體和商商業(yè)物業(yè)等利好7月21日國土部檢查違規(guī)違法用地地情況嚴(yán)重的的八個(gè)城市國家土地總督察對對違規(guī)違法用用地情況嚴(yán)重重的八個(gè)城市市進(jìn)行了登門門通報(bào)和集中中約談。中性偏空7月27日中國銀行業(yè)監(jiān)督協(xié)協(xié)會《固定資產(chǎn)貸款管管理暫行辦法法》從貸款業(yè)務(wù)流程規(guī)規(guī)范的角度提提出監(jiān)管要求求，是對現(xiàn)行行貸款類監(jiān)管管法規(guī)的系統(tǒng)統(tǒng)性完善，嚴(yán)嚴(yán)控貸款違規(guī)規(guī)流入房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域利空7月27日中國銀行業(yè)監(jiān)督協(xié)協(xié)會《流動資金貸款管管理暫行辦法法》針對流動資金貸款款進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)范和加強(qiáng)審審核力度，間間接收緊流動動性資金貸款款。利空時(shí)間地方政策政策條目政策內(nèi)容7月1日成都市房管局《成都市商品房銷銷售現(xiàn)場信息息披露管理辦辦法》要求7月15日起，房企公示預(yù)預(yù)售許可證和和可售房源信信息及相關(guān)資資質(zhì)等；商品品房銷售現(xiàn)場場應(yīng)設(shè)立信息息查詢處和特特別提示；違違法違規(guī)行為為記入企業(yè)信信用檔案，向向相關(guān)行政部部門和社會公公布。中性7月大連、杭州、福建建、南京、深深圳、廣州、上上海、青島、哈哈爾濱二套房貸政策首付比例不低于四四成，利率在在基準(zhǔn)利率基基礎(chǔ)上上調(diào)10％以利空7月17日上海住房保障和房房屋管理《上海市商品房銷銷售方案備案案管理暫行規(guī)規(guī)定》明確商品房預(yù)售和和現(xiàn)售，其銷銷售方案須經(jīng)經(jīng)備案；嚴(yán)格格執(zhí)行申請預(yù)預(yù)售面積不得得少于３萬平平方米的規(guī)定定。對涉嫌捂捂盤惜售行為為的，房管部部門將按規(guī)定定發(fā)出《行政政告知書》，責(zé)責(zé)令開發(fā)企業(yè)業(yè)限時(shí)辦理相相關(guān)銷售手續(xù)續(xù)。中性7月27日廣西自治區(qū)人民政政府辦公廳《關(guān)于大力促進(jìn)房房地產(chǎn)市場健健康發(fā)展的指指導(dǎo)意見》放寬了對首次購房房的界定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、降低或免免征營業(yè)稅、免免收印花稅等等舉措，以此此減輕購房者者的負(fù)擔(dān)。并并允許職工集集資建房利好7月29日南寧市政府《關(guān)于進(jìn)一步拉動動內(nèi)需促進(jìn)房房地產(chǎn)市場平平穩(wěn)較快發(fā)展展若干措施》的的補(bǔ)充通知對“購房可申請辦理不不超過2人的南寧市市城鎮(zhèn)常住戶戶口”、“二手房交易易能否享受入入戶優(yōu)惠政策策”、“城建配套費(fèi)費(fèi)減半收取的的具體操作方方法”等問題，作作出了詳細(xì)規(guī)規(guī)定。利好（2）“外緊內(nèi)松”成為近近期政策的主主要特征從政策執(zhí)行情況來來看，“二套房”貸款、監(jiān)管管土地開發(fā)等等政策的實(shí)施施呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的特征。政政府、輿論的的高調(diào)宣傳與與銀行繼續(xù)寬寬松放款以及及對土地違規(guī)規(guī)事件的寬容容形成鮮明對對比。從銀行行和各地土地地管理部門來來說，不具備備主動實(shí)施相相關(guān)政策的動動力和積極性性，因此，當(dāng)當(dāng)前的“外緊內(nèi)松”的政策環(huán)境境可能還將持持續(xù)一段時(shí)間間。對市場的的影響力也將將相應(yīng)的減弱弱。（3）房地產(chǎn)政策微調(diào)調(diào)不會改變市市場發(fā)展趨勢勢當(dāng)前對市場影響較較大的是收緊緊二套房貸款款政策。2007年市場火爆爆形勢陡然轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)冷，二套房房貸款政策是是一個(gè)重要的的原因。因此此今年銀監(jiān)會會再次收緊二二套房貸款政政策，令各方方人士擔(dān)心市市場將重新陷陷入低迷，對對此，我們認(rèn)認(rèn)為在目前的的市場環(huán)境下下，這一政策策的影響效力力較07年已不可同同日而語。07年政策出臺臺之前各地房房價(jià)都有較大大的漲幅，部部分重點(diǎn)城市市甚至在一年年時(shí)間內(nèi)房價(jià)價(jià)幾乎翻番，市市場上對房價(jià)價(jià)的接受能力力和看跌的預(yù)預(yù)期較為強(qiáng)烈烈，政策出臺臺之后進(jìn)一步步加強(qiáng)了這種種預(yù)期，導(dǎo)致致市場迅速陷陷入低迷。而今年市場環(huán)境已已經(jīng)發(fā)生了極極大的改變。與07年底相比，當(dāng)前的的經(jīng)濟(jì)形勢已已經(jīng)有了較明明顯的改善。07年底國際金金融危機(jī)剛剛剛爆發(fā)，其破破壞力上難以以預(yù)料，市場場信心極為低低迷。而當(dāng)前前我國宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)復(fù)復(fù)蘇，購房者者信心與07、08年已明顯改改觀。在經(jīng)歷了08年的的調(diào)整之后，今今年房價(jià)盡管管有一定幅度度的回升，但但從幅度來看看遠(yuǎn)未達(dá)到07年的水平；；同時(shí)當(dāng)前社社會上對房價(jià)價(jià)的主流預(yù)期期仍以看漲為為主，不會因因?yàn)檎叩母母淖兌Ｖ官徺彿啃袨椤．?dāng)前市場上盡管有有很多投資性性需求入市，但但短期炒作的的投機(jī)客比例例仍較低。購購房者投資房房產(chǎn)主要是對對通貨膨脹的的擔(dān)憂出于保保值增值的考考慮，其投資資行為是中長長期的。此外外，很多私營營業(yè)主由于行行業(yè)不景氣、企企業(yè)經(jīng)營環(huán)境境沒有改善等等原因，相當(dāng)當(dāng)比例的企業(yè)業(yè)主將資金購購買房產(chǎn)。這這些需求對政政策收緊的反反應(yīng)不會太明明顯。當(dāng)前市場需求旺盛盛，供應(yīng)不足足的現(xiàn)象較為為突出，二手手房貸款政策策的出臺對需需求會造成一一定的影響，但但不會扭轉(zhuǎn)當(dāng)當(dāng)前供不應(yīng)求求的矛盾。因此，我們認(rèn)為當(dāng)當(dāng)前政策盡管管有所微調(diào)，但但仍以寬松環(huán)環(huán)境為主，收收緊二套房貸貸款政策對市市場需求會造造成一定的負(fù)負(fù)面影響，但但難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)當(dāng)前市場供不不應(yīng)求的現(xiàn)狀狀，更不會改改變下半年市市場的發(fā)展趨趨勢。我們維維持先前對下下半年市場的的判斷：市場場成交量會出出現(xiàn)一定的下下滑，但仍將將維持在高位位。在政策寬寬松、供應(yīng)偏偏緊的背景下下，房價(jià)仍將將繼續(xù)保持上上漲勢頭。二、經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)走走勢存分歧，但但整體向好趨趨勢不會改變變在積極的財(cái)政政策策和寬松的貨貨幣政策的刺刺激下，中國國經(jīng)濟(jì)正發(fā)生生著積極的變變化，通過投投資拉動以及及房地產(chǎn)、汽汽車業(yè)的火爆爆銷售，經(jīng)濟(jì)濟(jì)急速下滑的的勢頭初步得得以遏制，多多項(xiàng)指標(biāo)顯示示整體經(jīng)濟(jì)明明顯企穩(wěn)。一一些領(lǐng)先指標(biāo)標(biāo)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，如如發(fā)電量連續(xù)續(xù)兩月實(shí)現(xiàn)正正增長，制造造業(yè)PMI指數(shù)穩(wěn)中有升升，都加強(qiáng)了中中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)復(fù)蘇的確定定性判斷。然而7月CPI和PPI仍仍舊保持雙負(fù)負(fù)，出口持續(xù)續(xù)低迷，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長方式格格局轉(zhuǎn)換尚未未完成，產(chǎn)能能過剩的問題題將繼續(xù)困擾擾我國，因此此，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇的基礎(chǔ)尚不不牢固。從中中長期來看，我我們認(rèn)為宏觀觀經(jīng)濟(jì)可能出出現(xiàn)反復(fù)，明明年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)波動的的可能性較大大。但就下半半年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢來看，我我們的預(yù)期較較為樂觀。1、多項(xiàng)指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇，基本本確認(rèn)經(jīng)濟(jì)增增長出現(xiàn)探底底回升走勢（1）工業(yè)增加值增幅幅持續(xù)上升顯顯示經(jīng)濟(jì)向好好7月，全國工業(yè)增加加值同比增長長10.8%，比上月加加快0.1個(gè)百分點(diǎn)，為為連續(xù)三個(gè)月月同比增速加加快；1-7月份，同比比增長7.5%，比上半年年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。受全球金融危機(jī)影影響，中國規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)增加值值增速，從2008年6月的16%開始逐月放放緩，到2008年11月增速低至5.4%，為2008年以來的最最低值。進(jìn)入2009年以后，在“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)計(jì)劃帶動下，工工業(yè)增加值開開始波動回升，5月至7月連續(xù)三個(gè)月加速增增長，顯示宏宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)穩(wěn)回升態(tài)勢。圖1-1工業(yè)增加加值同比增幅幅走勢圖月度工業(yè)增加值同比增增幅環(huán)比變動幅度211%/38.3%-2.7%47.3%-1%58.9%1.6%610.7%1.8%710.8%0.1%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)（2）“鐵公機(jī)”成為固定定資產(chǎn)增長主主力，拉動經(jīng)經(jīng)濟(jì)功不可沒沒為抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖沖擊，國家制制定了龐大的的固定資產(chǎn)投投資計(jì)劃，主主要投向了鐵鐵路、高速公公路、機(jī)場等等基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，俗稱“鐵公機(jī)”。據(jù)測算，上上半年GDP實(shí)現(xiàn)了7.1%的增長，“三駕馬車”中固定資產(chǎn)產(chǎn)投資貢獻(xiàn)了了6.2個(gè)百分點(diǎn)，消消費(fèi)拉動3.8個(gè)百分點(diǎn)，凈凈出口下拉GDP增長負(fù)2.9個(gè)百分點(diǎn)。固固定資產(chǎn)投資資的快速增長長成為上半年年宏觀經(jīng)濟(jì)觸觸底回升的絕絕對主力。自2008年11月月“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)計(jì)劃實(shí)施以來來，中國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投投資持續(xù)快速速增長，累計(jì)計(jì)增速從2009年1月至2月的26.5%持續(xù)上升至至前六個(gè)月的的33.6%。1-7月份，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投投資95392億元，增長32.9%，比上年同同期加快5.6個(gè)百分點(diǎn)，比比上半年回落落0.7個(gè)百分點(diǎn)。本本月固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增幅有有所下降超出出市場預(yù)期，主主要有兩個(gè)原原因：一是政政府投資的配配套資金到位位較慢；二是是商業(yè)銀行信信貸收緊。但但是固定資產(chǎn)產(chǎn)投資對于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的拉動作作用功不可沒沒，國家在基基礎(chǔ)設(shè)施上的的投資成為今今年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的主力力。圖1-2固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累計(jì)增增長情況走勢勢圖月度固定資產(chǎn)投資額（億元）同比增幅1-21027626.5%1-32356228.6%1-43708230.5%1-55352032.9%1-67809833.6%1-79539232.9%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局（3）主要領(lǐng)先指標(biāo)繼繼續(xù)向好發(fā)電量持續(xù)兩月正正增長7月全國發(fā)電量為33484.995億千瓦時(shí)，同同比增長4.21%，持續(xù)兩個(gè)個(gè)月正增長。7月上、中、下下旬發(fā)電量分分別同比增長長3.00%、7.91%和1.97%，對于下旬旬增速放緩，主主要是受到全全國大范圍降降雨導(dǎo)致的氣氣溫環(huán)比下降降影響，總體而而言經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇拉動用電需需求逐月回升升趨勢已定，氣氣溫則成近期期增速變動的的主要擾動因因素。圖1-3全國發(fā)電量量同比增幅走走勢圖月度發(fā)電量（千瓦時(shí)）同比增幅12433.5-12%22449.45.90%32867.29-0.71%42747.63-3.55%52897.19-3.54%63009.194.7%73484.954.21%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局制造業(yè)PMI持續(xù)續(xù)攀升7月份制造業(yè)采購經(jīng)經(jīng)理指數(shù)（PMI）為53.3%，比6月份微升0.1個(gè)百分點(diǎn)，連連續(xù)第五個(gè)月月超過50%這一“牛熊分界線”，表明了制造造業(yè)總體上已已經(jīng)步入企穩(wěn)穩(wěn)回升態(tài)勢。作作為中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要先行行指標(biāo)之一，PMI穩(wěn)中有升的的走勢，也預(yù)預(yù)示著中國制制造業(yè)將繼續(xù)續(xù)有所好轉(zhuǎn)，以以及加強(qiáng)了中中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)復(fù)蘇的確定定性判斷。數(shù)據(jù)顯示，7月份份的PMI指數(shù)各分項(xiàng)項(xiàng)指數(shù)中，除除進(jìn)口指數(shù)略略有下降以及及新訂單指數(shù)數(shù)持平外，其其余各主要分分項(xiàng)指數(shù)均出出現(xiàn)了回升。其其中，7月份新出口口訂單指數(shù)為為52.1%，較上月回回升0.7個(gè)百分點(diǎn)；7月份生產(chǎn)指指數(shù)57.3%，較上月回回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。圖1-4PMII指數(shù)走勢圖圖月度PMI（%）環(huán)比變動幅度145.34.1%2493.7%352.43.4%453.51.1%553.1-0.2%653.20.1%753.30.1%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)的領(lǐng)先指標(biāo)———房地產(chǎn)與汽汽車銷售繼續(xù)續(xù)回暖受國家經(jīng)濟(jì)回暖、政政策效應(yīng)和市市場剛性需求求的拉動，全全國商品房銷銷售面積1-7月同比增長37.1%。主要城市市的房地產(chǎn)庫庫存情況大大大改善，由去去年下半年的的需要27個(gè)月消化縮縮短為目前的的9個(gè)月。7月，汽車產(chǎn)產(chǎn)銷一改往年年淡季的走勢勢，走出一輪輪強(qiáng)勁的淡季季不淡的行情情。7月汽車銷售108.556萬輛，連續(xù)續(xù)第5個(gè)月保持在在百萬輛以上上的水平，同同比更是增長長了63.577%。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處于復(fù)復(fù)蘇的進(jìn)程中中，盡管這主主要是由政府府投資推動的的，存在對就就業(yè)、居民收收入增長拉動動效率低的弊弊端，但通過過基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)以及對國國有企業(yè)的資資金扶持，短短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)濟(jì)企穩(wěn)回升起起到了實(shí)實(shí)在在在的作用，鋼鋼鐵、水泥等等相關(guān)行業(yè)景景氣度開始回回升，庫存去去化良好，并并已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)價(jià)格回升的走走勢。同時(shí)，房房地產(chǎn)、汽車車等行業(yè)銷售售火爆，投資資反彈，對經(jīng)經(jīng)濟(jì)回升也都都起到了明顯顯的促進(jìn)作用用，因此，當(dāng)當(dāng)前我國宏觀觀經(jīng)濟(jì)正在復(fù)復(fù)蘇回暖的事事實(shí)是可以確確定的。2、復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固固，未來依然然面臨著“V”型和“W”型走勢的選選擇。盡管當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)了良好好的回升勢頭頭，但從中長長期發(fā)展考慮慮，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚尚不穩(wěn)固，經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢之下下仍存在幾大大隱憂，從而而影響了未來來一段時(shí)間我我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇、發(fā)展的可可持續(xù)性，宏宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)“W”型波動走勢勢的可能性依依然存在。（1）外部需求低迷，貿(mào)貿(mào)易保護(hù)主義義抬頭將阻礙礙我國出口的的恢復(fù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，77月份當(dāng)月我我國外貿(mào)進(jìn)出出口總值2002..1億美元，同同比下降19.4%，環(huán)比增長9.6%；其中出口口值今年以來來首次突破千千億美元，為為1054..2億美元，同同比下降23%，環(huán)比增長10.4%。盡管我國國出口環(huán)比已已經(jīng)出現(xiàn)回升升，但由于國國外主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢慢，需求萎縮縮較為明顯，導(dǎo)導(dǎo)致我國出口口增長不容樂樂觀。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之之下貿(mào)易保護(hù)護(hù)主義重新抬抬頭的趨勢也也給我國出口口形勢蒙上了了一層陰影。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年年前4個(gè)月共有13個(gè)國家和地地區(qū)針對中國國發(fā)起調(diào)查38起，同比上上升26.7%。中國作為為世界第三大大貿(mào)易實(shí)體和和第二大出口口國，成為國國際貿(mào)易摩擦擦的主要對象象。單單6月份，美國國商務(wù)部便對對中國的4件產(chǎn)品啟動動反傾銷、反反補(bǔ)貼調(diào)查措措施，以保護(hù)護(hù)本國業(yè)者利利益。7月份，歐盟盟外長會議決決定對產(chǎn)自中中國的鋼線材材征收高達(dá)24%的反傾銷稅稅，期限為5年。該措施施可能從2009年8月1日開始實(shí)施施。這種典型型的貿(mào)易保護(hù)護(hù)主義手段，將將打擊中國脆脆弱的鋼材出出口市場。預(yù)預(yù)計(jì)2009年我國鋼鐵鐵產(chǎn)業(yè)出口形形勢會進(jìn)一步步惡化。圖1-5我國出口總總額同比增長長走勢圖月度出口額（億美元）同比增幅1904.53-17.5%2649-25.7%3902.9-17.1%4919.4-22.6%5887.58-26.4%6954.1-21.4%71054.2-23%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局（2）CPI、PPI依依舊保持雙負(fù)負(fù)，未來仍面面臨下行壓力力7月份，居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)(CPII)同比下降1.8%，比上月降降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。工工業(yè)品出廠價(jià)價(jià)格指數(shù)(PPII)同比下降8.2%，降幅比上上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。由由于糧食、房房產(chǎn)等行業(yè)的的增長，本該該拉動價(jià)格有有大幅度變動動，但是就目目前的數(shù)據(jù)來來看，只是微微弱的改變，這其中有兩個(gè)原因：一是經(jīng)濟(jì)形勢仍然在復(fù)蘇的過程中，生產(chǎn)資料出廠價(jià)例如受利潤水平下降和產(chǎn)能過剩調(diào)整的影響，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)受可平均支配收入增長緩慢的影響，都還存在一定的下降的壓力。二是受翹尾因素的影響。去年7月份是國際油價(jià)和其他大宗產(chǎn)品價(jià)格大起大落的分水嶺，造成同比計(jì)算的價(jià)格翹尾反差比較大，同比計(jì)算上拉低價(jià)格指數(shù)。如果新漲價(jià)因素不足以抵消掉翹尾因素的下降部分，那么預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月CPI、PPI將繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長的趨勢。圖1-6PPPI\CPII指數(shù)走勢圖圖月度CPIPPI11-32-1.6-4.53-1.2-64-1.5-6.65-1.4-7.26-1.7-7.87-1.8-8.2資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)（3）信貸對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支支持有限，卻卻引發(fā)強(qiáng)烈的的通貨膨脹預(yù)預(yù)期7月新增人民幣貸款款3559億元，為2008年11月以來新增增貸款最少的的一個(gè)月，比比6月少11745億元，環(huán)比比下降76.7%。信貸的大幅回落，一一方面是由于于上半年貸款款高速增長積積聚了風(fēng)險(xiǎn)隱患，銀銀行的不審慎慎行為和沖動動放貸、粗放放經(jīng)營的傾向向有所抬頭，監(jiān)管部門因此此加強(qiáng)了對金金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)提示，要要求促進(jìn)貸款款均衡投放，控控制信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；另一方面面是由于貸款款投放的季節(jié)性波動，以及各各商業(yè)銀行自身身也加大了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的力力度，努力防防范信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。盡管如此此，今年前7個(gè)月新增人民民幣貸款高達(dá)7.73萬億元，同同比多增4.89萬億元，貨貨幣供應(yīng)仍處處高位。上半年銀行新增貸貸款可能出現(xiàn)現(xiàn)行業(yè)集中、客客戶集中和期期限中長期化化的趨勢。上上半年7萬多億的新新增貸款多投投向鐵路、公公路、機(jī)場等等基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和大型國國有企業(yè)。國國有投資存在在著效率較低低的弊端；大大型國有企業(yè)業(yè)往往不缺資資金，大量資資金涌入這些些領(lǐng)域和企業(yè)業(yè)，一方面對對經(jīng)濟(jì)的拉動動作用較弱，另另一方面導(dǎo)致致部分資金進(jìn)進(jìn)入到房地產(chǎn)產(chǎn)和股票市場場，推動資本本市場價(jià)格快快速攀升。而而民營企業(yè)盡盡管在吸納就就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長方面面具有更高效效率，但在當(dāng)當(dāng)前最迫切需需要資金的情情況下得到的的支持力度卻卻很小，導(dǎo)致致民間投資遲遲遲不能跟進(jìn)進(jìn)，拖累了實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增增長，就業(yè)形形勢也難以改改觀。天量信貸資金投向向市場，引發(fā)發(fā)了社會上對對通貨膨脹的的擔(dān)憂。近幾幾個(gè)月來，各各方對通貨膨膨脹的預(yù)期愈愈發(fā)強(qiáng)烈。據(jù)據(jù)調(diào)查顯示，有43.3%的消費(fèi)者表示未來1-2年內(nèi)，物價(jià)上漲的幅度會超過收入上漲的幅度。此外，近期作為通貨膨脹風(fēng)向標(biāo)的國債利率有所上升，這是通貨膨脹將在未來幾個(gè)月內(nèi)再度浮現(xiàn)的信號。有數(shù)據(jù)顯示，流動性最強(qiáng)的5年期國債收益率為2.51%，較同期浮息國債收益率高41個(gè)基點(diǎn)，后者的收益率為2.10%。這與年初時(shí)的情況恰好相反，當(dāng)時(shí)浮動利率債券的收益率比固定利率債券的收益率高16個(gè)基點(diǎn)。此外，天量信貸資資金投放出去去，如果宏觀觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波波動，銀行系系統(tǒng)可能將面面臨壞賬危機(jī)機(jī)，從而加大大了宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)波動的幅度度。日前，穆穆迪和標(biāo)普同同時(shí)預(yù)警，中中國新增貸款款的質(zhì)量堪憂憂，若經(jīng)濟(jì)不不能很快復(fù)蘇蘇，將可能造造成大量不良良貸款。圖1-7全國新增貸貸款總額走勢勢圖月度新增信貸總額（億億元）同比增幅116200102.5%210700328%318900600%4591823.29%56645121.5%615304393.68%73559-13.2%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局（4）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整未見見成效，產(chǎn)能能過剩問題可可能將更為突突出全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整應(yīng)該是是一次較好的的契機(jī)，藉此此淘汰一批落落后產(chǎn)能，降降低對外貿(mào)出出口的依存度度。但當(dāng)前救救市政策的結(jié)結(jié)果是，為了了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增增長，天量信信貸資金投向向大型國有企企業(yè)，產(chǎn)能過過剩問題更為為嚴(yán)重。其中中，鋼鐵、造造船、水泥行行業(yè)的產(chǎn)能過過剩形勢最為為嚴(yán)峻。中國國粗鋼日均產(chǎn)產(chǎn)量由去年10月份的116萬噸回升到6月份的165萬噸，6月份全月粗粗鋼產(chǎn)量4942萬噸，照此此測算，今年年數(shù)據(jù)將遠(yuǎn)超超去年5億噸產(chǎn)量，這這離全年消費(fèi)費(fèi)量4.3億噸、產(chǎn)量4.6億噸的預(yù)期期相去甚遠(yuǎn)。造造船工業(yè)能力力過剩約1600萬載重噸，約約占總能力的的四分之一，前5個(gè)月船舶工業(yè)固定資產(chǎn)投資仍然增長55.5%。上半年全國水泥產(chǎn)量同比增長14.9%，投資同比增長78.6%，目前在建水泥生產(chǎn)線超過200多條，新增產(chǎn)能超過2億噸。在出口增長乏力的情況下，預(yù)計(jì)未來幾年產(chǎn)能過剩的問題將持續(xù)困擾我國。（5）經(jīng)濟(jì)增長單純依靠靠政府投資，民民間投資遲遲遲未能啟動將將阻礙經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇進(jìn)程在經(jīng)濟(jì)增長的三駕駕馬車中，上上半年投資一一枝獨(dú)秀，消消費(fèi)增長緩慢慢，出口大幅幅下滑。即使使是投資方面面也存在著政政府主導(dǎo)投資資比重過高，民民間投資遲遲遲未能啟動的的矛盾。當(dāng)前前投資主要依依賴政府、大大型國有企業(yè)業(yè)投資，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投資、壟壟斷性行業(yè)內(nèi)內(nèi)重復(fù)建設(shè)拉拉動經(jīng)濟(jì)增長長效率低下，且且容易造成產(chǎn)產(chǎn)能過剩的問問題，給未來來經(jīng)濟(jì)增長留留下隱患。同同時(shí)，政府投投資限于財(cái)政政壓力難以長長期持續(xù)當(dāng)前前的水平，其其拉動的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長不具備備持續(xù)性。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)真真正可持續(xù)的的復(fù)蘇增長需需要民間投資資的啟動，但但由于種種原原因，民間資資本目前的投投資意愿較低低：經(jīng)濟(jì)形勢勢仍不明確，民民營企業(yè)投資資信心不足；；傳統(tǒng)行業(yè)投投資回報(bào)率較較低，投資意意愿不強(qiáng)；壟壟斷性行業(yè)民民間資本難以以涉足；融資資困難是民間間投資難以啟啟動的重要原原因。3、對下半年經(jīng)濟(jì)走走勢保持樂觀觀預(yù)期，將承承接上半年復(fù)復(fù)蘇勢頭繼續(xù)續(xù)增長從中長期來看，我我們認(rèn)為宏觀觀經(jīng)濟(jì)可能出出現(xiàn)反復(fù)，明明年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)波動的的可能性較大大。但就下半半年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢來看，我我們的預(yù)期較較為樂觀。這這主要是基于于兩方面的理理由的判斷：：下半年雙寬松的政政策基調(diào)不會會改變中央同樣認(rèn)為當(dāng)前前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基基礎(chǔ)上不穩(wěn)固固，因此，近近期多次強(qiáng)調(diào)調(diào)下半年寬松松的財(cái)政、貨貨幣政策不會會改變，將保保持政策的穩(wěn)穩(wěn)定性和持續(xù)續(xù)性。這對宏宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)增長將起到到重大的推動動作用。政府投資將繼續(xù)保保持較高速度度增長，房地地產(chǎn)等民間投投資將逐步釋釋放其次，下半年政府府主導(dǎo)的投資資將繼續(xù)進(jìn)行行，規(guī)模不會會明顯縮減，同同樣將推動經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長。同同時(shí)，隨著房房地產(chǎn)等行業(yè)業(yè)的回暖，以以房地產(chǎn)業(yè)為為首的民間投投資將逐步釋釋放，對經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長也將起起到一定的促促進(jìn)作用。基于以上兩點(diǎn)，我我們認(rèn)為下半半年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本面將保保持良好的態(tài)態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)能能夠保持穩(wěn)步步增長，增幅幅較上半年也也會有所提升升。全年完成成8%的增長目標(biāo)標(biāo)應(yīng)無懸念。三、投資——市場場回暖加速房房地產(chǎn)投資，建建設(shè)指標(biāo)逐步步改善從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)數(shù)據(jù)來看，房房地產(chǎn)景氣指指數(shù)已連續(xù)4個(gè)月回升，房房地產(chǎn)投資指指標(biāo)和建設(shè)指指標(biāo)均出現(xiàn)明明顯的好轉(zhuǎn)跡跡象，市場全全面回暖態(tài)勢勢基本已定。1、國房景氣指數(shù)逐逐月提高7月份，全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景氣指指數(shù)（簡稱“國房景氣指指數(shù)”）為98.01，比6月份提高1..46點(diǎn)。隨著政府府一系列房地地產(chǎn)救市政策策的出臺，房房地產(chǎn)市場快快速回暖，全全國各城市房房地產(chǎn)市場成成交量同比大大幅增長。圖1-8全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景氣指指數(shù)趨勢圖月度國房景氣指數(shù)環(huán)比變動幅度294.86/394.74-0.12494.760.02595.941.18696.550.61798.011.46資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)2、房地產(chǎn)投資指標(biāo)標(biāo)繼續(xù)回升（1）市場回暖加速房房地產(chǎn)開發(fā)投投資1-7月，全國完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資177720億元元，同比增長長11.6%，增幅比1-6月提高1.77個(gè)百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅完成投資資124277億元，同比比增長8.22%，比1-6月提高0.99個(gè)百分點(diǎn)，占占房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的比重重為70.1%。自3月份以來，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資實(shí)現(xiàn)連續(xù)續(xù)5個(gè)月增長。近近期房地產(chǎn)銷銷售的火爆，也也令房地產(chǎn)商商加快投資開開發(fā)步伐。圖1-9全國房地地產(chǎn)開發(fā)及住住宅開發(fā)投資資同比增幅走走勢圖月度房地產(chǎn)開發(fā)投資額額（億元）同比增幅1-223981.0%1-348804.1%1-472904.9%1-5101656.8%1-6145059.9%1-71772011.6%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)（2）資金充裕企業(yè)開開始大力購置置土地1-7月，全國房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)完成土地地購置面積116309萬萬平方米，同同比下降255.8%，降幅較上上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。完完成土地開發(fā)發(fā)面積127789萬平方方米，同比下下降13.44%，降幅較上上月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。由由于近幾個(gè)月月，土地市場場成交旺盛，各各城市“地王”不斷涌現(xiàn)，底底價(jià)成交的主主力地位已經(jīng)經(jīng)動搖，表明明目前市場中中現(xiàn)金充裕的的開發(fā)商正在在不斷加大購購置土地的力力度。圖1-10全國土土地購置面積積及開發(fā)面積積同比增幅走走勢圖月度土地購置面積（萬m2）同比增幅1-22288-30.00%1-34742-40.10%1-47266-28.60%1-59875-28.60%1-613644-26.50%1-716309-25.8%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)3、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)標(biāo)逐步改善（1）新政出臺緩解供供求壓力，新新開工面積降降幅繼續(xù)收窄窄2009年1-77月，房屋新開開工面積5..50億平方方米，同比下下降9.1%，降幅比1-6月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。由由于近期樓市市活躍以及開開發(fā)商“捂盤惜售”行為的出現(xiàn)現(xiàn)，導(dǎo)致市場場供求壓力不不斷加大，上上海、北京等等地方政府出出臺政策嚴(yán)防防人為供不應(yīng)應(yīng)求現(xiàn)象出現(xiàn)現(xiàn)。本月新開開工面積降幅幅繼續(xù)收窄，說說明供應(yīng)緊缺缺的態(tài)勢正得得到緩解，各各地加緊了住住宅供應(yīng)力度度。圖1-SEQ圖1-\*ARABIC1全國商品品房及住宅累累計(jì)新開工、施施工面積同比比增幅走勢圖圖月度房屋新開工面積（億m2）同比增幅1-21.08-14.80%1-32.01-16.20%1-42.78-15.60%1-53.57-16.20%1-64.79-10.40%1-75.5-9.10%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)（2）施工面積同比增增幅小幅回落落1-7月，全國房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)房屋施工工面積25..07億平方方米，同比增增長12.7%，增幅比1-6月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。雖雖然本月施工工面積增幅有有小幅回落，但但整體來看依依然在逐步改改善中。（3）竣工面積增幅大大幅回升2009年1-77月，房屋竣工工面積2.554億平方米米，同比增長長24.7%，增幅比1-6月提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。其其中，住宅竣竣工面積2..09億平方方米，增長226.6%，比1-6月提高3.7個(gè)百分點(diǎn)?？⒖⒐っ娣e在兩兩個(gè)月波動下下行后開始反反彈。圖1-SEQ圖1-\*ARABIC2全國商品品房竣工面積積同比增幅走走勢圖月度住宅竣工面積（億m2）同比增幅1-20.4528.50%1-30.8126.90%1-41.0928.50%1-51.3323.60%1-61.722.90%1-72.0926.60%資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局；CRIC中國房地產(chǎn)產(chǎn)決策咨詢系系統(tǒng)四、市場數(shù)據(jù)說明一線城市界定為上海、北京、深圳和廣州。報(bào)告中涉及到的交易數(shù)據(jù)均為各地交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，除杭州、常州、濟(jì)南、青島、長春、廣州、南寧、鄭州、成都、重慶、西安等城市為市區(qū)成交數(shù)據(jù)外，其他城市均為全市數(shù)據(jù)。此外，重慶為商品房數(shù)據(jù)?！珖鴩袌霰憩F(xiàn)分分化顯著，房房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)數(shù)據(jù)說明一線城市界定為上海、北京、深圳和廣州。報(bào)告中涉及到的交易數(shù)據(jù)均為各地交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，除杭州、常州、濟(jì)南、青島、長春、廣州、南寧、鄭州、成都、重慶、西安等城市為市區(qū)成交數(shù)據(jù)外，其他城市均為全市數(shù)據(jù)。此外，重慶為商品房數(shù)據(jù)。本月全國主要城市市房地產(chǎn)市場場成交出現(xiàn)較較為明顯的差差異，華南、華華東的部分率率先回暖城市市本月成交出出現(xiàn)不同程度度的下滑，華華北地區(qū)成交交持續(xù)平穩(wěn)，而而中西部城市市成交持續(xù)走走好。從全國國各城市的房房價(jià)來看，本本月掀起了新新一輪的漲價(jià)價(jià)潮，尤其是是中高檔項(xiàng)目目漲價(jià)幅度較較大。1、整體表現(xiàn)：成交交走勢分化，房房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)，捂盤惜售售風(fēng)行（1）華南、華東成交交回調(diào)，中西西部持續(xù)走好好從7月份全國各城市的的成交情況來來看，經(jīng)過了了多月的市場場回暖，各地地市場出現(xiàn)了了一些不同的的表現(xiàn)，從環(huán)環(huán)比來看，華華南、華東等等率先回暖的的城市，成交交出現(xiàn)了不同同程度的下滑滑，這也是市市場暴漲后，進(jìn)進(jìn)入淡季的一一個(gè)正常成交交回落；而中中西部地區(qū)則則仍保持了較較為強(qiáng)勁的成成交勢頭，武武漢、成都等等城市成交再再次沖高，一一方面是因?yàn)闉橹形鞑砍鞘惺谢嘏碛谄淦渌鞘校惺袌鋈蕴幱谏仙仙A段