場(chǎng)址方案比選

3.3場(chǎng)址方案比選3.3.1場(chǎng)址方案綜述安慶市體育中心選址曾有5種方案。在市領(lǐng)導(dǎo)牽頭下，會(huì)同規(guī)劃局、體育局等部門領(lǐng)導(dǎo)剔除了其中第2和第4種方案。因此，目前供比較分析的選址方案共有第1、3、5三個(gè)方案。現(xiàn)將3個(gè)方案基本情況綜述如下。方案1：選址位于迎江區(qū)秦潭村秦潭湖西側(cè)，菱湖北路北側(cè)，元山東路南側(cè)，對(duì)面為已投入使用的安慶市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南鄰碧桂園住宅區(qū)，西鄰潛江路及路西側(cè)的安慶外國(guó)語學(xué)校。該區(qū)域可供項(xiàng)目用地面積510畝，周邊配套可開發(fā)面積285畝，為安慶市2008~2020年城市規(guī)劃中體育中心選址地。方案3:選址位于迎江區(qū)元山路北側(cè)，臨路縱深150m，道路對(duì)面為規(guī)劃中且即將開工建設(shè)的市政務(wù)中心區(qū)；迎賓大道延長(zhǎng)線南側(cè)，潛江路西側(cè)；場(chǎng)址西側(cè)有一條規(guī)劃城市次主干道。該區(qū)域可凈用地面積575.8畝，周邊配套可開發(fā)面積2007畝，位于城市總體規(guī)劃中城市辦公及商務(wù)中心圈內(nèi)。方案5:選址位于宜秀區(qū)白澤湖鄉(xiāng)，高壓線走廊以北，東臨S228省道，南鄰白澤湖鄉(xiāng)政府及永安小學(xué)。該區(qū)域現(xiàn)狀為村莊和林地，用地面積與周邊配套可開發(fā)面積尚未納入城市規(guī)劃。為安慶市2009~2030年城市規(guī)劃中的體育用地。3.3.2宏觀指標(biāo)分析（1）與城市總體發(fā)展規(guī)劃的符合性方案1:該區(qū)域位于城市發(fā)展中心向東部轉(zhuǎn)移的發(fā)展方向上，位于規(guī)劃中城市公共服務(wù)中心輻射邊緣，以及規(guī)劃中的東部新城商務(wù)中心邊緣地帶。方案3:該區(qū)域位于城市發(fā)展中心向東部轉(zhuǎn)移的發(fā)展中心，位于規(guī)劃中城市公共服務(wù)、行政辦公中心及東部新城商務(wù)中心邊緣地帶，具有較好的發(fā)展前景和潛力。方案5:該區(qū)域位于城市北部邊緣，緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，基本上處于城市發(fā)展方向上，但剛剛納入城市總體發(fā)展規(guī)劃，基礎(chǔ)差，發(fā)展期較長(zhǎng)。對(duì)比分析：方案1位于城市向東部發(fā)展方向，與城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)吻合；方案3位于城市向東北部發(fā)展的中心，是文化娛樂、商業(yè)商務(wù)中心，與城市總體比較吻合；方案5位于城市向北部區(qū)域發(fā)展的邊緣，遠(yuǎn)離城市中心，吻合度較低。（2）拉動(dòng)城市及區(qū)域發(fā)展的最大化方案1：該區(qū)域基本上定位于文化教育中心，主要配套各類學(xué)校。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)該區(qū)域發(fā)展的拉動(dòng)作用較小。方案3:該區(qū)域基本上定位于公共服務(wù)及行政辦公中心，本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改善該區(qū)域投資環(huán)境和該區(qū)域發(fā)展的拉動(dòng)作用很大。方案5:該區(qū)域基本上定位于城市區(qū)級(jí)行政區(qū)和次服務(wù)中心，本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改善該區(qū)域投資環(huán)境和該區(qū)域發(fā)展的拉動(dòng)作用很大。對(duì)比分析：方案1對(duì)改善投資環(huán)境、拉動(dòng)周邊發(fā)展不明顯；方案3對(duì)改善投資環(huán)境、拉動(dòng)周邊發(fā)展作用顯著;方案5對(duì)改善投資環(huán)境、拉動(dòng)周邊發(fā)展的作用很大。對(duì)周邊土地使用價(jià)值的提升度方案1：該區(qū)域土地指標(biāo)已經(jīng)基本使用完，體育中心建設(shè)對(duì)提升周邊土地價(jià)值的意義已經(jīng)不存在。方案3:該區(qū)域周邊居住用地基本上尚未開發(fā)，體育中心建設(shè)對(duì)周邊土地使用價(jià)值的提升有很大的作用，使土地升值空間增大。方案5:該區(qū)域周邊居住用地基本上未開發(fā)，體育中心建設(shè)對(duì)周邊土地使用價(jià)值的提升有很大的作用，使土地升值空間增大，但該區(qū)域規(guī)劃范圍小，開發(fā)與發(fā)展周期將會(huì)較長(zhǎng)。對(duì)比分析：從項(xiàng)目建設(shè)對(duì)提升周邊土地使用價(jià)值的程度上來說，方案1作用很小，方案3作用很大，方案5作用很大，但該區(qū)域規(guī)劃范圍小，開發(fā)與發(fā)展周期將會(huì)較長(zhǎng)。與體育中心功能定位的吻合度方案1：交通不夠便利，不利于體育中心的競(jìng)賽、活動(dòng)等功能的充分利用；遠(yuǎn)離城市中心，全民健身輻射范圍有限，不能充分發(fā)揮其功能。方案3:該地塊位于行政辦公中心，周邊聚集眾多機(jī)關(guān)事業(yè)單位、商貿(mào)企業(yè)單位，吸引眾多市民居住，各交通要點(diǎn)距離近，能夠充分發(fā)揮體育中心的競(jìng)賽功能、文化活動(dòng)功能、全民健身功能及配套服務(wù)功能。此外，該區(qū)域比較便于打造體育商務(wù)區(qū)及全民健身中心。方案5:該地塊偏離老城區(qū)及新城中心，遠(yuǎn)離城市行政機(jī)關(guān)與企事業(yè)單位，商貿(mào)不發(fā)達(dá)，交通不夠便利，地塊周邊人口密度較小，居住人群消費(fèi)水平和消費(fèi)能力低，不利于充分發(fā)揮體育中心的競(jìng)賽、文化活動(dòng)、全民健身、配套服務(wù)等功能。對(duì)比分析：方案1基本上滿足體育中心各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)，方案3非常不利于體育中心各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)方案5不利于體育中心各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)。（5）對(duì)體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理的影響方案1：該區(qū)域?yàn)槲幕逃行?，周邊主要為學(xué)校、還建房，常住人口少，低收入人群多，體育消費(fèi)意識(shí)薄弱、消費(fèi)能力差。交通不夠便利，不利于吸引城市居民前來觀看比賽、參加活動(dòng)、健身鍛煉等。此外，碧桂園小區(qū)中規(guī)劃配置大片體育設(shè)施，與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。地塊周邊商業(yè)、辦公、生活等配套不足，遠(yuǎn)離城市中心，不能形成商務(wù)中心，難以聚集人氣，促進(jìn)開發(fā)。總體條件不利于體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理。方案2：該區(qū)域?yàn)樾姓k公、公共服務(wù)及商務(wù)中心，人氣旺，其全民健身、休閑娛樂、商業(yè)商務(wù)出租及配套服務(wù)設(shè)施將會(huì)得到充分開發(fā)利用，有利于體育中心在保證公益性的情況下達(dá)到以商養(yǎng)體。此外，該地塊還有利于無形資產(chǎn)的開發(fā)利用?？傮w條件有利于體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理。方案5:該區(qū)域剛剛納入城市總體規(guī)劃范圍，周邊人口稀少，配套不完善，人氣不旺，交通不便，不利于全民健身及其他對(duì)外開放運(yùn)營(yíng)，將加重運(yùn)營(yíng)負(fù)成本，運(yùn)營(yíng)收益差?？傮w條件不利于體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)比分析：方案1和方案5總體條件不利于體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理。方案3總體條件非常有利于體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理。3.3.2微觀指標(biāo)分析（1） 周邊人口方案1：現(xiàn)有少理村民居住，周邊兩所院校學(xué)生及教職工8000人左右，碧桂園小區(qū)及還建房入住人口約4000人左右。規(guī)劃中碧桂園及還建點(diǎn)入住人口約1.2萬人，周邊2km半徑范圍內(nèi)無其他居民區(qū)，僅布置部分公共服務(wù)設(shè)施，常住人口數(shù)量有限。方案3：現(xiàn)狀2km范圍內(nèi)基本無開發(fā)社區(qū)，僅有少量未拆遷村民居住。規(guī)劃周邊為大片居住用地、行政辦公及商業(yè)用地，將成為居住人口和流動(dòng)人口聚集區(qū)。規(guī)劃2020年市區(qū)人口擴(kuò)至140萬，將主要往城市東、北部新城區(qū)發(fā)展。方案5:現(xiàn)狀為未開發(fā)村莊，散落部分居民。規(guī)劃地塊周邊為醫(yī)院、區(qū)域辦公及少量居民區(qū)，短時(shí)間很難聚集較多人口。對(duì)比分析：從人口發(fā)展方面看，方案1和方案5聚集度較少，方案3人口聚集度較大。（2） 交通條件方案1：距市區(qū)約10km，距機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站、高速公路偏遠(yuǎn)。菱湖北路、天柱山大道及潛江路已投入使用，公共交通有2條公交線路到達(dá)。地塊西側(cè)有一條規(guī)劃中的城市次主干道。交通方便。方案3:現(xiàn)狀西元山路接天柱山大道、獨(dú)秀大道、皖江大道等，無公交線路。規(guī)劃中多條主干道、次主干道正在修建，擬開通多條公交線路，距火車站6km，距長(zhǎng)途汽車站4km。交通比較方便。方案5:現(xiàn)狀僅S228省道通過，接連通往市區(qū)，有公交車，距市區(qū)5km左右，距市中心15km左右。規(guī)劃中主干道正在修建，距新政務(wù)中心直線距離約3.5km，交通不太方便。對(duì)比分析：從交通條件來看，方案交通方便，方案3交通比較方便，方案5交通不方便。（3） 周邊配套方案1：現(xiàn)狀場(chǎng)址南側(cè)為6.7萬平方米的碧桂園鳳凰五星酒店，周邊有2所學(xué)校，暫無其他配套。場(chǎng)址位于規(guī)劃中的公共服務(wù)中心圈夕卜，東北側(cè)規(guī)劃部分公共服務(wù)設(shè)施配套用地;另配套中小學(xué)及幼兒園；碧桂園商業(yè)廣場(chǎng)在建。方案3:現(xiàn)狀除東南鄰近外國(guó)語學(xué)校外，暫無其他配套。場(chǎng)址位于規(guī)劃的公共服務(wù)中心圈外，西側(cè)配套醫(yī)院、學(xué)校等。方案5:場(chǎng)址現(xiàn)狀鄰近白澤湖鄉(xiāng)政府、永安中學(xué)。位于規(guī)劃中的次公共服務(wù)中心，配套醫(yī)院、學(xué)校等。對(duì)比分析:三個(gè)方案規(guī)劃的周邊配套設(shè)施均與體育中心功能定位不發(fā)生沖突。也就是三個(gè)方案周邊配套條件較好。（4） 用地條件方案1：地塊整齊，面積為510畝，現(xiàn)狀為水塘（面積約1萬平方米）和部分民房。方案3:地塊整齊，凈用地面積575.8畝，現(xiàn)狀為農(nóng)田及50戶左右居民房，民房需要拆遷安置。方案5:地塊整齊，現(xiàn)狀為農(nóng)田、林地及少量居民房，可用面積未知。對(duì)比分析：從用地條件來看，方案1基本滿足，偏??；方案3滿足；方案5未納入規(guī)劃。（5）其他條件三個(gè)方案現(xiàn)狀地塊無文物古跡等保護(hù)建筑，不與其他公共建筑或場(chǎng)所造成干擾。但是，方案5鄰近高壓線走廊。3.3.4場(chǎng)址方案指標(biāo)分析比較場(chǎng)址方案宏觀指標(biāo)和微觀指標(biāo)以好（大、高）、較好（較大、較高）、較差（較小、較低、差（小、低）和不確定判定各因素。詳見下表。場(chǎng)址方案指標(biāo)分析表序號(hào)項(xiàng) 目場(chǎng)址方案方案1方案3方案5—宏觀指標(biāo)1與城市總體發(fā)展規(guī)劃的符合性好較好較差2拉動(dòng)城市及區(qū)域發(fā)展的最大化較小大大3對(duì)周邊土地使用價(jià)值的提升度小大較大4與體育中心功能定位的吻合度較低高低5對(duì)體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理的影響不利（差）非常有利（好）不利（差）二微觀指標(biāo)

6周邊人口較少多較少7交通條件好較好差8周邊配套較好較好較好9用地條件較好好較好10其他好好較差3.3.5場(chǎng)址初選方案（1）比選方法由于三個(gè)場(chǎng)址方案分析指標(biāo)因素多，故采用分級(jí)評(píng)分法，各因素分級(jí)按〃好（大、多、高）為（1）級(jí)，〃較好（較大、較多、較高）為（2）級(jí)，〃較差（較小、較少、較低）’為（3）級(jí)，差（小、少、低）為（4）級(jí)。制定分級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行分級(jí)評(píng)分，詳見下表。場(chǎng)址分級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)項(xiàng) 目分級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（1）級(jí)（2）級(jí)（3）級(jí)（4）級(jí)1與城市總體發(fā)展規(guī)劃的符合性907560452拉動(dòng)城市及區(qū)域發(fā)展的最大化907560453對(duì)周邊土地使用價(jià)值的提升度907560454與體育中心功能定位的吻合度907560455對(duì)體育中心后期運(yùn)營(yíng)管理的影響907560456周邊人口807060507交通條件756555458周邊配套70605040

9用地條件6555453510其他60504030合計(jì)800675550425場(chǎng)址分級(jí)評(píng)分表因素方案1方案3方案5等級(jí)評(píng)分等級(jí)評(píng)分等級(jí)評(píng)分1（1）90（2）75（3）602（3）60（1）90（1）903