昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

同德·昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告本案需要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)同德首個(gè)城中村改造項(xiàng)目，首進(jìn)北市區(qū)。為同德在新領(lǐng)域、新區(qū)域中打響知名度。tkp40天時(shí)間，積蓄567套房源所需客戶，并實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。品牌速度回款上北區(qū)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售后，所得回款作為昆明廣場(chǎng)滾動(dòng)開(kāi)放基礎(chǔ)。項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位

昆明廣場(chǎng)城市地標(biāo)

一個(gè)代言城市的項(xiàng)目 一個(gè)以城市命名的項(xiàng)目 一個(gè)能讓昆明比肩世界的項(xiàng)目項(xiàng)目分析核心賣(mài)點(diǎn)昆明最純粹的城市綜合體工作、娛樂(lè)、生活，匯聚一城238米5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，北市區(qū)新高度；6.5萬(wàn)平方米時(shí)尚購(gòu)物中心，世界生活方式薈萃；超高層住宅，超大型配套完善社區(qū)。同德實(shí)業(yè)同德17年，從項(xiàng)目發(fā)展商到城市運(yùn)營(yíng)商的完美蛻變；以“同心同德，以德發(fā)展”為企業(yè)理念，對(duì)產(chǎn)品有著“同德出品，同屬精品”的苛刻要求；開(kāi)發(fā)了同德·極少墅、同德·錦江嘉園等知名樓盤(pán)。項(xiàng)目分析其他賣(mài)點(diǎn)二環(huán)內(nèi)昆明廣場(chǎng)，占據(jù)城市核心區(qū)，城市任我掌控。二環(huán)線帶給昆明的不但是快速暢通交通，更是昆明城市核心區(qū)的心理界線。北京路北京路，昆明繁華盡在。45年來(lái)，這條昆明第一路，承載多少昆明發(fā)展的印記。北京路，現(xiàn)代昆明發(fā)展軸心，匯聚現(xiàn)代昆明數(shù)個(gè)標(biāo)志性建筑。地鐵上蓋與地鐵無(wú)縫銜接，我就是城市的原點(diǎn)！昆明廣場(chǎng)位于地鐵2號(hào)線白云路站上蓋，地鐵2號(hào)線將于2012年開(kāi)通。隨著未來(lái)更多地鐵線路的開(kāi)工、通車(chē)，地鐵上蓋物業(yè)將更突顯其價(jià)值。項(xiàng)目分析銷(xiāo)售主線昆明廣場(chǎng)上北區(qū)產(chǎn)品戶型分析2棟，29層，567套。戶型套數(shù)比例單房35-42㎡21638.1%兩房67-80㎡18933.3%三房84-88㎡16228.6%昆明廣場(chǎng)上北區(qū)戶型分布圖所有產(chǎn)品面積均小于90㎡，適合首次置業(yè)者。產(chǎn)品以小戶型為主，大部分是單房、兩房戶型。項(xiàng)目分析產(chǎn)品情況單身公寓公寓整體總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯、低房貸壓力，輕松入住城市中軸線35㎡42㎡項(xiàng)目分析產(chǎn)品情況兩房戶型戶型方正、緊湊實(shí)用，無(wú)過(guò)多浪費(fèi)面積，北市區(qū)兩口之家超值選擇81㎡72㎡項(xiàng)目分析產(chǎn)品情況三房戶型凸窗設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積大，采光面充足，是昆明廣場(chǎng)上北區(qū)的優(yōu)越之選86㎡88㎡項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)2010年昆明市前三季度國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)1412.12億元，同比增長(zhǎng)13.6%人均可支配收入14109.19元，比去年同期增長(zhǎng)10.11%社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)702.95億元，同比增長(zhǎng)19.6%但由于CPI增速較快，2010年國(guó)民實(shí)際生活壓力加大。市場(chǎng)分析2010年昆明前三季度定投資達(dá)1205.01億元，比去年同期增長(zhǎng)36.5%房地產(chǎn)固定投資達(dá)266.73億元，比去年同期增長(zhǎng)4.5%市場(chǎng)分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)2011昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況2011年1-3月，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)稍顯冷清，各項(xiàng)成交數(shù)額均處于低估狀態(tài)；4月由于有4個(gè)新盤(pán)推出，成交情況略有回暖的跡象。市場(chǎng)分析北京路北延線上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2011集中放量北京路延長(zhǎng)線共有6個(gè)住宅項(xiàng)目，分別是：欣都龍城、翡翠灣、濱江俊園、龍江雅苑、金域緹香、金領(lǐng)時(shí)代。住宅：年中料有大量開(kāi)盤(pán)濱江俊園預(yù)計(jì)9月大量開(kāi)盤(pán)；欣都龍城、金域緹香三百余套年中開(kāi)盤(pán)，欣都龍城是綜合體；翡翠灣、龍江雅苑住宅接近售罄。底商：自持為主欣都龍城、翡翠灣，自持，其中欣都龍城面積8萬(wàn)㎡；濱江俊園全部銷(xiāo)售銷(xiāo)售過(guò)半；龍江雅苑自持銷(xiāo)售各50%；金域緹香、金領(lǐng)時(shí)代情況未知。地址盤(pán)龍區(qū)白云路與盤(pán)龍江交匯處占地面積247畝建筑面積約93萬(wàn)平方米容積率約5.18物業(yè)類(lèi)型高層總戶數(shù)約5000戶停車(chē)位待定綠化率40%項(xiàng)目分期三期代理/顧問(wèn)公司成全機(jī)構(gòu)物業(yè)公司俊發(fā)物業(yè)總棟數(shù)及層數(shù)情況1期共計(jì)5棟，1棟24層，4棟33層，1.1萬(wàn)平米商業(yè)配套。2期6-22棟。臨江為3萬(wàn)平米商業(yè)。3期23-28棟，回遷房；配套有18班幼兒園、36班小學(xué)。項(xiàng)目進(jìn)度目前以一期住宅、商鋪銷(xiāo)售、二期開(kāi)發(fā)為主戶型及配比一期共8個(gè)戶型，956套沒(méi)有60㎡以下的戶型，60-90㎡的戶型約350余套，占比36%；中大戶型（90-144㎡）套數(shù)約600余套，占比64%。項(xiàng)目主要以高舒適度中大戶型為主，小戶型為補(bǔ)充。銷(xiāo)售情況住宅已售850套，銷(xiāo)售率89%，未售戶型主要是128和143㎡；商鋪53間，銷(xiāo)售30間，銷(xiāo)售率57%。價(jià)格漲幅項(xiàng)目住宅自開(kāi)盤(pán)均價(jià)9500元/㎡至今漲至11000元/㎡，漲幅15.7%。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之濱江俊園市場(chǎng)分析地址盤(pán)龍區(qū)白云路與盤(pán)龍江交匯處龍龜湖公園內(nèi)；占地面積133.7畝，其中小區(qū)綠化21畝，龜龍湖湖面面積：22000平米建筑面積17000㎡容積率2.099物業(yè)類(lèi)型多層、高層、小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別總戶數(shù)925停車(chē)位1150個(gè)綠化率68.2%項(xiàng)目分期三-四期代理公司昆明中房現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)顧問(wèn)榮澤物業(yè)有限公司總棟數(shù)及層數(shù)情況翡翠灣總共6棟，1棟33層，2、7棟27層，3、5棟34層。6棟分別是18、25、26、26層。項(xiàng)目進(jìn)度目前以5、6棟住宅銷(xiāo)售為主戶型項(xiàng)目沒(méi)有60㎡以下的戶型，60-90㎡約600余套，其中80-90㎡戶型約400套；90-144㎡戶型200余套；144㎡以上住宅100余套；項(xiàng)目主要是以中大戶型為主，小戶型作補(bǔ)充。銷(xiāo)售情況住宅共1138套，已售960套，銷(xiāo)售率84%。價(jià)格漲幅項(xiàng)目住宅自開(kāi)盤(pán)均價(jià)9000元/㎡至今漲至13000元/㎡，漲幅31%。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之翡翠灣市場(chǎng)分析地址盤(pán)龍區(qū)北京路延長(zhǎng)線和北辰大道交叉口占地面積55713.61㎡建筑面積306772㎡容積率3.99物業(yè)類(lèi)型高層、超高層186米總戶數(shù)約1000戶停車(chē)位3500個(gè)綠化率42%項(xiàng)目分期一期代理公司自己銷(xiāo)售物業(yè)顧問(wèn)龍城世家總棟數(shù)及層數(shù)情況總棟數(shù)

7；

2、3、4棟

30層；

2-1棟17層；

5棟

47層，6棟8層項(xiàng)目進(jìn)度目前以2-1棟、3棟、5棟寫(xiě)字樓銷(xiāo)售及商鋪招商為主戶型及配比1棟、2棟、4棟已銷(xiāo)售完畢，2-1棟主要是躍層,60-70㎡約300余套，138㎡約20套；3棟主要是精裝公寓，60㎡以下約30套，60-90㎡約30套，90-120㎡約150套，其中90㎡左右戶型較多，約130套。項(xiàng)目現(xiàn)售主要以60-90㎡為主，占可售房源約50%,，約300余套。銷(xiāo)售情況住宅共有980余，已售670套，銷(xiāo)售率68%，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售1棟已售罄，5棟銷(xiāo)售中。價(jià)格漲幅項(xiàng)目精裝公寓自開(kāi)盤(pán)均價(jià)12000元/㎡至今漲至14500元/㎡，漲幅17%

毛坯房自開(kāi)盤(pán)9500元/㎡至今漲至12000元/㎡，漲幅20%。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之欣都龍城市場(chǎng)分析地址昆明北市區(qū)盤(pán)龍江與7204公路圍合處占地面積A地塊17591.75㎡B地塊87059.02㎡建筑面積A59917.33㎡B305563.43㎡容積率A2.8B2.5物業(yè)類(lèi)型普通住宅總戶數(shù)775戶停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)位：786個(gè);非機(jī)動(dòng)車(chē)位：776個(gè);綠化率45%項(xiàng)目分期二期代理公司中原代理物業(yè)顧問(wèn)萬(wàn)科物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度2期新房源預(yù)計(jì)6月10日推出戶型一期住宅80-130㎡銷(xiāo)售情況一期住宅已售600套，銷(xiāo)售率100%價(jià)格漲幅項(xiàng)目住宅自開(kāi)盤(pán)均價(jià)9700元/㎡至今漲至10500元/㎡，漲幅7.6%戶型配比60-90㎡與90-144㎡戶型各占50%總棟數(shù)及層數(shù)情況項(xiàng)目共有2500套左右房源競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之金域緹香市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析地址金領(lǐng)時(shí)代位于盤(pán)龍區(qū)北京路延長(zhǎng)線昆十中斜對(duì)面占地面積48000平方米建筑面積204745.78平方米容積率3.93物業(yè)類(lèi)型住宅、商鋪總戶數(shù)1400戶停車(chē)位1300個(gè)綠化率40%項(xiàng)目分期一期代理公司至祥物業(yè)顧問(wèn)保利物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度30F以上房源剩余約50余套戶型住宅28-149㎡銷(xiāo)售情況住宅已售約150套，銷(xiāo)售率80%價(jià)格漲幅項(xiàng)目住宅自開(kāi)盤(pán)均價(jià)9000元/㎡至今漲至9800元/㎡，漲幅約8.1%戶型配比小于40㎡：14.2%；40-60㎡：9%；60-90㎡：62.%；90-144㎡：10.6%；大于144㎡：4.2%（共統(tǒng)計(jì)套數(shù)：1290套）總棟數(shù)及層數(shù)情況共6棟，每棟47層，超高層，車(chē)位1：1競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之金領(lǐng)時(shí)代市場(chǎng)分析地址北京路與白云路交叉處占地面積9.02畝建筑面積3.5萬(wàn)平方米容積率5.8物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓總戶數(shù)約370套停車(chē)位約300個(gè)綠化率40%項(xiàng)目分期一期項(xiàng)目進(jìn)度未開(kāi)盤(pán)戶型40-900㎡寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況未開(kāi)盤(pán)價(jià)格漲幅未開(kāi)盤(pán)總棟數(shù)及層數(shù)情況共1棟，項(xiàng)目地上共31層，地下負(fù)一層將配置時(shí)尚零售、特色餐飲等服務(wù)周邊區(qū)域、提升區(qū)域商業(yè)配套品質(zhì)的業(yè)態(tài)；地下負(fù)二層為停車(chē)庫(kù)；1-5層將針對(duì)金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)、電信等企業(yè)進(jìn)行定向招商；6-31層，以中小戶型精致商務(wù)辦公空間為主競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之財(cái)智心景（純辦公樓項(xiàng)目）市場(chǎng)分析宏觀調(diào)控

政策不可預(yù)計(jì)昆明“限購(gòu)限貸令”：家有兩套住房，不得再買(mǎi)；二套房首付不低于60%；5月1日起，貫徹落實(shí)“一房一價(jià)”，售價(jià)波動(dòng)不超過(guò)報(bào)價(jià)15%，否則最高罰款50萬(wàn)；未來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，可能會(huì)有更多政策頒布實(shí)施。項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系客戶定位昆明廣場(chǎng)上北區(qū)客戶總體定位客戶年齡段在22-40歲之間家庭構(gòu)成主要為三口之家、丁克族、新婚夫妻以及部分的單身族客戶對(duì)住房的需求為首次置業(yè)和二次置業(yè)客戶定位按家庭結(jié)構(gòu)分類(lèi)

家庭類(lèi)別特征自由青年未婚青年或小兩口小太陽(yáng)家庭有11歲及以下小孩中年三口之家典型的三口之家，家長(zhǎng)年級(jí)在35歲以上與老人生活的青年家庭18歲以上成年人和家長(zhǎng)住在一起中老年核心家庭三代同堂，但沒(méi)有11歲以下小孩，或者是老兩口按年齡結(jié)構(gòu)分類(lèi)年齡特征≤25歲享受高質(zhì)量教育希望清楚財(cái)政苦難的陰影！24-35注重實(shí)際，成年但會(huì)居住在父母家中，將要開(kāi)始承擔(dān)家庭責(zé)任。36-55市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)者，熱衷于政治56-69空巢老人居多70歲以上退休者上北區(qū)客戶分類(lèi)描述按財(cái)富態(tài)度分類(lèi)

群體類(lèi)型特征安逸型群體喜歡奢華、張揚(yáng)的生活；占有欲強(qiáng)，常以奢侈品顯示自己的身份穩(wěn)健型群體在消費(fèi)時(shí)注重實(shí)用，喜歡追求投資的升值潛力情感性群體易沖動(dòng)，常被產(chǎn)品的宣傳、推廣、促銷(xiāo)手段吸引時(shí)尚型群體喜好西方的生活方式，講究生活格調(diào)、品味，追求時(shí)尚、新鮮事物事業(yè)型群體處事果斷有計(jì)劃、追其事業(yè)成功，不太講究生活細(xì)節(jié)按消費(fèi)者情感分類(lèi)群體類(lèi)型特征支配型群體傾向選擇獨(dú)立式住宅，物業(yè)質(zhì)量與小區(qū)環(huán)境最重要，鄰居類(lèi)型最好與自己是一類(lèi)精力充沛型群體傾向選擇居住在大城市，物業(yè)類(lèi)型特征注重創(chuàng)意性和獨(dú)立性關(guān)系融合型群體傾向住在有濃厚家庭氛圍和交往環(huán)境的社區(qū)里，注重人與人之間的溝通以及和和諧的氛圍。自衛(wèi)型群體傾向住在有正常交往關(guān)系的社區(qū)，最好離家人朋友比較近，比較注重周邊市政配套上北區(qū)客戶分類(lèi)描述客戶定位客戶定位蓄客方式廣告媒體廣告主打項(xiàng)目整體形象和上北區(qū)的賣(mài)點(diǎn)主要線路戶外廣告、重點(diǎn)辦公樓視頻廣告營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)蓄客，外部咨詢處輔助營(yíng)銷(xiāo)中心，形成“1+n”體系，擴(kuò)大攬客范圍拓展客戶主動(dòng)出擊在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)附近、主要目標(biāo)客戶活動(dòng)集中地發(fā)放傳單項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略高舉高打快進(jìn)快出制造話題實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃抓住節(jié)點(diǎn)、階段突破整體形象導(dǎo)入5月底樣板房開(kāi)放5月中下旬營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放7月初上北區(qū)開(kāi)盤(pán)10月中央?yún)^(qū)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期二次蓄客期

二次強(qiáng)銷(xiāo)期三次蓄客期9月中秋季房交會(huì)依照2011年銷(xiāo)售進(jìn)度，合理安排營(yíng)銷(xiāo)工作、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。以上北區(qū)成功開(kāi)盤(pán)為昆明廣場(chǎng)打響頭牌，為后續(xù)產(chǎn)品入市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！6月中樣板房開(kāi)放中央?yún)^(qū)加推引發(fā)關(guān)注蓄客項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系營(yíng)銷(xiāo)主題總主題標(biāo)記昆明、回響世界營(yíng)銷(xiāo)主題階段主題項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系Mini時(shí)尚車(chē)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)策略總體活動(dòng)安排5月底營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放7月初上北區(qū)開(kāi)盤(pán)9月中旬秋季房交會(huì)6月中旬樣板房開(kāi)放10月中央?yún)^(qū)開(kāi)盤(pán)昆明廣場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)昆明廣場(chǎng)生活酒會(huì)房源網(wǎng)上競(jìng)拍全程微博營(yíng)銷(xiāo)國(guó)慶節(jié)客戶感恩晚宴中秋傳統(tǒng)民俗嘉年華上北區(qū)夜間開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)昆明廣場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)時(shí)間：營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放前地點(diǎn)：昆明某五星級(jí)酒店作用：制造話題，引發(fā)關(guān)注媒體：電視、電臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、微博內(nèi)容形式：與媒體合作開(kāi)展項(xiàng)目產(chǎn)品推薦會(huì)（以網(wǎng)絡(luò)媒體炒作為主）；引動(dòng)首批上北區(qū)產(chǎn)品面世的關(guān)注度；采用酒店與營(yíng)銷(xiāo)中心互動(dòng)形式，在酒店主會(huì)場(chǎng)設(shè)置的屏幕，屏幕上營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)的情況。同德昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)昆明廣場(chǎng)生活酒會(huì)時(shí)間：營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放后地點(diǎn)：昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心作用：推介樣板房，產(chǎn)品具體化媒體：電視、電臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、微博內(nèi)容形式：以昆明廣場(chǎng)為背景，突出其時(shí)尚、潮流、文化的生活特質(zhì)；擬邀請(qǐng)?jiān)颇现耸考捌渑笥?；鑒賞他們的作品、鑒賞昆明廣場(chǎng)，成為既私人又公開(kāi)的潮流藝術(shù)聚會(huì)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)Mini時(shí)尚車(chē)展時(shí)間：樣板房開(kāi)放后地點(diǎn)：昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心外作用：結(jié)合上北區(qū)戶型，吸引人氣媒體：電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、微博內(nèi)容形式：上北區(qū)產(chǎn)品以小戶型為主，小型車(chē)會(huì)更受目標(biāo)客戶群喜愛(ài)；以MiniCooper、甲殼蟲(chóng)、Smart，寶馬1系列以及其他小車(chē)為主；吸引專(zhuān)業(yè)汽車(chē)媒體關(guān)注，擴(kuò)大影響力。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)上北區(qū)夜間開(kāi)盤(pán)時(shí)間：上北區(qū)開(kāi)盤(pán)作用：昆明創(chuàng)新夜間開(kāi)盤(pán)媒體：電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、微博內(nèi)容形式：昆明創(chuàng)新開(kāi)盤(pán)時(shí)間，事件本身 將是業(yè)界乃至社會(huì)的重大新聞；夜間開(kāi)盤(pán)，縮短客戶的猶豫期， 留給客戶思考的時(shí)間很少，現(xiàn)場(chǎng) 氣氛更為迫切，有助銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)房源網(wǎng)上競(jìng)拍時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后作用：新方式賣(mài)房、吸引持續(xù)關(guān)注媒體：新浪網(wǎng)、報(bào)紙、微博內(nèi)容形式：前期在新浪樂(lè)居、《春城晚報(bào)》、微博等媒體上熱炒；與新浪樂(lè)居合作，將若干套上北區(qū)小戶型房源在網(wǎng)上競(jìng)拍；以“無(wú)底價(jià)、限高價(jià)”的形式競(jìng)拍（實(shí)為預(yù)售價(jià)格上浮15%）；后期進(jìn)行后續(xù)報(bào)道，將活動(dòng)影響力延長(zhǎng)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中秋傳統(tǒng)民俗嘉年華時(shí)間：9月10日—12日，連續(xù)三晚地點(diǎn)：昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心作用：銷(xiāo)售持續(xù)期吸引客戶內(nèi)容形式：9月上北區(qū)已進(jìn)入銷(xiāo)售持續(xù)期，并為中央?yún)^(qū)開(kāi)盤(pán)做蓄客準(zhǔn)備；現(xiàn)代的、時(shí)尚的昆明廣場(chǎng)沒(méi)有忘記傳統(tǒng)民俗文化，而且還能繼承發(fā)揚(yáng)，在傳統(tǒng)上也能引領(lǐng)潮流；放孔明燈、盤(pán)龍江放花燈、品月餅賞明月、小型煙火表演等活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中秋傳統(tǒng)民俗嘉年華放孔明燈>><<賞月<<放花燈煙花>>營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)國(guó)慶節(jié)客戶感恩晚宴時(shí)間：10月1日—3日，共3晚地點(diǎn)：昆明某星級(jí)酒店餐廳作用：維護(hù)與老客戶關(guān)系內(nèi)容形式：10月上北區(qū)銷(xiāo)售已基本告一段落，進(jìn)入中央?yún)^(qū)開(kāi)盤(pán)前沖刺階段；參加晚宴的客戶可攜帶2—3名親屬、朋友參加；維護(hù)同德與老客戶間的關(guān)系，通過(guò)客戶口碑方式，傳播昆明廣場(chǎng)價(jià)值。昆明廣場(chǎng)客戶感恩晚宴項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系營(yíng)銷(xiāo)渠道媒體策略

媒體策略階段安排5月底營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放5月中下旬營(yíng)銷(xiāo)中心進(jìn)場(chǎng)7月初上北區(qū)開(kāi)盤(pán)9月中秋季房交會(huì)6月中樣板房開(kāi)放線上媒體線下媒體線上媒體電視、電臺(tái)、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、微博線下媒體傳單、DM、短信報(bào)道廣告片的創(chuàng)意、拍攝、制作發(fā)布昆明廣場(chǎng)綜合體定位軟文整體形象對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的預(yù)熱、報(bào)道DM、短信針對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、客戶群體發(fā)送突出賣(mài)點(diǎn)、上北區(qū)價(jià)值報(bào)道、宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)報(bào)道、宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)告知營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放傳單突出優(yōu)勢(shì)價(jià)值預(yù)告開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目?jī)r(jià)值報(bào)道、宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值活動(dòng)預(yù)告促銷(xiāo)優(yōu)惠上北區(qū)開(kāi)盤(pán)回顧中央?yún)^(qū)價(jià)值宣傳房交會(huì)參展信息預(yù)告中央?yún)^(qū)價(jià)值宣傳10月中央?yún)^(qū)開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)渠道主流媒體包括電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等電視臺(tái)渠道利用：發(fā)布廣告、報(bào)道大型活動(dòng)渠道選擇：云南臺(tái)都市頻道（YNTV-2）、昆明臺(tái)

陽(yáng)光生活頻道（K2）

電臺(tái)渠道利用：發(fā)布廣告、節(jié)目軟廣告渠道選擇：昆明電臺(tái)快樂(lè)102.8（FM102.8）報(bào)刊渠道利用：發(fā)布廣告、活動(dòng)報(bào)道、發(fā)布軟文、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)參與渠道選擇：《春城晚報(bào)》、《都市時(shí)報(bào)》、《精品消費(fèi)報(bào)》、《民族時(shí) 報(bào)·居周刊》網(wǎng)絡(luò)渠道利用：發(fā)布廣告、發(fā)布信息、活動(dòng)報(bào)道、發(fā)布軟文渠道選擇：云南房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居營(yíng)銷(xiāo)渠道微博互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間：營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)全程，重點(diǎn)是開(kāi)盤(pán)前蓄客期作用：快速傳播、提高大眾特別是重點(diǎn)客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注內(nèi)容形式：開(kāi)通昆明廣場(chǎng)官方微博，并由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理操作；對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行微博使用、微博營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)；在不同的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)安排不同的微博活動(dòng)；項(xiàng)目、銷(xiāo)售人員等微博通過(guò)與粉絲（潛在客戶、潛在宣傳媒體）建立良好的線上線下互動(dòng)關(guān)系；提高昆明廣場(chǎng)項(xiàng)目的知名度，達(dá)到快速關(guān)注、快速傳播、拓寬宣傳渠道、降低成本的目的。營(yíng)銷(xiāo)渠道現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)

之項(xiàng)目外部上北區(qū)建議：在上北區(qū)工地圍擋上增加同德品牌、樓盤(pán)信息；上北區(qū)1號(hào)樓東西兩側(cè)和2號(hào)樓東南西三側(cè)可在二環(huán)雙方向上直接看到，故建議在2號(hào)樓東西兩側(cè)掛項(xiàng)目名稱(chēng)、電話等信息。上北區(qū)2棟樓與二環(huán)路高架橋的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)渠道現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)

之項(xiàng)目外部營(yíng)銷(xiāo)中心、上北區(qū)外圍金江路是客戶進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)中心的必經(jīng)之路，但現(xiàn)狀是道路中段不平整，道路東段也因地鐵和周邊工地施工而布滿灰塵。江東花園西路是到上北區(qū)的必經(jīng)之路，現(xiàn)狀兩邊停放車(chē)多，出入不便。營(yíng)銷(xiāo)中心西側(cè)仍有一棟樓房未拆，與兩旁大部分拆除樓房相比，較為突兀。外圍的美化，能為項(xiàng)目在客戶心加分，在看到產(chǎn)品前擁有一個(gè)較佳的印象。建議：協(xié)調(diào)路政、園林、城管部門(mén)，在營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放前重鋪道路瀝青、人行道地磚，加強(qiáng)江東花園西路的違章停車(chē)處理；重新栽種兩旁綠化，并適度增加鮮花比例；加緊與該樓房業(yè)主協(xié)商，盡量在營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放前拆除，若未能拆除，則避免業(yè)主在營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放后有對(duì)項(xiàng)目不利的動(dòng)作，并適度美化該樓房。營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)中心旁未拆的樓房金江路現(xiàn)狀江東花園西路現(xiàn)狀營(yíng)銷(xiāo)渠道現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)

之項(xiàng)目外部中央?yún)^(qū)地塊外圍中央?yún)^(qū)地塊外圍現(xiàn)為錦江嘉園廣告，且廣告受旁邊植物遮擋。建議：將錦江嘉園廣告改為昆明廣場(chǎng)形象宣傳廣告；協(xié)調(diào)園林、城管部門(mén)，將現(xiàn)有喬木移植，增加美化灌木。營(yíng)銷(xiāo)渠道現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)

之項(xiàng)目外部從營(yíng)銷(xiāo)中心到上北區(qū)路線上北區(qū)與昆明廣場(chǎng)主體地塊分開(kāi)，直線距離500米。建議：在營(yíng)銷(xiāo)中心——上北區(qū)線路上關(guān)鍵位置增加指示牌，使得路線更清晰；配置4臺(tái)7座商務(wù)車(chē)，在營(yíng)銷(xiāo)中心——上北區(qū)間穿梭，方便客戶看房。營(yíng)銷(xiāo)中心上北區(qū)>>從營(yíng)銷(xiāo)中心到上北區(qū)建議路線：金江路——北京路（掉頭）——金星立交橋——江東花園西路項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系營(yíng)銷(xiāo)道具實(shí)物展示之樓書(shū)

《HOPSCA生活》Mook作用：營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放初期加深客戶對(duì)

HOPSCA概念的了解渠道：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放，報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)、微博內(nèi)容形式：制作《HOPSCA生活》Mook（Magazine+Book），在昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心發(fā)布，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、來(lái)訪客戶免費(fèi)贈(zèng)送；作為房地產(chǎn)業(yè)界專(zhuān)業(yè)著作，解讀國(guó)內(nèi)外HOPSCA（城市綜合體）案例，分析HOPSCA模式，樹(shù)立昆明廣場(chǎng)在地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)部的形象；附送昆明廣場(chǎng)廣告片光盤(pán)。營(yíng)銷(xiāo)道具實(shí)物展示之iPad作用：展示、銷(xiāo)售內(nèi)容形式：用最時(shí)尚的方式銷(xiāo)售房屋；單獨(dú)開(kāi)發(fā)昆明廣場(chǎng)銷(xiāo)售的iPad應(yīng)用程序；置業(yè)顧問(wèn)每人配備一臺(tái)iPad；利用iPad作為整體效果圖、戶型展示、房源信息等工具。營(yíng)銷(xiāo)道具廣告片活動(dòng)時(shí)間開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月完成拍攝投放媒體云南電視臺(tái)、昆明電視臺(tái)戶外電子屏、室內(nèi)視頻媒體、七彩公交頻道昆明廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心，制成CD在營(yíng)銷(xiāo)中心發(fā)放配合媒體：電視、報(bào)紙媒體配合跟蹤報(bào)道以云南都市頻道、《春城晚報(bào)》為主，昆明新聞?lì)l道、《云南信息報(bào)》為輔昆明廣場(chǎng)官方微博全程報(bào)道營(yíng)銷(xiāo)道具樣板區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)廊道式通道道路標(biāo)識(shí)樣板房營(yíng)銷(xiāo)道具Logo設(shè)計(jì)、VI系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)道具工地圍墻上北區(qū)工地圍墻展示示意圖項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系價(jià)格策略價(jià)格走勢(shì)建議上北區(qū)采用平開(kāi)高走的方式均價(jià)核算項(xiàng)目均價(jià)（萬(wàn)/㎡）濱江俊園1.1翡翠灣1.3金域緹香1.05金領(lǐng)時(shí)代0.98欣都龍城1.3項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)道具價(jià)格策略銷(xiāo)售進(jìn)度報(bào)告體系銷(xiāo)售進(jìn)度一次全部開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售？or分批次推售？銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用為總銷(xiāo)售額的2.5%上北區(qū)屬昆明廣場(chǎng)首期項(xiàng)目，2.5%中包括整體推廣宣傳費(fèi)用上北區(qū)總量約為3.5萬(wàn)平方米，按照均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米總銷(xiāo)售費(fèi)用約為3.85億元?jiǎng)t銷(xiāo)售費(fèi)用約為960萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)前安排60%約為576萬(wàn)元強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)）20%約為192萬(wàn)元持續(xù)期（開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后）20%約為192萬(wàn)元百思勤期待，與同德攜手共鑄輝煌！神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。11:3211:3211:32:0911:32:09所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。2月-232月-232月-232月-23惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，