合富輝煌武漢某地產(chǎn)華府營(yíng)銷策劃提案57PPT

武漢恒大華府營(yíng)銷策劃提案2007-10-212本案解決及研究的問題達(dá)成恒大集團(tuán)在武漢的開發(fā)布局的開局戰(zhàn)略目標(biāo)45天內(nèi)使武漢認(rèn)同恒大集團(tuán)及恒大華府的高端產(chǎn)品形象和價(jià)值恒大華府項(xiàng)目達(dá)成今年150套以上及3個(gè)億以上的成交，入市價(jià)11000元/平方米的目標(biāo)3豪宅市場(chǎng)市場(chǎng)客戶項(xiàng)目理解政策影響項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位現(xiàn)有預(yù)判目標(biāo)營(yíng)銷策略解決辦法合富的思路一、武漢高端項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀51-1-1、高端項(xiàng)目情況東湖南湖湯遜湖長(zhǎng)江森林公園金都漢宮華潤(rùn)鳳凰城融科天城錦繡長(zhǎng)江時(shí)代廣場(chǎng)萬(wàn)科金色家園東湖1號(hào)東湖天下晉合世家水岸星城1期萬(wàn)科.潤(rùn)園預(yù)銷售價(jià)：13000元/平米；未開盤銷售均價(jià)：10000元/平米；銷售率：90%銷售均價(jià)：9500元/平米；銷售率：90%銷售均價(jià)：13000元/平米；銷售率：30%銷售均價(jià)：11000元/平米；銷售率：90%銷售均價(jià)：12000元/平米；銷售率：69%銷售均價(jià)：10000元/平米；銷售率：87%銷售均價(jià)：9000元/平米；銷售率：85%銷售均價(jià)：11500元／平米；銷售率：85%銷售均價(jià)：14000元/平米；銷售率：80%銷售均價(jià)：10000元/平米；銷售率：95%瑞安武漢天地預(yù)銷售價(jià)：16800元/平米；10月底開盤沙湖本項(xiàng)目目前武漢高端樓盤價(jià)格在1萬(wàn)元左右，普遍銷售情況較好61-1-2、高端項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目名稱銷售周期建筑面積(M2)銷售率年齡區(qū)域來(lái)源職業(yè)萬(wàn)科潤(rùn)園11個(gè)月2514080%30-50歲武漢區(qū)域客戶為主企事業(yè)高管、商人、投資客水岸星城6個(gè)月6500001、2期售罄、3期籌備中25-50歲武昌地區(qū)客戶為主，少量外地客戶公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)高管世茂錦繡長(zhǎng)江12個(gè)月165萬(wàn)80%25-45歲本地及外地客戶兼有沿海地區(qū)、本地企事業(yè)單位高管、商人金都漢宮6個(gè)月23083569%25-50歲主要為本地顧客，外地客戶也占有相當(dāng)?shù)姆蓊~商人、公務(wù)員、企業(yè)高管華潤(rùn)鳳凰城12個(gè)月16000087%25-45歲以本地客戶為主，外地客戶較少商人、公務(wù)員、企業(yè)高管東湖天下12個(gè)月216422.9180%30-50歲以本地客戶為主，外地客戶相對(duì)較少商人、企事業(yè)單位高收入者融科天城6個(gè)月107324.890%25-50歲本地及外地客戶兼有外地投資客、商人、企事業(yè)單位高收入者東湖壹號(hào)4個(gè)月22000050%30-50歲本地客戶為主，外地客戶較少商人、企事業(yè)高管萬(wàn)科金色家園1個(gè)月15000020%25-45歲萬(wàn)科品牌的忠實(shí)客戶、本地外地兼有公務(wù)員、企事業(yè)單位高管武漢時(shí)代廣場(chǎng)15個(gè)月193574.2995%30-50歲漢口區(qū)域?yàn)橹?，少量外地客戶政府官員、企業(yè)高管、商人銷售情況良好客戶層次較高外地客戶成交比例提高，達(dá)到41%71-1-3、項(xiàng)目周邊土地市場(chǎng)情況EP2007(009)EP2007(012)樓面地價(jià)：771元／平米，預(yù)估產(chǎn)品售：6000元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：2780元／平米，預(yù)估產(chǎn)品售：8000元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：1265元／平米，產(chǎn)品已銷售價(jià)格：6000元/平米（裝修）樓面地價(jià)：561元／平米，預(yù)估產(chǎn)品售價(jià)：5000元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：875元／平米，預(yù)估產(chǎn)品售價(jià)：6000元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：1616.95元／平米，預(yù)估產(chǎn)品售價(jià)：5200元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：342元／平米，現(xiàn)產(chǎn)品售價(jià)：6000元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：4871元／平米，預(yù)計(jì)產(chǎn)品售價(jià)：10000元/平米（毛坯）樓面地價(jià)：5057元／平米，預(yù)計(jì)產(chǎn)品售價(jià)：12000元/平米（毛坯）目前本項(xiàng)目周邊毛坯產(chǎn)品的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到6000元/平米，區(qū)域位置最偏遠(yuǎn)的萬(wàn)科魅力之城帶裝修一期（第二部分）已經(jīng)達(dá)到6300元/平米，從該區(qū)域土地樓面地價(jià)分析，預(yù)計(jì)年內(nèi)該片區(qū)毛坯產(chǎn)品將超過8000元/平米，帶裝修產(chǎn)品將超過10000元/平米。81-1-4、武漢高端市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)自然人文資源自然人文資源自然人文資源自然人文資源城市價(jià)值資源城市價(jià)值資源發(fā)展原點(diǎn)城市價(jià)值資源城市價(jià)值資源

從目前武漢高端市場(chǎng)情況和高成本地價(jià)的產(chǎn)生，我司認(rèn)為后期體現(xiàn)城市價(jià)值的高端項(xiàng)目完全能夠適應(yīng)市場(chǎng)，并且在客戶群方面也有很大的支撐。91-2-1、房地產(chǎn)相關(guān)新政央行年內(nèi)第五次加息

2007年9月15日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高7.29%。我司認(rèn)為針對(duì)恒大華府項(xiàng)目影響不大；

第四套房首付將升至50％

9月28日總行明確了購(gòu)買第二套住房首付款不低于四成，執(zhí)行利率為同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。不僅如此，如果是購(gòu)買第三套房，首付將升至45％，利率將升至1.15倍；第四套房首付將升至50％，利率將升至1.2倍；依此類推。我司認(rèn)為針對(duì)恒大華府項(xiàng)目影響不大；

單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年

國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》規(guī)定，單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年。我司認(rèn)為本政策與恒大的開發(fā)戰(zhàn)略相關(guān)；

101-2-2、首付比例提高政策分析核心內(nèi)容對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；第二套住宅貸款認(rèn)定所指的借款人是以家庭為單位的，第二套房以是否在銀行有未還完貸款界定，此舉對(duì)剛性自住性需求及高消費(fèi)置業(yè)需求影響不會(huì)太大；針對(duì)本項(xiàng)目影響對(duì)于首付比例的增加我司認(rèn)為對(duì)本項(xiàng)目沒有影響，支撐如下：高總價(jià)決定了客戶的層次，為了降低利息他們會(huì)增加首付；首付增加一成對(duì)本項(xiàng)目總價(jià)和目標(biāo)客戶來(lái)說，不值一提。111-2-3、房地產(chǎn)新政點(diǎn)評(píng)總結(jié)：

政府連續(xù)出臺(tái)新政策，用意不在打壓市場(chǎng)，首付比例的提高，是穩(wěn)定市場(chǎng)的舉措，對(duì)高端置業(yè)需求影響較小，將來(lái)有實(shí)力的大開發(fā)企業(yè)角逐市場(chǎng)，無(wú)疑會(huì)提升區(qū)域的產(chǎn)品品質(zhì)及形象。二、武漢恒大華府理解分析項(xiàng)目理解分析思路SOWT分析產(chǎn)品特性分析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析達(dá)成營(yíng)銷目的可能性市場(chǎng)定位主題形象恒大特有的營(yíng)銷理念定位+主題+執(zhí)行核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目切入市場(chǎng)的核心價(jià)值點(diǎn)142-1、項(xiàng)目SWOT分析7.品牌影響潛力8.產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)9.頂級(jí)物業(yè)服務(wù)5.時(shí)間緊迫6.企業(yè)有待市場(chǎng)認(rèn)可7.銷售任務(wù)挑戰(zhàn)1.良好的市場(chǎng)環(huán)境2.目前大戶產(chǎn)品亟需增量1.高端市場(chǎng)產(chǎn)品將越來(lái)越豐富2.產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)無(wú)法長(zhǎng)期領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1.獨(dú)特的華府系產(chǎn)品2.優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境3.便捷的交通網(wǎng)絡(luò)4.高素質(zhì)人文環(huán)境5.優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)6.規(guī)模優(yōu)勢(shì)1.南面噪音影響2.區(qū)域認(rèn)可度3.市民心目中較偏僻4.生活配套便利度不夠3.區(qū)域需求增加4.區(qū)域土地成本飆升5.“中國(guó)光谷”概念價(jià)值提升6.武漢市場(chǎng)的品牌追捧消費(fèi)慣性3.市區(qū)高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較大4.別墅產(chǎn)品將成為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象2-2、產(chǎn)品特性分析大盤豪宅非傳統(tǒng)豪宅地段規(guī)模近50萬(wàn)方，戶型尺度及高規(guī)格的裝修下的高總價(jià)毗鄰珞瑜路東線近郊地段以上主要的項(xiàng)目產(chǎn)品特性，說明本項(xiàng)目在核心價(jià)值上與傳統(tǒng)豪宅的特異之處。非豪宅地段大盤豪宅案例：北京星河灣、武漢萬(wàn)科潤(rùn)園，均以產(chǎn)品的優(yōu)異附著值突破傳統(tǒng)地段價(jià)值觀。2-3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較分析項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)核心推廣主題萬(wàn)科潤(rùn)園“517工廠”原生態(tài)植被，創(chuàng)新產(chǎn)品打造，品牌開發(fā)企業(yè)“一宅一城，一家一院”打造隱貴院落生活。水岸星城內(nèi)環(huán)區(qū)位，沙湖全湖景景觀資源，多元化產(chǎn)品打造城市核心，環(huán)湖美墅世茂錦繡長(zhǎng)江漢陽(yáng)腹地，濱江復(fù)合型項(xiàng)目，品牌開發(fā)企業(yè)濱江OSCAR生活金都漢宮3A住宅，一線大規(guī)模濱江豪宅百年奢華寓所，一線江景，中國(guó)名園，3A住宅。華潤(rùn)鳳凰城武昌新興核心，靠近濱江的大型豪宅。注定有一種生活是藝術(shù)的。東湖天下武昌中心，擁有東湖景觀資源大型豪宅全面雕琢天下豪宅。融科天城漢口中心，品牌開發(fā)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目一代人的聯(lián)想，一座城的榮耀。東湖壹號(hào)武昌中心，擁有東湖景觀資源大型豪宅用一個(gè)國(guó)家級(jí)的湖泊，作為1號(hào)人物的居所。萬(wàn)科金色家園漢口中心地段，品牌開發(fā)打造全世界的中心都是金色的。時(shí)代豪苑漢口中心，一線江景項(xiàng)目稀世典藏，優(yōu)雅品們，江城之巔，唯我獨(dú)尊。綜上所列，競(jìng)爭(zhēng)豪宅的核心訴求分為以下幾類：江湖景觀：東湖壹號(hào)中心地段：生活概念：萬(wàn)科潤(rùn)園綜合價(jià)值：水岸星城世茂錦繡長(zhǎng)江金都漢宮華潤(rùn)鳳凰城東湖天下融科天城萬(wàn)科金色家園時(shí)代豪苑172-4、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析恒大品牌：中國(guó)房產(chǎn)10強(qiáng)品牌生態(tài)資源：馬鞍山森林公園自然生態(tài)環(huán)境產(chǎn)品規(guī)格：“全最”規(guī)格大型規(guī)模：近50萬(wàn)方大型社區(qū)純粹大戶：

220M2—370M2的純大戶頂級(jí)服務(wù)：戴德梁行極致配置：1+6會(huì)所,3000元/平方的頂級(jí)裝修武漢不缺市場(chǎng)接受時(shí)間長(zhǎng)，目前無(wú)法眼見為實(shí)很快被市場(chǎng)跟隨當(dāng)利益點(diǎn)單項(xiàng)面對(duì)市場(chǎng)，并無(wú)壓倒性優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目利益點(diǎn)2-5、項(xiàng)目入市的核心價(jià)值點(diǎn)華南區(qū)域做為成熟的樣板市場(chǎng)，其特征就是以其品質(zhì)卓越、園林精美、服務(wù)細(xì)致等產(chǎn)品元素的完美而在全國(guó)高端市場(chǎng)得到公認(rèn)，也代表了中國(guó)的頂級(jí)開發(fā)水平；武漢為房地產(chǎn)二線城市，其所在的華中區(qū)域整體開發(fā)水平與華南區(qū)域相比，處在中學(xué)水平與大學(xué)水平的區(qū)別；“恒大華府”作為廣州恒大產(chǎn)品的高端系列，代表了華南區(qū)域的最頂級(jí)開發(fā)水準(zhǔn)。華南頂級(jí)開發(fā)水準(zhǔn)武漢森林版規(guī)劃、裝修、園林、服務(wù)、公共配套等產(chǎn)品附著值的全面移植。2-6、項(xiàng)目市場(chǎng)定位南中國(guó)豪宅·

武漢森林版是金子必然閃光，如同星河灣從廣州到北京的歷程一樣，即使地段價(jià)值有局限，頂級(jí)產(chǎn)品的原汁原味移植同樣取得空前成功！恒大以代表華南頂級(jí)水準(zhǔn)的“恒大華府”產(chǎn)品移植武漢，配以森林公園的生態(tài)特征，眾人向往的南中國(guó)豪宅，在武漢，有了“森林版”。2-7、項(xiàng)目入市形象主題恒大標(biāo)準(zhǔn)——會(huì)伺候人的豪宅一流企業(yè)作標(biāo)準(zhǔn)：恒大華府的推廣是全覆蓋的力度恒大華府的產(chǎn)品是“全最”的檔次恒大華府的服務(wù)是國(guó)際頂級(jí)物業(yè)恒大華府的生態(tài)是千畝森林恒大華府的配套涵蓋1+6的范圍……這就是恒大——南中國(guó)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)！豪宅是為了伺候人的，貫穿置業(yè)的前中后過程：前期：全覆蓋推廣宣傳，讓客戶以最短時(shí)間知曉項(xiàng)目，節(jié)約客戶獲取信息的成本，亦造就項(xiàng)目高形像，為豪宅業(yè)主提前樹立社會(huì)符號(hào)；中期：接近現(xiàn)房的產(chǎn)品展示，專業(yè)細(xì)致的銷售服務(wù)，讓客戶一次到訪即完成置業(yè)，降低客戶購(gòu)買花費(fèi)的時(shí)間和精力成本，提升客戶讓渡價(jià)值；后期：“全最”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，精裝的交樓標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶一應(yīng)所需——裝修一步到位，面積夠大不用再換，服務(wù)到位全心無(wú)憂，生態(tài)和諧永葆健康，配套齊備暢享無(wú)限，品質(zhì)超群升值無(wú)限……212-8、項(xiàng)目入市必要條件

在落實(shí)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及推廣主題的同時(shí)，按照目前的即定目標(biāo)來(lái)看，我司認(rèn)為還不足以完成項(xiàng)目前期需完成的目標(biāo)。而通過長(zhǎng)期與貴司的合作來(lái)看，貴司開發(fā)手法與目前武漢開發(fā)企業(yè)的對(duì)比，我司認(rèn)為本項(xiàng)目前期目標(biāo)達(dá)成的必備條件在于：與眾不同的操盤手法極高執(zhí)行力度必備條件—華南作派：恒大成熟、大氣的推廣執(zhí)行力須實(shí)現(xiàn)外圍景觀、內(nèi)部水系、會(huì)所泳池等產(chǎn)品附著值的優(yōu)良展示三、核心客戶群鎖定233-1、產(chǎn)品特性對(duì)實(shí)力要求項(xiàng)目總價(jià)首付金額貸款月供收入預(yù)估客戶預(yù)判產(chǎn)品鎖定客戶項(xiàng)目主力戶型面積為270平方米，價(jià)格11000元/平方米，戶均總價(jià)約為300萬(wàn)客戶選擇首付的比例至少在4-5成，首付金額至少約120萬(wàn)首付比例至多占家庭總資產(chǎn)的1/8，固家庭總資產(chǎn)至少在1000萬(wàn)以上家庭資產(chǎn)常規(guī)貸款金額至少180萬(wàn)以上，月供約13000元/月月供比例至多占家庭收入比例的20-30%左右，目標(biāo)客戶的家庭收入至少在7萬(wàn)以上以上各項(xiàng)判斷根據(jù)我司在武漢操作高端市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)分析243-2、目標(biāo)客戶群預(yù)判按照我司高端項(xiàng)目的銷售經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本項(xiàng)目客戶群如下：區(qū)域：其集中在武漢本土高端客戶為主，其次是周邊城市以及港澳臺(tái)居漢人士；年齡:40-60歲左右收入狀況：家庭月收入不低于70000元，總資產(chǎn)至少在1000萬(wàn)以上；行業(yè)：高校著名教授高新產(chǎn)業(yè)高級(jí)科技人員成功生意人高科技行業(yè)高層管理者政府部門的高級(jí)公務(wù)員港澳臺(tái)居漢人士海歸創(chuàng)業(yè)者等四、營(yíng)銷執(zhí)行策略26營(yíng)銷思路目標(biāo)45天內(nèi)使整個(gè)武漢市場(chǎng)認(rèn)可恒大華府項(xiàng)目完成全年銷售150套，銷售金額3億讓客戶認(rèn)同恒大華府全最產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)值解決策略推廣策略價(jià)值體現(xiàn)策略銷售執(zhí)行策略1.交通封堵2.媒體覆蓋3.活動(dòng)影響1.外圍包裝2.現(xiàn)場(chǎng)及產(chǎn)品展示1.推貨策略2.團(tuán)隊(duì)搭建解決方式274-1、推廣策略1.交通封堵2.媒體覆蓋省內(nèi)主流媒體覆蓋市內(nèi)推廣陣地剿殺3.活動(dòng)影響節(jié)點(diǎn)性公關(guān)活動(dòng)急劇升溫引爆策略目標(biāo)：45天內(nèi)使整個(gè)武漢市場(chǎng)認(rèn)可恒大華府項(xiàng)目284-1、推廣策略4-1-1、交通封堵陸路：武漢市的口岸樞紐設(shè)戶外廣告牌；武漢三鎮(zhèn)的商業(yè)中心設(shè)戶外廣告牌；公交車體廣告，短期大量投放與固定創(chuàng)新形式投放相結(jié)合；水路：連接武漢三鎮(zhèn)主要橋梁設(shè)戶外廣告牌；空中航空雜志；機(jī)場(chǎng)廣告；以上建議配合媒體檔期各方調(diào)整推動(dòng)執(zhí)行294-1、推廣策略4-1-2、媒體覆蓋報(bào)紙湖北省發(fā)行的各大主流報(bào)媒全面投放，連續(xù)性投放和大篇幅版式撼動(dòng)市場(chǎng)。分眾液晶高檔消費(fèi)場(chǎng)所、銀行、高檔住宅及寫字樓投放。交通臺(tái)廣播報(bào)時(shí)高端客戶銀行卡對(duì)帳單304-1、推廣策略4-1-3、活動(dòng)影響

通過有影響力的重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)在短期內(nèi)擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，如：恒大在漢全線項(xiàng)目媒體發(fā)布會(huì)恒大華府開盤活動(dòng)314-2、價(jià)值體現(xiàn)策略策略目標(biāo)：讓客戶認(rèn)同恒大華府全最產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)值1.外圍包裝2.現(xiàn)場(chǎng)及產(chǎn)品展示通過現(xiàn)場(chǎng)及產(chǎn)品的展示體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值（預(yù)支）通過現(xiàn)場(chǎng)包裝及昭示系統(tǒng)體現(xiàn)尊貴感（期待）324-2、價(jià)值體現(xiàn)策略4-2-1、外圍包裝策略外部：項(xiàng)目周邊—指示性魯巷廣場(chǎng)指示系統(tǒng)項(xiàng)目周邊---尊貴感珞瑜路東線整體覆蓋，與項(xiàng)目外展點(diǎn)融會(huì)貫通指示系統(tǒng)道路包裝334-2、價(jià)值體現(xiàn)策略4-2-2、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝可達(dá)道路重點(diǎn)包裝區(qū)域停車區(qū)域1項(xiàng)目入口234344-2、價(jià)值體現(xiàn)策略4-2-2、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝綠化形象墻臨時(shí)綠化帶1234大型項(xiàng)目形象墻物業(yè)形象崗展示園林+小型噴泉形成很強(qiáng)的昭示區(qū)域綠化形象墻+企業(yè)品牌展示354-2、價(jià)值體現(xiàn)策略車行路線臨時(shí)停車場(chǎng)臨時(shí)綠化臨時(shí)綠化小型噴泉臨時(shí)綠化步行道路鋪裝12344-2-2、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝步行路線停車指引服務(wù)物業(yè)形象崗臨時(shí)綠化綠化形象墻+企業(yè)品牌展示臨時(shí)綠化364-2、價(jià)值體現(xiàn)策略4-2-3、項(xiàng)目?jī)?nèi)部包裝道路鋪裝1234道路鋪裝園林景觀完成服務(wù)指示人員小區(qū)園林部分完成小區(qū)園林部分完成水體工程完成注水374-2、價(jià)值體現(xiàn)策略1項(xiàng)目入口234LOGO雷射燈（向上）雷射燈（向上）4-2-4、營(yíng)銷中心（外部）開盤前須完成的水體部分384-2、價(jià)值體現(xiàn)策略4-2-4、營(yíng)銷中心（內(nèi)部）交通動(dòng)線分析確定區(qū)域劃分客戶進(jìn)門1項(xiàng)目展示區(qū)2影音體驗(yàn)區(qū)（洽談區(qū)）3實(shí)景體驗(yàn)（負(fù)一層）5產(chǎn)品展示區(qū)4洽談區(qū)6項(xiàng)目展示區(qū)VIP洽談區(qū)

產(chǎn)品展示洽談區(qū)辦公區(qū)客戶進(jìn)門下負(fù)一層上首層39營(yíng)銷中心功能建議項(xiàng)目展示區(qū)目的：加深客戶對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同初步了解項(xiàng)目接待前臺(tái)LOGO項(xiàng)目形象墻入口企業(yè)形象墻區(qū)域/項(xiàng)目模型B1區(qū)模型四個(gè)戶型模型進(jìn)入洽談區(qū)進(jìn)行影音體驗(yàn)40營(yíng)銷中心功能建議洽談區(qū)（影音體驗(yàn)）目的：增加項(xiàng)目認(rèn)同感超大投影幕：循環(huán)播放項(xiàng)目信息電子顯示屏：滾動(dòng)銷售信息由項(xiàng)目展示區(qū)進(jìn)入洽談區(qū)影音體驗(yàn)進(jìn)入產(chǎn)品展示區(qū)41營(yíng)銷中心功能建議產(chǎn)品展示區(qū)目的：“全最”產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)同影音體驗(yàn)后進(jìn)入產(chǎn)品展示區(qū)智能化展示裝修/建材展示下負(fù)一層42營(yíng)銷中心功能建議VIP客戶洽談區(qū)貴賓洽談區(qū)貴賓洽談區(qū)簽約室備用上首層進(jìn)入洽談區(qū)43營(yíng)銷中心功能建議其他區(qū)域開發(fā)商辦公室開發(fā)商辦公室銷售辦公室財(cái)務(wù)處儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間貴賓簽約區(qū)44營(yíng)銷中心其他需完成事項(xiàng)建筑一層及負(fù)一層投入使用（含游泳池）；物業(yè)人員到位；宣傳物料到位；音響設(shè)施投入使用；銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)（盡量提前）；樣板間至少完成5套（4套豪裝+1套清水房）。45454-3、銷售執(zhí)行部署推售需要解決的問題：1、如何能夠利用推貨引爆首推貨源；2、如何能夠利用推貨拉升整體項(xiàng)目?jī)r(jià)格；3、如何利用加推不斷拉高價(jià)格；464-3-1、一期貨源統(tǒng)計(jì)46合計(jì)：470套其中：產(chǎn)品編號(hào)數(shù)量面積棟號(hào)1S-266220+22037,44,451S-388220+22029,32,40,432S-188270+27030,31,41,422S-266270+27034,36,393S-244320+32033,354S-122370+22038D964

46，48，49，51D9-232

47，50合計(jì)470

23棟474-3-2、推貨部署原則推貨部署前提：以11000元/平方米為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)銷售速度最大化！推貨部署原則：中心首推原則；周邊跟隨原則；推貨輔助策略：跨區(qū)域推貨策略；價(jià)格標(biāo)桿策略；優(yōu)勢(shì)景觀推貨策略；弱勢(shì)景觀跟隨策略；同層同價(jià)策略；后來(lái)居上價(jià)格策略；484-3-2、推貨部署原則推貨部署原則：中心首推原則；周邊跟隨原則；494-3-2、推貨部署原則推貨輔助策略：跨區(qū)域推貨策略；價(jià)格標(biāo)桿策略；主推貨區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿區(qū)域主推貨區(qū)域504-3-3、推貨輔助策略：優(yōu)勢(shì)景觀推貨策略；弱勢(shì)景觀跟隨策略；優(yōu)勢(shì)景觀房源次優(yōu)景觀房源三段式景觀價(jià)格體系1111111222222112222233312514-3-3、推貨輔助策略：同層同價(jià)策略；