四川德陽(yáng)青衣江項(xiàng)目產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告-91P-2010年

德陽(yáng)青衣江項(xiàng)目產(chǎn)品定位·營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告一場(chǎng)之于德陽(yáng)新區(qū)地塊突圍風(fēng)暴從產(chǎn)品制勝到觀念制勝!寫(xiě)在開(kāi)篇，我們最關(guān)心的新一輪宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，如何打造產(chǎn)品本身競(jìng)爭(zhēng)力？城市迅猛擴(kuò)張,開(kāi)發(fā)劇增，競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值VS產(chǎn)值雙贏？如何運(yùn)作，降低項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，漂亮完成營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)役？如何定位？——對(duì)于市場(chǎng)研判的項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略做何做產(chǎn)品？——項(xiàng)目深刻解讀之上的產(chǎn)品策略如何營(yíng)銷(xiāo)？——基于產(chǎn)品、市場(chǎng)之上的營(yíng)銷(xiāo)演繹我們面對(duì)的，三大命題——如何定位精準(zhǔn)的定位，必然來(lái)自城市屬性、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及項(xiàng)目解讀研究結(jié)論體系（一）德陽(yáng)城市屬性研究結(jié)論【重點(diǎn)結(jié)論一】重工業(yè)支撐城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展·城市面積和人口成倍增加二重、東電、東汽、東鍋德分廠幾大骨干工業(yè)全力打造重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地目前城市建成面積為45平方公里，市區(qū)常住人口42萬(wàn)，是建市初

7.5平方公里、7.5萬(wàn)人的6倍和5.6倍山水園林城市打造，不斷提高城市居住環(huán)境文廟廣場(chǎng)建設(shè)、南北生態(tài)公園建設(shè)，實(shí)施了鐘鼓樓及周邊環(huán)境改造，旌湖兩岸景觀改造，市區(qū)綠化覆蓋率已達(dá)35%，人均擁有公共綠地

8.1平方米。（一）德陽(yáng)城市屬性研究結(jié)論【重點(diǎn)結(jié)論二】一中心三片區(qū)組合城市圈總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，成德綿經(jīng)濟(jì)圈拉動(dòng)德陽(yáng)城市進(jìn)程

利用旌陽(yáng)、廣漢、什邡、綿竹現(xiàn)有自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的有利條件和良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)城市資源的整合；建成成都平原北部的有強(qiáng)大引力的經(jīng)濟(jì)隆起地帶、特色城市圈；隨著成綿樂(lè)城際輕軌的開(kāi)通，德陽(yáng)作為成德綿經(jīng)濟(jì)圈的核心樞紐中心，其城市化進(jìn)程戰(zhàn)略地位進(jìn)一步加強(qiáng)北部新區(qū)-黃河高端生態(tài)住區(qū)規(guī)劃，打造都市化高端居住形態(tài)

以城市發(fā)展為契機(jī)，利用黃河片區(qū)得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，本著生態(tài)性、將黃河片區(qū)規(guī)劃為純居住的城市片區(qū)，作為未來(lái)德陽(yáng)城市化生活居住區(qū)的示范區(qū)。旌南片區(qū)旌東片區(qū)老城區(qū)黃河片區(qū)純高端生態(tài)住區(qū)建設(shè)富有濱河特色和地方文化韻味的綜合性城市片區(qū)、聚居新區(qū)。天元片區(qū)原有工業(yè)旅游混合發(fā)展（二）房地產(chǎn)解讀結(jié)論【重點(diǎn)結(jié)論三】成都受宏觀調(diào)控政策影響，成交量開(kāi)始下滑，新一輪觀望開(kāi)始成都受宏觀調(diào)控政策影響，10年1月成交量開(kāi)始下滑，消費(fèi)者開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒，等待進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)和觀望市場(chǎng)走向。德陽(yáng)，09年強(qiáng)勁勢(shì)頭，價(jià)格突破4000元大關(guān)，部分樓盤(pán)甚至達(dá)到5000以上價(jià)格。在災(zāi)后重建和社會(huì)剛性需求增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，09年德陽(yáng)樓市快速發(fā)展，量?jī)r(jià)齊升，特別是銷(xiāo)售價(jià)格更是直逼5000，大幅上升。（二）房地產(chǎn)解讀結(jié)論【重點(diǎn)結(jié)論四】德陽(yáng)人口急劇擴(kuò)張，帶動(dòng)商品房市場(chǎng)活躍隨著震后重建，大量新增涌入，直接刺激商品房需求，房地產(chǎn)投資、市場(chǎng)供應(yīng)、去化速度各項(xiàng)目指標(biāo)都呈上升態(tài)勢(shì)；投資需求強(qiáng)勁，商品房快速去化，市場(chǎng)供不應(yīng)求剛性需求帶動(dòng)，投資者信心增強(qiáng)，新盤(pán)推出房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即可清盤(pán)，后續(xù)供應(yīng)滯緩，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求景象。（二）房地產(chǎn)解讀結(jié)論【重點(diǎn)結(jié)論五】后續(xù)市場(chǎng)，供應(yīng)不足，持續(xù)發(fā)展需求強(qiáng)勁目前在售項(xiàng)目接近尾盤(pán)，新開(kāi)項(xiàng)目及在售二期項(xiàng)目無(wú)法充分滿足市場(chǎng)需求；成際輕軌開(kāi)通，將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展；高層成為市場(chǎng)主力供應(yīng)產(chǎn)品德陽(yáng)高層電梯產(chǎn)品區(qū)別四川其他二、三城市，處于起步或過(guò)度階段，德陽(yáng)高層電梯公寓產(chǎn)品市場(chǎng)基本成熟。（三）住宅樓盤(pán)掃描【重點(diǎn)結(jié)論六】建筑風(fēng)格：城市建筑風(fēng)格特征明顯目前市場(chǎng)建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，其中輔以現(xiàn)代中式、

ARTDECO、西班牙、歐陸古典主義。城市特征明顯建筑套型：套三舒適型需求明顯除中心城區(qū)小套型面積規(guī)劃外，其他在售樓盤(pán)主要集中在90-120平米，為市場(chǎng)主力需求面積，舒適型居住需求較高。（三）住宅樓盤(pán)掃描【重點(diǎn)結(jié)論七】購(gòu)買(mǎi)客群除旌南區(qū)外，其他區(qū)域客群較為平均，無(wú)明顯特點(diǎn)旌南區(qū)臨近東汽等重工業(yè)企業(yè)，企業(yè)職工客戶群較多外，其他區(qū)域客戶主要集中德陽(yáng)周邊縣城、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)員工和投資客，基本分布中心城區(qū)價(jià)格與其他區(qū)域價(jià)格基本持平，甚至低于其他區(qū)域部分樓盤(pán)目前市中心基本為尾盤(pán)，前期銷(xiāo)售均價(jià)4200-4300元/㎡，其他區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格也與之持平，甚至高出中心城區(qū)價(jià)格達(dá)到4500元/㎡區(qū)域價(jià)格平臺(tái)主要產(chǎn)品類型典型戶型主要客戶構(gòu)成區(qū)域價(jià)值點(diǎn)典型樓盤(pán)市中區(qū)3700-4500高層一房（30-60）二房（65-98）三房（100-120）私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)職工投資客傳統(tǒng)商貿(mào)中心，區(qū)域寸土寸金凱旋國(guó)際旌都銀座旌南片區(qū)3900-4800多層高層兩房（85-120）三房（95-140）四房（140-175）二重員工私營(yíng)企業(yè)主政府重點(diǎn)規(guī)劃打造區(qū)域，環(huán)境較好凱麗景湖CLD未來(lái)城匯樂(lè)國(guó)際黃河片區(qū)3800-4700多層高層一房（55-65）兩房（85-120）三房（100-150）四房（140-170）國(guó)企職工、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員匯聚自然景觀資源，但居住氛圍尚待提升魅力城·湖景灣外灘地壹號(hào)御景東苑旌東片區(qū)4100-5800多層高層一房（55-65）兩房（80-125）三房（120-145）四房（170-230）私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、國(guó)企職工區(qū)域品質(zhì)大盤(pán)較多、配套相對(duì)完善明源國(guó)際華庭陽(yáng)光印象戛納天元片區(qū)2600-3600多層、高層兩房（70-90）三房（100-120）四房（125-140）企業(yè)職工城市副中心，但區(qū)域不成熟、居住氛圍一般、發(fā)展緩慢天逸馨苑項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌潜毙聟^(qū)黃河高端生態(tài)純住宅區(qū)，自然景觀資源優(yōu)越，配套相對(duì)欠缺，項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)較為集中，未來(lái)發(fā)展前景良好。（未含別墅項(xiàng)目）區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型均價(jià)戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況老城區(qū)凱旋國(guó)際高層49-124住宅預(yù)計(jì)10年中旬開(kāi)盤(pán)、寫(xiě)字樓5100旌都銀座高層（30F）410030-9009年11月開(kāi)盤(pán)，300套住宅已售罄錦繡上城2期高層（27F）420080-120預(yù)計(jì)2月中旬開(kāi)盤(pán)旌南片區(qū)匯樂(lè)國(guó)際多層（帶電梯）4100110-12009年10月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)4100，已售罄CLD未來(lái)城多層、高層400095-2442期1月中旬開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)3800；210套，現(xiàn)去化75%凱麗景湖2期多層、高層450095-1481月18日開(kāi)盤(pán)、先去化80%黃河片區(qū)外灘地壹號(hào)高層4500已交房、尾盤(pán)4500御景東苑高層預(yù)計(jì)420060-162未開(kāi)盤(pán)魅力城·3期湖景灣高層440096-1481月8日開(kāi)盤(pán)406套，現(xiàn)余7套左右旌東片區(qū)明源國(guó)際2期多層（7+1帶電梯）4800126、192、2381月30日開(kāi)盤(pán)，前期認(rèn)購(gòu)達(dá)70%華庭陽(yáng)光多層、電梯430065-141目前去化60%印象戛納2期電梯預(yù)計(jì)420064-145預(yù)計(jì)10年中旬開(kāi)盤(pán)天元片區(qū)天逸馨苑多層270070-14009年9月份開(kāi)盤(pán)，已售罄定位之前的項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目板塊解讀；地塊四至環(huán)境解讀；地塊解讀；板塊定性城市新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)與收益并存北部新區(qū)-黃河高端生態(tài)住區(qū)，遠(yuǎn)離主城區(qū)的未來(lái)生活區(qū)；北部新城，尚處起步階段，完全成形尚待時(shí)日；從成都的南延線到光華大道，城市新區(qū)開(kāi)發(fā)，伴隨城市化進(jìn)程開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于成熟區(qū)域，但收益也與風(fēng)險(xiǎn)并存老城區(qū)地塊旌南片區(qū)北公園片區(qū)黃河片區(qū)科技、會(huì)展為主的居住區(qū)高端生態(tài)居住區(qū)旌東片區(qū)原有工業(yè)旅游混合發(fā)展項(xiàng)目青衣江路四至點(diǎn)評(píng)交通便捷，配套缺乏項(xiàng)目緊鄰三國(guó)文化長(zhǎng)廊、旌湖，資源優(yōu)越；臨近德陽(yáng)高鐵站、青衣江路快速通道，交通便利。周邊生活配套氛圍還尚顯欠缺。向南向北發(fā)展，高端住區(qū)規(guī)劃給予項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)和發(fā)展前景地塊四至

鎣華山北路三國(guó)文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目地塊旌湖高壓線揚(yáng)程渠

青衣江路秀山街規(guī)劃道路規(guī)劃廣場(chǎng)規(guī)劃廣場(chǎng)規(guī)劃廣場(chǎng)揚(yáng)程渠加蓋處理高壓線待拆除旌湖鎣華山北路德陽(yáng)高鐵快速通道三國(guó)文化長(zhǎng)廊五星級(jí)酒店城市規(guī)劃向南向北發(fā)展政府宏觀調(diào)控，以中心城區(qū)為基點(diǎn)，決定城市向南、向北方向發(fā)展。南面（旌南）將形成以科技、會(huì)展為主的居住區(qū)，而旌東也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。北面（黃河片區(qū)）將形成生態(tài)居住區(qū)，利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象北南地塊解讀82畝規(guī)模，撬動(dòng)華鎣山路板塊

82畝狹長(zhǎng)規(guī)模地塊，基本方正，較易規(guī)劃；四面臨街，兩面臨新區(qū)主干道，影響項(xiàng)目品質(zhì)；旌河景觀和5月即將竣工的三國(guó)文化走廊生態(tài)資源占有，構(gòu)成項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源；不難看出，本案82畝的規(guī)模，要憑借占有河景和生態(tài)資源以及產(chǎn)品的打造，撬動(dòng)華鎣山路板塊的居住價(jià)值和生活品質(zhì)地塊指標(biāo)：城市嚴(yán)格規(guī)劃要求，控制項(xiàng)目規(guī)劃建筑高度、退距要求、控制范圍系列詳細(xì)控制指標(biāo)；商業(yè)位置限制，商業(yè)面積要求以及嚴(yán)格商業(yè)格局要求；紅線推地嚴(yán)控指標(biāo)，建筑布局通透要求；開(kāi)發(fā)地塊的硬性要求；政府對(duì)該地塊有嚴(yán)格的規(guī)劃要求，基本為定性規(guī)劃指標(biāo)可以供項(xiàng)目自由規(guī)劃的空間過(guò)窄地塊本體解讀研判結(jié)論城市新區(qū)，人氣不足，但政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域前景樂(lè)觀項(xiàng)目占有三國(guó)景觀走廊和旌河的景觀和生態(tài)資源；城市發(fā)展和規(guī)劃帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)和前景；周邊暫無(wú)老居住區(qū)與新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，無(wú)任何生活配套；地塊四周臨街，影響項(xiàng)目居住品質(zhì)以及項(xiàng)目規(guī)劃；華鎣山路與青衣江路兩大城市干道，提高項(xiàng)目出行便捷度，交通優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目整體定位核心問(wèn)題梳理，尋求定位突破點(diǎn)定位梳理城市河景資源和生態(tài)景觀資源占有；在城市新區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施不足；定性的嚴(yán)格地塊控規(guī)指標(biāo)要求；四面臨街的地塊環(huán)境；如何定位，將占有資源最大，在城市新區(qū)建立打造項(xiàng)目品質(zhì)完成城市突圍和板塊崛起指標(biāo)梳理如何定位，在嚴(yán)控指標(biāo)下的項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)值提升地塊內(nèi)必須采用點(diǎn)式高層的建筑形式，城市天際線應(yīng)該高低錯(cuò)落。臨瑩華山路高層建筑通透率不得小于40%。建筑高度：青衣江路與瑩華山路交叉口的建筑高度≥100米；青衣江路與秀山街交叉口的建筑高度≤80米；臨瑩華山路50米范圍內(nèi)的建筑及瑩華山路與揚(yáng)程渠路交叉口的建筑高度≤80米；臨秀山街，揚(yáng)程渠路及距瑩華山路50米范圍以外的建筑高度≤60米；臨青衣江路，秀山街不得設(shè)置商業(yè)，臨瑩華山路，揚(yáng)程渠路設(shè)置的商業(yè)建筑（詳見(jiàn)圖示）占地面積不得大于4000平方米，且商業(yè)用房應(yīng)不低于2層。臨揚(yáng)程渠路30米范圍內(nèi)的建筑，應(yīng)在高壓線遷改后建設(shè)。整體項(xiàng)目定位：從城市定位、臨河生態(tài)和景觀走廊中尋找思路山水園林城市旌河資源資源三國(guó)文化景觀走廊從歷史和文化中需找突破德陽(yáng)地標(biāo)·河畔舒居宅院城市名片·中式人文大盤(pán)整理定位借鑒項(xiàng)目參考：

蜀郡——南延線的純中式文化大盤(pán)、名盤(pán)：項(xiàng)目成都市南延線副中心華陽(yáng)，東臨府南河，南向迎賓大道，項(xiàng)目占地400畝，建筑面積30余萬(wàn)平米。08年市場(chǎng)低迷的形式，量?jī)r(jià)走勢(shì)領(lǐng)跑區(qū)域其他產(chǎn)品，獲得業(yè)主的高度好評(píng)，日新偉業(yè)全程營(yíng)銷(xiāo)代理，取得良好市場(chǎng)效應(yīng)和品牌效應(yīng)，為中鐵二局在成都奠定房地餐開(kāi)盤(pán)品牌度和市場(chǎng)口碑。錦都——成都寬巷旁的都市文化電梯華宅項(xiàng)目成都市十二橋路，項(xiàng)目臨成都著名的寬窄巷子，對(duì)面為老成都遺貌琴臺(tái)故里，2005年面市，以高出成都當(dāng)時(shí)其他樓盤(pán)近2000元/㎡的價(jià)值，強(qiáng)勁銷(xiāo)售，成為成都樓市的一個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃經(jīng)典案例，也帶動(dòng)成都產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新突破。蜀郡錦都錦都錦都蜀郡如何做產(chǎn)品定位已明，關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品和規(guī)劃，更多的思考建筑風(fēng)格定位依托三國(guó)文化景觀走廊和文化大盤(pán)定位，打造——現(xiàn)代中式產(chǎn)品產(chǎn)品總體風(fēng)格定位骨子里的中國(guó)風(fēng)、時(shí)尚場(chǎng)城市氧房·都市雅居現(xiàn)代中式：建筑風(fēng)格鮮明，濃厚的蜀國(guó)氣息，與三國(guó)景觀走廊遙想呼應(yīng)，構(gòu)筑文化大盤(pán)的產(chǎn)品基礎(chǔ)和產(chǎn)品突破點(diǎn)森林園林·綠意生活場(chǎng)中式園林風(fēng)格園林景觀規(guī)劃定位內(nèi)中式園林，外三國(guó)文化生態(tài)景觀帶內(nèi)外遙想呼應(yīng)，構(gòu)成完美的內(nèi)外和諧；為業(yè)主們營(yíng)造了多變、和諧、自然、毫無(wú)造作感的生態(tài)綠意場(chǎng)的印象與中式建筑遙想呼應(yīng)，打造現(xiàn)代中式景觀園林——園林景觀定位中式園林景觀規(guī)劃建議1、以中式園林的節(jié)點(diǎn)處理手法為核心，豐富中式人文景觀，如廊橋、棧道等，配以傳統(tǒng)的竹、梅等植物點(diǎn)綴，烘托主題性景觀.如:假山\噴泉\對(duì)弈臺(tái)\小型湖景等2、盡量體現(xiàn)住區(qū)園林的層次感、私密性，整個(gè)庭院均處于陽(yáng)光綠意與山林的籠罩之中，通過(guò)緩坡、雕塑、小品與大中庭融匯。新奇感與神秘感令人驚嘆。另外使用一些中式符號(hào)的小景突出中式社區(qū)的主題。項(xiàng)目指標(biāo)梳理政府定制式規(guī)劃指標(biāo)，深度研判凈用地55608.02㎡土地性質(zhì)居住用地（可兼容商業(yè)）總建筑密度≤30%總?cè)莘e率3.8住宅建筑密度≤18%住宅容積率3.6綠地率≥35%

建筑通透率≥40%青衣江路瑩華山路秀山街中線揚(yáng)程渠≥100米最低33層≤80米最高26層≤80米，最高26層50米≤60米，最高20層30米高壓線遷改后建設(shè)北住宅建筑密度≤24%≤23%≤22%≤20%≤20%≤18%住宅建筑容積率≤2.5≤2.7≤2.8≤3.0≤3.3≤3.4-3.6項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)限制較多，大大制約了項(xiàng)目的發(fā)展方向；限制本案必須采用點(diǎn)式高層的形式，限制了項(xiàng)目的多形態(tài)發(fā)展；90平米以下住房比例不小于40%，制約戶型面積配比；商業(yè)要求占比不高于4000㎡，使得商業(yè)不得不立體發(fā)展；揚(yáng)程渠30米范圍需拆遷，制約項(xiàng)目工期及分期發(fā)展。硬指標(biāo)梳理結(jié)論集中商業(yè)規(guī)劃要求；城市高差，點(diǎn)式開(kāi)放式布局；紅線要求，臨街人行道路規(guī)劃；市政硬性要求及道路規(guī)劃；純居住社區(qū)+集中配套商業(yè)如何規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃總體原則與周邊環(huán)境和諧共存綜合城市功能考慮區(qū)域項(xiàng)目差異化符合政府規(guī)劃要求同類型項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目規(guī)劃模式提出項(xiàng)目規(guī)劃借鑒規(guī)劃參考位于城市新區(qū)；與項(xiàng)目地塊規(guī)?；蛐螤钕嗨?；與地塊交通環(huán)境相似；規(guī)劃指標(biāo)的相似或規(guī)劃后符合指標(biāo)要求；南延線·大城際——18-32層高層電梯公寓項(xiàng)目位置：成都天府大道南延線華陽(yáng)段項(xiàng)目指標(biāo)：占地：40畝總戶數(shù)：825戶總建面：10萬(wàn)平米容積率：4.2綠化率：45%市場(chǎng)表現(xiàn)：08年逆市以4200元/平米區(qū)域高位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)月均銷(xiāo)售30套去化速度，品質(zhì)保障項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目總平規(guī)劃—開(kāi)放式布局人行入口車(chē)行入口車(chē)行出口建筑以各景觀帶為中心，呈V形布局最大化單層觀景面，項(xiàng)目通透性極高臨主干道旁打造前驅(qū)抬高坡地綠化帶中庭下沉水景運(yùn)動(dòng)景觀帶后花園天府大道建筑立面-簡(jiǎn)潔明快、大面積開(kāi)窗、現(xiàn)代都市感強(qiáng)

黑灰建筑立面色彩，簡(jiǎn)潔明快大面積的開(kāi)窗、玻璃與建筑的虛實(shí)變化豐富了建筑感官，加之十字形平面布局，使其挺拔俊朗富有強(qiáng)烈的現(xiàn)代都市感

中庭水景景觀規(guī)劃中庭主要以下沉式水景為主，輔以林間小溪搭配，凸顯寧?kù)o與自然特色規(guī)劃——疊水地下車(chē)庫(kù)入口疊水，噴泉、旋轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)其他特色規(guī)劃入戶大堂：五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)六米挑高，最大化單層觀景面智能設(shè)施配置智慧家居系統(tǒng)通過(guò)手機(jī)遠(yuǎn)程遙控家電；自動(dòng)刷卡入戶，預(yù)約電梯；三重安防、老幼遠(yuǎn)程監(jiān)護(hù)系統(tǒng)；水電氣等物業(yè)信息家中集中查表查詢；占地面積住宅占地住宅建筑密度容積率住宅基底面積住宅建筑面積住宅平均建筑層數(shù)總?cè)莘e率總建筑面積商業(yè)理論面積商業(yè)基底面積商業(yè)平均層高546085060818%3.69109182189203.82075102532240006546085060820%3.310122167006173.820751040504400010546085060820%310122151824153.820751055686400014546085060822%2.811134141702133.820751065808400016546085060823%2.711640136642123.820751070869400018546085060824%2.512146126520103.820751080990400020項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算：結(jié)合項(xiàng)目情境分析，建議將住宅容積率做到3.6，實(shí)現(xiàn)面積最大化。商業(yè)部分考慮特色商業(yè)街與產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓相結(jié)合的方式打造；單位：㎡注：本測(cè)算方式基于理想方式測(cè)算，僅作本次方案參考，具體以設(shè)計(jì)院最終數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。方案1方案2方案一結(jié)合周邊優(yōu)勢(shì)資源，打造多層次高端產(chǎn)品；集中特色商業(yè)街，滿足社區(qū)需求的同時(shí)輻射周邊。方案二物業(yè)形態(tài)溝通住宅商業(yè)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓純點(diǎn)式電梯住宅；現(xiàn)代中式風(fēng)格；80-120㎡實(shí)用戶型；現(xiàn)代中式風(fēng)格，考慮三國(guó)特色商業(yè)街；立足社區(qū)配套，向外擴(kuò)散發(fā)展；滿足中端游客住宿需求；滿足投資客戶需求；物業(yè)形態(tài)組合18層20層26層26層方案一產(chǎn)品構(gòu)成建議住宅根據(jù)指標(biāo)要求將容積率做到最大化；點(diǎn)式布局，交錯(cuò)式排列，景觀資源最大化利用；商業(yè)2層（局部三層）風(fēng)情商業(yè)街酒店式商務(wù)公寓打造三國(guó)主題文化風(fēng)情商業(yè)街，滿足社區(qū)配套及服務(wù)周邊；酒店式商務(wù)公寓，滿足部分投資型需求；休閑會(huì)所建筑布局建議示意圖1人行主入口商業(yè)文化廣場(chǎng)車(chē)行入口車(chē)行入口酒店式商務(wù)公寓三國(guó)文化主題公園市政廣場(chǎng)2層會(huì)所18層20層26層主題景觀2-3層商業(yè)北方案一人行次入口特色商業(yè)街景觀小品景觀小品景觀小品大圍合布局下的小圍合；建筑單體錯(cuò)開(kāi)排列主題景觀切割共享，戶均景觀效果佳；外高內(nèi)低，保證社區(qū)品質(zhì)；建筑布局建議示意圖2人行主入口車(chē)行入口車(chē)行入口酒店式商務(wù)公寓三國(guó)文化主題公園市政廣場(chǎng)18層20層26層主題景觀2-3層底商北人行次入口方案一社區(qū)景觀社區(qū)景觀景觀小品大圍合布局下的小圍合；建筑單體錯(cuò)開(kāi)排列主題景觀切割共享，戶均景觀效果佳；外高內(nèi)低，保證社區(qū)品質(zhì)；占地面積商業(yè)占地住宅占地住宅建筑密度容積率住宅基地住宅建筑面積平均建筑層數(shù)平均建筑高度5460840005060822%2.81113414170213385460840005060821%2.81062814170213405460840005060820%2.81012214170214425460840005060819%2.8961614170215445460840005060818%2.8910914170216475460840005060817%2.8860314170216495460840005060816%2.8809714170218535460840005060815%2.875911417021956方案二品質(zhì)最優(yōu)化原則此種方案下，容積率為2.8，住宅建筑面積約14萬(wàn)㎡。

考慮多種形態(tài)產(chǎn)品，使項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富；

利用建筑高差，將景觀資源最大化利用，提升項(xiàng)目品質(zhì)。單位：㎡注：本測(cè)算方式基于理想方式測(cè)算，僅作本次方案參考，具體以設(shè)計(jì)院最終數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。9層11層18層20層26層住宅商業(yè)2層（局部三層）風(fēng)情商業(yè)街酒店式商務(wù)公寓沿公園退臺(tái)式排列，景觀資源最大化；豐富的產(chǎn)品線，提升項(xiàng)目品質(zhì)；方案二產(chǎn)品構(gòu)成建議打造三國(guó)主題文化風(fēng)情商業(yè)街；酒店式商務(wù)公寓，滿足部分投資型需求；總平示意總平示意戶型配比建議目前市場(chǎng)主流戶型及去化分析；未來(lái)價(jià)格及戶型發(fā)展趨勢(shì)；客戶重點(diǎn)關(guān)注的戶型因素；定制參考依據(jù)面積套型占比建議亮點(diǎn)70-89㎡兩室兩廳單衛(wèi)40%實(shí)用緊湊，贈(zèng)送面積90-100㎡三室兩廳單衛(wèi)25%可變空間110-120㎡三室兩廳兩衛(wèi)25%挑高客廳、贈(zèng)送面積120㎡以上——15%躍層、4.5挑高、空中院落建筑創(chuàng)新拼合方式在戶型上，滿足高端客群的居住需求，同時(shí)又必須具有前瞻性及創(chuàng)新性。6米挑高客廳4.5米層高創(chuàng)意拼合示意戶型創(chuàng)新建議——空中四合院引入空中四合院概念，空中休閑平臺(tái)；空中花園得以實(shí)現(xiàn)；充分考慮通風(fēng)采光因素；充分考慮空間布局及利用率，注重功能性；空中四合院戶型分布原則強(qiáng)調(diào)大戶型對(duì)景觀的占有性，以及較高私密性，良好的朝向；同類品質(zhì)房源相對(duì)集中分布；從開(kāi)發(fā)周期上看戶型搭配的合理性；具體執(zhí)行布局原則臨公園側(cè)同時(shí)臨路，戶型布局宜謹(jǐn)慎，建議紅線后退后以大戶型為主；內(nèi)部通透可觀中庭景觀，同時(shí)可觀公園的樓棟集中布置項(xiàng)目大戶型房源；中小戶型房源可布置在社區(qū)周?chē)R路側(cè)，朝向上照顧對(duì)社區(qū)景觀資源的占有；如何營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏相配合整體包裝推廣的整合策略項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議青衣江中線瑩華山路秀山街中線揚(yáng)程渠30米高壓線遷改后建設(shè)南部高壓線改遷完畢后方可動(dòng)工，給工期帶來(lái)一定不確定性；因此建議先開(kāi)發(fā)靠青衣江中線部分。率先呈現(xiàn)售樓部、景觀示范區(qū)，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)鋪路；一期開(kāi)發(fā)區(qū)域二期開(kāi)發(fā)區(qū)域北項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名確定原則：高度概括產(chǎn)品內(nèi)涵和特征；滿足項(xiàng)目差異化的推廣需求；具品質(zhì)感、接受度高首推案名凱輝·麗府蜀北·紫云府依云府

俊園

河畔人家旌河荔園公園首座備選案名營(yíng)銷(xiāo)前置條件地塊基本憑證，地塊內(nèi)待拆遷物較少；除靠楊程渠一邊高架電網(wǎng)，拆遷延后，其他區(qū)域規(guī)劃確定后即可啟動(dòng)；三國(guó)景觀生態(tài)走廊5月即竣工，外部環(huán)境不須重新打造；前期籌備工作2010年2月啟動(dòng)項(xiàng)目規(guī)劃，預(yù)計(jì)7月完成前期開(kāi)發(fā)手續(xù)預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年年底或2011年年初營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏安排總體原則：分期開(kāi)發(fā)、分批推售，集中爆盤(pán)情景示范區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)售樓部亮相一期一批次銷(xiāo)售（多批次銷(xiāo)售，不飽和供應(yīng)）開(kāi)工建設(shè)率先打造情景示范區(qū)，和賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境加強(qiáng)工地管理秩序和工地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境高調(diào)亮相，大眾宣傳，迅速提升知名度不飽和供應(yīng)，階段蓄客、階段推盤(pán)制造房源緊缺氛圍，工程配合協(xié)調(diào)6月9月7月12月按目前市場(chǎng)銷(xiāo)售去化速度，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期24-30個(gè)月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)命題兩大核心營(yíng)銷(xiāo)命題12城北新區(qū)，客戶自然到訪率低，成交車(chē)行主干道，如何有效吸引客戶到訪如何包裝，保障項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值認(rèn)可，并下單購(gòu)買(mǎi)核心如何運(yùn)作，達(dá)成項(xiàng)目?jī)r(jià)值和利潤(rùn)雙重目標(biāo)？現(xiàn)場(chǎng)戰(zhàn)圈層營(yíng)銷(xiāo)聚客+體驗(yàn)展示=口碑效應(yīng)傳播戰(zhàn)圈層戰(zhàn)節(jié)點(diǎn)集中推廣+客戶活動(dòng)組織=銷(xiāo)售蓄客目標(biāo)賣(mài)場(chǎng)包裝+體驗(yàn)示范+項(xiàng)目展示+現(xiàn)場(chǎng)控制+銷(xiāo)售策略+客戶服務(wù)=客戶品質(zhì)認(rèn)同項(xiàng)目命題三大戰(zhàn)役推導(dǎo)——營(yíng)銷(xiāo)總控策略營(yíng)銷(xiāo)總控策略銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成！營(yíng)銷(xiāo)主題旌河旁·現(xiàn)代中式·麗府人家闡釋