成都市錦江某政府保障性住房建設(shè)項目可行性報告

成都市錦江***政府保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告四川省***工程咨詢監(jiān)理有限公司二〇一〇年四月成都市錦江***政府保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告編制單位：四川省***工程咨詢監(jiān)理有限公司發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會董事長兼總經(jīng)理：***全國注冊造價工程師全國注冊監(jiān)理工程師注冊會計師審定：***全國注冊造價工程師、高級經(jīng)濟師項目負責人：***注冊咨詢工程師（投資）主要參加人員：***注冊咨詢工程師（投資）***注冊咨詢工程師（投資）***注冊咨詢工程師（投資）***工程師***工程師目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc259103476"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc259103477"第二章建設(shè)背景及必要性5HYPERLINK\l"_Toc259103478"第三章項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃10HYPERLINK\l"_Toc259103479"第四章需求分析與政策保障10HYPERLINK\l"_Toc259103480"第五章項目地址與建設(shè)條件10HYPERLINK\l"_Toc259103481"第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模10HYPERLINK\l"_Toc259103482"第七章建設(shè)方案10HYPERLINK\l"_Toc259103483"第八章節(jié)能節(jié)水10HYPERLINK\l"_Toc259103484"第九章工程進度及建設(shè)管理10HYPERLINK\l"_Toc259103485"第十章建設(shè)項目招投標10HYPERLINK\l"_Toc259103486"第十一章環(huán)境影響及評價10HYPERLINK\l"_Toc259103487"第十二章建設(shè)投資估算及資金籌措10HYPERLINK\l"_Toc259103488"第十三章財務(wù)分析10HYPERLINK\l"_Toc259103489"第十四章社會效益綜合評價10HYPERLINK\l"_Toc259103490"第十五章風險分析與對策研究10HYPERLINK\l"_Toc259103491"第十六章結(jié)論10HYPERLINK\l"_Toc259103492"附件10HYPERLINK\l"_Toc259103493"附表10HYPERLINK\l"_Toc259103494"附圖10第一章總論一、項目基本情況（一）項目名稱：成都市錦江***政府保障性住房建設(shè)項目（二）項目性質(zhì)：新建（三）建設(shè)地點：本項目位于成都市（四）項目用地：項目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。工程建設(shè)規(guī)劃凈用地面積51293.75平方米（約76.55畝）。土地取得方式為行政劃撥。（五）項目業(yè)主：成都市住房保障中心成都市住房儲備中心二、研究范圍及主要編制依據(jù)（一）研究范圍四川省***工程咨詢監(jiān)理有限公司受項目業(yè)主委托，對成都市錦江***政府保障性住房建設(shè)項目進行可行性研究并提交《成都市錦江***政府保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告》，其主要研究范圍包括：項目背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析、社會效益綜合評價等。（二）主要編制依據(jù)1、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》2、《成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》3、《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》4、成都市人民政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院<關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強公共住房制度體系建設(shè)的意見》5、成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于成都市錦江***政府保障性住房建設(shè)項目建議書的批復（成發(fā)改審批【2010】155號）6、成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會議紀要”（成府閱【2010】34號）7、成都市國土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房儲備中心意向用地意見函（成國土咨詢函【2010】31號）8、成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項目的規(guī)劃條件通知書9、成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】-01）”的回復10、項目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項目建設(shè)必要性加大社會保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達了決心和信心，有的還提出了明確的目標和實施措施?？梢灶A見，大力加強社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。項目建設(shè)的必要性主要有以下幾個方面：1、解決低收入家庭的住房問題是政府應切實負起的責任。2、構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題。3、當前房價的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性。（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程建設(shè)政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面積為25079㎡，經(jīng)濟適用住房800套，建筑面積為56847㎡，限價房2052套，建筑面積為167455㎡?？偯娣e為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。（三）工期安排根據(jù)項目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為2年，具體安排為：2010年5月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準備工作。完成施工圖設(shè)計和工程招投標工作。年12月底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。（四）項目建設(shè)投資及資金來源1、項目建設(shè)投資本項目建設(shè)投資約95970.20萬元，其中第一部分工程費用72109.50萬元，第二部分工程其它費用16497.40萬元（含土地費用11541.00萬元），第三部分基本預備費3853.30萬元，第四部分建設(shè)期利息3510.00萬元。詳見附表1。2、資金來源本項目建設(shè)資金來源有資本金和銀行貸款，其中：項目資本金30970.20萬元，占總投資額的32.27%建設(shè)期貸款65000.00萬元，占總投資的67.73%。（四）資金使用計劃本項目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進度逐步使用。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項措施。項目建設(shè)在我國房地產(chǎn)價格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于遏制房市的過度投資投機炒作，保障我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展均體現(xiàn)了必要性。根據(jù)對建設(shè)條件、工程方案和對財務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理，財務(wù)分析可行。綜上所述，項目建設(shè)十分必要且可行。第二章建設(shè)背景及必要性一、房地產(chǎn)市場背景2004年以來，商品房市場價格上漲很快，到2007年下半年，我國各主要城市房價相對于2004年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟的沖擊很大，帶來許多負面影響。從2007年底開始，加上汶川5.12特大地震和隨后發(fā)生全球性金融危機，使得2008年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。但是，2009年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱“爆炸式”的增長。我國房地產(chǎn)價格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。說中國的高房價在世界上獨一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導心里都明白。一位網(wǎng)友這樣跟帖說：“在北京和上海賣掉100平米的房子可在美國購買兩套別墅。不要懷疑——這是事實?！本褪钦f，中國房價高，收入低，同世界已經(jīng)“接”不上“軌”了。政府為了抑制快速上漲的房價，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。但這些政策的實施效果難以令人滿意，此后房價仍然過快上升，大部分城市房價上漲速度達到了令人吃驚的程度。在2009年房地產(chǎn)市場再次“瘋狂”增長的背景下，房地產(chǎn)成為2010年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會閉幕時指出政府將采取一系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生3個“地王”，這表明我國房地產(chǎn)市場的復雜性。成都市房地產(chǎn)市場相比國內(nèi)一線城市要溫和得多。據(jù)2007年成都市中心房價分析和成都市物價局近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都市中心地段（府河以內(nèi)）商品房住宅集中成交價，6月已達5899元/平方米，高者已近萬元/平方米，同比上漲24.69%。三環(huán)路以外，集中成交價為4240元/平方米，同比上漲1.10%。數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價5258元/平方米，環(huán)比微漲1.45%，同比上漲4.89%。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價為5899元/平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價為5170元/平方米；三環(huán)路以外，集中成交價為4240元/平方米。8月初市區(qū)二手房交易均價達到5283元/平方米，環(huán)比五月增長4.2%。2008年6月份成都市政府為滿足災后重建，出臺的一項鼓勵性政策：《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》）?！敖刂?2月9日，成都市主城區(qū)商品房交易量突破1260萬平方米，郊區(qū)突破1500萬平方米”，根據(jù)成都銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計，由于年底優(yōu)惠政策大限到來，從11月份開始交易量猛增，同時房價亦推高至均價每平方米6458元，這成為成都市房價近幾年來的最高峰。據(jù)統(tǒng)計，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價潮之后，均價就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價已高達每平方米6458元，成為成都均價的新高。二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此，從2005年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。溫家寶在2010年兩會中指出2010年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的4項措施：一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。三、保障性住房建設(shè)概況隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200左右。這是一個不可忽視的群體。然而，就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。因此在兩會上，不少全國政協(xié)委員呼吁加大廉租房和經(jīng)濟適用房制度建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實現(xiàn)社會不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。從1991年提出建立保障性住房制度到2004年出臺相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。截至2005年底，291個地級以上城市中，有221個城市實施了廉租住房制度，占地級以上城市的75.9%。雖然各地結(jié)合實際情況，積極推進廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。成都市政府從1999年開始啟動廉租住房工作，到2004年實現(xiàn)了廉租住房租金補貼“應保盡?！?。同時，大力建設(shè)經(jīng)濟適用房。在此基礎(chǔ)上，逐步擴大廉租房和經(jīng)濟適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累計解決城區(qū)11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的10%以上。2007年成都市政府適當提高租金補貼標準，加大公共住房保障力度，落實100畝土地，建設(shè)20萬平方米廉租住房。從2007年1月開始，成都市政府率先在全國范圍內(nèi)推行的“零租金”優(yōu)惠政策，為成都市城區(qū)4.8萬余戶低收入家庭解決了住房問題。雖然成都市廉租房和經(jīng)濟適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實和完善成都市公共住房保障體系的重要手段。四、項目建設(shè)的必要性最近，加大社會保障性住房建設(shè)的力度，成為各地“兩會”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達了決心和信心，有的還提出了明確的目標和實施措施?？梢灶A見，大力加強社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。1、解決低收入家庭的住房問題是政府應切實負起的責任我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構(gòu)成、各負其責的制度。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會問題和公平問題。從一些市場經(jīng)濟國家解決住房問題的經(jīng)驗看，住房保障是政府的重要職能之一。政府通過安排一定的財政資金支持住房保障，運用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對低收入者的租金補貼，近30年來每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展對本地經(jīng)濟的拉動作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責任。截至2005年，全國291個地級以上城市中，仍有70個城市尚未實施廉租住房制度，僅有18個省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標責任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標責任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標及具體考核辦法。因此，政府要切實負擔起應負之責，盡快完善住房保障制度。2、構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。3、當前房價的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性近兩年，我國部分城市房價處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。第三章項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟和社會活動中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達城市，中國特大城市之一，同時，還是國務(wù)院批準的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。2007年，成都市被國務(wù)院批準稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點城市。（一）城市性質(zhì)及規(guī)模成都市是四川省省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟、文教中心，國家經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃單列市，也是國家歷史文化名城。93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。成都市轄9區(qū)4市6縣，面積12390平方公里，全市戶籍人口1112.3萬人,常住人口1257.9萬人。成都市中心城區(qū)面積598平方公里，目前的建成區(qū)面積約283平方公里。未建成區(qū)域117平方公里屬于規(guī)劃的建設(shè)用地，198平方公里為非建設(shè)用地。（二）自然條件1、地理項目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。地勢西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。平原及臺地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩(wěn)定性。2、氣候成都屬亞熱帶季風氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。氣候的一個顯著特點是多云霧，日照時間短、空氣較為潮濕。成都的雨水集中在7、8兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。3、水資源成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，河網(wǎng)密度1.22公里/平方公里，水資源充沛，多年平均年徑流深715毫米，年徑流總量89億立方米。目前，成都市建立了60多個污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個，日處理總規(guī)模達122.4萬噸。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。2008年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增82萬噸/天，五城區(qū)(含高新區(qū))污水處理率將達到90%以上。4、交通成都交通經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運輸為主的四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場站體系正日臻完善。成都是全國45個公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點。過境國道主干線有三條，國省干線公路13條，已建成“1環(huán)+9射”狀的市域高速公路網(wǎng)，總里程達437公里，輻射成都90%以上國土面積；全市公路總里程2006年達到18089公里。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路1445公里，道路面積3686萬平方米，人均道路面積達8.9平方米/人。5、旅游成都旅游資源得天獨厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國重點文物保護單位6個，省級文物保護單位33個。二是自然景觀全。三是旅游資源分布相對集中。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。（三）城市社會經(jīng)濟的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。成都已形成了電子信息、機械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，形成了競爭力較強的家具和鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。成都市被連續(xù)被評為“中國城市綜合實力50強”，綜合實力排中西部地區(qū)前列。近年來，成都市國民經(jīng)濟快速增長。2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4502.6億元（見圖1），比上年增長14.7%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值267.8億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2001.8億元，增長17.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2233.0億元，增長13.4%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為5.9:44.5:49.6。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達39510元（約5785美元）。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項目順利推進，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強：自來水供水總量達5.21億立方米，生活用水日供水能力180.95萬噸。成都科技實力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合實力第一強市。2009年末全市戶籍人口1139.6萬人,比上年末增加14.7萬人；常住人口1286.6萬人，增加16.0萬人。人口自然增長率為1.9％。。全市符合政策生育率為93.6％。城市居民人均可支配收入18659元，增長10.1%；農(nóng)村居民人均純收入7129元，增長10.0%。二、錦江區(qū)概況“濯錦之江，源遠流長”，以聞名千古的濯錦之江冠名的錦江區(qū)，地處成都市東南部，位于國務(wù)院批復成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。區(qū)域面積62.12平方公里，常住人口40萬人，轄13個街道辦事處和2個鄉(xiāng)。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達的城郊，年平均氣溫16.2℃，年降雨量800－1000毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。三、項目周邊概況本項目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進程進一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第四章需求分析與政策保障一、需求趨勢住房是人們基本的的生活需求，是是民生之需。在在城市居民中中，低收入家家庭對住房的的需求最為迫迫切，用經(jīng)濟濟學的語言來來說，這部分分群體對住房房的需求是剛剛性需求。然然而，隨著我我國經(jīng)濟和房房地產(chǎn)市場的的快速發(fā)展，房房價上漲較快快，部分中、低低收入人群的的住房保障問問題逐漸顯露露出來。為解解決房地產(chǎn)市市場存在的種種種問題，近近幾年從中央央到地方各級級政府部門出出臺了一系列列政策，通過過規(guī)定90平方米以下下中小戶型的的建設(shè)比例、加加大住房保障障、從緊的貨貨幣政策等政政府調(diào)控和完完善市場機制制的手段穩(wěn)定定房地產(chǎn)市場場，尤其是“住房保障”這個帶著濃濃厚民生意味味的詞，在2007成為了一個個被提及率幾幾乎最高的詞詞匯。發(fā)展需求。從當前前城鎮(zhèn)化發(fā)展展的趨勢來看看，隨著人口口向城鎮(zhèn)的集集聚，也包括括既有的農(nóng)村村重點的集鎮(zhèn)鎮(zhèn)，他們在國國家城鎮(zhèn)化發(fā)發(fā)展的過程中中，逐步從傳傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)型的這些居居民，總體上上來講城鎮(zhèn)地地區(qū)住房需求求是在不斷加加大的，這是是一個需求的的總的發(fā)展趨趨勢。過去的的遺留問題題。在發(fā)展過過程中，不僅僅有人口集聚聚以后的住房房需求。實際際上在前30年城鎮(zhèn)化發(fā)發(fā)展過程中，是是欠帳的，在在改革開放之之后才開始城城鎮(zhèn)化發(fā)展的的新機制、新新步伐，城市市建設(shè)的水平平才逐步提高高。實際上在在70年代、80年代建設(shè)的的房子，甚至至之前有很多多房子，包括括現(xiàn)在正在進進行的老舊房屋改造，都都是過去遺留留下來的。人口分布不均。我我國是一個人人均資源量比比較少的、緊緊缺的國家。在在城鎮(zhèn)化過程程中，一直都都面臨著資源源和環(huán)境的壓壓力。另有一個重要現(xiàn)實實問題，95%的人是集中中在不到50%的東、中部地區(qū)的的國土面積上上，加大了實際際上有供需不不對稱的因素素。需求現(xiàn)狀。據(jù)20004年統(tǒng)計，成成都市符合經(jīng)經(jīng)濟適用房申申購條件的市市民多達7萬余戶，經(jīng)經(jīng)濟適用房的的有效供給遠遠遠不足。需需然政府近幾幾年加大了政政府保障性住住房的建設(shè)力力度，但遠遠遠不夠。從2006公布的《成成都市住房建建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，2007--2010年，每年的的公共住房（政政府保障性住住房）為1.25萬套，加上每每年的新增需需求，城市的的政府保障性性住房的建設(shè)設(shè)任務(wù)任重而而道遠。二、住房保障的對象象及政策目標標住房保障最直白地地講就是住房房領(lǐng)域的社會會保障，是政政府為彌補市市場“失靈”，運用經(jīng)濟濟、行政和法法律的手段，以以滿足全體國國民的基本住住房需求。住住房保障的對對象，從狹義義上講是少數(shù)數(shù)低收入、住住房困難群體體；從廣義上上講，囊括了了可支付能力力不足的廣大大中等收入群群體和有特殊殊住房需求的的群體(如老年人、殘殘疾人等)。如果說對對少數(shù)貧困群群體實施的特特殊性住房保保障是一種社社會救助，那那么對廣大中中等收入群體體實施的普遍遍性住房保障障則是提高其其住房消費可可支付能力的的一種扶持。更更確切地說，特特殊性住房保保障是對貧困困群體的救助助、體現(xiàn)了社社會公平與互互助，而普遍遍性的住房保保障提升廣大大社會成員可可支付能力則則是社會和諧諧和經(jīng)濟發(fā)展展的基礎(chǔ)，一一個完善的住住房保障制度度應是特殊性性住房保障與與普遍性住房房保障的有機機結(jié)合。盡管住房保障的對對象不同、政政府救助和扶扶持的方式不不同，但政府府實施住房保保障的政策目目標只有一個個，就是讓“人人住有所所居”，而不是“人人都有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房”。遵循特殊殊保障與普遍遍保障相結(jié)合合，政府主導導與市場機制制相結(jié)合，中中央決策與地地方因地制宜宜創(chuàng)新相結(jié)合合的基本原則則，來構(gòu)建以以“住有所居”為目標的多多元住房保障障體系。我國的保障性住房房建設(shè)可界定定為：是政府府從供給面入入手實施住房房保障的一種種方式，其受受益的對象主主要是低收入入群體，也應應包括部分可可支付能力不不足的中等收收入群體。更更確切地講，凡凡為政府政策策目標、為特特定保障對象象服務(wù)、享受受政府土地、信信貸和稅收某某種優(yōu)惠政策策興建的住房房都可視為保保障性住房的的一部分。三、保障性住房的供供給形式與供供給方式（一）保障性住房房的供給形式式與對象保障性住房的供給給形式以廉租租房、經(jīng)濟適適用房及限價價房的形式供供應。1、廉租房根據(jù)規(guī)劃，新建廉廉租住房將在在經(jīng)濟適用房房和限價商品品房小區(qū)中配配建，配建比比例按規(guī)劃將將控制在建筑筑面積的10％～15％。針對五城區(qū)（含成成都高新區(qū)）廉廉租住房保障障對象為城市市低收入住房房困難家庭。2008年度低收入入住房困難標標準為家庭年年收入2.2萬元以下，人人均住房面積積16平方米以下下的家庭。2、經(jīng)濟適用房針對五城區(qū)（含成成都高新區(qū)）經(jīng)經(jīng)濟適用住房房保障對象為為收入、住房房均符合規(guī)定定條件的困難難家庭。2008年度經(jīng)濟適適用住房保障障對象為家庭庭年收入4萬元以下、人人均住房面積積16平方米以下下的家庭。從2010年起，中中心城區(qū)經(jīng)濟濟適用房的保保障“準入線”從家庭年收收入由40000元以下調(diào)整整為50000元以下，使使更多“夾心層”家庭實現(xiàn)“安居夢”。3、限價房限價商品住房供應應對象為不符符合經(jīng)濟適用用住房申購條條件，又無力力購買市場價價普通商品住住房的本市居居民以及在本本市務(wù)工一定定年限并連續(xù)續(xù)繳納社保的的外來務(wù)工家家庭。2008年度限價商商品住房供應應對象為家庭庭年收入在6萬元以下、家家庭住房面積積在55平方米以下下或人均住房房面積在16平方米以下下、具有本市市戶口的家庭庭；在本市有有固定工作，并并連續(xù)繳納社社保兩年以上上的外來務(wù)工工家庭；年齡齡在35周歲以上、無無自有住房、具具有本市戶口口的單身居民民。（二）保障性住房房的供給方式式從各國的實踐來看看，保障性住住房供給主要要有以下方式式：1、政府直接投資興建建公共住房，以以低租金出租租給低收入群群體英國在1945——1975年間，地方方政府建造公公房290多萬套，有有效緩解了二二戰(zhàn)后的“房荒”。美國在1949—1979年間，由政政府興建公共共住房的總量量從17萬套增加至120萬套，從而而有效解決了了低租金住房房供給不足和和低收入者的的住房難問題題。而日本的的公共住房多多是以公營和和公團方式供供給的，依據(jù)據(jù)《1951年公營住宅宅法》，公營營住房是地方方政府為有特特殊住房需求求的低收入者者、母子家庭庭和殘疾家庭庭提供的低租租金住房。而而公團是依據(jù)據(jù)《日本住宅宅公團法》成成立的特殊法法人，專門從從事公共住房房建設(shè)、住宅宅區(qū)改造和經(jīng)經(jīng)營，其興建建的公共住房房既有租賃房房，又有可售售住房，既有有收入下限也也有收入上限限，主要面向向中等收入群群體。我國香香港從1961年開始推出“廉租房計劃”，此后又推推出“居屋計劃”。目前，全全美有120萬戶家庭住住在政府投資資興建的公共共住房里；英英國雖經(jīng)歷1980年代大規(guī)模模的住房私有有化，由地方方政府提供的的公共住房仍仍占住房市場場的20%左右：我國國香港公營住住房占市場份份額的40%左右。2、政府與私營機構(gòu)合合作公私合伙合作的具具體模式多種種多樣：可以以是政府和企企業(yè)出地或出出資、或政府府提供優(yōu)惠政政策，激勵私私營企業(yè)和非非盈利組織開開發(fā)建設(shè)，在在有利于實現(xiàn)現(xiàn)政府住房保保障政策目標標和經(jīng)濟上可可持續(xù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將具體體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移移給企業(yè)和非非盈利組織，即即建設(shè)一轉(zhuǎn)移移(BT)模式。也可可以是政府從從私營企業(yè)收收購閑置的存存量房，由政政府擁有，社社團組織營運運，即購買—擁有—營運(P00)模式?；蛘哒哂伤綘I機構(gòu)構(gòu)開發(fā)建設(shè)、并并擁有產(chǎn)權(quán)，專專業(yè)化經(jīng)營，由由政府監(jiān)督和和給予適當政政策優(yōu)惠，即即建設(shè)—擁有—經(jīng)營—監(jiān)督—補貼模式。正正是在這種模模式下，各國國出現(xiàn)了許多多與政府合作作的專門從事事住房開發(fā)建建設(shè)、租賃服服務(wù)的私營企企業(yè)和非盈利利組織，如英英國住房協(xié)會會、美國的低低收入住房聯(lián)聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)發(fā)展社團和德德國的GAGFAAH住房公司，它它們都擁有和和經(jīng)營大量面面向中低收入入階層不同檔檔次、既可租租又可售的住住房。3、政府激勵私營企業(yè)業(yè)、非盈利組組織、住房合合作社投資開開發(fā)面向中低低收入者的住住房政府運用信貸、稅稅收政策工具具，動員和引引導社會各方方力量積極參參與，也是加加快保障性住住房建設(shè)的重重要渠道。在在祟尚市場經(jīng)經(jīng)濟的美國，政政府為鼓勵私私營企業(yè)和非非盈利組織(宗教團體、勞勞工聯(lián)盟和社社區(qū)組織)開發(fā)面向中中低收入者的的租賃房，出出臺了多項政政策，比如為為私營機構(gòu)提提供低息貸，鼓鼓勵他們興建建低于市場租租金的租賃房房，其出租對對象是無法享享受公共住房房、收入為地地區(qū)平均水平平的中等收入入家庭；為開開發(fā)商興建租租賃房提供還還貸利率1%的補貼，政政府對租金水水平進行管治治，限定承租租對象收入不不高于地區(qū)平平均收入水平平的80%，同時政府府對承租的低低收入住戶提提供房租補貼貼；鼓勵興建建面向中等收收入群體的租租賃房和多戶戶租賃房，鼓鼓勵舊城翻修修改造存量租租賃房，鼓勵勵為老年人、傷傷殘人士興建建帶有醫(yī)療康康復設(shè)施的租租賃住房等政政策。在政府府政策法規(guī)的的指引和激勵勵下，私營企企業(yè)和非盈利利組織的廣泛泛介入，促進進了保障性住住房的開發(fā)建建設(shè)和多樣化化。從上述分析看到，各各國政府從供供給面入手積積極干預住宅宅市場，加大大保障性住房房建設(shè)，多有有以下特點：：一是保障對對象廣泛，既既有需要特別別救助的低收收入、有特殊殊住房需求的的老年人和殘殘疾人，也有有部分買不起起商品房的中中等收入者。二二是政策靈活活、多樣，既既可以是政府府直接投資興興建、從市場場上收購存量量房，也可以以是為私營機機構(gòu)和非盈利利組織提供抵抵押貸款違約約保險，以保保障開發(fā)資金金的可得性；；提供長期低低息貸款和稅稅收減免。三三是政策扶持持的重點突出出，多鼓勵開開發(fā)建設(shè)保障障性租賃房，并并依據(jù)市場需需求變化不斷斷進行調(diào)整。由由此產(chǎn)生的政政策效應是顯顯而易見的：：①實現(xiàn)了“住有所居居”的住房保障障政策目標，滿滿足了低收入入者和可支付付能力弱的中中等收入群體體的基本住房房需求。②通過政府投資和政政策指引，動動員多方力量量參與，將開開發(fā)成本控制制在租金水平平和銷售價格格可以承受的的范圍內(nèi)，加加快了可支付付住房的建設(shè)設(shè)，強化了政政府和企業(yè)的的社會責任，營營造了社會公公平正義、互互助友愛的社社會環(huán)境。③優(yōu)化了住宅市場結(jié)結(jié)構(gòu)。政府增增加保障性住住房供給是對對市場的“遺失補缺”，有利于形形成保障性住住房與商品房房、租房與售售房、存量房房與新建房、不同品質(zhì)、價位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會經(jīng)濟發(fā)展水平和國民消費水平相適應，消費需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。我國政府從需求面面入手，以現(xiàn)現(xiàn)行的信貸、財財稅優(yōu)惠政策策提升廣大中中低收入群體體可支付能力力，從住宅市市場上去租房房購房；也包包括從供給面面入手運用各各種政策工具具、動員多方方力量，增加加面向中低收收入者的保障障性住房的供供給。且保障障性住房的形形式也應是多多種多樣的，既既可租也可售售。在社會經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的不不同階段，政政府住房保障障的對象、保保障方式應根根據(jù)國情和市市場的實際需需求不斷進行行調(diào)整。四、成都市保障性住房房建設(shè)總體規(guī)規(guī)劃為引導和促進成都都市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健健康發(fā)展，保保持經(jīng)濟平穩(wěn)穩(wěn)較快增長，滿滿足廣大群眾眾的基本住房房需求，合理理引導住房消消費，建設(shè)資資源節(jié)約型社社會，加強對對近期城市住住房建設(shè)的指指導，成都市市政府制定了了《成都市住住房建設(shè)規(guī)劃劃（2006－2010）》。1、規(guī)劃現(xiàn)狀：依據(jù)我我市2006年住房調(diào)查查，至2005年底，五城城區(qū)實有城市市住房總建筑筑面積9325..26萬平方米。其其中，本地城城市戶籍人口口和單位擁有有住房103.001萬套、8161..32萬平方米，戶戶均1.02套，人均27.95平方米。2、規(guī)劃期內(nèi)住房需求求：根據(jù)五城區(qū)區(qū)人口、經(jīng)濟濟變化趨勢，商商品住房市場場發(fā)展態(tài)勢，以以及本地中低低收入家庭住住房狀況預測測，規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)，住房總需需求為5618萬平方米。其其中，新建商商品住房4306萬平方米；；新建公共住住房（包括經(jīng)經(jīng)濟適用住房房、廉租住房房，下同）540萬平方米，通通過租金補貼貼方式向市場場租賃存量住住房63萬平方米；；新建農(nóng)遷房房709萬平方米。3、住房建設(shè)結(jié)構(gòu)：：本規(guī)劃堅持持以滿足不同同收入層次居居民住房需求求為導向，以以保障本地中中低收入居民民家庭居住為為重點，以住住房供求總量量基本平衡、結(jié)結(jié)構(gòu)基本合理理、價格基本本穩(wěn)定為原則則，促進住房房建設(shè)和房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與與經(jīng)濟社會發(fā)發(fā)展相協(xié)調(diào)。①公共住房保障本地地中等偏低及及以下收入家家庭住房需求求；中低價位位、中小套型型普通商品住住房滿足本地地中低收入和和中等收入家家庭住房需求求；其他商品品住房滿足中中等以上收入入家庭住房需需求；農(nóng)遷房房滿足被征地地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民民住房需求。②自2006年6月11日起至規(guī)劃期期末止，套型型建筑面積90平方米以下下住房（含公公共住房、農(nóng)農(nóng)遷房）面積積所占比重，必必須達到年度度新建住房總總建筑面積的的70%以上。4、加強公共住房建設(shè)設(shè)與管理，加加大公共住房房保障力度：：①加強公共住房規(guī)劃劃與建設(shè)。公公共住房由市市政府統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，市政府府相關(guān)部門統(tǒng)統(tǒng)一組織實施施。公共住房房的建設(shè)規(guī)模模、套數(shù)、戶戶型、面積標標準、裝修標標準，以及出出售、出租、使使用管理的相相關(guān)辦法，由由市房產(chǎn)管理理部門統(tǒng)一制制訂。②完善經(jīng)濟適用住房房管理。進一一步完善經(jīng)濟濟適用住房建建設(shè)和銷售管管理制度，嚴嚴格執(zhí)行國家家經(jīng)濟適用住住房管理的各各項政策，加加大經(jīng)濟適用用住房建設(shè)與與銷售過程的的監(jiān)管。③健全廉租住房制度度。繼續(xù)推行行租金補貼方方式，適當增增加實物配租租比例，增強強廉租住房對對本地最低收收入戶籍人口口的保障作用用。五、相關(guān)政策住房保障工作在22007年被提到了了一個前所未未有的高度，在2007年“住房保障”這一關(guān)鍵詞所形成的政策大局之下，成都的住房保障工作也正順著這一民生脈絡(luò)穩(wěn)健地推進著。這不僅是對我國10多年來住房保障制度的延續(xù)，更是在原有基礎(chǔ)上對公共住房制度的一次完善、深化，甚至是創(chuàng)新，是住房保障制度發(fā)展到一定階段的一次升華。成都市政府在20007年12月21日出臺了《關(guān)關(guān)于貫徹國務(wù)務(wù)院<關(guān)于解決低低收入家庭住住房困難的若若干意見>進一步加強強公共住房制制度體系建設(shè)設(shè)的意見》，結(jié)合我我市實際，現(xiàn)現(xiàn)就進一步加加強公共住房房制度體系建建設(shè)提出如下下意見：（一）指導思想、總總體要求和基基本原則：1、指導思想。按照統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展展、構(gòu)建和諧諧社會的要求求和“保障低端、調(diào)調(diào)控中端、引引導高端”的房地產(chǎn)市市場發(fā)展思路路，把解決低低收入家庭住住房困難作為為政府公共服服務(wù)的一項重重要職責，進進一步建立健健全多渠道解解決困難家庭庭住房問題、促促進房地產(chǎn)市市場和我市經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)健康康協(xié)調(diào)發(fā)展的的公共住房制制度體系。2、總體要求。以城市市低收入家庭庭為主要對象象，兼顧其他他住房困難群群體，加大廉廉租住房和經(jīng)經(jīng)濟適用住房房實施和管理理力度，規(guī)范范限價商品住住房的建設(shè)和和管理，解決決產(chǎn)業(yè)專業(yè)技技術(shù)人員、高高級專業(yè)人才才住房問題，逐逐步改善大學學畢業(yè)生、農(nóng)農(nóng)民工居住條條件。3、基本原則。堅持適適度保障、動動態(tài)調(diào)整的原原則；堅持保保障方式多樣樣化、保障標標準層次化的的原則；堅持持政府主導、社社會參與的原原則；堅持住住房保障與住住房市場協(xié)調(diào)調(diào)、公平與效效率兼顧的原原則。（二）進一步建立立健全公共住住房制度體系系：1、加大廉租住房實施施力度。①五城區(qū)（含成都高高新區(qū)）廉租租住房保障對對象為城市低低收入住房困困難家庭。2008年度低收入入住房困難標標準為家庭年年收入2.2萬元以下，人人均住房面積積16平方米以下下的家庭。②加大廉租住房保障障力度，對申申請廉租住房房保障并經(jīng)審審查符合條件件的低收入住住房困難家庭庭均實行“應保盡?！?。③逐步提高實物配租租比例。低保保家庭以實物物配租為主，家家庭年收入高高于低保標準準低于2.2萬元的，繼繼續(xù)實行實物物配租和租金金補貼相結(jié)合合的保障方式式。根據(jù)住宅宅市場供應情情況和低收入入住房困難家家庭需求等情情況，合理確確定實物配租租供應量。實實物配租應當當優(yōu)先面向孤孤、老、病、殘殘等特殊困難難家庭及其他他急需援助的的家庭。④新建廉租住房套型型建筑面積控控制在50平方米以內(nèi)內(nèi)；實行租金金補貼的面積積標準按照現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行行。⑤多渠道增加廉租住住房房源。新新建廉租住房房主要在經(jīng)濟濟適用住房以以及限價商品品住房的小區(qū)區(qū)中配建，也也可以根據(jù)實實際情況在政政府統(tǒng)建的拆拆遷安置小區(qū)區(qū)中配建。配配建比例原則則上控制在建建筑面積的10％以內(nèi)，應應當在城市規(guī)規(guī)劃條件、土土地使用權(quán)出出讓等有關(guān)批批準文件中，明明確廉租住房房數(shù)量、套型型、布局、建建設(shè)標準以及及建成后的移移交和收購等等事項。要通過收購市場存存量住房、回回購保障對象象原有住房和和經(jīng)濟適用住住房以及鼓勵勵社會捐贈等等形式多渠道道籌集住房保保障房源。積積極發(fā)展住房房租賃市場，鼓鼓勵房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)中小戶戶型住房向社社會出租。2、加大經(jīng)濟適用住房房建設(shè)和管理理力度。①五城區(qū)（含成都高高新區(qū)）經(jīng)濟濟適用住房保保障對象為收收入、住房均均符合規(guī)定條條件的困難家家庭。2008年度經(jīng)濟適適用住房保障障對象為家庭庭年收入4萬元以下、人人均住房面積積16平方米以下下的家庭。申申購經(jīng)濟適用用住房并經(jīng)審審查符合條件件的家庭，其其自有產(chǎn)權(quán)住住房須交由市市住房儲備機機構(gòu)計價回購購。②經(jīng)濟適用住房繼續(xù)續(xù)根據(jù)“按照標準、提提前登記、按按需建設(shè)、保保證供應”的原則，由由市住房保障障中心組織建建設(shè)。2008年度經(jīng)濟適適用住房建設(shè)設(shè)規(guī)模為25萬平方米。經(jīng)經(jīng)濟適用住房房套型標準根根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展展水平和群眾眾生活水平，建建筑面積控制制在60平方米左右右。③經(jīng)濟適用住房屬于于政策性住房房，購房人擁擁有有限產(chǎn)權(quán)權(quán)。經(jīng)濟適用用住房自購買買合同備案之之日起，不滿滿5年不得直接接上市交易。購購房人因各種種原因確需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用用住房的，由由住房儲備機機構(gòu)按照屆時時同類經(jīng)濟適適用住房價格格進行回購。經(jīng)濟適用住房購買買合同備案滿滿5年，購房人人可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)經(jīng)濟適用住房房。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟濟適用住房實實行申報制度度，并按照屆屆時同地段普普通商品住房房與購買經(jīng)濟濟適用住房價價款的差價的的一定比例向向政府繳納土土地收益等價價款，在同等等條件下，政政府可優(yōu)先回回購。購房人人也可按照上上述比例向政政府繳納土地地收益等價款款后，取得完完全產(chǎn)權(quán)。具具體繳納比例例由市住房委委員會辦公室室會同國土部部門，根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟適用住房房政府優(yōu)惠部部分和保障對對象實際支付付價款的比例例確定，并在在經(jīng)濟適用住住房購房合同同中予以明確確。在本通知知出臺前已經(jīng)經(jīng)簽訂經(jīng)濟適適用住房購買買合同并備案案的，按原政政策執(zhí)行3、規(guī)范限價商品住房房的建設(shè)和管管理①限價商品住房供應應對象為不符符合經(jīng)濟適用用住房申購條條件，又無力力購買市場價價普通商品住住房的本市居居民以及在本本市務(wù)工一定定年限并連續(xù)續(xù)繳納社保的的外來務(wù)工家家庭。2008年度限價商商品住房供應應對象為家庭庭年收入在6萬元以下、家家庭住房面積積在55平方米以下下或人均住房房面積在16平方米以下下、具有本市市戶口的家庭庭；在本市有有固定工作，并并連續(xù)繳納社社保兩年以上上的外來務(wù)工工家庭；年齡齡在35周歲以上、無無自有住房、具具有本市戶口口的單身居民民。申購限價商品住房房并經(jīng)審核符符合條件的家家庭，其自有有產(chǎn)權(quán)住房須須交由市住房房儲備機構(gòu)計計價回購。②限價商品住房是政政府在一定時時期內(nèi)調(diào)控房房地產(chǎn)市場、調(diào)調(diào)節(jié)住房供需需矛盾的有效效手段。限價價商品住房供供應規(guī)模應根根據(jù)房地產(chǎn)市市場住房供應應情況，結(jié)合合調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格合合理確定，現(xiàn)現(xiàn)階段一般保保持在市場供供應總量的10％。2008年度限價商商品住房供應應規(guī)模為80萬平方米。③限價商品住房由政政府成立的全全資國有公司司負責建設(shè)，用用地實行協(xié)議議出讓。限價價商品住房的的套型建筑面面積控制在90平方米以內(nèi)內(nèi)。④銷售價格實行政府府定價，定價價原則按照比比周邊同類商商品住房低20％－25％確定。銷銷售價格在預預售時向社會會公布，公布布價格應為該該限價商品住住房樓盤的最最高價。購買買限價商品住住房應自購房房合同備案5年后方可上上市交易。4、支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解解決專業(yè)人才才的住房困難難問題。①擴大限價商品住房房供應范圍，解解決產(chǎn)業(yè)專業(yè)業(yè)技術(shù)人員住住房問題。凡凡屬我市重點點支持的六大大重點產(chǎn)業(yè)、高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)或市政府重重點培育的大大企業(yè)、大集集團的專業(yè)技技術(shù)從業(yè)人員員，且收入、住住房條件符合合購買限價商商品住房相關(guān)關(guān)規(guī)定的，均均可申請購買買限價商品住住房。專業(yè)技術(shù)人員購買買限價商品住住房實行申請請、審查制度度。由申購人人向所在單位位提出申請，行行業(yè)主管部門門初審，市住住房保障中心心審核并對符符合條件的申申購人發(fā)放準準購證。②建設(shè)“高級員工公寓”解解決產(chǎn)業(yè)高級級專業(yè)人才住住房問題。在在成都高新區(qū)區(qū)范圍內(nèi)試點點，建設(shè)與重重大招商引資資項目配套的的“高級員工公公寓”，市房管局局指導和監(jiān)督督制定具體方方案、建設(shè)規(guī)規(guī)模、項目布布局，由成都都高新區(qū)管委委會組織建設(shè)設(shè)?！案呒墕T工公寓”的的套型建筑面面積標準應控控制在120平方米以內(nèi)內(nèi)，全部建設(shè)設(shè)高層電梯公公寓。租金水水平按照比周周邊同類商品品住房平均租租金低10％確定。5、改善其他住房困難難群體的住房房條件。①建設(shè)大學畢業(yè)生公公寓，解決大大學畢業(yè)生創(chuàng)創(chuàng)業(yè)住房困難難。在我市五五城區(qū)（含成成都高新區(qū)）工工作滿3年具有全日日制大學本科科以上畢業(yè)學學歷的單身大大學畢業(yè)生，且且收入、住房房現(xiàn)狀和所在在單位符合規(guī)規(guī)定條件的，可可以申請租賃賃大學畢業(yè)生生公寓。大學畢業(yè)生租賃公公寓按單身公公寓標準建設(shè)設(shè)，原則上每每間套內(nèi)面積積控制在25平方米以下下（含衛(wèi)生間間），每間租租住2-4人。租金標標準按照同類類住房市場租租金的70％確定，租租期3年的大學畢畢業(yè)生租賃公公寓實行申請請、審查、輪輪候制度。2008年度首批批推出100套房源用于于大學畢業(yè)生生租賃公寓試試點。首批試試點公寓以套套房為主，建建筑面積控制制在30－60平方米左右右。②多渠道提供農(nóng)民工工住房保障，改改善農(nóng)民工住住房條件。一一是在開發(fā)區(qū)區(qū)和工業(yè)園區(qū)區(qū)，以及進城城務(wù)工人員較較為集中的其其他地區(qū)，集集中建設(shè)農(nóng)民民工宿舍，由由用工企業(yè)租租賃。開發(fā)區(qū)區(qū)和工業(yè)園區(qū)區(qū)的農(nóng)民工宿宿舍由開發(fā)區(qū)區(qū)管委會或所所在區(qū)政府組組織建設(shè)，在在第三產(chǎn)業(yè)集集中的其他地地區(qū)，由政府府指定的部門門組織房源。租租金實行政府府定價。二是是村鎮(zhèn)、街道道可以組織新新居工程和新新農(nóng)村建設(shè)中中居住點的閑閑置住房，優(yōu)優(yōu)先面向成都都籍、具有相相對穩(wěn)定職業(yè)業(yè)的農(nóng)民工租租賃。三是積積極引導、支支持社會力量量開發(fā)建設(shè)面面向進城務(wù)工工人員租賃的的住房。成都市行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)進城務(wù)工的的農(nóng)民工，符符合規(guī)定條件件且其原有農(nóng)農(nóng)村住房經(jīng)住住房儲備機構(gòu)構(gòu)按照規(guī)定價價格收購后，其其家庭可參照照《成都市城城市公共住房房制度實施方方案（試行）》（成成府發(fā)〔2006〕50號）的規(guī)定定，納入相應應的城市住房房保障體系。用工單位應為簽訂訂勞動合同6個月以上的的進城務(wù)工人人員繳存住房房公積金。公公積金管理中中心應采取措措施，為進城城務(wù)工人員繳繳存、提取公公積金和辦理理貸款提供便便利服務(wù)。第五章項目地地址與建設(shè)條條件一、項目選址及用用地本項目位于成都市市***，地處處三環(huán)路外月月1公里，驛都都大道南約200米，其西面緊緊鄰40米寬的東洪洪路，北、東、西西緊鄰城市規(guī)規(guī)劃道路。場場地為西南走走向的矩形地地塊，東西寬寬約200米，南北長長約265米，總用地地面積512933.75㎡，場地內(nèi)內(nèi)現(xiàn)狀地勢高高差較小，地地勢東高西低低，局部高出出，最大高差差約6米。二、建設(shè)條件1、區(qū)位條件項目區(qū)域位于城區(qū)區(qū)東部，外環(huán)環(huán)路與三環(huán)路路之間，屬于于成都市區(qū)東東部新區(qū)范圍圍，區(qū)域內(nèi)綜綜合開發(fā)條件件較好。東部部新區(qū)未來居居住環(huán)境條件件將進一步改改善，并會成成為成都市商商品房開發(fā)熱熱點區(qū)域。2、氣候條件成都地區(qū)位于亞熱熱帶暖濕季風風氣候區(qū)，終終年溫暖濕潤潤，四季分明明。氣候特征征春旱、夏熱熱、秋雨、冬冬干，日照少少，無霜期長長，降雨多集集中于6-9月（占占全年降水量量的74.2%）。據(jù)成都市氣象資料料，成都地區(qū)區(qū)氣象指標如如下：多年平均氣溫16.22℃多年平均相相對濕度822%極端最高氣溫38.33℃多年平均日日照時間12228.3hh極端最低氣溫-5.99℃主導風向NNEE多年平均降水量947.00mm年平均風速1.2m/ss最大日降水量195..2mm最大風速1.448m/s多年平均蒸發(fā)量1020..5mm極大風速27..4m/s3、地形及自然條件件項目區(qū)內(nèi)地形為東東郊臺地淺丘丘，緩坡起伏伏，地基條件件一般良好，局局部可能有膨膨脹土等影響響工程的問題題，開挖中應應重視溝壁和和邊坡保護和和換填土等適適當?shù)牡鼗幪幚怼５刭|(zhì)：地勢較平坦坦，構(gòu)造穩(wěn)定定。海拔高度度508-514m，最大高差約6m。50年歷史資料料記載無破壞壞性地震發(fā)生生，根據(jù)《建建筑抗震設(shè)計計規(guī)范》（GB500011－2001）（2008年版）附錄A（我國主要要城鎮(zhèn)抗震設(shè)設(shè)防烈度、設(shè)設(shè)計基本地震震加速度和設(shè)設(shè)計地震分組組）：錦江區(qū)區(qū)抗震設(shè)防烈烈度為7度，設(shè)計基基本地震加速速度值為0..10g，設(shè)設(shè)計地震分組組第三組，地地震特征周期期0.45秒。水文：本區(qū)屬岷江江水系，飲用用水源水質(zhì)達達標率100%，東郊臺地地淺丘地層為為弱含水層。4、環(huán)境及政策條件件（1）市委、市政府對城城市建設(shè)、房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控和中低收收入群眾住房房保障給予了了高度重視，并并加大了統(tǒng)一一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一一調(diào)度的組織織力度，為項項目實施創(chuàng)造造了有利條件件。（2）項目建設(shè)區(qū)已編制制了控制性詳詳規(guī)，對區(qū)域域的發(fā)展描繪繪出了較為詳詳細的藍圖，有有利于本工程程規(guī)劃布局。（3）政府保障性住房房項目享受政政府給予的一一些優(yōu)惠政策策。5、施工條件（1）項目區(qū)周邊有三環(huán)環(huán)路、成龍路路、老成渝路路、東洪大道道、十洪大道道、外環(huán)路等等道路，項目目建設(shè)區(qū)交通通運輸便捷，工工程所需建筑筑材料運送方方便，清除廢廢土及建筑垃垃圾能及時運運出。（2）工程區(qū)域道路、管管網(wǎng)配套連接接方便。（3）臨時供水、供電設(shè)設(shè)施可就近解解決。（4）工程區(qū)域地質(zhì)條件件較簡單，場場地施工條件件較好。第六章建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容保障性住房是指政政府在對中低低收入家庭實實行分類保障障過程中所提提供的限定供供應對象、建建設(shè)標準、銷銷售價格或租租金標準、具有社會保保障性質(zhì)的住住房，包括兩兩限商品住房房、經(jīng)濟適用用住房、政策策性租賃住房房以及廉租房房等。按照成成都市的規(guī)劃劃，在加大住住房保障資金金投入的同時時，成都還將將把進城務(wù)工工農(nóng)村勞動者者、新就業(yè)大大學畢業(yè)生納納入住房保障障范圍。本項目為保障性住住房建設(shè)項目目，包括限價價房、經(jīng)濟適適用房和廉租租房建設(shè)。項項目建設(shè)內(nèi)容容包括保障性性住房建安工工程，小區(qū)配配套用房工程程、地下停車車場及設(shè)備用用房工程、規(guī)規(guī)劃紅線內(nèi)的的配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)工程程等。二、建設(shè)規(guī)模本項目總建筑面積積為2814665㎡（地上建建筑2558888㎡，地下25577㎡），共建建住宅3352套，配套商商業(yè)用房、物物管用房、建建設(shè)地下車庫庫等。（一）建筑工程本工程建設(shè)政府障障性住房，其其中：廉租房房500套，經(jīng)濟濟適用住房800套，限價房房2052套，具體體建設(shè)規(guī)模見表表6-1。表6-1項目主主要建設(shè)內(nèi)容容序號名稱套數(shù)建筑面積備注1廉租房50025079占套數(shù)14.922%，占面積10.066%2經(jīng)濟適用住房80056847占套數(shù)23.877%，占面積22.800%3限價房2052167455占套數(shù)61.222%，占面積67.155%4商業(yè)用房45695配套物管用房9276公共廁所537車庫出入口建筑918架空層8699地下非機動車庫1821110地下機動車庫583111地下設(shè)備用房153512合計3352281465（二）室外公用工工程供電線路（淺溝）：預制U型槽1000×1000，150米室外雨水管網(wǎng)：管管道d700，850米；d300，800米室外污水管網(wǎng)：管管道d600，800米；d400，700米室外自來水工程：：管道DN2500，890米室外燃氣管道：管管道DN1500，890米通訊工程：9000米綠化工程：128823.5㎡小區(qū)道路、廣場（含含路燈亭院照照明）：道路5360㎡地面停車場：45500㎡全民健身場所：11800㎡通透圍墻：8966米第七章建設(shè)方方案一、總平面布置（一）設(shè)計依據(jù)1、主要設(shè)計規(guī)范和和標準①《城市道路和建筑筑物無障礙設(shè)設(shè)計規(guī)范》JGJ500-20011；②《民用建筑設(shè)計防防火規(guī)范》；；2、《民用建筑工程程總平面初步步設(shè)計深度圖圖樣》05J8004；3、業(yè)主提出的設(shè)計要要求。（二）場地概述1、場地所在地的名名稱及在城市市中的位置本工程建設(shè)地點位位于成都市錦錦江區(qū)大面鎮(zhèn)鎮(zhèn)梁豐村1、6組，地處三三環(huán)路外月1公里，驛都都大道南約200米，其西面緊鄰40米寬的東洪洪路，北、東、西緊鄰城城市規(guī)劃道路。遠遠離各種污染染源，四周環(huán)環(huán)境優(yōu)越，市市政配套設(shè)施施完善交通便便利，是建設(shè)設(shè)居住場所的的理想地點。2、概述場地地形地地貌場地為西南走向的的矩形地塊，東東西寬約200米，南北長長約265米，總用地地面積512933.75㎡，場地內(nèi)內(nèi)現(xiàn)狀地勢高高差較小，地地勢東高西低低，局部高出出，最大高差差約6米。3、工程地質(zhì)和水文地地質(zhì)情況場地尚未進行工程程地質(zhì)勘察，參照附近類似工程地質(zhì)資料：場地地貌屬成都市市區(qū)東部臺地地，場地地形形緩坡起伏，高高差不大，交交通便利，無無影響場地穩(wěn)穩(wěn)定性及建筑筑安全的不良良地質(zhì)現(xiàn)象，適適宜建筑。場場地地基土主主要由第四系系全新統(tǒng)構(gòu)成成，自上而下下地基土構(gòu)成成依次為耕植植土、細砂、卵卵石層，其下下為白堊系上上統(tǒng)灌口組泥泥巖。場地地下水主要為為第四系卵石石層中的孔隙隙型潛水，地地下水位5-10米，年變化化幅度約1米，地下水水對砼結(jié)構(gòu)不不具腐蝕性。（三）平面布置根據(jù)用地條件，111幢共17個單元形成成較規(guī)整的布布局，各住宅宅樓保持合適適的間距，有有利于日照及及自然采光通通風。在小區(qū)區(qū)東南側(cè)鄰城市規(guī)規(guī)劃道路，退退紅線約12米，在設(shè)臨臨街商鋪。小區(qū)中心布布置較大面積積集中綠地，輔以環(huán)繞住宅樓四周綠地，提高綠化率，有利于凈化空氣。設(shè)入口花園，以利交通組織和提升小區(qū)形象。（四）豎向布置該場地由東北向西西南自然坡向向，高差較小小。室內(nèi)外高高差控制在0.450～0.9000米左右。將場場地進行平整整，使場地平平齊于城市道道路，盡量減減少挖填方工工程量，并使使建筑有良好好的視覺形象象，同時為場場地內(nèi)雨水、污污水排放提供供了便利條件件，城市道路路與室外場地地的連接方式式采用平坡式式連接。表7-11～111棟建筑一一覽表棟號單元數(shù)層數(shù)主體建筑高度建筑總高度±0.000相當當于絕對高程程1#樓23294.55100.15510.152#樓13499.05104.65509.753#樓13499.05104.65510.154#樓13396.15101.75509.755#樓13396.15101.75509.756#樓13396.15101.75509.757#樓13396.15101.75509.758#樓23294.55100.15510.159#樓23294.55100.15510.1510#樓23294.55100.15510.1511#樓33293.2598.85509.75合計17（五）交通組織小區(qū)的交通體現(xiàn)人人車分流的概概念，依據(jù)場場地實際狀況況，小區(qū)在西西面設(shè)主入口口，在南北各各設(shè)次入口一一個，主要供供動車出入。小區(qū)主入口口設(shè)入口花園園，地下車庫庫出入口設(shè)于于南北側(cè)次入入口。小區(qū)入入口道路寬度為7米。在住宅樓周周邊形成寬度度為5.5米的環(huán)形通道，滿滿足消防要求求，以供平時及及交通疏散時時使用。地下車庫出出入口寬度99米。在小區(qū)東東北側(cè)增設(shè)一一地下停車場場出入口，使使小區(qū)的交通通順暢、安全全、寧靜。（六）無障礙設(shè)計計小區(qū)主道路及室內(nèi)內(nèi)外有高差處處均設(shè)有無障障礙坡道和扶扶手。（七）綠化場地西側(cè)臨東洪路路為40米寬交通次次干道、北側(cè)側(cè)臨規(guī)劃道路路，均退紅線線滿足防護綠綠地規(guī)劃寬度度要求。小區(qū)區(qū)入口設(shè)入口口花園，設(shè)中中心綠地、運運動健身場地地，沿小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路的兩側(cè)側(cè)及在樓與樓樓之間布置綠綠地。順透空空圍墻布置隔隔離綠化帶，西西南角布置臨街街集中綠地，小小區(qū)綠地和區(qū)區(qū)外周邊道路路綠化帶遙相相呼應，使內(nèi)內(nèi)外景觀互相相交融，生態(tài)態(tài)環(huán)境資源得得到充分利用用，力爭營造造一個優(yōu)美的的環(huán)境空間。（八）主要技術(shù)經(jīng)濟指標標1、規(guī)劃凈用地面積積512933.75平方方米（76..94畝）2、規(guī)劃總建筑面積積2814665平方米，其中：住宅建筑面積2499381平方方米商業(yè)用房面積45569平方米米物管等配套用房建建筑面積927平方米公共配套面積144平方米不計入容積率的建建筑面積8669平方米地下車庫建筑面積積255577平方米米，一層3、居住戶數(shù)33352戶4、總?cè)莘e率44.98高層住宅容積率4.875、建筑基底總面積積：102258.5平方米高層主體基底（基基座）面積：：79660平方米6、建筑密度總建筑密度119.9%高層住宅建筑密度度155.5%7、綠地總面積128223.5平方方米綠地率255%8、機動車位9199個（住宅車車位875個，其中商商業(yè)車位36個，物管車車位8個）地下停車位3688個地面停車位551個9、非機動車位3887個（全部為為地下）二、建筑方案（一）設(shè)計依據(jù)（1）主要設(shè)計依據(jù)中已已列舉的有關(guān)關(guān)規(guī)范；（2）《建筑設(shè)計防火規(guī)規(guī)范》GB500016-20006；（3）《城市道路和建筑筑物無障礙設(shè)設(shè)計規(guī)范》JGJ500-20011；（4）《屋面工程技術(shù)規(guī)規(guī)范》GB503345-20004（5）《建筑工程建筑面面積計算規(guī)范范》GB/500353-22005；（6）《民用建筑工程建建筑初步設(shè)計計深度圖樣》05J8002；（7）與本工程有關(guān)的其其它國家和地地方現(xiàn)行規(guī)范范、規(guī)定和標標準。（二）平面設(shè)計平面設(shè)計應注重功功能的實用性性和面積的緊緊湊性，結(jié)合合保障性住房房的特點，設(shè)設(shè)計方案在限限定面積范圍圍內(nèi)，平面布布置力求緊湊湊合理，不浪浪費面積，對對每個功能空空間的尺度經(jīng)經(jīng)過精心布局局，使人的活活動和家具布布置相適宜，并并且在相同面面積情況下盡盡可能多分隔隔出可用的功功能空間。從充分利用土地的的角度出發(fā)，形形成南北兩個個大小不一的的景觀中庭，上上百米尺度大大中庭景觀空空間，有利于于日照的解決決，并給中心心綠化營造留留有巨大發(fā)揮揮余地。小中中庭，尺度適適宜，綠化豐豐富，最大程程度地給小區(qū)區(qū)居民提供了了更大的景觀觀空間和休閑閑場所。本項目重點關(guān)注建建筑節(jié)能技術(shù)術(shù)，如通風、采采光的設(shè)計，建建筑墻體保溫溫、太陽能的的有效利用等等。1、戶型組合住宅戶型均為中小小戶型，主要要為一室一廳廳一衛(wèi)、二室室一廳一衛(wèi)、三三室一廳一衛(wèi)衛(wèi)套型。全部部為90㎡以下的住住房。表7-21室11廳戶型一覽覽表戶型1室1廳1廚1衛(wèi)合計B2-3C-1C-2C-3套數(shù)124254124124626單套面積49.9649.2248.1449.40總面積6195.0412501.8885969.366125.6030791.888表7-32室11廳戶型一覽覽表戶型2室1廳1廚1衛(wèi)合計A1-1A1-2A1-3A2-1A2-2A2-3B1-3B3-3套數(shù)199202202656666504311335單套面積69.7869.9769.4169.5374.7969.1673.6574.62總面積13886.22214133.94414020.8224519.454936.144564.5637119.6002313.2295493.955表7-43室11廳戶型一覽覽表戶型3室1廳1廚1衛(wèi)合計B1-1B1-2B2-1B2-2B3-1B3-2B3-4套數(shù)5075041281246432321391單套面積88.3388.0789.5489.2888.7888.5189.95總面積44783.31144387.28811461.12211070.7225681.922832.322878.40123095.0072、戶型分配（1）廉租房表7-5廉租房房戶型表戶型B2-3B3-4C-1C-2C-3合計單套面積49.9689.9549.2248.1449.40套數(shù)12412116124124500面積61951079.45709.55969.46125.625078.922（2）經(jīng)適房表7-6經(jīng)適房房戶型表戶型A1-1A1-2A1-3A2-1B3-1B3-2C-1合計單套面積69.7869.9769.4169.5388.7888.5149.22套數(shù)19920220265643236800面積1388614134140214519.55681.92832.31771.956846.599（3）限價房表7-7限價房房戶型表戶型A2-2A2-3B1-1B1-2B1-3B2-1B2-2B3-3B3-4C-1合計單套面積74.7969.1688.3388.0773.6589.5489.2874.6289.9549.22套數(shù)666650750450412812431201022052面積4936.14564.644783443873712011461110712313.217995020.4167455.339（三）非住宅用房房根據(jù)需要，部分住住宅樓地面1層設(shè)計為架架空，主要布布置商業(yè)、物物管用房以及及其他配套輔輔助用房。（四）豎向交通設(shè)設(shè)計小區(qū)在臨街兩面均均設(shè)有車行出出入口及人行行出入口。各各樓棟樓梯設(shè)設(shè)置位置及形形式詳見建筑筑專業(yè)各層平平面圖及剖面面圖。（五）立面設(shè)計建筑造型根據(jù)總體體布置、建筑筑規(guī)模、平面面形式、使用用功能、采用用川西民居建建筑設(shè)計表現(xiàn)現(xiàn)形式，整體體效果上滿足足不同方向視視覺均較豐富富、完整的要要求，同城市市環(huán)境具有良良好的視覺關(guān)關(guān)系，與周邊邊建筑體量共共同組成統(tǒng)一一和諧的城市市空中輪廓線線。立面以灰灰色，白色為為主，局部棕棕黃色外墻面面磚的使用，使使建筑顏色立立即生動起來來。（六）剖面設(shè)計剖面設(shè)計根據(jù)使用用功能、建筑筑造型、結(jié)構(gòu)構(gòu)尺度、并結(jié)結(jié)合地形高差差綜合考慮。具具體為：商業(yè)業(yè)層高為3.90-44.40m，住住宅各層層高高均為2.990m。室內(nèi)外高差不低于于0.1500m；樓梯每每個梯段的踏踏步數(shù)不超過過18級，也不少少于3級；樓梯平平臺上部及下下部過道處的的凈高，不小小于2m，梯段凈凈高不小于22.2m。（七）建筑物無障障礙設(shè)計應建設(shè)方要求，本本項目不設(shè)計計無障礙住宅宅。（八）建筑安全①面積大于1.5mm2的窗玻璃璃或玻璃底邊邊離最終裝修修面小于500的落地窗，面面積大于0..5m2的有有框門玻璃均均應采用安全全玻璃（鋼化化玻璃或夾層層玻璃）。無無框玻璃門應應采用公稱厚厚度不小于110mm的鋼鋼化玻璃。安安全玻璃厚度度根據(jù)《建筑筑玻璃應用技技術(shù)規(guī)程》JGJ1113-20009表-1選用。②外墻飾面磚工程施施工執(zhí)行《外外墻飾面磚工工程施工及驗驗收規(guī)程》JGJ1226-20000的有關(guān)技術(shù)術(shù)要求。當基基層的抗拉強強度小于外墻墻飾面磚粘貼貼的粘結(jié)強度度時，必須進進行加固處理理，加固后應應對樣板進行行強度檢測。找找平層材料的的抗拉強度不不應低于外墻墻飾面磚粘貼貼的粘結(jié)強度度。③安裝在易于受到人人體或物體碰碰撞部位的建建筑玻璃，如如落地窗、玻玻璃門、玻璃璃隔斷等，應應采取保護措措施。保護措措施應視易發(fā)發(fā)生碰撞的建建筑玻璃所處處的具體部位位不同，分別別采取警示（在在視線高度設(shè)設(shè)醒目標志）或或防碰撞設(shè)施施（設(shè)置護欄欄）等。對于于碰撞后可能能發(fā)生高處人人體或玻璃墜墜落的情況，必必須采用可靠靠的護欄。④樓梯桿扶手高度自自踏步前緣量量起不應小于于900?？刻菥灰粋?cè)水平長度度大于500時以及頂層層，欄桿扶手手高度自可踏踏面計算為1050。⑤陽臺、外廊、室內(nèi)內(nèi)回廊、內(nèi)天天井、不上人人屋面及室外外樓梯等臨空空處欄桿（板板）下部離地地0.10mm高度不應留留空。臨空高高度在六層及及以下時,欄桿高度不不應低于1..05m。如如底部有寬度度大于或等于于0.22mm，且高度低低于或等于00.45m的的可踏部位，應應從可踏部位位頂面起計算算。⑥低窗臺（窗臺凈高高度低于0..8m或住宅宅窗臺低于00.9m時）的的防護措施應應遵守以下規(guī)規(guī)定：窗臺高高度低于或等等于0.455m時，護欄欄或固定扇的的高度應自窗窗臺面起算；；窗臺高度高高于0.455m時，護欄欄或固定扇的的高度可自地地面起算（但但護欄下部00.45m高高度范圍內(nèi)不不得設(shè)置水平平欄柵或任何何其他可踏部部位。如有可可踏部位應從從可踏部位起起算）。（九）裝飾標準①內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚廚房為白色瓷瓷磚到頂，其其他為乳膠漆漆。②外墻面：涂料墻面面；③天棚：乳膠漆；③樓地面：戶外水泥泥砂漿，戶內(nèi)內(nèi)水泥砂漿拉拉毛。1、室外部分外墻面仿石墻面涂涂料或淺色面面磚裝飾。2、室內(nèi)部分門、窗為塑鋼內(nèi)墻面：衛(wèi)生間墻墻面瓷磚到頂頂，其余為水水泥混合砂漿漿，面罩白色色涂料。樓地面：為水泥地地面，衛(wèi)生間間鋪防滑地磚磚，設(shè)備房間間為水泥砂漿漿樓地面。（十）門窗工程設(shè)備用房為甲級防防火門，管井井門為丙級防防火門，入戶戶門為鋼制防防盜木門（定定制），內(nèi)門門為實木門，外外窗均為白色色單框塑鋼窗窗。建筑外門窗的水密密性等級：不不應低于現(xiàn)行行國家標準《建建筑外窗水密密性能分級及及檢測方法》GB/T77108-22002規(guī)定的2級。玻璃幕幕墻氣密性不不應低于現(xiàn)行行國家標準《建建筑幕墻物理理性能分級》GB/TT152255規(guī)定的3級，保溫性性能見節(jié)能設(shè)設(shè)計。三、建筑結(jié)構(gòu)（一）設(shè)計依據(jù)（1）建筑結(jié)構(gòu)可靠度度設(shè)計統(tǒng)一標標準GB500068-20001；（2）建筑工程抗震設(shè)設(shè)防分類標準準GB502223-20004；（3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載載規(guī)范》GB500009-20001；（2006年版）（4）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計計規(guī)范》GB500003-20001；（5）《建筑抗震設(shè)計計規(guī)范》GB500011-20001；（2008年版）（6）《建筑地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB500007-20002；（7）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計規(guī)范》