2022年行業(yè)分析濟南房地產市場前景

濟南房地產市場前景

2022年濟南房地產市場總供應住宅面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%。當前，深化住房制度改革，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度成為房地產市場工作的重要內容。隨著濟南進入限售、限貸、限價、限購的“四限”時代，房地產市場也理性回歸。下面是2022年濟南房地產市場前景分析：

進入2022年，濟南濟南房地產市場連續(xù)低溢價趨勢，底價成交占比較高。世聯行的一份討論報告中提出，2022年濟南市場供應將有所增加，在政策不放松不加強的背景下，需求量估計與2022年持平，房價增長動力不足。隨著商業(yè)用地的間續(xù)供應和開發(fā)，濟南公寓市場供應量會持續(xù)增加。

2022年，面對土地市場過熱、高溢價率等問題，濟南實施精準供地，通過提高項目預售條件、設定居住用地出讓最高限價、競配基礎設施或公益設施等措施引導企業(yè)理性競價。日前，山東省委副書記、濟南市委書記王文濤表示，產業(yè)要進展，離不開城市的空間載體，但是先行區(qū)不能干成房地產開發(fā)區(qū)，光有房地產沒有產業(yè)就簡單變成“鬼城”、“死城”。濟南房地產市場進展將與城市建設深度結合。

濟南房地產市場前景一、樓市“四限”成交回落

2022年，全國范圍內的房地產市場調控此起彼伏，調控內容從常規(guī)的限購、限價、限貸新增了限售、限商，部分地區(qū)樓市進入“五限”時代。2022年年底召開的中央經濟工作會議，首次提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房地產市場調控方向鎖定在房屋回歸居住屬性上。經過一年多的調控，2022年年底，中共中央政治局會議、中央經濟工作會議等紛紛把房地產工作列入2022年重點工作內容。深化住房制度改革，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度正深刻影響著房地產市場的進展方向。

在此背景下，濟南經受了理性回歸的過程。從2022年濟南重啟限購政策之后，2022年是濟南樓市調控政策理性化的一年。2022年4月，濟南市印發(fā)《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩(wěn)健康進展的通知》，規(guī)定本地戶口二套房首付比例提高至60%，非本地戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款長年限縮短至25年，并且規(guī)定土拍溢價率超過150%得賣現房，限購區(qū)域內住房須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。

樓市“剎車”后，濟南限購細則于2022年5月18日正式出臺，規(guī)定濟南市全日制高校本科（含本科）以上學歷的購房者，與用人單位簽訂正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購房政策，把樓市政策與人才引進政策相結合。除此之外，濟南信貸政策持續(xù)收緊，2022年8月中下旬，濟南多家銀行調整房貸利率執(zhí)行水平，首套房上浮5%~10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。

隨著濟南進入限售、限貸、限價、限購的“四限”時代，房地產市場也理性回歸。依據中國指數討論院的數據，濟南2022年住宅總供應面積為759.49萬平方米，同比下降54.12%，平均月度供應量為63萬平方米。一季度供應量最少，僅92.3萬平方米，二三季度供應量不斷增加，8月份供應量達111.28萬平方米，為年度最高點。

在成交量和價格方面，克而瑞供應的數據顯示，2022年至2022年，濟南房地產總體呈現逐年上行態(tài)勢，成交量及成交價格逐年上漲，2022年成交量僅為689萬平方米，受宏觀調控政策影響，成交大幅下滑。2022年濟南商品住宅量跌價漲，均價達11757元/平方米，同比上漲21.83%，成交量為689萬平方米，同比下降56.53%。其中，2022年100~120平方米的住房占最高市場份額，隨著面積段成交不斷擴大，改善性需求進一步釋放，成交結構呈多樣化趨勢。

濟南房地產市場前景二、溢價率下降土地市場回歸理性

早在2022年6月底，濟南上演了當年最激烈的土拍“盛宴”：出讓土地10宗，出讓土地總面積694942平方米，總成交價為57.71億元人民幣。其中，G021/G022/G023地塊經過936輪激戰(zhàn)，最終以289.7%的溢價率和25.4624億元的成交價成為該次10宗出讓地塊的“地王”。自此以后，濟南土地市場火熱，房企搶地，部分地塊競價近千輪，樓面價也不斷被刷新，這種熱度始終擴散到2022年。

在濟南2022年4月的限購政策中，首條即規(guī)定“優(yōu)化居住用地供應，本著‘增加總量、掌握熱點、均衡供地’原則，實施精準供地，平抑土地市場?！蓖瑫r引導企業(yè)理性競價，結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含）的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含）的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

統(tǒng)計數據顯示，2022年前3季度，濟南多地塊溢價率超過150%，轉為現房銷售，也有地塊觸發(fā)“最高限價”。在2022年6月12日的章丘土拍中，最高溢價率達401%，繼長清最嚴土拍之后濟南出臺新政，居住用地設定“最高限價”。在2022年8月份唐冶土拍之前，濟南再出新規(guī)，要求達到最高限價后，網上交易系統(tǒng)自動轉為軌道設施建設資金、配建政府儲備性安置房面積或市政建設項目競價方式。

調控政策高壓之下，濟南土拍溢價率開頭降低。2022年9月份，復星集團以總價29.53億元的底價獲得了濟南CBD區(qū)域的9宗土地，總面積達150445平方米，包括4宗商業(yè)用地和5宗住宅用地。2022年10月份，濟南土地市場大部分以底價成交，12月的兩次土拍，最高溢價率僅85.12%。2022年12月31日，濟南推出21宗土地，其中位于興隆片區(qū)的7宗土地全部流拍，剩下CBD、段店兩個片區(qū)14宗土地全部以底價成交。

進入2022年，濟南土地市場回歸理性，據中原地產討論中心供應的數據顯示，1月份濟南土地市場大放量，土地出讓金總額108.4億元，同比增長4990.55%。2月26日，濟南迎來春節(jié)后首場土地交易，在不到一小時的網拍中，18宗地塊勝利摘牌，總土地面積約120萬平方米，成交金額超200億元。雖然18宗土地成交總金額超過200億元，但濟南市場總體連續(xù)了1月份的低溢價趨勢，除長清區(qū)、孫村片區(qū)和中央商務區(qū)等區(qū)域的6宗土地經過多輪競價外，其余地塊均為底價成交。

濟南房地產市場前景三、2022年或將細化調控政策

當前，房地產市場調控處在“深水區(qū)”，長效機制出臺在即。2022年11月底，住房城鄉(xiāng)建設部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產工作座談會，學習貫徹黨的十九大精神，要求堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實防范化解房地產風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康進展。之后，中共中央政治局會議、中央經濟工作會議等重要會議紛紛把房地產工作列入2022年重點工作內容。

通過梳理2022年省級地方“兩會”可以發(fā)覺，堅持房地產市場調控不動搖、不放松仍是各地的重要政策內容。山東省省長龔正在政府工作報告中提出，將來將加快住房機制改革和長效機制建設，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，大力推動住房租賃補貼、完善老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造任務。

對濟南來說，保持房地產市場平穩(wěn)健康進展仍是2022年工作的重中之重。克而瑞發(fā)布的報告中顯示，濟南土地市場持續(xù)在政策的約束下低價運行，拿地熱忱趨冷，土拍市場將回歸理性。將來產品將以剛需為主導，向改善產品轉變，改善需求進一步釋放。濟南出臺土地市場最新政策，比如“最高限價、競安置房”等政策實施后，對于參加競買企業(yè)的資金管控愈發(fā)嚴格，競買門檻提高，將使得大量中等規(guī)模開發(fā)企業(yè)拿地受阻。2022年濟南樓市或將連續(xù)調控趨勢，細化出臺限購限貸政策，短期內受政策影響，量跌價穩(wěn)的局面將持續(xù)一段時間，因此，中高端改善型客群將受到肯定影響。

中國指數討論院發(fā)布的報告認為，從成交量來看，2022年限購限貸政策連續(xù)出臺，投資需求受到抑制，但濟南作為山東省的省會城市，人口吸附力量較強，購房需求仍比較旺盛。在維持市場穩(wěn)定的基調下，濟南的