(6.3)2012-世聯(lián)-昆明-匯通六合村舊城改造綜合體項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

謹呈：合肥匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)一個城市風氣之先

匯通?昆明六合村舊城改造綜合

體項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位2本報告是嚴格保密的。我們的主張是——

昆明首席·開放式·時尚活力·商住區(qū)

?

“活力之源”

——

開放式街區(qū)

?“時尚都心”

——

現(xiàn)代、時尚建筑群+block街區(qū)+業(yè)態(tài)

?“商住標桿”

——

高品質(zhì)的寫字樓+公寓+住宅“活力之源”

——

全開放的block街區(qū)，以昆明未有過的商業(yè)形式和互補、具特色的業(yè)態(tài)，集聚人氣，形成“活力之源”“時尚都心”

——建筑群、外立面、街區(qū)、景觀小品采用現(xiàn)代時尚風格，塑造昆明的“時尚都心”“商住標桿”

——在昆明市場現(xiàn)有產(chǎn)品水平基礎(chǔ)上，針對客戶敏感點進行提升，依托項目地段優(yōu)勢，打造區(qū)域“商住標桿”業(yè)內(nèi)人士及官員訪談6本報告是嚴格保密的。發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場調(diào)研階段，項目組就項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調(diào)查和深入研究實地調(diào)研與查勘消費者訪談消費者深度訪談25位：

商鋪經(jīng)營者9位

房地產(chǎn)投資客5位

公務員7位

地塊周邊店老板4位走訪小區(qū)：

世紀俊園

MOMA

棕樹營小區(qū)

經(jīng)典壹城

翠羽丹霞

創(chuàng)意英國

中環(huán)金界

順城

世紀廣場……房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談32位：

銀海地產(chǎn)營銷總監(jiān)

云南浩宇副總

志祥地產(chǎn)銷售總監(jiān)

英杰地產(chǎn)策劃總監(jiān)

MOMA銷售經(jīng)理

北辰財富中心招商主任

正義坊營銷經(jīng)理

南亞風情第壹城營銷主任

金領(lǐng)地國際商務中心營銷主管

博欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理

各樓盤銷售代表22位發(fā)放問卷130份，收回有效問卷120份：

地塊周邊人民路、翠羽路、魚翅路共計40份

小西門商業(yè)圈40份

正大紫都城區(qū)域40份問卷調(diào)查調(diào)研內(nèi)容：?

地塊交通可達性?

自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀?

房地產(chǎn)各板塊市場考察?

項目所在片區(qū)實地勘查調(diào)研區(qū)域：?

昆明各片區(qū)?

項目所在片區(qū)?

項目地塊及周邊調(diào)研樓盤40個：?

項目地塊及周邊?

項目競爭區(qū)域?

昆明典型項目7物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研階段

發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

項目屬性界定

核心問題結(jié)構(gòu)化分析

區(qū)域未來機會研判

市場機會挖掘

發(fā)展方向研判

項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定

位

規(guī)劃構(gòu)思本報告是嚴格保密的。項目的分析階段劃分：在發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位階段，主要解決以下方面問題2011/11/242011/12/082011/11/16房地產(chǎn)智庫

8本報告是嚴格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機

會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)報告目錄?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

9本報告是嚴格保密的。昆明作為云南省商業(yè)、貿(mào)易中心的經(jīng)濟地位和交通樞紐地位，城市首位度極高

昆明是云南旅游的中轉(zhuǎn)

站，在旅游經(jīng)濟發(fā)展中占

有重要地位房地產(chǎn)智庫

10本報告是嚴格保密的。昆明屬于單核城市，本項目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價值區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩?/p>

昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環(huán)以內(nèi)，本項目處于一環(huán)邊緣，有較好的城市價值

城市核心區(qū)域一環(huán)路二環(huán)路房地產(chǎn)智庫

11本報告是嚴格保密的。

人民路是昆明市城市主要干道，地塊位于人民西路南側(cè)，且有180米長的臨街面，有良好的昭示性和交通通達性

人民路上商業(yè)、寫字樓集中，地塊臨人民西路，辦公價值高地塊北臨昆明市主干道人民西路，昭示性、通達性好，地塊的商務及商業(yè)價值高區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩猿鞘兄饕傻离p向八車道人車流密集房地產(chǎn)智庫

12本報告是嚴格保密的。西市區(qū)2㏎1.5㏎昆明次級商圈，包含商場、商業(yè)街，寫字樓等，以商務、購物、娛樂、休閑為主

小西門商圈是昆明市的次級商圈，離項目距離1.5㎞，可能引導項目商業(yè)價值的提升

次級商圈，目前

以社區(qū)商業(yè)為

主，包含部分商

業(yè)街

小西門本項目處于昆明兩大次級商圈之間，距離小西門商圈約1.5km，為項目商業(yè)價值的提升帶來動力區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩苑康禺a(chǎn)智庫

人路民13區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩岳ッ鞔髮W老居民區(qū)本報告是嚴格保密的。項目周邊有眾多院校和住宅小區(qū)，帶來大量的人流；西邊210畝的舊改，存在競爭的同時，也給區(qū)域規(guī)?；_發(fā)運營帶來機會

舊改本項目

昆明醫(yī)學院房地產(chǎn)智庫

本報告是嚴格保密的。項目四至：北臨人民西路，南臨住宅區(qū)，西臨翠羽路，東臨昆明醫(yī)學院；地塊昭示性和通達性較好，但因城中村影響，周邊形象差區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩贼~翅路翠羽路①人民西路

③

②④①②⑤⑥④⑤⑥

③14房地產(chǎn)智庫

2015本報告是嚴格保密的。項目地塊占地小、容積率高，存在返遷安置，擁有兩側(cè)較長的沿街面，但整個地塊被魚翅溝分割，增加不確定性?總用地面積：50584㎡?容積率：6.0?建筑高度：99m?地上總建筑面積約28萬㎡，共返遷115535㎡，其中返遷住房面積為10萬㎡，剩余采取貨幣補償

地塊價值點分析：?項目擁有較長的臨街面，其中人民路360米，翠羽路250米，魚翅路200米?地塊被魚翅溝分割，雖然增加臨街面，但魚翅溝治理的不確定性，使得沿魚翅溝內(nèi)部商業(yè)價值的實現(xiàn)存在不穩(wěn)定性，需深入分析

區(qū)域?qū)傩?/p>

項目屬性地塊現(xiàn)狀：360米250米魚翅溝

0米房地產(chǎn)智庫

16本報告是嚴格保密的。項目屬性界定：二線省會高首位度單核城市、一環(huán)邊緣、中小規(guī)模、高容積率城市綜合體舊改項目

優(yōu)勢

地塊位于昆明市核心區(qū)邊緣，交通路網(wǎng)發(fā)達，通達性強

地塊處于兩大商圈之間，項目打造商業(yè)存在一定機會

地塊位于昆明市主要干道人民路南側(cè)，沿街面長，昭示性好，

人車流量大

項目西側(cè)210畝的舊改項目，兩個項目合力，有助于共同提升

片區(qū)形象

劣勢

區(qū)域形象差，目前消費層次較低

昆明城市大規(guī)模舊改，競爭激烈

魚翅溝存在的風險，若魚翅溝治理不好，存在商業(yè)價值貶損的

風險房地產(chǎn)智庫

17本報告是嚴格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機

會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

客戶提出的目標、要求及存在的困惑

開發(fā)目標目標1：快速回現(xiàn)目標2

：利潤最大化

開發(fā)要求

盡量加快開發(fā)速度

盡量全部銷售，不打算持有

存在的困惑

如何化解高容積率風險

如何在高容積率條件下實現(xiàn)利潤最大化

本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)智庫

客戶語錄

項目一定是短、平、快，變現(xiàn)能力一定要快；

目前昆明的舊城改造不是太慢，而是太快，因此，未來的規(guī)劃審批會更加嚴格，而且競爭也會更加激烈，所以加快項目的進程可以降低項目風險；

商業(yè)部分樓上4、5樓我們只要花2500的建安成本，只要能賣過2500，我們不做白不做項目成本投入保守估計銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+拆遷補償?shù)?回遷建筑成本=1億+222500元/m*10萬m=3.5億22.可售面積建筑成本=2500元/m2*20.2萬m=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入22=2.5萬元/m*3.3萬m+8500元222/m*17萬m+9000元/m*10萬2m=8.25+14.45+9=31.7億元說明：項目總建面約37萬平米，其中10萬平米用于返遷，地下6.8萬平米，可售的20.2萬方的土地成本為10萬方的拆遷補償、戶口社保、搬遷等費用1億，建筑成本2500元/平方米說明：根據(jù)目前市場數(shù)據(jù)，保守估計：商業(yè)售價2.5萬/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫字樓9500元/平方米19本報告是嚴格保密的?？蛻裟繕私馕?——快速回現(xiàn)

利潤共計23億，

收益率超過200%

經(jīng)過匡算得出項

目具備較強的盈

利能力

因此如何快速回現(xiàn)，平

衡各物業(yè)市場實現(xiàn)風

險、實現(xiàn)利潤最大化是

項目的核心問題

注：項目總成本8.5億，商業(yè)做3.3萬㎡即可收回成本（利潤8.25億），可見商業(yè)

對本項目利潤實現(xiàn)的重要性房地產(chǎn)智庫

20客戶目標解析2——利潤最大化基于現(xiàn)有方案及假定售價比較分析:住宅/公寓總銷售收入——14.45億寫字樓總銷售收入——9億不同物業(yè)市場實現(xiàn)風險對比:市場實現(xiàn)風險住宅、公寓

盈利能力商業(yè)總銷售收入——8.25億價格實現(xiàn)度

寫字樓地塊價值發(fā)揮

商業(yè)企業(yè)目標因此利潤最大化是在各物業(yè)市場實現(xiàn)風險、收益、地塊價值發(fā)揮等平衡的條件下，實現(xiàn)整體收益最優(yōu)

本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)智庫

21本報告是嚴格保密的。項目核心問題——高容積率背景下，如何通過物業(yè)類型組合及規(guī)劃排布實現(xiàn)整體利益的最大化項目指標限制最大化項目溢價VS占地小、指標高地塊不完整，被水溝分割

市場同質(zhì)競爭項目核心問題制造市場稀缺顛覆傳統(tǒng)的居住觀念

形成市場熱點

中等規(guī)模、高容積率，如何通過物業(yè)選擇、規(guī)劃

設(shè)計實現(xiàn)利潤最大化

基于前述的商業(yè)重要性，下面的物業(yè)類型分析將分為商業(yè)和非商業(yè)2部分，著重對商業(yè)進行分析房地產(chǎn)智庫

22本報告是嚴格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機

會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

23區(qū)域未來機會

研判

本報告是嚴格保密的。區(qū)域未來在城市中處于什么地位？承擔什么功能？

城市層面——城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面——城中村改造分析區(qū)域?qū)用妗椖恐苓厖^(qū)域分析房地產(chǎn)智庫

24本報告是嚴格保密的。城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核演進，著力發(fā)展東南面的呈貢新城呈貢昆明主城安寧陽宗?？崭鄢鞘幸?guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核，發(fā)展東南面的呈貢新城

?主城區(qū)：綜合發(fā)展成熟區(qū)域；

?安寧：資源吸引、規(guī)劃引導開發(fā)中區(qū)域；

?呈貢：城市副中心，重點發(fā)展區(qū)域，未來城市經(jīng)濟、人口外溢區(qū)域；?空港：地產(chǎn)待開發(fā)區(qū)域，未來形成物流專業(yè)市場、低密度物業(yè)；?陽宗海：開發(fā)中區(qū)域，形成度假、高爾夫集中區(qū)域。房地產(chǎn)智庫

25本報告是嚴格保密的。主城區(qū)板塊劃分：項目所在的一環(huán)邊緣為集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)和城市高端居住、配套區(qū)，具地段優(yōu)勢?一環(huán)內(nèi)：集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)；?二環(huán)內(nèi)：城市高端居住、配套區(qū)；?滇池、世博：別墅集中發(fā)展成熟區(qū)域；?

高新、西山：地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域之一；?教場；可開發(fā)土地受限，發(fā)展較差；?北市：區(qū)域價值在居住條件成熟、區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成中得到較大提升；?東市：區(qū)域環(huán)境較差，交通、配套改善成為區(qū)域成熟前提條件；?東南：開發(fā)熱點區(qū)域，形成專業(yè)市場、綜合性大盤集中區(qū)；?官南：專業(yè)市場、中端住宅分布區(qū)。世博板塊滇池板塊北市板塊教場板塊高新板塊西山板塊一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)東市板塊官南板塊東南板塊房地產(chǎn)智庫

26需要總結(jié)的規(guī)律※政務新區(qū)的發(fā)展進程規(guī)律※政務新區(qū)的成熟時間規(guī)律可研究的案例––––––––深圳中心區(qū)鄭州鄭東新區(qū)南昌紅谷灘南京河西新區(qū)合肥政務新區(qū)貴陽金陽新區(qū)南寧五象新區(qū)揚州西城新區(qū)

本報告是嚴格保密的。昆明城市從單核向雙核的發(fā)展過程中，原有城市核心地位會不會遭到削弱，從而降低本項目的區(qū)域價值？下面通過案例研究，探尋政務新區(qū)開發(fā)對原有城市核心的影響房地產(chǎn)智庫

27本報告是嚴格保密的。政務新區(qū)發(fā)展規(guī)律總結(jié)：新區(qū)須經(jīng)大量的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套建設(shè)完善后，對消費者才有吸引力，房地產(chǎn)市場才會真正成熟，這一周期一般在6年以上規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項目辦公項目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級商業(yè)

社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)

區(qū)域或城市級商業(yè)

中、高檔辦公

高檔辦公開發(fā)時序0-2年2-3年3-7年8年后時間開發(fā)類型政府前期造勢住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定

寫字樓大量開發(fā)

大型商業(yè)開發(fā)

區(qū)域基本成熟

區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢

公眾對區(qū)域確立信心

區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎

區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致

不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同

功能的實現(xiàn)前提條件是：順應市場，政策干預太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善房地產(chǎn)智庫

城市層面總結(jié)：在項目開發(fā)期內(nèi)，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱，本項目距離城市核心區(qū)僅1.5公里，地段優(yōu)勢仍將突顯城市新區(qū)成熟的條件核心的地位不會受到削弱?項目距離城市核心近，地段優(yōu)勢仍將突顯

28?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢，包括日常交通運輸?市政配套和基本生活配套建設(shè)完畢，能滿足居民日常生活所需?生活氛圍濃厚，

人氣旺呈貢新區(qū)真正成熟需4年以上

?輕軌尚未開通，預計需1年以上

?市政配套和基本生活配套正在初步建設(shè)階

段，預計需2年以上才能滿足居民日常生活

?生活氛圍的培育需1年以上項目銷售期約3年

?昆明年消化量為6～9萬㎡

?本項目最早于2010年底銷售，分2期銷售，

需2年消化完畢，共需3年

本報告是嚴格保密的。在項目開發(fā)期內(nèi)

?昆明現(xiàn)有城市輕軌醫(yī)院商業(yè)房地產(chǎn)智庫

29區(qū)域未來機會

研判

本報告是嚴格保密的。城市層面——城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面——城中村改造分析區(qū)域?qū)用妗椖恐苓厖^(qū)域分析房地產(chǎn)智庫

項目（已推向或即將推向市場）總占地（萬m2)總建面（萬m2)容積率南亞之門3.54512南亞風情第壹城18.81005.3朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心14705啟鴻·假日城市（一期）13.2694.25經(jīng)典壹城28.71204.18欣都龍城5.622.63.99和諧世紀27.5107.33.89順城6.823.13.35志遠城市綜合體20402.1合計——597——一環(huán)內(nèi)中間二環(huán)外城中村數(shù)目（個）2655122土地面積（畝）84000590062530本報告是嚴格保密的。未來，昆明舊城改造將帶動綜合體大量供應，供應量在3~5年內(nèi)達到峰值；在此背景下，本項目如何應對？2011年昆明城中村改造項目一環(huán)至二環(huán)改造面積為3075畝房地產(chǎn)智庫

項目總占地（萬m2）總建面（萬m2）欣都龍城5.6722.6志遠城市綜合體2040南亞風情第一城18.8100經(jīng)典壹城40100和諧世紀27.5107.3朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心1470本項目及西側(cè)項目1911031本報告是嚴格保密的。經(jīng)過世聯(lián)對未來城中村待推量和格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)，與其他項目相比，本項目具地段和體量優(yōu)勢，在激烈的供應競爭中，仍然存在突圍機會

志遠城市綜合體房地產(chǎn)智庫

數(shù)量總?cè)丝谡嫉兀ㄆ椒焦铮┙妫ㄈf平米）五華區(qū)519.13.6597盤龍區(qū)67202.96635官渡區(qū)103227.961473西山區(qū)11524.65.021112合計33675.719.54381732本報告是嚴格保密的。截止到2008年12月31日，列入改造計劃的80個村全部完成了專項規(guī)劃的編制和審批，有40多個村進行了拆遷安置；2011年昆明市又下達了45個城中村的改造任務，到目前，累計拆除面積已達250萬平方米。昆明市計劃用5年時間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內(nèi)336個城中村的改造。意味著會有25萬戶村民搬進昆明的商品房，住慣了寬敞房屋的城中村村民對商品房的面積在120—150平方米之間，即便按120平方計算，昆明需要3000萬平方的房子才能滿足村民住房需求并且，城中村改造將催生新的財富群體，他們產(chǎn)生旺盛的自住需求和投資需求，將有效促進本項目銷售

訪談紀要

昆明小公寓、酒店式

公寓都很搶手，因為

是旅游城市很多人會

過來置業(yè)、投資

——MOMA銷售經(jīng)理

現(xiàn)在家里有800多平米的房子，現(xiàn)在城中村要舊改，已經(jīng)跟開發(fā)商約定了開發(fā)商付款的時間和我這邊搬家的時間，最近一直在找合適的房子

——城中村村民房地產(chǎn)智庫

33區(qū)域未來機會

研判

本報告是嚴格保密的。城市層面——城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面——城中村改造分析區(qū)域?qū)用妗椖恐苓厖^(qū)域分析房地產(chǎn)智庫

34本報告是嚴格保密的。觀點1：

“塑城”房地產(chǎn)智庫

典型住宅項目總戶數(shù)居住人口估值金色梧桐240720豐寧家園312936翠羽丹霞3541062創(chuàng)意英國格林威治4921476創(chuàng)意英國溫莎堡5001500總計18985694項目周邊存在眾多的居住小區(qū)和大學，人流量大，人口密度高，強大的“人氣”為項目“塑城”奠定了堅實基礎(chǔ)

周邊新建住宅項目情況

周邊老居民社區(qū)情況

項目周邊還存在17個類似棕樹營小區(qū)的大型老社區(qū)，按社

均4000人/個計算，本片區(qū)的常住人口達到6.8萬人從職業(yè)結(jié)構(gòu)看，本項目周邊分布著云南廣播電臺、眾多醫(yī)學院及銀行三大系統(tǒng)的職工和家屬，這些人群普遍具有較高的消費實力

35片區(qū)人口數(shù)量：約7萬

人口結(jié)構(gòu)：三大系統(tǒng)

本報告是嚴格保密的。19201615171

23567

841211109181413房地產(chǎn)智庫

36本報告是嚴格保密的。未來，連同旁邊城中村改造項目，本區(qū)域?qū)⑿纬审w量約110萬㎡、3.5萬人工作和生活的大型城市綜合體，“城市又一極”將形成210畝70畝體量約110萬㎡、3.5萬人工作和生活的“城市又一極”將形成項目物業(yè)類型體量15萬㎡甲級寫字樓+大西側(cè)項目

本項目型集中商業(yè)+住宅，富滇銀行和云投總部基地進駐

寫字樓、商業(yè)街、公

寓、住宅84萬平方28萬平方總計總面積110萬平方，預計會有3.5萬人在此工作和生活，購物、娛樂、商務、生活富滇銀行和云投總部基地將進駐210項目房地產(chǎn)智庫

37本報告是嚴格保密的。觀點2：

“融城”房地產(chǎn)智庫

項目建面西山新城400萬m2經(jīng)典壹城120萬m2馬街新城288萬m2正大紫都城17萬m238本報告是嚴格保密的。經(jīng)典壹城“城市向西”，高新區(qū)將迎來建設(shè)發(fā)展期，而本項目緊鄰的人民西路為城市核心至高新區(qū)的必經(jīng)之路，高新區(qū)的發(fā)展將帶動人民西路沿線繁榮

“城市向西”

正大紫都城城市核心

高新區(qū)馬街新城

西山新城人民西路為城市核心至高新區(qū)

的必經(jīng)之路?經(jīng)人民西路從城市核心至高新區(qū)最快?人民西路為從城市核心至高新區(qū)等級最高的城市主干道

高新區(qū)的發(fā)展將帶動人民

西路沿線繁榮房地產(chǎn)智庫

39本報告是嚴格保密的。項目所在區(qū)域面貌改變，離城市核心近、臨城市主干道等交通和地段優(yōu)勢，將使區(qū)域迅速融入城市核心高新區(qū)的發(fā)展將帶動人民西路沿線繁榮本項目緊鄰人民西路，距離小西門商圈僅1.5公里城市核心1.5公里

現(xiàn)狀人民西路城市核心未來項目所在區(qū)域迅速

融入城市核心項目所在區(qū)域面貌改變，城市又一極將形成房地產(chǎn)智庫

40本報告是嚴格保密的。項目所在區(qū)域未來功能研判：以企業(yè)總部基地為核心驅(qū)動的新興商務板塊將顯現(xiàn)

西市區(qū)

項目區(qū)域

小西門現(xiàn)在，項目所在區(qū)域為人民西路的“價值洼地”

驅(qū)動因素：高新區(qū)的發(fā)展、城市另一極形成、富滇銀行和云投總部基地進駐

以企業(yè)總部基

西市區(qū)為核心驅(qū)動的

目區(qū)域興商務板塊

小西門

顯現(xiàn)

未來，城市

另一極凸

現(xiàn)，形成人

民西路“價

值峰值”地

新

將

項房地產(chǎn)智庫

41本報告是嚴格保密的。觀點3：

“競合”房地產(chǎn)智庫

42本報告是嚴格保密的。甲級寫字樓大型集中商業(yè)高尚住宅緊鄰的西側(cè)項目體量是我們的3倍，將是集甲級寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體——緊臨強手，我們?nèi)绾螒獙Γ?/p>

84萬平米，集甲級寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的

大型綜合體

我們?nèi)绾螒獙?？房地產(chǎn)智庫

43本報告是嚴格保密的。世聯(lián)認為：

競合大于競爭房地產(chǎn)智庫

44本報告是嚴格保密的。競合：兩個項目合力，能夠形成體量優(yōu)勢，能夠形成集聚效應，能夠形成業(yè)態(tài)的馬太效應

合——能形成體量優(yōu)勢，未來在與其他綜合體的競

爭中立于不敗之地

合——能形成集聚效應，容易形成城市另一極

合——能形成業(yè)態(tài)的馬太效應，提升知名度和人氣房地產(chǎn)智庫

45

避其鋒芒

借勢

審時本報告是嚴格保密的。競爭：一路之隔，競爭不可避免，本項目應在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏3方面形成具針對性的策略

物業(yè)類型選擇有所取舍

?西側(cè)項目寫字樓體量大、檔次高，因此本項目寫字樓定位在體量和檔次上應有所控制商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇應形成互補?西側(cè)項目規(guī)劃有較大體量的集中商業(yè)，因此本項目商業(yè)定位時，應考慮與其形成互補，而不是競爭推售節(jié)奏巧妙利用價格杠桿，盡享區(qū)域成熟之美?巧妙利用價格杠桿：例如，利用對方高檔寫字樓的高售價作為價格標桿，從而帶動本項目寫字樓銷售?盡享區(qū)域成熟之美：一部分商業(yè)和住宅，等到區(qū)域成熟和形象改變后再推出，能實現(xiàn)更高的價格84萬平米，集甲級寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體房地產(chǎn)智庫

46本報告是嚴格保密的。區(qū)域機會研判總結(jié)

城市層面：

在項目開發(fā)期內(nèi)，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會受到削弱，本項目距離城市核心

僅1.5公里，地段優(yōu)勢仍將突顯

城中村改造層面：

?未來雖然面臨綜合體大量供應的威脅，但本項目和旁邊項目一起形成合力，通

過地段和體量優(yōu)勢，能夠在競爭中形成優(yōu)勢

?城中村改造催生的財富群體將產(chǎn)生旺盛的自住需求和投資需求，有效促進本項

目銷售

區(qū)域?qū)用妫?/p>

?塑城：“一個現(xiàn)代、高檔、繁榮”的新城區(qū)將產(chǎn)生，本區(qū)域?qū)⑿纬杉邫n辦

公、居住、休閑、娛樂于一體的、極具人氣的大型城市綜合體

?融城：本區(qū)域?qū)⒀杆偃谌牒诵某菂^(qū)，地段價值將大幅度提升

競爭對手層面：

競合大于競爭，本項目應在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏采

取針對性策略房地產(chǎn)智庫

47本報告是嚴格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機

會研判市場機會挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

48

非商業(yè)部分本報告是嚴格保密的。機會大于威脅，在明晰了城市和區(qū)域未來發(fā)展趨勢后，下面一一分析各種物業(yè)類型在市場中的機會

酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

49酒店投資大、變現(xiàn)困難，不符合匯通對于本項目快速變現(xiàn)的要求，因此本項目不予以考慮

酒店投資大，4星級酒店的建安成本約為4500元/

㎡，1棟4萬㎡的寫字樓總造價將近2億酒店變現(xiàn)困難?酒店整棟出售的可能性小，唯一可能變現(xiàn)的方式為劃為產(chǎn)權(quán)式酒店出售?昆明尚無高檔產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成功的案例，且產(chǎn)權(quán)式酒店要求開發(fā)商銷售后繼續(xù)經(jīng)營管理，給開發(fā)商帶來了不必要的麻煩

本報告是嚴格保密的。酒店，本項目

不予以考慮房地產(chǎn)智庫

50酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分

本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)智庫

51分布狀況：昆明寫字樓主要分布于2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域的主干道旁，最近隨著城區(qū)外擴，開始在各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)，可見寫字樓對核心地段和通達性要求高

昆明一環(huán)內(nèi)寫字樓有48個項目，主要集中在東風路、人民路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規(guī)劃的“CBD”周圍。一環(huán)內(nèi)寫字樓主要為純寫字樓，有少量的商住兩用。寫字樓，5個商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間

本報告是嚴格保密的。

山灞國際中心

順新時代昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個項目，9個辦公城市新宸商務大廈

昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個項目，9

個辦公寫字樓，5個商住兩用，主要分布

在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間

2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域

邦盛水岸

高順銘都各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)寫字樓房地產(chǎn)智庫

路二環(huán)52銷售狀況：銷售速度比公寓和住宅慢，非核心區(qū)域甚至出現(xiàn)寫字樓和住宅間的“價格倒掛”現(xiàn)象

目前寫字樓市場特征：

目前市場上的寫字樓基本呈現(xiàn)三個檔次：1、中心區(qū)的高端寫字樓：少量，高端寫字樓配置達到甲級寫字樓要求，如早期的紅塔大廈、在售的順城；客戶多為國內(nèi)國際一線企業(yè)；2、中心區(qū)的中端寫字樓：較多，具備寫字樓的硬件要求，但不具備中央空調(diào)、智能化門禁、專業(yè)寫字樓管理等；客戶多為省內(nèi)企業(yè)；3、二環(huán)邊及二環(huán)外的新建中端寫字樓：近2-3年陸續(xù)開發(fā)入市，多占據(jù)次中心區(qū)域核心地段，具備寫字樓的硬件要求

投資市場熱度低，以自用購買支撐：寫字樓市場自2001年大批開發(fā)，出現(xiàn)供大于需，2006年前曾一度出現(xiàn)寫字樓、公寓價格倒掛現(xiàn)象，影響了大批投資客投資信心；

銷售周期略長，走量慢：寫字樓整體銷售周期在半年到一年，以財富中心為例：銷售周期為10個月，銷售速度24套/月

本報告是嚴格保密的。案例：金領(lǐng)地國際商務中心VS錦泰花園

售價：金領(lǐng)地均價6500元/㎡，錦泰花園均價7200元/㎡

銷售速度：同期開盤，錦泰花園開盤售罄，金領(lǐng)地銷售至今，主要通過內(nèi)部客戶消化，目前還有兩層未售出

寫字樓：金領(lǐng)地·國際商務中心

住宅：錦泰花園房地產(chǎn)智庫

53本報告是嚴格保密的?？“l(fā)中心：昆明最高等級的寫字樓，售價僅12000元/㎡

，銷售狀況不佳，走量慢，后改售為租，租金約為100元/㎡/月指標占地面積：8000平方米容積率：5.33建筑面積：

42000平方米總戶數(shù)：40停車位：300雙層中空LOW—E玻璃幕墻原裝進口三菱電梯全鋼結(jié)構(gòu)租售情況

09年3月開盤，售價12000元/㎡

，銷售情況不佳，現(xiàn)改售為租在招商中，目前入駐企業(yè)較少客戶情況主要為俊發(fā)下屬企業(yè)，及其他大型企業(yè)房地產(chǎn)智庫

54本報告是嚴格保密的。金領(lǐng)地：在售非中心區(qū)寫字樓，售價較低，走量慢，與周邊住宅“價格倒掛”寫字樓的銷售速度比住宅、公寓慢很多旁邊錦泰花園賣7200，我們項目才賣6500，若我們做公寓的話早就賣完

——金領(lǐng)地銷售主管指標占地面積：7706.71平米

總建筑面積：34586.21平米（含地下兩層面積）

層數(shù)：共27層，其中地下停車場2層，停車位200余個，商業(yè)裙樓3層，寫字樓4—27層

配套：水療中心，員工餐廳，健身中心，會議室銷售情況

09年7月開盤，目前銷售率約90％，但主要是內(nèi)部客戶消化，如農(nóng)業(yè)銀行，保險公司等

均價7000元/㎡左右房地產(chǎn)智庫

項目性質(zhì)物管費（元/m2/月）停車位租金水平備注銀海SOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業(yè)、3-33商住，以科技、信息、房產(chǎn)等企業(yè)為主匯都國際寫字樓—400606部立升電梯，1-5商業(yè)，6-12寫字樓。金格百貨、健身等華爾貝大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機構(gòu)，7-29商住。以商貿(mào)、科技、咨詢、旅行社企業(yè)為主。華爾頓大廈寫字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業(yè)，8-22寫字樓，23-28商務套房，30-31會所55本報告是嚴格保密的。出租狀況：總體出租狀況好，出租率高，租金收益較高

出租率2007年空置率14%

14%

86%2008年空置率5%

5%

95%昆明辦公出租市場消費日益旺盛，空置率逐步降低房地產(chǎn)智庫

北京路路56云南建工大廈：東風路上比較早期的乙級寫字樓，檔次中高端，出租率高

樓道建工大廈位置

項目

概況

出租及出售

狀況客戶

云南建工大廈位于市政府對面，北京路與東風路交匯處，共有25層，乙級寫字樓租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售價約1萬元/㎡目前入住的企業(yè)主要有工程設(shè)計公司、裝飾公司、資產(chǎn)評估公司、建設(shè)工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等，偏向與建筑工程行業(yè)相關(guān)的公司賣點城市中心，在昆明知名度比較高

本報告是嚴格保密的。建工大廈昆明市政府東風房地產(chǎn)智庫

項目豐園大廈概況位于人民中路，屬于小西門區(qū)域，共有28層，乙級寫字樓租售狀況現(xiàn)售價9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客戶目前入住的企業(yè)主要有投資公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)賣點處于小西門商圈，交通便利57一環(huán)二環(huán)

人民路本報告是嚴格保密的。豐園大廈：小西門商圈早期寫字樓，檔次不足，舒適度低，但租金和出租率都較高

豐園大廈

豐園大廈房地產(chǎn)智庫

58本報告是嚴格保密的。項目周邊商住樓銷售和出租狀況非常好，項目周邊辦公需求旺盛，給項目商務公寓及寫字樓帶來機會的，上個月有個一放出來就賣掉了，現(xiàn)在翠羽丹霞沒有在賣的

——二手房中介中環(huán)金界沒有什么小區(qū)和配套，但因為可以辦公，很多中小企業(yè)在這里租房，所以售價和租金都比較高，比普通住宅大概貴1500元/㎡

——二手房中介中環(huán)金界翠羽丹霞樓道商住樓入駐公司昆明移動大樓

項目昆明移動大樓

翠羽丹霞

中環(huán)金界

租售狀況

小西門商圈商住樓，租金大概50元/平方米·月，主要是滿足中小企業(yè)辦公需求放出來的盤很少，目前沒有在售的，放出來租的也很快租出，均價大概7000元/㎡，130㎡的租金為2700元/月目前均價7000多元/㎡，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價5000多元/㎡訪談紀要這邊很少有房子放出來房地產(chǎn)智庫

59本報告是嚴格保密的。昆明寫字樓為什么會出現(xiàn)租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象？我們需要從問題的根源，即客戶需求分析尋求答案房地產(chǎn)智庫

60昆明寫字樓的用家按層次可以分為如下3類，他們的需求特征如下

企業(yè)性質(zhì)國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處

省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處

昆明本地大型企業(yè)國外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處

省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處

昆明本地成長型中小企業(yè)

昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)

本報告是嚴格保密的。

需求特征1、極佳的地段和交通通達性

2、面子感和高形象

3、甲級寫字樓以上標準

4、并不關(guān)注租金高低

5、承租面積主要在500㎡以上1、一定的面子感和形象

2、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達性好

3、必須為標準寫字樓

4、關(guān)注租金高低

5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個數(shù)、過道、層高、物管水平

6、承租面積主要在200～500㎡1、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達性好2、關(guān)注租金高低

5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個數(shù)、過道、層高、物管水平6、承租面積主要在100～300㎡

檔次高檔寫字樓一般寫字樓

商住樓房地產(chǎn)智庫

61以上的諸多用家中，哪些有購買寫字樓的意愿呢？

企業(yè)性質(zhì)國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處

需求特征購買意愿弱。1、有購買能力，但不愿在中國或昆明沉淀資產(chǎn)

2、審批困難。購買寫字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費時耗力購買意愿較強，但此類企業(yè)數(shù)量少。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地企業(yè)數(shù)量占比為昆明辦公用家的少數(shù)昆明本地大型企業(yè)為昆明辦公用家的主力為昆明辦公用家的主力購買意愿強，此類企業(yè)數(shù)量多，但部分昆明本地企業(yè)已有自己的辦公場所。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地國外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處昆明本地成長型中小企業(yè)昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)

本報告是嚴格保密的。

購買意愿弱。原因同國外和省外大型企業(yè)昆明分公司

或辦事處

購買意愿較強，且這類企業(yè)數(shù)量多。

1、有購買能

力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地購買意愿較強，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、公司成長后，開始關(guān)注公司形象

2、有了一定積累，具備購買力購買意愿弱。1、公司處于成長或初創(chuàng)期，處于現(xiàn)金流考慮，暫不購買

2、無力購買一般寫字樓商住樓檔次高檔寫字樓房地產(chǎn)智庫

62本報告是嚴格保密的。經(jīng)過分析我們發(fā)現(xiàn)，真正的買家相對用家而言少很多，除了以上買家外，另外一類重要的買家為投資客，他們的需求特征如下地域來源購買力投資物業(yè)類型和關(guān)注點投資寫字樓意愿不強的原因分析?主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪?云南省內(nèi)客戶為主?部分省外專業(yè)投資客?關(guān)注點：1、總價

2、升值空間

3、投資回報率

4、變現(xiàn)能力投資寫字樓的意愿不強。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地?購買力一般，只能投資總價較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價過高?投資寫字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫字樓發(fā)展時間短、規(guī)模小，且一直不溫不火，是導致寫字樓投資觀念尚未形成的主要原因?云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產(chǎn)階級，購買力一般?購買力強的為少數(shù)房地產(chǎn)智庫

63本報告是嚴格保密的。至此，昆明寫字樓租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象已有了答案

租賃旺盛而銷售乏力的原因總結(jié)：

政策層面：

昆明并未嚴格住宅樓禁商，大量的公司仍在商住樓中辦公，致使寫字樓需求有限

需求層面：

?高端用戶和買家有限，真正的買家相對用家而言少很多

購買力層面：

?多數(shù)投資客購買力一般，只能投資總價較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價過高

投資觀念層面：

昆明投資寫字樓的觀念尚未形成氣候房地產(chǎn)智庫

64本報告是嚴格保密的。那么，這一現(xiàn)象未來會不會改變呢？我們需要著眼未來，從供應和需求兩方面進行分析……房地產(chǎn)智庫

總建面（萬m2）辦公建面（萬m2）價值點順城23.15.55A級標準南亞之門451棟66層5A寫字樓，五星級酒店欣都龍城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級5A寫字樓俊發(fā)中心4.24.2現(xiàn)代化5A智能甲級寫字樓，也是云南省唯一的6E級寫字樓志遠城市綜合體404——星都國際總部基地303056棟全新5A智能商務別墅、4棟18層甲級寫字樓及2棟40層超高寫字樓南亞風情第壹城10013.99.6萬平米的商務辦公、4.3萬平米的SOHO公寓本項目西側(cè)210畝8415部分甲級5A寫字樓和諧世紀107.32棟60層超5A級智能商務寫字樓合計——約80萬——65本報告是嚴格保密的。昆明未來寫字樓供應量：未來2～3年內(nèi)，高端寫字樓將集中放量，競爭激烈房地產(chǎn)智庫

昆明>15年武漢66本報告是嚴格保密的。未來需求分析1：寫字樓市場取決于城市的等級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，世聯(lián)經(jīng)過分析判斷認為，在項目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓真實需求不會突發(fā)增長寫字樓市場取決于城市的等級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平40002000

001000200030004000北京

GDP1200010000

8000

6000社會消費品零售總額第四梯隊

4年

西安第三梯隊7年

深圳第二梯隊寫字樓市場決定因素昆明城市層級有限，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低結(jié)論在項目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓真實需求不會突發(fā)增長房地產(chǎn)智庫

200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長率6.47‰6.02‰5.59‰城鎮(zhèn)化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長率11.96%12.23%19.85%人均消費性支出774687079953.52支出增長率6.87%12.41%14.32%省會城市對比全部西部中部東部城鎮(zhèn)人均可支配收入（2007）23799城鎮(zhèn)人均消費性支出2269967本報告是嚴格保密的。未來需求分析2：投資理念需要時間培育和改變，且昆明投資客的總體購買力有限，因此世聯(lián)判斷，在項目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓投資需求不會突發(fā)增長

投資理念無法在短期內(nèi)改變

昆明投資客的總體購買力有限

在項目開發(fā)期內(nèi)昆

明寫字樓投資需求

不會突發(fā)增長房地產(chǎn)智庫

68本報告是嚴格保密的。本項目寫字樓發(fā)展機會分析：省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛，而市場供應有限且產(chǎn)品打造水平一般；針對中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項目寫字樓的發(fā)展機會針對中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項目寫字樓的發(fā)展機會

需求層面?高端寫字樓用家少，買家更少?省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛

根據(jù)前面分析，省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)成長后，開始注重企業(yè)形象，并打算購買寫字樓作為企業(yè)基地

大堂形象差

供應層面?高端寫字樓供應競爭比針對中小企業(yè)的中高端寫字樓激烈

根據(jù)前面分析，高端寫字樓未來供應劇增

電梯間和過道形象差

產(chǎn)品打造水平?產(chǎn)品打造水平一般，提升空間大

大堂形象差

電梯間和過道形象差

層高不夠

電梯數(shù)量不夠

停車位不夠

電梯數(shù)量不夠房地產(chǎn)智庫

69本報告是嚴格保密的。寫字樓市場分析總結(jié)

銷售狀況：

寫字樓銷售速度比公寓和住宅慢，且存在“價格天花板”

出租狀況：

出租狀況好，出租率高，租金收益較高

需求層面：

?自用需求：省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對寫字樓需求旺盛

?投資需求：寫字樓投資觀念尚未成熟，需要時間培育和改變

未來趨勢分析：

未來高端寫字樓供應劇增，競爭激烈，而需求不會突發(fā)增長

本項目寫字樓發(fā)展機會：

針對中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項目寫字樓的發(fā)展機會房地產(chǎn)智庫

70酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分

本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)智庫

71昆明公寓現(xiàn)狀總結(jié)：銷售火爆，實現(xiàn)價格較高；產(chǎn)品打造水平一般，對居住舒適度關(guān)注不夠;

市場類型細分不夠銷售火爆，實現(xiàn)價格較高產(chǎn)品打造水平一般，對居住舒適度關(guān)注不夠市場類型細分不夠普通公寓酒店式公寓商務公寓成熟公寓市場應有的產(chǎn)品項目銷售情況七彩俊園SOHO俊園

普通公寓，09年7月20日開

盤，現(xiàn)已全部售完，均價

8500元/㎡商務公寓，09年6月開盤，很快就全部售完，均價7600元/㎡，40多平米的60％為投資客，40％為自住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價5400元/㎡，客戶以投資空間俊園客，年輕首次置業(yè)為主普通公寓，還未開盤，預計售價15000元/㎡

本報告是嚴格保密的。目前昆明市場主要是普通公寓，有少量的商務公寓，市場細分不夠充分公寓產(chǎn)品精細度和舒適度都存在不足月光寶盒陽光俊園房地產(chǎn)智庫

72普通公寓市場總結(jié)：普通公寓走量快且價格實現(xiàn)較高，客戶為投資客和自住客戶為主

產(chǎn)品普通公寓，主力戶型為40多㎡的一房一廳，少量70㎡

，150㎡戶型，毛坯房普通公寓，34，40㎡的單身公寓，48～55

㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房一環(huán)和二環(huán)之間，普通公寓，容積率：4.1二環(huán)以往，普通

公寓項目七彩俊園空間俊園陽光俊園

市場一期09年7月開盤，目前已全部售完，均價8500元/㎡還未開盤，預計售價15000元/㎡

開盤迅速售罄月光寶盒09年.11.18開盤，當天售完，價格5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主

本報告是嚴格保密的。

七彩俊園

09年7月20日開盤，現(xiàn)已全

部售完

40多㎡的60％為投資客，40

％為自住

投資客沒有太強的地域性，

自住以周邊客戶為主七彩俊園

空間俊園

目前還未開盤

目前主要是周邊企事業(yè)

單位的客戶在問詢

公寓客戶沒有明顯的區(qū)

域性空間俊園房地產(chǎn)智庫

73本報告是嚴格保密的。商務公寓市場總結(jié)：走量同樣快且價格實現(xiàn)較高，客戶為投資客和辦公客戶為主昆明市場商務公寓有銷售單價高，走量快的特點

目前市場上商務公寓比較少，競爭不激烈

商務公寓可辦公的功能吸引大量中小企業(yè)購買

商務公寓客戶當中有比較高的比例是投資客項目產(chǎn)品銷售客戶客戶特征商務公寓，容SOHO俊

園中央金座

積率4.1，90平米以上戶型25%

，90平米

以下戶型占

75%，45～90㎡的精

裝公寓09年7月20日開

盤，現(xiàn)已全部

售完，價格

7600元/㎡

09年11月20日

開盤，現(xiàn)已基

本售完，5900

元/㎡40多平米的60％為投資客，40％為

自住40％為投資客，60％為

周邊居民地州上的客戶比較多，小公司買過來用來辦公以30～40歲的年紀較輕的小康和中

產(chǎn)為主soho俊園中央金座房地產(chǎn)智庫

項目（已推向或即將推向市場）總建面（萬m2)容積率南亞之門4512南亞風情第壹城1005.3朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心705啟鴻·假日城市（一期）694.25經(jīng)典壹城1204.18欣都龍城22.63.99和諧世紀107.33.89志遠城市綜合體402.1合計597——74本報告是嚴格保密的。未來公寓競爭狀況：供應量大，競爭激烈；公寓物業(yè)類型面臨細分供應量大，競爭激烈

公寓物業(yè)類型面臨細分市場上已經(jīng)率先細分的公寓項目銷售情況好，必將為其他開發(fā)商仿效

?Soho俊園：采用2層挑高方式，走soho

模式，受到市場追捧

?中央金座：采用精裝修方式，實現(xiàn)了高

速高價市場上公寓對居住舒適度的關(guān)注不夠，而居住舒適度為自住客戶的主要關(guān)注點，在競爭激烈形勢下，將成為競爭突圍手段寬敞的走道世紀俊園房地產(chǎn)智庫

好明昆學中75區(qū)

城市

核心本項目公寓發(fā)展機會分析：雖然未來供應量大，但需求也同樣旺盛，本項目只要緊抓產(chǎn)品市場細分和產(chǎn)品品質(zhì)提升，就能由“紅?！鞭D(zhuǎn)入“藍?！保晒崿F(xiàn)競爭突圍

城市白領(lǐng)置業(yè)：項目距離城市核心近，

距離工作地點近使大量的城市白領(lǐng)成為

目標客戶

?前面已經(jīng)分析過，城市核心區(qū)域為昆明寫字樓

集中區(qū)，大量的白領(lǐng)在此工作

?本項目距離城市核心區(qū)1.5公里，車行約10～15

分鐘，至核心區(qū)非常便利，為在核心區(qū)工作的白

領(lǐng)置業(yè)的首選子女教育置業(yè)：項目距離昆明最好的中小學集中區(qū)近，騎自行車僅10～15分鐘，為子女教育置業(yè)的首選

?121大街周邊，聚集了昆明最好的中小學，如：

師大附小、師大附中、云大附小、昆一中、文林

小學等

?昆明人對子女教育非常重視，出于子女上學方

便和照顧方便，傾向于在學校周邊區(qū)域購買住房投資置業(yè)旺盛：項目地段好而昆明的公寓投資熱情高/城中村改造又催生了大量的投資群體

的

最

中

集

小自行車車行約10～15分鐘

車行約10～15

分鐘

本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)智庫

76酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分

本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)智庫

77銷售情況：依托城市價值的高端住宅市場接受度高，銷售均實現(xiàn)高速高價項目銷售情況匯都國際一期開盤很多客戶沒有買到房，二期即將開盤，均香樟俊園價預計13000元/㎡

09年8月開盤，已售完，

均價7500元/㎡書林和園09年9月開盤，很快就全部售完，均價11000元/平龜龍湖公園·翡翠灣一期62～143㎡從一房到三房全部產(chǎn)品，開盤就很快全部售完，均價8500元/㎡

本報告是嚴格保密的。書林和園方米

匯都國際香樟俊園

龜龍湖公園·翡翠灣匯都國際龜龍湖公園·翡翠灣香樟俊園書林和園房地產(chǎn)智庫

樓盤容積率戶數(shù)/層鼎易天景2.994-6戶都市春天2.495戶經(jīng)典壹城2.55-6戶正大紫都城2.59戶金色俊園3.56-8戶銀海領(lǐng)域3.422-5戶匯都國際二期5.317戶，10戶恒嘉翡翠灣2.106戶78本報告是嚴格保密的。梯戶比：昆明中高端客戶對較高梯戶比的城市住宅并無抗性，高梯戶比的城市住宅市場接受度較高

訪談紀要：

客戶主要看重的是地

段，梯戶比的影響不

大

——匯金國際銷售

代表

客戶對高梯戶比沒有

太大抗性的（開盤很

快售罄）

——恒嘉翡翠灣銷售

代表房地產(chǎn)智庫

79本報告是嚴格保密的?，F(xiàn)象：高速高價下面，我們從供應和需求兩方面剖析現(xiàn)象背后的原因……房地產(chǎn)智庫

項目（已推向或即將推向市場）容積率物業(yè)類型南亞之門12甲級寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓欣都龍城3.99寫字樓、商業(yè)、住宅和諧世紀3.89寫字樓、住宅、商業(yè)志遠城市綜合體2.1大型商業(yè)、寫字樓、高尚住宅供應分析：價值高和供應稀缺（土地價值高、2環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺、以高容積率的城中村改造為主）等原因，使城市核心住宅價值高

昆明單核城市發(fā)展格局使2環(huán)內(nèi)土地價值相對更高

?從09年上半年區(qū)域每畝成交價格來看，價格最高的是二環(huán)內(nèi)板塊，為491.61萬元

/畝，其次是滇池板塊為272.83萬元/畝，官南板塊的交易價格為139.16萬元/畝

2環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺，未來以高容積率的城中村改造為主，使現(xiàn)在和未來的住宅供應量有限

09年上半年各區(qū)域出讓土地統(tǒng)計

本報告是嚴格保密的。價值高和供應稀缺使城市核心區(qū)住宅價值高，未來還將

進一步提升

80房地產(chǎn)智庫

項目客戶構(gòu)成順城50％為地周有錢客戶，一部分本地的高端客戶匯都國際30％地周客戶，15％城中村拆遷客戶，其余為昆明其他客戶云安尚品130～150㎡的大戶型主要是周邊和本地的生意人，投資客占的比例比較高，10％為城中村村民星雅俊園220～430㎡的大戶型主要是地周的礦老板和電力系統(tǒng)的高管，一般戶型也有很多地周的有錢人購買，15％為村民購買類別位置昆明最好的商場均位于一環(huán)內(nèi)。如：金格中心、昆百大、百盛等昆明最好的教育資源位于一環(huán)內(nèi)。121大街在一環(huán)上昆明最好的寫字樓區(qū)位于一環(huán)內(nèi)。世紀中心、順城、建工大廈等均位于一環(huán)內(nèi)81本報告是嚴格保密的。需求分析：以下3類高支付能力客戶的強勁需求，是保證住宅高速高價的根本原因

云南州縣有錢客戶昆明在云南省獨一無二的首位度，使之成為州縣客戶置業(yè)的終極夢想，而城市核心成為州縣有錢人置業(yè)的首選

昆明本地高端客戶城市核心的工作、生活和教育配套優(yōu)勢形成強大的聚核效應，使昆明本地客戶趨之若鶩

城中村改造拆遷客戶城中村改造催生了大量具購買力且有購房需求的群體，他們將成為昆明中高端住宅的主力購房群體之一城市核心高端樓盤客戶構(gòu)成

昆明市計劃用5年時間，到

2012年全面完成主城區(qū)范

圍內(nèi)336個城中村的改造。

意味著會有25萬戶村民搬

進昆明的商品房，住慣了

寬敞房屋的城中村村民對

商品房的面積在120—150

平方米之間，即便按120平

方計算，昆明需要3000萬

平方的房子才能滿足村民

住房需求房地產(chǎn)智庫

82本項目住宅發(fā)展機會分析：風險小、價格提升空間大、容積率貢獻不小，建議住宅作為本項目的首選物業(yè)

需求旺盛且以剛性的自住需求為主，使住宅成為各種類型中

最穩(wěn)妥的物業(yè)類型

?寫字樓需求不如住宅旺盛，且存在“價格天花板”

?公寓需求旺盛，但很大部分為投資需求支撐，并非

真實需求

?住宅需求旺盛且以剛性的自住需求為主未來供應的稀缺性和足夠的購買力強勁需求人群，決定了未來住宅價格存在較大的提升空間

?前面已經(jīng)分析，目前和未來2環(huán)內(nèi)的住宅供應將日益稀缺，而存在足夠高支付

能力客戶的強勁需求住宅在實現(xiàn)高價值的同時，通過提高梯戶比（梯6以上），一樣能實現(xiàn)較高的容積率

?住宅通過提高梯戶比（梯6以上），能比目前方案提升較大幅度的容積率，可

達到4以上，從而提升住宅的建面

本報告是嚴格保密的。風險小、價格提升空間大、容積率貢獻不小，使住宅成為本項目的首

選物業(yè)房地產(chǎn)智庫

83本報告是嚴格保密的。商業(yè)部分房地產(chǎn)智庫

西安貴陽成都西寧銀川烏魯木齊昆明蘭州南寧呼和浩特拉薩44%40.90%

43%1605.39

42%41%40%569.2484.236%160023.80%23.10%25.20%20%1200

18.50%22.96%1621.9100015%342.66343.53

155.77

71.27

5%84本報告是嚴格保密的。昆明市社會消費品零售總額逐年穩(wěn)步增長，商業(yè)市場處于發(fā)展上升期，未來發(fā)展前景看好整體市場分析人均商業(yè)面積0.920.98

1.021.51.281.81.31.61.70

21.5

10.5昆明青島深圳合肥廈門上海香港紐約東京2008年昆明社會消費品零售總額占GDP的比重40.20%

1203.1418001600140012001000

800

600

400

200

0

38.40%

762.65293

2002

39.40%

39.00%

841.2

942.14328

371

2003

2004

39.20%416

2005

2006

2007

2008

43.64%1393.69

700.74

37%

45%1062.34

39%

38%

35%社會消費品零售總額GDP比重2008年西部省會城市社會消費品零售總額及增長率19.50%21.60%

22.51%829.47

533.20

18.46%800

700.74

631.681400

400

138.4

165.98

2000%1800

30%

22.26%

23.63%

25%

600

10%社會消費品零售總額增長率2002-2008年昆明市社會消費品零售總額及其增長率800700600500400300200100

010.40%

293

200212.10%

328

200312.80%

371

200412.10%

416

200516.50%

484.2

200617.60%

569.2

2007

23%700.74

200825%20%15%10%5%0%零售總額增長率房地產(chǎn)智庫

武漢85本報告是嚴格保密的。2000

0400060000100020003000昆明西安北京

GDP1200010000

8000

4000社會消費品零售總額從GDP和社會消費品零售總額判斷，昆明目前處于第五梯隊前列，正向第四梯隊進發(fā)

第一梯隊：上海、北京

第二梯隊：廣州、深圳

第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢

第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、昆明、長沙、福州、昆明、常州、西安

第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？跀?shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計公報第四梯隊

4年第三梯隊7年

深圳

第二梯隊>15年整體市場分析房地產(chǎn)智庫

項目位置商業(yè)體量（萬平米）正義坊市中心正義路20（1、2期）順城東風西路與三市街交匯13社區(qū)型商圈，以服務社區(qū)主流商圈，包含大型商場翠青湖年小西門景白馬、梁源路以娛樂、休閑、昆

星社區(qū)型商圈，以社區(qū)商鋪為主，以五金機電、建前衛(wèi)商圈以專業(yè)市場為主，集多種業(yè)態(tài)服務于一體，在建中。城市整體呈單核發(fā)展，商業(yè)消費高度集中在一環(huán)路以內(nèi)，市中心大型商業(yè)項目的入市更強化了商圈的地位

北市區(qū)

為主，包含商場物業(yè)、部

分寫字樓、復合商業(yè)中

心、專業(yè)批發(fā)市場。

物業(yè)、大型商業(yè)街、高檔

寫字樓、專業(yè)市場、復合

商業(yè)中心，以商務、購

物、娛樂、休閑為主。

白

塔

路

都

三市街

購物為主的次級

商圈

和平村包含部分商業(yè)街

專業(yè)市場

云紡－螺螄灣

材經(jīng)營等專業(yè)市

場為主。在建

中。昆明目前商圈結(jié)構(gòu)

大商匯、邦

盛未來一環(huán)路內(nèi)及沿線舊城改造的項目將會產(chǎn)生更大規(guī)模的市級服務商業(yè)，商

本報告是嚴格保密的。

商業(yè)核心區(qū)域主要集中在三市街片區(qū)，幾乎所有的市級商業(yè)中心都集中在一環(huán)路以內(nèi)；

當?shù)厝说南M習慣使得商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)績普遍好于商場經(jīng)營；商場開發(fā)重開發(fā)輕經(jīng)營；

商業(yè)經(jīng)營未形成差異化，業(yè)態(tài)重復，未來競爭激烈；

二環(huán)路外商業(yè)以專業(yè)市場、批發(fā)市場、物流基地為主；且南市區(qū)的商業(yè)氛圍略強于其他區(qū)域。

昆明市中心近期推出的大型商業(yè)項目整體市場分析房地產(chǎn)智庫

西區(qū)正大紫都城4萬經(jīng)典壹城30萬騰輝商業(yè)廣場3萬朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心14萬南區(qū)南亞風情第壹城30萬世紀金源中心54.6萬新亞洲體育城10萬北區(qū)和諧世紀25.7萬北辰財富中心4萬欣都龍城10萬87本報告是嚴格保密的。整體市場分析北辰財富中心

欣都龍城世紀金源中心新亞洲體育城隨著城市框架的逐步拉大，商業(yè)多中心化趨勢日益明顯，目前已形成北市區(qū)、西市區(qū)及南市區(qū)等多個商業(yè)副中心

和諧世紀正大紫都城

經(jīng)典壹城南亞風情第壹城

朝花夕拾·聯(lián)

邦國際中心騰輝商業(yè)廣場房地產(chǎn)智庫

88城市商業(yè)發(fā)展階段：昆明的商業(yè)正處于快速發(fā)展期，大型綜合體商業(yè)物業(yè)、都市MALL已成為商業(yè)發(fā)展的主流整體市場分析2008年昆明

3732美元集市&沿

街商業(yè)大型綜合

超市&

專業(yè)店倉儲式購

物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&

批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000

$7000~10000$10000以上生存需求價格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件形成過程階段特征

剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分

伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務和商貿(mào)交易聚集區(qū)

城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能

商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和

隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭

相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額

市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭

隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展

市場信息和市場機會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行

業(yè)整體競爭力本報告是嚴格保密的。文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)深圳房地產(chǎn)智庫

區(qū)位典型項目商業(yè)體量持有比例二環(huán)內(nèi)順城13萬全部持有北辰財富中心3.1萬全部持有志遠城市綜合體16萬待定百富琪商業(yè)廣場/全部持有二環(huán)外世紀金源中心54.6萬全部持有欣都龍城10萬全部持有南亞風情第壹城33萬70%（定向銷售30%）經(jīng)典壹城一期1.4萬全部銷售正大紫都城4萬全部持有和諧世紀25.7萬全部持有89本報告是嚴格保密的。供應格局：城市綜合體大量涌現(xiàn)，但多分布在二環(huán)以外，二環(huán)內(nèi)在售商業(yè)項目供給有限整體市場分析新涌現(xiàn)綜合體多分布在二環(huán)以外昆明商業(yè)持有比例很高二環(huán)內(nèi)在售項目很少房地產(chǎn)智庫

區(qū)位項目樓層售價（元/平米）租金（元/平米.月）投資回報率一環(huán)內(nèi)正義坊負一層200