四平路地塊策劃定位報(bào)告

思考核心經(jīng)濟(jì)效益（核心）企業(yè)形象社會(huì)影響其余效應(yīng)追求經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目的！核心目的衍生出對(duì)實(shí)際開發(fā)的種種要求：安全性——保障項(xiàng)目開發(fā)最終實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)成果高利性——保障基本安全的基礎(chǔ)上追求可見的最高利潤機(jī)會(huì)性——在既有安全、高利產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尋找創(chuàng)收點(diǎn)思考第一步—做什么地塊用地指標(biāo)地塊布局地塊方正，整體偏東北方向地塊現(xiàn)狀周邊四至已用高墻圍起占地面積12350平方米土地性質(zhì)商辦用地容積率3.3建筑密度0.55綠化率0.3建筑限高100米以市場(chǎng)實(shí)際表征為判斷的基礎(chǔ)；以項(xiàng)目操作目標(biāo)為方向；進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位。本案產(chǎn)品設(shè)置原則

以商辦土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及數(shù)據(jù)指標(biāo)出發(fā)充分考慮土地價(jià)值條件選取變現(xiàn)能力較強(qiáng)的產(chǎn)品類型從經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的安全性、高利性、機(jī)會(huì)性角度出發(fā)以市場(chǎng)判斷為選取的根本參考方向以地塊條件及市場(chǎng)環(huán)境判斷各種產(chǎn)品類型的細(xì)節(jié)產(chǎn)品形態(tài)利用立面、布局等手段充分表達(dá)高水準(zhǔn)的項(xiàng)目形象增強(qiáng)產(chǎn)品對(duì)銷售推進(jìn)、資金回籠的促進(jìn)作用規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，加強(qiáng)利潤點(diǎn)既有產(chǎn)品類型——商業(yè)、辦公機(jī)會(huì)產(chǎn)品類型——？思路項(xiàng)目自身物業(yè)條件價(jià)值點(diǎn)挖掘不同物業(yè)形態(tài)的機(jī)會(huì)市場(chǎng)驗(yàn)證利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小化速度最優(yōu)化最優(yōu)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)的比例及產(chǎn)品分割項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議同策營銷資源楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，15公里范圍輻射6大傳統(tǒng)核心商圈區(qū)位分析本案五角場(chǎng)商圈同濟(jì)大學(xué)陸家嘴商圈3.4公里7公里7公里14公里

距離人民廣場(chǎng)7公里距離南京西路7公里距離陸家嘴7公里距離中山公園11公里距離徐家匯14公里距離五角場(chǎng)3.4公里人民廣場(chǎng)商圈徐家匯商圈中山公園商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里內(nèi)輻射5大核心商圈新江灣城板塊中原板塊五角場(chǎng)板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊楊浦核心位置，毗鄰虹口區(qū)位分析本案所處鞍山板塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的北側(cè)，臨近虹口區(qū)；板塊與臨近的五角場(chǎng)板塊、黃興板塊、東外灘板塊，共同構(gòu)成楊浦最核心的城區(qū)范圍；處于五角場(chǎng)與市中心的過渡地段；軌道、公交便利，輻射能力強(qiáng)，本案未來即臨地鐵出口交通分析五角場(chǎng)3.4公里同濟(jì)大學(xué)1公里人民廣場(chǎng)7公里本案徐家匯14公里陸家嘴7公里新天地7公里中山公園11公里軌道連接地點(diǎn)用時(shí)M8四平路站人民廣場(chǎng)15~20分鐘徐家匯40~45分鐘M10四平路站新天地20~25分鐘中山公園40~45分鐘公交連接地點(diǎn)用時(shí)123人民廣場(chǎng)30~40分鐘55五角場(chǎng)10~15分鐘746浦東花木40~50分鐘910南浦大橋35~40分鐘本案大連西路四平路赤峰路遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)伊頓公寓書香公寓楊浦高級(jí)中學(xué)沿街商鋪8、10號(hào)地鐵四平路站同濟(jì)綜合樓成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校；伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；赤峰路、大連路、四平路配套成熟；遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐廣場(chǎng)等辦公樓環(huán)繞；成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校；同濟(jì)提供了全面的知識(shí)文化學(xué)術(shù)支撐百年同濟(jì)——獨(dú)特的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，豐碩的科研成果，強(qiáng)大的科技實(shí)力同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院——成立于1958年，全國知名的特大型甲級(jí)設(shè)計(jì)單位國際互動(dòng)的聯(lián)合教學(xué)機(jī)制持續(xù)營造的開發(fā)學(xué)術(shù)氛圍“一桿七枝”的學(xué)術(shù)交叉背景不斷完善的教學(xué)服務(wù)設(shè)施同濟(jì)的品牌效應(yīng)“環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶”成為中國設(shè)計(jì)業(yè)的中心項(xiàng)目推動(dòng)作用點(diǎn)院校人口規(guī)模院校產(chǎn)業(yè)支撐成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；是楊浦區(qū)內(nèi)最成熟的居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通便利；目前，板塊內(nèi)住宅以老式公房為主，一部分次新房項(xiàng)目，目前階段屬于住宅供應(yīng)空白階段。成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊赤峰路、大連路、四平路配套成熟，商鋪銷售及租賃情況較佳；本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場(chǎng)商圈大潤發(fā)百安居成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項(xiàng)目周邊遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐國際、同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)、國際設(shè)計(jì)中心等辦公樓環(huán)繞；目前，周邊聚集了大量的以同濟(jì)帶動(dòng)的以設(shè)計(jì)類為主的辦公物業(yè)；并且形成相對(duì)較大規(guī)模的向心效應(yīng)，以及相對(duì)成熟的辦公氛圍；周邊整體出租率較高，辦公需求旺盛；周邊聚居區(qū)的80萬常住人口成熟氛圍核心支撐點(diǎn)近百萬人口數(shù)量，環(huán)境成熟、各類需求旺盛雙軌道帶來的人流與便捷度同濟(jì)大學(xué)等10余萬院、校群體產(chǎn)品類型初步判斷產(chǎn)業(yè)支撐商業(yè)環(huán)境辦公氛圍便捷交通辦公物業(yè)支撐要素地段優(yōu)秀環(huán)境宜居氛圍成熟交通便捷居住類物業(yè)支撐要素產(chǎn)品類型初步判斷結(jié)合商辦產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)物為酒店式公寓院校人口居民支撐氛圍成熟地鐵效應(yīng)商業(yè)物業(yè)支撐要素產(chǎn)品類型初步判斷價(jià)值深挖優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件、龐大的人口基數(shù)為住宅和商業(yè)提供最基本的發(fā)展條件同濟(jì)大學(xué)帶來的濃厚產(chǎn)業(yè)氛圍為辦公的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)價(jià)值初識(shí)辦公、商業(yè)、住宅三種物業(yè)的發(fā)展皆有良好先天條件通過市場(chǎng)來尋找三種物業(yè)形態(tài)最優(yōu)的產(chǎn)品組合貳、產(chǎn)品類型屬性分析第一類、辦公產(chǎn)品國家科技園區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)體系六大優(yōu)勢(shì)學(xué)科群體一園多基地的發(fā)展格局多方位的管理服務(wù)體系土木工程、海洋地質(zhì)、環(huán)境科學(xué)與工程、城市建設(shè)與建筑及材料、機(jī)電與汽車、道路交通赤峰路孵化基地、國康路創(chuàng)業(yè)基地、安亭汽車研發(fā)基地、南匯產(chǎn)業(yè)基地科技園領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、園區(qū)管委會(huì)同濟(jì)科技園的服務(wù)范圍和能力辦公物業(yè)判斷“環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶”成為中國的設(shè)計(jì)業(yè)的中心環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶目前現(xiàn)狀企業(yè)分布在同濟(jì)大學(xué)四周2.6平方公里范圍內(nèi)，以赤峰路、國康路、密云路為核心20萬平方米的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，800余家與設(shè)計(jì)相關(guān)聯(lián)的企業(yè)國內(nèi)設(shè)計(jì)界的“五大金剛”上海市政工程設(shè)計(jì)總院、上海郵電設(shè)計(jì)院、同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院、同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中建國際設(shè)計(jì)有限公司的入駐以設(shè)計(jì)咨詢產(chǎn)業(yè)為核心圈層設(shè)計(jì)服務(wù)、物品制造、軟件制作這些直接為設(shè)計(jì)咨詢業(yè)服務(wù)的為次心圈層企業(yè)研究、房地產(chǎn)、信息服務(wù)為包圍圈層公共窗口聯(lián)系服務(wù)等作為弱聯(lián)系的外圍行業(yè)為外圍圈層辦公物業(yè)判斷周邊項(xiàng)目周邊重點(diǎn)租售項(xiàng)目分布出租出售租售瑞豐國際大廈財(cái)富國際廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)A座榕輝大廈中圖藍(lán)橋明珠創(chuàng)意園萬達(dá)廣場(chǎng)C座藍(lán)天大廈船只天地坊新紀(jì)元國際廣場(chǎng)駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)富城國際綠地匯創(chuàng)國際廣場(chǎng)郡江國際大廈天科國際萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)榮振大廈6個(gè)7個(gè)4個(gè)本案駿豐財(cái)富國際廣場(chǎng)同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)同濟(jì)科技大廈四平路沿線商務(wù)圈大伯樹930曲陽商務(wù)中心復(fù)城國際榕輝大廈明珠創(chuàng)意園柏宏大廈曲陽大伯樹商務(wù)圈萬達(dá)廣場(chǎng)藍(lán)天大廈綠地匯創(chuàng)國際廣場(chǎng)五角場(chǎng)商圈上海國際設(shè)計(jì)中心遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)復(fù)旦科技大廈同濟(jì)大學(xué)環(huán)同濟(jì)沿線設(shè)計(jì)帶宏觀辦公市場(chǎng)全市辦公市場(chǎng)成交均價(jià)近年呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，年均漲幅10%，成交量受宏觀整體大勢(shì)影響顯著近五年全市辦公市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)全市近5年辦公市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)較為平穩(wěn)，年供應(yīng)量在150-190萬㎡之間，年均供應(yīng)175萬㎡，其中06年和09年供應(yīng)量最大，均在190萬㎡；年去化量在150-200萬㎡之間，年均去化165萬㎡，其中08年受整體市場(chǎng)環(huán)境影響成交量為130萬㎡，為近五年最低點(diǎn)；其中宏觀市場(chǎng)形勢(shì)良好的年份如05、07、09年均出現(xiàn)供需倒掛局面；從價(jià)格走勢(shì)來看，辦公類產(chǎn)品近五年呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的上漲趨勢(shì)，年均漲幅10%左右，09年全市辦公類產(chǎn)品成交均價(jià)為19696元/㎡，直逼2萬元大關(guān)；09年至今全市辦公市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)宏觀辦公市場(chǎng)辦公類產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)明顯，上漲速度相對(duì)公寓產(chǎn)品較為緩慢，局部時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象辦公類產(chǎn)品價(jià)格在短期內(nèi)波動(dòng)較為顯著，主要是由淡、旺季以及不同時(shí)間段不同區(qū)域和檔次高低項(xiàng)目集中成交所致；辦公類產(chǎn)品價(jià)格上漲相對(duì)緩慢，且局部時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)與住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象；09年10月份以前上海市場(chǎng)辦公均價(jià)基本在住宅均價(jià)之上，但10月份以后住宅成交均價(jià)開始超過辦公成交均價(jià)，并且價(jià)格差距呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)；上海全市住宅均價(jià)兩年漲幅達(dá)到75%，而辦公產(chǎn)品目前成交均價(jià)較08年1月只有18%的漲幅；09年10月辦公均價(jià)公寓均價(jià)公寓價(jià)格漲幅率辦公價(jià)格漲幅率08年至09年上海辦公、公寓均價(jià)走勢(shì)比較單位（元/㎡）09年至今全市各區(qū)縣辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比宏觀辦公市場(chǎng)供應(yīng)主力區(qū)域?yàn)槠謻|、楊浦、普陀等區(qū)；從成交量來看，主要還是集中在供應(yīng)量充足的區(qū)域，南匯、松江等地出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，其中浦東新區(qū)成交量最為突出，全年銷售近50萬方；各區(qū)域成交價(jià)格可分為三個(gè)檔次，其中以寶山、嘉定、南匯等為代表郊環(huán)非傳統(tǒng)商辦區(qū)域，均價(jià)水平在10000元/平米；其次為長寧、黃浦、靜安、徐匯等高地段價(jià)值商務(wù)區(qū)，均價(jià)水平在25000元/平米水平；而盧灣、浦東為代表的核心商務(wù)區(qū)價(jià)格在35000元以上水平。傳統(tǒng)核心區(qū)域價(jià)高量低，浦東、普陀和楊浦為熱點(diǎn)成交區(qū)域高價(jià)段中價(jià)段低價(jià)段09年至今全市各環(huán)線辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比宏觀辦公市場(chǎng)辦公類產(chǎn)品的活躍區(qū)域逐漸向外轉(zhuǎn)移，內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公類產(chǎn)品以浦東區(qū)域最為活躍，中外環(huán)間和外郊環(huán)間已逐漸成為市場(chǎng)主力，其中中內(nèi)環(huán)間的供求嚴(yán)重失衡，供遠(yuǎn)大于求，未來競(jìng)爭形勢(shì)嚴(yán)峻內(nèi)環(huán)內(nèi)除浦東區(qū)域外的傳統(tǒng)核心區(qū)市場(chǎng)份額減少，中內(nèi)環(huán)間未來競(jìng)爭嚴(yán)峻浦東30萬方浦東47萬方09年至今全市各區(qū)縣辦公市場(chǎng)存量宏觀辦公市場(chǎng)10年初上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)各類物業(yè)可售量合計(jì)約1457萬方，其中商業(yè)可售量位居首位，而辦公類產(chǎn)品可售存量約330萬方；按照辦公類產(chǎn)品09年190萬方的銷售速度，目前可售量預(yù)計(jì)銷售周期為20個(gè)月；辦公類產(chǎn)品目前可售量主要集中于浦東新區(qū)，近80萬方，其次為普陀區(qū)，可售量約41萬方，主要集中在長風(fēng)板塊；目前辦公類產(chǎn)品市場(chǎng)可售存量330萬方，主要分布在浦東和普陀區(qū)，傳統(tǒng)核心區(qū)域存量較少區(qū)域辦公市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，辦公產(chǎn)品整體均價(jià)2萬/平方米左右市場(chǎng)表現(xiàn)和整體上海環(huán)境相近，比較平穩(wěn)，在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性成交差異的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)；鞍山路板塊近期市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，成交均價(jià)處于整個(gè)楊浦區(qū)的高區(qū)；楊浦區(qū)整體辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比辦公類產(chǎn)品整體上供求相對(duì)平衡，價(jià)量增長較為平穩(wěn)，但受大經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響微觀上辦公類產(chǎn)品單月價(jià)格波動(dòng)劇烈，但整體價(jià)格漲幅相對(duì)住宅緩慢目前辦公類產(chǎn)品存量330萬方，主要集中在浦東和普陀區(qū)域，兩者總存量占37%熱點(diǎn)環(huán)線為中內(nèi)環(huán)間，傳統(tǒng)核心區(qū)域逐漸淡出市場(chǎng)份額楊浦區(qū)整體成交均價(jià)在2萬左右，鞍山路板塊均價(jià)在區(qū)內(nèi)較高版塊內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量較低，整體去化較好辦公產(chǎn)品情況典型項(xiàng)目分析駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位置大連路1599號(hào)(近四平路)所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營方式出售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積15500平方米總建面積51000商業(yè)整層面積2000平方米占地面積8270商業(yè)層數(shù)地上4層、地下3層、地下2層為部分地鐵商業(yè)物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高地下3層3.3米、地下2層3.9、地下1層5米、地上1層5.5米、地上2、3層4.5米、地上4層6米辦公層高底層挑高10、標(biāo)準(zhǔn)層高4米目前商業(yè)報(bào)價(jià)地下一層4.5萬/平方米臨街一層6.5萬/平方米辦公面積24500商業(yè)租金5元/平方米/天辦公整層面積920、1442商業(yè)單元面積55~450辦公單元面積111、121、151、226物業(yè)管理公司上海駿豐物業(yè)有限公司目前辦公報(bào)價(jià)2.9萬-3萬/平方米物業(yè)費(fèi)用辦公19.8、商業(yè)25.8元/平方米/月高區(qū)辦公低區(qū)辦公底層商業(yè)典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷售情況分析辦公項(xiàng)目只在08年9月集中供應(yīng)2.33萬平米，至今成交量2.09萬平米，月均去化1045平米，成交均價(jià)22965元/平米，去化周期20個(gè)月。商業(yè)項(xiàng)目在08年9月集中供應(yīng)1.5萬平米，至今成交量1.46萬平米，月均去化910平米，成交均價(jià)31066元/平米，去化周期16個(gè)月。辦公成交均價(jià)2.3萬/㎡，月均去化0.1萬方，去化周期20個(gè)月，商業(yè)成交均價(jià)3.1萬/㎡，月均去化0.9萬方，去化周期16個(gè)月典型項(xiàng)目分析辦公平面分割111113111124121111113111本案辦公樓分為高區(qū)和低區(qū)，每層6梯8戶。低區(qū)平層面積為1442平方米，單元面積分別為118、151、226平方米高區(qū)平層面積為920平方米，單元面積分別為111、113、121平方米出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售典型項(xiàng)目分析商業(yè)分為地下三層和地上四層整層面積2000平方米，單元面積分割較為靈活從55~450平方米不等內(nèi)設(shè)中庭景觀地下三層和二層為車庫，局部地下二層為地鐵出口商業(yè)地下一層為下沉內(nèi)庭商業(yè)地上四層為休閑會(huì)所數(shù)碼電子零售巨頭百思買已入住地下一層商業(yè)平面分割典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)外立面

外墻采用節(jié)能防輻射雙層中空LOW-E玻璃幕墻局部采用高檔花崗石和鋁板建筑風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)大堂10米挑高奢華大堂，典雅藝術(shù)吊頂?shù)孛?、墻面為名貴大理石、木材、不銹鋼建材電梯6臺(tái)日本原裝進(jìn)口三菱高速電梯典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目客戶情況分析從置業(yè)目的分析，本案有40%的投資客戶，一方面看重周邊便利的交通，8、10兩號(hào)地鐵在此交匯，同時(shí)本案是該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的甲級(jí)辦公寫字樓，項(xiàng)目硬件配套檔次較高從客戶來源方面分析，本案的購買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹鳎壤嫉?0%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有20%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。項(xiàng)目有近4成的投資客戶，購買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目客戶情況分析辦公的入駐客戶以大中型的設(shè)計(jì)行業(yè)的上下游企業(yè)為主，輔以部分貨運(yùn)物流公司典型項(xiàng)目分析營銷推廣分析項(xiàng)目主打區(qū)位和交通，強(qiáng)調(diào)內(nèi)環(huán)內(nèi)和雙軌道，同時(shí)突出自身5A甲級(jí)寫字樓的檔次和品質(zhì)典型項(xiàng)目分析滬東財(cái)富國際廣場(chǎng)·金座(鉑宮)項(xiàng)目位置國權(quán)路39號(hào)所屬板塊五角場(chǎng)板塊商業(yè)經(jīng)營方式辦公出售、商業(yè)大多自持所屬環(huán)線中外環(huán)間商業(yè)面積10000平方米總建面積58000平方米商業(yè)整層面積2400平方米占地面積15000平方米商業(yè)層數(shù)地上4層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高標(biāo)準(zhǔn)層3.3米頂層復(fù)式5.55米大堂挑高9米目前商業(yè)報(bào)價(jià)只租不售辦公面積48000平方米商業(yè)租金底層12，2層以上3元/平方米/天辦公整層面積金座1630平方米商業(yè)單元面積110~300平方米辦公單元面積40~70、90~270平方米物業(yè)管理公司戴德梁行目前辦公報(bào)價(jià)3萬/平方米物業(yè)費(fèi)用19元/平方米/月金座辦公銀座辦公底層商業(yè)典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷售情況分析辦公成交均價(jià)1.9萬/㎡，月均去化0.1萬方，商業(yè)主要以自持為主，部分成交價(jià)為4.2萬/㎡辦公項(xiàng)目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供應(yīng)，共7.73萬平米，至今成交量4.71萬平米，月均去化0.1萬平米，成交均價(jià)19362元/平米。商業(yè)項(xiàng)目從06年8月至今總供應(yīng)1.13萬平米，至今成交量0.39萬平米，月均去化0.008萬平米，成交均價(jià)41907元/平米，該案商業(yè)主要以自持為主，出售的商業(yè)體量很小，導(dǎo)致去化較為分散。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目客戶情況分析項(xiàng)目的投資客戶比例較高為75%，購買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶從置業(yè)目的分析，本案有75%的投資客戶，比例較高，主要是由于一方面辦公產(chǎn)品面積段分割較小，總價(jià)范圍不高；另一方面是本案地理位置相對(duì)較偏。從客戶來源方面分析，本案的購買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹?，比例占?5%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有50%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目客戶情況分析入駐企業(yè)有近5成為設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)公司入駐企業(yè)多為設(shè)計(jì)行業(yè)的上下游公司，以中小企業(yè)為主，如建筑設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目咨詢管理公司、材料采購、材料加工、或貿(mào)易物流等地方傳統(tǒng)中小公司典型項(xiàng)目分析辦公平面分割本案辦公樓每層5梯28戶。低區(qū)平層面積為1630平方米，單元面積為40~平方米高區(qū)平面單層單元面積分割相對(duì)較大，為90~270平方米，層高為5.55米，為LOFT復(fù)式出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)外立面

采用鋼筋混凝土全框架、簡體剪力墻結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)

干掛高級(jí)花崗巖、真石漆，外墻節(jié)能型XPS隔熱保溫建筑風(fēng)格

經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，豪華典雅典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)大堂9米挑高巴洛克風(fēng)情大堂地面采用高級(jí)花崗巖，墻面采用高級(jí)大理石電梯6臺(tái)進(jìn)口德國蒂森克虜伯電梯典型項(xiàng)目分析營銷推廣分析項(xiàng)目主打商住兩用精裝小戶型典型項(xiàng)目分析上海國際設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目位置中山北二路1133號(hào)所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營方式辦公轉(zhuǎn)售為租、商業(yè)只租不售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積3300平方米總建面積47055平方米商業(yè)整層面積1000平方米占地面積9127平方米商業(yè)層數(shù)地上3層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高4米目前商業(yè)報(bào)價(jià)4~5萬/平方米辦公面積44000平方米商業(yè)租金4.5元/平方米/天辦公整層面積800平方米商業(yè)單元面積100~500平方米辦公單元面積110~220平方米物業(yè)管理公司第一太平戴維斯目前辦公報(bào)價(jià)2.7~2.8萬/平方米物業(yè)費(fèi)用17.8元/平方米/月典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目銷售情況分析辦公由售轉(zhuǎn)租，前期成交均價(jià)2萬/㎡，月均去化0.22萬方辦公項(xiàng)目在09年10一次推出3.05萬平米，至今成交量1.78萬平米，月均去化0.22萬平米，成交均價(jià)20385元/平米，價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，目前發(fā)展商為了控制使用企業(yè)，轉(zhuǎn)售為租，局部房源目前報(bào)價(jià)2.7萬/平方米。其中底層裙部辦公被同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購。商業(yè)項(xiàng)目從09年10月至今總供應(yīng)0.3萬平米，僅在09年11月成交0.14萬平米，其余房源只租不售，成交均價(jià)19234元/平米典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目客戶情況分析項(xiàng)目以本區(qū)域的自用客戶為主從項(xiàng)目的案名就不難看出，本案是以建筑設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主要客戶，因此設(shè)計(jì)公司的聚集程度較高，大多為周邊的大中設(shè)計(jì)公司，因此項(xiàng)目的自住客戶比例較高。典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目客戶情況分析設(shè)計(jì)行業(yè)的企業(yè)聚集度高由于該案的前期客戶定位主要是設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，加之又比鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，還有部分地方政府的支持，項(xiàng)目前期辦公產(chǎn)品銷售情況良好。其中底部裙樓北同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購，為了控制辦公產(chǎn)品的最終使用客戶，項(xiàng)目辦公部分轉(zhuǎn)售為租，目前租金價(jià)格未定，但行業(yè)門檻較為集中，主要是以設(shè)計(jì)為主的中下游企業(yè)。典型項(xiàng)目分析營銷推廣分析項(xiàng)目主打甲級(jí)品質(zhì)和同濟(jì)品牌典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié)客戶—置業(yè)目的從置業(yè)目的來看，區(qū)域重點(diǎn)辦公項(xiàng)目的投資客戶比例均在40%以上，隨著產(chǎn)品面積段的縮小投資客戶比例有所上升；另一方面，地段相對(duì)較差的辦公產(chǎn)品的投資客戶比例往往較高，相反亦然。駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)上海國際設(shè)計(jì)中心財(cái)富國際廣場(chǎng)典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié)客戶—客源分布駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)上海國際設(shè)計(jì)中心財(cái)富國際廣場(chǎng)從客戶來源看，置業(yè)客戶全部以楊浦區(qū)客戶為主，其中周邊區(qū)域如虹口、閘北區(qū)域的客戶比例也不在少數(shù)，其余都有部分市中心區(qū)域客戶。上述客戶來源比例大致為楊浦區(qū)40%，虹口、閘北、寶山各占15%,其他區(qū)域包括市中心區(qū)域比例在15%.典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié)客戶—行業(yè)分布駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)上海國際設(shè)計(jì)中心財(cái)富國際廣場(chǎng)從入駐行業(yè)來看，有相當(dāng)高的行業(yè)凝聚性，一半以上的行業(yè)屬于建筑業(yè)的上下游行業(yè)，其次為機(jī)械設(shè)備和航運(yùn)貿(mào)易。設(shè)計(jì)行業(yè)的比例一般為50%，機(jī)械設(shè)備行業(yè)比例15%，航運(yùn)貿(mào)易行業(yè)比例為15%，其余行業(yè)比例在20%左右。典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié)辦公信息駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)國際財(cái)富廣場(chǎng)上海國際設(shè)計(jì)中心辦公整層920公單元面積111/121/152/22640~70110~220辦公經(jīng)營方式出售出售轉(zhuǎn)售為租辦公成交均價(jià)2.3萬1.9萬2.0萬辦公目前報(bào)價(jià)2.9~3萬3萬2.7萬物業(yè)管理費(fèi)19.81917.8去化周期20個(gè)月18個(gè)月9個(gè)月月均去化量100010002200周邊辦公目前整體報(bào)價(jià)2.7萬/㎡，月均去化1000-2000方，去化周期18個(gè)月商辦市場(chǎng)小結(jié)

周邊商辦氛圍濃厚辦公產(chǎn)品市場(chǎng)去化相對(duì)緩慢，月均去化1000-2000方左右，目前價(jià)格在2.3萬/平方米產(chǎn)品分割以中小面積為主辦公產(chǎn)品客戶中，投資比例較高，約占到4成客戶來源方面，以本區(qū)域?yàn)橹?，其次是周邊的虹口、閘北、寶山等區(qū)域客戶，其中有部分市中心客戶辦公產(chǎn)品的使用客戶上有一定程度的聚集度，主要是以設(shè)計(jì)為中心的上下游企業(yè)，其次為一些傳統(tǒng)的貿(mào)易、物流、機(jī)械等行業(yè)的企業(yè)貳、產(chǎn)品類型屬性分析第二類、住宅產(chǎn)品楊浦區(qū)整體公寓市場(chǎng)楊浦區(qū)近期高端公寓市場(chǎng)成交萎靡，公寓成交均價(jià)26844萬元/平方米09年至今，公寓成交價(jià)格穩(wěn)步攀升，近期公寓成交均價(jià)為26844元/平方米。09年12月至今，區(qū)域間歇性有部分高端項(xiàng)目集中供應(yīng)，如新江灣板塊的橡樹灣的高層公寓、保利維拉家園等，但受市場(chǎng)政策影響，去化相對(duì)低迷楊浦區(qū)公寓市場(chǎng)板塊劃分新江灣城板塊中原板塊五角場(chǎng)板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊新江灣板塊的公寓成交價(jià)格是區(qū)域最高端，其次為本案所處的鞍山板塊，近三個(gè)月公寓成交價(jià)格為2.9萬元/平方米。鞍山板塊近期公寓成交價(jià)格在區(qū)域位列前端區(qū)域公寓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)公寓市場(chǎng)需求旺盛，受供應(yīng)限制，板塊整體成交相對(duì)低迷，近期公寓市場(chǎng)成交均價(jià)為29424元/平方米09年至今鞍山板塊只有君欣豪庭一個(gè)項(xiàng)目在09年5月有1.1萬方的住宅供應(yīng)成交量方面，區(qū)域主力去化項(xiàng)目為君欣豪庭，除此之外板塊一直在持續(xù)消耗之前存量，受供應(yīng)限制，板塊月均去化僅1800方。價(jià)格方面，09年至今公寓成交價(jià)格上漲近一倍，局部時(shí)間段如10年3月恒陽花苑的集中成交拉低了整體均價(jià)，該案為低端價(jià)格項(xiàng)目均價(jià)為11830元/平方米，導(dǎo)致整體價(jià)格有較大浮動(dòng)波動(dòng)。目前周邊2手房租賃需求旺盛，售價(jià)在2.5~2.9萬/㎡，其中酒店公寓的售價(jià)在3萬/㎡住宅公寓周邊公寓二手房租售價(jià)格物業(yè)名稱房型面積售價(jià)租價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)房齡書香公寓二房89~120平米2.5~2.9萬/平米3000~4800元/月標(biāo)準(zhǔn)/精裝6~8年三房120~150平米2.2~3.4萬/平米5000~6600元/月標(biāo)準(zhǔn)/精裝5~8年四房150平米2.8~2.9萬/平米6500元/月精裝5~6年五房150~155平米2.8~2.9萬/平米6500~7000元/月精裝5~6年伊頓公寓三房120~145平米物業(yè)自持5000~6000元/月精裝5~6年物業(yè)名稱房型面積售價(jià)租價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)房齡滬東財(cái)富國際廣場(chǎng)酒店式公寓一房/二房40~70平米3萬/平米3600~6000元/月精裝1年以內(nèi)酒店式公寓板塊住宅市場(chǎng)小結(jié)

周邊居住氛圍良好由于同濟(jì)大學(xué)附屬人口以及周邊產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)致住宅租賃需求旺盛目前商品房市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏供應(yīng)，購房需求不能有效釋放目前周邊2手住宅房齡均在10年左右，售價(jià)在2.5~2.9萬/㎡

周邊只有國際財(cái)富中心有酒店公寓產(chǎn)品，目前售價(jià)3萬/㎡，產(chǎn)品面積段在40~70㎡貳、產(chǎn)品類型屬性分析第三類、商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)配套序號(hào)位置業(yè)態(tài)1曲陽路報(bào)亭、服裝店、小型冷飲店、超市、低端餐飲等2大連西路銀行、小型冷飲店、服裝店、報(bào)亭、新華書店等業(yè)態(tài)3大連路駿豐國際廣場(chǎng)自帶中高檔餐飲業(yè)態(tài)4四平路同濟(jì)大學(xué)自帶中低檔餐飲業(yè)態(tài)5大鏈路郵局、移動(dòng)、飯店（權(quán)金城）等中低擋業(yè)態(tài)6控江路棒約翰（高人氣）、雞公堡、好德超市、中檔業(yè)態(tài)7打虎山路沈家花園、哥特、紅林閣等高人氣中檔門店8控江路KFC、M、傣妹、二層樓宏圖三胞電腦城、必勝客、面包房等配套齊全中檔業(yè)態(tài)9控江樓假日百貨，項(xiàng)目附近唯一綜合購物商場(chǎng)周邊商業(yè)以中低端街道商鋪為主，集中型廣場(chǎng)形態(tài)較少34本案9同濟(jì)大學(xué)和平公園125678周邊商業(yè)周邊商業(yè)街租售分析本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場(chǎng)商圈大潤發(fā)百安居商圈名稱主要業(yè)態(tài)目前租售報(bào)價(jià)四平路餐飲、生活配套為主租價(jià)：8~10元/平米/天售價(jià)：6~7萬/平米大連西路服裝、餐飲、娛樂等基本生活配套為主，部分建筑設(shè)計(jì)租價(jià)：6~8元/平米/天售價(jià)：5~6萬/平米

赤峰路建筑設(shè)計(jì)上下游產(chǎn)業(yè)為主租價(jià)：7~8元/平米/天售價(jià)：6~7萬/平米彰武路部分涉及建筑設(shè)計(jì)行業(yè)租價(jià)：5~8元/平米/天售價(jià)：5~6萬/平米周邊商業(yè)街底層商鋪2手售價(jià)一般在6~7萬/平方米典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié)商業(yè)信息駿豐國際財(cái)富廣場(chǎng)國際財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)整層20002400商業(yè)單元面積55~450110~300商業(yè)層數(shù)75地上層數(shù)44地下層數(shù)31商業(yè)經(jīng)營方式兼租兼售自持商業(yè)成交均價(jià)3.1萬4..2萬商業(yè)目前報(bào)價(jià)地下一層4.5萬，沿街一層6.5萬/商業(yè)租金5底層12、以上3周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售兼自持，租金在4.5~5元/平/天區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，商鋪經(jīng)營效果較好，可售的優(yōu)質(zhì)商鋪較少街鋪價(jià)值明顯，空置率極低價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，街鋪的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于辦公及住宅類物業(yè)，屬于可實(shí)現(xiàn)高利潤的高價(jià)值物業(yè)目前底層商業(yè)的報(bào)價(jià)為6萬左右商業(yè)產(chǎn)品情況貳、產(chǎn)品類型屬性分析產(chǎn)品選取原則及產(chǎn)品思考順序產(chǎn)品類型商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)可售的非持有類型底層商鋪高價(jià)值既有市場(chǎng)的可見性存在既有市場(chǎng)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)格及速度平穩(wěn)市場(chǎng)供應(yīng)空白機(jī)會(huì)高價(jià)格空間以大量化低層高價(jià)值商鋪為第一類考慮原則以在相對(duì)合理的銷售周期內(nèi)完全去化并保障資金回籠的體量為參考標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，分化單一辦公產(chǎn)品的銷售壓力并創(chuàng)造溢價(jià)空間第一優(yōu)先原則第一保障原則第一機(jī)會(huì)原則經(jīng)典公寓精品辦公別致商業(yè)++精致知?jiǎng)?chuàng)綜合體產(chǎn)品定位叁、產(chǎn)品落點(diǎn)建議用地可建范圍分析地塊方正，單向臨街，臨地鐵口，北側(cè)住宅日照影響楊浦中學(xué)四平路快速車道北部預(yù)留小路伊頓公寓產(chǎn)品布局及比例原則因地制宜，安全與利潤空間并存本案產(chǎn)品設(shè)置原則

商業(yè)形成沿街展開的廣場(chǎng)形態(tài)，一方面最大化沿街展開面，一方面借勢(shì)地鐵口形成商業(yè)人流的回旋空間；商業(yè)以3層底商為主，合理放大建筑體量，以增強(qiáng)其可售性，與最大價(jià)值化；辦公樓的體量以1年左右的銷售周期計(jì)算整體建筑體量，并強(qiáng)化戶型賣點(diǎn)；酒店式公寓則以補(bǔ)充形態(tài)和機(jī)會(huì)形態(tài)占據(jù)剩余體量，并強(qiáng)化戶型賣點(diǎn)；辦公及酒店式公寓，一方面考慮布局，一方面考慮項(xiàng)目作為整體的形象；考慮辦公與酒店式公寓互為獨(dú)立體，單獨(dú)入戶；保障盡量避免高層建筑隊(duì)北側(cè)地塊住宅的采光遮擋；產(chǎn)品比例測(cè)算因地制宜，安全與利潤空間并存商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)技術(shù)手段合理滿排1年期可實(shí)現(xiàn)銷售體量（以月均1500㎡計(jì)）補(bǔ)充機(jī)會(huì)面積（剩余面積）4600㎡左右18000㎡左右18000㎡左右企業(yè)員工數(shù)量8%4%12%49%20人以內(nèi)20-49人50-99人100-199人200人以上27%楊浦區(qū)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，49%的企業(yè)規(guī)模在20人以內(nèi)，50人以內(nèi)的企業(yè)數(shù)量累計(jì)為76%。人數(shù)超過100人的中有一些軟件開發(fā)公司，屬于人力密集型產(chǎn)業(yè)。企業(yè)辦公面積10%6%8%100平米以下100-300平米300-500平米27%49%500-1000平米1000平米以上外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，減少員工間不必要的干擾，對(duì)辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小這一經(jīng)驗(yàn)同樣適用于楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)，49%的企業(yè)租用的辦公面積在100–300平方米，租用面積超過500平方米的企業(yè)僅占18%。產(chǎn)品比例測(cè)算辦公產(chǎn)品的直接需求客戶面積段要求分類產(chǎn)品面積分割辦公產(chǎn)品周邊市場(chǎng)主力項(xiàng)目的供應(yīng)面積段：100-200㎡周邊行業(yè)布局更偏向于建筑設(shè)計(jì)行業(yè)，適當(dāng)考慮客戶實(shí)際需求在購買客戶中，投資客是不可忽略的主力客戶分類產(chǎn)品面積分割辦公產(chǎn)品從市場(chǎng)供求主力情況及實(shí)際使用客戶需求判斷，判斷建議本案的面積分割在150㎡左右。分類產(chǎn)品面積分割住宅產(chǎn)品近階段上海主力酒店式公寓產(chǎn)品項(xiàng)目面積段層高層數(shù)建筑風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)禹洲金橋國際40-805.2（可分割）14、17現(xiàn)代二期裝修1500三期毛坯御翠豪庭70-903米29ARTDECO2500圣和圣廣場(chǎng)40-703.6（可分割）23現(xiàn)代1500愛盛家園40-603.19現(xiàn)代毛坯碧云瑞庭70-903.228ARTDECO2000利金國際40-60324新古典2000從市場(chǎng)供求主力情況、周邊住宅總價(jià)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)以及酒店式實(shí)際使用功能的滿足上，判斷建議本案的酒店式面積分割在50㎡左右。萬科·上海螞蟻工坊螞蟻工坊戶型以超大面寬設(shè)置，采光面充足；小面積戶型，嚴(yán)格控制總價(jià)；而室內(nèi)功能間可隨意布局，使該戶型滿足客戶后期對(duì)功能間變更的要求。分類產(chǎn)品面積分割住宅產(chǎn)品戶型建議分類產(chǎn)品面積分割商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)研究結(jié)果——較合適鋪位開間/進(jìn)深尺度開間區(qū)間所占比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間所占比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%面寬基本上是3-6m為絕對(duì)主力，而進(jìn)深由于實(shí)際項(xiàng)目條件不同，則分布較廣，基本上在3-15m之間；建議本案的實(shí)際規(guī)劃4-6m開間設(shè)計(jì)10-15m進(jìn)深展開，單體分割40—100左右，可根據(jù)需求自由拆分組合。實(shí)際技術(shù)布局