南桐印象車庫銷售方案

為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou南桐印象地下車庫銷售方案2014年12月為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyouPART1銷售策略為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou車位銷售策略前知基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一期戶數(shù)：65戶二期戶數(shù)：418戶車位總數(shù)量：254個車位配比：1:0.52客戶積累情況A類客戶：15組B類客戶：40組C類客戶：22組現(xiàn)階段面臨問題項目住宅銷售未結(jié)束，交房后很多業(yè)主并沒有準備裝修入住，業(yè)主很難感覺到車位的便利性及稀缺性。銷售難點傳統(tǒng)淡季進入冬季是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，客戶購買情緒不高；蓄客期短現(xiàn)在至1月上旬開售時間僅10多天，蓄客期短；車位通達性一期步梯房不能直接入戶，車庫無其他銷售賣點；為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou車位銷售市場分析項目名稱車位售價租金/月面積備注萬盛花園8萬21㎡C區(qū)露天車位，地下車庫未售永利豪庭9-10萬3504.5X2.2m渝南明珠11-12萬350已售完，車主自賣陽光國際11萬已售完，車主自賣海棠曉月11萬已售完江山城9-10萬35030㎡車位9月份開始售賣，去化率1/3楓番雅苑11萬240只針對業(yè)主蓮池社區(qū)11-13萬22.5㎡已售完萬盛城區(qū)地下車位主力價格9-11萬，最高不超過13萬/個；為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou車位銷售市場分析說明地下車庫在售項目基本都具有大盤規(guī)模、地段好、配套完善、交通便利、住宅成交客戶量大等特點?，F(xiàn)階段萬盛地下車庫供應量較小，主要供應來源為最近1-4年左右開發(fā)的有地下車庫指標的新項目，而4年前開發(fā)的項目因無車庫配比基本無地下車庫供應。實際僅海棠曉月、渝南明珠、陽光國際三盤在近1-4年內(nèi)消化了萬盛大部分的車庫需求?，F(xiàn)在售的如：和盛中央廣場、宇帝尚城、盛城國際、國能天街等需配比大量車庫的新項目均未推售地下車庫，僅永利豪庭及江山城有部分供應，且去化相對較慢、價格相對更低。所以，供應量太少造成了過去1-4年地下車庫需求樂觀的市場假象。為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou本案車位總平分析B級（較好）車庫C級（一般）車庫A級（保留）車庫A級（保留）車庫性質(zhì)為臨街門面可擴展區(qū)域，可對門面業(yè)主單獨推銷；B級（較好）車庫性質(zhì)為更靠近電梯入口且布局更為寬松；C級（一般）車庫性質(zhì)為離電梯入口較遠且布局較為緊密。為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou現(xiàn)階段客戶心理“地面停車位還有那么多，我干嘛要買？”“買車位？那我寧可再買輛車呢！”“我就租就可以了，一個月300塊租30年就好，干嘛要買？”“支路區(qū)域交警管得不嚴，想停哪停哪，誰買車位??？”“車位本來就是沒有產(chǎn)權(quán)的東西，憑什么要買？”問題解決：以資本運作的方式打消客戶的購買觀望心理為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou銷售策略三年返租試用期滿不買可退“退出機制”車位認購模式為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou模式解析因物價部門對車位租金的硬性規(guī)定使得租車位比買車位劃算得多，所以車位難賣也一直是開發(fā)商心中的痛。以保本甚至略有虧損的價格銷售車位是開發(fā)商為了盤活存量資產(chǎn)，加速資金流周轉(zhuǎn)的手段。房地產(chǎn)項目運作就是一種資本運作，怎樣讓資金流在短時間內(nèi)快速周轉(zhuǎn)是每個開發(fā)商都非常追求的盈利模式，為了快速實現(xiàn)銷售，開發(fā)商以這種“附帶退出機制的私家車位銷售”模式對業(yè)主作出了幾個承諾：首先，全額認購試用三年后不滿意則退款；其次，對這三年期間占用客戶資金做出一定的補償；第三，幫助業(yè)主將車位租賃。這樣的車位銷售模式賦予了車位可投資和自用的雙重屬性，前三年的租金回報，一部分是開發(fā)商出租車位的租金收入，另外的差額部分則為占用該筆資金的年機會成本，由開發(fā)商支付。為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou實際操作方式本案地下車位的售價為6—6.5萬，如果業(yè)主以投資方式買下來，開發(fā)商可以與業(yè)主簽下三年的包租協(xié)議，約定車位投資的年回報率為6％。以投資6萬元的車位為例：業(yè)主如果是純粹投資，開發(fā)商會每月支付業(yè)主300元投資回報；業(yè)主如果自己使用該車位每月應付200元的租金，扣除月租后開發(fā)商每月還支付業(yè)主100元的投資回報。三年后如果業(yè)主仍不打算購買車位，開發(fā)商則全額退還6萬元的投資款；若三年后，業(yè)主決定購房該車位，則包租協(xié)議終止，開發(fā)商為業(yè)主辦理車位產(chǎn)權(quán)。為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou該模式的優(yōu)勢可以避免客戶對未來車位預期不明確的顧慮，同時又體現(xiàn)出安全、回報穩(wěn)定等特點；“停車難”問題的日益突出，車位未來的升值潛力和出租需求會日漸旺盛，如果是投資兼長期自用的業(yè)主，這樣即保障了有方便的固定車位可停，同時也保證了該車位不受未來三年市場行情變化的影響；“可進退”的車位銷售模式，還給足了業(yè)主考慮的時間。為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou本案車位價格分析本案和萬盛城區(qū)的商品房房價本身存在差額；本案和萬盛城區(qū)的客戶群差異，即本案客戶經(jīng)濟實力遜于城區(qū)項目客戶群；本案和萬盛城區(qū)的客戶群車主數(shù)量有較大差異，存在供大于求的情況；萬盛城區(qū)地下車位主力價格9-11萬；綜合考慮，建議本案車庫價格定價6.5-7萬元/個根據(jù)車庫面積大小及位置對價格定價調(diào)整為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyouPART2工作排期為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou在項目每個單元門處粘貼《南桐印象地下車庫銷售公開信》在項目每部電梯內(nèi)粘貼《南桐印象地下車庫銷售公開信》向每戶業(yè)主定向署名粘貼《南桐印象地下車庫銷售告知書》12月25日1月10日12月28日—1月2日工作排期為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou項目在1月1日起車庫起不再對外開放；向本社區(qū)業(yè)主開放車位租賃停放收費（350元/月）；關(guān)閉步梯房車輛進出通道，只保留人形通道；12月25日1月10日1月1日工作排期為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou對全體業(yè)主上門對無意購買車庫的業(yè)主逐一上門要求在《放棄購買地下停車位申請書》上簽字。12月25日1月10日12月3日—1月5日工作排期為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou分區(qū)一口價：促進快速成交，制造緊張搶購氛圍整個地下車庫分為A級（保留）、B級（較好）、C級（一般）、二個級別以價格區(qū)間逐級遞減。集中發(fā)售當天依然限定時間統(tǒng)一選車位，制造緊張氛圍。為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou分批銷售：相互擠壓，制造賣壓車位銷售中依然要分批銷售，從定價中制定升值假象（1月8日？、2月14日？分2個批次發(fā)售）；適當采用銷控板銷控，制造緊迫感；為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou優(yōu)惠策略促進成交本次車位銷售中一次性付款即可送3000元優(yōu)惠劵（優(yōu)惠券可以當場使用也可車位款等使用）；本次集中購買可選擇分期付款的銷售政策，但相同車位如采用分期付款單價要高于一次性付款；可以考慮車位優(yōu)惠策略（在集中銷售期贈送車載四件套或車位鎖等）；為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou推廣方式2014年12月20日開始向全部已認購住宅物業(yè)的業(yè)主派送車庫優(yōu)惠券。銷售人員以電話、短信的形式通知已購房業(yè)主至售樓處領(lǐng)取優(yōu)惠券。以短信電話告知，小區(qū)圍墻處懸掛橫幅；致業(yè)主的公開信。優(yōu)惠券使用須知（1）本券僅限南桐印象業(yè)主購買地下車庫時使用，購買車庫須憑本券，每個車庫限用一張；（2）因數(shù)量有限，車庫售罄后券自動失效；（3）朝暉地產(chǎn)擁有本券使用的最終解釋權(quán)和車庫定價的調(diào)價權(quán)力；（4）本券加蓋朝暉地產(chǎn)蓋章后生效，有效期至2015年1月31日為您創(chuàng)造最佳價值tocreatethebestvalueforyou推廣文案車庫短信（所有業(yè)主發(fā)送）：朝暉地產(chǎn)南桐印象車位/庫火熱認購中，