房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

Page2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理Page3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理方式自行管理委托管理Page4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理方式一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式

政府監(jiān)管部門房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理單位承建單位合同合同監(jiān)督管理監(jiān)督管理監(jiān)督管理監(jiān)督管理Page5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式平行承發(fā)包方式房地產(chǎn)公司建筑設(shè)計(jì)裝修施工基礎(chǔ)施工景觀設(shè)計(jì)……Page6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式平行承發(fā)包模式對(duì)房地產(chǎn)公司的利弊可提前開(kāi)始發(fā)包工程的施工有利于工程質(zhì)量的控制項(xiàng)目招標(biāo)和合同管理工作量加大房地產(chǎn)公司要有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理班子Page7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式設(shè)計(jì)/施工總承包方式房地產(chǎn)公司施工總包建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)總包景觀設(shè)計(jì)基礎(chǔ)施工主體施工裝修施工Page8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式設(shè)計(jì)/施工總承包模式對(duì)房地產(chǎn)公司的利弊有利于項(xiàng)目組織管理合同價(jià)格可較早確定，有利于投資控制一般有利于質(zhì)量控制設(shè)計(jì)與施工不能交錯(cuò)進(jìn)行Page9房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式總承包方式房地產(chǎn)公司總承包商設(shè)計(jì)分包施工分包施工分包設(shè)計(jì)分包…Page10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式項(xiàng)目總承包的主體以專業(yè)工程建設(shè)承包公司為主體以設(shè)計(jì)單位為主體以施工企業(yè)為主體Page11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織方式項(xiàng)目總承包模式對(duì)房地產(chǎn)公司的利弊有利房地產(chǎn)公司項(xiàng)目組織管理有利控制投資有利進(jìn)度控制招標(biāo)發(fā)包、合同談判與合同管理的難度增大質(zhì)量控制的難度增大Page12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)采購(gòu)方式的選擇招標(biāo)投標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)Page13房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)工程項(xiàng)目招標(biāo)的一般程序設(shè)立招標(biāo)組織或委托招標(biāo)代理人申報(bào)招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法和標(biāo)底簽訂合同審查、澄清投標(biāo)文件，組織評(píng)標(biāo)擇優(yōu)定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)對(duì)投標(biāo)資格進(jìn)行審查組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行答疑分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料，收取投標(biāo)保證金成立評(píng)標(biāo)組織，召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議Page14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)的特點(diǎn)招標(biāo)的宗旨是對(duì)單位能力的選擇；無(wú)具體的工作量要求；報(bào)價(jià)在選擇中屬于次要地位；邀請(qǐng)投標(biāo)單位較少。Page15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)工程施工招標(biāo)的特點(diǎn)投標(biāo)人提供施工方案投標(biāo)書(shū)；內(nèi)容明確、易進(jìn)行橫向比較；報(bào)價(jià)高低不是確定中標(biāo)的唯一條件，但權(quán)重很大。Page16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)設(shè)備、材料的采購(gòu)招標(biāo)的特點(diǎn)大宗而不零星；價(jià)格是重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)；對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)和履約能力要求較高。Page17房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容合同管理組織協(xié)調(diào)目標(biāo)控制風(fēng)險(xiǎn)管理信息管理環(huán)境保護(hù)Page18房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容進(jìn)度質(zhì)量合同投資Page19房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容加快進(jìn)度提高投資效益加快進(jìn)度增加投資質(zhì)量控制嚴(yán)加速進(jìn)度加快進(jìn)度影響質(zhì)量質(zhì)量控制嚴(yán)提高投資效益增加投資提高質(zhì)量合同（PM的靈魂）投資進(jìn)度質(zhì)量Page20房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的條件完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。施工單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)符合有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告?？辈臁⒃O(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過(guò)程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書(shū)進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。Page21房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的條件有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

Page22房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的程序施工單位向房地產(chǎn)公司提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)。房地產(chǎn)公司收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。房地產(chǎn)公司應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。組織工程竣工驗(yàn)收。Page23住宅質(zhì)量保證書(shū)主要內(nèi)容房屋經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收后確定的質(zhì)量等級(jí)；房屋基礎(chǔ)構(gòu)造的使用期限和保修責(zé)任；各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時(shí)間；房屋發(fā)生上述情況時(shí)，負(fù)責(zé)處理購(gòu)房者報(bào)修、答復(fù)和處理等事項(xiàng)的具體單位。保修期規(guī)定；給付時(shí)間。Page24住宅質(zhì)量保證書(shū)各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時(shí)間屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；門窗翹裂、五金部件損壞1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。Page25住宅使用說(shuō)明書(shū)主要內(nèi)容開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項(xiàng)；上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；Page26住宅使用說(shuō)明書(shū)主要內(nèi)容配電負(fù)荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；其他需說(shuō)明的問(wèn)題Page27住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)