2022年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)模擬真題及答案

《中級(jí)房地產(chǎn)》真題預(yù)測(cè)及答案一、單選題1、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯覺得，工業(yè)產(chǎn)品的()最低點(diǎn)是工業(yè)公司選址的抱負(fù)區(qū)位。A.原料成本B.生產(chǎn)成本C.運(yùn)送成本D.銷售成本.答案：B.解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯覺得，工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)是工業(yè)公司選址的抱負(fù)區(qū)位。2、需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的()購(gòu)買力和服務(wù)水平。A.最低B.一般C.平均D.最高.答案：A.解析：考察需求門檻的概念。需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平。3、按照都市的()劃分，可將都市劃分為塊狀都市、帶狀都市、星狀都市等類型。A.地理位置B.地形地貌C.內(nèi)部構(gòu)造D.平面幾何形狀.答案：D.解析：考察都市的分類。按都市平面幾何形狀，可以將都市劃分為塊狀都市、帶狀都市、形狀都市等。4、“甲寫字樓位于火車站的北側(cè)”表達(dá)的是甲寫字樓的()。A.環(huán)境B.方位C.距離D.朝向.答案：B.解析：考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某寫字樓位于火車站東南側(cè)。5、都市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地區(qū)向城鄉(xiāng)地區(qū)轉(zhuǎn)化的過程，稱為()。A.郊區(qū)城鄉(xiāng)化B.逆城鄉(xiāng)化C.過度城鄉(xiāng)化D.再城鄉(xiāng)化.答案：A.解析：考察郊區(qū)城鄉(xiāng)化的概念。郊區(qū)城鄉(xiāng)化是指都市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地區(qū)向城鄉(xiāng)地區(qū)轉(zhuǎn)化的過程。6、下列集體土地的征收中，須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的是()。A.基本農(nóng)田10公頃B.林業(yè)用地20公頃C.山地30公頃D.荒地50公頃.答案：A.解析：考察必須通過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地范疇。必須通過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地：所有的基本農(nóng)田;基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;其她土地超過70公頃的。7、國(guó)有土地上房屋征收的主體是()。A.國(guó)務(wù)院B.省級(jí)人民政府C.市、縣級(jí)人民政府D.縣級(jí)人民政府土地主管部門.答案：C.解析：考察房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民政府。8、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容不涉及因征收房屋導(dǎo)致的()。A.搬遷費(fèi)B.臨時(shí)安頓費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失D.上下班交通費(fèi).答案：D.解析：考察房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。對(duì)被征收人予以的補(bǔ)償內(nèi)容涉及：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋導(dǎo)致的搬遷、臨時(shí)安頓的補(bǔ)償;因征收房屋導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。9、對(duì)國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公示之日被征收房屋的()。A.評(píng)估價(jià)格B.類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格C.賬面價(jià)值D.類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格房.答案：B.解析：考察被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定發(fā)布之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。10、有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯(cuò)誤的是()。A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是土地一級(jí)市場(chǎng)B.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體可以是國(guó)有企\o"事業(yè)單位"事業(yè)單位C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和合同等方式D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)有建設(shè)用地有償使用的重要方式.答案：B.解析：考察國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種國(guó)家壟斷行為，只有國(guó)家才干出讓。11、有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地租賃的說法，錯(cuò)誤的是()。A.國(guó)有建設(shè)用地租賃涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓B.國(guó)有建設(shè)用地租賃不合用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地C.國(guó)有建設(shè)用地短期租賃年限一般不超過5年D.國(guó)有建設(shè)用地租賃可采用雙方合同的方式.答案：A.解析：考察國(guó)有建設(shè)用地租賃的內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地必須實(shí)行出讓;國(guó)有建設(shè)用地短期租賃的年限一般不超過5年;國(guó)有建設(shè)用地租賃可采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和合同的方式，有條件的，必須采用招標(biāo)方式。由此可見，BCD說法都對(duì)的，本題選A。12、對(duì)因政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致的閑置土地，處置方式是()。A.自動(dòng)延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限2年B.辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)C.為土地使用者置換其她等價(jià)土地D.擬定新的土地使用者且不予以原土地使用者補(bǔ)償.答案：C.解析：考察因政府或政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致閑置土地的處置方式。因政府或政府有關(guān)部門的行為導(dǎo)致閑置土地的處置方式：延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限，單最長(zhǎng)不得超過一年;調(diào)節(jié)土地用途、規(guī)劃條件;由政府安排臨時(shí)使用;合同有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);置換土地;其她處置方式。本題中，C說法對(duì)的。13、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)承租人的義務(wù)不涉及()。A.合理使用租賃標(biāo)的物B.按租賃合同商定交納租金C.租賃關(guān)系終結(jié)后及時(shí)返還租賃標(biāo)的物D.補(bǔ)償?shù)谌綄?dǎo)致的租賃標(biāo)的物損失.答案：D.解析：考察國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中承租人的義務(wù)。承租人的義務(wù)涉及：保管義務(wù);支付租金義務(wù);租賃標(biāo)的物返還義務(wù)。有第三方導(dǎo)致的租賃標(biāo)的物損失，當(dāng)由第三方補(bǔ)償。14、建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同有效期間，抵押權(quán)人有權(quán)規(guī)定處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的情形是()。A.抵押人占用抵押建設(shè)用地使用權(quán)的B.設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的C.抵押人宣布破產(chǎn)的D.抵押人被宣布死亡的.答案：C.解析：考察抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件。發(fā)生下列狀況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)規(guī)定處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償，抵押人又未能與抵押權(quán)人達(dá)到延期履行合同的;②抵押人死亡，或者被宣布死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人回絕履行到期債務(wù)的;③抵押人在抵押合同期間宣布破產(chǎn)和解散的;④抵押人違背有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押物的;⑤抵押合同商定的其她狀況。15、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本定位定點(diǎn)觀測(cè)記錄。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的()特點(diǎn)。A.系統(tǒng)性B.跟蹤性C.持續(xù)性D.客觀性.答案：B.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，為了某種調(diào)研目的，一般要對(duì)某些特定的市場(chǎng)信息進(jìn)行固定樣本的定位定點(diǎn)的觀測(cè)和記錄，實(shí)行跟蹤性調(diào)研。16、在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購(gòu)房者的()特性。A.消費(fèi)能力B.消費(fèi)動(dòng)機(jī)C.消費(fèi)行為D.消費(fèi)構(gòu)造.答案：C.解析：考察房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研就是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容涉及消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布，消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律，例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷中常說的金九銀十。17、文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估，可通過度析信息來(lái)源和對(duì)信息()來(lái)進(jìn)行。A.隨機(jī)抽樣B.概率記錄C.專家認(rèn)定D.交叉檢查.答案：D.解析：考察文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估的內(nèi)容。文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估通過兩條途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，即評(píng)估信息來(lái)源和進(jìn)行交叉檢查。18、按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)()原則的規(guī)定，調(diào)查問卷要用通俗易懂的語(yǔ)言設(shè)計(jì)問題。A.針對(duì)性B.簡(jiǎn)要性C.邏輯性D.目的性.答案：B.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問卷設(shè)計(jì)的原則。簡(jiǎn)要性原則規(guī)定調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明了，是受訪者一看就能明白。19、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心內(nèi)容是()A.市場(chǎng)調(diào)研背景的基本狀況B.市場(chǎng)調(diào)研措施的選擇C.市場(chǎng)變化的不擬定性分析D.市場(chǎng)調(diào)研的分析論證.答案：D.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的重要內(nèi)容。市場(chǎng)調(diào)研的分析論證是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心。20、以追求居室面積為主的住房需求，屬于()住房需求。A.生存型B.發(fā)展型C.享有型D.投資型.答案：A.解析：考察房地市場(chǎng)細(xì)分的根據(jù)。一般來(lái)說，隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享有型發(fā)展，生存型追求居室的面積大小。21、有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的市場(chǎng)的說法，錯(cuò)誤的是()。A.目的市場(chǎng)是市場(chǎng)規(guī)模最大的細(xì)分市場(chǎng)B.目的市場(chǎng)是公司決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)C.目的市場(chǎng)的選擇依賴于細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估成果D.目的市場(chǎng)選擇的原則是讓目的市場(chǎng)與項(xiàng)目自身最佳結(jié)合.答案：A.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的市場(chǎng)定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基本上，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，通過對(duì)細(xì)分市場(chǎng)各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對(duì)比分析，研究其消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)方式，最后擬定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目的消費(fèi)群體。由此可見，BC對(duì)的。市場(chǎng)目的定位的市場(chǎng)化原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)消費(fèi)者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實(shí)現(xiàn)目的市場(chǎng)與項(xiàng)目自身的最佳組合。D說法對(duì)的。A說法太絕對(duì)。22、開發(fā)目前市場(chǎng)上沒有但具有潛在需求且具有某種特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方略，屬于()方略。A.避強(qiáng)定位B.迎頭定位C.創(chuàng)新定位D.跟隨定位.答案：C.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場(chǎng)需求的位置，彌補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，聲場(chǎng)市場(chǎng)上沒有、具有某種特色的產(chǎn)品。23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容不涉及()A.目的對(duì)象概念細(xì)分B.項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分C.產(chǎn)品概念鎖定D.項(xiàng)目SWOT分析.答案：D.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，不屬于市場(chǎng)定位的內(nèi)容。24、張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是()。A.發(fā)售型房地產(chǎn)開發(fā)投資B.經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資C.購(gòu)買型房地產(chǎn)置業(yè)投資D.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資.答案：D.解析：考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。25、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納()之后的利潤(rùn)。A.營(yíng)業(yè)稅B.房產(chǎn)稅C.土地增值稅D.公司所得稅.答案：D.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的含義。房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)。26、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，用于考察房地產(chǎn)項(xiàng)目所有投資賺錢能力的是()。A.項(xiàng)目投資鈔票流量表B.項(xiàng)目資本金鈔票流量表C.項(xiàng)目投資各方鈔票流量表D.項(xiàng)目財(cái)務(wù)籌劃鈔票流量表.答案：A.解析：考察項(xiàng)目投資鈔票流量表的編制目的。項(xiàng)目投資鈔票流量表的編制目的是考察項(xiàng)目所有投資的賺錢能力。27、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是()。A.自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品所有售完之日止B.自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止C.自項(xiàng)目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止D.自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)之日起至租賃期結(jié)束之日止.答案：B.解析：考察經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期。經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。28、某投資者用300萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬(wàn)元，投資者的目的收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項(xiàng)投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是()萬(wàn)元。A.40.54B.123.76C.268.50D.500.00.答案：A.解析：考察財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。本題中，期初投資P0=300萬(wàn)元，n=，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬(wàn)元。29、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，用()表達(dá)的盈虧平衡點(diǎn)越高，闡明風(fēng)險(xiǎn)越小。A.銷售量B.銷售單價(jià)C.銷售額D.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本.答案：D.解析：考察盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則。盈虧平衡點(diǎn)的值不管用產(chǎn)量表達(dá)，還是用生產(chǎn)能力運(yùn)用率表達(dá);不管是用產(chǎn)品單價(jià)表達(dá)，還是用銷售額表達(dá)，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。30、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.收益鈔票流風(fēng)險(xiǎn)B.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn).答案：D.解析：考察系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)涉及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。31、有關(guān)房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度評(píng)價(jià)的說法，對(duì)的的是()。A.原則差越小的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大B.盼望值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大C.變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大D.概率值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大.答案：C.解析：考察風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)的評(píng)價(jià)。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。32、下列用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的措施中，可直接用于計(jì)算期不同方案比選的是()。A.凈現(xiàn)值法B.凈年值法C.凈將來(lái)值法D.凈現(xiàn)值率法.答案：B.解析：考察計(jì)算期不同的互斥型方案的比選措施。計(jì)算期不同的互斥方案比選措施涉及年值法和現(xiàn)值法，其中，年值法涉及凈年值法和費(fèi)用年值法;現(xiàn)值法涉及最小公倍數(shù)發(fā)和年值折現(xiàn)法。其中凈年值法在計(jì)算期相似和不同的狀況下都會(huì)運(yùn)用，但是措施不同樣。33、運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)設(shè)一種零投資方案的做法，符合投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的()原則。A.有無(wú)對(duì)比B.定性分析與定量分析相結(jié)合C.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡D.動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合.答案：A.解析：考察投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則?！坝袩o(wú)對(duì)比”原則是指“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”的對(duì)比分析。在互斥方案比選簡(jiǎn)介的零投資方案就是“無(wú)項(xiàng)目”方案。34、建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文獻(xiàn)，建成后可單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是()。A.分項(xiàng)工程B.分部工程C.單位工程D.單項(xiàng)工程.答案：D.解析：考察單項(xiàng)工程的定義。單項(xiàng)工程是指一種工程建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文獻(xiàn)，建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程。35、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)，一般分為()階段。A.方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)B.初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)C.初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)D.初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì).答案：A.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的流程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一般分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工投標(biāo)的主體是()。A.房地產(chǎn)開發(fā)公司B.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)C.工程監(jiān)理單位D.施工公司.答案：D.解析：考察施工投標(biāo)的主體。施工承包商是工程施工的具體實(shí)行者，是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過投標(biāo)接受業(yè)主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標(biāo)的主體是施工公司。37、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議仲裁的前提條件是()。A.爭(zhēng)議已通過調(diào)解B.爭(zhēng)議已通過雙方協(xié)商C.爭(zhēng)議雙方在同一地區(qū)注冊(cè)D.爭(zhēng)議雙方有仲裁商定.答案：D.解析：考察仲裁的特點(diǎn)。仲裁是指合同糾紛當(dāng)事人在爭(zhēng)議發(fā)生前或發(fā)生后達(dá)到合同，自愿將爭(zhēng)議交給第三者作出仲裁，并負(fù)有自動(dòng)履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。這種爭(zhēng)議解決方式應(yīng)是自愿的，因此應(yīng)由仲裁合同。由此可見，仲裁的前提條件是爭(zhēng)議雙方有仲裁商定。38、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中，一般應(yīng)先開展的是()。A.選擇工程施工單位B.選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商C.選擇工程勘察設(shè)計(jì)單位D.選擇工程監(jiān)理單位.答案：C.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的程序。房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理的程序第一步是工程建設(shè)準(zhǔn)備，在該階段，需要完畢施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì)，因此本題推斷為答案C。39、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，結(jié)算工程價(jià)款最后根據(jù)的經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)是()。A.竣工決算B.竣工結(jié)算C.施工圖預(yù)算D.工程預(yù)算.答案：B.解析：考察竣工結(jié)算的含義?？⒐そY(jié)算是體現(xiàn)項(xiàng)目最后工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款根據(jù)的經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)。40、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格乘以()等于可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。A.房地產(chǎn)交易狀況修正系數(shù)B.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)系數(shù)C.房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)系數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率.答案：C.解析：考察房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)是把可比實(shí)例在自身?xiàng)l件下的價(jià)格，調(diào)節(jié)為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的一般公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格*房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。41、房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，房地產(chǎn)將來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的比例，稱為()。A.折現(xiàn)率B.報(bào)酬率C.投資收益率D.資本化率.答案：B.解析：考察報(bào)酬率的含義。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。42、因風(fēng)吹、日曬等自然因素導(dǎo)致的建筑物價(jià)值損失，屬于建筑物的()。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.外部性折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊.答案：A.解析：考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所導(dǎo)致的建筑物價(jià)值的損失。43、下列房地產(chǎn)中，不合用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的是()。A.可改擴(kuò)建的舊房B.已為最高最佳運(yùn)用的現(xiàn)房C.房地產(chǎn)開發(fā)用地D.已停工的商品房建設(shè)工程.答案：B.解析：考察價(jià)格開發(fā)法的合用范疇。假設(shè)開發(fā)法合用于評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，如可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可變化用途的舊的房地產(chǎn)。44、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的()。A.專業(yè)意見B.公證書C.證明文獻(xiàn)D.擔(dān)保函.答案：A.解析：考察房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見。45、以需求中心論為基本的市場(chǎng)營(yíng)銷組合涉及價(jià)格方略、產(chǎn)品方略、促銷方略和()。A.定位方略B.分割方略C.渠道方略D.人本方略.答案：C.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營(yíng)銷觀念，把公司開展?fàn)I銷活動(dòng)的可控因素歸納為產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷，稱之為4Ps。46、房地產(chǎn)開發(fā)公司委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并容許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吸取其她房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種狀況下代理傭金的結(jié)算方式是()。A.房地產(chǎn)開發(fā)公司直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算B.房地產(chǎn)開發(fā)公司只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)算D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)算，其他與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算.答案：B.解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨(dú)家代理權(quán)，此時(shí)開發(fā)公司均要向代理商支付傭金。47、某商品房開發(fā)項(xiàng)目占地面積2萬(wàn)平方米，容積率為3，樓面地價(jià)為1000元/平方米，估計(jì)總建導(dǎo)致本為16800萬(wàn)元(不含土地成本)，銷售稅費(fèi)為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價(jià)法擬定銷售單價(jià)，成本利潤(rùn)率為25%，則商品房銷售均價(jià)為()元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618.答案：A.解析：考察成本導(dǎo)向定價(jià)法的計(jì)算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬(wàn)平方米，每平方米的建導(dǎo)致本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建導(dǎo)致本+地價(jià)=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費(fèi)率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。48、房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)其開發(fā)的高層住宅社區(qū)不同銷售單元進(jìn)行定價(jià)時(shí)，一方面應(yīng)擬定()。A.樓幢均價(jià)B.樓層差價(jià)C.朝向差價(jià)D.樓層均價(jià).答案：A.解析：考察房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的基本根據(jù)。一種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，如果存在多種樓棟，一方面應(yīng)擬定樓棟平均價(jià)格。49、房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費(fèi)用一般是()。A.廣告調(diào)查費(fèi)用B.廣告制作費(fèi)用C.廣告媒體費(fèi)用D.廣告籌劃費(fèi)用.答案：C.解析：考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費(fèi)用是廣告費(fèi)用的重要部分，也是影響廣告決定做否的核心因素，約占廣告費(fèi)用總額的80%。50、住宅社區(qū)初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌辦組組長(zhǎng)，應(yīng)由()擔(dān)任。A.居民委員會(huì)代表B.業(yè)主代表C.建設(shè)單位代表D.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表.答案：D.解析：考察業(yè)主大會(huì)的籌辦。初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌辦組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表構(gòu)成?；I辦組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。51、有關(guān)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的說法，錯(cuò)誤的是()。A.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約D.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)合同.答案：C.解析：考察業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)涉及：(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決策;(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告\o"物業(yè)管理"物業(yè)管理的實(shí)行狀況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)行;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);(7)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其她職責(zé)。52、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)由()簽字確認(rèn)。A.全體委員B.半數(shù)以上的參會(huì)委員C.業(yè)主委員會(huì)主任D.參會(huì)委員.答案：D.解析：考察業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)議應(yīng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定，應(yīng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)。53、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理措施》，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司的注冊(cè)資本最低為()萬(wàn)元。A.300B.400C.500D.600.答案：C.解析：考察物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)條件。一級(jí)資質(zhì)公司的條件規(guī)定，注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)以上。54、物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的()原則。A.合理B.公平C.公開D.質(zhì)價(jià)相符.答案：C.解析：考察物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則。公開原則涉及事項(xiàng)公開和事后公開。實(shí)現(xiàn)公開指收費(fèi)原則要事先向業(yè)務(wù)明示。55、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有互相給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的()特性。A.委托合同B.有名合同C.要式合同D.雙務(wù)合同.答案：D.解析：考察物業(yè)服務(wù)合同的特性。物業(yè)服務(wù)合同都雙方具有互相給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。56、下列房地產(chǎn)活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)金融活動(dòng)的是()。A.土地收購(gòu)儲(chǔ)藏B.不動(dòng)產(chǎn)征收C.保障性住房建設(shè)D.住房抵押貸款.答案：B.解析：考察房地產(chǎn)金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設(shè)、土地儲(chǔ)藏和一級(jí)土地開發(fā)，以及購(gòu)買住房或其她房地產(chǎn)等，都需要大量資金，對(duì)金融有很強(qiáng)的的依賴性，房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等多種信用活動(dòng)的總稱。57、房地產(chǎn)開發(fā)公司向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款，一般采用的融資方式是()A.間接融資和股權(quán)融資B.間接融資和債權(quán)融資C.直接融資和股權(quán)融資D.直接融資和債權(quán)融資.答案：B.解析：考察房地產(chǎn)金融的職能。間接融資是資金有金融機(jī)構(gòu)將資金從供應(yīng)方傳導(dǎo)需求方的方式，房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款屬于間接貸款。債務(wù)融資是指公司通過銀行借款、發(fā)行債券、應(yīng)付款項(xiàng)等獲得資金的方式。58、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是()。A.避免房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害B.提高房地產(chǎn)賺錢能力C.減少房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.補(bǔ)償因?yàn)?zāi)害導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失.答案：D.解析：考察房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)保險(xiǎn)通過對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域由于自然災(zāi)害和意外事故導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任范疇內(nèi)的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金給付。59、購(gòu)房人貸款45萬(wàn)元，貸款期限為，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個(gè)月末的貸款余額為()萬(wàn)元。A.33B.35C.40D.43.答案：C.解析：考察等額本金還款的計(jì)算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬(wàn)元。60、下列抵押權(quán)人的行為中，可以合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是()。A.占有抵押房地產(chǎn)B.辦理房地產(chǎn)抵押登記C.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書D.派人看守抵押房地產(chǎn).答案：B.解析：本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押級(jí)別制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級(jí)人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。二、多選題61、導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)缺少?gòu)椥缘囊蛩赜?)。A.都市化進(jìn)程加快B.土地總量有限C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)D.房地產(chǎn)不可移動(dòng)E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng).答案：BCDE.解析：考察決定房地產(chǎn)供應(yīng)量的影響因素。由于土地總量不可增長(zhǎng)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)與一般商品供應(yīng)有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)供應(yīng)缺少?gòu)椥浴?2、居民點(diǎn)分為都市和鄉(xiāng)村兩大類，兩者之間的重要區(qū)別有()。A.人口年齡構(gòu)成不同B.人口職業(yè)構(gòu)成不同C.產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不同D.職能類型不同E.地形地貌不同.答案：AB.解析：考察都市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。都市與鄉(xiāng)村的區(qū)別：(1)在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(2)都市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類型和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上不同于鄉(xiāng)村。AB波及到居民點(diǎn)的問題，答案為AB。63、有關(guān)國(guó)有土地上房屋征收的說法，錯(cuò)誤的有()。A.實(shí)行房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償，后搬遷B.凡在房屋征收評(píng)估邁進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建的房屋，均可增長(zhǎng)補(bǔ)償費(fèi)用C.任何單位和個(gè)人不得采用中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷D.建設(shè)單位可作為房屋征收的實(shí)行單位實(shí)行搬遷E.被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法強(qiáng)制執(zhí)行.答案：BCE.解析：考察國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。實(shí)行房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償、后搬遷，A對(duì)的。房屋征收范疇擬定后，不得在房屋征收范疇內(nèi)實(shí)行新建、擴(kuò)建、改建房屋和變化房屋用途等不當(dāng)增長(zhǎng)補(bǔ)償費(fèi)用的行為，B描述錯(cuò)誤;任何單位和個(gè)人不得采用暴力、威脅或者違背規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，C說法錯(cuò)誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)行單位，承當(dāng)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，D說法對(duì)的;被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，E說法錯(cuò)誤。答案為BCE。64、有關(guān)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說法，錯(cuò)誤的有()。A.獲得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)需支付任何費(fèi)用B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有有效期限C.對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國(guó)有土地使用證D.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓E.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租不必審批.答案：ACE.解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。獲得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安頓費(fèi)等費(fèi)用;建設(shè)項(xiàng)目竣工后，有土地管理部門核發(fā)國(guó)有土地使用證;劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。65、下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有()。A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)C.通過合同出讓方式獲得的建設(shè)用地使用權(quán)D.已依法公示列入征收范疇的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán).答案：AB.解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押的范疇。屬于下列范疇的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其她建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公示列入拆遷范疇的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其她形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其她房地產(chǎn)。答案為AB，都是權(quán)屬不明的狀況。66、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況指標(biāo)的有()A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D.商品房吸納量E.房屋施工面積.答案：ACE.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)指標(biāo)。在市場(chǎng)調(diào)研中波及到的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)指標(biāo)重要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新動(dòng)工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值等。67、下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有()。A.受訪者的年齡B.受訪者與否打算買房C.受訪者買房的重要因素D.受訪者的收入水平E.受訪者的房型偏好.答案：AD.解析：考察調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)調(diào)研問卷的受訪者項(xiàng)目是有關(guān)被調(diào)查者的某些背景資料，如被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、文化限度、收入等。68、影響住宅市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者的行為因素有()A.生活方式B.使用時(shí)機(jī)C.購(gòu)買階段D.購(gòu)買動(dòng)機(jī)E.追求利益.答案：BCE.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的根據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的行為因素涉及：使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)買階段。69、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期籌劃報(bào)告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有()A.總體規(guī)劃建議B.市場(chǎng)細(xì)分C.建筑功能建議D.配套與景觀建議E.戶型設(shè)計(jì).答案：ACDE.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容涉及：建筑功能;產(chǎn)品檔次;總體規(guī)劃;建筑風(fēng)格;配套、景觀;戶型設(shè)計(jì)。70、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地獲得成本涉及()。A.建安工程費(fèi)B.土地使用權(quán)出讓金C.土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地使用權(quán)獲得稅費(fèi).答案：BCE.解析：考察土地獲得成本的內(nèi)容。土地獲得成本涉及：土地使用權(quán)出讓金，都市基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)，土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用，土地使用權(quán)獲得稅費(fèi)。71、發(fā)售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不擬定因素有()。A.建安工程費(fèi)B.空置率C.租金水平D.開發(fā)周期E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率.答案：ABCD.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不擬定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不擬定因素涉及：土地獲得成本，建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，租售價(jià)格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營(yíng)成本，投資收益率。72、對(duì)互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí)，比較方案之間必須具有的可比性條件有()。A.各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目B.各方案有相似的投資收益率C.各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致D.各方案有相似的計(jì)算期E.各方案鈔票流量有相似的時(shí)間單位.答案：CDE.解析：考察比較方案之間必須具有的可比性條件。比較方案之間必須具有的可比性條件涉及：在對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，必須的條件：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相似的計(jì)算期;被比較方案鈔票流量具有相似的時(shí)間單位。如果以上條件不能滿足，必須通過一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。73、下列投標(biāo)文獻(xiàn)存在的問題中，導(dǎo)致投標(biāo)文獻(xiàn)無(wú)效的有()。A.投標(biāo)文獻(xiàn)未按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定密封B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的公司及公司法定代表人印章C.投標(biāo)文獻(xiàn)的核心內(nèi)容筆跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)D.投標(biāo)文獻(xiàn)正文字體不一致E.構(gòu)成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文獻(xiàn)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)合同.答案：ABCE.解析：考察開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文獻(xiàn)無(wú)效的狀況。開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文獻(xiàn)浮現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無(wú)效投標(biāo)文獻(xiàn)，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)：①投標(biāo)文獻(xiàn)未按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定予以密封;②投標(biāo)文獻(xiàn)中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的公司及公司法定代表人印章，或者公司法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文獻(xiàn)的核心內(nèi)容筆跡模糊、無(wú)法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤構(gòu)成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文獻(xiàn)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)合同。74、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具有的條件有()。A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽訂的質(zhì)量合格文獻(xiàn)C.有施工單位簽訂的工程保修書D.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整治的問題所有整治完畢.答案：ACDE.解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具有的條件。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具有下列條件：①完畢開發(fā)項(xiàng)目所有設(shè)計(jì)和合同商定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用規(guī)定。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周邊2m以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的重要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽訂的質(zhì)量合格文獻(xiàn)。⑤有施工單位簽訂的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整治的問題所有整治完畢。75、房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素有()。A.交易雙方過去互不相識(shí)B.交易雙方對(duì)交易對(duì)象不夠理解C.交易雙方斤斤計(jì)較D.交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情不夠熟悉E.交易雙方有利害關(guān)系.答案：BDE.解析：考察市場(chǎng)法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方也許有利害關(guān)系，也許對(duì)交易對(duì)象不夠理解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。76、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售籌劃前，應(yīng)完畢的工作有()。A.與委托人簽訂銷售代理合同B.進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備C.從委托人處獲得有關(guān)銷售資料D.與委托人進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算E.申請(qǐng)商品房預(yù)售(銷售)許可證.答案：AC.解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售籌劃前，應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽訂委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。涉及：反映項(xiàng)目特性的資料;反映開發(fā)項(xiàng)目合法性的資料;委托書;商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時(shí))。環(huán)球網(wǎng)校參照答案為AC，請(qǐng)注意，預(yù)售許可證的申請(qǐng)是由建設(shè)單位完畢。77、房地產(chǎn)開發(fā)公司以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價(jià)目的，在擬定預(yù)期投資收益率時(shí)，應(yīng)綜合考慮()。A.安全風(fēng)險(xiǎn)率B.房?jī)r(jià)上漲率C.安全收益率D.通貨膨脹率E.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率.答案：CDE.解析：考察房地產(chǎn)定價(jià)的咪表目的。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)公司要達(dá)到的最低收益率，是一種預(yù)期指標(biāo)，一般應(yīng)涉及安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。78、下列人員中，具有業(yè)主身份的有()。A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B.合法購(gòu)得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人C.房屋所有權(quán)人的爸爸D.房屋的承租人E.房屋的借用人.答案：AB.解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具有業(yè)主身份的狀況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;獲得建筑物專有部分所有權(quán)的人。79、下列成本費(fèi)用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有()。A.物業(yè)服務(wù)人員工資B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)服務(wù)人員獎(jiǎng)金D.物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費(fèi)用.答案：ABD.解析：考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般涉及如下內(nèi)容：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(7)辦公費(fèi)用;(8)管理費(fèi)分?jǐn)?(9)物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的其她費(fèi)用。80、下列個(gè)人住房抵押貸款做法中，會(huì)減少月歸還額的有()。A.提高首付款比例B.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠C.增長(zhǎng)貸款額度D.延長(zhǎng)貸款期限E.在貸款金額不變的狀況下增長(zhǎng)住房公積金貸款.答案：ABDE.解析：本題為開放性試題，考察個(gè)人住房貸款的有關(guān)術(shù)語(yǔ)及計(jì)算。提高首付款比例、爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠、延長(zhǎng)貸款期限、在貸款金額不變的狀況下增長(zhǎng)住房公積金貸款等方式，都可以減少月歸還額。參照答案為ABDE。三、案例分析(一)張某完全靠500萬(wàn)元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，有甲、乙、丙三個(gè)投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計(jì)算期均為。張某的目的收益率為10%。單位：萬(wàn)元投資方案初始投資年凈經(jīng)營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入

第0年末第1年末至第9年末第末甲30040350乙40060460丙5007552081、進(jìn)行方案比選時(shí)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案之間的關(guān)系為()A.鈔票流有關(guān)方案B.互斥方案C.混合方案D.互補(bǔ)方案.答案：B.解析：考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個(gè)方案中選擇一種，屬于互斥方案。82、用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)?)。A.甲、乙、丙B.甲、丙、乙C.丙、乙、甲D.乙、丙、甲.答案：C.解析：考察計(jì)算期相似的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬(wàn)元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬(wàn)元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬(wàn)元。由此可見，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)楸?、乙、甲?3、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案經(jīng)營(yíng)期間的投資收益率高下關(guān)系對(duì)的的為()。A.甲不小于乙，乙不小于丙B.乙不小于甲，甲不小于丙C.乙等于丙，丙不小于甲D.甲等于乙，乙不小于丙.答案：C.解析：考察投資收益率的計(jì)算。三個(gè)方案的經(jīng)營(yíng)期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。因此參照答案為C。84、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案的鈔票流出應(yīng)涉及()。A.初始投資B.經(jīng)營(yíng)成本C.還本付息D.經(jīng)營(yíng)稅金.答案：ABD.解析：考察鈔票流量的內(nèi)容。張某的投資不波及貸款，沒有還本付息的鈔票流出，其她都波及。(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬建一幢自用辦公樓，估計(jì)工程造價(jià)為萬(wàn)元，準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文獻(xiàn)中規(guī)定投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評(píng)標(biāo)工作的需要，擬組建由7人構(gòu)成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)，其中該房地產(chǎn)開發(fā)公司總工程師、總\o"經(jīng)濟(jì)師"經(jīng)濟(jì)師各1名，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名，其他4人是從專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的專家。85、該房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的因素也許為()。A.節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用B.選擇最有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商C.減少風(fēng)險(xiǎn)D.節(jié)省招標(biāo)時(shí)間.答案：ACD.解析：考察邀請(qǐng)招標(biāo)的長(zhǎng)處。邀請(qǐng)招標(biāo)的長(zhǎng)處是簡(jiǎn)化了招標(biāo)程序，可節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。86、該房地產(chǎn)開發(fā)公司為減少自己承當(dāng)?shù)墓こ塘匡L(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，宜選擇()。A.總價(jià)合同B.單價(jià)合同C.成本加固定額酬金合同D.成本加比例酬金合同.答案：A.解析：考察合同的分類。采用總價(jià)合同，工程量風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)由承包商承當(dāng)，減少了開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)。87、該項(xiàng)目的投標(biāo)保證金最高為()萬(wàn)元。A.40B.60C.80D.100.答案：A.解析：考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過50萬(wàn)元。本題中，估計(jì)工程造價(jià)為萬(wàn)元，投標(biāo)保證金上限為*2%=40萬(wàn)元。88、擬組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)構(gòu)成存在的問題為()A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總數(shù)7人，未達(dá)到法定人數(shù)B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)濟(jì)師C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中專家人數(shù)未達(dá)到法定比例.答案：D.解析：考察評(píng)標(biāo)委員會(huì)的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家構(gòu)成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門擬定的專家名冊(cè)中采用隨機(jī)抽取的方式擬定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人，而外部專家總共才4人，不符合有關(guān)規(guī)定。(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價(jià)為6000元/平方米，但該單價(jià)的內(nèi)涵、交易稅費(fèi)承當(dāng)和付款方式尚未議定。已知本地該類住宅交易中，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。89、下列交易條件中，對(duì)賣方有利的為()A.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)B.交易稅費(fèi)均由買方承當(dāng)C.交易稅費(fèi)由買賣雙方各自承當(dāng)D.房?jī)r(jià)款分期支付.答案：B.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。交易稅費(fèi)由買方承當(dāng)，可以減少賣方的稅費(fèi)支出，對(duì)賣方有利。90、下列交易條件中，對(duì)買方有利的為()。A.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)B.交易稅費(fèi)均由賣方承當(dāng)C.房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清D.房?jī)r(jià)款分期支付.答案：A,B,D.解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。套內(nèi)建筑面積不不小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以減少交易費(fèi)用，對(duì)買房有利;交易稅費(fèi)由賣方承當(dāng)，可以減少買方的稅費(fèi)支出，對(duì)買方有利;在不計(jì)利息進(jìn)行分期支付的狀況下，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，對(duì)買方有利。91、若按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由買方承當(dāng)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清，則賣方發(fā)售該套住宅的實(shí)得金額為()萬(wàn)元。A.44.64B.48.00C.53.28D.60.00.答案：B.解析：如果交易稅費(fèi)均由買方承當(dāng)，賣方實(shí)得金額=套內(nèi)建筑面積*成交價(jià)格=80*6000=480000=48.00萬(wàn)元。92、若按建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由賣方承當(dāng)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)支付一半，余款于第1年末付清，則賣方發(fā)售該套住宅實(shí)得金額的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.51.70B.51.89C.53.44D.60.00.答案：B.解析：若按建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由賣方承當(dāng)，因此6000*100=600000為買方實(shí)付金額，正常成交價(jià)+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額，因此正常成交價(jià)=600000*(1-4%)賣方實(shí)得金額=正常成交價(jià)-應(yīng)由賣方繳納的稅=100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬(wàn)元，交易時(shí)所得金額為26.7萬(wàn)元，一年之后所得金額現(xiàn)值為26.7÷(1